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芦花公園明穂ハイツ(中古)−1,000万円ジャスト、自宅・投資双方に向く2DK
JUGEMテーマ:マンション

★ 京王線「八幡山」駅より徒歩5分、同線「芦花公園」駅より徒歩7分の場所に立地する1977年8月築・名穂産業旧分譲・田中建設施工・地上7階建・総戸数29戸の『芦花公園明穂ハイツ』です。

 アドレスは杉並区上高井戸1丁目です。上高井戸は、杉並区の南部に位置し、隣接する世田谷区に突き出すように地域を形成しています。町域の北部は杉並区久我山・高井戸西・高井戸東に、東部は杉並区下高井戸に、南部は世田谷区上北沢・八幡山・南烏山に、西部は世田谷区北烏山に接しています。南端付近は京王線の駅があり、駅周辺や幹線道路沿いにビルや商店、北端付近には生産緑地等が点在するほか、その他全域に戸建住宅・共同住宅が多く存在するエリアです。

 上高井戸の名は、かつての
高井戸宿が1604年に上高井戸宿と下高井戸宿に分けられたことに端を発します。江戸後期には宿場町としての役割を終え、上高井戸村が1889年に下高井戸村と合併し高井戸村上高井戸となった後、高井戸村は1926年の町制施行を経て、1932年に杉並町、井荻町、和田堀町と合併し、杉並区の一部を形成することとなりました。

 町域南東端に京王線
「八幡山」駅、環八通りを挟んで西側に「芦花公園」駅が設置されているほか、中央自動車道、国道20号、環八通り、放射第5号線など、町域の周囲を幹線道路に囲まれているため自動車交通の便がよく、南北のJR中央本線「荻窪」駅、小田急小田原線「成城学園前」駅方面へは路線バスも利用できます。

 本マンションもそのような
交通の要衝に立地します。古くは上記の高井戸宿が存したところで、環八通りと甲州街道(国道20号線)のクロスするエリア、また、「八幡山」駅へは東へ徒歩5分、「芦花公園」駅へは西へ徒歩7分、いずれもフラットな道のりです。

 環八通りの高架に入る道を左にそれて細い通路状の道路を入っていく道ですが、環八通りの交通音・排気ガスから無縁ではないでしょう。1階部分には店舗が入り、なかなかにぎやかです。商業施設は、「八幡山」駅前のオオゼキ、「芦花公園」駅前のサミットなどのスーパーや商店街が利用できるほか、近隣にドン・キホーテ、マクドナルド、ジョナサン環八沿いにあり、単身者にとってはとても便利です。また、バルコニー側には隣接マンションの提供広場が広がっており、開放感と安らぎを感じさせます。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の中層階に当たる4階に所在する専有面積35.75平米の2DKです。南東向きバルコニー日照・通風良好です。玄関から入ると7帖のDK、その向こうに6帖の和室と4.5帖の和室があります。2つの和室ともワイドスパンのバルコニーに面しており、恵まれた条件です。水廻りは玄関左手にまとめられ、トイレ・浴室・洗面所が独立しており、これはこれで使い勝手が良さそうです。

 販売価格は1,000万円ジャスト、坪単価92万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、900万円(坪単価83万円)〜1,100万円(坪単価102万円)で、1,000万円はちょうどその中間値となりました。

 もし本物件を
住宅ローン(変動金利0.775%、35年)で全額借りる場合には、毎月返済額が27,192円、管理費月額が10,500円、修繕積立金月額が18,700円ですので、合計56,392円が毎月の支払額となります。事業用ローンを90%融資(変動金利2.0%、30年)で借りる場合には毎月返済額が33,265円、これに管理費と修繕積立金を加えて毎月の支払額が62,465円です。

 不動産投資で購入する場合、
想定賃料は月額8万円程度でしょうから、手残りは管理委託費5%とすると13,535円固定資産税・都市計画税などを年額から差し引くと、毎月1万円程度の手残りかもしれません。

 フルリフォームを行う場合には、1平米当たり3万円程度とすると、約100万円〜150万円程度ではないかと思われます。自宅用で快適に住むか、投資用として賃料をアップさせ、あるいは売却してキャピタルゲインを得るか、元値が安く、間取りの良さがあり、シングル向きの居住環境があるだけに、出口が様々に考えられる楽しみな物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:芦花公園明穂ハイツ
 価格:1,000万円 (税込)
 所在:杉並区上高井戸1丁目
 交通:「八幡山」駅徒歩5分
 面積:専有35.75平米

詳細はこちら(ノムコムより)
芦花公園明穂ハイツ

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| 中古マンション 世田谷区 | 22:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
坪300万円のマンション、坪200万円の戸建−「田園調布に家が建つ」時代に
JUGEMテーマ:マンション

★ 1月29日付SUUMOニュースによれば、国土交通省は、同月28日、平成26年10月分速報「不動産価格指数(住宅)」を公表しました。不動産価格指数(住宅)は、年間約30万件の住宅・マンション等の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別に毎月の不動産価格を指数化したものです。

 それによると、
全国の住宅総合は、2008年度平均を100として、10月は90.3(対前年同月比+1.0%)、更地・建物付土地は85.3(対前年同月比-1.0%)、マンションは119.7(対前年同月比+10.7%)となりました。

 南関東圏住宅総合は96.6(対前年同月比+2.2%)、更地・建物付土地は90.9(対前年同月比-0.4%)、マンションは116.7(対前年同月比+10.4%)です。名古屋圏住宅総合は90.5(対前年同月比+2.2%)、更地・建物付土地は88.5(対前年同月比+2.2%)、マンションは115.5(対前年同月比+1.4%)となりました。

 また、
京阪神圏住宅総合は89.9(対前年同月比+2.6%)、更地・建物付土地は85.7(対前年同月比+1.1%)、マンションは117.0(対前年同月比+11.2%)です。東京都住宅総合は100.6(対前年同月比+0.9%)、更地・建物付土地は94.6(対前年同月比-2.2%)、マンションは117.1(対前年同月比+9.0%)です。

 東日本大震災の被災地である東北地方住宅総合は96.5(対前年同月比-0.6%)、更地・建物付土地は91.8(対前年同月比-4.0%)、マンションは174.3(対前年同月比+31.7%)となりました。

 以上がSUUMOニュースの記事の概要です。一昔前までは、
マンションは土地のない都会の建物で、地方は一戸建てが中心という考え方でした。実際、私のふるさと(九州地方)の中学・高校の友人は皆一戸建てを構え、妻のふるさと(関西地方)の友人も、一人を除いて一戸建てです。

 私の年代の感覚からすれば、
地方のマンションは「戸建てを買えない人が住むところ」というイメージでした。つまり、なんだか「一人前でない」という感じなのです。しかし、私もふるさとを離れて30年超、今や地方でもマンション住まいの方が人気が出てきたようです。

 上記記事によれば、
全国の住宅総合指数は、2008年度平均を100とすると、マンションは20%近く価格が上昇し、逆に更地・建物付土地は15%ほど価格が下落しています。特にこの1年はマンション価格の上昇が著しく前年同月比で10.7%も上昇しました。

 これは特に
東日本大震災の復興途上である東北地方で著しくマンション価格指数は174.3にも達し、前年同月比で31.7%も上昇しています。元値が低かったことがあるかもしれませんが、新興需要のほとんどは戸建てではなく、マンションに集中していることが分かります。

 この傾向は
東京でも同様です。上記記事の通り、東京都のマンション価格指数は117.1で前年同月比9.0%増と大きく上昇する一方、更地・建物付土地の価格は94.6で前年同月比2.2%減と、マンション価格との格差が拡大しています。そもそも更地・建物付土地の価格は2008年よりも下落しており、むしろ買いやすくなっているのです。

 このトレンドについては、
本ブログでもたびたび言及しているところで、目新しい話ではないのですが、月次の数値が出るたびに触れたくなってしまう話題です。今回はこの傾向をより長期的に見てみると、東京都のマンション価格指数は、総じて言えば2009年はマイナス、2010年から2011年上半期まではプラス、2011年下半期から2013年4月まではマイナスで、それ以降現在に至るまで前年同月比で過去最長の18ヶ月連続プラスとなっています。

 これに対し、
更地・建物付土地の価格指数は、2008年4月から2009年12月まで連続21ヶ月マイナスでしたが、2010年、2011年はプラス2012年はマイナス2013年はプラスの月の方が多く、2014年はむしろマイナスの月の方が多くなっています。2013年4月以降は更地・建物付土地の価格指数がマンション価格指数を上回ることがなくなり、劣勢が続いています。

 これは
消費税増税の駆け込み需要の反動が、戸建てにより強く出て回復できていないことの現われでしょう。先日、戸建業界を代表するタマホームが今年度業績予想で純利益を前期比97.7%減と大幅に下方修正したのもショッキングな出来事でした。

 考えてみれば、
戸建ては一般に家族需要しか拾えません。これに対し、マンションは、シングルからシニアまで、幅広い需要が望めます。特に今後の不動産購入者層が、結婚しない独身者層や、利便性を求めて戸建てから住み替えるシニア層が主力になってくることを考慮すれば、子育て等で金銭的に余裕のないファミリー層がターゲットの戸建てよりも、マンションの方がはるかにポテンシャルが高いとも言えるでしょう。

 しかし、
住環境とコストパフォーマンスという意味では、最近は「土地から戸建て」に軍配が上がります。現在でも販売されている「祐天寺」駅徒歩12分、「学芸大学」駅徒歩13分の土地は、おそらく建築面積132平米超が可能で、建物・土地価格込みで8千万円で建てられますので、坪単価200万円程度となります。本日、メールで情報としていただいた新築戸建ては、「不動前」駅徒歩10分で建築面積120平米あるものが坪単価234万円で収まりました。

 この広さをマンションで実現しようと思うと、マンションの坪単価を300万円と安く見積もったとしても前者で1億2千万円、後者で1億1千万円と、前者で4,000万円、後者で2,500万円ほど高くなります。戸建ては3階建になるハンデはありますが、上下左右の住戸を気にする必要がなく、月額の管理費・修繕積立金や駐車場代がセーブされるメリットもあります。

 一世を風靡した
セント・ルイスのギャグに「田園調布に家が建つ」というのがありましたが、1980〜90年代にはこれらの土地に一戸建を持つなど、考えられないことでした。今は土地が安くなり、融資金利も低くお金が借りやすいなど、立派な家を構えるのには絶好の条件が揃っています。でもそんな時に、皆の視線はマンションにばかり向かっているとは(だから戸建てが安くなるのですが)、世の中皮肉なものです。

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| 市場動向 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト佃二丁目(新築)−歴史あるブランド地の成熟美しきレジデンス
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅より徒歩3分の場所に立地する大和ハウス工業分譲、長谷工コーポレーション施工・地上10階建・総戸数153戸の『プレミスト佃二丁目』です。

 アドレスは中央区佃2丁目です。は、月島地域の北端に位置し、江東区(越中島・豊洲)との区境にあたります。1990年代から、東京都心にある高級タワーマンション街のはしりとして名高い場所でした。隅田川下流において、隅田川と隅田川派川の分岐点を北端とし、両河川により境界を画されつつ南方向に広がる区域に位置しています。

 1645年に摂津国西成郡佃村・大和田村の
漁夫33人が名前のない砂州を埋め立てて築島して定住し、この島を故郷にちなんで「佃嶋」と命名しました。一方、佃島の北側にあった島は、江戸初期に石川八左衛門重次が徳川家光から拝領したため石川島と呼称されるようになり、その後佃島と地続きとなりました。現在の佃1丁目・佃2丁目北部は、この佃島と石川島の場所を継承しています。

 昭和42年の住居表示実施により「佃島」から「佃」に変更、水戸藩により創設された石川島造船所(現在のIHIの前身の一つ)が明治9年に民間に払い下げられ、昭和54年に操業停止するまで多くの部分はその敷地でした。

 その跡地において
昭和61年から、都心回帰の促進を図る目的で、大規模住宅群「大川端リバーシティ21」の整備が開始され、現在では三井不動産の広告に度々使用されるなど、都心部における住宅地整備の成功事例として評価されています。また、超高層マンション群の景観に加えて、戦前からの古い町並みや釣り船と超高層マンション群が隣接する独特の景観でも知られるようになりました。

 「人生に刻みたい日常がある」(ETERNAL PHILOSOPHY)成熟と洗練を重ねた地に贈る、ゆとりと寛ぎのレジデンス構想』−本物件の公式HPのトップページにはこのような文言が並んでいます。キャッチフレーズとして私などには感じ入るところがありますが、ということは私のような50歳代をターゲットとしているのかもしれません。

 本物件は、
「月島」駅徒歩3分という利便性のほか、「東京」駅2km圏という都心への近さがあり、都営バス東京駅八重洲口」停留所から乗車約12分、「佃二丁目」バス停から徒歩1分というバス便利用や自転車利用(八重洲口まで10分)の快適さもセールスポイントです。「大川端リバーシティ21」の開発から30年近く経過し、街は美しく成熟して水と緑の潤いも享受できます。

 マルエツやリンコスといったスーパーには徒歩3分セブンイレブンやマツモトキヨシにも徒歩3分です。お子様には佃島小学校徒歩2分、佃中学校徒歩1分で安心、公園や広場も「リバーシティ21」内を中心に徒歩5分圏内に4つもあります。

 立地は、「リバーシティ21」の
タワーマンション群と従来からの古きよき佃島とが交錯するロケーションにあり、アースカラーを基調とする外観デザインによって落ち着きを表現しています。1LDK〜4LDKの間取りは田の字型住戸が基本、専有面積は54.01m2〜92.79m2であり、全般にワイドスパンというわけではありません

 販売開始は3月中旬からが予定されており、価格発表はこれからですが、ネット上の掲示板の情報によれば平均坪単価330万円程度とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、283万円[月島坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.101[地価上昇補正]=坪単価335万円程度となりますので、上記の平均坪単価の情報が正しいとすれば、ほぼ相場見合いの価格水準といっていいでしょう。

 マンション名に
『佃ニ丁目』と入れたのは、「リバーシティ21」由来の町名としてのブランド力があるからで、実際、同じ佃2丁目で2004年に分譲された『ライオンズタワー月島』分譲時の平均坪単価が224万円2008年不動産プチバブル時の中古価格が平均坪単価337万円程度と、短期間で約1.5倍の価格上昇が起きています。

 本物件の場合、
マンション価格は既に高騰しており、『ライオンズタワー月島』のようなキャピタルゲインは得にくいと思いますが、今後とも安定した資産価値という意味では折り紙つきとなることでしょう。総戸数153戸というスケール感と必要十分な共用施設も魅力のポイント、大人の住まいとして愛着のわくマンションとなりそうです。

公式ホームページ ⇒プレミスト佃二丁目

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| 新築マンション 中央区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
3月までの入居物件を狙え!−500万円超の値引きが判明した年度末マンション市場
JUGEMテーマ:マンション

★ 今年も年度末がやってきました。最近、仲介業者からもらったメールには、「年が明けて予想以上に不動産の足が速くなっています!」とありました。営業ベースのセリフでもあるでしょうが、確かに「おっ、これいいじゃん!」と思った物件が次の日には消えていたりします。自分が買えるわけでもないのに、目をつけていた物件がサイトで見れなくなったときのがっくり感と焦燥感は結構大きなものがあります。

 また、違う業者さんからは、
「年度末ですからね。物件が動くときですから、思い切って値段を下げました!」と電話がかかってきました。年度末を理由にすれば何でも正当化できる雰囲気が確かにあります。

 新築マンションについても、この時期は値引き交渉がしやすいです。各デベロッパーの決算時期が3月で揃っているからで、今は価格がぐんぐん上がっている時期ですから、それほど大きなバーゲンセールは見込めないものの、どんな状況でも利益をきちんと確保し、在庫物件を整理したい事業者のマインドには変わりがありません。

 売主目線では、もし
消費税率が本年10月から予定通り上がっていたら、3月末は未竣工物件の駆け込み需要が期待でき、既竣工物件もそれにつられて売りやすかったと思いますが、その当てははずれました。これは、買主にとってはむしろ、例年通り値引き交渉ができる環境になっていることを意味します。

 狙い目マンションの
定石は、既に完成して即入居可物件か、未竣工ながら3月末までに引渡しが予定されている物件となります。下記は現在suumoに掲載されている『実物が見られる&3月末までに入居できる新築マンション(23区)』です。

◎ シティハウス新柴又ステーションコート 「新柴又」駅徒歩3分
  最終1戸 1階 3,080万円 3LDK 70.33m2 坪単価145万円


◎ ウィルローズ上北沢 「上北沢」駅徒歩9分
  4戸 64,800,000円〜72,885,400円 2LDK+S〜3LDK 76.26m2〜88.44m2 坪単価262万円〜280万円程度

  (205号室(81.78m2)をキャンセル住戸につき、6,983.98万円から6,480万円へ503.98万円値下げ)

◎ ガーデンレジデンスお花茶屋 「お花茶屋」駅徒歩11分
  第3期2戸 2,980万円、3,980万円 3LDK 64m2 坪単価154万円、206万円
  第1期14次・第2期2次・第2期4次(計4戸先着順)あり


◎ Brillia(ブリリア)ときわ台 ソライエレジデンス 「ときわ台」駅徒歩10分
  先着順16戸 4,456.5万円〜8,104.5万円 2LDK・3LDK・4LDK 67.43m2〜106.76m2 坪単価210万円〜251万円


◎ プレサンス ロジェ 荻窪桃井 THE PARK 「荻窪」駅徒歩23分
  先着順7戸 4,410万円〜5,990万円 2LDK+S〜4LDK 65.24m2〜88.47m2 坪単価214万円〜247万円

  (Nタイプ110号室(70.27m2)を5,444.94万円から4,910万円へ534.94万円値下げ)

◎ パークホームズ西永福 「西永福」駅徒歩6分
  最終1戸104号室 6,218万円 3LDK 69.16m2 坪単価297万円


◎ ローレルコート世田谷上馬 「駒沢大学」駅徒歩13分
  販売戸数未定 7,300万円台〜9,300万円台 2LDK+S・3LDK 70.76m2〜76.69m2 坪単価346万円〜405万円程度


◎ グランドメゾン新宿弁天町 「神楽坂」駅徒歩9分
  先着順5戸 5,590万円〜8,090万円 2LDK・3LDK 54.80m2〜74.24m2 坪単価337万円〜360万円程度


◎ プラウド石神井台ディアージュ 「武蔵関」徒歩13分
  先着順9戸 4,448万円〜5,598万円 3LDK〜4LDK 75.52m2〜87.09m2 坪単価195万円〜225万円程度

  最終特別資金相談会開催中

◎ シティテラス加賀 「板橋区役所前」徒歩9分
  先着順8戸 4,498万円〜5,498万円 2LDK+S〜3LDK 70.12m2〜71.00m2 坪単価212万円〜256万円程度


 上記のうち、『ウィルローズ上北沢』(2013年5月分譲開始、2014年6月竣工)と『プレサンス ロジェ 荻窪桃井 THE PARK』(2012年5月分譲開始、2013年4月竣工)は既に500万円以上の値引き住戸が掲示されています。また、『プラウド石神井台ディアージュ』(2014年5月分譲開始、2015年3月竣工予定)は「最終特別資金相談会」開催中で、値引き交渉ができる可能性があります。

 一方、
『シティハウス新柴又ステーションコート』(2011年10月分譲開始、2013年10月竣工)、『ガーデンレジデンスお花茶屋』(2013年3月分譲開始、2013年11月竣工)、『シティテラス加賀』(2012年1月分譲開始、2013年4月竣工)の3物件の売主は住友不動産で、売り急がない姿勢から値引きは難しそうです。

 ただし、
分譲開始が3年以上前の物件もあり、それだけで価格がリーズナブルなものになってます。割安と思われる物件は、『シティハウス新柴又ステーションコート』『プレサンス ロジェ 荻窪桃井 THE PARK』『パークホームズ西永福』(2014年5月分譲開始、2015年3月竣工予定)と判断されます。

 さらに
年度末は、金融機関の融資がもっとも出やすい時期でもあり、大幅な金融緩和の影響を受ける本年は、買主有利の低利な融資が認められる環境にあります。「残りものに福あり」を実感するこの時期、マンション探しに真剣に取り組みたいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークタワー横浜ポートサイド(中古)−二度と出ない?「横浜」駅・海・空直結タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩6分の場所に立地する平成20年5月築・三井不動産レジデンシャル旧分譲・大成建設施工・地上34階地下1階建・総戸数258戸の『パークタワー横浜ポートサイド』です。

 アドレスは横浜市神奈川区金港町です。金港町(きんこうちょう)は、1944年(昭和19年)2月1日に、林町と高島通を合併して新設されました。町名は「金川(神奈川)の港」「錦の港」からきており、 横浜港を意味しています。

 金港町は、
神奈川区南部の臨海部に位置し、「横浜」駅東口に近い場所です。北西をJR東海道本線や京急本線の線路が通り、中央を国道1号や首都高速道路神奈川1号横羽線が通っています。国道1号金港橋で西区境の新田間川を渡り、その上部に首都高速の金港ジャンクションが構築されています。

 川沿いの、
以前そごう横浜店の駐車場があった一角は、大野町・栄町の各一部とともにポートサイド地区として再開発され、金港町にはそごうと直結する商業施設横浜ベイクォーターが建設されました。町の北部は「京急神奈川」駅に近く、予備校や専門学校などがあります。2000年の国勢調査では人口は50人に満たなかったのですが、2010年11月時点では775世帯・1,548人が暮らしています。

 本物件は、
ポートサイド地区に現れた「モダンデザインタワーレジデンス」の免震タワーマンションで、2009年に第12回グッドペインティングカラーで最優秀賞を受賞した、パズルのような斬新な外観で色彩に富んだデザインが特徴です。

 日本最多の路線(事故時には重宝します)を誇る
「横浜」駅までは徒歩6分で、同駅と2階のサブエントランスまで歩行デッキ(ベイクォーターウォーク)で直結していることから、雨の日も濡れずに通勤・通学できます。横浜ベイクォーター(約150m)やそごう横浜店(約350m)ともつながっているので、買い物にも便利です。また、みなとみらい線で「元町・中華街」駅にも直通で、「みなとみらい」駅には歩いて行けます。

 3,661.45平米の敷地はヨコハマポートサイド地区のほぼ中心に位置し、横浜ベイブリッジやみなとみらい21地区が一望できる絶好のロケーションです。この立地特性を生かし、住戸の配置を眺望と採光条件の良い南向きと東向きに集約したL型配置とし、残りの一辺をElvや階段・タワーパーキング等のコアを配した三角形のVOID型形状としています。

 大規模再開発エリア「ポートサイド地区」の
街づくりコンセプトでもある『アート&デザイン』に基づいて、単純に住戸の林立されたファサードではなくメゾネット住戸を絡め濃淡を強調した変化のあるグリッドデザインとし街並みに寄与しています。住戸は海と空を最大限取り込むため、外壁に面する長さが広いワイドフロンテージ住戸とし、港の風に包まれています。

 周辺には、「アート&デザインの街」にふさわしく、
デザイン性あふれる海沿いのポートサイド公園(約200m/徒歩3分)や、公園入口近くの「うねる芝生」に代表されるパブリック・アート作品などがあります。ヨコハマの海のそばに広がる、利便性と気持ちよさをあわせ持った街です。もちろん、「横浜」駅周辺には、そごうやルミネ、タカシマヤなどのショッピング施設が揃い、ファッション・グルメを堪能できます。

 エントランスまでのアプローチは、左右にたくさんの緑を植え、自然を感じる小路のような雰囲気があり、重厚感のあるエントランスを抜けると、2層吹抜けでゆったりとしたラグジュアリーなエントランスホールが広がり、ソファを配したゲストラウンジは、くつろぎの空間となっています。このほか、横浜の街並みを一望できるスカイラウンジやお客様をもてなすゲストルーム、パーティーも開ける多目的ルーム、海・空・星をながめながら入浴のビューバスなど充実した共有設備が魅力です。

 セキュリティ対策については、居住者の安全性を高めるために、最も重要なエントランスゾーンのセキュリティとして、ダブルオートロックに加え、ゲストカードによる不正な侵入者防止システムが導入されています。地震対策としては、大成建設が開発した免震構法「ハイブリッドTASS構法」により、地震の揺れを低減する効果があります。

 対象住戸は、
地上34階建て建物の20階に所在する専有面積78.16平米の2LDKです。本マンションに特徴的なメゾネットタイプの住戸で南東向きバルコニーとなります。

 下階は玄関から入ると13.3帖のLDがあり、対面式キッチンは余裕の5.7帖です。居室は下階に5帖の洋室、上階には6.3帖の洋室がそれぞれ共用廊下側にあります。上階は大きく吹抜けスペースがとられ、ダブルボウルの洗面所、ビューバスの1418サイズ風呂など、居室効率よりも空間を贅沢に使った間取りが印象的です。収納については、ウォークインクローゼット・シューズインクローゼット・トランクルームと、こちらも余裕の収納力です。

 販売価格は9,500万円、坪単価402万円です。『マンションナビ』で対象住戸を自動査定したところ、7,460万円(坪単価316万円)〜7,860万円(坪単価332万円)となり、販売価格は強気の設定に思えます。ただ、2011年には24階住戸で坪単価416万円の価格が提示された記録もあり、メゾネットタイプは物件によって価格差が大きいことから、判断は難しいところです。

 ポートサイド物件、特に
金港町物件は、本物件と『ナビューレ横浜タワーレジデンス』で打ち止めで、すなわち「横浜」駅直結物件は、今後よほどのことがない限り、この2物件のみとなります。その希少性から、『ナビューレ横浜タワーレジデンス』、そして本物件は、中古価格が分譲時から大きく上昇しています。

 確かに本物件は、
「横浜」駅の多種多様な都会の利便性と、海や緑という自然の豊かさ両方を享受できる希有なマンションです。『ナビューレ横浜タワーレジデンス』とともに、今後ともそのステイタスには揺るぎないものがあることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:パークタワー横浜ポートサイド
 価格:9,500万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区金港町
 交通:「横浜」駅徒歩6分
 面積:専有78.16平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークタワー横浜ポートサイド

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 20:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
これからは中古マンションの時代?−とにかく資産を持つことの大切さ
JUGEMテーマ:マンション

★ 1月23日付ゆかしメディアによれば、首都圏の中古マンション平均価格が3年ぶりに上昇したことが、不動産調査会社東京カンテイの調査結果によって明らかになりました。首都圏は前年比2.1%増、60万円上昇の2,851万円でした。中部圏も0.4%増の1,489万円、近畿圏も0.6%増の1,817万円とそれぞれ上昇しました。

 平均価格は70平方メートルに換算したもので、首都圏は
特に東京23区が良く前年比5.2%増の4,203万円と大きく上昇しました。横浜市、大阪市、名古屋市も価格上昇したものの、さいたま市、神戸市などは下落しており、明暗が分かれています。

 新築マンションの供給は減少していく上に、単価の上昇が見込まれています。その分、中古物件に目を向ける富裕層も多く、国内でも地方在住の富裕層や資産家、海外の富裕層らをはじめ、東京23区は常に優良な売り物件が不足気味の状態が続いています。

◆東京23区の70平米あたりの中古価格と築年数

2005年 3,374万円 19.7年
2006年 3,504万円 20.1年
2007年 4,333万円 17.9年
2008年 4,486万円 17.6年
2009年 4,062万円 18.1年
2010年 4,303万円 18.5年
2011年 4,171万円 18.7年
2012年 3,975万円 20.0年
2013年 3,995万円 20.5年
2014年 4,203万円 21.8年


 築年数も古くなっていますが、価格の上昇は現状では止まりそうにありません。2007、2008年の金融危機時にはまだ価格は届いておらず、今後の一つの節目となりそうです。

 以上がゆかしメディアの記事の概要です。
中古マンション価格の上昇が鮮明になってきました。以前は都心でも築年数が古ければ坪単価200万円未満という物件も見受けられたのですが、最近はそれらの物件も坪単価300万円台をつけてきたりしていて、びっくりさせられます。

 もちろんその場合には
リノベーションが施されていて、内装はとてもスタイリッシュに仕上がっています。しかし、それだけで1千万円以上価格が上昇するとは考えにくく、以前安く仕入れた物件に手を施して高く売っている印象です。外観や共用部を現地で見てみると、途端にテンションが下がったりするものですが、それでも古い物件は立地が魅力的なところが多く、「まあ、いいか」と思えてきたりします。

 「これからはマンション供給も細っていきますしね。我々もいかにマンション分譲から撤退していくか、です。」これは、日本を代表する大手デベロッパーの企画担当者から最近聞いた言葉です。今後のトレンドとしては薄々そうではないか、とは思っていましたが、マンション業界を引っ張るリーダー的地位にあるデベロッパーの中枢にいる担当者からこのようにさりげなく言われると、「やっぱりそうだったのか」と、それはそれで衝撃でした。

 首都圏マンション新規販売戸数平成12年に95,635戸でピークを迎えました。その後平成17年までは年間8万戸台をキープしていましたが、平成18年から平成20年にかけて年間4万戸台にまで一気に落ち、東日本大震災後の平成22年から平成24年までは年間4万戸台で推移してきました。

 平成25年には消費税率アップの駆け込み需要があって年間5万6千戸台にまで回復しましたが、平成26年は約4万5千戸となり平成24年とほぼ同水準に戻りました。不動産経済研究所の本年予測も年間4万5千戸と、同程度を見込んでいます。

 興味深いのは、
本年予測の数値の内訳については、23区を1割増やし、千葉を除いて他の地域を1割減じている点です。マンション販売戸数はピーク時の約半分に減っているわけですから、より高級化していかなければ売上を維持できない、ということでしょうか。

 しかし、
マンション業界の未来はそれでも明るくありません今は何とか人口増を保っている首都圏でも、早晩人口減少が始まるからです。それは首都圏人口の自然減の一層の拡大に加え、これまで首都圏への人口供給源だった地方からの人口流入が、さまざまな要因により鈍り始めていることによるものです。

 もともと
マンション分譲事業は利幅は小さいと言われ、デベロッパーとしてはより効率的かつ安定的な事業用ビルの開発や賃貸にシフトしていくものと思われます。国の姿勢としても、総体としては余っている家屋を有効活用していく方向であり、デベロッパーが分譲マンション事業から撤退したとしても、それを食い止めるような施策を打つ見込みはないでしょう。

 かくて
数少ない新築マンションはプレミア化し、価格は一層高騰し、一般の給与生活者が購入するものではなくなります。これに呼応して中古マンション市場は活発化し、従来の新築並の価格へと上昇していく、というシナリオです。

 このような
予測が正しいとすれば、私達が取るべき行動は、「新築でも中古でもいいから、とにかく良い立地のマンションを買え」ということになります。借金してもいいから、まずは数千万円の資産を持つ−そこから話は始まるような気がします。

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| 市場動向 | 20:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークナード目黒カレン(新築)−目黒川沿い、坪350万円の攻防か
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★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅より徒歩6分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地するパナホーム分譲、安藤・間施工・地上8階建・総戸数121戸の『パークナード目黒カレン』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は
下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は
1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。そして、4丁目から6丁目にかけては、1907年から1933年にかけて目黒競馬場が存在しました。

 本マンションから
「目黒」駅までは徒歩6分、その行程はご存知の通り急坂で知られる行人坂を通るものになりますが、不思議と慣れるという意見が多く、実際若い女性も平気で上り下りしています。また、雅叙園・アルコタワーを通って行くという裏技(許されているのかどうか不明ですが)もあるようです。

 さて、本マンションのトップページを開けると、
朝のコーヒーを楽しむ若い女性の横顔が大写しで出てくるのでたじろぎます。マンション名に付いた「カレン」current(流れている)の意味だそうですが、同時に英語の女性名でもあり、また、日本語では「可憐」を想起させ、女性をターゲットにしたマンションとして選択されたものだと思われます。

 current(流れ)の意味では、本マンションの東側を
目黒川が流れ、春には桜を楽しむことができます。目黒川は匂いが気になる人もいて、これには個人差があります。本マンションからアルコタワーまで徒歩2分、コンビニでは、まいばすけっと、セブンイレブンが同じく徒歩2分の位置にあり、坂を登った「目黒」駅方向になりますが、マルエツが徒歩6分と便利です。もちろん、周囲には、中目黒、代官山、白金、恵比寿というゴールデンスポットが存在します。

 また、本マンションは、
エコ&スマートをコンセプトとし、国土交通省の「省Co2先導事業」採択プロジェクトとして、電力ピーク約30%削減、Co2を50%削減、災害時に備え日中の電力使用量分確保に取り組んでおり、この点はパナホームならではです。

 敷地面積は2,708.89平米あり、総戸数は121戸となかなかの規模です。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.88平米〜89.84平米と立派な広さを有しており、効率重視で間取りを細切れにする最近の風潮とは一線を画しています。プランは田の字型が基本となっています。

 販売は3月中旬からを予定しており、価格は現在のところ未定です。参考になるのは、同じ町内で2012年に分譲された『ジオ目黒』と2011年に分譲された『パークホームズ目黒ザレジデンス』で、『ジオ目黒』は坪単価293万円〜335万円程度、平均坪単価321万円、『パークホームズ目黒ザレジデンス』は坪単価310万円〜350万円程度、平均坪単価337万円程度でした。

 下目黒の
地価は直近では2011年、2012年が底で、現在は2011年、2012年比で2.6%〜2.8%上昇しています。仮に『パークホームズ目黒ザレジデンス』の平均坪単価から現在は2.7%上昇したとすると、平均坪単価346万円程度となります。

 このことから、本マンションに関しては、
平均坪単価350万円程度が相場で、レンジとしては坪単価330万円〜370万円程度であればリーズナブルだと考えます。一方、本マンションから少し遅れる形で、本年上半期最大人気『Brillia Towers 目黒』(「目黒」駅徒歩1分)の販売が開始されます。予想では、同タワーマンションの価格水準は坪単価500万円程度とされていますので、これとの価格差のとり方もポイントとなることでしょう。

公式ホームページ ⇒パークナード目黒カレン

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| 新築マンション 目黒区 | 20:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
世田谷、杉並、中野の地価に出遅れ感?−坪300万円未満の低層レジデンスに注目
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★ 私が地価上昇率を見るのにお世話になっているポータルサイトが『土地代データ』です。こちらは、行政区単位で、各地点の公示価格、基準地価年別推移を含めてきれいにまとまっており、大変使いやすくなっています。

 これによれば、
平成26年の23区の地価ランキングは、次のようになっています。なお、地価表示は、平米単位です。

1 中央区 492万円  2 千代田区 459万円  3 港区   269万円
4 渋谷区 256万円  5 新宿区  250万円  6 豊島区  114万円
7 台東区 110万円  8 目黒区   97万円  9 文京区   93万円
10 品川区  81万円  11 中野区   68万円  12 世田谷区  59万円
13 北区   54万円  14 杉並区   53万円  15 大田区   52万円
16 荒川区  50万円  17 墨田区   49万円  18 江東区   47万円
19 板橋区  43万円  20 練馬区   40万円  21 江戸川区  35万円
22 葛飾区  33万円  23 足立区   33万円


 上記ランキングが、マンション価格で普段感じている各区のポジションと若干異なっているのは、上記地価には商業地が半分程度入っているためで、繁華街やオフィス街が占める地点が多いほど平均値地価が高くなるためでしょう。

 それを前提に上記ランキングを見てみると、
地価の高さの順に、次のように分類することができます。

第一グループ 中央区・千代田区
第二グループ 港区・渋谷区・新宿区
第三グループ 豊島区・台東区
第四グループ 目黒区・文京区・品川区
第五グループ 中野区・世田谷区
第六グループ 北区・杉並区・大田区・荒川区・墨田区・江東区
第七グループ 板橋区・練馬区
第八グループ 江戸川区・葛飾区・足立区


 第一グループは銀座・丸の内といった日本の中心地、第二グループは一流ブランド地、第三グループは池袋・上野といった繁華街、第四グループ以下は住宅街のそれぞれの位置づけが反映されており、下位層では工業地に近い住宅街も多くなっているイメージです。1位中央区と23位足立区の地価の格差は約15倍にも及んでいます。

 次に、この
1年間の地価上昇率を下記に示します。

1 千代田区 9.42%  2 港区  5.20%  3 中央区  5.15%
4 新宿区  4.72%  5 渋谷区 4.25%  6 品川区  3.41%
7 大田区  2.98%  8 目黒区 2.85%  9 練馬区  2.79%
10 豊島区  2.77%  11 文京区 2.64%  12 江東区  2.53%
13 台東区  2.50%  14 墨田区 2.32%  15 江戸川区 1.68%
16 世田谷区 1.60%  17 杉並区 1.37%  18 板橋区  1.28%
19 荒川区  1.27%  20 足立区 1.09%  21 中野区  0.61%
22 北区   0.46%  23 葛飾区 0.36%
 
 
 全体の傾向としては地価の高い区ほど上昇率も高くなっていますが、その中では品川区、大田区、練馬区、江東区、江戸川区の上昇ぶりが目立っています。品川区と大田区は東京サウスゲート構想など、羽田空港に近い利点を活かしてオリンピックをにらんだ国際拠点を目指していますし、江東区は新豊洲など、湾岸再開発の一翼を引き続き担っています。練馬区、江戸川区は従来の地価の相対的な安さが上昇率に反映したものでしょうか。

 一方、
台東区、世田谷区、杉並区、中野区、北区は23区の中では上昇率が低くなっています。中でも世田谷区、杉並区、中野区は城西・城南の人気ある住宅街だけに、地価上昇の出遅れ感が目立っています。中野区は、「中野」駅や「東中野」駅周辺は、マンション価格の上昇が著しいのですが、なべてみれば上昇率は下位にとどまっています。

 これは逆に見ると、これらの
出遅れ地域は、今後地価の上昇が期待できるエリアとして狙い目かもしれません。私も世田谷のマンションなどを興味を持ってみていますが、三軒茶屋や二子玉川など一部人気地域を除けば、マンション価格の上昇ぶりもゆるやかで、良い立地の新築マンションでも坪単価300万円未満で購入できる物件(例えば、『ジオ等々力』(「等々力」駅徒歩10分)は坪単価276万円程度からあります)がかなり存在します。

 最近はどうしても
都心や湾岸のタワーマンションばかり注目されますが、永住志向に向いた良好な住環境を有する低層レジデンスの方が家族にとって充実した時間を過ごせるのではないか、と思ったりもします。一度頭を切り替えて住宅雑誌などを眺めてみると、また違った可能性を発見するかもしれません。

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| 市場動向 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンス白金台(中古)−2011年築で坪293万円の良好環境メゾネット
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★ JR山手線・東京メトロ南北線「目黒」駅より徒歩7分、東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅より徒歩7分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント旧分譲・北野建設施工・地上3階地下1階建・総戸数27戸・2011年5月築の『オープンレジデンス白金台』です。

 アドレスは品川区上大崎1丁目です。上大崎は、品川区の北部に位置し、港区・目黒区・渋谷区との区境に接します。「目黒」駅が目黒区ではなく、本マンションと同じ品川区上大崎にあるのはよく言及されています。上大崎では山手線の線路が縦断しており、また地域内を東西に目黒通りが通っています。

 「目黒」駅との複合施設である
アトレ目黒をはじめとして、周辺には駅前としての商業施設が見られ、同駅周辺以外はビルやマンション、住居などが混在しています。本マンションの立地する上大崎一丁目付近は白金台や池田山に隣接し、上大崎二丁目付近は高速道路脇の通称「(白金)長者丸」、上大崎三丁目付近は大使館が多く集まる通称「花房山」と呼ばれているなど、高級住宅地としても知られています。

 本マンションから
「目黒」駅までは徒歩7分、「白金台」駅までは徒歩7分と、城南エリア物件として理想的なロケーションです。「目黒」駅からは目黒通りを白金台方面へ歩き、上大崎交差点を右折して住宅街に入っていく道のりで、「白金台」駅からは目黒通りを目黒方面へ歩き、国立科学博物館附属自然教育園が見えてきたら左折し、同じく住宅街へと入っていきます。「白金台」駅・「目黒」駅までフラットな道のりで、「白金台」駅へは信号がなく、「目黒」駅へは信号1つなので、いずれも思ったより早くたどり着きます。

 このあたりはかつて
池田山と呼ばれた地域で、江戸時代は城南五山として大名屋敷が並ぶ風格ある場所でした。そのDNAは現代に引き継がれており、低層の戸建てを中心とした閑静な高級住宅街として、都心とは思えない落ち着いた雰囲気に包まれています。

 本マンションの立地する上大崎1丁目も、
ゆったりとした敷地に瀟洒な建物が立ち並び、住宅地としての成熟を感じさせる住環境と景観です。白金台へと足を延ばせばプラチナ通りの華やぎや国立自然教育園の豊かな緑に出遭い、スマートな商業施設が集中する目黒は交通結節点でもあり、利便性は二重丸です。また、聖心女子学院や清泉女子大学、明治学院大学などの高等教育機関も点在しています。

 本物件は、
第一種低層住居専用地域に立地し、上記で書いた通り、周囲は低層の建物が建ち並ぶ穏やかで良好な住環境で、高い建物がなく低層階でも圧迫感がありません白を基調とした低層フォルムのデザインが爽やかな印象を与えます。全戸メゾネットタイプになっており、住棟と住棟の間には、ゆったりとした共用のスペースを配置、直接外部からアプローチできるとともに、通常の集合住宅のように共用廊下の音や他住戸の人の視線を気にすることなく戸建て感覚で住むことができます。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の1階に所在する専有面積64.12平米の2LDKです。上記の通りメゾネットタイプで、下の階が地下1階、上の階が1階という組み合わせです。上階には玄関と15.1帖のLDK、U字型キッチンとトイレがあり、下の階には2洋室と洗面所、1418サイズの浴室があります。

 異なる2つのフロアで構成されるため、
上階はパブリックスペースに、下階はプライベートスペースにという空間の使い分けもできます。また、下階から上階にかけて、床と壁紙を変えさせ、雰囲気を変化させています。キッチン、バスルーム、洗面所には天然御影石が利用され高級感があり、さらにオール電化の採用により、安全性と火災発生のリスク軽減を実現しています。

 階段下には天井とつながっていない通気性の良い大きなウォークインクローゼットを配しました。衣服の長さを考慮し、上部は鞄やシーズンオフの衣服の収納スペースとなっており、レンガ風壁紙に電源も確保しています。

 販売価格は値下げをして5,690万円、坪単価293万円です。『マンションナビ』で対象住戸の価格を試算したところ、5,230万円(坪単価270万円)〜5,630万円(坪単価290万円)となり、対象住戸の売出価格はそれより少しだけ高めです。

 一方、『住まいサーフィン』によれば、本物件の
分譲時の平均坪単価は289万円程度と試算できます。対象住戸はわずかにそれを上回るものの、中古マンション価格が高騰していく中で、分譲時とほぼ変わらない価格水準で販売しているのはありがたいことです。

 不動産ポータルサイト「アットホーム」で現在、「目黒」駅徒歩10分又は「白金台」駅徒歩10分で築年数5年以内、専有面積60平米以上で検索すると、
『プラウドタワー白金台』(2014年築)が2階住戸で坪410万円、3階住戸で坪412万円『レセーヌ白金長者丸』(2010年築)が2階・3階メゾネット住戸で坪297万円、3階・4階ルーフバルコニー付メゾネット住戸で坪398万円『グランドメゾン白金の杜』(2015年築)が2階住戸で坪429万円『ウェリス高輪』(2010年築)が10階住戸で坪459万円『パークホームズ目黒ザレジデンス』(2012年築)が1階住戸で坪356万円、6階住戸で坪373万円、9階住戸で坪366万円という価格水準です。

 本マンションは
メゾネットタイプではありますが、2011年築で坪293万円は相対的に見てもお得感があり、十分検討できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:オープンレジデンス白金台
 価格:5,690万円 (税込)
 所在:品川区上大崎1丁目
 交通:「目黒」駅徒歩7分
 面積:専有64.12平米

詳細はこちら(ノムコムより)
オープンレジデンス白金台

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| 中古マンション 品川区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション価格は前年比1割上昇!−中古戸建に相対的なお得感
JUGEMテーマ:マンション

★ 1月17日付suumoニュースによれば、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は、1月15日、2014年12月度の首都圏住宅市場動向を発表しました。

 それによると、
2014年12月の首都圏中古マンション成約件数は、前年比マイナス13.9%と9ヶ月連続で減少し、11月(−9.3%)に比べて減少率は拡大しました。また、成約平米単価は前年比プラス10.9%、成約価格は同11.2%となり、11月(平米単価:+7.1%、価格:+5.6%)に比べて上昇率は拡大しました。

 中古マンション地域別の
成約件数は、全ての地域が前年比で減少し、都区部などは9ヶ月連続で前年比減となりました。成約平米単価は、全ての地域が前年比で上昇しました。

 首都圏中古戸建住宅の成約件数においては、前年比マイナス11.2%と11ヶ月連続で減少し、減少率は11月のマイナス0.1%から拡大しました。成約価格は前年比プラス2.7%と2ヶ月連続で上昇しました。

 中古戸建住宅の地域別成約件数は、横浜・川崎市を除く全ての地域が前年比・前月比とも減少し、11月に比べて減少するエリアが広がりました。一方、成約価格はエリアによって異なる動きを示しました。

 以上がsuumoニュースの記事の概要です。このところ、
中古マンションの成約件数が減少し、成約価格が上昇する傾向が続いています。これは、マンション所有者が今後中古マンション価格が上昇すると考え、売りに出さなくなることに伴う現象です。そしてこのことが一層、中古マンション価格の上昇にはずみをつけ、売主優位のトレンドが続くことになります。

 私の手元に届いた
「三井のリハウス」の資料によれば、武蔵小杉の9棟のタワーマンションの平均成約単価は、平成19年度〜25年度第1四半期まで坪240万円台〜250万円台を推移していましたが、平成25年度第2四半期に坪単価260万円を超え、平成26年度第1四半期以降は坪単価280万円を超えています。個別では坪単価300万円を超える取引もあり、強気の相場が続いています。

 武蔵小杉タワーマンションの成約分譲対比(新築分譲価格に対しての成約価格比)を見てみると、平成25年度第3四半期からは110%を超えています。新築時に6千万円の物件を購入した場合、平均では6,600万円で売れていることとなり、売却諸経費を差し引いても手残りが出る計算です。

 上記記事の元となった東日本レインズの『サマリーレポート』によれば、
首都圏中古マンションは、成約件数・新規登録件数・在庫件数ともに減少しています。新規登録件数と在庫件数は過去1年間で最少、成約件数も夏枯れの8月の次に少なくなっています。

 これとは対照的に、価格面では、
首都圏の成約価格・新規登録価格・在庫価格ともここ1年間で最高です。面白いのは、ここ1年間で最高と言いつつも、新規登録価格は前年比2.7%増、在庫価格は0.3%増にとどまっているのに対して、成約価格は前年比10.9%に及んでいることです。成約価格の在庫価格に対する割合は、前年同月が90.3%になっているのに対し、直近の昨年12月が99.8%となっています。これは、1年前は売り出し価格の1割減の指値で成約していたものが、現在では売り出し価格のままで売れていることを示しています。

 一方、
中古戸建に目を転じると、成約件数・新規登録件数は減少しているのですが、在庫件数は徐々に増加しています。また、成約価格と新規登録価格は一進一退ですが、在庫価格は少しずつ下がってきている状況です。成約価格の在庫価格に対する割合は、前年同月が73.1%であるのに対し、直近の昨年12月が78.6%と、こちらも乖離幅は小さくなっています。

 地域別の成約価格を見ると、
中古戸建の場合は東京23区でも上昇率が0.2%にとどまり中古マンションの東京23区価格が8.5%上昇しているのとは対照的です。長らく土地神話に縛られてきた日本人もすっかり機能性重視となり、この結果も、居住形態としてマンション選好がますます強まっていることの表れと言えます。

 首都圏全体では、
中古マンション、中古戸建とも平均築年数は20年前後(中古マンション19.85年、中古戸建20.47年)、価格も2,800万円台〜2,900万円台(中古マンション2,847万円、中古戸建て2,927万円)で同程度なのですが、中古マンションでは専有面積63.44平米に対し、中古戸建は建築面積104.12平米と、生活面積に大きな差が出ています。

 その分、
中古マンションの方が交通の便が良い立地にあるということなのでしょう。また、木造家屋は築20年もすれば建物としての価値はほとんどなくなっており、今後のリセールを考えた場合でも中古マンションの方が有利と考えられているかもしれません。

 しかし、
中古戸建ては最後には土地が残ります。「土地神話」の時代ではなくなったものの、価値ある土地を持ては、超長期的な価値としては土地はマンションに勝ります。中古マンション価格が高騰して買えない場合には、頭を切り替えて、依然として価格がリーズナブルに収まっている(都心・城南人気地でも建築面積70平米台が4千万円台買えるものがあります)中古戸建を狙うのも一考してみる価値があります。

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| 市場動向 | 21:28 | comments(0) | trackbacks(0) |