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そうだ、栃木に住もう!−利便性と生活レベルを同時に上げる住まい方
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京カンテイは本日、『2014年新築マンション価格の年収倍率』を発表しました。これによれば、東京都の新築マンション価格の年収倍率は10.61倍と、ついに2桁台となりました。これは、平均年収が629万円と昨年より微減だったのに対し、新築マンションは70平米価格が6,673万円(坪単価315万円)と昨年比8%も上昇したためです。

 これは、マンション価格の高騰を背景に、
「90年代バブル期」や「ミニバブル期」以来の大台突破となります。しかし、状況は「90年代バブル期」よりも心理的に厳しく、90年代当時はインフレで賃金上昇も望めて、たとえ価格は高くとも将来に希望が持てる状況(実際にはバブル崩壊により、厳しい現実に直面しました)だったのですが、現在の10%超えは、「今払えないものは将来も払えない」低い賃金アップ率が影を落としています。

 この傾向は
将来的にも継続する可能性が高く、若い世代はますます持ち家を諦める傾向になってきます。「持たない」ことに慣れている若い世代にとってはごく普通のふるまいなのでしょうが、「手が届くところにマイホームがない」状況は、社会人一般の勤労意欲にもかかわり日本経済の進展を阻む要因となる可能性があります。

 ということで、
暗い目で東京カンテイの都道府県別リスト見ていたのですが、「ん?」と目に留まったのが栃木県の欄です。栃木県の新築マンション価格の年収倍率は何と4.89倍で全国トップの買いやすさ東京の年収倍率の半分以下におさまっています。

 これは、
平均年収が524万円で昨年の488万円から7.3%も上昇、一方、新築マンション価格が2,562万円で昨年の2,647万円から3.2%安くなり、新築マンションが非常に買いやすい環境になったためです。栃木県は首都圏をマーケットとして工業等が盛んですが、アベノミクス効果から勤労者の賃金が上がったことが大きいのでしょう。

 それでは、栃木県の県庁所在地である
宇都宮市に住み、毎日東京まで通勤するというアイディアはどうでしょうか。実は、新幹線を利用すれば、「宇都宮」駅〜「東京」駅は53分〜54分1時間もかからないのです。新幹線定期を購入すれば、1月分が102,050円です。新幹線を利用しない場合には、「宇都宮」駅〜「東京」駅は2時間ちょっと、1月分定期が52,480円となります。

 そして、新築マンションは、
「宇都宮」駅徒歩3分の立地で現在分譲中の『センチュリー宇都宮 弐番館』平均坪単価が139万円台で、70平米・3LDKの場合では2,900万円程度となります。これを全額ローンで借りたとして、毎月の支払額は79,000円で済みます。

 もし
会社で新幹線定期代を全額見てくれるとすれば、まるで23区でワンルームマンションを借りているような月々の支払いファミリータイプの新築マンションを購入できることとなります。生活利便性の高い駅前生活を謳歌しつつ、住居にかける生涯費用も大幅に削減でき、その分を消費や貯蓄等に回せば、今よりずっとレベルの高い生活を送れそうです。

 「そうだ、栃木に住もう!」

 勤めは23区内ですから、一般には栃木県内で就職するより給与条件がよく、かつ、住居はもちろん宇都宮価格でよいわけです。宇都宮では実際に新幹線通勤をしている人もおり、あながち荒唐無稽な考え方ではない、と思います。

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| 市場動向 | 21:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション美しが丘(中古)−「たまプラーザ」駅徒歩11分、坪138万円で注目
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線・横浜市営地下鉄ブルーライン「あざみ野」駅より徒歩7分、東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩11分場所に立地する大京旧分譲・不動建設施工・1997年2月築・地上6階地下1階建・総戸数21戸の『ライオンズマンション美しが丘』です。

 アドレスは横浜市青葉区美しが丘5丁目です。美しが丘は、青葉区東部に位置し、全域が東急電鉄によって開発された多摩田園都市となっています。地域内には1966年(昭和41年)に開設された東急田園都市線「たまプラーザ」駅があり、駅周辺が商業地となっているほかは、地域内は主に団地や社宅、マンション、一戸建の並ぶ住宅街となっています。また、多摩田園都市の中心地区に位置付けられ、複合商業施設である「たまプラーザテラス」が整備されています。

 美しが丘は、
元は横浜市港北区元石川町の一部であり、多摩田園都市開発の進展により1969年(昭和44年)(美しが丘1丁目〜3丁目)、1972年(昭和47年)(美しが丘4丁目〜5丁目)の2次にわたって同町から分離して新設されました。1969年に港北区から緑区が分離・新設された際に緑区の所属となり、さらに1994年(平成6年)に港北区と緑区の再編が行われると、当区域は新設された青葉区の所属となりました。

 「あざみ野」駅から本マンションまでは徒歩7分の道のりです。「あざみ野駅北側」交差点に出て北上、「あざみ野駅入口」交差点から左折し、一つ目の曲がり角を右折して住宅街の中に入ったところに立地します。多彩な商業施設が存在する「たまプラーザ」駅からは徒歩11分で、「たまプラーザ駅南口」交差点から南西方向に歩き、新石川公園を右折、さらに南西方向へ歩いたところとなります。

 生活利便施設については、
「たまプラーザ」駅と「あざみ野」駅周辺には大型商業施設もあり、セイジョーあざみ野店が徒歩4分、ケーズデンキたまプラーザ店が徒歩5分、東急ストアあざみ野店やルームズ大正堂あざみ野店が徒歩7分、ブックオフ横浜あざみ野店が徒歩8分、そしてたまプラーザテラスやイトーヨーカドーたまプラーザ店が徒歩11分の距離です。また、山内小学校が徒歩7分となります。

 一方、
あたりは閑静な街並みが広がります。緑が多く坂の多い街並みは散歩するのも気持ち良く、公園は上述の新石川公園が徒歩5分です。近くの神社では、正月は初詣、また秋には地域独特の獅子舞で地元の方が集まり、坂のてっぺんにあるグラウンドでは自治会が主宰する夏祭りが毎年開催され、クライマックスは花火大会、毎年述べ1万人が集まるそうです。

 本マンションの
外観はベージュ色で、敷地内には吹き抜けの中庭があります。対象住戸は、地上6階建て建物の1階に所在する専有面積85.06平米の3LDKです。戸建て感覚の上下階メゾネットタイプで、南西・南東の角部屋です。下階には7帖の主寝室と6.2帖の洋室で、ドライエリアが12.11平米もあります。

 上階に玄関があり、LDは12帖、カウンター付キッチンが3.2帖の広さです。上階の洋室は4.5帖で、水廻りは効率よく配置されています。メゾネットのよいところは階段下等を活用して収納が豊富なことで、ウォークインクローゼットなど、たっぷりとられています。

 注目は販売価格で、直近の3,780万円から値下げし、現在3,550万円、坪単価138万円です。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、4,590万円(坪単価178万円)〜4,890万円(坪単価190万円)となり、現在の販売価格はこれより1千万円超安くなっています。

 もっとも
上記の相場はフラットタイプのマンションの価格水準であり、リセールで低く見積もられがちなメゾネット、地下1階・1階タイプは額面通り受け取れないことがあります。しかし、メゾネットタイプの中では階段部などの居室スペース以外の部分がうまく抑えられており、ファミリータイプとして十分通用する物件と言えます。

 上階下階と分かれることで、年頃のお子様のいらっしゃるファミリーには良い場合が多いと思われます。憧れの「たまプラーザ」駅にも徒歩圏内で、通勤の行きは近い「あざみ野」駅から、帰りは「たまプラーザ」駅で降りてぶらぶら帰る、といったことも可能になり、いわゆる田都生活を家族で十分に満喫できるマンションと言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション美しが丘
 価格:3,550万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区美しが丘5丁目
 交通:「あざみ野」駅徒歩7分
 面積:専有85.06平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション美しが丘

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
タワーマンションと小規模マンションの違い−小規模物件の「安らぎ」とは?
JUGEMテーマ:マンション

★ 私は本日、娘のために、と思って購入したマンションで組立式のレンジ台を組み立てていました。「電子レンジくらいはいるよなあ」と思って安いレンジを購入したところ、レンジをおく台がないことに気づき、ネットで購入したのはよかったものの、送り先を自宅に間違え、今朝はレンジ組立前の重たい梱包製品をえっちらおっちら抱えて電車に乗り、ようやく組み立てと相成ったのでした。

 いわば
セカンドハウス、なのですが、郵便物の取扱いが難しいです。普段取りに行く機会がないため、「転居扱い」で転送依頼を郵便局にしたところ、郵便局から電話がかかってきて、「このような扱いにされますと、転送不要の郵便物が届かないことになりますが」と言われました。「…やむをえませんね」しばらく考えましたが、転送不要となるような重要な郵便物は、さすがにセカンドハウスに送るような登録を自分ではしないだろう、と判断したからです。

 それにしても
びっくりするのは、ポストに突っ込まれるチラシの量です。1週間いないとおびただしい数のチラシがあふれてきます。不動産、出前のチラシが多いのは土地柄なのでしょうが、これは自宅では経験したことのないチラシの枚数でした。

 ここでようやく気づいたのは、
自宅のタワーマンションは24時間有人管理なので、ポスト投函スペースに行き着くには警備員の部屋を通らねばならず、また、チラシの配布も管理組合の許可制になっているため、二重の意味でマンション内のチラシ配布は厳しく制限されていることでした。

 「なるほど、管理料を毎月払っている意味はこういうこともあるのか」

 私達はつい、共用施設の豪華さとかコンシェルジュサービスとかに目を奪われがちなのですが、大規模マンションの場合は、スタッフを常時複数名配置することにより、ふだん目にはつかない基礎的なサービスがきちんと遂行されているわけです。マンションの長所が生活の快適さにあるとすれば、これらの質の高いサービスを割り勘できる大規模マンションは、やはり小規模マンションに比べて優位に立っていると言えます。

 しかし、
小規模マンションはだから劣るのか、と言われると、そうとも言い切れない、と思います。私は、セカンドハウスに実際泊ってみて、それはそれで大規模マンションにはない「心の安らぎ感」を感じたのです。

 「この安らぎ感って何だろう?」

 この「安らぎ感」とは、第一にプライバシー性と、第二に生活の手触り感かな、と考えています。「プライバシー性」については、有人管理ではない、ということは、マンション内ではほとんど人に会うことがない、ということです。自宅のマンションでは数百世帯が住み、1階のラウンジには常時人がいる状態で、エントランスを出るときにはコンシェルジュや清掃スタッフ等の「行ってらっしゃい」という言葉に送られます。それはそれでありがたいのですが、一人で暮らしたい人には煩わしいものかもしれません。

 これに引き換え、
小規模マンションでは、ロビーがいつもひっそりしており、エレベーターで住人に出くわすこともほとんどありません。まさに「私的領域」をマンション丸ごとで存分に確保できていると言えます。

 第二に
「生活の手触り感」ですが、大規模タワーマンションではコンシェルジュが多彩なサービスを提供し、スーパーなど商業店舗が併設されている事例も多くあり、「あったらいいな」という希望を実現してくれます。一方、小規模マンションの場合にはそのようなサービスが付くはずもなく、本当に「住む」ためだけのマンションになっています。

 私のセカンドハウスでは
スーパーもそんなに近くなく、私はセカンドハウスに行くたびに、途中にあるスーパーで必要な物を買い込んでいます。しかし、「全部自分でやる」という状態は、生活の手触り感を与えてくれます。これは第一のプライバシー性とも相通ずる感覚ですが、ある意味「快感」でもあります。

 伝統的な「プライバシー権」の概念とは、「独りにしておいてもらう権利」であると整理されています。小規模マンションは、「独りにしておいてもらう権利」を最も実現しやすい環境にあり、これこそが「マンションのマンションたる所以」である、と言えます。

 もちろん、
プライバシー性が強調されすぎるあまり、マンションでの人のつながりが断絶して孤独死などの社会問題も起きています。しかし、「コミュニティとは善きものである」と断言するのも傲慢なのでしょう。ともあれ、小規模マンションをセカンドハウスとして購入してみて、大規模マンションとは異なる良い面、悪い面があることがわかったことは収穫でした。

 
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| ノウハウ・経験談 | 21:22 | comments(2) | trackbacks(0) |
ルフォンリブレ 浅草 寿(新築)−江戸の伝統・漱石ゆかりの地に都会派マンション
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ銀座線「田原町」駅より徒歩6分、都営大江戸線「蔵前」駅より徒歩6分、同線・つくばエクスプレス「新御徒町」駅より徒歩7分の場所に立地するサンケイビル分譲・木内建設施工・地上15階建・総戸数56戸の『ルフォンリブレ 浅草 寿』です。

 アドレスは台東区寿1丁目です。寿(ことぶき)は1丁目から4丁目まであり、2007年12月1日現在の住民基本台帳人口は4,908人です。浅草・雷門の南、蔵前の北に位置し、浅草地域に属しています。浅草から一歩入った静かな住宅街オフィスや古くからの商店があります。北部は、浅草通りに接しこれを境に西浅草・雷門にそれぞれ接し、東部は駒形に接し、南部は春日通りに接しこれを境に蔵前に接し、西部は新堀通りに接しこれを境に元浅草に接しています。また当地をほぼ中央に分ける形で南北方向に国際通りが通っています。

 旧浅草区としては、 浅草寿町・浅草田原町・浅草黒船町・浅草新福富町・浅草森下町・浅草駒形町・浅草三間町・浅草高原町・浅草栄久町の範囲にあたります。明治3年(1870年)、当時の石浜町、真砂町、黒沢町、福川町の四つの町が合併し、縁起をかついで「浅草寿町」と名づけられました。その後昭和9年(1934年)に新福富町や高原町などを合併し町域を広げ、1丁目から3丁目にまで分けられ、昭和39年(1964年)10月1日、住居表示の実施によって4丁目を追加した形に再び編成されましたが、この時近隣の菊屋橋1〜2丁目元浅草と寿に組込まれ、行政地名としての菊屋橋は消滅しました。

 明治7年(1874年)から浅草寿町十番地(現寿3丁目)に幼少時代の夏目漱石が住んでおり、当時、浅草寿町戸田小学校に通っていました。漱石は、隣の駒形にも住んでいた記録があります。

 このように、当地は
江戸より続く伝統を核としつつも、再開発による新しい波とも調和しています。「東京」駅へは3.2キロメートル圏で、東京スカイツリーには2キロメートル圏と、都心から下町にかけての要のような場所に位置しています。

 「田原町」駅からは徒歩6分で、同駅から南下し、ことぶきこども園の角を右折、新堀通りに沿ってさらに南下した右手に所在します。

 
敷地面積は566.09平米で、角地を得られなかったのは残念ですが、その分西からの入口をロングアプローチとし、奥行きの深さを演出しています。外観はオフホワイトのタイルでシンプルにまとめて圧迫感を抑え都会的でシャープなフォルムに仕上がっています。ホール内の雪見窓、縦格子等の和の要素現代的に解釈して取り入れるなど、浅草ならではの意匠も施しています。

 周辺施設については、miniピアゴ、ミニストップが徒歩2分セブンイレブン、スーパヤマザキが徒歩4分赤札堂、ハナマサが徒歩6分です。ソフトクリームが評判のミニストップが近いことは人によってはちょっとしたポイントです。また、かっぱ橋道具街徒歩6分のところにあり、生活をする上でもぶらりと街歩きするにも魅力的な立地です。区立蔵前小学校は徒歩6分の距離となります。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積は38.24平米〜68.54平米で、南向き・角住戸中心公式HPに掲載されているBタイプ(57.88平米・2LDK)とDタイプ(68.54平米・3LDK)はワイドスパンの角部屋で好印象です。

 販売は9月上旬を予定しており、価格発表もこれからです。近隣の物件については、最近の分譲まで坪単価230万円〜260万円程度が相場でした。標準相場をごくおおまかに試算すると、236万円[田原町坪単価]×1.025[駅距離補正]×1.020[地価上昇補正]=坪単価247万円なりました。

 現在では、
本エリア物件が上記の試算による相場水準に収まることは難しいと考えられ、平均坪単価は250万円〜300万円はすることでしょう。それでも都心3キロ圏内にありながら相対的にはリーズナブルな価格で購入できるのは魅力で、暮らしやすい下町の雰囲気がお好みであれば十分検討に値する物件言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒ルフォンリブレ 浅草 寿

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| 新築マンション 台東区 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
興味深い中国のマンション事情−日本のマンションはクール・ジャパンのお手本?
JUGEMテーマ:マンション

★ 20日付読売新聞は、『中国のマンション「当日完売」の裏に大幅値引き』と題して、以下のような記事を掲載しています。

中国の経済減速が続いています。

 2015年4〜6月期の国内総生産(GDP)の実質成長率は前年同期比7.0%と、前期(1〜3月期)に並ぶ低水準で、18日発表の6月の住宅市場統計も大半の都市で販売価格が伸び悩みました。公共投資中心の景気刺激策頼みでは、習近平国家主席が唱える「新常態」の経済改革が後退する懸念も出ています。

 「5月に売り出した区画は、当日完売しました」

 北京市中心部から約9キロ・メートル南にある豊台区の新築マンション。おしゃれな家具がそろうモデルルームで、販売員が誇らしげに語ります。しかし、1割超の大幅値下げで売り切ったに過ぎません。

 この物件は2014年に完成しました。当初価格は相場の8割程度にしていましたが、不動産市況の悪化2015年早々に引き下げました。最も手頃な68平方メートルの1LDKは260万元(約5,200万円)前後です。販売員は「値下げ後、投資目的の買い手が集まった」と明かします。国内では市況が比較的良いとされる北京でも値下げ販売が当たり前になりつつあります。』

 以上が読売新聞の記事の概要です。
中国のマンション事情には疎い私ですが、この短い記事の中から、いくつか「へぇ〜」と思う点がありました。

 第一に、当然のことながら、マンションの価値が日本のように駅距離で計られていないことです。上記には、好立地のマンションの例として、「北京市中心部から約9キロ・メートル南」とあります。日本で「東京」駅から半径9キロメートルの円を描いてみると、北〜東は荒川を越えた周辺(「扇大橋」駅付近〜「船堀」駅付近)、南は「鮫洲」駅付近、西は「笹塚」駅付近を結ぶ線となります。

 駅のスポットで区切られていない代わり、そもそもの土地の格付けや主要道路へのアクセスの利便性などが評価の対象となるのでしょう。この点、日本の首都圏よりも面的な開発がしやすいのではないかと思います。

 第二に、「最も手頃な」1LDKが68平米もあることです。日本の都心では68平米もあれば3LDKの間取りを造ってしまいますが、この点は感覚が根本的に異なるのでしょう。そういえば、以前香港に駐在していたT君夫妻のところに遊びに行ったときに、2人暮らしなのにマンションの間取りが相当広かった記憶があります。

 第三に、北京のマンション価格も高いな、ということです。上記の1LDK68平米が日本円にして約5,200万円、坪253万円です。この価格は、記事によれば相場の8割程度で出した当初価格の更に1割超の値下げした結果ですから、相場価格は、「1割超」を例えば12%で計算すると、約7,400万円、坪単価約360万円となります。

 しかも、
中国では土地の所有権がないので、これを日本の普通借地に相当すると考えて日本の所有権物件に換算すると、坪単価約400万円となります。この価格水準は、「東京」駅半径9キロメートル線上にある「扇大橋」駅、「船堀」駅、「鮫洲」駅、「笹塚」駅の現在の相場を超えています。

 ひるがえって考えると、
特に投資で考えた場合、どのみち自分で住まないとすれば、中国のマンションの坪単価で湾岸タワー物件が購入できる日本のほうが魅力的と考えても不思議ではありません。要はこれを仲介する業者がいるかどうかで、リーマンショック後に日本のデベロッパーが一生懸命海外客に売り込みをかけた成果として、外国人が容易に日本のマンションを購入できる条件が整っているのでしょう。

 逆に
私達が中国のマンションを購入したいかと言うと、値下げの魅力を感じる前に、耐震性や基本構造、維持管理などにまだまだ不安を覚えて二の足を踏んでしまいます。いずれの物件をとってもクオリティが常に高く保たれた日本のマンションこそ、実は「クール・ジャパン」のお手本のような気がします。

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| ノウハウ・経験談 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランアビテ四谷三丁目ステーションフロント(中古)−駅徒歩1分が実現する公私の世界
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅より徒歩1分の場所に立地する泉アーバンライフ旧分譲・三井住友建設施工・2004年9月築・地上13階地下1階建・総戸数67戸の『グランアビテ四谷三丁目ステーションフロント』です。

 アドレスは新宿区四谷3丁目です。四谷は、江戸時代以前には後の内藤新宿町のあたりまでを含めて潮踏の里(しおふみのさと)、あるいは潮干の里(しおほしのさと)、よつやの原(よつやのはら)などと呼ばれるすすき原でした。徳川家康が甲州街道と青梅街道を設置した際、その途中に設けられたのが四谷大木戸(現在の四谷四丁目交差点付近)で、これが地名としてはじめてつけられた「四谷」です。

 「四谷三丁目」駅から本マンションまではわずか徒歩1分です。同駅1番出口を出て南へ歩き、最初の曲がり角を右折した右手にあります。同駅付近はマンションが多く、駅徒歩1分は必ずしも珍しいわけではありませんが、それでも利便性の高さは抜群です。

 駅そばですので、生活利便施設も至近距離です。スーパー丸正総本店が徒歩1分の場所にあり、セブンイレブン、ドトール、なか卯も徒歩1分サンドラッグ、ファミリーマートが徒歩2分四谷警察署も徒歩2分の距離です。また、四谷三丁目界隈は、荒木町方面にかけて隠れ家的な居酒屋、レストランが軒を連ねるところでもあり、夜の飲食も楽しみです。一方、都会のオアシスと言える緑豊かな新宿御苑へも徒歩で訪れることができる恵まれた環境です。

 本マンションは
多くの住戸が新宿通りとは反対側にバルコニーを配置されており、「四谷三丁目」駅徒歩1分の好アクセスにありながら閑静です。反面、前面道路が狭くて圧迫感を感じたり、夜の救急車の音もあったりなどの声もありました。間取りは単身者向けの1DK、1LDKを中心に揃え、ペット飼育可物件でもあります。大理石で装飾されたアプローチとエントランスが高級感演出しています。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の中層階である6階に所在する専有面積34.42平米の1LDKです。バルコニーが北向きになっているため、もしかすると本住戸は新宿通りに向き合っているのかもしれません。居室効率の良い間取りで、玄関を出ると短いホールを経てすぐに9.4帖のLDKとなります。冷蔵庫の置場の分がスペースを取られていますが、その他は使い勝手の良い長方形のLDです。

 LDKに隣接して4帖の洋室があり、大きなウォークインクローゼットが付いています。水廻りへの出入口はホール左右にあり、右手がトイレ、左手が洗面所1216サイズの浴室です。水廻りは効率よく間取りの中におさまっている点が良い点と言えます。

 販売価格は3,480万円、坪単価334万円です。『マンションナビ』対象住戸の自動査定を行ったところ、2,970万円(坪単価285万円)〜3,270万円(坪単価314万円)となり、やや割高との試算結果です。しかし、周辺相場は上昇傾向にあることから、この程度の価格設定がちょうどよいとも言えます。

 このほか、本マンションの
専有部の壁は壁が珪藻土で、通常の壁よりも乾燥しにくい室内環境なのだそうです。細かい点にも気が配られている本物件は、丸ノ内線では新宿にも赤坂にも至近となり、プライベートもパブリックも、ビジネスもナイトライフも充実できる、働き盛りの社会人男性・女性にお薦めのマンションだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:グランアビテ四谷三丁目ステーションフロント
 価格:3,480万円 (税込)
 所在:新宿区四谷3丁目
 交通:「四谷三丁目」駅徒歩1分
 面積:専有34.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランアビテ四谷三丁目ステーションフロント

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| 中古マンション 新宿区 | 20:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
豊島区、新宿区で外国人急増!−モデルルームに日本語の価格表が置かれる日
JUGEMテーマ:マンション

★ 総務省は本年7月1日、『住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数(平成27年1月1日現在)』を公表しました。これによれば、日本人住民は、前年(1億2,643万4,634人)に比べ27万1,058人減少し、平成21年をピークに6年連続で減少しており、現行調査開始(住民基本台帳制度の創設後の昭和43年)以降最大の減少数となっています。

 少子高齢化で、団塊ジュニア世代が40歳代となって出産適齢期を超え、これからますます赤ちゃんの数は減っていきます。これは致し方ない流れでもあり、日本の人口は今後どんどん減っていくことになります。

 そんな中で、私が
「おや」と思ったのは、日本における外国人住民の数が急増していることです。同資料によれば、外国人住民は、前年(200万3,379人)に比べ、5万9,528人、2.97%の増加となっており、高い伸びを示しています。母数が少ないからではありますが、年間3%に近い増加率は、日本人住民では調査開始の昭和43年以来なかった伸び率です。

 特に驚いたのは、
「第21表 (参考)外国人住民の人口増加数の多い市区町村の状況(平成26年中)」です。これは、外国人住民の人口増加数の多い市区町村のランキングなのですが、以下の通りとなっています。

1 横浜市  2,538人 31.5%
2 川口市  2,305人 44.2%
3 豊島区  2,083人 53.9%
4 新宿区  1,895人 52.2%
5 江戸川区 1,798人 43.4%
6 江東区  1,532人 22.5%
7 川崎市  1,485人 12.7%
8 北区   1,447人 43.1%
9 中野区  1,334人 45.1%
10 板橋区  1,308人 31.7%


 上記ランキングの人数は外国人住民の平成26年中の増加数パーセンテージは、その自治体の人口増加数全体に占める外国人住民の増加数の割合です。つまり、豊島区や新宿区では、住民の人口増加数の過半数は外国人住民の増加数ということになります。

 特徴的なのは、この
ランキングのトップ10がすべて首都圏だということです。特に横浜市、川口市、川崎市以外は全て23区で占められ、外国人増加が23区に集中していることがわかります。これらが最近話題のタワーマンション購入の外国人かというと、豊島区、新宿区、江東区などはそんな移住者も多くいるのかもしれません。

 これからは
都区部でも急速に高齢化が進み、人口が減少していきます。それとは対照的に、都区部における外国人住民の数はますます増加していくことでしょう。これからは、23区における外国人住民の占める割合が加速度的に高くなっていき、将来的には日本人住民の数より外国人住民の数が多い区が出現する可能性もあります。

 この場合、
全国的にも日本人住民はますます高齢化し、働き盛りはほとんど外国人住民になることでしょう。当然、都区部マンション購入の主力は外国人住民となり、モデルルームでは中国語や英語が飛び交い、「あ、日本語で書かれた価格表もありますよ」というサービスがついてこないとも限りません。

 長い歴史の中では、アメリカでもオーストラリアでもネイティブはいつしかマイノリティとして保護される存在となり、それは実は日本でも過去に同じことが起こっています。そして今度は大和民族が外国人に取って代わられる−そのきっかけが2010年代の外国人によるタワーマンションの購入ブームだった、と歴史で語られる日がくるかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド恵比寿南(新築)−「恵比寿」駅徒歩2分のプラウド、早期完売必至か
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩2分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩3分の場所に立地する野村不動産分譲・前田建設工業施工・地上13階地下1階建・総戸数50戸の『プラウド恵比寿南』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南1丁目です。恵比寿南の人口は3,930人(2010年7月31日現在)で、東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。

 本マンションのセールスポイントは何と言っても
ブランド駅である「恵比寿」駅に徒歩2分という立地にあります。「恵比寿」駅徒歩2分の分譲マンション発売は、5年前に分譲された『クレヴィア恵比寿』以来となる注目物件です。同駅西側ロータリーから駒沢通りと並行に走る道路を南西方向に歩き、恵比寿南二丁目交差点で右折、ピーコックストアを右手に見ながら通過し、カルピス本社の向かいに所在します。

 繁華街立地ですから、背後はラブホテル、「恵比寿」駅からのルートではパチンコ屋等もあるとのことです。一方、「恵比寿ガーデンプレイス」には徒歩6分と、利便性は抜群です。敷地面積は1,070,01平米と小ぶりながら事業協力者住戸が7戸あり、おそらくこの野村不動産が土地を買い取った方々ではないかと思われます。

 「恵比寿」駅の駅近ですから、通常ならば
グロスを抑えるために専有面積を狭くしがちですが(『クレヴィア恵比寿』の間取りは1K〜2LDK、専有面積25平米〜65平米でした。)、本マンションはあえて80平米超の3LDK中心としました。最近は専有面積の広い高額物件の方がよく売れる傾向があるからかもしれません。 

 すなわち、
間取り1LDK〜3LDKですが、専有面積54.75平米〜100.62平米と、最も小さな間取りでも50平米超となります。バルコニー面積は4.66平米〜9.12平米と、必要最小限にとどめました。

 気になる
価格水準ですが、どうしても意識するのが近隣物件でもある『Brillia Towers 目黒』であり、同マンションが平均坪単価600万円程度で販売されることから、やはり坪単価600万円前後が目安かもしれません。

 5年前に分譲された上記『クレヴィア恵比寿』「恵比寿」駅徒歩2分で平均坪単価が471万円台となります。この時もその価格の高さにびっくりしたものですが、当時の価格設定を超えてくるのは確実でしょうから、やはり平均坪単価は安くても500万円超と思っておいた方がよいのでしょう。

 仮に坪単価レンジが550万円〜650万円とすれば、専有面積54.75平米〜100.62平米に対し販売価格9,100万円〜2億円程度と計算上想定されます。ほとんどの住戸が1億円を超えると考えられる中で、一部1億円を切る1LDKを用意しておく、というのはアリかもしれません。

 販売開始は本年9月中旬、入居は平成29年2月下旬を予定しています。恵比寿エリアのプラウド物件としては、2011年の『プラウド恵比寿』(平均坪単価402万円台)2014年の『プラウド恵比寿ディアージュ』(一部借地権。平均坪単価440万円台)と、一流ブランドとしては比較的抑え目の価格帯好物件を販売してきました。

 本物件ではそのような
リーズナブルな価格帯になる可能性は小さいのでしょうが、この流れから「ひょっとして・・・」と淡い期待を抱きたい気持ちにはなります。いずれにしても、販売戸数が50戸と少ないだけに、同社の上記2物件と同様、早期完売必至のマンションと言えるでしょう。
 
公式ホームページ ⇒プラウド恵比寿南

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| 新築マンション 渋谷区 | 19:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産価格高騰は港区・渋谷区に一極集中−上位リストへの得も言われぬ危機感
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★ 野村不動産アーバンネットでは、四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。7月9日には、本年7月1日現在について、『2015.7.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が27.8%(前回25.2%)、「横ばい」が69.5%(前回74.2%)、「値下がり」が2.6%(前回0.7%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では2四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が59.6%(前回56.3%)、「横ばい」が32.5%(前回36.4%)、「値下がり」が7.9%(前回7.3%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しました。エリア別の平均変動率では千葉を除いてプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が31.7%(前回36.2%)、「横ばい」が63.0%(前回61.5%)、「値下がり」が5.2%(前回2.3%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では全エリアでプラスとなりました。

 これも同じく
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が57.4%(前回55.0%)、「横ばい」が29.6%(前回28.0%)、「値下がり」が13.0%(前回17.0%)となり、値上がり地点と横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では全てのエリアでプラスとなりました。

 住宅地価変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、、0.4%、0.9%、0.5%、0.5%のプラス、また中古マンション価格では、0.3%、0.5%、1.0%、0.8%のプラスと、高い水準で現状を維持しています。直近四半期を見ると住宅地価格はわずかながら二極化傾向、中古マンション価格がやや足踏み傾向を感じますが、まだトレンドといえるほどのものにはなっていません

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10の地点を挙げると、次のとおりです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[1] 渋谷区神宮前4丁目(表参道) 34.9%
2[2] 港区高輪4丁目(品川) 23.3%
3[3] 目黒区上目黒3丁目(中目黒) 21.2%
4[5] 渋谷区松濤1丁目(渋谷) 19.6%
5[7] 港区白金台4丁目(白金台) 17.5%
6[6] 品川区上大崎2丁目(目黒) 15.8%
7[4] 港区南麻布5丁目(広尾) 14.8%
8[−] 渋谷区大山町(代々木上原) 14.3%
9[9] 文京区千駄木2丁目(千駄木) 13.0%
10[−] 世田谷区大原1丁目(下北沢) 12.6%


 続いて、23区の「中古マンション価格」でこれまでの年間変動率のベスト10の地点を挙げると、下記のとおりです。[]内は前回順位です。

ベスト10

1[−] 千代田線「赤坂」駅 30.6%
2[−] 千代田線「赤坂」駅 28.9%
3[3] 東急東横線「代官山」駅 25.0%
4[−] 銀座線「外苑前」駅 24.4%
5[4] JR山手線「渋谷」駅 24.2%
6[8] JR山手線「恵比寿」駅 20.0%
7[2] 南北線「白金高輪」駅 18.4%
8[6] 南北線「麻布十番」駅 18.3%
9[−] 有楽町線「豊洲」駅 18.2%
10[−] 丸ノ内線「西新宿」駅 17.9%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は10.7%〜28.6%だったところ、今回は12.6%〜34.9%と、底上げとトップ地点の更なる地価上昇が見られます。特に「表参道」は爆上げ状態で、1年間で約35%も住宅地価格が上昇しています。ベスト10の地域別内訳は、渋谷区3地点、港区3地点、目黒区・品川区・文京区・世田谷区が各1地点と、全てが都心・城南エリアとなりました。

 中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は12.8%〜21.4%だったところ、今回は17.9%〜30.6%と、一段と上昇幅が大きくなりました。特に、今まで不思議と大人しかった「赤坂」駅周辺が急騰しています。ベスト10の地域別内訳は、港区4地点、渋谷区4地点、江東区・新宿区各1地点と、港区・渋谷区の寡占状態が更に進みました

 このように、
住宅地価格も中古マンション価格も更に価格高騰が進み、特に中古マンション価格の上げ幅が目立ちました。全体的な価格上昇の中で、その上位は港区・渋谷区の各地点が多くを占め「不動産価格高騰エリアの一極集中」も進んでいます。年間二桁の上昇率が当たり前になってきた上位陣の様相をみて、危ういバランスを感じるのは私だけではないでしょう。

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| 市場動向 | 21:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
上野ダイカンプラザシティ(中古)−下町情緒を味わう気長な投資物件
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★ 東京メトロ日比谷線「入谷」駅より徒歩9分、つくばエクスプレス「浅草」駅より徒歩7分の場所に立地するダイカンホーム旧分譲・東海興業施工・1990年9月築・地上10階建・総戸数52戸の『上野ダイカンプラザシティ』です。

 アドレスは台東区千束3丁目です。千束(せんぞく)は、1丁目から4丁目まであり、2007年12月1日現在の人口は8,946人です。台東区の北東部に位置し、町域の東部は土手通りを境に東浅草・日本堤にそれぞれ接し、南東部は浅草に、南部は西浅草に、西部は入谷に、北部は竜泉に接しています。

 本マンションの所在する
千束3丁目と千束4丁目付近は吉原と呼ばれ吉原遊廓が置かれた場所であり、その名残として千束4丁目付近の規模・店舗数日本一のソープランド街が存在する。傍には吉原神社が建立され、他は商業地と住宅地とが混在しています。

 「入谷」駅から本マンションまでは徒歩9分の道のりです。同駅3番出口を出て東へ下るように歩き、国際通りに沿って右折、さらに二本目の道を左折した右手に所在します。つくばエクスプレス「浅草」駅からは徒歩7分で、こちらは国際通りを北上するルートとなります。

 このように
2駅2路線利用可能なマンションで、「浅草寺」や「花やしき」などの観光地も徒歩圏内です。肉のハナマサが徒歩1分、まいばすけっとやセブンイレブン、郵便局が徒歩2分と生活に便利で、千束小学校が徒歩4分、千束公園が徒歩5分、台東病院が徒歩5分と、教育・医療関係でも不自由はなさそうです。

 外観タイル貼りの本マンションは、オートロック仕様で、フローリング、キッチンにはミニ冷蔵庫が付いており、単身者にはありがたい機能です。トイレ、シャワー、バスがいわゆる3点セットなのは残念ですが、本マンションが建てられた当時はむしろ洋風のお洒落な機能として人気があったものです。

 対象住戸は
地上10階建て建物の3階に所在する専有面積17.35平米の1Kです。バルコニーの目の前には建物が建っていますが、南向きで日照は取れているものと思います。玄関から入り、直進すると洋室となります。洋室の出入り口には1口コンロのミニキッチンミニマルにはまっています。また、その背後には湯水器があります。

 シャワー室は玄関より左側にありますが、
トイレが斜めに置かれ、余計にシャワーの水滴を浴びるのではないかと懸念されます。収納は物入れと下足入れが各1個で1Kマンションとしてはごく標準的な間取りになっています。

 販売価格は780万円、坪単価149万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、720万円(坪単価137万円)〜820万円(坪単価156万円)となるため、本物件の提示価格はこのレンジ内にぴたりと納まっています。

 また、
想定賃料は、5.1万円〜5.5万円で、表面利回りは8.2%程度となります。現在、同マンションの同じ間取りの募集賃料を見ると9階住戸で5.7万円になっており、上記の試算は実現可能性が高い数値と言えるでしょう。

 月額の管理費が7,860円、修繕積立金が6,280円で、月額賃料から控除すると残りは36,860円、実質利回りは5.7%です。投資用ローンのシミュレーションをすると、利率2.0%で25年借りた場合に、ほぼ控除後の月額賃料に等しくなり、インカムゲインはまず得られないと思った方が良さそうです。

 それでも
地道にローンを返済していけば、売却時にキャピタルゲインを得るのは難しくなく、あるいはもちろん、実需用としての購入も考えられます。将来への投資と思って気長に管理していける物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:上野ダイカンプラザシティ
 価格:780万円 (税込)
 所在:台東区千束4丁目
 交通:「入谷」駅徒歩9分
 面積:専有17.35平米

詳細はこちら(ノムコムより)
上野ダイカンプラザシティ

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| 中古マンション 台東区 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(0) |