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首都圏マンションお得度ランキング!−見えてきた「お得」なスタイルの選択肢
JUGEMテーマ:マンション

★ 少々古い記事になりますが、6月6日付の東洋経済オンライン記事は、『速報!首都圏マンション「お得度」ランキング』と題して、東京カンテイが考案した独自指標「マンションPER」を用いて、ランキング形式で首都圏のお得な374駅を紹介しています。「マンションPER」とは、「あるマンションを買ってそれを貸した場合、何年で元がとれるか」を数値で表したもので、PER18倍であれば、18年かければ元が取れる、ということになります。

 言い換えれば、
PER20倍が表面利回り5%にほぼ等しい、ということになります。最近まで、表面利回り6%(すなわちPER16〜17倍程度)の新築マンションが結構存在したものですが、マンション価格の上昇に伴い今や厳しくなりました。当面はPER20倍より大きくなければ投資物件としても魅力的ということになるでしょう。

 さて、この
お得度ランキングの上位10駅を掲げると、以下の通りです。

1 品川シーサイド  16.80 
2 新御茶ノ水    17.33
3 お台場海浜公園  17.44
4 浮間舟渡     17.48
5 港町       17.50
6 船橋日大前    17.64
7 川崎大師     18.06
8 中山       18.23
9 浅草       18.37
10 八王子      18.80


 例えば1位の「品川シーサイド」駅は、マンションの分譲坪単価が210.8万円と安いのに対し、坪賃料が10.453円とそこそこのレベルで、これとマンション価格の安さと併せてトップになっています。これと対照的なのが2位の「新御茶ノ水」駅で、分譲坪単価が363.0万円と高いのですが、坪賃料も17,461円と高く取れています。これはおそらく超人気物件だった『ワテラス タワーレジデンス』が牽引していると思われ、当エリアに多く住むお医者様や弁護士層を惹きつけていると言えるでしょう。

 3位の
「お台場海浜公園」駅は、交通の便との関係もあって分譲坪単価は251.2万円とやや低いのですが、「お台場」ブランドで住みたい人は多いのか、坪賃料は12,005円と高いです。もしかすると『Brillia(ブリリア)有明シティタワー』の存在が大きいのかもしれません。これに似た形が9位の「浅草」駅で、浅草ブランドの強さで、「一度は住んでみたい」と思うのか、坪賃料は11,067円とお台場に次いで高くなっています。5位の「港町」駅は、言うまでもなく『リヴァリエ』の影響で、割安で購入できた同マンションにおいても、駅近大規模タワーの魅力で坪賃料は9,540円と高額です。

 その他のトップ10の駅の分譲坪単価は、124.3万円〜160.8万円と安く坪賃料も5,683円〜7,419円と低いのですが、低位安定型でランキング上位に顔を並べています。

 これらを整理すると、
境界線は微妙なところもありますが、以下の通りとなります。

◎ 高分譲額・高賃料タイプ  「新御茶ノ水」駅
◎ 中分譲額・高賃料タイプ  「品川シーサイド」駅、「お台場海浜公園」駅、「浅草」駅
◎ 低分譲額・中賃料タイプ  「港町」駅
◎ 低分譲額・低賃料タイプ  「浮間舟渡」駅、「船橋日大前」駅、「川崎大師」駅、「中山」駅、「八王子」駅

 したがって、「お得な駅」というとき、つまり「投資用」として回る物件を選択するときは、その「回し方」にいくつかのタイプがあると考えた方が良さそうです。また、この前提として、上記は「賃料を得る物件(インカムゲイン)として有効」である、ということであって、「売却益(キャピタルゲイン)で得をする」物件とはイコールではない、ということを念頭に置く必要があります。

 つまり、
キャピタルゲインを得たいのであれば、今絶大な人気を誇る「都心・駅近・湾岸・再開発・大規模・タワー」の要素をできるだけ多く持っている物件を購入すればよく、ある意味ではシンプルです。しかし、これらの価格は、(その人気判定がシンプルであるが故に)既に高騰しており、毎月のローン支払額が月額賃料を優に上回る赤字物件ばかりになっています。一方、今の相場が続くのであれば、売却益についてはこれらの物件が最も大きく期待できることとなります。

 投資的観点からも大事なのは、自分はどのスタイルで「お得感」を味わいたいのか、を見極めることでしょう。それは、その人の地縁・血縁・勤務地・お子さんの学校・奥さんのコミュニティなどといった制約の中から、最も「損をしない」選択をする、ということでもあると思います。

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| 市場動向 | 19:49 | comments(2) | trackbacks(0) |
Brillia City 石神井台(新築)−早大学院・早大至便、満足度高い大規模物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 西武新宿線「上石神井」駅より徒歩10分の場所に立地する東京建物&住友商事&セコムホームライフ分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階建(建築基準法上地上8階建・地下1階)・総戸数267戸の『Brillia City 石神井台』です。

 アドレスは練馬区石神井台4丁目です。石神井台は、1丁目から8丁目まであり、2007年(平成19年)3月1日現在の住民基本台帳による人口は29,380人です。練馬区の南西部に位置し、北部を東大泉、南部を上石神井・関町東、西部を関町北、東部を石神井町と接しています。

 石神井は、
旧・武蔵国豊島郡上石神井村字大門(だいもん)・沼部・西村・小関の辺りをさします。1970年(昭和45年)7月1日、住居表示を施行し旧・上石神井2丁目のほぼ全域と下石神井2丁目のごく一部(三宝寺池一帯)を合わせて石神井台となりました。旧・上石神井2丁目の残りのごく一部は関町に譲られ、1978年(昭和53年)に関町北の一部となりました。

 なお、
東京都立石神井公園の三宝寺池の沼沢植物群落天然記念物に指定されています。また、今リバイバルで流行っている「ど根性ガエル」は、石神井台近辺を舞台としていました。

 「上石神井」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅北口から北上し、新青梅街道に突き当たって左折、早稲田大学高等学院を右手に見ながら石神井川を渡り、三差路にある扇橋公園を超えたところに本マンションが立地します。標高50メートル超の高さをフラットに歩く道のりです。

 元は
病院の跡地で、不整形ではありますが敷地面積は10,806.91平米もあります。売主は東京建物&住友商事&セコムホームライフのジョイントですが、東京建物がメインの売主と考えられます。意外でしたが、23区での『Brillia City』シリーズは初めてとのことで、東京建物も力を入れている様子がHPからも伝わってきます。

 練馬区は23区内で最も緑被率が高く、また、広大な都立石神井公園をはじめとして公園数が多いのですが、そんな練馬区でも最大級の規模のプロジェクトです。上記の通り標高は50メートル超23区では最も高く、安心です。「上石神井」駅は西武新宿線急行停車駅で、JR山手線「高田馬場」駅から2駅13分の近さです。

 教育環境では、徒歩6分のところに有名進学校である早稲田大学高等学院があるのが目を引きます。同高校に通われるお子さんをお持ちのご家庭には格好の場所と言え、早稲田大学にそのまま進学されるのなら上記の通り「高田馬場」駅にも2駅の便利さです。「上石神井」駅から2駅で「東伏見」駅があり、ここにも早稲田大学のキャンパスとグラウンドがあります。ある意味では早大学院・大学に通うお子さんには願ったりの立地になります。

 日常のお買い物は、ライフが徒歩5分、サミットが徒歩6分とまずまずです。徒歩1分の場所にローソンもあり、コンビニ需要にもマッチしています。共用施設グランドピアノを配したカフェラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、プレイスタジオ、ライブラリー&スタディールームなど多彩、コンシェルジュ、食配ラボ、EV充電機、洗車スペース、シェア倉庫、カーシェアリング、レンタサイクルなどサービスも充実しています。居住年齢層を若干上に設定しているようで、子供向きオンリーの施設はプレイスタジオ程度で少ない印象です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積59.82平米〜98.97平米、平均面積74平米と、ゆとりあるディンクス又はファミリータイプになります。田の字型住戸が基本で、プランによっては居室効率の余り良くないものも見受けられます。

 9月21日よりモデルルームはグランドオープン、販売は10月下旬からを予定、第1期は、A、B、Cの3棟のうちA、B棟を販売し、その価格水準は、上記専有面積に対して販売予定価格4,800万円台〜6,900万円台、坪単価234万円〜271万円程度、平均坪単価260万円強の模様です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[上石神井坪単価]×0.975[駅距離補正]×1.012[地価上昇補正]=坪単価218万円となりました。これによれば、本件価格は割高であるとの試算結果になりますが、ランドマークともなり得る東京建物の大規模物件であり、かつ、今のマンション相場を考えれば、私はむしろ思ったより割安なのではないか、とさえ感じました。

 個人的な
予想では平均坪単価280万円程度で、検討者からは「高い、高い」と言われながらそれでも売れてゆく図を思い描いていました。しかし、マンションにしては駅距離があり、タワー物件ではなく、都心ではない大規模物件については、現在の好調な相場でも販売に時間がかかっており、これらのことも考慮して売りやすい価格帯にしたのかもしれません。

 場所柄から
土地勘のある方か、あるいは上記で書いたようにお子さんが早大学院・早稲田大学の生徒・学生さんである方など、特定の購入者層に限られるかもしれませんが、だからこそ購入者にとって満足感の高い物件となる可能性が高いです。ある意味底堅いとも思える本マンション、今後の売れ行きに注目したいと思います。

公式ホームページ ⇒Brillia City 石神井台

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| 新築マンション 練馬区 | 23:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンションの魅力と限界−値上がり基調の中、大幅値下げ物件も
JUGEMテーマ:マンション

★ 9月24日付日本経済新聞によれば、首都圏で中古マンションの価格が一段と上昇しています。8月は12カ月連続で値上がりし、約5年ぶりに前年同月比の上げ幅が1割を超えました。東京都の伸びが全体をけん引しています。近畿圏でも都心部の上昇が目立ちます。投資物件向けや相続税対策などの需要が堅調です。一方で郊外の値動きは鈍く首都圏の中で二極化が鮮明になっています。

 不動産調査会社の東京カンテイ(東京・品川)によると、
8月の首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の中古マンション平均価格は3,115万円でした。前月比で1.5%、前年同月比で10.7%高くなっています。前年同月比での上昇率が1割を超えるのは2010年7月以来、5年1カ月ぶりです。前年同月比で1割以上上昇すると、「値上がりが加速している」目安になるとされています。

 首都圏全体の物件数の半分弱を占める
東京都の値上がりが目立ちます。8月は前月比2%、前年同月比14.6%高い4,351万円でした。中でも東京23区は前年同月比で16.1%上がりました。

 需要は底堅いものがあります。東日本不動産流通機構の調べでは、8月の東京都の中古マンション成約件数は前年同月比で18.1%増えました。「都心部は投資や相続税対策など購入者が居住する以外にも幅広い需要がある」(三井不動産リアルティ)とのことです。

 一方、
首都圏でも郊外では小幅な上昇にとどまります。神奈川県は前年同月比4.6%、埼玉県は同2.7%値上がりしました。千葉県では同2.6%下がりました。立地選別の姿勢が強まっており「特に都心部への通勤に1時間以上を要する地域への関心は低い」(野村不動産アーバンネット)ということです。

 近畿圏(大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県)でも首都圏と同様に二極化の傾向がみられます。8月の近畿圏の中古マンション価格は前月比0.4%、前年同月比2.4%上がって1,859万円でした。大阪市中心部は同11.5%高の3,232万円と、近畿圏全体と比較して大きく値上がりしました。

 愛知県の中古マンション価格は頭打ちとなっています。8月の平均価格は1,611万円で、前月比0.4%、前年同月比4.7%の値上がりにとどまりました。2013年初めから上昇が続いていましたが「東京都などと比べて市場規模が小さく息切れしている」(東京カンテイ)とのことです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
新築マンションと中古マンションの売れ行きは相関関係があり、新築マンションが高くなり過ぎると値段的に見やすい中古マンションの売れ行きがよくなる、と言われています。私も10年超、マンション価格に関心を持って見ていますが、これだけはっきりと中古マンションの押し上げ相場が見えたのは初めてのことです。

 確かに、
中古マンションの価格は自在です。新築マンションは、築年数0であるがゆえに同じエリアでは物件ごとの価格幅が大変狭くなっており、これを克服するには都心から離れていくしかありません。しかし、中古マンションについては、築年数で妥協すれば同じエリアであっても自分の懐具合に合わせたマンション購入が可能です。

 これを一言で言えば、
新築マンションはエリア選好型、中古マンションは築年数選好型であると言えます。そして、エリアは購入後に変えることはできませんが、築年数はリフォーム・リノベーションによりカバーすることが可能です。

 しかし、
中古マンションは、外観や共用施設については、自分の力ではどうにも変えることができません。いくら専有部をカッコ良くしても、外見が見劣りがする、と敬遠する方もいるでしょう。身近な共用部で言えば、窓のサッシなどがあり、管理組合の許可なくして複層ガラスなどに変えることもできず(もともと古い窓枠に合わないでしょうが)、断熱性・遮音性などで新築マンションにどうしても劣ってしまったりします。

 一方、
中古マンションは、その管理の良し悪しで、物件としてのクオリティがずいぶん変わってきます。私が先日拝見したマンションは、築50年を超えていましたが、外壁をきちんと塗り直し、ゴミの分別収集をしっかり行っているなど、「ここなら住んでもいいかな」と思えるほど気持ちの良さが伝わってくるマンションでした。

 これに対し、以前見た
築20年ほどのマンションは、バブル期にできた急造ワンルームマンションの類だったこともあって、管理はどうしているのか、外壁にクラックが入り、郵便受けにはどれもチラシが一杯詰まって「こんなところに住んでいる人がいるのか」と思えるほど荒れが目立つマンションでした。これは極端な例でしょうが、マンションは築20年を超えてくると、そのマンションが置かれている状態が外観から一目でわかるようになってきます。

 その意味で、
中古マンションの世界も面白く、突きつめていけば深みにはまりそうですが、それはさておき、中古物件相場に話を戻しますと、確かに高値が提示される中古マンションが次々と登場しているのですが、一方で、「この価格で売れるのかなあ」と見ていると、いつまで経っても買い手が付かず、値段を下げざるをえない物件も目につくような気がします。

 もちろん中古物件の価格の値下げは日常的にあることで、今に始まった話ではありませんが、私がここ2、3日で見た物件では、23区内の人気地で中古マンションが1件、投資用物件が1件、いずれもいきなり1千万円の値下げをしているものが現れました。

 これは、
元値がもともと盛っていたとも言えますが、はたから見れば元値が高いとは思いつつも、今の相場からはそんなものかなと思える水準だったので、ちょっとびっくりしました。その物件だけよほど運悪く反響が悪かったのか、それともこれは今後の相場全体のムードとも関係してくるのか、引き続きウォッチしたいと思っています。

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| 市場動向 | 00:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
睦マンション(中古)−城南2Kマンション30平米が580万円!その理由とは
JUGEMテーマ:マンション

★ 京急本線「梅屋敷」駅より徒歩14分の場所に立地する1972年3月築・地上4階建・総戸数24戸の『睦マンション』です。

 アドレスは大田区大森南1丁目です。大森南は1丁目から5丁目まで設置され、人口は12,579人(2011年1月1日現在)です。大田区の南東部に位置しており、北部は大森東に接し、東部は京浜運河を境に昭和島となります。南東部は海老取川を境に羽田空港と接し、南部は呑川を境に東糀谷に接し、西部は国道131号(産業道路)を境に北糀谷に接しています。

 地域内では
住宅地と工業用地が混在しています。東端を首都高速1号羽田線東京モノレール羽田空港線が通っていますが、高速道路の出入口や鉄道駅は設けられていません第二次世界大戦前までは当地に森ヶ崎鉱泉(1901年(明治34年)湧泉)と海水浴場があり、東京近郊の保養地として賑わっていました。現在、大森寺(だいしんじ)に森ヶ崎鉱泉源泉碑があります。

 「梅屋敷」駅から本マンションまでは徒歩14分です。同駅を出て第一京浜を横断し、三差路を右手に進み、ツルハドラッグ辺りまで南下していきます。その後は左折して東に進路を取り、旧呑川緑地を渡って、産業道路も横断した1つ目の曲がり角を右に曲がった場所に立地します。道はわずかに下りますが、気にするほどではありません。

 本マンションは
1972年築ですから、築43年目となっています。ただ、その割には外観はきれいで、過去に外壁塗装を施したものとみられます。GOOGLE MAPを見ると、洗濯物を干す住戸が多くみられ、ある意味では年数にふさわしい団地のような景観となっています。

 本マンションの
真向かい「ワンダーランド京浜ホール」というパチンコ店になっており、また、北隣は鈴花園というお花屋さん、南隣は質屋が並んでいます。いずれも昔ながらの風情を醸し出しており(質屋のレトロな看板は、今や貴重かもしれません)、工場も周辺に多いことから、近隣では煙草の匂いがする、といったネット上の書き込みもみられました。一方、GOOGLE MAPで見たパチンコ駐輪場には自転車が整然と止められており、これで見る限り雑然とした雰囲気はありません。

 近くには京浜病院や新京浜病院があり、日常生活も安心です。上記の鈴花園は、海苔とお茶を売る向かいの島田商店や、水菊商店・山勝精肉店・小林畳店・杉森書店とともに大森南一丁目商店会を形成しており、バスも走る通りとなっています。何だか昭和の商店街が健在のようで、人情と懐かしさが漂います。

 本マンションの
エントランスは個人宅のような門構えで敷地南側から入って、裏側に回ると共用階段がある配置です。旧法賃借権の物件で、借地の更新年は16年後の2031年、毎月の借地料は4,500円です。自主管理のマンションで、管理費は毎月1,200円ですが、修繕積立金は毎月1万円で、きちんと修繕費用を積み立てていこうという意思が感じられます。その他、自治会入会金が5,000円となります。入会金をとる自治会は珍しく、それだけきちんとしているのかもしれません。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の2階に所在する専有面積30.87平米の2Kです。玄関から入ると右手にキッチン、左手に洗面所・トイレ・浴室の水廻りがあり、私が1980年代に兄と住んでいた2Kアパートに間取りがよく似ています。キッチンの向こうには和室が2部屋あり、一つは中和室、もう一つは東向きバルコニーに面した明るい部屋です。

 既に
リフォームがされている模様で、室内はとてもきれいで、バルコニーに面した和室にはエアコンも設置されています。キッチンも旧式ながらきれいに掃除され、洗面台は新品のものに取り換えられています。対象物件には告知事項があり、その内容はもちろん、きちんと踏まえる必要があります。

 販売価格は580万円、坪単価62万円です。この価格は、私が本ブログで取り上げてきた物件の中で最安値で、これは、駅距離の遠さ、旧借地権物件であること、告知事項があることが影響しているのでしょう。

 本物件は、
自分で住むというより、投資用としての購入に向いていると思われ、家賃相場は65,000円程度告知事項があるためこれを5万円とすれば、表面利回り10.3%、実質利回り7.0%となります。

 築年数の古さからは利回り的にやや魅力は乏しいのですが、投資物件として回らないわけではありませんリフォーム済でもあり、この賃料であれば借り手がつく可能性は高く、また、昭和が残る街並みに愛着を持つ方に長く住んでもらえるかもしれません。いずれにしても、現金買いができる水準なので、ローンがなければ安心していられる物件です。やや変わった物件ではありますが、価格の安さに魅かれて今回ご紹介してみました。

 種別:中古マンション
 名称:睦マンション
 価格:580万円 (税込)
 所在:大田区大森南1丁目
 交通:「梅屋敷」駅徒歩14分
 面積:専有30.87平米

詳細はこちら(ノムコムより)
睦マンション

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| 中古マンション 大田区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
もはや「宴のあと」のモデルルーム−2007年株価・REITと現在の不穏な一致
JUGEMテーマ:マンション

 シルバーウィークということで、私も久しぶりにモデルルームを回ってみました。もし何か良い物件があったら、という意向も半ばあったのですが、そもそも意気込みが中途半端ですので、接客された販売員の方にも申し訳ない気持ちになりました。

 さて、
モデルルームを訪問した感想としては、シルバーウィークの割には熱気が感じられない、ということでした。もちろん、真剣に検討しておられるご夫婦も各モデルルームにいらっしゃって、住宅ローンの相談などされておられたのですが、私の訪れたモデルルームがたまたまそうだったのか、休日の割に閑散としている印象でした。

 「マンション価格は天井」「もうすぐ暴落の予兆」ネット上の配信記事には最近、このようなタイトルの記事が増えています。確かに、足元では、今後の見通しに陰りが生じているようです。

 不動産価格は株価の動向等と相関関係があると見られており、日経平均株価は6月24日に20,953円と21,000円目前まで迫った後8月に急落現在は18,070円で18,000円の攻防となっており、年初来高値からは13.8%下落しています。

 東証REIT指数はもっと敏感で、1月16日に1,990.45と2,000目前まで迫った後下落局面に入り、9月8日に1,509.63と1,500を割る寸前まで行きました。現在はやや持ち直して1,621.26で1,600を挟んでの動きとなり、年初来高値からは18.5%下落しています。

 これと奇妙な符合を見せるのが2007年相場です。当時は不動産プチバブルの絶頂期で、日経平均株価は2007年7月9日に18,262円、東証REIT指数は2007年5月31日に2,618.98でそれぞれ年初来高値を記録して、その後下落に転じ、2008年9月のリーマンショックでとどめを刺されるのですが、日経平均株価も東証REIT指数も、そこに至るまで下落の一途だったのです。

 ちなみに
2007年は、年初来高値から半年後には、日経平均株価については20.1%、東証REIT指数については28.7%下落しています。本年は、日経平均株価は年初来高値からまだ3カ月しか経過していませんのでその途上にあるとも言え、東証REIT指数については2007年より下落が緩やかではありますが、本年も9月8日の東証REIT指数の年初来安値では年初来高値から24.2%下落しており、油断はできません。

 そして、最も気をつけなければならないのは、2007年、現物としての不動産は、日経平均株価や東証REIT指数が下落の一途をたどっている間も、価格が上昇し続けたことです。

 私の経験では、
デベロッパーが最も強気だった(あるいは強気を見せかけて高値で売りきろうとした)のは2007年後半で、『広尾ガーデンフォレスト』が2007年末の最終期販売で15%〜20%値上げしてもたちどころに完売してしまったことを、私は2008年9月20日の記事『本日の不動産関連ニュース−不動産バブルはなぜ止められないのか』で触れています。

 現物としてのマンション販売は、用地取得・建設計画・建設と手順を踏んだ上ですので、どうしてもタイムラグが生じ、高値づかみの単価を元に販売されるため、株式相場・REIT相場から見れば「宴のあと」であっても、「宴真っ盛り」の価格で売り逃げられてしまう危険性があります。2007年相場では、現物としてのマンション価格がはっきり下落に転じたのはリーマンショック後、つまり株価・REITの下落から1年以上経過した後でした。

 もっとも、
デベロッパーとしても、その後も融資を受けて高値で購入した土地を抱えていることが多いので、下落相場から逃げられるわけではないのですが、一番ダメージを受けるのは、「エンド」と言われ、生涯最大の出費を行ってマンションを買う私達です。ただ、それまでに多くの購入検討者は「最早高すぎて買えない」とステップダウンしていることが多いので、それでも無理をすれば買えてしまうアッパーミドル層が一番の犠牲者になります。

 もちろん
今後、株価が持ち直せば、このような懸念は杞憂に終わるのですが、そうなるかどうかは個人の推察の域を超えています。2007年の株価・東証REIT指数の動きの教訓を踏まえれば、今マンション購入に走るのは「一か八かの博打に近くなっている」のかもしれません。少なくとも、現在のモデルルームのやや退廃的な雰囲気2007年後半と類似しているように思え、同じ道をたどることを予感させるに十分なものがありました。

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| ノウハウ・経験談 | 18:54 | comments(4) | trackbacks(0) |
グレーシアシティ川崎大師河原(新築)−未来に期待の駅近・割安・便利な大規模住宅
JUGEMテーマ:マンション

★ 京急大師線「産業道路」駅より徒歩4分の場所に立地する相鉄不動産&JR西日本不動産開発&西日本鉄道&長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数558戸の『グレーシアシティ川崎大師河原』です。

 アドレスは川崎市川崎区大師河原町です。大師河原町(だいしがわらちょう)は、大正12年以前は大師河原村といい、戦国時代から地名が見られたところです。明治元年に神奈川府の管轄となり、明治22年には大師河原村が成立しました。大正12年には町制施行して大師町となりましたが、翌年に川崎市を新設した際に大師町は廃止となっています。

 大師河原村一帯の開発に大きく寄与したのは、世襲名主の池上家でした。池上家の祖には池上本門寺と関わりの深い宗仲がおり、宗仲から数えて20代目の池上幸種が大師河原村一帯の開発に着手しました。幸種の息子、幸広は父の遺志を継ぎ、1625年(寛永2年)から大師河原に隣接する海辺の寄州100町歩を開発し、これが後の稲荷新田村となりました。稲荷新田村は後の1702年(元禄15年)には1,450石の石高となり、川崎市域で最大の石高を持つ村に発展しました。

 「産業道路」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅出口から県道6号線を南下、出来野交番前交差点を右折した右手に位置します。道のりはフラットです。また、同じく京急大師線の「東門前」駅からは徒歩10分となっています。

 本マンションは、
羽田空港に近い環境を活かし、住みよい街へと整備が進められる「産業道路」駅前地区計画の中心となるプロジェクトです。本マンション敷地北側の地区計画A地区には臨海部への玄関口としてバス等の交通拠点機能を強化すべく、駅前交通広場が整備予定です。

 地区計画のB地区を占める本マンションは、「ステーションコート」「スカイコート」「ブライトコート」の3棟構成で、その真ん中には平置の駐車場が配置されています。総開発面積は18,500平米で、約15,000本の樹木からなる4つの庭と2つの小道を用意、コミュニティ形成にも役立ちそうです。

 共用施設グランドラウンジ、カフェサロン、フォレストラウンジ、コミュニティギャラリー、コンシェルジュカウンター、スタディサロン、パーティルーム/キッズルーム、2つのゲストルーム、ミーティングルーム、シガースペース、ブックサロン、サウンドスタジオなど多彩で、かつ、お金を浪費するような共用施設は排除されています。さらに、敷地内に都市型小型スーパー「まいばすけっと」を誘致、川崎市認可保育所の設置も予定されています。

 また、
マルエツ出来野店に徒歩4分、コストコ川崎倉庫店に車で3分、ホームズ川崎大師店が徒歩11分となります。特にホームズ川崎大師店にはオーケー、ファッションセンターしまむら、フードコート(マクドナルドあり)という大規模店舗で、「東門前」駅からすぐの場所にあって便利です。また、出来野第一公園が徒歩1分、大師公園が徒歩11分、川崎大師が徒歩13分という環境もご家族で楽しめます。

 交通アクセスは、
「京急川崎」駅へ直通9分、「横浜」駅へ15分、「品川」駅へ18分、「東京」駅へ25分と良好です。羽田空港へは車で7分、大師ジャンクションからお台場〜木更津アウトレットへと自在なカーアクセスなど、利便性の良さを実感することでしょう。

 専有部の設備としては、
食器洗い乾燥機は標準ではなさそうですが、良水工房、ディスポーザ、ピピッとコンロ、節水シャワートイレ、サーモバスなどが目を引きます。ソフトサービスとしては、各戸ゴミ収集サービスやショッピングカートの装備がユニーク、カーシェアリングや無料のレンタサイクルもあります。

 駐車場にはシャッターゲートが付き、防災倉庫など安心・安全の備えも十分、複層ガラス、太陽光発電パネル、菜園への雨水利用などエコにも配慮されています。一方、二重床・二重天井かどうかなど、構造面での説明が公式HPに少ないように思います。

 販売は第3期3次に進んでいます。第3期3次の販売(販売戸数未定)及び先着順25戸販売の概要は、間取り3LDK〜4LDK、専有面積68.76平米〜90.12平米に対し販売価格2,968万円〜5,068万円、坪単価143万円〜186万円程度です。本マンションのこれまでの販売住戸における平均坪単価は165万円台とされ、4年前に「産業道路」駅徒歩6分で分譲された『ワンズレジデンス』(平均坪単価149万円台)より1割強、価格が高くなっています。

 一方、近隣の大規模タワー物件『リヴァリエ』(「港町」駅徒歩1〜2分)の
平均坪単価が、A棟187万円台、B棟188万円台、そして現在販売中のC棟が212万円台とされていますので、これと比較すると2割強安くなっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、160万円[産業道路坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.008[地価上昇補正]=坪単価171万円となりますので、標準相場よりも4%程度割安と、今時では珍しい相場以下物件です。

 ただ、『マンションナビ』によれば、比較物件ともなり得る上記の
『ワンズレジデンス』の現在の中古相場が坪単価137万円程度と、分譲時より8%程度下落しているのは懸念点です。現在進められている行政による再開発に期待し、あせらず資産価値の上昇を待つというスタンスも必要でしょう。
 
公式ホームページ ⇒グレーシアシティ川崎大師河原
 
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| 新築マンション 川崎市川崎区 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
家は「守る」、「逃げる」ためにある−マンションにおける「積極的平和主義」
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★ 本日未明、安保法案が可決しました。連日、新聞が大々的に取り上げて、私も不十分ながらそれを読んで咀嚼する中で、それなりの感じ方はあるのですが、ここではそれには触れません。ただ、おそらくは法律には条文というものがあり、事実はそれ以上でも以下でもないのですが、これに対する世間のとらえ方でこうも大きく見解が分かれるものかと、毎度のことながら驚かされるばかりです。

 昨日、
大手町に行く用事があったのですが、すれ違った30歳代〜40歳代のビジネスマンの集団のうちの一人が「我々の子供が戦場に行かされてもいいのか」と言うのが聞こえました。私は、大手町勤務の、おそらくは日本を代表する有名な企業のビジネスマンでさえ、「安保法案」=「子供たちが戦場に行かされる」と思っているのか、と愕然としました。高度に戦略化された現代の紛争において技術も士気もない無辜の人々を肉弾戦として戦場に送りこむような無意味な愚策(その時点で負けです)をとるはずがないことは火を見るより明らかなのですが、もし安保法案にそのような条文があるのなら、私も当然強く反対したことでしょう。

 今回の一連の騒動を見聞きしながら、私は、入社してすぐの英語研修のことを思い出していました。ディベートのテーマが何だか「国家の安全保障」みたいなものだった記憶があり、大学出たてで多少「左派」的気分を抱いていた私は、たどたどしい英語で「ご承知のように日本は戦争を放棄した。だから武器を持つ必要はなく、平和国家であり続けるべき」みたいなことを主張しました。すると講師のイギリス人「では外国が武器を持たない日本に攻めてきたらどうやって日本を守るのか」と訊いてきたので、「守る必要はない。そのときは逃げるのだ(I would run away.)」何の躊躇もなく答えました。

 私が
今でも忘れられないのは、その時の講師のイギリス人の「フン」という鼻を鳴らす音と、私に投げかけられた何とも侮蔑しきったような目線と表情でした。私はその時、「戦争があったら逃げる」という、おそらくは日本人の誰もが持つ常識が、厳しい緊張関係の現実を生きる国際社会では、受け入れられない非常識なのではないか、と初めて疑ったのでした。

 ということで、
「安全保障」という問題は、容易には結論の出ない事柄ではあります。しかし、私達が住む「マンション」については、明快に「守り」と「逃げ」に徹するべき、ということができます。そう、「専守防衛」で良いですし、守りきれなくなったら「いち早く逃げる」べきなのです。

 「家」とは、もともと、他の動物と違って武器も鎧もない極めてか弱い丸裸の人間が、厳しい自然環境から逃れるために、穴を掘り、あるいは柱を立てて覆いをかけることによって、生き延びるための「シェルター」でした。ですから、自分を守ってくれる家が崩れそうになったら、家を自分の身代りにして、ほいほい逃げればよかったわけです。

 ところが
定住社会になり、また人の暮らしが豊かになると、人は自分の住む家を強固にし、かつ、豪華にしていくことに熱心になり、いつしかそれが、その人のステイタスをも表現するようになりました。その風潮は現代にも続いており、他人に仰ぎ見させるタワーマンションは、その最たるものとなっています。

 しかし、
強固になった家は、いったん崩れれば人にとって凶器となり、天空を突かんばかりに高みに登った住戸は、いざという時に逃げ場を失って自害するしかない天守閣のようになっています。私達は、家の本来の役割は「守る」ことと「逃げる」ことにあることを繰り返し、繰り返し、思い出すべきなのでしょう。

 東日本大震災が、そのような現代の家が持つ脆弱性を私達に見せつけたことは、まことに苦い教訓でした。その後多くのタワーマンションが免震構造を採用し、マンションの防災機能を強化するようになり、また、購入検討者がこのような人目につきにくい地味な機能を評価するようになったことは好ましい方向だと考えます。

 これから
タワーマンションが考えていくべきなのは、そのような強化された防災機能を、地域社会に開いていくことでしょう。そしてこのことが、ともすれば断絶しがちなマンション住民と地域住民の交流と助け合いのきっかけとなり、促進剤なることが期待されます。

 こうなれば、
マンションという存在は、単に「守る」「逃げる」という機能からさらに進んで、「助け合う」という機能を有するようになります。マンションに「積極的平和主義」があるとすれば、まさにこのような価値をさすことになるのでしょう。


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| ノウハウ・経験談 | 19:59 | comments(2) | trackbacks(0) |
マンションアクロス代々木(中古)−4,200万円台で買えるDINKS向け都心レジデンス
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★ 小田急小田原線「参宮橋」駅より徒歩3分、都営大江戸線「代々木」駅より徒歩9分、JR山手線「代々木」駅より徒歩10分、京王線「初台」駅より徒歩11分の場所に立地する朝日建物旧分譲・熊谷組施工・1995年10月築・地上7階地下1階建・総戸数41戸の『マンションアクロス代々木』です。

 アドレスは渋谷区代々木3丁目です。代々木は渋谷区北部にあり、歴史的な地名としての代々木とは、旧代々木村一帯のことを指し、東は明治神宮、西は大山町、北は甲州街道、南は富ヶ谷上原に囲まれた地域が該当します。代々木村の名は古く戦国時代の書状にも認められ、江戸時代には大名・旗本の屋敷地がありました。1878年(明治11年)、郡区町村編制法施行により代々木村は南豊島郡に属し、1889年(明治22年)市制町村制の施行により代々木村は幡ヶ谷村と合併、代々幡村となりました。

 1896年(明治29年)、代々幡村は南豊島郡が東多摩郡と合併して誕生した
豊多摩郡に引き継がれ、1915年(大正4年)、代々幡村は町制を施行、1932年(昭和7年)に渋谷町、千駄ヶ谷町と合併して東京市渋谷区(大東京35区のひとつ)となりました。1947年(昭和22年)、東京23区への移行においても区域は変わらず現在に至っています。

 代々木とは、「江戸名所図会」などによると、現在の明治神宮境内の御苑東門(旧井伊家下屋敷)近くに
代々樅の大木があったことに由来します。この木は幕末には品川沖の外国船の偵察に利用されたとも言われており、戦前まで枯れ木として残っていたとされています。

 本マンションの立地する
代々木3丁目は、住宅街が大半を占め、北より、甲州街道沿いには文化服装学院や文化女子大学があります。住居表示実施以前には、町域の大半が「代々木山谷町」でした。

 「参宮橋」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅より北東に進み、参宮橋交差点を渡って首都高速をくぐり、アートネイチャー本社手前を右折して住宅街の中を入った右手に位置します。また、「代々木」駅からは西方に進み(徒歩9〜10分)、「初台」駅からは東に進む(徒歩11分)ルートで、3駅利用可能な立地となっています。なお、「新宿」駅にも徒歩15分程度で、歩けない距離ではありません。

 都心に位置しながら代々木3丁目の落ち着いた住宅街の中にあり、静かな住環境が魅力的です。スーパーはマルマンストア参宮橋店が徒歩7分、コンビニはローソン代々木3丁目店が徒歩3分の距離にあります。神宮の森、代々木公園の広大な緑をすぐ近くに感じ、都心にありながら潤いに囲まれて暮らすことができます。

 本マンションは、
専有面積は30平米台〜60平米台、間取りは1DK〜3LDKシングルからファミリーまで幅広く対応しています。L字型の住棟で、各戸に採光や通風を取り込みやすいよう工夫された住戸配置です。外観はブラウンのタイル貼りで重厚感のある佇まい、各居室にクローゼットなどの収納スペースが用意され、エアコン・ウォシュレット・シャンプードレッサー・BSなどの設備も整っています。共用エントランスにはTVモニター付きオートロックシステムが設置されているので、防犯面においても安心です。

 対象住戸は
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積50.86平米の1LDK+Sです。一歩奥まったアルコーブにより、プライバシー性も確保された玄関(高級感のある300角タイル貼りです。)から天然木の質感のフローリング仕上げである短い廊下を直進すると9.4帖のLDがあり、南東向きバルコニーに面しています。人造大理石カウンター付キッチン2.9帖で、匂いや煙がリビング・ダイニングに広がりにくいクローズ設計です。

 LDに隣接する
主寝室は約6.0帖で、こちらも南東向きバルコニーに面しており、陽当たり良好です。共用廊下側には4.1帖のサービスルームがあり、書斎等としての役割を果たしてくれるでしょう。水廻りは田の字型住戸の典型的な配置で、ユニットバスは、壁・床とも清潔感のある大型タイル貼りです。

 管理費は月11,850円、平米単価233円と、都心マンションとして平均的ですが、築20年を経ていることもあり、修繕積立金は毎月17,090円と、やや高めになっています。仮にフルローンで購入した場合(金利0.725%、融資期間35年)毎月支払いは115,410円で、合計すると毎月支払額は144,350円となります。

 販売価格は4,280万円、坪単価278万円です。『マンションナビ』により対象物件の自動査定を行ったところ、4,220万円(坪単価274万円)〜4,520万円(坪単価294万円)となり、本件提示価格はこのレンジの低位に位置し、リーズナブルな価格水準であることがわかります。

 ちなみに、
本マンションの分譲時の平均坪単価は359万円とされており、対象物件が平均坪単価水準とすると、価格が23%程度、額にして1,240万円程度下落していることになります。この下落幅を月単位に換算すると5.2万円であり、管理費・修繕積立金が当初より同じ額だったとしても、毎月8.1万円で50平米超の代々木立地のマンションに住み続けた計算で、十分お得だったと言えるでしょう。

 そして、今度購入される方も、
立地と築年数に比してリーズナブルな価格で都心の閑静なマンションを手に入れることができ、売主と買主がwin-winの関係にあると言えます。DINKSにも適した住まいで、都会派のご夫婦にぴったりだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:マンションアクロス代々木
 価格:4,280万円 (税込)
 所在:渋谷区代々木3丁目
 交通:「参宮橋」駅徒歩3分
 面積:専有50.86平米

詳細はこちら(ノムコムより)
マンションアクロス代々木

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| 中古マンション 渋谷区 | 20:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
8月のマンション市場は『ブルー ハーバー』相場−その次は?
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★ 14日付ロイターによれば、民間の不動産経済研究所が14日に発表したマンション市場動向によると、8月の首都圏マンション発売戸数は前年比23.7%増の2,610戸となりました。2カ月連続で増加しました。

 首都圏のマンション契約率は74.3%と、好不調の分かれ目とされる70%を8カ月連続で上回りました。

 1戸当たりの価格は前年同月比3.3%上昇し、5,872万円でした。マンション販売在庫数は前月末比89戸減少し、48,895戸となりました。同研究所では9月の発売戸数を4,000戸と見込んでいます。

 以上がロイターの記事の概要です。これは、不動産経済研究所が発表した『首都圏のマンション市場動向−2015年8月度ー』が基となっているので、その内容をみていくことにします。

 まず、
8月の発売戸数は2,610戸でした。この数字は上記のとおり前年比23.7%増なのですが、一昨年8月は4,145戸が発売されており、昨年8月が少なすぎたとも言えます。いずれにしろ、少なくとも「ジリ貧」ではない、ということは言えそうです。

 8月を牽引したのは何といっても『BLUE HARBOR TOWER(ブルー ハーバー タワー) みなとみらい』で、平均9,461万円と高額ながら第1期1次〜3次販売の229戸を即日完売しています。また、平均11,151万円の『Brillia Towers 目黒』の第1期3次販売38戸も即日完売しています。

 これらの
高額物件が寄与したため、8月の首都圏新築マンション平均価格は5,872万円と、2ヶ月連続で近年最高レベルを維持しています。昨年8月の平均価格は4,764万円でしたので、1年経過して前年比1千万円以上高い物件が供給されたことになります。

 契約率は74.3%と、『Brillia Towers 目黒』が貢献した7月の契約率83.7%よりは見劣りしますが、引き続き高水準を維持しています。販売在庫数は最近増加傾向だったのですが、8月はわずかながら89戸減少、在庫整理という観点からはよいニュースです。

 『BLUE HARBOR TOWER(ブルー ハーバー タワー) みなとみらい』と『Brillia Towers 目黒』が先導しただけに、8月の超高層タワー物件の売行きも好調でした。タワー物件発売戸数442戸は先月比108.5%増で、契約率も85.3%と高いレベルを維持しています。前年同月の超高層物件の契約率が50.9%だっけだけに、その回復ぶりが際立ちます。

 これらの数値を
地域別にみると、高額な229戸を即日完売した『BLUE HARBOR TOWER(ブルー ハーバー タワー) みなとみらい』の影響が色濃く出ていることがわかります。地域別販売戸数では神奈川県が29.5%と3割近くを占め、地域別契約率は神奈川県が83.5%と最も高く地域別平均価格は神奈川県が35.7%アップと、こちらも最も高くなっています。

 タイプ別住戸の成約率では、都区部ではワンルーム100%、1LDK73.9%、2LDK88.7%、3LDK67.4%、4LDK67.5%と、実はワンルームと2LDK以外は売れ行きは今ひとつでした。特に3LDK、4LDKが低調で、これはグロスの高さも影響しているものと思われます。

 価格帯別成約率をみると、2,500万円以下が100%、2,500万円〜3,000万円が80.8%、3,000万円〜3,300万円が71.8%、3,300万円〜3,500万円が79.5%、3,500万円〜3,700万円が72.2%、3,700万円〜4,000万円が64.7%、4,000万円〜4,300万円が72.1%、4,300万円〜4,500万円が81.0%、4,500万円〜4,700万円が72.2%、4,700万円〜5,000万円が58.9%、5,000万円〜5,500万円が70.8%、5,500万円〜6,000万円が77.1%、6,000万円〜6,500万円が83.6%、6,500万円〜7,000万円が71.1%、7,000万円〜8,000万円が73.0%、8,000万円〜9,000万円が80.2%、9,000万円〜9,999万円が77.1%、1億円以上が92.5%、2億円以上が100%という結果です。
 
 これを見ると、
成約率が75%を下回っているのが3,000万円〜3,300万円、3,500万円〜4,300万円、4,500万円〜5,500万円、6,500万円〜8,000万円となります。これを無理やり読み込むとすれば、3,000万円以下の投資用と5,500万円〜6,500万円のディンクス又はファミリー用、8,000万円以上の高額タイプがよく売れ、中途半端な価格帯は売れにくい、と見ることもできます。
 
 なにはともあれ、
8月は『ブルー ハーバー』相場でした。しかし、今後の見通しと言えば、次の新規大型物件が見えてこないのが気がかりで、相場を引っ張ってくれる話題マンションの登場を待ちたいと思います。

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| 市場動向 | 20:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト北品川(新築)−「大崎」駅・「新馬場」駅の両駅利用の希少性
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線「大崎」駅より徒歩13分、京浜急行電鉄本線「新馬場」駅より徒歩4分の場所に立地する大和ハウス工業分譲・三井住友建設施工・地上14階建・総戸数117戸の『プレミスト北品川』です。

 アドレスは品川区北品川3丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には
住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 「新馬場」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅北口から第一京浜を南下し、北品川二丁目交差点を右折、子供の森公園の手前に位置します。「大崎」駅からは徒歩13分山手通りに沿って東に進み、目黒川を渡って川に沿いながら東海道本線をまたぎ、下ったところの右手に位置します。「新馬場」駅からはわずかに下るもののほぼフラットですが、「大崎」駅からはアップダウンがあります。

 本マンションの
最大のセールスポイントは、「品川」駅へ6分圏、すなわち「新馬場」駅へ徒歩4分、同駅から「品川」駅まで直通2分という利便性です。また、「大崎」駅からは4路線利用可能で、いわば「新馬場」駅と「大崎」駅の両方にアクセスできる立地が効いています。さらに、「新馬場」駅から「新橋」駅へ6分、「銀座」駅へ8分、「東京」駅へ9分と、仮に乗換時間をカウントしなくてよいなら相当目を惹くアクセスの良さです。

 しかも楽しみなのは、
品川再開発「東京サウスゲート」計画により、エリアがさらにアクティブになっていることです。本マンションの立地はその南側にほどよく位置しており、利便性と落ち着いた住環境の双方を享受できます。

 そして、隣接する
子供の森公園や目黒川遊歩道に徒歩1分と、公園環境に恵まれています。教育に関しては、品川区は、幼保一体型施設と区立小中一貫校「品川学園」など、特色ある取組をしています。日々のお買い物はマルエツプチが徒歩8分、まいばすけっと徒歩9分とやや弱く大型店舗はゲートシティ大崎(徒歩10分)やイオン品川シーサイド店(徒歩19分)となります。

 面積1,714.29平米の敷地三方角地で形状がよく、大和ハウス工業らしいがっしりした頼もしい建物となっています。共用施設としては壁を緑化した『ボタニカル・ギャラリー』や、シンプルで重層的なエントランスホール、ピロティー式のエントランスなど、魅力は十分です。窓枠はハイサッシを可能にした三井住友建設のSuKKiT工法を採用、明るく開放的な実現しました。

 設備については、
天井カセット型エアコン、天然石キッチン天板、ディスポーザ−、食器洗い乾燥機、ミストサウナ、タンクレストイレなど、高級仕様です。二重床・二重天井、複層ガラスの採用など、構造面でも合格点です。間取りは2LDK〜3LDK、専有面積59平米〜80平米と、ディンクス又はファミリーをターゲットにしています。

 販売は
既に本年2月から開始されており、現在までに総戸数119戸中117戸は成約済残りは2戸となっています。この2戸については、間取り3LDK、専有面積73.22平米と80.35平米で、価格はそれぞれ7,440万円、8,350万円となり、坪単価336万円〜344万円程度です。

 本マンションの
平均坪単価は314万円台であり、従来の「新馬場」駅物件(相場が坪単価250万円程度)よりは2〜3割は高い計算です。しかし、それでもこれだけ迅速に売れているというのは、もちろん高騰するマンション相場もありますが、「大崎」駅・「新馬場」駅両駅アクセスに加え、周辺立地の評価、施設・設備に対する評価が高いことが背景にあると考えられます。

 残住戸2戸はFタイプとHタイプで、いずれも形がよく、気持ちよさそうな角住戸です。このまま短期間で成約し、完売の声を聞くものと思われます。入居は来年3月下旬を予定しており、新年度の生活を新居で迎えるという意味でも恰好でしょう。

公式ホームページ ⇒プレミスト北品川

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| 新築マンション 品川区 | 21:23 | comments(0) | trackbacks(0) |