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プラウド桜新町(新築)−邸宅地・弦巻の地にふさわしい新たなランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上8階建・総戸数174戸の『プラウド桜新町』です。

 アドレスは世田谷区弦巻5丁目です。弦巻は、世田谷区の世田谷地域に属し、主に住宅地として利用されています。世田谷区の地理的中央部に位置し、東西に長く、南で桜新町・新町、東で駒沢・上馬、北で世田谷・桜、西で用賀・上用賀と隣接しています。また蛇崩川(じゃくずれがわ)を暗渠化した跡が緑道(世田谷百景)になっています。また、弦巻2丁目に駒沢給水所があります。

 弦巻は、古くは
吉良家の領地であり、1丁目の常在寺は吉良頼康の側室であった常盤が開いたもの、3丁目の実相院(世田谷百景)は吉良氏朝が開きました。弦巻の名は14世紀後半に初めて見え、永和2年(1376年)、吉良治家寄進状(鎌倉鶴岡八幡宮蔵)に「絃巻」という地名が出てきます。江戸時代初期荏原郡弦巻村として成立し、1966年(昭和41年)の住居表示で今の形となりました。なお、弦巻は世田谷区内でも、ほぼ最高地点に近い台地上にあります。

 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅西口を出て、ファミリーマートの角を右折し、住宅街の中を北上していきます。サミットストアを越えて左折した突き当たりの道路に接して本マンションが立地します。道のりはさほど激しくはありませんが、起伏のあるルートです。

 本マンションの
注目点は、その規模の大きさです。かつては昭和女子大学の緑声舎という学生寮が所在し、2014年3月で閉鎖本マンションとして生まれ変わります。弦巻の住宅街の中にあって敷地面積が7,364.42平米あるのは、そうそう出る物件ではありません。

 同じ町内でのこれまでの代表的物件『ラコルダ弦巻フォレストコート』(1995年築、「弦巻」駅徒歩10分、総戸数194戸)、あるいは近隣では用賀3丁目物件『グランフォート用賀』(2004年築、「用賀」駅徒歩6分、総戸数281戸)ですが、このラインナップに加わりそうなランドマーク物件です。

 特に
『ラコルダ弦巻フォレストコート』野村不動産(当時野村不動産都市開発)も売主に加わった物件だけに、今回の分譲でもこの存在を意識するものと思われます。『ラコルダ弦巻』も築20年となるだけに、その住み替え検討者も視野に入れているかもしれません。

 また、本マンションから
馬事公苑まで徒歩6分と、緑多い住環境も魅力です。標高約45mの高台立地は、災害時の安心材料でもあります。人気の松丘小学校が通学区で徒歩6分、世田谷区立図書館も徒歩5分と、教育環境にも恵まれています。

 建物デザインはその全容がまだ明らかにされていませんが、三井不動産レジデンシャルの「経年優化」を想起させる「経年深化」をモチーフに邸宅系の高級マンションをイメージしているものと思われます。共用空間の設計デザインは、2007年7月に総戸数306戸を即日完売した『プラウドタワー千代田富士見』を監修した「フォワードスタイル」が参画、その美意識が息づいたデザインに期待が持てます。このほか、高品質なコンシェルジュカウンターを備えるほか、カーシェアやレンタサイクルも用意して快適な都市居住が実現できそうです。

 間取りは田の字型が基本ですが、専有面積80平米台中心のゆとりあるプランニングで、最も小さい専有面積が72.14平米と、オールファミリープランとなっています。3LDKのほか4LDKも用意され、豊富なバリエーションで選択の幅が広がります。

 販売開始は10月上旬が予定され、価格発表もまだ先になります。標準相場をごくおおまかに試算すると、313万円[桜新町坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.013[築年数等中古補正]=坪単価309万円となりました。しかし、昨年9月から分譲を開始した『ヴィークステージ桜新町』(「桜新町」駅徒歩6分)は平均坪単価398万円台とされているため、本物件の平均坪単価も400万円超は確実でしょう。

 ほとんどの住戸が1億円を超えてくると思われますが、低層階住戸は1億を切る価格帯で見やすくすることも考えられます。これも単なるイメージですが、例えば最も狭い専有面積72.14平米を9,800万円とした場合、坪単価449万円となりますので、この辺りも一つの目安となるかもしれません。

 私も弦巻の住宅街を歩いたことがありますが、「桜新町」駅南側とはまた違った閑静で品のある街並みが印象に残っています。そのような弦巻の地にふさわしい新たなランドマーク物件に期待したいと思います。

公式ホームページ ⇒プラウド桜新町

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| 新築マンション 世田谷区 | 19:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
少年よタワーを抱け−「プチ資産家男子」になると見える世界
JUGEMテーマ:マンション

★ 6月26日付マイナビニュースは、『関東&関西トップ3!「プチ資産家男子」が選ぶタワーマンション』という記事を掲載しています。その内容は、以下の通りです。

資産を持っている男性と、そうではない男性、どちらがお好きですか?

大富豪ではなくとも、ある程度の資産を有している男性のほうが、結婚後も安心して一緒にいられると考える女性もいらっしゃるでしょう。

ある程度の年齢になると、不動産を購入している男性もグンと増えますが、彼が住んでいるマンションの価値がどのくらいなのか、知りたいと思う女性もいらっしゃるのでは?

そこで、野村不動産アーバンネットの発表をもとに、プチ資産家の男子が住んでいる可能性が高いマンションをご紹介します!

同社が2万棟を超える中古マンションの情報を分析した「中古マンションライブラリー人気ランキング」によると、
首都圏ランキングのトップ3は、3位が『ザ・東京タワーズ』(東京都中央区勝どき6丁目)、2位が『広尾ガーデンヒルズ』(東京都渋谷区広尾4丁目)、そして1位は『ワールドシティタワーズ』(東京都港区港南4丁目)という結果。

いずれも東京23区内の物件で、新築当時から人気が高かった物件です。

もしもカレが、このいずれかのマンションの区分所有者の場合には、中古で売却するときに思いのほか高額で売れ、今は資産がなかったとしても"プチ資産家"になる可能性が高いのでは。

中古マンションの価格は、需要が高ければ高いほど高額で取引される傾向がありますので、人気のあるマンションを所有している男性は、もしも今、資産がなかったとしても、"プチ資産家"予備軍といえそうですね。

いかがでしょうか?


現在の中古マンションのトレンドは、500戸以上の大規模マンションやタワーマンションのようです。

浪費家の男性や、経済的に困窮している男性よりも、ある程度余裕があるオトコを選びたい女性は少なくありませんが、彼が不動産を所有していて、それが人気があるエリアや物件の場合には、ひとまず安心できるのではないでしょうか。』

 以上がマイナビニュースの記事の内容です。読みやすい文章でしたので、ほとんどそのまま掲載させていただきました。

 『プチ資産家男子』を目指すかどうかは別として、私も自分への反省から、
マンションはできるだけ若いうちに購入すべきだと思っています。大卒で就職5年もすれば28歳となり、仕事も収入も安定してきます。この年代は、普通はアパートやマンションを借りて住んでいるのでしょうが、それでもおそらく月額7〜8万円は家賃で取られているものと思います。

 そうであれば、
毎月の家賃に多少上積みをして住宅ローンの支払いに充てれば、単身者用のマンションを購入することは可能です。その後に結婚が控えていても、人生設計はむしろ描きやすくなると考えます。

 転職サイト『DODA』によれば、
28歳の平均年収は389万円です。年収の25%を住宅ローンの支払いに充てるとすれば、金利0.775%、融資期間35年で組んだ場合、融資可能額は2,980万円となります。

 この時の
毎月のローン支払い額は8.1万円です。これに毎月の管理費と修繕積立金がかかりますが、1LDK程度の専有面積であれば、全部合計しても毎月の支払額は10万円以内で収まります。もっとも、持ち家になると、職場からの住宅手当が通常つかなくなるのは痛いかもしれません。

 狙うのはできれば都心・湾岸の新築又は築浅タワーマンションです。しかし、2〜3年前であれば上記融資可能額でも十分専有面積40平米台の1LDKが購入できたのですが、今では厳しいかもしれません。その場合、ターゲットは専有面積30平米台の1K又はワンルームとなります。

 現在販売中の新築マンションを検索したところ、条件に合うタワーマンションは皆無でしたが、都心物件であれば『ベルジェンド文京千駄木』(「千駄木」駅徒歩8分、「西日暮里」駅徒歩8分)がSTUDIOタイプ・30平米台で2,790万円(坪単価307万円程度)からありましたので、とりあえずこの物件でシミュレーションしてみます。上記の融資条件でフルローンを組んで2,790万円の物件を購入した場合、毎月のローン支払額は7.6万円となります。

 ここに
28歳で住み始め、35歳で結婚したとすると、結婚時の住宅ローン残高は2,290万円です。現在の「千駄木」駅周辺の中古マンション相場は、築20年でも坪単価250万円程度となっており、たとえ本物件を築7年で坪単価250万円で売却したとしても2,268万円になることから、売却後に住宅ローンが残る可能性は小さいと思われます。

 また、もし
このマンションを売却せずに賃貸に出せば、住宅ローンの融資限度額から既借入分を差し引かなくて済む金融機関もあり(事業用ローンに借り換える必要があるかもしれませんが)、マンション2戸目として、新婚夫婦の新居のための新たなマンション購入も不可能ではないと考えられます。

 若いうちはそんな資産形成など考えもしない(私もそうでした)ことが多いものです。しかし、現在の会社は50歳代前半で社員を子会社に出向させる事例も多く、その場合に給料が大きく減じることも多くなっています。つまり、不動産を買うなら早く買わないと老後にローン残債額に苦しむだけといった結果を招来しかねず、この懸念点はもっと強調されて然るべきと考えます。

 若人たちには、「少年よ大志を抱け」という精神的な理想を持たせると同時に、「少年よタワーを抱け」という即物的な目標を持ってもらうことが、俗な話ではありますが、次の世代に生活の安定と豊かさをもたらすのだと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 22:18 | comments(5) | trackbacks(0) |
藤和シティコープ芝公園(中古)−大規模改修済、リフォーム済の手頃な港区1K
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「赤羽橋」駅より徒歩5分、都営三田線「芝公園」駅より徒歩6分の場所に立地する藤和不動産旧分譲・住友建設施工・1990年5月築・地上8階建・総戸数37戸の普通賃借権物件『藤和シティコープ芝公園』です。

 アドレスは港区芝3丁目です。芝は、江戸時代の初めまでは豊島郡柴村・荏原郡金杉村・荏原郡上高輪村でしたが、江戸時代に東海道の整備によって柴村は急速に発展し、柴町・芝町とも呼ばれるようになりました。またこの頃から、柴村の周辺地域も「芝」と呼ばれるようになります。明治11年には東京府には芝区が成立し、東京市の時代に引き継がれますが、戦後の昭和22年、芝区が麻布区・赤坂区と合併し、新たに港区が誕生しました。

 芝は、
港区の東部に位置し、町域内にJR山手線と京浜東北線の「田町」駅、都営地下鉄浅草線と三田線の「三田」駅がある上、国道15号と日比谷通りの交差点もあり、交通の要衝となっています。「田町」駅と「三田」駅周辺を中心として商業地、飲食店街、ビジネス街として栄えており、大通りの裏には古くからの住宅街も混在しています。

 また、港区内の他の地域同様に
複数の国の大使館もあるほか、教育施設や宗教施設も多いようです。なお、最近では再開発に伴い、セレスティンホテル、中央三井信託銀行本社、NECスーパータワー(NEC本社)などの大企業本社が入居する大型ビルや、カテリーナ三田やラ・トゥール芝公園などの高級高層マンションも増えています。

 「赤羽橋」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅赤羽橋口を出て、赤羽橋南交差点を渡り、桜田通りから1本奥まった通りを南下した左手に所在します。「芝公園」駅からは徒歩6分、同駅A2出口を出て、『ラ・トゥール芝公園』の南側にある道路をさらに西に行き、桜田通りの1歩手前を右折した右手にあります。「赤羽橋」駅からはほぼフラット、「芝公園」駅からはわずかに上り坂となるルートです。

 大通りから1本入るので、都心にありながら静かな住環境です。マンション名の通り芝公園が徒歩圏なので、休日には芝公園でのんびりするのもいいでしょう。お花見の時期には夜桜と東京タワーを同時に楽しむことができます。徒歩2分のところに総合病院もあります。慶應義塾大学が徒歩6分と近いので、賃貸需要も強いものと思われます。

 外壁は
グレー系のタイル貼で、オートロック仕様平成26年2月に大規模修繕工事を施工済できれいに保たれており、管理状態も良好です。しかも、室内リフォーム完了後の引渡で、実需としても投資用としてもすぐに活用できる状態です。リフォームについては、キッチン、ユニットバス、給湯器、防水パン、ウォシュレット付トイレを新規に取り付け、シューズボックスとクローゼットは新規に造作し、建具や照明も新規に取り付けて、クロス・フローリングを新規に張り替えた状態です。なお、キッチンは1口IHクッキング・ヒーターです。

 対象住戸は、地上8階建て建物の4階に所在する専有面積21.42平米の1Kです。西向きバルコニーで、桜田通り沿いのビルで眺望は遮られますが、午後は十分明るいものと思われます。間取りは1Kによくあるタイプで、玄関から入ると廊下兼キッチンでスペースを効率的に取り、キッチン横にはクローゼット、キッチン背後には浴室・トイレといった水廻りがあります。

 トイレと浴室は別になっていますが、独立洗面台はありませんので、自然とキッチンの流しが洗面台になりそうです。冷蔵庫は玄関からすぐの場所、洗濯機はキッチン背後となります。居室スペースは6帖を確保していますから、賃貸用としても狭すぎて敬遠されることはないでしょう。単身用でありながらペット飼育可マンションであることもアピールポイントです。

 販売価格は1,480万円、坪単価228万円です。築25年所有権マンションであればこの立地で割安感を感じるところですが、本物件は普通賃借権物件となります。『マンションナビ』で対象物件の自動査定を行ったところ、1,090万円(坪単価168万円)〜1,290万円(坪単価199万円)で、やや割高感があります。もっともリフォーム代に300万円かかっていると思えば、標準的な価格水準とも考えられます。

 管理費は月額11,100円(平米単価518円)と高めで、修繕積立金は月額5,550円、借地料は月額3,044円となり、月額費用は合計19,694円です。投資用に考えた場合、賃料は同じ専有面積の8階住戸が管理費込で月額82,000円でしたので、仮に月額賃料80,000円に設定すると、表面利回りは6.5%、実質利回りは4.9%になります。

 販売価格1,480万円を投資用フルローンで借りた場合、耐用年数から融資期間21年(普通賃借権ですから厳しいかもしれませんが)、ローン利率2.0%で設定すると、毎月返済額は71,972円となり、管理費も加えると月額11,666円の赤字です。ただ、こつこつ払い続ければ10年後にはローン残高が約850万円となりますので、そのとき(築35年)でキャピタルゲインがとれるかどうか、あるいは21年後の完済までがんばって、そこからインカムゲインとキャピタルゲインを狙うか、の選択肢になります。

 こうみると、
この価格水準では投資物件としては厳しいところがありますが、立地と物件を気に入るならば実需としての購入にはより適しています。芝公園を身近に控えた2駅2路線利用の利便性は魅力で、しかも港区アドレスの住まいは、生き方も積極的になりそうな効用を十分持っているものと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:藤和シティコープ芝公園
 価格:1,480万円 (税込)
 所在:港区芝3丁目
 交通:「赤羽橋」駅徒歩5分
 面積:専有21.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
藤和シティコープ芝公園

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| 中古マンション 港区 | 20:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
「お客様のマンションは今が売り時です」というウソと真実
JUGEMテーマ:マンション

★ 今から5年位前のことでしょうか。私が住んでいるマンションのお隣のタワーマンション高層階が売りに出たので、興味を感じて見に行きました。魅かれた理由は価格で、「武蔵小杉」駅にほど近い築2年程度のタワーマンション高層階が、眺望がお見合いになっているとは言え、坪単価250万円程度で売り出されていました。

「売主さんはここを分譲したデベロッパーの上層部とお付き合いがあって、薦められてこれをセカンドハウスとして購入されたのですが、結局セカンドハウスにならずに賃貸に出してもなかなか借りてくれる人がいなくて価格も期待したほどは上がっていませんし、分譲価格と同じくらいで売れる今のうちに売ろうとしているみたいです。」

 実需で購入されたわけではないので、部屋は新築同様でした。私も見学はしたものの、何かの目算があったわけではなく、そのときの街の雰囲気として売主さんの気持ちも理解できたので、「まあ、この地がそんなに価格が上がるわけないよね。今が売り時かも」と納得しつつ、その場を去りました。この住戸はほどなく、おそらくはここを真剣に検討されていたご近所の住み替えのご夫婦が購入され、中古マンション販売サイトから消えていきました。

 それから
半年後、近所の仲介事業者が「登録者には3年間仲介手数料25%オフ」キャンペーンをやっていたので、「3年もすると売りたくなることもあるかもねえ」と、登録に行きました。

「○○様(私の名)は、おいくらでご自身のマンションを売却されたいのですか」
と、目つきの鋭い担当者から尋ねられ、私はたじろぎました。
「まあ、買った値段と同じくらいで売れればよいかと・・・」
私は笑われるのではないかと怖れながら、小声で答えました。

「そうですか…なら、今が売り時ですよ。今なら幸い、新築時と同程度の価格で買われていますが、この地域はこれからどんどんタワーマンションが建って、供給過剰になって値崩れする可能性が大きいんです。よくお考えになってください。」

 「そうだよなあ」と私もその意見に賛成だったのですが、買い換える資金もなく「ここでジリ貧になっていくしかないかも。今が売り時ってわかってるんだけどね」と独りつぶやいていました。

 それから
3年経ち、リーマンショックの影響で中断していた「武蔵小杉」駅前再開発の商業施設がようやく営業をはじめ、何もないに等しかった同駅東側・南側が華やかになってきました。日本の景気も上向いて「武蔵小杉」駅前に建つタワーマンション群も、ぐんぐん価格が上がってきました。

 昨年末、ある
23区タワーマンションのモデルルームで、現在住んでいる住戸の査定をお願いしました。その2週間後、売主グループの仲介会社の担当から、分譲時の価格から2割近く高い売出価格の提示を受けました。

「いやあ、今がまさに売り時です。武蔵小杉は各種商業施設がオープンして、駅前はもはや完成しました。これ以上の開発はありませんから、いやあ、お客様はまさに売り時を心得ていらっしゃいます」

「うーむ、待っててよかったのか。もうこれ以上は上がらんだろうな。でも、このマンションも高くて買えないから、結局売りに出せないんだよなあ」

 それから半年後の現在、『マンションナビ』で私の住んでいる住戸の自動査定を行うと、半年前の査定価格から約600万円アップし、分譲時価格からの上昇率は3割近くになりました。この価格は、売却の可能性を少しは考えた5年前からも、4年半前からも、半年前からも想像だにしない上がり方です。

「もうこれ以上は上がらんだろう。今度こそ売り時かな」

 今言えるのは、私のマンションは「常に売り時」だったのですが、私は「いつも売れなかった」ということです。そして、たまたま現在は価格が上昇していますが、中古マンションは1日1日古びていく存在で、いつかは中古価格は下落に転じます。したがって、将来必ず起こるのは、私のマンションについて「××さんの言っている時が実は売り時だった」のに、「それにもかかわらず自分はその時に売却できなかった」事実、ということでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 20:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
エクセレントシティ押上(新築)−注目の押上エリアで坪250万前後の値ごろ感
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★ 都営浅草線、京成押上線「押上」駅より徒歩7分、東京メトロ半蔵門線「押上」駅より徒歩8分の場所に立地する新日本建設分譲&施工・地上5階建・総戸数48戸の『エクセレントシティ押上』です。

 アドレスは墨田区押上3丁目です。押上は、東で文花、西で吾妻橋、南で北十間川を挟んで対岸に業平、北で向島と隣接しています。町域中央部を東京都道465号深川吾嬬町線が通っています。

 押上はかつて、
都電業平線や京成本線の始発駅として、東京の下町の中でも最も繁華な街の一つでした。しかし、都電業平線が1972年に廃止されると、「押上」駅は中間駅となってターミナル駅としての地位を失い、徐々に衰退していったのです。

 しかし、
2003年に「押上」駅に東京メトロ半蔵門線と東武伊勢崎線(両線も相互直通運転)が開通、再びターミナル駅となり、2006年3月25日、「業平橋」駅と「押上」駅の間にある伊勢崎線の操車場跡地が新東京タワーの建設地に決定(事業主体は東武鉄道)しました。2008年3月7日には、押上・業平橋駅周辺地区に関する都市計画が決定し、これに基づき、周辺区域の大規模な再開発が行われ、2012年5月22日に東京スカイツリータウンが開業、「押上」駅の副駅名として「スカイツリー前」を導入し、再び興隆を見せて現在に至っています。

 「押上」駅から本マンションまでは徒歩7分の道のりです。同駅2番出口から都道465号深川吾嬬町線京島方面へ向かって歩いた左手に立地します。同駅からは下り坂基調で、海抜はゼロメートル以下の場所に所在します。

 元は「山口ガーデン」というビルがあった敷地で、面積819.49平米の敷地です。「押上通り沿道密集市街地更新計画」の一環として、計画的な整備がなされています。総戸数48戸の小ぶりなマンションとなっています。南東側が四ツ目通りに面しているため、騒音・排気ガス等は気になるところです。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積34.87平米〜85.31平米と、小規模マンションの割にはバラエティ豊かです。販売価格は2,200万円台〜7,400万円台で、最多価格帯は4,900万円台(5戸)となります。坪単価換算すると、218万円〜291万円程度です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、229万円[押上坪単価]×1.013[駅距離補正]×1.025[地価上昇補正]=坪単価238万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると7%程度割高との試算結果になりました。

 一方、
「押上」駅周辺では、現在2棟のマンションが分譲中で、その平均坪単価が『ラ・グラース押上』で280万円台、『ロジュマン押上タワービュー通り』が299万円台と高値が続いており、これらに比べれば1割強安い価格水準となり、お得感はあります。

 本年10月上旬販売開始予定ですので、検討はまだこれからです。建物自体は本年9月上旬竣工予定ですから、建物完成後に建物内モデルルームで対応する算段のようです。入居は来年3月下旬、注目が集まる押上エリアで楽しい新生活が期待できそうです。

公式ホームページ ⇒エクセレントシティ押上

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| 新築マンション 墨田区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
サラリーマンが買えるのは城北・城東の築20年中古マンションまで、の模様
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★ 22日付け日本経済新聞によれば、不動産調査会社の東京カンテイ(東京・品川)が22日に発表した5月の中古マンション平均価格(70平方メートル換算)は、首都圏が前月比で1%高い2,998万円となりました。3,000万円目前に迫りました。需要が引き続き堅調です。

 首都圏の中古マンション価格が上昇するのは9カ月連続です。新築マンション価格が上昇しており、割安感のある中古物件への引き合いが強くなっています。

 東京カンテイによると、
新築マンションの平均価格は、平均年収の10倍を超えています。一般的には6倍程度が適正水準とされ、新築マンションを購入できない人が増えているとみられます。

 上昇をけん引してきた
千代田区や港区などの都心部では、上昇が一服しています。これらの地域の中古マンション価格は、住宅価格が上昇し「ミニバブル」と呼ばれた2007年ごろの水準をすでに上回りつつあり、過熱感も指摘されています。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記記事は、東京カンテイのプレスリリース資料『中古マンション70平米価格月別推移(2015年5月)』に基づいていますので、以下その内容を見てみたいと思います。


 中古マンション価格は首都圏全体で1.0%の上昇ですが、都県別では、神奈川県が1.3%と一番高く、次いで東京都が1.1%、千葉県0.6%、埼玉県0.5%の順になります。もっとも、この順位は各月でたやすく入れ替わり4月は埼玉県2.2%、東京都0.5%、神奈川県0.0%、千葉県▲2.5%の順でした。5月は埼玉県で反動が出て、他の都県が先月と比べて堅調だったと言えます。なお、千葉県では千葉市や習志野市で持ち直したことが影響しているとのことです。

 次に都市別で見ると、首都圏では
横浜市が1.8%と高い伸びを示し、次いで上述の千葉市1.6%、以下東京23区0.9%、さいたま市0.0%と続きます。これも4月ではさいたま市2.5%、東京23区0.6%、横浜市0.1%、千葉市▲1.1%でしたので、その裏返しと言えます。

 さらに23区を見れば、
城南・城西6区が1.2%、城北・城東11区が1.1%、都心6区が▲0.1%となっています。4月は、城北・城東11区が1.6%、城南・城西6区が0.9%、都心6区0.4%で、都心6区は2ヶ月連続で伸びが抑えられていますが、3月は都心6区が2.1%で高い伸びを示していました。これも上昇が域内で循環しているとも言えるでしょう。

 専有面積70平米の中古マンションの価格を見てみると、築年数21.2年〜24.6年の幅の中で、都心6区6,500万円(坪単価307万円)、城南・城西6区4,800万円(坪単価227万円)、城北・城東11区3,500万円(坪単価165万円)、横浜市2,700万円(坪単価128万円)、さいたま市2,100万円(坪単価99万円)、千葉市1,700万円(坪単価80万円)がざっくりした数値です。築年数21年〜25年というと、今から数えて平成2年〜6年のバブル絶頂期から崩壊期にかけて高値で分譲されたマンションとなりますから、これでも元値から見ると捨て値みたいな値段なのでしょう。

 では、
平均的なサラリーマンは、いったいいくらぐらいの中古マンションを購入できるのでしょうか。転職サイト『DODA』によれば、仮に35歳で中古マンションを購入したとすると、そのときの平均年収は470万円となります。

 以降、この人が
毎年平均年収をもらうとすれば(もちろん各年の平均年収は変動するのですが)、60歳になるまでにもらう給与の合計は15,783万円となります。仮に住宅ローンの返済率を年収の20%以内にするとすれば、月々の住宅ローン返済額は10.5万円で、住宅ローン金利を1.3%、35年払い、頭金500万円とした場合、購入できる中古マンションの価格は4,000万円までで、城北・城東物件までが購入範囲となります。

 金融機関の計算では返済率の上限は年収の概ね30%程度となりますので、これで上記と同様に計算すると購入できる中古マンション価格は5,800万円までとなり、城南・城西物件も購入できることとなります。しかし、住宅ローン返済以外に管理費と修繕積立金を支払わなければならず、日々の生活はそれだけ切り詰められます。

 定年が従来通りの60歳として、そのときの住宅ローン残高は、4,000万円の物件の場合が1,200万円、5,800万円の物件の場合が1,800万円です。『年収ラボ』によれば、大卒サラリーマンの平均退職金は約1,941万円で、老後の蓄えも必要だとすれば、5,800万円の物件を購入した場合には退職金も残らず、「一生切り詰めた暮らし」になりそうです。

 このように、
平均的なサラリーマンは、あまり無理せず、かつ、まじめにこつこつ住宅ローンを返していくことを前提に、築20年程度の城北・城東物件までを狙え、ということになります。また、「平均的なサラリーマン」ではなくても、自分の年収(及び将来見込み)に合った物件購入限度額は計算できるわけで、「身の丈に合った」マンションを購入することが賢いわけです。

 不動産バブルの時は、つい浮かれた気持ちになって無理をしがちですが、物件価格は逃げ水のように上昇し続けますから、無理に追うと人生に深い傷を負いかねません。数字は冷静ですので、私も自らを戒めたいと思います。
 
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| 市場動向 | 20:31 | comments(2) | trackbacks(0) |
ブリリア武蔵小杉(中古)−駅徒歩2分、希少な日照・通風○の南向き再開発物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急東横線・同目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩2分の場所に立地する東京建物&伊藤忠都市開発&東京機械製作所旧分譲、鴻池組施工、2011年8月築・地上20階建・総戸数131戸の『ブリリア武蔵小杉』です。
 
 アドレスは川崎市中原区新丸子東3丁目です。新丸子東は、中原区中心部の一角に当たる区域です。東急東横線「新丸子」駅東口からJR・東急「武蔵小杉」駅にかけて広がる住宅街・商店街があり、北から順に1丁目・2丁目・3丁目が設置されています。本マンションの立地する新丸子東3丁目の一部武蔵小杉エリアの再開発対象地域として高層ビル建設が続いています。

 新丸子東は、西は
小杉町3丁目・新丸子町、北は丸子通1丁目、東は上丸子八幡町・上丸子山王町1・2丁目・上丸子、南は市ノ坪・中丸子・下沼部と接しています。1943年(昭和18年)、川崎市上丸子・小杉の一部より新丸子東1-3丁目が成立し、2007年(平成19年)から2011年(平成23年)にかけて、本マンションを含め、東京建物を施行者とした新丸子東三丁目土地区画整理事業が行われました。JR横須賀線「武蔵小杉」駅との連絡通路用地を確保し、なおかつ市街地再開発ともなっています。

 「武蔵小杉」駅から本マンションまでは徒歩2分の道のりです。同駅東口を出て、そのまままっすぐ綱島街道に向けて歩いた左手に本マンションは立地します。再開発エリアだけにきれいに整備された道路でごくシンプルなルートになります。

 本マンション敷地は
東京機械の社宅があった場所で、これを上記土地区画整理事業として、本マンションと、その横に立地する賃貸マンション「フローラルガーデン」、そして「武蔵小杉」駅寄りには「TKS武蔵小杉ビル」が建設されました。本マンションの外観は白亜で、青空の中にすっくと立つ姿はいかにも都会的でスタイリッシュです。

 新丸子東3丁目には、『パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー』『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』
2棟のタワーマンションが所在し、それらと比較すると小ぶりな印象はありますが、全戸南向きの板状マンションで、しかも目の前に直接にはタワーマンション群と向き合うことがないため、日照・眺望良好です。

 建物は
免震構造(免震装置のゴムは「日東化工」製です。)で、また免震工法ゆえに実現できたアウトフレーム工法を採用しています。二重床・二重天井、また、線路に近いため、遮音性能等級T-4(最高等級)の二重サッシを採用しています。実は南向きは線路と直接面していないため、室内は最高等級のサッシのおかげもあって駅近と感じさせない静けさとのことです。

 設備としては、
オール電化システムで、気象庁からの緊急地震速報を基に、地震到達前に各住戸インターホンへ通知する「緊急地震速報サービス」も備わっています。私も本マンションのモデルルームを訪れたことがありますが、共用施設の豪華なタワーマンションのような派手さはないものの、その分設備・仕様がしっかりしており、省エネルギー対策等級「4」(最高等級)、劣化対策等級「3」(最高等級)、川崎市建築物環境配慮制度(CASBEE川崎)の総合評価「★★★★☆」Aランクを獲得するなど、マンションとしての質の高さを感じました。

 対象住戸は、
地上20階建て建物の16階に所在する専有面積76.28平米の3LDKです。上層階につき日照・眺望・通風良好です。板状マンションですが、このタイプにありがちな田の字型住戸ではなくポーチ・玄関を片寄せすることで間取りに変化を持たせました。玄関から入ると廊下は右手に折れていて、その突き当たりで3方にドアを設け、南側に12.3帖のLDK、これに隣接する洋室は6.3帖、また、西側と北側に6.3帖の洋室と5帖の洋室を設けました。

 キッチンは人気のカウンター式で3.7帖、水回りは玄関周辺に配置し、浴室は1418サイズです。収納はウォークインクローゼットはないものの随所に設けられ、トランクルームも付備されていますので、収納力は十分です。

 販売価格は7,280万円、坪単価315万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、7,320万円(坪単価317万円)〜7,720万円(坪単価335万円)となり、提示価格はこれを下回るリーズナブルな価格となっています。
 
 本マンションの
分譲時の平均坪単価は270万円台でした。当時は個人的にもかなりの割高感を感じたのですが、今や武蔵小杉でこの価格水準で新築マンションを手に入れることはできません中古マンション価格が急騰している武蔵小杉において、上記販売価格は首肯しうる水準であり、しかも、本マンションは『パークシティ武蔵小杉』等のタワーマンション群に比べて出物が少なく、きれいな間取りの南向き高層階として希少価値もあります。

 待ちに待った駅前大型商業施設の相次ぐ開店により、ここ2年で非常に華やかになった「武蔵小杉」駅前を普段使いできる魅力はとても大きいものがあります。現在同駅北口方面には話題の『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト』が建設中で、平均坪単価332万円台で間もなく販売が開始されますので、これとの比較検討も考えられることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリア武蔵小杉
 価格:7,280万円 (税込)
 所在:川崎市中原区新丸子東3丁目
 交通:「武蔵小杉」駅徒歩2分
 面積:専有76.28平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリア武蔵小杉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
私達は鳥ではない−地下マンションをまじめに妄想する
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★ 朝日新聞日曜版「The Asahi Shimbun GLOBE」は、お決まりの話題しか載せない日々の新聞に飽いた目には何気に面白いのですが、6月21日付の版では『人はなぜ地下に向かうのか』というタイトルで人間の地下利用について様々な各国の話題を集めていました。

 中でも私が惹かれたのは、
ニューヨーク、マンハッタンの「世界初の地下公園」です。以下、同記事によれば、公園に生まれ変わるのは、マンハッタン南東部にあるかつての路面電車の車両基地で、約4千平米の地下空間に草や樹木を植えて緑の空間を作り出します。

 植物の成長等に必要な
太陽光は、地上に設置したパラボラ型の装置で集め、これを光ファイバーで運んで、天井で反射させて広げます。構想どおりに進めば2018年から2020年までの間に完成する予定です。

 地下を見直す動きは他にもあり、
ウォール街の近くに昨年開業した地下鉄「フルトン・センター」駅には、日中は天井の大きな円形窓から太陽光が振り注いでおり、ショッピングモールもできる予定です。セントラルパークの南西端、コロンバスサークルの地下鉄のコンコースでも、商店街をつくる計画が進んでいます。

 以上が朝日新聞日曜版の記事の概要なのですが、ここまでくると、当然想像するのが
「地下にマンションができないだろうか」というアイディアです。現在のマンションでも地下住戸があり、2階以上の住戸に比べ割安な価格で販売されています。その安さの理由は、日照・眺望が劣る(ほとんど望めない)ことが大きく、また、水害時等の危険性についても懸念をもたれてきました。

 しかし、これらはなまじ
「地上にあるマンション」の地下住戸なのでハンデを負うのであって、マンション自体を地下に建設するのであれば、話は別になります。上記記事のように、地下でありながら緑豊かな公園ができ、かつ、日照も天井からの反射で得られるのであれば、人工的であることへの抵抗感はあるのでしょうが、とりあえず日照・眺望の問題点は解消(反射光が得られ、緑の植栽を眺められるという意味で)できます。

 特に、
地上であれば、日照・眺望とも、周辺建物の状況に大きく左右され、かつ、マンション購入後も周辺環境の変化に泣かされるリスクがあるのですが、地下マンションであれば、東西南北どの向きでも、また、地下1階でも地下5階でも、日照・眺望に不満が出ないよう設計することが可能です。

 水害の懸念にしても、地上からみて一番低いところにある地下住戸には地上から水が流れ込みますが、全体が地下マンションであれば、マンション全体を守る水害対策が可能となります。つまり、地上に出たマンション全体を覆うカバーはできませんが、地下マンションはマンション外との開口部を適切に閉じることで水の流入を防ぐことができます。

 さらによいのは、
地下マンションは、地震時には地盤に守られながら地盤とともに揺れるため、地上マンションのような倒壊の恐れがありません。ここまでいくと妄想が過ぎるのでしょうが、海外に実際に存在するように、地下は核シェルターのような役割を有し、地上における何らかの攻撃から身を守ることができます。

 地下は現在でもさまざまな活用がされていますが、それでも地上に比べれば開発余地ははるかに大きいと考えられます。地下の工事が地上の工事と比べてどれだけコストがかさむのかはわかりませんが、地下の土地所有権が地上に比べて非常に安いものだとすれば、例えば「東京メトロ丸ノ内線「新宿」駅直結徒歩1分、80平米・3LDKが2千万円!」などという新築分譲も夢ではありません

 地上における通常の再開発が難しくなってきている昨今、どこかのデベロッパーが勇気を出して、「世界初の地下マンション」を試作してみることができないものでしょうか。マンション価格高騰に悩む買主・売主双方にとって、未来の住まい方」として新しい可能性を広げてくれることを期待したいものです。

 そもそも
木の上で寝るのは、いつでも飛びたてる鳥か、木々の間を自在に移動できる一握りの動物だけで、大抵の生き物は、身の安全と心の安らぎを求めて穴倉を掘って寝床としています。危険に余りに無防備なヒトという動物も、そろそろ祖先の知恵に戻るべき時かもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
(仮称)プレサンス ロジェ 町屋(新築)−「大手町」駅12分のアクセス、価格設定に期待
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★ 東京メトロ千代田線「町屋」駅より徒歩9分、京成本線「町屋」駅より徒歩11分、都電荒川線「町屋駅前」停留所より徒歩10分の場所に立地するプレサンスコーポレーション分譲・不二建設施工・地上12階建・総戸数53戸の『(仮称)プレサンス ロジェ 町屋』です。

 アドレスは荒川区町屋3丁目です。町屋は、2007年6月1日現在の世帯数12,868、総人口27,104人です。東西に長い菱形をした荒川区の中央北部に位置し、下町的町並みを有しています。町域の北と東を隅田川に接し、尾竹橋をもって対岸の足立区とつながります。南は区役所の所在する荒川と、西は東尾久と接しています。

 町域内には
町工場や商店街、住宅の混合密集市街を形成しており、町屋の防災行政上の課題となっています。町域南部には東京都で唯一となった都電の荒川線が走り、いまも住民の足として活躍しています。なお、「巨人の星」の星一家が住んでいたのは町屋の長屋という設定でした。

 「町屋」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅1番出口から尾竹橋通りを北東方向に向かい、木村病院の角を曲がって住宅街の中を北上、第五峡田小学校を右手に見ながらさらに北上し、交差点を左折した左手に立地します。なお、小学校の名前にもある「峡田」は「はけた」と読み、かつての武蔵国豊島郡峡田領(はけたりょう)という近郊農村地域で、その名残として地名が残ったものです。

 町屋の利点は、
地価やマンション価格が安い割に東京メトロ千代田線「町屋」駅の存在により都心各所がとても近くて便利なところです。同駅から「大手町」駅へ直通12分、「東京」駅へ13分などとなっています。私は結婚前まで「金町」駅徒歩10分のアパートに住んでいましたが、「町屋」駅周辺に住んでいた同級生をうらやましく思っていました。

 尾竹橋通り沿いに広がる「まちやアベニュー」は、「町屋」駅からの帰り道に気軽に寄れる身近で多彩な地元密着型の商店街です。また、本マンションから徒歩12分のところには荒川自然公園があり、アスレチック、テニスコート、プール、そしてユニークな「交通園」など、ファミリーで楽しめます。また、春の花見やジャブジャブ池が嬉しい「尾久の原公園」には徒歩5分です。

 間取りは東向き中心ですが、前面は細い道路を経て建物が所在するのではないかと思われます。ただし、全戸スクエアかつワイドスパンの間取りとなっており、廊下面積を少なくし、各居室が効率よく配置できました。なお、敷地面積994.22平米と比較的狭いことから、駐車場台数は8台と、駐車場設置率が15%にとどまりました。

 間取り1LDK+S〜4LDK、専有面積54.78平米〜83.42平米で、販売価格の発表はこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、190万円[町屋坪単価]×0.988[駅距離補正]×1.014[地価上昇補正]=坪単価190万円となりました。近隣では同じ町内の『クレヴィア町屋』(「町屋」駅徒歩8分、総戸数42戸)が昨年10月から販売して既に完売し、その平均坪単価が215万円でした。

 売主であるプレサンスコーポレーションは、首都圏において比較的割安な価格で物件を提供しており、今回もその価格設定が注目されます。上記の坪単価計算によれば、平均坪単価200万円〜210万円程度であれば順調な売れ行きを示すことでしょう。

公式ホームページ ⇒(仮称)プレサンス ロジェ 町屋

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| 新築マンション 荒川区 | 21:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
高額マンションに売行き減退の新現象−単なる小休止か潮目の変化かが注目点
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★ 16日付ロイターによれば、民間の不動産経済研究所が同日に発表したマンション市場動向では、5月の首都圏マンション発売戸数は前年比18.7%減少の3,495戸となりました。前年比で5カ月連続で減少しました。

 首都圏のマンション契約率は71.1%と、好不調の分かれ目とされる70%を5カ月連続で上回りました。

 1戸当たりの価格は前年比6.7%低下し、4,812万円でした。マンション販売在庫数は前月末比175戸増加し、5,082戸となりました。同研究所では6月の発売戸数を4,500戸と見込んでいます。

 以上がロイターの記事の概要です。これは、不動産経済研究所が16日に発表した『首都圏のマンション市場動向 2015年5月度』によっており、以下その内容を見ていくことにします。

 第一に
発売戸数については3,495戸で、前年同月比18.7%減とふるいませんでした。2年前との比較では29.6%減とさらに少なく、例年に比べ低調な5月だったと言えそうです。通常5月は、GWもあってモデルルーム見学の絶好のお出かけシーズンで発売戸数が増えるのが自然な流れなのですが、本年は特に落ち込みが目立ちます。

 ちなみに
発売戸数について、23区物件の総戸数に対する割合の推移をみてみると、2月55.7%、3月43.7%、4月52.7%、そして5月が40.3%となっています。2014年平均が46.3%ですので、要チェック事項です。

 第二に
契約率については71.1%で、好不調の分かれ目とされる70%超を5カ月連続で達成、ただし、近年の高い契約率と比較すればそれほど高い方ではありません。この1年間では2014年10月(63.3%)、2014年12月(69.9%)に次ぐ低さとなりました。しかも珍しいことに、23区の契約率が67.1%と、7割を切っています。ちなみに23区の契約率は、2月81.8%、3月78.8%、4月76.2%と、徐々に落ちてきていました。

 第三に
1戸あたり価格については4,812万円で、前年同月比で6.7%のダウン、平米単価は6.0%のダウンです。ただし、一般にデベロッパーが新規販売を手控えていると、平均価格はダウンする傾向にあります。今後、『Brillia Towers 目黒』など、高額な大規模物件の販売が控えているため、1戸当たり価格は再び上昇する可能性大です。

 第四に
販売在戸数については前月末比175戸増で5,082戸と、5千戸台の大台に再び乗りました。昨年5月末の販売在戸数は3,668戸でしたので、前年同月比だと38.5%増という大幅増の結果となっています。

 第五に5月の
超高層物件については12物件651戸と数的には低調でしたが、契約率は88.2%と極めて高い数値を維持しています。タワー物件への人気集中はこのような点にも現れています。

 さて、5月の市場動向で特徴的なのは、
高額住戸の契約率が悪化している点です。価格帯別の契約率でみると、6,500万円〜7,000万円が66.7%、7,000万円〜8,000万円が64.4%、8,000万円〜9,000万円が62.1%、9,000万円〜9,999万円が43.8%、1億円以上が65.6%軒並み5月の全体の契約率71.1%を下回っています。例月ペースでは高額住戸の契約率は80%超となることが多いため、5月の低迷は注意点と言えます。

 ただ、これも、高額住戸への需要が減退したというより、
魅力的な新規分譲住戸が少なかったために、高額住戸購入検討者も一時検討を見合わせているといった側面が強そうです。これも高額物件を大量供給する『Brillia Towers 目黒』の販売戸数がどうなるかが、一つの目安となることでしょう。

 価格が急騰しながら販売が徐々にスローダウンしていく様子は、リーマンショック前の2008年前半とよく似ています。「不動産バブル崩壊か」という記事を掲載する雑誌も多くなり、懸念材料も増えてきているところです。これらがGW後の小休止タイプである5月固有の事情によるものなのか、それとも今後ともこの傾向が継続するのか、次回6月、次々回7月の市場動向結果がカギを握っているものと考えます。

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| 市場動向 | 23:20 | comments(0) | trackbacks(0) |