スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています



| - | | - | - |
マンション価格算定サイトが次々と誕生!−最も信頼性が高いのはどれ?
JUGEMテーマ:マンション

★ この秋、中古マンションの適正価格を自動計算してくれる不動産ポータルサイトが相次いで誕生しました。私は今まで『マンションナビ』を愛用していたのですが、これだけ各社が競うかのように新サイトを立ち上げてくると、一体どのサイトが一番良いのか、迷ってしまいます。

 そこで、
実際に売り出されている中古マンションを事例にして、各サイトの算出価格を比較してみることにしました。比較してみるサイトは、次の5つです。

a.『マンションナビ』
b.『マンションマーケット』
c.『イエシル』
d.『ホームズプライスマップ』
e.『ふじたろう』


◎ ワールドシティタワーズ アクアタワー 20階 専有面積50.07平米 バルコニー面積10.08平米 西向き 4,980万円 の適正価格
『マンションナビ』 5,680万円〜6,080万円
『マンションマーケット』 2015年9月の相場は坪単価295万円 8月相場より平米6万円アップ
『イエシル』 20階住戸は2004号室(3LDK、93.76平米)が8,926万円
『ホームズプライスマップ』 4,732万円〜5,760万円
『ふじたろう』 ふじバリュー(相場価格) 5,158万円  1年後の予想価格 5,313万円


 このように、『マンションナビ』、『ホームズプライスマップ』は対象住戸に合わせた価格帯が、『ふじたろう』が対象住戸に合わせた価格が、『イエシル』は対象住戸のデータがあれば対象住戸に合わせた価格が算出されます。『マンションマーケット』は物件としての相場坪単価が出てきます。価格帯のレンジは、『マンションナビ』が狭く(400万円)、『ホームズプライスマップ』が広く(1,028万円)なっています。

 付加的な情報としては、『マンションマーケット』が前月との坪単価比較『イエシル』が分譲時価格『ふじたろう』が1年後の予想価格が表示されます。算出に向きを考慮しているのが『マンションナビ』バルコニー面積を考慮しているのが『ホームズプライスマップ』です。

 算出における
平米数については、『マンションナビ』が1平米単位『ホームズプライスマップ』が制限なし『ふじたろう』が5平米単位です。また、算出価格については、『マンションナビ』が10万円単位、『イエシル』『ホームズプライスマップ』『ふじたろう』が1万円単位となります。

 算出価格については、価格帯で示しているサイトはその中間値をとるなどしてそれぞれ再算定等してみると、『マンションナビ』が5,880万円、『マンションマーケット』が4,468万円、『イエシル』が4,767万円、『ホームズプライスマップ』が5,246万円、『ふじたろう』が5,158万円と、最高額の『マンションナビ』と最低額の『マンションマーケット』の差は1,412万円にもなりました。5サイトの平均価格は5,104万円となり、この水準が最も納得できる価格のように思われます。

◎ プラウド恵比寿 2階 専有面積62.04平米 バルコニー面積6.9平米 南東向き 8,580万円の適正価格
『マンションナビ』 9,200万円〜9,600万円
『マンションマーケット』 2015年9月の相場は平米単価145万円 7月相場より平米5万円アップ
『イエシル』 8,376万円(分譲時価格7,550万円)
『ホームズプライスマップ』 7,330万円〜9,416万円
『ふじたろう』 ふじバリュー(相場価格) 8,777万円  1年後の予想価格 9,040万円


 算出価格を上記と同様再算定等してみると、『マンションナビ』が9,400万円、『マンションマーケット』が8,996万円、『イエシル』が8,376万円、『ホームズプライスマップ』が8,373万円、『ふじたろう』が8,777万円と、最高額の『マンションナビ』と最低額の『ホームズプライスマップ』の差は1,027万円です。5サイトの平均価格は8,784万円となります。

◎ コープ野村亀戸 中央棟 8階 専有面積75平米 バルコニー面積10.16平米 南向き角部屋 3,999万円の適正価格
『マンションナビ』 3,480万円〜3,780万円
『マンションマーケット』 2015年9月の相場は平米単価38万円 2014年11月相場より平米4万円アップ
『イエシル』 6階住戸は604号室(3LDK、75平米)が2,686万円
『ホームズプライスマップ』 3,147万円〜3,807万円
『ふじたろう』 ふじバリュー(相場価格) 2,898万円  1年後の予想価格 2,985万円


 最後は築年数が経過した(築34年)マンションを算定してみました。上記と同様再算定してみると、『マンションナビ』が3,630万円、『マンションマーケット』が2,850万円、『イエシル』が2,706万円、『ホームズプライスマップ』が3,477万円、『ふじたろう』が2,898万円と、最高額の『マンションナビ』と最低額の『イエシル』の差は924万円です。5サイトの平均価格は3,112万円となります。なお、対象住戸は新規リフォームが施されるため、その分相場より割高となっています。

 このように見てみると、
『マンションナビ』の算出結果が常に高い一方、最低価格の算出サイトは入れ替わっています。最高価格と最低価格の差は1千万円内外と、予想以上に大きな算定差が出る結果になりました。この中にあって、常に平均値に近い位置に付けているのが『ふじたろう』で、個人的には最も信頼性が高いのかなと感じました。

 もっとも、
上記は3例のみの結果ですので、さらに多くの事例で調べれば異なってくるかもしれません。また、データ量が全国にわたって豊富で使いやすいのが『マンションナビ』で、他はまだ試験版としての扱いが多いので、やはり『マンションナビ』に一日の長があります。今後、各サイトで競い合って、さらに精度の高いものにしていただきたいものです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 22:33 | comments(1) | trackbacks(0) |
プラウド人形町(新築)−「人形町」駅徒歩2分、早期完売必至の高級仕様物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅より徒歩2分、都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩7分、同線 「浜町」駅より徒歩7分、東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩6分、同日比谷線「小伝馬町」駅より徒歩8分の場所に立地する野村不動産分譲・野村建設工業施工・地上12階地下1階建・総戸数77戸(非分譲16戸含む)の『プラウド人形町』です。

 アドレスは中央区日本橋富沢町です。日本橋富沢町の2015年1月末の人口は1,002人です。旧日本橋区にあたる日本橋地域に属します。 周囲は東で日本橋久松町、南東で日本橋浜町、南で日本橋人形町、西で日本橋堀留町、北西で日本橋大伝馬町、北東で東日本橋と隣接しています。当町を含む周辺一帯は日本橋久松町に所在する久松警察署、および日本橋兜町に所在する日本橋消防署の管轄にあたります。

 町内は特に
繊維関係のビルが林立し、今日ではオフィスビル等が連なる町並みで賑わいを見せています。江戸時代にこの一帯に住んでいた古着屋の元締めである鳶沢甚内(とびさわじんない)という人物がいたことから、「鳶沢町」と呼ばれるようになり、後にそれが訛って、または字を改めて「富沢町」と呼ばれるようになったとされています。日本橋浪花町を吸収合併し、現在の日本橋富沢町の形になりました。

 「人形町」駅から本マンションまでわずか徒歩2分です。同駅A4出口を出て、北東方向に1ブロック歩いた場所に立地します。同駅のほか「馬喰横山」駅、「浜町」駅、「水天宮前」駅、「小伝馬町」駅、「東日本橋」駅、「馬喰町」駅の合計7駅5路線を利用でき、「東京」駅から1.5キロメートル圏内のアクセスのよさを存分に感じることができます。

 西には
日本橋や三越前などの華やいだ再開発地域へ徒歩10分内外、また、東には浜町公園や隅田川など緑と潤いのある空間にも徒歩10分以内と、にぎやかさと落ち着きの両方を享受できる日本橋エリアの中心部に位置します。街のそこかしこには老舗の暖簾が見られるなど、古くからの江戸情緒も健在で、かつ、駅徒歩2分でありながら落ち着きのある界隈です。購入検討者から「最強の立地」と言われる所以でしょう。

 近くには
セブンイレブン、マルエツプチ、ドラッグ・オゾン、まいばすけっと等が徒歩5分程度のロケーション、コレド室町は徒歩11分、日本橋三越本店は徒歩12分です。通学指定校である久松小学校には徒歩3分、日本橋小学校に徒歩6分、日本橋中学校には徒歩9分など、お子様の通学にも恵まれています。

 751.25平米の敷地3面接道で、全戸南東・南西向きとなります。分譲住戸61戸のうち過半を占める36戸が3LDK・70平米超となっています。縦横のグリッドとガラス戸がリズミカルかつ現代的な風合いを外観に与えており、素材感のあるタイルやつつき仕上げの石を用いることで存在感と落ち着きが表現されています。

 設備は、
天然木突板仕上げのフローリング、真鍮製のドアハンドル、天然石貼の玄関・廊下床、天然石キッチンカウンタートップ、ディスポーザー、ミストサウナなど、高級路線を貫きました。ただ、敷地形状との関係から外廊下仕様で、間取りは田の字型住戸が基本となっています。

 さて、
第1期分譲は全販売戸数61戸を一挙に出すことになり、プラウドお得意の即日完売パターンに入っています。その概要は、間取り2LDK・3LDK、専有面積55.91平米〜74.30平米に対し販売価格6,878万円〜12,698万円、坪単価386万円〜565万円程度となっています。

 同じ日本橋富沢町アドレスでは、
2011年分譲の『ロジュマンジャンティ人形町』(「人形町」駅徒歩5分)が平均坪単価276万円台でした。本マンションの価格水準は、本年春に分譲された『プラウド日本橋三越前』(平均坪単価389万円台)を超え人形町エリアにおいても新しい価格帯に入ってきています。

 それでも話題の
『Brillia Towers 目黒』平均坪単価600万円でも凄い倍率で既に完売、現在の港区駅近アドレスが平均坪単価500万円程度であることを考えれば、また別の魅力がある日本橋エリアの駅近物件が上記の価格帯で違和感がないのも事実です。

 管理費は平米単価が月額222円と、タワーマンションに比べて割安なのも魅力です。「人形町」駅徒歩2分物件の中では最多の戸数を有するマンションでもあり、資産価値も高いものがあります。全戸数を売り出す第1期販売は10月31日登録開始、11月8日締切で、11月8日(日)は午後7時30分より抽選、もし数戸売れ残ったとしても11月中には公式HPに「完売御礼」が掲載されることでしょう。

公式ホームページ ⇒プラウド人形町 

TOPへ
 


| 新築マンション 中央区 | 19:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
首都圏中古マンション13ヶ月連続上昇!−城南・城西の価格下落が意味するもの
JUGEMテーマ:マンション

★ 「内藤忍の世界の資産運用ガイド」の10月24日付記事によれば、不動産調査会社の東京カンテイ調査で2015年9月の中古マンション平均価格(70平方メートル換算)は首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)では、前月比13ヶ月連続で上昇し、前月比1.4%増の3,159万円となったとのことです。

 東京都では、上昇率が緩やかになっては来ているものの前月比0.9%増の4,392万円となり、前年同月比では15.5%も上昇しています。

 東京23区でも、前月比1.0%増の4,913万円15ヶ月連続の上昇となり、前年同月比では16.5%とプラス幅が拡大しています。

 都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)では、前月比1.3%増で6,921万円となり、前年同月比では17%とプラス幅が、さらに拡大しています。

 一方で、
神奈川県前月比▲0.9%の2,509万円3ヶ月ぶりに下落し、首都圏において価格の二極化が鮮明になってきています。

 以上が記事の概要です。この記事の元となったのは東京カンテイの10月22日付プレスリリース
『三大都市圏・主要都市別/中古マンション70平米価格月別推移』ですので、その内容を見ていくことにします。

 まず、上記記事では
「上昇率がすごい!」という東京都・東京23区・都心6区「前年同月比」を基にしており、「価格の二極化が鮮明」とされた神奈川県「前月比」を基にしていて、尺度が異なることに留意する必要があります。

 東京都・東京23区・都心6区の「前月比」の推移を見てみると、東京都では、7月2.2%⇒8月2.0%⇒9月0.9%東京23区では、7月1.7%⇒8月2.1%⇒9月1.0%都心6区では、7月1.8%⇒8月2.0%⇒9月1.3%となっています。確かに「前月比」は月ごとのブレが大きく、これで一定のトレンドを読み解くには無理がありますが、「前年同月比」では直近のトレンドがとらえきれないので、良し悪し、の感があります。

 やや気になるのは、城南・城西6区の上昇率がマイナスに転じている点で、7月2.0%⇒8月1.1%⇒9月-0.5%となっています。これは、データに用いられている物件の築年経過が他エリアに比べて多くなっているせいもあるとは思われますが、従来より、都心の次に人気があると言われているのが城南・城西であるだけに、意外の感があります。

 交通利便性の観点からは、城南・城西は価格が高い割に都心への所要時間がかかっており、コストパフォーマンス的には城北・城東の方が秀でています。もしかすると、交通アクセス第一に偏重している現在の風潮がこんなところにも現れているのかもしれません。

 実は、
2007年の不動産プチバブル絶頂期においても、まずは世田谷区物件の売れ行きが悪化したところから変調が始まっていました。本ブログの2007年9月3日の記事『世田谷区マンションに黄信号?−変調する不動産相場』ではそのことに触れています。今月の城南・城西6区の価格下落が単なる一時的な調整なのか、本格的な不動産価格下落の前兆なのか注意が必要でしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:57 | comments(4) | trackbacks(0) |
東京錦糸町シティタワー(中古)−新築物件急騰の錦糸町、坪206万円のお買い得物件
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅より徒歩8分、JR総武線「亀戸」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産旧分譲・鴻池組施工・2000年9月築・地上14階建・総戸数91戸の『東京錦糸町シティタワー』です。

 アドレスは江東区亀戸1丁目です。亀戸は、江東区のうち、旧城東区の総武線沿線、国道14号(京葉道路)沿線の地域です。東京都により錦糸町とともに副都心として定められており、繁華街、オフィス街、商店街など大規模な商業地域が広がっています。

 亀戸は、元々の地名は
「亀島」(または亀ヶ島、亀津島)で、その名の通り亀の形に似た島であったことによります。これが、現在の亀戸3丁目附近にあった臥龍梅庭の井戸「亀ヶ井」と混同されて「亀井戸」と呼ばれるようになり、さらに「井」が取れて亀戸となったとの説が有力です。現在の亀戸は亀戸村の区域で、これには南葛飾郡(旧)亀戸村の大部分、深川出村、南本所出村、北本所出村の各一部などが含まれます。

 「錦糸町」駅より本マンションまでは徒歩8分です。同駅南口から錦糸町駅前交差点を左折し、京葉道路を東に歩き、松代橋を渡った右手に位置します。北側を京葉道路に接し、その向こうは昭和57年築の大規模マンション『コープ野村亀戸』が所在しています。道のりはほぼフラットで、海抜ゼロメートル地帯に位置しています。

 スクエアな南東角地の敷地になりますが、東西方向には同じ高さのビルが立ち並んでおり、南向き以外は日照が厳しいほか、東向き・西向きは圧迫感がありそうです。また、北向きは大通り沿いなのでガラス汚れは気になるかもしれません。

 周辺環境については、
「錦糸町」駅前には大型商業施設が集結しており、その中のSEIYUは24時間営業です。また、一番近いコモディイイダは商品価格が安く使いやすいです。少し高級な品はオリナスで購入、一方、亀戸には亀戸十三間通り商店街などのほか、深夜5時まで営業のドンキホーテがあります。

 最近、
「錦糸町」駅までのルートにローソンができ、本マンション裏手には飲食スペースあり・ネット無料のセブンイレブンもできて大変便利です。ネックと言えば、「亀戸」駅、「錦糸町」駅前には風俗店等がある点ですが、本マンションの近くにはもちろんありません

 東京スカイツリーを身近に感じるエリアに立地しており、さらに、本物件の西側を流れる横十間川の対岸には都立墨東病院、さらに南へ下ると猿江恩賜公園が広がります。京葉道路沿いには中小のビルやマンションが立ち並び、南側を通る首都高速を超えた大島2丁目には、2011年に世界的パソコン・サーバメーカーのヒューレッドパッカードの日本本社が移転し、この地域のポテンシャルの高さを証明した出来事でした。

 外観は落ち着きのあるグレーを基調としたカラーリングでガラス貼りの縦ラインと横のラインが交差し、立体的なフォルムを創出して重厚感があります。天然石貼りのエントランスより二重のオートドアを抜けると階高4.5メートルを活かした折上げ天井の堂々たる大理石仕様のエントランスホールが広がります。なお、内廊下仕様となっています。

 住戸は30平米台のシングルから50〜70平米台のファミリーまで様々なタイプがあり、南や東向きを多く揃えています。住まいの安全・快適性にも配慮し、共用部にはオートロック自動ドア・宅配ボックス、室内にはモニター付インターホンやフルオートバス、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座などが導入されています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の10階に所在する専有面積54.16平米の2LDKです。東向きバルコニーで道路を挟んでいるものの向かいもビルであり、隣接ビルとの位置関係及び距離感を現地で確認する必要があります。廊下が短いので居室効率がよく、玄関から直進すると10.5帖のLD、左手が洗面所と1418サイズの浴室、右手がカウンター付の広めのトイレです。

 2洋室はLDインで6帖と4帖食器棚付きキッチンは独立型で3.3帖となります。収納はウォークインクローゼットがないなど、家族で住むにはやや少なめの印象です。

 販売価格は3,380万円、坪単価206万円です。『イエシル』によれば、対象住戸は新築時の価格が3,080万円で、現時点での標準中古価格が3,564万円とされています。対象住戸の提示価格はそれより184万円安く、お買い得住戸と言えると思います。

 もっとも、
昨秋には同じ間取り・向きの6階住戸が3,150万円で売りに出されていることから、これとの比較ではやや上乗せされた販売価格とも言えます。一方、今注目の錦糸町エリアはマンション価格がこの1〜2年で急騰し、新築マンションの価格水準が平均坪単価300万円内外となっています。

 本物件はその3分の2の値段で購入でき、しかも2000年築であれば現在の仕様とそれほど見劣りもしないため、注目に値するものと言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:東京錦糸町シティタワー
 価格:3,380万円 (税込)
 所在:江東区亀戸1丁目
 交通:「錦糸町」駅徒歩8分
 面積:専有54.16平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東京錦糸町シティタワー

TOPへ


| 中古マンション 江東区 | 22:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション選びに大切な資産性とは?−「駅近」という答で本当に良いのか
JUGEMテーマ:マンション

 「マンション選びに大切な資産性とは?」−3日前、こういうタイトルのメルマガがBrillia Club事務局より「Brillia News」として送られてきました。その内容を読むと、『「駅近」という資産価値』というタイトルが掲載されており、これが正解、ということのようです。

 これは
あらためて言うまでもないことで、しかも最近ますますその選好が強まり「駅近」の許容度が狭まってきています。私がマンション購入の検討を開始した頃は、駅徒歩10分は十分駅近の範囲内であったのが、感触的にはこれが駅徒歩8分くらいまでが許容範囲、となりつつあり、駅徒歩9分、10分は「遠い」と言われ始めました。

 駅距離による価格格差も激しくなっています。私は標準相場を計算する時、駅徒歩8分の価格を標準とし、駅徒歩1分であればその1割強を標準価格に上乗せし、駅徒歩10分であれば2分5厘を標準価格から差し引いています。しかし昨今、駅徒歩10分の割落とし分はともかく、駅徒歩1分〜2分のプレミアムは半端ないものがあり、従来のスケールが合わなくなっているのを感じます。しかも、そのような大幅プレミアム乗せの駅至近物件が飛ぶように売れ駅徒歩10分の「駅遠」物件は安くてもいつまでも売れ残っています。

 駅の選別もさらに厳しくなっています。最近の売れる条件は、複数路線が使用でき、山手線外であれば特急・急行が止まることです。これに外れる駅は、今までいかに高級な住宅地やブランド地であっても、徐々に見捨てられ始めています。これはすなわちリセールの厳しさの反映でもあり、このことがますます当該地の新築物件の売れ行きを鈍らせています。

 こうした状況の中で、
頃合いを図ったかのように起こるのが、今回のようなマンション建築偽装問題です。姉歯事件は2005年11月に発覚、そしてその10年後に旭化成建材の杭打ち偽装が判明しました。こうなると、いかに駅近だろうが、特急停車駅だろうが、これらの選別条件全てを根本から吹き飛ばす破壊力を持っています。

 私達はモデルルームで
ほとんど関心を払わない基礎工事の部分ですが、建物の中では最も重要な要素です。人間が健康な生活を送るときに最も大事なのが足腰が丈夫なことですが、マンションも同じと言えます。

 私は、
横浜市中心部の良い土地を仲介業者さんに紹介してもらったことがあり、わりと真剣に「土地からRCマンション建築」を模索した時期がありました。しかし、そのときにまずネックになったのが基礎工事で、これがために建築費用がいくらかかるかわからず、ペイするかどうかの計算ができなかったのです。

 「
地盤の強さは、近くのボーリング数値からある程度推測はできますが、実際には掘ってみないとわかりません。お客様のご関心の土地の近くでボーリングをしているのを見たことがありますが、どこまで掘っても固い地盤に行きあたらず、途方に暮れている様子でした」

 横浜に土地勘のあるK建設の営業の方はそう話してくれました。私はそれを聞いて初めて、
杭打ちとはそれだけコスト的にも時間的にもリスキーな、難しい要素であることを知りました。結局、私が「RCマンション建築」の夢を早々に断たれたのは、まさに「杭打ちリスク」のためだったのです。

 「このマンションは地盤が良くてですね、直接基礎なんですよ」

 モデルルームでは時々、このような説明をしてくれる営業の方がいます。こう話す時、営業さんはニコニコしてとても嬉しそうなので、何がそんなに嬉しいのだろうと思ったことがありますが、なるほど、このような事件が起こると、杭打ちの必要がない直接基礎コスト的にも時間的にも不確定な要素がなく、また、今回のような偽装の発生するリスクもなく(もし固い地盤に届いていなければ、建築時点でずぶずぶ沈んでいくことでしょう)、売主にとっても施工者にとっても買主にとってもありがたい工事形式です。

 さて、
姉歯事件は、建築基準法の改正による建築確認・検査の厳格化を招き、これによって建築確認申請が著しく遅延するようになって、その後のリーマンショックとあいまって、結果として不動産プチバブルの崩壊の引き金を引きました。

 それから
10年後マンション市場が活況を呈し、「不動産バブル超え」と囃されている中で、またもやマンション建築偽装が発覚、政府もこれを受けて厳格な確認・チェック体制を業界に強いざるを得ず再び「10年前の道」をたどる可能性もないとは言えません。
 
 「マンション選びに大切な資産性とは?」−この問いの答が「駅近」という、マンション本体に関わらない立地環境の話だけで本当に良いのか、あらためて考えてみる必要があるでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 21:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
クレヴィア戸塚(新築)−最強の駅徒歩2分×再開発×官民協業、価格も強気か
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅より徒歩2分の場所に立地する事業主横浜市住宅供給公社・売主伊藤忠都市開発&神奈川中央交通・施工工藤建設・地上10階建・総戸数90戸(非分譲4戸含む)の『クレヴィア戸塚』です。

 アドレスは横浜市戸塚区吉田町です。横浜市戸塚区は、JR「横浜」駅とJR「大船」駅の中間に位置し、面積は横浜市18区内中で最大、人口は同第4位となっています。区域は北東から南西にかけて延びており、中央部を柏尾川・東海道線・国道1号が縦断し、谷戸や沢の地形が多くなっています。区内の交差点や踏切など、渋滞の起こりやすい箇所があるほか、柏尾川流域は古くからの工場が多く、ほとんどの丘陵地が住宅地として開発されています。

 「戸塚」の地名には
「富塚」「十塚」「豊塚」という3つの由来があります。また、富塚八幡(戸塚町)の縁起には、平安時代の後期、戸塚修六郎友晴及びその子孫がこの地の開発に努力したので「戸塚」と呼ぶようになったと記述されています。

 戸塚は、
江戸時代に東海道の宿場町として栄えました。明治時代になると東海道本線が開通し、「戸塚」駅が開業、現在でも当区主要駅となっています。近代化に伴って日立製作所など多くの企業が進出し、高度経済成長以降は丘陵地の造成が進み、現在、東京や横浜のベッドタウンとなっています。

 都市整備は横浜市中心部に比べて大幅に遅れ、再開発が課題となっていたものの、2007年6月より本格的な事業着手や工事が開始され、2010年4月に商業施設トツカーナが完成、2012年秋に第2交通広場、戸塚区役所新庁舎などが完成、2013年同旧庁舎より新庁舎へ移転も完了し、翌年には旧庁舎が解体され、これにより、戦後闇市以来の歴史がある「旭町通商店街」や「さくらモール」は消滅しました。

 「戸塚」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅前は再開発により大型商業施設や公共施設が整い、さらに「戸塚大踏切デッキ」「戸塚アンダーパス」の完成で東西の行き来がスムーズになりました。徒歩1分の大型商業施設「戸塚モディ」から地下通路で「戸塚」駅や各公共施設に行くことができ、利便性はこの上ありません東戸塚小学校にも徒歩6分で、お子様の通学にも安心です。

 駅徒歩2分×駅前再開発×官民協業プロジェクトは、分譲マンションの中でも最強パターンで、資産性が十分にあります。「戸塚」駅からはJR路線が最も便利で、「横浜」駅までわずか10分、「品川」駅直通26分、「東京」駅直通35分、「新宿」駅直通35分など、主要ターミナル駅へ乗換要らずのアクセスが便利です。

 敷地面積1,184.45平米の地上10階建、総戸数90戸のうち地権者住戸は4戸ですので、販売対象戸数は86戸となります。間取りは3LDK、70平米台が中心で、田の字型間取りが基本の全12タイプですが、本エリアでは珍しく25平米台からのSTUDIOタイプ・IDK・ILDKタイプもあり、駅前立地の利便性のシングル需要を見込んでいます。ただし、南側に「戸塚モディ」があるため、日照条件のよくない住戸もありそうです。

 販売開始は来年1月下旬を予定しており、まだまだ先ですが、その立地等から注目度はかなり高くなっています。気になるのは価格水準ですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、172万円[戸塚坪単価]×1.091[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価193万円となりました。

 一方、
昨年の今頃、同じく「戸塚」駅徒歩2分で分譲された『ブランズ戸塚』は、平均坪単価270万円台という高値であったにもかかわらず、今月、総戸数109戸を約1年かけて無事完売しました。戸塚区役所には『ブランズ戸塚』の方が近いのですが、「戸塚モディ」をはじめとして大型商業施設には本マンションの方がアクセスに優れており、やはり強気な価格設定になりそうです。

公式ホームページ ⇒クレヴィア戸塚
 
TOPへ


| 新築マンション 横浜市戸塚区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
今は季節の変わり目か−資産を守り、冬に備える
JUGEMテーマ:マンション

★ 週末近くになると、三井のリハウスなど大手仲介店から新聞の折込チラシが入ってきますが、本日の折込チラシでは、人気のタワーマンション4物件が揃って「新価格」の表示で掲載されていました。新築マンションで、「新価格」と言われると「また値上げか!」となるのですが、中古物件の「新価格」とはすなわち「値下げ」を意味します。

 これまでも
物件によっては「新価格」の表示がなされることもありましたが、今回のように人気タワマン4物件が一斉に値下げをしたのは今まで目にしたことがありませんでした。おそらくは物件に対する客付が悪くなったのを察知し、仲介事業者のアドバイスで値下げに踏み切ったのだと思います。最近は平米単価100万円を超える強気の価格設定が目立っていましたが、ずいぶん見やすい価格に修正されていました。

 そういえば、先日送られてきた
メルマガの「お薦め中古マンション一覧」も、掲載されていた中古マンション約20物件全てに「この物件値下げしました」との表示が付けられていました。こちらも従来、送られてくる約20物件のうち「値下げ物件」は3分の1程度だったのに、今回は「全件値下げ」で埋められています。

 また、
新しい動きと思えるのが、これまでならめったになかった赤坂、銀座、表参道などの小規模ビル物件どっと出るようになってきたことです。価格帯としては5,000万円超から3億円程度までで、スケールからは個人所有と思われますが、これまで売り時をはかってきた個人「ここが天井か」と売りに出している可能性を感じます。

 しかし、
「ここが天井か」と思える時には、市場は既に弱気に傾いています。慌てて新規に売り立てをしようとしても、仲介事業者の査定は思うような強気な価格にならず「ピークを過ぎた」価格水準で出ざるを得ないのではないかと思われます。そして、その様子が伝わると、早く売りたい人が増加し、中古市場価格はますます下げ圧力がかかることにもなります。

 実際、
目下の中古マンション市場では在庫が積みあがりつつあるそうです。少なくとも、夏前までは、「え!このマンションがこんな高値で売れるの!?」というびっくり価格のマンションが成約していましたが、今はそんな高値成約マンションを見ることはほとんどなくなりました。

 一方、
価格高騰が続いている新築マンションですが、冷静になって考えれば、今や価格高騰の要因となっていた原因は大方取り除かれているのではないでしょうか。今回のマンション価格高騰の要因は、東日本大震災の復興需要による人件費の急騰新興国需要の高まりによる資材価格の上昇が中心だったわけですが、前者の復興需要はハイレベルながら一段落後者の新興国需要は中国をはじめとする成長率の失速により、資材価格は下落ないし落ち着きを取り戻しています。

 そして、
都市の老朽化に伴い、土地は都心を含め今後もいくらでも出てくると考えれば、相続対策・外国人需要などの「思惑買い」の偏ったマンション需要を除き、マンション価格がこれからも大幅上昇する要素はむしろ見出し難い状況です。

 マンション価格上昇の可能性として一番ありそうなのは、現在やや足踏みをしている株価が勢いを吹き返し、例えば日経平均株価が3万円を目指すなど、富裕層の懐を再び潤すようになったときだと考えられます。しかしこれも、経済のファンタメンタルズを考えれば、あまりありそうなシナリオには思えません

 これらを
総じていえば、「季節は変わり目にある」ということでしょう。こういう時期に薄着をして無理をすれば、たちまち風邪をひいてしまいます。今はしっかりと資産を守り、来るべき冬に備える姿勢が肝要かと思われます。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ金町アベニュー(中古)−築浅・ブランド・再開発・格安の賢い選択肢
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「金町」駅より徒歩7分の場所に立地する野村不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・2010年9月築・地上15階建・総戸数304戸の『プラウドシティ金町アベニュー』です。

 アドレスは葛飾区東金町1丁目です。東金町(ひがしかなまち)は、1丁目から8丁目まで設置されており、2011年4月1日現在の人口は22,707人です。葛飾区の北西部、「金町」駅の北に位置し、住宅地・市街地が大半を占めますが、一部水元公園の緑地も含まれています。北西で東水元1・2丁目、西が南水元4丁目及び新宿6丁目、南で金町3・5・6丁目、北西が埼玉県三郷市高州4丁目、東で江戸川を挟んだ対岸に千葉県松戸市上矢切・小山・松戸と隣接しています。

 1966年(昭和41年)住居表示実施に伴い、それに先立つ1963年(昭和38年)に公布された葛飾区条例と施行規則に基づき、
旧金町を常磐線を境に南北で分割した際、北側を東金町、南側を金町と行政によりつけられた地名です。同時期に葛飾区内で区画分割で新しくできた地名には南水元の一件を除き、他は東□□、西□□となっているが特徴です。

 私事ですが、東金町は、私が
20歳代中盤、結婚まで1年半余り住んだ街です。新宿の大手仲介店で物件を見ていたのですが、家賃の安さ・ある程度の広さ・ある程度の新しさを求めてたどり着いたのが東金町4丁目のアパートでした。間取り1Kで当時月額4.5万円程度だったのですが、このアパートは今でも健在のようです。当時、必ずしも柄がいいという訳ではありませんでしたが、フラットな地勢の住みやすい街で、江戸川まで行くと花火も楽しめた県境の街でした。個人的には、独身最後の、ほんわりした思い出のある懐かしい場所です。

 「金町」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅北口を出て、東急ストアの前を右に折れて、金町自動車教習所を左手に見ながら道なりに歩くと総戸数422戸『プラウドシティ金町ガーデン』が右手に、そして本マンションが左手に現れてきます。目の前には新たにできた東京理科大学葛飾キャンパスもある再開発エリアとなります。

 本マンションは、
複合開発として、敷地内に「認可保育園」や大型スポーツクラブ「KSC wellness」、「クリニック・薬局」を併設、また、約40万冊の書籍を擁する葛飾区立中央図書館も身近です。シャープさを印象づける直線的なフォルムの外観は、透明感のあるガラスパネルやホワイトタイルをベースにデザインし、街並みの一部として周囲と調和する基壇部や「街」の顔となるゲートには、金町の歴史を受け継ぐレンガ調のタイルを採用しました。

 本マンション
南側にはJR常磐緩行線の線路が走っていますので、人によっては鉄道音が気になるかもしれません。また、同じく南側には高圧線が走っているのも、これも人によってはマイナスポイントでしょう。ただ、逆に言えば、南向きにさえぎるものがなく、日照良好です。

 上記の
東京理科大学葛飾キャンパスの芝生はとても広くお子さんの遊び場には最適です。通学校である原田小学校・金町中学校にはいずれも徒歩6分で、通学にも便利です。このほか、イトーヨーカドー金町店に徒歩2分など、生活利便性は高得点と言えます。

 対象住戸は地上15階建て建物の4階に所在する専有面積76.07平米の3LDKです。西向きバルコニーで、道路沿いとなりますが、日照は良さそうです。間取り自体は田の字型(バルコニーは三角形状でやや広めです)で、12.8帖のLD、カウンター付キッチンは3.2帖、隣接する和室は6帖です。
 
 共用廊下側の
洋室は6.4帖と5帖で、明るさをとるために5帖部屋はやや変形になります。水廻りは間取り中央に配置され、浴室は1418サイズウォークインクローゼット、納戸、押入など豊富な収納もポイントです。

 販売価格は3,390万円、坪単価147万円です。『マンションナビ』で対象住戸の自動査定を行ったところ、3,900万円(坪単価169万円)〜4,200万円(坪単価183万円)となりますので、かなり割安な価格設定となります。

 この価格の安さについて、
何か欠点があるのかと探しましたが、HPに記載されている情報からは読み取れませんでした。もし現地を見て、気に入れば相当お買い得なのではないかと考えます。

 少し足を伸ばせば
都立公園として最大級の水元公園があり、家族で休日を過ごすには最適です。まだ築5年を経過したばかりの物件ですから、設備も新しく、最新のセキュリティやディスポーザー、魔法びん浴槽などの充実した機能を享受できます。

 「金町」駅から都心までは千代田線で一本同じ乗車時間で城南で探すよりは半分程度の価格一流デベロッパーの築浅ブランドマンションを購入でき家族にとって賢い選択肢ということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドシティ金町アベニュー
 価格:3,390万円 (税込)
 所在:葛飾区東金町1丁目
 交通:「金町」駅徒歩7分
 面積:専有76.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドシティ金町アベニュー 

TOPへ


| 中古マンション 葛飾区 | 19:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
運を天に任すしかないのか−横浜の傾斜マンションが問いかけるもの
JUGEMテーマ:マンション

★ 連日ニュースのトップとなっている横浜のマンション傾斜問題ですが、また新たな事実の判明です。本日のTBSニュースによれば、原因となった8本の杭が固い地盤に到達するには、設計の段階で2メートル程度短かったことがわかりました。

 最新の地盤調査では、
問題の8本の杭のまわりの固い地盤は、地中の深さ16メートルほどの深さにあることがわかりました。しかし、マンションの建設を行った三井住友建設は、設計の段階で8本の杭をすべて、14メートルとしていたのです。つまり杭は「2メートル程度足りなかった」のです。

 マンションを建設した三井住友建設は、
設計する際のボーリング調査にミスがあり、実際には、固い地盤は想定より2メートル以上深かったというのです。三井住友建設は、「地盤の深さの調査に失敗した。残念だ」「ただ、下請けの旭化成建材が杭を打った段階で、固い地盤に届かなかったというデータを出してくれれば、追加で杭を打てたため、問題は起きなかった」と主張しました。

 横浜市や国土交通省は、
三井住友建設や旭化成建材への行政処分を視野に、データの改ざんや杭の長さを決める調査の適切性について聞き取る方針です。

 以上がTBSニュースの概要です。これまでは、
偽装に関わったのは旭化成建材の1〜2人の担当者、という説明だったのですが、そもそも設計の段階でミスがあったのであれば、問題の様相が異なってきます。つまり、そのミスは、事前に三井住友建設も知っていたのか、知っていたとすれば、それを下請けである旭化成建材に対してどのような指示を出したのか、という問題になってくるからです。

 上記の三井住友建設の受け答えでは、それは
「知らなかった」ということですので、それを信頼するとして、では、旭化成建材は、なぜそれを言い出せなかったのか、単に担当者の資質の問題なのか、それとも工期とコストを考えると、とても言い出せる雰囲気ではなかったのかなど、その真意にはいろいろな可能性が出てきます。

 私は、問題となっているマンションについては、販売当時、
「三井不動産の大規模マンションにしてはずいぶん安いな」と感じた覚えがあります。ここからは邪推なのですが、かなり厳しい条件で工事を受注し、元々利益率が相当低かったのではないか、とも思うのです。

 話は少しはずれますが、
4〜5年前、当時相場が下落してすっかり安くなった一流ブランド地の小規模新築マンションを見に行ったときのことです。立地はとてもよかったのですが、現地を見に行った時、どことなく現場が荒れているような気がして、それ以上は検討を深めていませんでした。

 ある日、
現場付近を通りかかることがあって、依然工事を続けていたので、「あれ?もう竣工しているはずじゃ…」と思って立ち止まったところ、中から工事の現場監督と思しき人が携帯電話をかけながら出てきて、おそらく施工を請け負った親会社の担当者に対して「本当に情けないっすよ。こんなことになって」泣きそうになりながら話しているのを目撃しました。

 「えええ?いったいどんなことになったんだ?」私は驚きました。おそらくは工期の遅れであせっていたのでしょうが、しかしそれで無理をして、購入者には言えない対応をしていた可能性も捨て切れません。「泣きたいのは購入者の方じゃないか」と、私はとても心配になりました。

 つい先日は、これも
一流邸宅地に新たにできる高級マンションの工事現場に通りかかると、工事の職人さんたちがエントランスに入れる素材の配置について迷っている風で、そこにリーダーと思える人が、「いや、これは○○だろ」と指示して、そのまま工事を進めている場面に出くわしました。

 しかし、その
指示が的確ならよいのですが、もし間違えていた場合、高級マンションの一番見栄えのするエントランスが設計とは異なるデザインになってしまう危険性が大なのです。それを誰も複層的にはチェックせずに億ションとなるであろうマンションの工事が進んでしまうことに違和感を感じました。

 どんな
高級マンションであろうと、現場とはそういったものかもしれません。いくら一流デベがチェックしているといっても、四六時中監視できるわけでもありません。とすれば、私達購入者は、マンションの出来について、結局は「運を天に任すしかない」のか、それともほかに対処の仕様があるのか今回のマンション傾斜問題は、そのような根本の問いを投げかけているような気がします。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス吉祥寺南(新築)−5千万円台で買える井の頭線徒歩圏ファミリー物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 京王井の頭線「三鷹台」駅より徒歩12分(S(サウス))・徒歩14分(N(ノース))(暫定緑地内ルートの場合で公道ルートの場合は徒歩13分(S)・徒歩15分(N))、京王井の頭線「井の頭公園」駅より徒歩15分(S)・徒歩13分(N)の場所に立地する住友不動産分譲・三井住友建設施工・地上6階地下1階建・総戸数268戸<193戸(S)、75戸(N)>の『シティテラス吉祥寺南』です。

 アドレスは三鷹市牟礼3丁目です。牟礼(むれ)は、1丁目から7丁目まであり、人口は19,341人(2009年12月1日現在)です。三鷹市の東部に位置します。武蔵野台地にあり、玉川上水に接しています。 地域の北部は井の頭に、西部は三鷹市下連雀に、南部は北野、新川、世田谷区北烏山に、東部は杉並区久我山に接しています。

 地域の多くは
住宅街からなります。20世紀半ばの三鷹市の人口急増期の象徴でもあった牟礼団地があり、関東初の公団住宅として三鷹市史でも取り上げられていますが、現在は建て替えられています。能美防災などの企業が事業所を設けています。幹線道路は、人見街道、連雀通りなどが通ります。鉄道は通っていませんが、京王井の頭線「久我山」駅−「吉祥寺」駅のいずれかの駅が最寄りとなる部分が多いです。幹線道路沿いに商業地があります。

 「三鷹台」駅から本マンションまでは徒歩12分〜14分です。同駅南側からビルやマンション等が立ち並ぶ道南西方向に進み、玉川上水に架かる宮下橋を渡って、牟礼の里公園を右手に見つつ、人見街道と合流して更に進んだ右手に立地します。標高50メートル前後の武蔵野台地の高台の上フラットに歩くルートです。地域の中心駅となる「吉祥寺」駅へは徒歩だと30分以上かかりますが、自転車を使えば8分ほどで行けますので、自転車で「吉祥寺」駅まで行って通勤する方法も考えられます。

 本マンションは、
昭和30年代に東京のベットタウンとして誕生した三鷹台団地の最も吉祥寺寄りの再生プロジェクトの最終街区で、総開発面積は約16,000平米超と広大です。周辺は第一種低層住居専用地域で高層建築物がなく空が広く感じられます。隣の街区でも戸建て住宅の整備が進められています。

 敷地から徒歩1分の場所には、夜12時までオープンしている「サミットストア」が立地するほか、「いなげや」「西友」徒歩5分圏にあります。また通学区の「市立高山小学校」へは徒歩3分、「市立第三中学校」へは徒歩8分でお子様にも安心の距離、周辺には私立の教育機関も多く存在しています。

 本マンションは、上記の通り
16,000平米超ある開発地に6階建て5棟構成の総戸数268戸、ケヤキ、シラカシなど既存樹の一部を残し、約2万本の樹木を植樹するなどして、約3,600平米の緑地面積を確保しています。地区計画によって容積率や建蔽率が低く抑えられており、20メートルの高さ制限もあるため、結果として良好な住環境が保たれるプランニングが実現、周囲の地域の高さ制限もあり、上層階からは開放的な景色が広がります。

 外観は、
上質感あるつくりにバルコニーのガラス手摺りや落ち着いた印象のタイル、コンクリートの打ち放しなどの組み合わせ印象的なファサードに仕上げています。建物を囲うように直線的なラインを構成するパーゴラを配することで、奥行きのある視覚効果を与えています。エントランスホールは二層吹抜けで、共用部には格調の高さを感じます。駐輪場を1住戸3台分確保するなど、暮らしやすさへの配慮も感じます。

 間取りは70平米台の3LDKが中心で、地元を中心にファミリー層からの支持が高くなっています。現在は第1期・第2期先着順19戸販売を行っており、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積67.11平米〜84.37平米に対し販売価格4,980万円〜7,980万円、坪単価245万円〜313万円程度で、これまでの販売住戸における平均坪単価は273万円台です。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、239万円[坪単価]×0.927[駅距離補正]×1.019[地価上昇補正]=坪単価226万円となり、本物件は標準相場より2割程度高いとの試算結果です。それでも京王井の頭線沿線物件でファミリータイプの住友不動産の新築マンションが5千万円台で購入できる、というのは魅力的です。

 施工が今話題の三井住友建設ですが、住友不動産は、現在分譲中のマンションに偽装を行った旭化成建材は関与していないと発表していますので一安心です。住友不動産物件の長所の一つである管理費の安さは本マンションにも当てはまり、平米単価189円とリーズナブルです。駅距離は多少ありますが、それでも牟礼アドレスでは条件の良い方で、私は本物件には好印象を持ちました。

公式ホームページ ⇒シティテラス吉祥寺南 

TOPへ


| 新築マンション 三鷹市 | 21:41 | comments(0) | trackbacks(0) |