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ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋(中古)−築10年・坪268万円の割安感ある2LDK
JUGEMテーマ:マンション

★ 京王線「初台」駅より徒歩5分、小田急小田原線「参宮橋」駅より徒歩7分の場所に立地する三田ハウジング旧分譲・勝村建設施工・2005年2月築・地上7階建・総戸数25戸の『ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋』です。

 アドレスは渋谷区代々木4丁目です。代々木は渋谷区北部にあり、歴史的な地名としての代々木とは、旧代々木村一帯のことを指し、東は明治神宮、西は大山町、北は甲州街道、南は富ヶ谷上原に囲まれた地域が該当します。代々木村の名は古く戦国時代の書状にも認められ、江戸時代には大名・旗本の屋敷地がありました。1878年(明治11年)、郡区町村編制法施行により代々木村は南豊島郡に属し、1889年(明治22年)市制町村制の施行により代々木村は幡ヶ谷村と合併、代々幡村となりました。

 1896年(明治29年)、代々幡村は南豊島郡が東多摩郡と合併して誕生した
豊多摩郡に引き継がれ、1915年(大正4年)、代々幡村は町制を施行、1932年(昭和7年)に渋谷町、千駄ヶ谷町と合併して東京市渋谷区(大東京35区のひとつ)となりました。1947年(昭和22年)、東京23区への移行においても区域は変わらず現在に至っています。

 代々木とは、「江戸名所図会」などによると、現在の明治神宮境内の御苑東門(旧井伊家下屋敷)近くに
代々樅の大木があったことに由来します。この木は幕末には品川沖の外国船の偵察に利用されたとも言われており、戦前まで枯れ木として残っていたとされています。

 本マンションの立地する
代々木4丁目は、代々木5丁目とともに、明治神宮や代々木公園に隣接し、西参道小田急線、山手通りに囲まれた町域です。地形は起伏に富んでおり、高台部分を中心に高級住宅街が形成され、各国の大使館も点在しています。

 現在は
暗渠化されていますがここに河骨川(こうほねがわ)という小川が南北を貫き、西原から流れてくる宇田川と代々木八幡付近で、渋谷の宮下公園付近で渋谷川と合流して東京湾に注いでいました。唱歌「春の小川」は、この河骨川を見て作詞されたとされており、記念碑が建てられています。住居表示実施以前には、代々木5丁目の大部分は「代々木山谷町」の町域に含まれていました。

 「初台」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口から南下、初台鈴木ビルの角を左折して、山手通りを横断し、『コスモ参宮橋パークビュー』を左手に見ながらさらに南下して道なりに左折したところに所在します。駅からはほぼフラット歩きやすい道のりです。一方、「参宮橋」駅からは住宅街の中を西へ歩くルートとなります。建物西側が山手通りに接していますので、帰り道は安心な反面、交通音や排気ガスの影響は要チェックです。

 生活利便施設としては、
サンクス代々木初台店が徒歩3分(約320m)、マルマンストア参宮橋店が徒歩4分(約345m)、代々木五郵便局が徒歩4分(約380m)、内籐病院が徒歩4分(約400m)、成城石井東京オペラシティ店が徒歩6分(約525m)と、便利さが実感できるロケーションです。

 グリーンとブラウンの配色による独創的な外観が特徴的で、ノンタッチキーが採用されたオートロックを抜けると鮮やかなステンドグラスが出迎えてくれます。宅配ボックスがあり、留守中も荷物を受け取れます。外廊下ではありますが、脇の植栽がバリケードになっているのでセキュリティ面の安心感を与えます。1階にはペット専用の足洗い場もあります。

 間取りは、
1LDKを中心としたシングル向けのプランを揃えており、フルオートバス、ドラム式洗濯乾燥機、浄水器等、充実した設備を備えたコンパクトで使い勝手の良い住空間です。共用部には防犯カメラも設置され、ゴミ出しは24時間可能です。

 対象住戸は地上7階建て建物の5階に所在する専有面積54.07平米の2LDKです。南東角部屋で、マンション向かいがガソリンスタンドのため、目の前の視界が開け山手通りとそこにかかる歩道橋等、そしてその向こうの街の風景を眺めることができます。

 間取り全体が直角三角形型のユニークな形状をしていますが、LDは影響を受けるものの、2洋室は使いやすい整形です。玄関から入ると左手にトイレ、右手に洗面所と浴室があり、ホールを抜けると10.1帖のLDとなります。キッチンは奥まる形で3.3帖でうまくスペースが取れており、5.9帖と4.8帖の2洋室はリビングインです。

 角部屋ですが、
向きが全て山手通りに面しているために、交通音等は確認が必要です。バルコニーは直角三角形で、別途室外機置き場もあります。収納は小型のウォークインクローゼット、LDと洋室にそれぞれ小型のクローゼットがありますが、全般に容量は少なめです。

 管理費は月13,500円(平米単価250円)、修繕積立金は月10,800円で合計24,300円となります。駐車場は空きがありますが月額35,000円かかります。

 販売価格は直近より下げて4,380万円、坪単価268万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,706万円〜5,006万円『イエシル』では4,705万円『HOME'S不動産アーカイブ』では4,065万円〜4,914万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,684万円、坪単価286万円となり、販売価格は6.5%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,190万円、坪単価317万円との記録が残っています。

 このように、本物件は
若干割安価格で出ていますが、これは一つには同じ間取りで一つ上の6階住戸は4,580万円となっているために、必然的に1櫂上価格から200万円落とさざるを得なかったとの事情も推測されます。クセのある間取りではありますが、立地等含めて気に入ればお得な買い物とも言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:渋谷区代々木4丁目
 交通:「初台」駅徒歩5分
 面積:専有面積54.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ベルヴィラージュ・ドメイン参宮橋

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| 中古マンション 渋谷区 | 21:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
来年はマンションのバーゲンセールはあるか?−魔法のかかったタイトロープ
JUGEMテーマ:マンション

★ 12月は仕事がヤマ場を迎え、その結果にほろ苦さを噛みしめながらも何とか乗り切った感で、昨日・本日と、遅れていた年賀状を書き(今年は年末にPCのハードディスクが壊れて筆まめのデータを全て入力し直すという悲劇に見舞われました)、今ようやく落ち着いた時間を過ごしています。

 仕事の関係と娘の受験もあって
今回の年末年始は武蔵小杉の自宅で過ごしています。昼食のうどんのかき揚げを妻に頼まれてスーパーに来てみると、かき揚げは本日より年末年始価格で昨日の倍以上の値段になっており、大晦日と正月の到来を実感しました。「言うなれば本日のかき揚げの値段は今年のマンション価格のようなのだなあ」愚にもつかないことをつぶやくのもまた年末年始の暇な時間のなせる業でしょう。

 さて、最近
野村不動産から来年年始からのキャンペーンのDMが届きました。一つは戸建てについてのキャンペーン、もう一つはマンション完成物件についてのキャンペーンです。

 まず、前者は、
「野村不動産の一戸建て 3得キャンペーン」というもので、「3つのお得、3月入居を応援します!」とあり、3得の3つとは、

1.先着30組様 お引越優遇サービス!
  アート引越センターによる、お引越しの合計金額から30万円分サービスのプラン。

2.先着30組様 今どき家電(iRobot ルンバ885)をプレゼント!
 
3.限定8棟 家具付モデルハウス販売
  ラクモア家具をご使用になられた感想をお伺いするモニターアンケートにご協力いただきます。

 さらに
ご来場特典としては、毎週土曜日の12時までに対象物件へご来場いただいた方先着3名様に、男の子向けには「エポック社野球盤スプリットエース」、女の子向けには「エポック社 はじめてのアクアビーズ」のどちらか一つをプレゼントするというもので、私はこの野球盤は切実に欲しい、と思いました。

 対象物件は、
『プラウドシーズン栗平』『プラウドシーズン青葉荏田西』『プラウドシーズン武蔵小金井ガーデンアベニュー』『プラウドシーズン国分寺パークアベニュー』『プラウドシーズン花小金井コートテラス』『プラウドシーズンつつじヶ丘』『プラウドシーズン船橋小室』『プラウドシーズン鶴瀬』『プラウドシーズン府中武蔵野台』で、『プラウドシーズン府中武蔵野台』では家具付モデルルーム販売は実施していません

 次に、後者は、
2月14日までに、対象物件をご成約された方に、インテリア商品購入チケット30万円分(税込)プレゼント!というもので、1月9日から2月8日までにキャンペーン対象物件をご見学いただくことも条件となります。

 対象物件は、
『プラウド練馬豊玉イースト』『プラウドシティ仙川』『プラウド板橋志村三丁目』『プラウド立川トレサージュ』『プラウド別所沼公園トレサージュ』『プラウド町田マークス』の6件の完成物件です。

 前者の
戸建てシリーズはいずれも郊外物件で、販売開始して久しいものも含まれます。後者の竣工済マンションでは23区物件もラインナップに入りました。特にマンションについては、『プラウド神話』からすれば、竣工時には必ずといっていいほど完売していたのに、どうしたことか、と思いたくなります。

 しかし、その裏では、
野村不動産は住友不動産と異なり、手厚い資産のバックボーンがないために、販売終盤では柔軟に値引きすることにより常に完売に持っていったという話もあり、それに比べれば「30万円の値引き」のみで済ませるのは逆に強気なスタンス、と言えなくもありません。

 強気なのか弱気なのかは別にして、
一流デベである野村不動産が年末に大々的に来春からの値引きや家具付販売を公言することは珍しいことです。マンション販売が好調と言いつつも、エリアや物件ごとの売れ行きのばらつきは年を追うごとに大きくなってきており、特に駅近でない物件の販売は厳しさを増しています。その意味で、来春は久々に、だぶついたマンション在庫の一掃セールが各社で行われる可能性があります。

 日本の人口は増えていないわけですから、今後とも物件ごとの峻別はますます進むと思われます。不動産バブルの頃は、首都圏であればどんな郊外物件でも高い抽選倍率が付き、皆が「マイホームに飢えて」いたのに、今や最も人気が高い『プラウド』の23区物件でも売れ残りが出る時代なのです。

 そう思うと、
好調に見える日本のマンション販売は、実はタイトロープの上を新春かくし芸のように危なっかしく渡っている状況なのかもしれません。綱渡りを可能にしている魔法は「東京オリンピック」なのですが、それは、ご祝儀で盛った年末年始の「かき揚げ価格」のように、現実の価格に戻ることを運命づけられているとも言えるでしょう。

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| 市場動向 | 21:04 | comments(5) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス(新築)−久々の東戸塚大規模物件に高い注目度
JUGEMテーマ:マンション

★ JR横須賀線・湘南新宿ライン「東戸塚」駅(西口)より徒歩5分の場所に立地する三菱地所レジデンス&京浜急行電鉄分譲・フジタ施工、地上11階建、総戸数237戸の『ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス』です。

 アドレスは横浜市戸塚区品濃町です。品濃町(しなのちょう)は、横浜市戸塚区の北部に位置し、町域は南北に長く広がります。北東は保土ケ谷区、北西は旭区に接しています。2010年6月30日現在、7,056世帯・17,356人が暮らしています。JR横須賀線「東戸塚」駅の東口は、駅が開設された1980年頃より急速に発展し、超高層マンションや、西武百貨店とダイエーをキーテナントとした大型商業施設「オーロラシティ」などが立ち並んでいます。

 町北部には、保土ケ谷区にまたがり横浜カントリークラブが広がります。東海道線と横須賀線に挟まれた一角には乳牛を飼育する牧場があり、アイスクリームの直売を行っています。また品濃町北部の東海道線の線路には、日本最古の現役鉄道トンネルである「清水谷戸トンネル」があります。

 かつては
鎌倉郡品濃村で、1889年(明治22年)に町村制が施行されたのに伴い、上柏尾・下柏尾・前山田・後山田・平戸・舞岡の各村と合併、鎌倉郡川上村大字品濃となりました。1939年(昭和14年)4月1日に横浜市に編入され、戸塚区品濃町となりました。シナノ(品濃)という地名は、山麓の緩やかな傾斜地を意味します。平戸との境は旧東海道で、品濃一里塚が残されています。保土ケ谷区との区境は、かつての相模国と武蔵国の国境でした。

 「東戸塚」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅西口を出て、ヤマダ電機などが入る「東戸塚西口プラザ」を左手に見ながら緩やかな坂を上ったところに位置します。敷地面積は9,448.46平米と大きく、元は第一生命の独身寮「フロンティア東戸塚」と「第一生命東戸塚教育センター」があった場所でした。

 本マンションは、
東戸塚エリアで久々の大規模物件で、同規模のものは2011年1月に分譲開始した『ヴェレーナ東戸塚』(「東戸塚」駅徒歩14分、総戸数214戸)以来です。なお、同系列である『ベリスタタワー東戸塚』(「東戸塚」駅徒歩1分、総戸数187戸)は2008年1月の分譲開始で、本マンションのモデルルームも『ベリスタタワー東戸塚』の中にできるのではないかと思われます。

 三菱地所レジデンス物件としては、本年3月『ザ・パークハウス東戸塚テラス』を、2013年6月『ザ・パークハウス東戸塚』を同じく「東戸塚」駅西口側に分譲しており、本件はいわば三部作の集大成のようにも見えます。また、同駅東口側には東京建物による定期借地物件『(仮称)Brillia東戸塚』(地上7階建、総戸数98戸)の販売が控えており、竣工時期はむしろ『(仮称)Brillia東戸塚』の方が2017年7月予定と早くなっています。

 翻って
本物件の竣工は2018年3月下旬、入居は同年5月下旬を予定しており、販売開始も来年4月下旬予定ということですから、かなり長い周知期間と言えます。既存建物の取り壊しが大規模にありますので、その分時間がかかるということでしょう。

 計画的な街づくりにより「オーロラモール」など商業施設が集結している人気の「東戸塚」駅徒歩5分であるだけに、生活利便性は言うまでもありません。しかも都市機能が集中している同駅東口側とは異なり、西口側は豊かな自然も息づいています。一方、高速道路である横浜新道が背後にあり、交通音や排気ガスの影響がどの程度かが懸念材料ではあります。

 不整形な土地ですが、その土地形状を生かしたコの字型「フォレストサイドコート」「ヒルトップコート」「パークフロントコート」3棟構成となります。敷地中央には機械式駐車場広大な中庭を設け、共用施設としては使用頻度の高い「ゲストルーム」と「キッズルーム兼集会室」が予定されています。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積64.86平米〜90.05平米ファミリータイプ中心で、配棟上、田の字型間取りが基本となります。東戸塚エリアの新築マンションの価格水準は最近では平均坪単価250万円前後が駅近物件の目安でしたが、直近のマンション価格高騰の影響から、本マンションに関しては平均坪単価280万円程度と目する向きもあります。

 この場合、
低層階を坪単価260万円程度、高層階を坪単価300万円程度と仮定すると、5千万円内外が最低価格帯、8千万円内外が最高価格帯となる感じでしょうか。大規模でもあるので、一層買いやすい価格水準に落ち着く可能性も期待したいところです。いずれにせよ、「東戸塚」駅久々の大規模物件に注目度は高まっています。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス

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| 新築マンション 横浜市戸塚区 | 21:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
超高級マンション市場の崩壊はあるのか−超高級物件にもある需要と供給の関係
JUGEMテーマ:マンション

★ 本日付ブルームバーグによれば、ニューヨーク・マンハッタンの高級住宅市場が輝きを失いつつあります。不動産情報サイトのストリートイージーがまとめた、上位20%の住宅転売状況を測る指数によると、マンハッタンの高級住宅の中央価格は10月に359万ドル(約4億3,200万円)と、前年同月比で2.2%下落、ストリートイージーがウェブサイトに掲載したリスティングデータの分析によれば、中央価格は372万ドルの過去最高を付けた2月以降、毎月下落しています。

 ストリートイージーのデータサイエンティスト、アラン・ライトフェルト氏は取材に対し、
「ここ8カ月間継続して下落していることから、2月がピークだったと考えて問題ない」と指摘、「この値下がりのトレンドは弱まっていない」と続けました。

 マンハッタンの住宅市場は全般的には依然として価値が上昇しており、値引きはほとんど見られません。しかし高級住宅の価格はこうした状況と逆の方向に進みつつあります。ニューヨークでは、不動産開発業者が富裕層の投資家を引き付けようと大規模かつ豪華な物件に力を注いだ結果、高級住宅の在庫がここ数年急増してきています。富裕層投資家の間では現在、そうした高級物件の購入に二の足を踏む傾向が強まっているようです。

 ストリートイージーによれば、
7−9月(第3四半期)の上位2割の販売用住宅の在庫数は8.9%増の4,055戸と、他のどの層よりも大きな増加となりました。残り8割の在庫数は3%超の減少でした。

 以上がブルームバーグの記事の内容です。
日本では現在、超高級マンションで、価格が高ければ高いほどよく売れる傾向にあり、これは11月の首都圏マンション平均価格を約1千万円も押し上げた『パークコート赤坂檜町ザ タワー』(平均坪単価979万円台)によく現れています。

 しかし、
何事にも「需要と供給」の関係があり、超高級マンションは希少性が最も大事です。『ザ・パークハウス 京都鴨川御所東』の第1期販売で西日本最高価格となる7億4,900万円の住戸が売れたのも、それが「西日本最高価格」であるから、という理由もあるのでしょう。富裕層ほど、他にはない特別な価値観を自身の所有物に求めるのだと思います。

 ところが、これが
例え高額マンションでも「ありふれた住戸の一つ」であるとすれば、富裕層にとって所持する意味合いは減じてしまいます。マンハッタンの事例は、平均4億円もする住戸が急増したために、富裕層も「興ざめ」してしまったのだと考えます。それではもっと価格を上げればよいか、というと、1住戸にかける価格としては自ずと限界があり、あまりに高いと少数は売れてもマスとしては売れず結局全体の収益が落ちてしまうというジレンマがあります。

 今の日本は坪単価1千万円を基準にマンションの超高級化を競っていますが、『パークコート赤坂檜町ザ タワー』同じ町内で近隣に立地する『ディアクオーレ乃木坂』4年前に平均坪単価357万円台で販売されており、『パークコート赤坂檜町ザ タワー』の3分の1に近い価格水準です。時期も規模もコンセプトも違うとは言え、4年前の3倍近い価格が客観的に正当化されるかというと、そうは思えません。

 高級マンションが「恒久」化し、ありふれた日常のものとなったとき、高級マンションはその輝きを失い、「なぜこのマンションにこんなお金を投じたのだろう」と思うようになるのではないでしょうか。果たして夢から覚めるのはいつなのか、それとも終に目が覚めることなく夢を見続けることができるのか現在のマンハッタンは私たちにとっても参考とすべき先行事例になるのかもしれません。

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| 市場動向 | 20:33 | comments(2) | trackbacks(0) |
セボン世田谷桜(中古)−坪180万円、手頃なタウンハウスで楽しむ世田谷生活
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩15分、同世田谷線「上町」駅より徒歩9分の場所に立地するセボン旧分譲・2003年11月築・鉄骨造・地上3階建・総戸数12戸の『セボン世田谷桜』です。

 アドレスは世田谷区桜3丁目です。桜は、世田谷城(応永年間から1590年まであった中世の平山城)内にある御所桜という桜の木に因み、明治初期に世田ヶ谷村の小字、桜木とされました。1879年(明治12年)12月1日、この地に桜学校(下町円光院本堂仮校舎、現:桜小学校)が完成し、その頃から慣習的に当地域は小学校名により木の文字を省いて「桜」と呼ばれるようになりました。1966年(昭和41年)、世田谷区世田谷より「桜」として分離し、現在に至っています。

 また、本物件は
馬事公苑に近いのも特徴です。馬事公苑は、日本中央競馬会(JRA) が運営する馬事普及の拠点で、1940年の第12回東京オリンピックに向けて日本の馬術選手を育成する目的で、1934年(昭和9年)に当時の帝国競馬協会が約5万坪の土地を30万円で購入し、開設されました。同大会は日中戦争の影響で中止となりましたが、第二次世界大戦後の第18回東京オリンピックでは馬場馬術競技の会場となりました。

 馬事公苑は現在、
22万平米の広大な敷地を有し、美しい花壇や500本の桜の他、藤や梅など、季節ごとにそれぞれの花が目を楽しませてくれます。

 本マンションは、
東急世田谷線「上町」駅より徒歩9分、同田園都市線「桜新町」駅より徒歩15分の立地ですが、通勤通学には「桜新町」駅利用の方が多いのではないかと思われます。「桜新町」駅西口から住宅街の中北北西の方向に歩き、世田谷通りを横断した左手に位置します。途上に『サミットストア』がありますので、帰宅の際のお買い物に便利用できます。

 また、本物件の
向かいにはファミリーマートもあります。「上町」駅からだと『スーパーオオゼキ』が安くて便利です。ゴルフ場、ボーリング、バッティングセンターやゲームセンターが集まる娯楽施設である『オークラランド』まで徒歩3分ですので、気晴らしによいでしょう。

 世田谷通りは交通量がある道路ですが、本物件はそこから一歩奥まっていますのでそれほど気にはなりません。周辺は低層マンションや戸建が立ち並ぶ閑静な住宅街です。徒歩約5分のところには上記の通り緑豊かな馬事公苑や、多くの樹木が植えられた東京農業大学のキャンパスがあり、自然を身近に感じることができる地域です。

 本物件は
中古タウンハウスであり、屋上にルーフテラスを設けた全戸3階建てのメゾネットタイプで、戸建の感覚を味わえます。外壁は落ち着いた茶系のタイル貼りエントランスはグレーと黒のブロック塀で黒い門扉がはめ込まれ、スタイリッシュで重厚感があります。

 便利な
宅配ボックスも設置され、管理体制は巡回管理オートロック・ディンプルキーなど防犯面にも配慮されています。各戸の広さは74.43平米台〜89.56平米台、間取りは3LDKCATV・浄水器・浴室換気乾燥暖房機が装備されています。

 全てが戸建て感覚、1階から屋上のルーフバルコニーまでを占めますので、お子様の足音など、下階を気にする必要がありません各階にはバルコニーがありませんが、ルーフテラスからは新宿のビル群が望めます。

 対象住戸は、82.61平米の3LDKです。1階に5.7帖の洋室と水廻り、2階に14.3帖のLDK、3階に6.4帖と5.9帖の2洋室があり、屋上は広々としたルーフテラスです。1階の浴室は1418サイズ、トイレは1階と3階の2か所にあります。タウンハウスの割には収納が少ない印象です。

 管理費は月10,300円と安いのですが、修繕積立金は月31,000円と高めです。また、RC造ではなく、耐用年数の短い鉄骨造ですので、融資期間が十分取れるか、金融機関と相談する必要がありそうです。

 販売価格は4,490万円、坪単価180万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,031万円〜4,330万円『マンションマーケット』では4,046万円〜4,480万円『ふじたろう』では4,188万円『おうちダイレクト』では5,066万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,425万円、坪単価177万円となり、販売価格は1.5%割高との試算結果です。

 中古タウンハウスは中古マンションより割安で購入でき、かつ、戸建て感覚で住めるというメリットがあります。駅からは遠いですが、周辺に緑が多く、世田谷らしい生活をご家族で楽しむには格好の物件です。販売価格も当初の値付けより若干下げているようですので、ニーズがマッチする方には狙い目かと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:セボン世田谷桜
 価格:4,490万円 (税込)
 所在:世田谷区桜3丁目
 交通:「桜新町」駅徒歩15分
 面積:専有面積82.61平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セボン世田谷桜

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| 中古タウンハウス 世田谷区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古物件に掘り出し物がある?ない?−気迷いの不動産相場の中で
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 これから不動産価格は上がるのか下がるのか一本調子で上ってきた不動産価格ですが、この秋には株価の低迷とともに頭打ち傾向が見られ、しかし足元では再び中古マンション価格等が上昇しているようです。全般的には方向性が定まらず、判断が難しい局面になっています。

 一方、
今月は、「年内決済」を求める個人や法人の中古物件の売りが見られました。この場合には価格は比較的リーズナブルであり、十分利益を得た売主も、普段より安めに買えた買主も、双方が満足できる結果になります。

 そして、
来年当初からは、3月の年度末をにらんだ売買が活発化していきます。本年1月は特に足が速く、「これは」と思った新築ないし中古物件が、土地にしろ戸建てにしろマンションにしろ、見る見るうちに売れていきました。思えばあの頃が一つのピークだったのかもしれません。

 さて、先週
DMで送られてきた住友不動産販売の中古物件は、なかなか面白いものがありました。以下いくつかご紹介します。

● グランスイート不動前シティテラス
 平成26年1月築、「不動前」駅徒歩9分、専有面積66.80平米の1階住戸が6,680万円、坪単価331万円です。「不動前」駅物件では、昨日のブログ記事でご紹介した『シティタワー目黒』が、立地は異なりますが平均坪単価463万円台という価格水準でした。それと比較すれば、1階住戸とは言え、築2年未満の本物件がお得に見えてきます。

● 大田区北千束2丁目の一戸建て
 平成26年7月築、「北千束」駅徒歩4分、土地面積91.77平米、建物面積99.25平米の戸建てが6,980万円です。建ぺい率60%は普通ですが、容積率は300%あり、前面道路による制限や高さ制限がなければ、将来更なるボリュームも可能かもしれません。城南・駅近・築浅で、このまま住めるリーズナブルな戸建てです。

● 渋谷区神山町の一戸建て(オーナーチェンジ物件)
 平成元年8月築、「代々木公園」駅徒歩10分、土地面積59.10平米、建物面積65.47平米の戸建てが4,500万円です。現況賃貸中で、想定利回りは5.33%、投資用ローンでも何とか回る水準です。おそらく車が通れないため、土地価格が安くなっているのでしょうが、それでも渋谷区神山町アドレス、「代々木公園」駅徒歩10分、収益用上物付きでこの価格は驚きでした。

● 目黒区緑が丘1丁目の土地
 「都立大学」駅徒歩11分、「緑が丘」駅徒歩7分、面積71.11平米、価格6,000万円です。建ぺい率50%・容積率100%なのでボリュームはとれませんが、前面道路は幅員8.0メートルあり、車庫を設ければ駐車は楽々です。建築費込みで7千万円台・2階建・建築面積70平米台の戸建てが可能となりそうです。

● 品川区旗の台5丁目の土地 
 「旗の台」駅徒歩4分、面積44.68平米、3,280万円です。ミニ戸建てにしかなりませんが、建ぺい率60%、容積率168%なので、条件によっては3階建て・建築費込み4千万円台で建築面積70平米台の戸建てを建てられるのではないでしょうか。

 中古マンションについては、近隣の売買実績等を基にある程度の相場が形成されますが、一戸建てや土地は一つ一つの条件が異なり、また、売主も個人で様々な理由で売却するため、面白みのある物件が多くなります。上記の各物件が、相場と比べて本当にお得かどうかは、現地を見るとともに詳細資料を得て更に調べる必要がありますが、個人的にはそれぞれに惹かれるものがありました。

 「不動産に掘り出し物なし」とは言いますが、現在のように、相場に対する強気・弱気の見方が交錯している時には、例外的にお宝物件が出てくるかもしれません。「なーんて、そんなはずないよなあ」とつぶやきながら、かすかな期待を込めて物件を探すのもまた一興、だと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 21:19 | comments(2) | trackbacks(0) |
シティタワー目黒(新築)−平均坪単価463万円、全居室開口部側の秀逸タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩4分、JR山手線「目黒」駅より徒歩10分、同線「五反田」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工、地上25階地下1階建、総戸数244戸の『シティタワー目黒』です。

 アドレスは品川区西五反田3丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を
山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。

 「不動前」駅から本マンションまでは徒歩4分東急目黒線の線路に沿って北上し、山手通りを横断してさらに歩いたところに所在します。「目黒」駅から徒歩10分JR山手線の線路に沿って南下しますが、こう配のある坂を下ることとなります。「五反田」駅から徒歩10分目黒川沿いに歩くフラットな道のりですので、JR山手線を利用したいならこのルートの方が楽ではあります。

 山手通りからは1歩奥まって目黒川沿いとなる閑静な住環境です。目黒川は春の桜が有名ですし、川沿いにはくつろげる店も点在しています。品川百景に指定されているかむろ坂には徒歩3分、広大な緑のオアシスである「林試の森公園」には徒歩12分と、周辺環境に恵まれています。

 生活利便施設は、
「目黒」駅の「アトレ目黒」「五反田」駅の「アトレヴィ五反田」等も利用できますが、日常のお買い物は「不動前東急ストア」など、「不動前」駅周辺を利用することとなるのでしょう。通学校は品川区立第四日野小学校となり、徒歩6分です。

 デザインは住友不動産には珍しく(?)
ホワイトの外観が採用され、レンガ調タイルがアクセント、桜の時期にはよく映えそうです。共用空間としては桜が植樹されたモダンなピロティを設け、広場状空地にはフォレストパークエントランスホールは二層吹抜けとし、テーブルとソファがセットアップされます。なお、コンシェルジュサービスは需要の多い17時から22時に限定しています。このように、コストのかかる共用施設がないのがポイントです。空地率は55%とし、容積率の緩和を受けた総合設計制度が採用されています。

 室内空間としては、躯体柱を外に出した
アウトフレーム設計を採用し、特に全住戸の全居室を開口部側に配置した点が評価されます。住友不動産のダイナミックパノラマウインドウは健在、バルコニーは最大2メートルの奥行きがあるなど、確かに住んでみたくなる間取りです。設備としては、天然石キッチンカウンタートップ、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、タンクレストイレ、ミストサウナなどが目を引きます。

 本マンションは
直接基礎ですので、杭が強固な地盤に届かない、といった最近の問題事象からは免れていそうです。Low-eガラスや二重床・二重天井を採用するなど、構造面でも安心です。

 8月末に行われた第1期販売は即日完売という好調ぶりでした。これといった欠点がなく、クオリティが高水準に保たれ、駅徒歩4分など交通アクセスにも優れるなど、資産価値は十分、購入検討者からも総じて高い評価を得ています。

 第1期の平均坪単価は463万円台とされ、昨年分譲の同じ町内にある『クレヴィアタワー目黒不動前』(「不動前」駅徒歩4分、平均坪単価327万円台)と比較すると約4割も高いのですが、平均坪単価600万円『Brillia Towers 目黒』(「目黒」駅徒歩1分)の衝撃が強かっただけに、「そんなものかな」と思ってしまうのが怖いところです。

 価格の目安は2LDKが7千万円台、3LDKは角部屋なので1億円台です。しかし、「武蔵小杉」駅徒歩4分の『シティタワー武蔵小杉』が現在の販売坪単価400万円台目安となり、住友不動産の23区人気地タワーマンションも軒並み坪単価450万円台目安となっていることから、これらの比較でいけば、城南に愛着のある私は『シティタワー目黒』を選びます。

 販売期間が長いのが住友不動産物件の特徴ではありますが、本マンションは比較的早く完売するのではないかと予想します。

公式ホームページ ⇒シティタワー目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション価格、跳ね上がる−その裏に隠れた平凡な実績
JUGEMテーマ:マンション

★ 14日付朝日新聞によれば、不動産経済研究所の調査が発表され、11月の首都圏における新築分譲マンションの販売戸数3,496戸で、前年を4.8%上回ったことがわかりました。前年を上回るのは3カ月ぶりです。秋商戦に入ってなかなか出てこなかった「目玉物件」が、ここにきてようやく表れたようです。100戸以上の大型供給(販売)は10物件(前年は4物件)に上りました。ただ、全体の販売物件数は140物件と近年の秋商戦における180〜190物件に比べると少なく「市況は低調とは言えないが、回復しているとも言えない」と同研究所では話しています。

 平均販売価格は6,328万円で、単月としては1991年6月以来の6,000万円台となりました。港区赤坂で平均2.6億円の物件が152戸(即日完売)供給されたことなどが影響しました。

 以上が朝日新聞の記事の内容です。本記事の出典は、不動産経済研究所のプレスリリース資料『首都圏のマンション市場動向−2015年11月度−』ですので、以下その内容をみてみたいと思います。


 9月、10月と販売戸数が前年同月比で減少し、契約率も好不調の分かれ目とされる70%を切った直近の流れからすれば、意外な結果、ということでしょうか。平均販売価格が1991年6月の不動産バブル絶頂期以来の6,000万円台に跳ね上がり前月の5,300万円台から約1千万円高くなったことも大きな驚きです。

 その
最も大きな要因になったのは港区赤坂の超高級分譲マンション『パークコート赤坂檜町ザタワー』で、総販売戸数197戸の77%に当たる152戸を販売して完売平均価格は2億6,278万円でした。この物件を除いた場合の平均販売価格は5,422万円になり、実は前月の平均販売価格5,364万円と58万円しか違いません『パークコート赤坂檜町ザタワー』超富裕層を対象にした特殊物件ですから、これは特殊要因として除外した方がトレンドを誤らないのではないかと思われます。

 そうはいっても、
今月の回復傾向は全般に認められるところです。販売在庫数が久しぶりに減って5千戸を切り地域別契約率では、23区、都下、神奈川県、埼玉県、千葉県とも77.6%〜85.6%と高水準で推移しています。23区で『パークコート赤坂檜町ザタワー』を除いた契約率でも84.0%、全体契約率は81.3%と好調でした。

 中古マンション価格も再び上昇に転じたとの話もあります。株価は9月に一時停滞しましたが、秋に入って再び日経平均株価が2万円を目指したのと同様に、高額マンションの購入が再び活発になったのかもしれません。

 一進一退を続けるマンション市場です。明確なトレンドが描けるようになるのはもう少し時間がかかる、ということでしょう。

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| 市場動向 | 20:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランノア杉並上井草 ノースコート(中古)−築11年、坪195万円で良好な住環境を実現
JUGEMテーマ:マンション

★ 西武新宿線「上井草」駅より徒歩7分、同線「井荻」駅より徒歩11分の場所に立地する藤和不動産&エス・ディー・マネジメント旧分譲・フジタ施工・2005年2月築・地上4階地下1階建・総戸数184戸の『グランノア杉並上井草 ノースコート』です。

 アドレスは杉並区上井草2丁目です。上井草(かみいぐさ)は、1丁目から4丁目まであり、2008年10月1日現在の人口は14,684人です。杉並区の北部に位置し、町域の北部は西武新宿線を境に井草に、南部は早稲田通りを境に今川と接しています。東部は環八通りを境に下井草に接し、西部は練馬区関町南、上石神井南町、下石神井に接しています。かつては町域内をほぼ東西に井草川が流れていましたが、現在は暗渠化され、河道上を利用した遊歩道が整備されています。町域内の多くは住宅地として利用されています。

 町域内には
スポーツ施設として上井草スポーツセンターが置かれています。ここは、かつての上井草球場であり、戦前のプロ野球団の東京セネターズの本拠地として知られていましたが、後に上井草給水所配水池となり廃止されました。配水池の跡地に建つ上井草スポーツセンターに向かう形で早稲田大学の上井草グラウンドがあり、このグラウンドは早稲田大学のラグビー部が使用しているグラウンドでもあります。また、アニメ制作会社のサンライズがあることから、機動戦士ガンダムを町おこしとして使用しています。

 江戸時代の多摩郡上井草村の流れを汲む地名で、江戸時代初期に井草村が分割され、今と区域が異なりますが、上井草村と下井草村が成立しました。1889年の町村制施行により、上井草村・下井草村・上荻窪村・下荻窪村が合併し、東多摩郡井荻村となり、1896年に東多摩郡は豊多摩郡に、井荻村は1926年に井荻町となりました。1927年には川越鉄道村山線(現・西武鉄道新宿線)が開通し、「上井草」駅が開業1932年、豊多摩郡井荻町は東京市に編入され、杉並区の一部となりました。

 「上井草」駅より本マンションまで徒歩7分です。同駅南口出て東に進み、3つ目の曲がり角を右折して南下、暗渠化された井草川を越えて住宅街の中を進み、左折してさらに進んだところに所在します。南側には本マンションと対となる『グランノア杉並上井草 サウスコート』がありますが、規模は『ノースコート』の方が大きくなります。「井荻」駅からは徒歩11分ですので、新宿方面へは「井荻」駅利用でもよいでしょう。

 閑静な第一種低層住居専用地域に佇む低層マンションで、敷地面積はノースコートとサウスコートを合わせて12,187.1平米もあり、「コートヤード・ハウジング」をキャッチフレーズに中庭の28種もの樹木や草花が四季の移ろいを伝えてくれます。防災を含めた環境の良さ、安定感のある造りが好評価を得ています。清掃も丁寧になされ、メンテナンスは良好、管理人さんも良い方で、管理状態良好です。

 多少あるとすれば、
周囲に華やかなお店が少ないことですが、逆にいえば、だからこそ良好な住環境が保たれているとも言えるでしょう。日常のお買い物は、コープ上井草店が徒歩6分、肉のハナマサ上井草店が徒歩5分、ファミリーマート上井草駅東店が徒歩6分と十分で、小学校は区立四宮小学校が徒歩5分と便利です。デパートや大型店利用の際には、徒歩4分のバス停利用で、バス乗車10分で「荻窪」駅に着くこともできます。

 対象住戸は
地上3階建て建物の地下1階に所在する専有面積77.81平米の3LDKです。第一種低層住居専用地域に多用されていた地下1階掘り込み住戸となります。その代わり、ウッドデッキ付専用庭29平米、スロップシンク付テラス16平米の広々空間を独占的に利用することができます。

 玄関から
クランク状の廊下を経て11帖のLDがあり、テラスへの出入口もある2WAY型キッチンは3.6帖、隣接する和室は6帖、共用廊下側の洋室は7帖サイズが2室あります。収納はウォークインクローゼット、シューズインクローゼット、押入、床下収納と大変豊富です。

 管理費は月額12,920円平米単価166円とリーズナブル、これに専用庭使用料月額1,450円、インターネット使用料月額1,944円、修繕積立金8,720円を合計して維持管理費月額25,034円です。駐車場は空きがあり月額10,000円〜18,000円ですから、大きな負担感を感じることなく利用できます。

 販売価格は4,580万円、坪単価195万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,818万円〜5,118万円『イエシル』では4,484万円〜4,514万円『マンションマーケット』では4,280万円『ふじたろう』では4,368万円『HOME'S不動産アーカイブ』では4,043万円〜5,133万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,541万円、坪単価193万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,898万円〜4,938万円、坪単価208万円〜210万円との記録が残っています。

 中古マンション価格上昇が鈍ってきたとはいえ、だまだ高値水準にある中で、本物件は築年数11年で坪単価200万円を切るプライシングで登場してきました。地下1階住戸ながら使いやすい間取りで、ウッドデッキの設置など、売主さんが大切に住んでこられた物件となっています。特に小さなお子さんがいるご家庭にお薦めの住戸で、お子さんが走り回っても下階を気にする必要がなく周辺の良好な住環境とともに、落ち着いた生活を送ることができそうです。

 種別:中古マンション
 名称:グランノア杉並上井草 ノースコート
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:杉並区上井草2丁目
 交通:「上井草」駅徒歩7分
 面積:専有面積77.81平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランノア杉並上井草 ノースコート

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| 中古マンション 杉並区 | 21:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古価格とローン残高の関係−マンション所有者「勝ち組」の法則
JUGEMテーマ:マンション


★ 8日付家みつかわら版には、『マンション価格、中古になるとどのくらい下がるの?』と題して、以下の内容の記事を掲載しています。

 『
中古マンションの価格は、主に築年数や立地(利便性や周囲の環境)、階数や方位(リビングなどの向き)、管理状態などで決まってきますが、一般的には仲介を依頼した不動産会社が取引事例比較法によって査定し、その査定価格を参考に売主が売却値段を決めます。取引事例比較法というのは、同じ地域での類似する物件の取引事例を参考に値段をつけるもので、最もウエイトが大きくなる判断要素は築年数となります。

 中古マンションの築年数による価格下落の度合いすが、一般的に築10年までで年に1.5%、築10〜20年で年に2%、築20年以上で年に2.5%ずつ価格が安くなっていきます。平均すると年に2%ずつ下がる計算で、専有面積の1坪(3.3平方メートル)当たり単価でみると年に4万円ずつ下落していきます。専有面積20坪(66平方メートル)のマンションなら、年に80万円ずつ価値が下がっていくことになります。この1坪当たり年4万円の下落は立地に関係なく、都心でも郊外でも同じように下がる傾向があります。

 たとえば、専有面積20坪(66平方メートル)の新築マンションの価格が
都心で4,000万円(坪単価200万円)、郊外で3,000万円(同150万円)とします。年に同じように坪当たり4万円下がると、下落率は都心で年2%、郊外で2.7%と、郊外の方が下落の度合いが高くなります。これは、都心は地価が高く、都心のマンション価格の場合、価値が下がりにくい土地のウエイトが高くなっているからです。

 対応策としては2つあります。

 ひとつは、
築年が経過してもマンションの価値が落ちにくい好立地で物件を探すことです。先ほども述べましたが、坪単価が高いところほど下落率は低くなります。最初から買い換えを考えているのであれば、価格は高くても、その後の価値が落ちにくい好立地の物件を選ぶことです。マンションは一に立地、二に立地です。

 もうひとつの対応策は、価格の下落分以上にローンの元本を減らしていくことです。たとえば、先ほど例に挙げた専有面積20坪(66平方メートル)の新築マンションを都心で4000万円(坪単価200万円)で購入した場合、年に80万円(4万円×20坪)ずつ価格が下落する計算です。ローンの元本返済を年80万円以上に設定しておけば、売却時に元本返済額と下落分の差額がキャッシュで手に入ることになります。』

 以上が家みつかわら版の記事の概要です。これからわかることはやはり、
地価の高い、人気のあるところほど価値も落ちにくい、ということで、つまり都心高級物件ほど価格は維持されるという意味で、マンションというものは、構造的に、貧富の差を拡大させる効果を有するものだと言うことができます。

 ただ、
私たち一般サラリーマンでも、そんなに損をせずにマンションを所有し、生活することは可能です。マンション所有者の最大のリスクは、マンション価格の下落であるわけですが、上記の価格下落率を見れば、それほど心配はないことがわかります。

 上記記事の都心坪単価200万円の物件例は今やあり得ませんので、例えば
湾岸マンション、坪単価310万円と設定し、専有面積70平米、分譲価格6,560万円の物件でシミュレーションしてみます。

 価格下落率を上記記事のとおり設定すると、
築年数ごとの中古価格は以下のとおりとなります。

1年 6,462万円   5年 6,068万円  10年 5,576万円  
15年 4,920万円  20年 4,264万円  25年 3,444万円
30年 2,624万円


 そして、本マンション購入のために、全額をフラット35、現在の金利1,680%、融資期間35年で住宅ローンを借りたとすると、各年の住宅ローン残債額は次の通りです。

1年 6,421万円   5年 5,842万円  10年 5,060万円
15年 4,211万円  20年 3,287万円  25年 2,282万円
30年 1,189万円


 この結果、各築年数時点で本物件を売却した場合、手元に残るお金は、次の通りです。

1年   41万円   5年  226万円  10年  516万円
15年  709万円  20年  977万円  25年 1,162万円
30年 1,435万円


 また、仮に住宅ローン負担=家賃と置き換えると、実質の月額家賃は、次の通りです。

1年 17.3万円   5年 16.9万円  10年 16.4万円
15年 16.7万円  20年 16.6万円  25年 16.8万円
30年 16.7万円


 家賃との置き換えでは、10年目までの下落率が小さく設定されているために、築10年が一番効率よく売却できる時期となっていますが、それはさておき、一番大事なのは、マンション価値が住宅ローン残債を常に上回っている、という点です。この点さえ確保していれば、住宅購入による自己破産を免れることができるからです。

 また、
マンション価値と住宅ローン残債の差はそのまま、プラスの資産となります。住宅ローンをこつこつと真面目に払っていけば、手元には自然と、妻や子に残せる財産ができることになります。この程度であれば相続税の要件にも引っかからないでしょうから、次の世代に自分の資産を渡すことができます。これは、私にとっては結構、心強く感じるものがあります。

 もちろん、今後、
相場が大きく変動したり、不動産価格が下落の一途をたどる場合には、負の資産となる可能性もあり、最終的にはどんなことがあっても住宅ローンを自分で支払えるだけに抑えることがまずは肝要です。その上であれば、不動産を長期に保有するということは、ほとんどの場合において資産にプラスになり、「勝ち組」になれる可能性が高い、と言うことができるのではないでしょうか。

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| 住宅ローンその他融資 | 23:25 | comments(2) | trackbacks(0) |