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湾岸エリアの地価に人気地と不人気地?−「雌伏の時」を楽しもう
JUGEMテーマ:マンション

★ 本日付の楽待の不動産新聞は、『最大20%UP!! 東京五輪開催決定から2年、湾岸エリアの地価はどう変わった?』と題して、湾岸エリアの最新の地価をレポートしています。私が興味を惹かれたのは、その副題に、『6エリアを比較したら、人気のエリアと不人気のエリアの二極化が起こっていた!』と付いていたからです。

 これによれば、
東京都の住宅価格指数について2013年1月から2014年12月までの上昇率が8.5%であり、湾岸エリア6地点(月島(佃)・豊洲・勝どき・芝浦・辰巳・有明)の中で当該上昇率を上回っているのは、月島(佃)・豊洲・勝どき・芝浦の4地点であり、辰巳・有明の2地点は上昇しているものの、東京都の住宅価格指数の上昇率を下回っているとの結果になりました。

 具体的には、次の通りです。数字は2013年以降の上昇率です。


月島  佃3-3-9     20.9%
豊洲  豊洲4-11-30   16.8%
勝どき 勝どき4-2-14  14.1%
芝浦  芝浦2-3-27    9.5%
辰巳  辰巳1-4-8    5.1%
有明  有明3-5-7    4.5%


 より詳細に言えば、月島、豊洲、勝どきが2ケタの上昇芝浦が平均並みで、辰巳、有明が平均以下というグループ分けが可能です。

 思うに、これには
街のにぎわいが関係しているようで、つまり、湾岸エリアの中でも、街が成熟し、かつ、発展している月島、ららぽーと豊洲をはじめとして再開発に成功した豊洲、また、再開発の歴史が古い勝どきなどに人気が集中していることが分かります。

 一方、湾岸エリアでも、
開発がこれからである辰巳、有明は、まだ動きが鈍いと言えます。ただし、辰巳は、古くなった「都営辰巳一丁目アパート」の建替計画が2027年の完了を予定して既に立案されており、これに核となる大型商業店舗が誘致できれば今後の街の発展が望めることでしょう。

 有明についても、超大型施設である有明ガーデンシティが来年3月に都市計画決定予定です。商業施設を含む複合施設は2020年及び2026年竣工予定で、順調に行けば、街の姿は大きく変わるものと思われます。

 なお、
芝浦については、田町駅東口市街地再開発が2018年までの完成を予定しています。このこともあって、「田町」駅東側に位置し同駅徒歩10分で適正価格で販売された『GLOBAL FRONT TOWER』は、総戸数883戸をスピード完売しました。

 武蔵小杉に再開発初期から住んでいる私の実感としては、街の再開発は、利便性はよいが何もない地にまず大規模タワーマンションが林立し、その人口急増と利便性に魅かれて大型商業施設が開業して初めて街の発展が本格的になるようで、これには10年タームの時間がかかります。その間は、「交通の便以外何もない街」と言われ続け、ちょっぴり悔しい思いもしました。

 他の湾岸エリアに比して
今は動きが鈍いようにも見える辰巳や有明も、現在は街の進化の途上にあり、逆に言えば、今後の発展のポテンシャルは、月島、豊洲、勝どきよりも大きなものがあります。しばらくは「雌伏の時」ですが、将来の発展を信じて街が変化していく様子を楽しみたいものです。

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| 市場動向 | 23:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ大田六郷(新築)−東京を諦めない世代への大規模プラウド
JUGEMテーマ:マンション

★ 京浜急行線「雑色」駅より徒歩12分、同線「六郷土手」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上14階建(A棟)&15階建(B棟)・総戸数632戸の『プラウドシティ大田六郷』です。

 アドレスは大田区西六郷3丁目です。西六郷は、大田区の南部、多摩川沿いにある町です。そのほとんどは住宅街ですが、京浜工業地帯の小さな工場が立ち並ぶ地域でもあります。日本の経済を支えている原動力がここにあり、場所によっては時々油のにおいのする懐かしさがあります。

 「雑色」駅から西六郷に通じるところに商店街があり、昔ながらの活気があります。このエリアの名所は、「タイヤ公園」と呼ばれる西六郷公園です。タイヤを積み重ねた巨大な怪獣のオブジェがあり、園内はタイヤだらけ、これによじ登って遊ぶ子供や家族連れでいつもにぎわっています。

 もう一つ、西六郷で有名なのは、
「西六郷少年少女合唱団」です。1951年に東京都大田区立西六郷小学校に赴任した鎌田典三郎教諭が、1955年に当時来日していたウィーン少年合唱団の歌声に触発されて児童合唱団を設立、1950年代には、日本の小学校合唱コンクールで次々と受賞し、全国に知られるようになりました。1964年、インドネシアより準国賓として、スカルノ大統領により招かれたこともあります。現在も、西六郷少年少女合唱団(第二期)として活動中です。

 「雑色」駅から本マンションまでは徒歩12分の道のりです。同駅西口から南西方向に歩き、高畑保育園を右手に見ながら西に進み、JR東海道本線を越えたところに本マンションは立地します。道のりはほぼフラットで歩きやすいと思われます。鉄道音の影響は気になるところです。

 面積23,574.74平米(A敷地14,595.33平米、B敷地8,979.41平米)の広大な敷地はグリコ工場の跡地であり、総戸数600戸超となる大規模マンションは、23区では1%足らずだそうです。大田区西六郷アドレスでは、『住まいサーフィン』の記録でわかる範囲では、次に大きいのは総戸数296戸の『住友多摩川スクエア』(1994年分譲)であり、「かつてない規模」と言っても過言ではないでしょう。

 コンセプトは「都市の快適」と「自然の潤い」であり、「流行に惑わされることなく」「東京をあきらめることもなく」とありますから、都心・湾岸・再開発地のタワマンといった流行りのコンセプトではないが、多摩川をわたらないれっきとした23区アドレスなのだ、というアピールです。多摩川を渡ってしまった私にはずきっとくる言葉でもあります。

 『ブランズシティ品川勝島』もそうですが、この辺りは
「品川」駅に近いエリアで、本マンションも「品川」駅直通8分、「東京」駅まで15分、「羽田空港」駅まで8分という便利さです。一方では、多摩川にほど近いリバーサイドで、出勤前のジョギングなども可能なロケーションとなります。

 マンションには
豊かな植栽を備え、大規模物件らしく共用施設が充実しており、カフェラウンジ、ライブラリー、パーティルーム、ラウンジ、キッズルーム、ゲストルームなど、ファミリーに適した施設が用意されています。また、大田区と協議の結果、保育施設や子育て支援施設、医療施設といった人生を支える施設が敷地内に集結することになります。

 間取りは3LDK〜4LDK、専有面積64.62平米〜86.87平米オールファミリータイプとなります。基本は田の字型住戸でしょうが、公式HPに掲載されている角部屋は突き当たりの特性を活かして理想的な4LDKとなっています。もっとも、この間取りは価格が相当高いものと思われます。

 販売開始予定は11月中旬ですので、価格の発表は秋になりそうですが、ネット上の掲示板では坪単価280万円〜300万円程度が噂されています。同じ町内の『イニシア大田六郷』2011年分譲平均坪単価が174万円台の安さでした。もっとも同マンションは当時城南一の安さで(本ブログ2011年5月2日付記事『東京23区で一番坪単価が安い新築マンションはどれ?』)ご参照)、これと本マンションを比較するのは適当でないかもしれません。

 それでも
従来、当エリアは60平米台のファミリータイプ3LDKが3千万円台から4千万円台後半で購入できる価格水準でした。上記の『ブランズシティ品川勝島』『オーベルグランディオ品川勝島』従来とあまり変わらないプライシング(平均坪単価202万円台〜209万円台)で販売されているのに対し、昨年『プラウドシティ蒲田』(「京急蒲田」駅徒歩1分、平均坪単価319万円台)で成功を収めた野村不動産は強気とも囁かれています。是非、若いファミリー「東京をあきらめることのない」値段で本マンションが買えるよう、価格設定を考えてほしいものです。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ大田六郷

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| 新築マンション 大田区 | 23:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
開発と思い出と−前を向いて人生を歩むために
JUGEMテーマ:マンション

★ 今、帰省して九州の実家に来ています。幸いなことに両親は元気で、年に一度は顔を見に帰るようにしています。娘達が受験なので、最近はいつも一人での帰省です。

 実家に帰ると、日中はだいたい
街中や郊外の大型書店に実家の自転車(ママチャリ)で行ったりして過ごしています。昨日はイオンに行こうと出かけたのですが、ふと思いついて、その先にある浜辺まで足を伸ばすことにしました。

 その浜辺は
私が小学生の頃、遠足の行き先だったり、近所の友達と自転車で遊びに行ったりした場所でした。その地は既に、大型船舶が付けられるように港が拡張され、護岸壁に変わっていました。地方都市の経済発展のために、自然の地が人工物に取って代わられた格好です。

 私はその事実を
知らなかったわけではなく、九州の支社に勤務した時代には仕事でこの港を訪れたこともありました。私がこの場所で遊んだのは40年も前のことですから、当然そんな変化はあってよいのです。しかし、昨日、小学生だった自分と同様、自転車でキコキコと走ってこの地に降り立ってみると、何だか大切なものを壊されたような喪失感に襲われました。

「一体誰に断ってこんなもの造ったんだ・・・」そんな思いが湧き上がってきました。行政に言わせれば、「いえいえ、きちんと公聴会を開いて住民の意見を求め、その上で計画決定しましたよ」とでも言うのでしょうが、そういう行政手続を問題にしているわけではなく、かと言って、それを止めろと反対運動するような話でもなく、ただ、ここに思い出を持つ人には哀しみが残った、ということなのです。

 しかし、
そんな思いを慮ったのか、岸壁に囲われたごく一部の場所だけ、河口付近に昔の砂浜が残されていました。コンクリに覆われた川の両岸からは、昔、夏の夕に友達と目を見張った無数のカニの出没を見ることはありませんが、どことなくほっとする大切な光景です。

 実家へ戻る途中、
実家に程近い宅地一帯が行政に収用され、道路計画用地としてロープが張り巡らされていました。私が高校生の頃渡っていた橋が老朽化して取り壊しとなり、新しい橋の建設に伴って、新たな道路を造る計画なのです。

 これが微妙なのは、
土地が収用されれば、行政から補償金が入ってくる一方で、長年住んでいた家が否応なく奪われるということです。今時土地が売れる、というのは、ごく利便性のよい場所に限定されますから、ある意味では願ったり叶ったり、なのですが、例えば私の実家が計画道路にかかっていたと考えた場合、80歳代の両親は住むところがなくなるわけで、その生活の激変自体が寿命を縮めることになるでしょう。そう思うと、ぞっとするものがあります。

 しかし、
この道路は新たな需要を呼び起こすでしょう。上手くいけば道路の両側には店が並び、バス停ができ、毎日遠方のスーパーまで自転車で出かけている両親が近所で買い物を済ますことができるようになるかもしれません。この近くで少なくとも半年間、売れずに晒されている1,950万円の新築戸建て2棟も買い手がつくかもしれません。開発とは、そういう利便性や経済効果ももたらしてくれます。

 翻って考えれば、
再開発が至るところで進み、高層マンションがにょきにょき建つ東京という場所は、日本で一番幸せな場所なのでしょう。それぞれが暮らしてきた歴史の重みや思い出はいっぱいありますが、それを振り切りながら前に進むことができる土地は今やごく限られています。そのような恵まれた場所は、その道を前を向いて進むべきです。

 昨日新聞で読んだ記事の中に、
「思い出の品の処分の仕方」というものがありました。子供の幼稚園時代の作品など、写真にとってデジタル化し保存することで、現物は処分をしていく、というものです。両親もずいぶん前から、家の中にあるいろいろな物をどんどん捨てて身軽になろうとしています。思い出は心に留めるものであって現場にはないのだという気持ちが、生きていく上で大切なのだと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 10:51 | comments(2) | trackbacks(0) |
Y’s port ワイズポート(中古)−恵比寿駅徒歩5分のハイセンス・コーポラティブ
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★ JR山手線「恵比寿」駅より徒歩5分の場所に立地するフジタ施工・2001年8月築・地上6階建・総戸数17戸のコーポラティブハウス『Y’s port ワイズポート』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿4丁目です。恵比寿の地名は「ヱビスビール」に由来します。1994年、ビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業、街は大きな変貌を遂げました。現在メディアでは、お洒落な街、住みたい街としてもしばしば取り上げられています。

 この周辺は江戸時代には、
下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれる農村で、大名の下屋敷が点在していました。本マンションのある恵比寿4丁目は以前は影丘町という町名で、近代以前は欠塚(かけづか)と呼ばれていた地域でした。

 「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩5分です。恵比寿スカイウォークを利用する場合、その出口から恵比寿駅東口交差点へと向かう道を北上し、『パークアクシス恵比寿』を回り込む形で住宅街の中に入り込む先に本マンションが立地します。高台のため坂となりますが、普通に歩けるレベルです。

 あたりは
閑静な高台の住宅街ですが、恵比寿という場所柄から周辺にはおいしい飲食店が多く、スーパーは思ったほど高くない恵比寿三越や成城石井、本屋は有隣堂があります。恵比寿ガーデンプレイスにもごく近い距離で、1周約1キロの早朝のランニングコースとしても使えます。

 面積674.37平米の敷地南北に長い形状で、ここに地上6階建・総戸数17戸のコーポラティブハウス2001年に誕生しました。施工はフジタで、Taka設計室が設計しています。木目素材を多用した外観やコンクリート打ちっ放しの内装など、スタイリッシュで洗練されたデザインが特徴的です。

 エントランスには防犯カメラやオートロックが設置されています。駐車場は一番奥の北側に配置されています。駐車場は現在空有で、この地で月額5千円〜1万円で使えるのはありがたい限りです。来客者用駐車場として予約できる点も長所です。一方、敷地北側は崖となり、従来の擁壁の上に造られています。

 ディンクスやファミリー向けのゆとりある住戸を揃えており、室内は天井の高い開放的な住空間です。ガスシステムキッチン・食器洗浄機・追焚バス・浴室乾燥機・洗浄便座・床暖房(リビングダイニング部分)、間接照明、コンベック、浄水器など充実した設備を揃え、デザイン性だけではなく日々の生活の快適性も追求した造りになっています。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の3階に所在する専有面積76.42平米の1LDK+S(サービスルーム)です。オーナーの注文で造るコーポラティブハウスだけあって、お仕着せではない間取りが特徴です。長いポーチを通ってセンターインの玄関から、右手に12.4帖の縦長LDがあり、これにポーチ・バルコニー部分にはみだす形で6.1帖ものキッチンが連結しています。LD隣接の洋室は逆に3.8帖と小さいのですが、玄関左手の主寝室(サービスルーム)は10.4帖の広さがあり、間仕切りで区画するとともに、2.4帖の大型ウォークインクローゼットを備えています。

 水廻りは玄関正面から右手に配置する理想的な形、収納は上記主寝室以外に3.8帖洋室にも大型クローゼットがあるほか、随所に物入を配置し、収納力は十分ですが、それでも足りない場合には別途トランクルームもあります。壁面はハイセンスな塗り壁仕様です。

 最も特徴的なのは南・西に広く取られたバルコニーで、南西角部屋のため、広く配置された窓とあいまって外と室内の一体感が生まれ、より一層の広がりを感じる空間設計です。

 販売価格は8,880万円、坪単価384万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、8,670万円(坪単価375万円)〜9,070万円(坪単価392万円)となりましたので、販売価格はちょうど相場並みということになります。

 個人的にはコンクリート打ち放しは経年できれいに保てるかどうかが心配なのですが、これもフッ素コーティングやその後の手入れの仕方によるのでしょう。立地は申し分なく、建物はハイセンス、南面バルコニーの眺望もグッド、お値段も適正で、あとは現地・現物を見て気に入るか、間取りがご自身や配偶者、又はご家族の生活様式にフィットするかどうか、だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:Y’s port ワイズポート
 価格:8,880万円 (税込)
 所在:渋谷区恵比寿4丁目
 交通:「恵比寿」駅徒歩5分
 面積:専有76.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
Y’s port ワイズポート

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| 中古マンション 渋谷区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
住宅ローンを支払う楽しみ−借金の重圧が開く不思議な世界
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★ 本ブログでご紹介したとおり、ひょんなことから親族(娘)使用のセカンドハウスを持つことになり、住宅ローンの毎月の支払額が2倍以上になりました。元々借金をすることには罪悪感と負担感があり、「極力住宅ローンは借りたくない」と、武蔵小杉のマンションを購入するときは、物件価格の約半分を自己資金として投入し、営業の方から「よくこれだけ入れられますね」と言われたこともありました。

 しかし、
妻の分も含めて貯金を目いっぱい注ぎ込んだことにより、世帯としての手許の資金はン千万円からン百万円に急減し、「何かまとまった資金が必要になったらどうするんだ」我ながら心配になったこともありました。貯蓄額に余裕がなくなったので、生活も何となくせせこましくなって、心理的な余裕がなくなっていた覚えがあります。

 当時借りていた
住宅ローンは金利1.8%の10年固定、融資期間35年で、毎月支払額10万円ちょっとのうち元本に当てられるのが5.3万円ほどでスタート、元本の減が年間100万円にも遠く満たないスピードで、「自己資金をいっぱい入れた割には完済までの道のりは遠いなあ」がっくりきていました。

 その後は
少しでも元本の減りを増やそうと、住宅ローン借入れ3年足らずで早くも借換(金利1.3%、10年固定、融資期間29年)を実行、それから5年経った本年春に、再度借換えを目論んだ結果、現在の金融機関に融資期間短縮と金利引下げを行ってもらい(金利0.75%、5年固定、融資期間22年)当初に比べて金利は1%以上引き下げることに成功しました。これにより毎月支払額はさほど変えずに元本充当額が毎月9万円程度と改善してきました。

 そして、ここで
考え方の転機(?)が訪れます。以前も本ブログで書きましたが、ある出張先の宴会で、たまたま隣り合わせになった方(個人事業主)がえらく羽振りがよいので、「何だかすごく景気がいいですね」と話しかけたら、「その代わり借金もすごいけどな」とウインクされたのです。自己資金の中でかつかつにやる方法しか考えていなかった私にとって、「借金をすることでパイを広げる方法もあるんだなあ」と、気づかされたのでした。

 そんな目で
自分の財政状況を見ると、武蔵小杉のマンションに自己資金を目いっぱい入れたことにより、私の借入限度額にはまだ余裕があることがわかりました。「1回不動産に入れた自己資金はもう戻らない」とずっと後悔していたのですが、実はローンを組むという観点からは、自己資金を多く入れて借入額を減らしたことが、2戸目のマンション購入の道を開いてくれることになりました。

 ということで、
セカンドハウスへの住宅ローン額は、武蔵小杉のマンションのローン額の1.6倍もあります。しかし、借入金利が変動0.725%だったことと、融資期間を年齢が許す限りの長さとったので、毎月支払額は武蔵小杉の住宅ローン支払額の1.3倍で済んでいます。

 しかし、それでも
毎月の住宅ローン支払額は20数万円2戸のマンションの毎月の管理費・修繕積立金を合計すると毎月支払額は約30万円、これに加えて毎年の固定資産税・都市計画税の支払額は合計で35万円を超えてきます。「酔狂の世界だな」と自嘲しているのですが、2重の住宅ローンを支払い始めて、また心境の変化を感じています。
 
 「ああ、今月も支払えた」

 不思議なことに、住宅ローンの口座引落としをATMで印字するたびに、どことなく満足感を覚えるのです。「よくもまあ、こんなに支払って」自分でもあきれるのですが、一方で、「これで今月も約20万円分、2戸のマンションが自分のものになった」という気持ちがわいてきます。

 もちろん
物件の所有権は私にあるわけですが、いずれにも住宅ローンを介して融資銀行の抵当権がくっついています。毎月のローン支払いは、この抵当権をこつこつとはがしていき「真のオーナー」に近づいていく感覚です。

 幸い現在の
借入金利は2戸のマンションとも0.7%台ととても低く、元本返済が結構進んでいくイメージです。この感じは、自宅の貯金箱にこつこつと小銭を入れていく、苦しいけれど楽しい思いに似ています。

 「これって、あまりに支払いがきついので現実逃避の麻薬を打っている感覚?」なのかと自問自答しているのですが、精神的な充足感を感じているのは事実です。それにしても、あれだけ借金を警戒していた私がこんなにも借金を抱えることになるとは、「人間ってわからんもんだなあ」というのが今の率直な感想です。

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| 住宅ローンその他融資 | 20:03 | comments(6) | trackbacks(0) |
シティテラス東陽町(新築)−大手町勤務者の帰宅20分内の快感
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★ 東京メトロ東西線「東陽町」駅より徒歩5分の場所に立地する住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数522戸の『シティテラス東陽町』です。

 アドレスは江東区東陽2丁目です。東陽は、江東区の地理的中央部に位置し、深川地域に属します。江東区役所の所在地でもあり、江東区の行政上の中心です。北で千石、東で南砂・新砂、南で塩浜、西は木場と隣接しています。町域の北辺を仙台堀川、南辺を汐浜運河、東辺を大横川および大横南川支川と接し、町域北部を横十間川が東西に流れています。なお、横十間川には親水公園が設置されています。

 1967年(昭和42年)の
住居表示実施以前「深川東陽町」と名乗っていましたが、住居表示実施時にその「深川東陽町」のほか、「深川洲崎弁天町」、「深川加崎町」、「深川平井町」、「深川豊住町」をあわせ、大横川の東側一帯を東陽1丁目〜7丁目として再編(その際、一部を「南砂」に編入)し、現在に至っています。地名は、旧・西平井町に1900年(明治33年)に開校した江東区立東陽小学校の名に由来していますが、その東陽小学校の名の由来は不明です。

 「東陽町」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅2番出口を出て南下し、区立東陽図書館に至る角を右折した左手にあります。敷地面積は12,742.81平米もあり、総戸数522戸というスケール、しかも「東陽町」駅徒歩5分という近さを考えれば、東陽町近辺では久しくなかった好条件の大規模物件と言えます。

 コンセプトは「瞬間環境転換装置」という変わったものですが、仕事の時間、子供の時間、家事の時間、休む時間、趣味の時間などの様々な異質な時間を一瞬で切り替わるイメージで住空間をデザインしたとのことです。これは、「大手町」駅からの乗車時間がわずか9分であることをアピールしたものでもあります。

 実は私も、2011年11月20日の本ブログの記事『酔っ払っても楽に帰れる駅はどこ?−通勤に楽で割安な駅の物件はこれ!』で、
「東陽町」駅をベスト3の一つにランキングしていました。これは、上記と同様に「大手町」駅から乗車時間9分で帰れる近さを評価したものでした。つまり、大手町勤務のサラリーマンであれば、下手をすると(?)ドアTOドアで20分かからずに帰宅することも不可能ではありません。

 また、本マンションは、
環境創造型プロジェクトであることも謳っており、敷地北側は既存樹をそのまま残し、「シーズンパーク」「グリーンパーク」などの公開空地を設けています。敷地は路地状部分が汐浜運河に連なっており、そこにも「キャナルパーク」というポケットパークを配置しました。

 さらに、
敷地内に保育所を開設予定で、子供達を見守りながらママもくつろげるペアレンツサロンなど、子育て中のファミリーの目線での共用施設が配置されています。周辺環境では、東側、北側、南側にビルや建物があり、向きや階数によっては日照に制限があったり、圧迫感があったりしそうです。また、大きなスーパーでは西友が徒歩12分の距離とややハンデを感じる距離です。

 専用設備では、
ミュージックリモコンやミストサウナなど、バスルームに工夫がされています。その他、キッチンにおけるショット社製のガラストッププレートやグローエ社製のバスルーム水洗金具をはじめ、二重床・二重天井、アウトフレーム設計などブランドマンションにふさわしい構造と仕様と言えます。

 今月7日には第1期70戸販売が実施されました。その概要は、間取り2LDK〜4LDK、専有面積67.17平米〜87.90平米に対し販売価格5,780万円〜9,280万円、坪単価284万円〜349万円程度でした。また、同日より第1期2次の5戸販売が実施され、こちらは坪単価291万円〜343万円程度でした、現在は9月下旬実施予定の第2期販売9戸のためのモデルルーム公開中で、坪単価284万円〜343万円程度となっています。

 昨年販売の
『ザ・パークハウス東陽町』「東陽町」駅徒歩12分と駅から遠いとはいえ、平均坪単価227万円台だったことを思えば、本物件の価格の高さが感じられます。しかしながら、近隣では『プラウドタワー木場公園』平均坪単価が300万円〜350万円程度であると言われており、この近辺もマンション価格の上昇率が著しいのがわかります。

 その中にあって、本マンションは、
都心からの交通利便性が抜群の「東陽町」駅徒歩5分の大規模物件として希少性があると考えます。販売についてはややスロースタートではありますが、交通アクセス・駅近・大規模を評価する購入が今後とも堅実に伸びてくるものと考えます。

公式ホームページ ⇒シティテラス東陽町

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| 新築マンション 江東区 | 19:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション=外国人狙い?−家計を助けるマンションの立地とは
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 「お、これは安い…」

 私は不動産ポータルサイト「アットホーム」で、検索条件に合致した物件を毎朝メールでもらっているのですが、先日もらったメールの物件は、都心と言える新宿区アドレスで、最寄駅徒歩3分以内坪単価126万円のワンルームでした。

 安いのはもちろん理由があるわけで、この物件は築年数が50年を超えており、かつ、一部借地権が入っています。しかし、RC物件は、築年数が半世紀を経てもまだまだ現役で活躍できるものが多数あります。室内がきちんとメンテナンスしてあれば、住むのに大きな問題はありません。時折水廻りがいかれている物件もありますが、そのような物件は築年数50年にいかずとも既に問題が露呈していると思われ、その意味でも築50年超物件は安心(?)でもあるのです。

 今回見つけた物件は、
売主さん(個人)の自己使用でしたので、丁寧に使っている様子でした。もう高齢になって東京に住まなくなったので、それなりの価格で売ろうと考えたのでしょう。中古物件の面白いところは、価格決定にも売主さんの境遇や考え方が出るところです。

 しかし、
そんな価格帯でも買主はなかなか出てくれないようです。一番大きな理由は融資が出ないことです。RCは耐用年数が47年あって積算価値も高く、比較的融資が出やすいメリットがありますが、それでも耐用年数を超えた物件はほとんどの金融機関がNGです。したがって、最強は現金買いなのですが、こちらも築50年超の物件をキャッシュ買いするには勇気がいります。おそらくこのような物件はリセールに出すのも早いと思われるのですが、そのときに融資の問題も含めて売りにくいのは確かだからです。

 もっとも
最近は、ノンバンクを中心に築年数にかかわらず融資を行ってくれる会社もちらほら現れてきました。RCの耐用年数がなぜ47年なのか、実は確たる理由がわからないのが実態のようで、ただ日本の金融機関は外から縛られる「ルール」が好きなので、それに従ってきたに過ぎないのかもしれません。

 ちなみに
投資物件に自己資金を要求するのも、「投資をするからには自らの資金を出すぐらいの覚悟(本気度)は必要だ」みたいな精神論が背景にあるのではと思えるのですが、要はこれらは会社の中で稟議を回すのに説明しやすいからでもあり、最近このようなルールからフリーになった会社が現れてきたのは歓迎すべきことだと思います。

 それはさておき、
本物件の良さは、「外国人が借りやすい物件であること」と、電話で応対してくれたSさんが教えてくれました。本物件は、新宿・大久保にも近く、そこを活動の拠点とする外国人が多く借りているマンションで、既に総戸数の半分以上はアジア系を中心とする外国人が借りているのだそうです。

「彼らは日本人以上に利便性重視です。古さも気にしません。また、仲間が多く住んでいるところに住みたい、という気持ちもあります。この物件でしたら、家賃が○万円以下であれば、時期を問わず1カ月以内に借り手が決まると思いますよ」

「でも、文化が違いますから、マナーとか大丈夫ですか」
「少なくとも私が扱った物件に関してはトラブルは聞いていません。借りる際には保証会社の加入も求めますしね」

 今、日本では、日本人は少子高齢化で人口が減少していますが、外国人の国外からの流入はどんどん増え過去にも例を見ないペースで日本に住む外国人が増加しています。私は最近用事で渋谷によく行くのですが、センター街は外国人が非常に多くなり、渋谷のドンキホーテに至っては外国人客の方が多いのではないかと思えるくらいです。また、私は本日用事で子安と鶴見に出かけましたが、れぞれの下町風情の中にも外国人がしっかり溶け込んでいました。

 終の棲家で購入するマンションも、いつかは出口戦略を模索する時が来るのが大半だと思います。その時に賃貸という選択肢も考えるのであれば、人口が急増し、かつ、需要が旺盛な外国人に貸しやすい立地、というのも、購入のときにはそこまで思わなくても、家計を助ける結果になるかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 21:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
ハイコート浜田山壱丁目(中古)−邸宅地浜田山に適正価格の四面開放レジデンス
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★ 京王井の頭線「浜田山」駅より徒歩8分、同線「西永福」駅より徒歩8分の場所に立地する興和不動産旧分譲・小川建設施工・2005年10月築・地上4階建・総戸数25戸の『ハイコート浜田山壱丁目』です。

 アドレスは杉並区浜田山1丁目です。浜田山は1丁目から4丁目まであり、2015年1月1日現在の住民基本台帳人口は16,428人です。杉並区の中西部に位置し、町域北部は成田東・成田西に、西部は高井戸東に、南部は神田川を境に下高井戸に、東部は永福・大宮に接しています。また町域内を井ノ頭通りが通っています。町域内は主に住宅地として利用されています。作家・松本清張が永く住んだ地としても知られています。

 現在町域内にある
杉並南郵便局付近一帯は江戸時代まで一帯が江戸・内藤新宿(現在の新宿区新宿)の商人・浜田屋の所有地で松やクヌギの林(付近では「山」と呼ばれていました)になっていたほか浜田屋の墓があり、彼岸の時は浜田屋の人間が江戸から当地まで墓参りに訪れていました。墓参りの際には、村の子供たちに銭やお菓子などが配られるのが恒例で村ではお祭りのような賑わいであったといわれています。この浜田屋の山から浜田山の地名が生まれ、現在の地名になったそうです。

 「浜田山」駅からも「西永福」駅からも本マンションまでは徒歩8分です。「浜田山」駅からは南東方向に、「西永福」駅からは南西方向に、マンションやアパートが点在する住宅街の中を進んでいくルートです。浜田山1丁目は高級住宅街として知られており、緑の多い閑静な街並みで、第一種低層住居専用地域として住環境が厳しく守られています。道のりは両駅からわずかに下りとなりますが、ほとんど気になるほどの傾斜ではなく、ほぼフラットと言っていいでしょう。

 周辺では緑豊かな公園を楽しむことができ、柏の宮公園へ徒歩3分、塚山公園へ徒歩5分です。お買い物は「浜田山」駅前に、コモディイイダ(徒歩8分)、成城石井(徒歩9分)、西友(徒歩10分)などがあります。ただ、周辺にコンビニもない(それだけ良好な住宅街ということでしょう)ので、ちょっとした買い物にはやや不便かもしれません。一方、犯罪発生率は最も低いエリアの一つとなっています。

 売主は「ホーマット」シリーズなど高級マンションの分譲を手がけてきた興和不動産(現在は興和不動産(二代目)が新日鉄興和不動産となっています)です。浜田山の地にふさわしく構造(逆梁、ハイサッシ、高耐久・高強度コンクリート、二重床、ペアガラスなど)、セキュリティ(24時間監視体制など)、快適性(タンクレストイレ、スロップシンクなど)等に意を用いています。

 明るいブラウンの外壁をもつ4階建て低層マンションで、整然と均一に並んだベランダは閑静な住宅街に美しく調和し、落ち着いた印象を与えてくれます。本マンションの分譲時の間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は58.22平米〜100.89平米と、ファミリーにも暮らしやすい広さで、25戸中24戸が南向きです。
 
 対象住戸は地上4階建て建物の2階に所在する専有面積58.22平米の2LDKです。LDに付いたバルコニーは東向きですが、西向き主寝室にもバルコニーが付いて両面バルコニーの部屋となっています。また、南向きにも北向きにも窓があるため、四面開放通風の良い住戸です。なお、浴室にも窓があります。

 独立性の強い約3.93平米のポーチから玄関に入り、クランク上に曲がった廊下(これにより居室部分のプライバシーが保たれています。)から左手が10帖のLD、右側が7帖の主寝室で、PP(パブリック・プライベート)分離がなされています。キッチンは独立型の3.4帖LDに隣接する洋室は4.5帖です。収納は、ウォークインクローゼットはありませんが、使用料無料の専用のトランクルーム0.82平米が付置されています。

 管理費は月16,310円で平米当たり280円で標準的、修繕積立金は月10,620円ですから、毎月の支払は26,930円です。駐車場は本年3月時点で空きがあり、21,000円〜23,000円/月とのことです。

 販売価格は直近価格から400万円程度値下げして4,890万円、坪単価278万円程度です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、4,700万円(坪単価267万円)〜5,000万円(坪単価284万円)で、売り出し価格は、400万円値下げしたことにより、このレンジ内に入ってきました。

 本マンションの
分譲時価格は、平均坪単価259万円でしたので、中古市場ではこれを上回る価格設定が可能となっており、いわゆる「売却益」がでる状態となっています。これは、本マンションの立地及びグレードが高く評価されていることの証でもあるでしょう。道路に面して南向きにワイドに広がるマンション外観は存在感があり、邸宅地浜田山らしい落ち着きあるマンションに仕上がりました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイコート浜田山壱丁目
 価格:4,890万円 (税込)
 所在:杉並区浜田山1丁目
 交通:「浜田山」駅徒歩8分
 面積:専有58.22平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ハイコート浜田山壱丁目

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| 中古マンション 杉並区 | 20:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションとマイナンバー−住宅ローン減税、固定資産税、不動産登記との関係は?
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★ テレビのCM等で「マイナンバー」という文字を見るようになってきました。マイナンバーとは、内閣官房のHPによれば、「住民票を有する全ての方に対して、住所地の市町村長が指定する番号」のことで、「原則として、一度指定されたマイナンバーは生涯変わらない」ということです。

 何のためにマイナンバーをつけるかというと、「国の行政機関や地方公共団体などでは、社会保障、税、災害対策の分野で保有する個人情報とマイナンバーとを紐づけて効率的に情報の管理を行い、さらにマイナンバーを活用して、同一の者に関する個人情報を他の機関との間で迅速かつ確実にやり取り(情報連携)することができるようになる」ということで、「各人のマイナンバーを記載した「通知カード」を平成27年10月以降、市区町村から送付するので、そこでマイナンバーを確認できる」とされています。

 要は、今まで
行政で各業務ごとに振っていた番号を共通化することで、情報の管理を効率的に行おうとする目的でマイナンバーを各人に振るということのようです。この10月以降、「通知カード」が送られてくるので、自分のマイナンバーはそれで確認できるとのことです。

 それで、
「国民の皆様には、年金・雇用保険・医療保険の手続、生活保護・児童手当その他福祉の給付、確定申告などの税の手続などで、申請書等にマイナンバーの記載を求められることとなり」「税や社会保険の手続きにおいては、事業主や証券会社、保険会社などが個人に代わって手続きを行うこととされている場合もあるため、勤務先や証券会社、保険会社などの金融機関にもマイナンバーの提出を求められる場合がある」とされています。

 マンション購入がマイナンバーと関係するとすれば、おそらく税の分野が中心でしょう。マイナンバーの税への利用については、「国民が税務当局に提出する確定申告書、届出書、調書等に記載。当局の内部事務等に利用」とありますから、税の分野では幅広く利用され、税務当局に提出する書類にはマイナンバーの記入が求められると思っておいた方がよさそうです。また、記入されたマイナンバーは、様々な税務調査にも活用されるのでしょう。

 たちまち
気になるのが、マンション購入時に適用される住宅ローン減税です。これについては、国税庁のHPを探すと、「住宅ローン控除等の申告手続を行う際には、住民票の写しの添付が必要となっておりますが、社会保障・税番号制度導入により、添付が不要となります」とあり、ささやかながら住民票取得の手間と費用が軽減されるというメリットが記載されていました。

 では、
毎年支払う固定資産税・都市計画税はどうでしょうか。残念ながら明確に記載された資料はネットからは拾えなかったのですが、総務省HPの「番号制度導入に伴う市町村課税システムの改修に係る論点(ガイドラインに盛り込むべき事項)について」では、固定資産税にマイナンバーが付けられることを前提にシステム改修の論点を論じていますので、やはり固定資産税にもマイナンバーが付くことになる模様です。

 一方、
不動産登記については、同じ総務省のHPに、「現時点で「マイナンバー」「法人番号」の記載が予定されていない登記異動通知」(「法人番号」というのもあるのですね)とありますので、不動産登記にはマイナンバーも法人番号も付けられないようです。マイナンバー制度は、「社会保障、税、災害対策の分野」で使用するとされていますので、それには該当しないとの判断だと考えられます。

 マンション購入・保有と行政のかかわりについて、ざっと思いつくのは以上のようなことですが、もっと様々な場面でマイナンバーの記入が必要なのかもしれません。特に、不動産投資の場合は、税金との関わりがより密接ですので、いろいろな調書にマイナンバーが必要になってくるのでしょう。

 私が感じたのは、週刊誌などでは
「マイナンバーであなたの資産が丸裸に!」みたいなタイトルも踊っていますが、これまでの行政関係の手続きに、マイナンバーを追加して記入することで、より正確性を期そうとしているに過ぎないのではないか、ということです。そもそもその手続きをもっと簡単にしてほしい、という思いもありますが、間違いが少なくなったり、時間がかからなくなったり、添付する資料が減ったりするのは、基本的に歓迎すべき方向だと思います。

 もっとも、
今後皆が心配するような使い方が行われないよう、行政にもチェックできる体制を整えてほしいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 17:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
横浜MIDベース タワーレジデンス(新築)−みなとみらい価格か高島エリア価格か
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★ JR京浜東北線・同横須賀線・東急東横線・京急本線「横浜」駅より徒歩13分、横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅より徒歩3分、京急本線「戸部」駅より徒歩8分、横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩10分の場所に立地する横浜市住宅供給公社分譲・鹿島&紅梅組建設工事共同企業体施工・地上18階地下1階建・総戸数199戸の『横浜MIDベース タワーレジデンス』です。

 アドレスは横浜市西区花咲町6丁目です。江戸時代末期の1864年に、野毛山に近い海岸を埋め立て石炭倉庫が建てられ、明治に入って1870年から5年にかけて石炭倉庫が取り壊されて、1872年にその地に花咲町が新設されました。地名は隣接する桜木町や、かつて町内を流れていた桜川から採られた瑞祥地名(良い意味の言葉から創作された地名)です。

 この桜川はのちに埋め立てられ、桜川新道(新横浜通り)となっています。1889年の明治の大合併時に横浜市に編入され、昭和に入って1927年に区制が施行、中区花咲町となりました。そして太平洋戦争時の1944年4月1日に分区により西区が新設され、北半分の4〜7丁目が西区に編入されました。したがって、本マンションの所在する花咲町6丁目は西区アドレスとなります。

 「横浜」駅から本マンションまでは徒歩13分の道のりです。同駅東口を出て首都高に沿って南下し、高島町交差点を左折、県道13号線に沿った花咲町六丁目交差点近辺に位置します。海岸の埋立地だったこともあり、「横浜」駅よりも海抜は低くなっています。このあたりは主要道とビルの林立する周辺環境ではありますが、利便性はもちろん高い場所です。最寄り駅は横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅で徒歩3分、そのほか京急本線「戸部」駅徒歩8分みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩10分と、マルチアクセスを実現しています。

 売主は横浜市住宅供給公社ですから、信頼感は抜群です。また、行政主導のプロジェクトですから、本建物にはさまざまな公益的機能が期待されており、「コミュニティ」としてコミュニティを育める住環境の整備、「福祉」として地域の介護・福祉・医療サービスの提供、「安心・安全」として地域の防災強化への取組、「環境」として次世代環境への取組をコンセプトに掲げています。

 したがって、
本マンションの低層階には、スーパーマーケット、地域交流スペース、保育所、診療所、屋上コミュニティ広場、有料老人ホーム・デイサービス、地域コミュニティ広場と、地域に開かれた様々な施設が入ってきます。もちろん本マンション購入者も利用できるわけですから、小さなお子さんからお年寄りまで助かる機能が足元にある格好です。

 19階建てで「タワー」というかどうかは微妙ですが、高さは59.95メートルのそれなりの高さの建築物となり、長期優良住宅・免震構造がセールスポイントです。特に免震構造である点は、埋立地であるだけに安心材料です。中高層階では富士山やみなとみらいも望めるようですので、眺望も楽しみです。

 施工はスーパーゼネコンの一角である鹿島建設と横浜地元の老舗の建設会社紅梅組との共同企業体です。HEMS/MEMSのスマートマンションでもあり、横浜市という公のプロジェクトである点が色濃く反映されています。

 販売価格の発表はこれからですが、ネット上の掲示板ではさまざまな推測がなされています。「みなとみらい」地区ではなく、従来はそれほど価格の高いエリアでない点からすれば、坪単価260万円程度からという予測もされていますし、一方では「みなとみらい」地区の大規模タワーマンションが坪単価400万円台で好調な売れ行きを示していることから、そこから流れてくる検討者の購入水準に鑑みれば、坪単価350万円程度ではないか、との推測も成り立つところです。

 一方では
公のプロジェクトですから、良心的な価格で販売されるのではないかという期待もあります。投資用にもなる1LDKの間取りはなく、専有面積56.73平米〜87.70平米の2LDK・3LDKである点も、本マンションに対する売主のスタンスを示していると思われます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、327万円[みなとみらい坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.026[地価上昇補正]=坪単価327万円となりました。このように「みなとみらい」駅を起点にすると、坪単価は高くなるのですが、これを最寄り駅である「高島」駅を起点にすると、238万円[高島町坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.026[地価上昇補正]=坪単価262万円となり、まさに価格について分裂した上記の二極の見方を反映したものとなります。

 販売は12月下旬開始予定、竣工は平成29年9月末日、入居は平成29年10月上旬予定です。皆の期待を集める本プロジェクト、是非それに応える価格水準であってほしいと思います。

公式ホームページ ⇒横浜MIDベース タワーレジデンス

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| 新築マンション 横浜市西区 | 19:34 | comments(0) | trackbacks(0) |