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高尾マンション即日完売をどう読む?−マンション市場の新局面か最後のあだ花か
JUGEMテーマ:マンション

★ 3月28日付朝日新聞デジタルは、『東京・高尾のマンション即日完売 安い・始発駅・自然…』と題して、概要以下の通り報じています。

「ミシュラン三つ星の観光地として有名な
高尾が、住宅地としても注目されています。都心に比べて安価なことに加え、豊かな自然を満喫できることなどが背景にあります。

 JR「高尾」駅から東に歩いて6分、大和ハウス工業が工場跡地に全416戸の大規模分譲マンションと、83区画の戸建て分譲住宅の開発を手がけています。マンションは2015年6月の初回販売で100戸の予定を130戸に上積みしましたが、
即日完売でした。同年の販売戸数251戸で、JR中央線沿線の新築分譲マンションで最大の販売数ということです。大和ハウス工業の販売担当者は「100戸超の即日完売はめったにない。郊外でこれほどの大規模開発は前例がないので不安もあったが、想像以上の反響だ」と話しています。今月21日の4期目の販売でも50戸が即日完売しました。

 戸建ての場合、郊外では土地の造成後に販売を始めるのが一般的ですが、問い合わせが相次ぎ、
造成前から販売を始めました。

 このほか、「高尾」駅から徒歩約15分の八王子市椚田町でも不動産会社アーネストワンが71戸の分譲マンションを建設中で、来場者の中心は30代の家族とのことです。

 JR中央線の都内最西端と外れに位置する「高尾」駅ですが、中央特快で新宿まで約45分、東京まで約1時間、さらに、
JRと京王電鉄の2路線が使えるうえ、JRであれば東京方面への電車は半数が始発列車で、京王は始発から2駅目で、朝のラッシュ時でも座って通勤できます。」

 以上が朝日新聞デジタルの記事の概要です。私の古くからの友人も家族で
高尾山のふもとの一戸建てに住んでおり、一度ならず家にお邪魔したことがあります。もう15年くらい前、仲間たちと彼の家から高尾山に登り、自然を満喫したのが昨日のことのようです。

 そのとき、「なぜ高尾に家を構えたのかなあ」とはじめは不思議だったのですが(彼の職場が八王子だったこともありますが)、その
豊かな環境を一緒に体験して理由がわかったような気がしました。23区のごみごみした居住環境では得られない確かな生活がそこにはあったのです。

 ただ、今回の記事をどう読むか、はいろいろな解釈が成り立ちます。上で述べたように、
「利便性も兼ね備えながら自然も豊かな郊外の生活を選好した」ととらえるのか、「23区マンションが高くなりすぎて価格の安い郊外に目が移ってきた」ととらえるのかでは、意味合いが異なってきます。

 後者の見方からは一歩進んで、「これは
不動産バブル崩壊の序曲だ」と解釈される方もいらっしゃるようです。1990年代の不動産バブルの崩壊を教訓とすれば、都心のマンション価格高騰の波が郊外まで波及したところでバブルは崩壊し、高値の中古マンションが郊外に取り残されるという結果を予測するものです。

 片や前者の見方からは、
人々がようやく個々の生活の充実に目覚め、環境重視のスタンスに立つようになった」とポジティブにとらえることもできます。

 購入検討者の購入に踏み切った実際の理由は、どちらかに偏るというより、
「良好な自然環境・生活環境」と「価格の安さ」の両方にあるものと考えられます。上記記事に出てくるマンションは、『プレミスト高尾サクラシティ』で、JR中央線・京王高尾線「高尾」駅徒歩6分という近さにありながら、3LDKのファミリータイプが2千万円台で買えてしまいます。スーパーは徒歩5分内に2件あり、高尾エリアで縁がない私でも「おっ、いいな」と思ってしまいます。

 しかし、よりマクロの視点でとらえれば、
マンション人気の波が郊外まで及んできたととらえるのか、また、それは望ましい傾向なのか否か、客観的にとらえていく必要性もあります。マンション市場が新しい局面を開いていくのか、それとも価格バブルの最後のあだ花なのか、いずれにしても「高尾マンション即日完売」という事実は一つのターニングポイントとなるのかもしれません。

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| 市場動向 | 20:23 | comments(6) | trackbacks(0) |
クラッシィハウス湘南藤沢(新築)−明るい藤沢で10年ぶり大規模・駅近プロジェクト
JUGEMテーマ:マンション

★ JR東海道本線・湘南新宿ライン「藤沢」駅より徒歩3分、小田急江ノ島線「藤沢」駅より徒歩4分、江ノ島電鉄「藤沢」駅より徒歩5分の場所に立地する住友商事&東京建物分譲・長谷工コーポレーション施工・地上16階建(建築基準法上は地上15階地下1階建て)、総戸数224戸の『クラッシィハウス湘南藤沢』です。

 アドレスは藤沢市藤沢字東横須賀です。藤沢市は、全国的に有名な江の島、片瀬・鵠沼・辻堂海岸を有し観光都市としての性格も併せ持つ「湘南」の中心都市です。人口は政令指定都市である横浜・川崎・相模原の各市に次ぎ県内4位(約42万人)となります。

 比較的交通の利便性が高いことから、東京・横浜の通勤・通学圏として発展し、湘南海岸の温暖かつ穏やかな気候を求める人々やサーフィンなどマリンスポーツ愛好者をはじめとして、良好な自然・住・教育環境を求める人等により戦前より人口が増加し続けています。


 「藤沢」駅徒歩3分の物件は、2005年竣工の『クリオ藤沢駅前』(「藤沢」駅徒歩1分・総戸数104戸)以来10年ぶりとなります(ただし、「藤沢」駅徒歩4分〜5分物件は結構あります)。また、総戸数224戸という規模は、「藤沢」駅10分以内の物件では、1990年代に遡っても見当たりません。その意味で、大変希少なプロジェクトと言えます。

 しかも
本マンションから徒歩1分で「藤沢」駅直結のペデストリアンデッキにつながります。駅前でありながら住宅エリアの入口に位置する穏やかな場所でもあります。同駅の賑わいは南口の方になりますが、北口でもリニューアルが進行中で、昨年5月には本マンション北東側向かいにサミットストアがオープンしました。

 このほか、
さいか家に徒歩2分、ルミネ、ビックカメラ、ジュンク堂、ダイエーまで徒歩3分、オーケーストアに徒歩7分など、駅前の利便性を存分に享受できるロケーションです。藤沢市役所に徒歩5分と近いのも助かります。もともと都心のベッドタウンとしても発展してきた街ですから、「東京」駅45分、「品川」駅徒歩36分など、都心へのアクセスも悪くありません。

 地上16階建ての本マンションは
板状物件で迫力があり、ランドマーク性もあります。エントランスホールは二層吹抜けとしています。間取りは3LDK〜4LDK、専有面積65.83平米〜80.66平米の田の字型基本オールファミリータイプです。上層階では開放的な眺望も楽しめます。

 販売は本年5月下旬を予定しており、販売価格の発表もこれからです。現在同じく藤沢市藤沢アドレス、「藤沢」駅徒歩7分の新築マンション『パレステージ藤沢シャインコート』が分譲中ですが、その平均坪単価が224万円台となっています。

 しかし、本マンションに関しては、
立地の希少性・大規模・売主一流デベなど好条件がそろっており、かなりの価格高騰が予想されます。5千万円台のファミリータイプもあるのでしょうが、坪単価300万円台という大台が見えてきそうな雰囲気です。

 以前湘南にロードバイクでツーリングをした時、藤沢市に入った途端に日差しが明るく暖かくなり、疲れた体がどんどん癒されていったのを覚えています。そういった理想的な土地柄に加え、
10年ぶりのビッグプロジェクトとなる本マンションでの生活は、きっと楽しいものとなることでしょう。

公式ホームページ ⇒クラッシィハウス湘南藤沢

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| 新築マンション 藤沢市 | 21:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
その店は今日も閉まっていた−「非公開の情報」という魔力
JUGEMテーマ:マンション

★ 妻の実家から義姉と姪が東京に遊びに来ることになり、マンションのゲストルームをとろうとしたのですが、あいにく一杯で、私は妻から、「2人を家に泊めたいので、すまないけど、セカンドハウスに4日間ほど泊まってくれない?」と言われました。

 セカンドハウスは現況、必ずしも使用頻度が高くはなっていません。「なるほど、そういう使い方もあるのか」と感心する反面、'deportee'(追放された者)という文字も頭に浮かびましたが、あえて気にせず、妻の言に従うことにしました。木曜日に4日分の荷物を2つの大きなバッグに分けて職場に持ち込み(皆異様に思ったことでしょう)、夜にそのままセカンドハウスにチェックイン(?)しました。

 地味な小規模マンションではありますが、それなりに最新の設備を備えており、日曜日までの滞在をそこそこ楽しんでいます。駅からやや遠いこと、近くにスーパーがないこと、部屋の中にTVを置いていないことが欠点ではあります。帰宅は明日の夕方を予定しているため、一度外出しても大きな荷物2個を取りに戻らねばならず、明日の過ごし方を考えあぐねているところです。

 さて、駅から本マンションまでの帰り道に、古くから地元に根付いているらしき不動産屋さんがあるのですが、金曜日、そのお店にこんな手書きの貼り紙がされているのを発見しました。


「7,480万円 「上町」駅徒歩8分 地上2階地下1階 6室 現況満室 建物31坪 詳しくは店内で」

 私は5分くらい、この貼り紙をじっと見ていました。冷静に考えれば「?」な内容です。31坪(102平米)は価格に比して大きく見えますが、建物の建築面積ですから、おそらく土地の大きさは約20坪(約64平米)でしょう。しかも地下にめり込ませていますので、おそらくは一種低層の土地を無理やり3階建てにしていると考えられます。20坪のそのような土地だとすれば、7,480万円が「安い!」というわけではありません。

 一方、建物がRCのビル状であれば魅力は増しますが、これは貼り紙だけだとよくわかりません。6室構成も、建物が31坪ですので、1室の面積はせいぜい17平米、利回りは、おそらく築古でしょうから、1室家賃月額6万円としても、5.8%程度です。築年数や建物構造にもよりますが、東急世田谷線沿線の築古物件5.7%では、ありふれた利回りとも言えます。

 しかし、私は
気になって仕方がありませんでした。まず、この不動産店がいかにも地元密着の店構えで、何だかお宝物件が薄暗い店の奥から出てきそうな雰囲気です。しかも、A4コピー用紙にマジックの手書きで、いかにも「これは非公開物件だよ」と言わんばかりの情報です。さらに、私の帰宅時間が遅いこともありますが、この店が開いているところを今まで見たことがないところに突然こんな貼り紙がはられ、「あ、この店やっていたんだ」という驚きとダブルパンチで私の心に突き刺さりました。

 「よし、明日は土曜日で日中動けるから、この店に必ず立ち寄ろう」

と私はわくわくしながらその場を離れたのでした。

 そして翌日(本日)の夕方、私は一通り用事を済ませてまっしぐらにこの店に向かったところ、またショックを受けました。


 「あ、貼り紙がない!」

 昨日までは確かに貼ってあったあの貼り紙が入り口ドアからきれいに取り外されていました。そしてお店はなんと、本日も休業で、店内は真っ暗なままなのです。

 「あの売り物はいったい何だったんだ…」

 事情を聞きたくてもお店は閉まっているわけですから、私はその場に立ち尽くすしかありませんでした。

 しかし、考えてみれば、私は
雰囲気に魅せられただけだったのです。物件自体はそれほど魅力的なものではなかった可能性の方が高いのですが、これだけ舞台装置が揃うと、ものすごくよい物件を逃してしまったような後悔の念にとらわれます。

 逆に言うと、
そんな雰囲気に乗せられたままだと、冷静な判断ができず、つい申込書や契約書にサインしてしまう危険性があります。私たちは誰でも、「非公開」とか「あなただけに教える」情報に弱いのです。

 不動産業界では、
あえて情報を非公開にし、顧客にだけその情報を提供する手法が普通に取られています。その方が顧客の「食いつき」が格段に良いのです。新築マンションではおそらく、そのような売り方はルールとしてご法度になっているのだと思われますが、中古物件や土地仲介では「何でもあり」に近い状態になっています。

 不動産業者は、顧客が「おいしそう」と「釣り針」にぱくりと食いつくと、そのまま一気にリールを巻いて、契約にまで持っていきます。顧客が
雰囲気に乗せられて夢から覚めないうちに、とにかく申込書を書かせ、そのまま契約まで持っていく−それこそが不動産仲介業者の腕の見せ所なのです。

 「虎穴に入らずんば虎児を得ず」ではありますが、個人がお手持ちのマンションを売却する場合を含めて、
不動産を売買する場合には、慎重の上にも慎重を期すべきです。とは言いながら、私は明日も、この不動産屋さんが店を開けているかどうか、チェックしに行くことでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 22:33 | comments(2) | trackbacks(0) |
セルベコート高円寺(中古)−安心して持てる若者の街の投資用資産
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★ JR中央線「高円寺」駅より徒歩9分の場所に立地する1991年3月築・地上3階建・総戸数18戸の『セルベコート高円寺』です。

 アドレスは杉並区高円寺南5丁目です。高円寺は、東京都杉並区にある曹洞宗の寺院の名「宿鳳山高円寺」に由来する同寺周辺の地名です。徳川三代将軍・徳川家光が鷹狩りでしばしば村内を訪れ、村内にある宿鳳山高円寺に度々休憩に利用したと伝わっています。現在では、人口に占める20代・30代の若者の比率が多いとされる杉並区内の中でも、高円寺周辺が際立って高くなっており、ねじめ正一の「高円寺純情商店街」は、当地の雰囲気を綴った小説です。

 「高円寺」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅南口から東へ、JR中央線の線路沿いに進み、環七の歩道橋を渡って南東方向に進路を取り、住宅街の中に入ったところに所在します。「中野」駅から徒歩13分で、JR中央線の線路沿いに西に歩き、続いて南西方向に進路をとることになります。

 私は学生時代に同じ高円寺南5丁目のアパートに就職したての兄とともに住み、もっぱら「中野」駅を利用していました。JR中央線を走る電車の音を聞きながら線路沿いに歩いて往来した記憶が今でも鮮明です。あたりは
静かな住宅街で、これといった特徴がないと言えばないのですが、だからこそ離れがたい場所であり、私は大学1年生(1983年)から就職して関西勤務(1987年)となるまで4年余り、親元を離れて初めて東京暮らしをした思い出のエリアです。

 本マンションの周辺には、スーパーマーケットの「スーパーオオゼキ東高円寺店」や「まいばすけっと中野3丁目店」や「オーケーディスカウントスーパーマーケット高円寺店」、コンビニの「ローソンストア100高円寺北店」や「デイリーヤマザキ高円寺環七通り店」、飲食店の「やよい軒高円寺店」、ドラッグストアの「サンドラッグ高円寺店」、レンタルショップ店の「TSUTAYA JR中野駅前店」などがありますので
毎日のお買い物等にも便利な立地です。

 また、明治大学中野キャンパスに徒歩7分、帝京平成大学中野キャンパスに徒歩12分と、
賃貸需要には事欠きません。再開発エリアに平成24年にできた中野四季の森公園には徒歩8分と、休日の散策にぴったりです。

 本マンションの1階のエントランスにはオートロックシステムを採用したほか、敷地内ゴミ置き場やインターネット接続設備などを設け、駐輪場も完備しています。タイル貼りの外観で、構造は鉄筋コンクリート造となっており防音・耐震・耐火性が優れた造りの建物です。管理もしっかりしておりきれいに保たれたマンションです。

 対象住戸は
地上3階建てRC建物の1階に所在する専有面積16.26平米の1Rです。本マンションは全戸南向きで、対象物件も南向きとなります。玄関から入るとすぐ左手がキッチン、右手が3点ユニットバスと、よくあるタイプの賃貸用住戸です。収納は玄関サイドのみにあり、入居者各人で収納家具等を用意する必要があります。

 販売価格は900万円、坪単価183万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では762万円〜864万円、『マンションマーケット』では833万円〜925万円、『イエシル』では801万円、『ふじたろう』では1,035万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は882万円、坪単価179万円となり、販売価格は2.0%割高との試算結果ですから、ほぼ相場通りの価格水準といっていいでしょう。一方、現在の賃料水準は1階住戸で管理費込5.6万円〜6.2万円程度で、表面利回りは約7.9%、実質利回りは約5.9%が見込めます。築25年マンションですので、こちらも標準的な利回りと考えられます。

 賃貸付けとしては1階住戸であること、間取りが他物件との差別化が図られず、水回りが3点ユニットであることなどが気になります。しかし、「中野」駅・「高円寺」駅両駅利用という
学生・若者向きの立地ですし、建物は鉄骨造ではなくRC造、巡回管理も月・火・木・金の各1時間としっかりしていますので、安心して持てる資産と言えます。

 私が関西に赴任するために高円寺南5丁目のアパートを出たのが1987年でした。アパートを出るときに同居の兄から「よくがんばったな」と言われ、「自分は何かがんばったのかな」と思いつつ兄と別れたのを思い出します。それから4年後に本マンションは誕生、時は不動産バブル真っ最中でしたので、価格はおそらく2,500万円を下らなかったのではないでしょうか。そして本マンション誕生から既に四半世紀経ち、時の流れの早さを感じます。

 種別:中古マンション
 名称:セルベコート高円寺
 価格:900万円 (税込)
 所在:杉並区高円寺南5丁目
 交通:「高円寺」駅徒歩9分
 面積:専有16.26平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セルベコート高円寺 

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| 中古マンション 杉並区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
新築マンション市況じわじわ回復?−新価格に慣れ相対的な割安物件に注目
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★ 3月16日付ロイターによれば、民間の不動産経済研究所が同日発表したマンション市場動向によると、2月の首都圏マンション発売戸数は前年比13.9%減の2,237戸となりました。3カ月連続で減少しました。

 首都圏のマンション
契約率は72.9%と、好不調の分かれ目とされる70%を3カ月ぶりに上回りました。

 1戸当たりの価格は前年比1.4%上昇し、5,773万円でした。マンション販売在庫数は前月末比221戸減少し、6,119戸となりました。

 一方、
3月の発売戸数については4,500戸と見込んでいます。

 以上がロイターの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所の『首都圏のマンション市場動向−2016年2月度−』を基にしていますので、以下その内容を見ていくことにします。

 まず、2月の発売戸数は2,237戸です。
2月としては1991年以来25年ぶりの低水準ということです。ただし、2月はもともとマンション販売の少ない月であり、2014年が2,651戸、2015年が2,598戸ですから、昨年比の落ち込みは多少大きいものの、意外な数値ではないかもしれません。本年1月の発売戸数1,494戸よりは多くなっているので、3月にどれくらい伸びるかがポイントです。

 契約率は1月が58.6%と散々な結果でしたが、
2月は72.9%と持ち直してきました。2月に盛り上がったのは『ルジェンテ千代田神保町』で、46戸中43戸を即日完売、「神保町」駅徒歩3分という都心立地にもかかわらず、平均坪単価376万円台と、同じ町内で2014年販売の『シティインデックス千代田神保町』(「神保町」駅徒歩2分、平均坪単価367万円台)とそれほど変わらない価格水準が魅力でした。間取りは投資用にも使える全戸1LDKで、過熱する最近の不動産投資の流れにも乗った形です。また、高額物件では、『BLUE HARBOR TOWER みなとみらい』第3期販売22戸が順調に完売しています。

 1戸あたり価格は昨年12月を底に2か月連続の上昇となり、
中長期トレンドとしても価格上昇の波が2015年1月を底に続いています。今月は23区と千葉県は単価が下がったのですが、都下・神奈川県・埼玉県で大幅アップとなったのが影響しています(注:コメント欄の通りすがりさんのコメントにある通り、都下の単価大幅アップは『シティタワー国分寺』の70戸即日完売の影響が大きいと考えられます。通りすがりさん、どうもありがとうございます)。

 新規発売を抑えた効果なのか、2月も前月に引き続き在庫数が減少しました。現在在庫数は6,119戸で、前年同月からはまだ約1千戸多い状態です。2月のタワー物件の発売数は前年同月からは減少したものの、契約率は80.7%と、前月の契約率32.0%から大幅に回復しました。

 私は先日、久々にモデルルームを訪問してみました。行先は
『パークリュクス白金高輪』のモデルルームで、「白金高輪」駅徒歩5分で平均坪単価450万円程度、特に低層階では坪単価300万円台後半の住戸もあり、「買いを誘う価格帯」でした。モデルルームは大変盛況のようで、3月中は予約で一杯とのことでした。

 一時期心配されたマンション市況ですが、株価も落ち着きを取り戻し、根強い中古マンション人気に支えられる形で、
高騰した新価格帯の中で相対的にリーズナブルな物件に注目が集まりつつあります。ある意味、この価格水準に購入検討者の目が慣らされた結果ともいえます。

 消費税率の10%アップ凍結がマスコミ報道では取り沙汰されています。税率アップは駆け込み需要を生みやすいという意味で短期的にはプラスなのですが、来年の税率アップ後の市況を考えれば、
消費税率据え置きの方が購入検討者にとってもマンション業界にとっても好ましいとも言えます。

 マイナス金利の導入が即、新築マンション購入に結びついている状態ではないものの、これも「じわじわ」くることでしょう。総じて言えば、2月は市況の一時的な落ち込みを乗り越えて明るさが見えた結果ととらえることもできそうです。

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| 市場動向 | 20:29 | comments(2) | trackbacks(0) |
プラウド新宿中落合(新築)−由緒ある都心高台立地、目白文化村に思いを馳せる
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★ 西武新宿線「下落合」駅より徒歩6分の場所に立地する野村不動産分譲・西武建設施工・地上4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建て)、総戸数55戸の『プラウド新宿中落合』です。

 アドレスは新宿区中落合2丁目です。中落合(なかおちあい)は新宿区の北西部に位置します。町域の北部は目白通りを境に豊島区南長崎に、北東部は目白通りを境に豊島区目白に、東部は新宿区下落合に、南部は妙正寺川を境に新宿区上落合に、南西部一帯は1丁目と4丁目の間に挟み込まれるような感じで新宿区中井に、西部は妙正寺川を境に中野区上高田に、北西部は新宿区西落合に接しています。

 また、町域内を南北に山手通りが縦断し、北西部から東部にかけて新目白通りが横断しており、両道路が町域内で交差しています。町域内は主に住宅地として利用されています。1965年(昭和40年)8月1日に住居表示を実施し中落合を新設した際、下落合2丁目及び3丁目の一部を中落合2丁目としました。

 本マンションは
大同特殊工の社宅跡地に誕生します。都心5区に4%しかない第一種低層住居専用地域に位置し、古き良き武蔵野の面影を伝える自然が残された周辺環境にあって、採光条件に恵まれた南面傾斜のヒルトップとなっています。中落合周辺の高台は目白崖線の山手台地の一角を形成し、強固な地盤と水害の心配の少ない立地から、大正時代には崖線上に沿って一際大きなお屋敷が立ち並んでいました。

 大正期に造成された
「目白文化村」とその周辺には、小説家の林芙美子や画家の佐伯祐三らが暮らし、その住居はそれぞれ博物館として保存され、周囲には学習院大学や上智大学、目白大学などの緑豊かなキャンパスが広がるなど、知的な住環境も広がっています。

 2,728.42平米の敷地は
地上4階建ての低層レジデンスとして、大地への同一性(基壇部の木調タイル)と広がる空への連続性(ガラスの意匠)を兼ね備えたデザインとしました。間取りは2LDK〜3LDK、専有面積66.40平米〜138.17平米でファミリー主体のプラン及び富裕層向けプレミアムプランとし、周辺環境との調和が図られています。

 このように
由緒正しい都心の高台立地なのですが、その反面、駅からのルートは上り坂となります。傾斜地に建ちますので、1階は建築基準法上地下1階扱いで、1階住戸は半地下になるのか、日照はどうか気になるところです。「下落合」駅は駅力としてはあまり強いとは言えず、駅前のにぎやかさももう一つです。これらは、要はマイホームに何を求めるか、という点に帰着します。

 販売は5月下旬からを予定しており、価格公開もこれからです。同じく中落合2丁目物件としては、2011年販売の『クラッシィハウス新宿中落合』(「下落合」駅徒歩5分)が平均坪単価240万円台、同年販売の『ルジェンテ中落合西坂』(同駅徒歩3分)が平均坪単価254万円台、2012年発売の『ライフピア新宿中落合』(同駅徒歩4分)が平均坪単価229万円台でした。

 しかし、これらは
マンション価格高騰前の2011年〜2012年の価格水準であり、本マンションは、プラウドのブランド力も手伝って、これら2011年〜2012年分譲マンションの価格の1.5倍程度はするのではないでしょうか。久々の本格派低層レジデンスとして、マンション購入検討者の注目度も高くなっています。

公式ホームページ ⇒プラウド新宿中落合
 
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| 新築マンション 新宿区 | 23:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
日本に林立するもの−都心のタワマン、地方の木造アパート
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★ 3月上旬に故郷に戻る機会があり、3泊4日程度でゆっくりしてきました。幸い父母はまだ元気で、田舎に帰ると今でもつい甘えてしまいます。実家の広い庭が、手入れが面倒でないように、徐々に草花、木々の数が減っているのが時代の流れを感じさせました。

 今回はとるものもとりあえず帰郷したので私服を持って帰るのを忘れてしまい、父の洋服を借りてママチャリをきいこきいこ鳴らしながら、いつも行くイオンへ向かっていきました。

 するとどうでしょう、古くからの住宅地だった場所ですべて従来家屋が取り壊され、視界が急に広くなったかと思うと、そこには、
同じような形をした2階建て新築木造アパートがあっちにもこっちにも林立しているではありませんか。

「おお…」

 私は思わず息を呑みました。確かに1棟1棟は今風で洒落ていて、収入が少ない若夫婦であれば住みたくなるような魅力的な建物なのですが、
これだけ並ばれると異様です。しかも、その建て方から察するに同一地主が建てているわけではなく、ばらばらの土地所有者が同じハウスメーカーに勧誘されるまま、アパートを建てているとしか思えない光景です。もちろん、街からも駅からも離れたこのような「普通の住宅地」に、ただでさえ減ってきている若い世代がこぞって住むとも思えません。

「みかんじゃないんだから…」

と私は思わずつぶやきました。私は小さいころ農村部に住んでいたことがあり、昭和40年代にみかんが飛ぶように売れたため、農家がこぞってみかん栽培を始めてみかんがだぶつき価格が暴落、皆が苦しんだのを目の当たりにした記憶があります。このアパートの大量生産は、昭和40年代のみかんそのものに見えました。

 しかし、土地所有者の気持ちもわからなくもありません。
地方都市の土地は今や二束三文でもなかなか売れません。実は近くで新築戸建ての分譲が1,920万円であり、私は帰省のたびに「まだ売れてないなあ」と確認していました。今回ようやく「契約御礼!」の札が玄関ドアにかけられたのですが、私がこの分譲を発見して以来、少なくとも1年半が経過していました。

 しかし、上記は
建売業者が土地を買ってくれたのですからまだいい方です。そんな幸運に恵まれない大多数の家では、親が亡くなり不本意にも土地建物を相続した子供たちは途方に暮れたことでしょう。そこに現れるのがハウスメーカーで、「アパートなら売れない土地でも有効活用できます。現にお隣のAさんも弊社でアパートを建築し、満室経営で余裕のある暮らしをされていますよ。」と甘い言葉を耳元で囁くのです。

 実家を既に離れた子供たちにとって最も頭が痛いのは、
「親が遺してくれた不動産を管理しようがない」ということです。空き家にして放置すれば荒れ放題になって近所に多大なご迷惑がかかり、かといってお金をかけて更地にしても売れず、固定資産税は空き家で放置した時の6倍になります。つまり、残された道は「アパート経営」しかありません。その意味で、子供たちは「甘い言葉に惑わされた」からではなく、「その道しか残されていないから」アパート経営を始めるのです。

 「こんなにまわりにあるのに本当に入居してくれるのか」「いや、自分まではまだ大丈夫かも」「しかも自分のアパートのほうが満室経営のAさんアパートより新しくなるではないか」そんな自問自答を、相続した子供たちは繰り返した末、次々とアパートを建てていったのでしょう。そして、一番自分のところが新しいと思っていたアパートは、すぐにほかの新築アパートに新しさで負けていくのです。

 こうして、
昨年8月に帰省した際には見かけなかったアパート群が、突如広々とした大地に姿を現したのでした。私はこの「作らざるを得なかった」アパート群の10年後、20年後を考えて、背筋が寒くなるのを感じました。むしろ現在築古ながら知恵と工夫で安定稼働している隣地のアパートの方に安心感を覚えたくらいです。

 しかし、
首都圏に住む私たちもそのような行状と無縁ではないかもしれません。都心では「儲かるから」という理由でタワーマンションが所狭しと林立、山手線外の住環境良好な低層マンションは「絶滅の危機」にあり、首都圏は首都圏で年々異形の姿を色濃くしつつあります。これは「富める者」と「富まざる者」、「大都市」と「地方」の格差が年々拡大していることの新たな表現形態なのでしょう。

 林立する都心のタワーマンション群と地方の木造アパート群。
まほろばと言われた日本の風景は、こんなものでよかったのでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 20:00 | comments(2) | trackbacks(0) |
CURA(中古)ー渋谷区・築10年で坪210万円台の注目コーポラティブ
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★ 京王線「笹塚」駅より徒歩8分の場所に立地する2005年11月築・丸二施工・地上6階建・総戸数18戸の『CURA』です。

 アドレスは渋谷区笹塚2丁目です。笹塚(ささづか)は、渋谷区北西部の地区、武蔵野台地に位置し、中央を国道20号(甲州街道)が横断、1913年(大正2年)調布〜笹塚に京王電気軌道(現・京王線)が開業し住宅地化しました。汎称地名としての「幡ヶ谷」(幡ヶ谷地域)と言われますが、これは旧幡ヶ谷村の全域に相当し、渋谷区の現行行政地名では本町、幡ヶ谷、笹塚が含まれます。1960年(昭和35年)の町名地番変更により住居表示は笹塚1丁目から3丁目まであります。

 1573年(天正元年)〜1582年(天正10年)間に「織田信長が各分国に令して築造したのがその始め」とされ、「信長36萬を表して1里を36町と決め1里毎に道路の両側に小塚を築かせ頂上に榎樹を植栽させた」もので、1732年の文書には、「当町地名の義は始め此地に甲州路新宿追分よりの一里塚ありて之を笹塚と称せしに起れり、塚は藪にありて常に笹を生ぜしを以てなり」とされています。

 現在は
大半が住宅街で、昔からのアパートやマンションが多数あり、一人暮らしをしている若年層の住民も多く、甲州街道沿い、笹塚駅周辺は、ビルや商店などが目立ちます。「笹塚」駅南口周辺地域の商業化が目覚しく、新たに複合施設「メルクマール京王笹塚」が2015年にオープン、笹塚1丁目の東西に渡る一帯は、笹塚ショッピングモール21及び中村屋東京営業所を巻き込んだ総面積約3haにも及ぶ再開発が予定されています。

 「笹塚」駅から本物件までは徒歩8分です。同駅から北西に進路を取り、首都高速4号新宿線をくぐって住宅街の中に入ったところにあります。本物件は総戸数18戸、敷地面積877.08平米のコーポラティブハウスであり、オーナー自由設計による利便性と快適性を兼ねた間取りとなります。CURA(クーラ)はポルトガル語で「癒し」を意味するとのことです。

 本物件は、設計/株式会社ケイ・吉嶋プロジェクトパーティ、コーディネート/株式会社西洋ハウジング・有限会社ライヴ不動産企画、そして建設会社/株式会社丸二で
平成16年春から推進し、平成17年冬に竣工しました。コーポラティブハウスの長所の一つは、宣伝費をかけないこと等で費用を安く抑えることができ、もちろん自らのこだわりを住戸に十分反映させることができるということ、また、プロジェクトを居住者自身が進めていくため、しっかりしたコミュニティが当初よりできあがること、などが挙げられます。

 対象住戸は地上6階建て建物の2階に所在する専有面積72.01平米の2LDKです。センターインの玄関で、左手に進むと20.2帖のLDKとなります。キッチンはアイランド形式で個性を活かし、LDKに隣接する4.4帖の洋室はあえて中洋室タイプとして、リビングの開放感を優先させています。間口は必ずしも大きくないのですが、西側にも窓がある角部屋で通風良好です。

 玄関から右手に進むと主寝室となる6.8帖の洋室があり、こちらにもバルコニーがつく
両面バルコニータイプ、したがって3面開放タイプとなります。洗面所・浴室も玄関左手に配置し、浴室にも窓が付いています。収納はキッチン、玄関等随所にあり、バルコニーにはウッドデッキを敷設しています。

 販売価格は4,580万円、坪単価210万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションマーケット』では3,941万円〜4,351万円『イエシル』では4,967万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,557万円、坪単価209万円となり、販売価格は0.5%割高との試算結果ですので、ほぼ相場通りの価格水準と言って差し支えないでしょう。
 
 コーポラティブの長所の一つは上記に挙げた通り、
ローコストにあります。一方で当初購入者の好みが強く出るということで、汎用性が低くなるのが短所ではありますが、その点許容しうるならば通常の分譲マンションより割安な価格設定で、人気の好立地にも住むことができます。

 本物件などはその典型例ということができ、今の相場下で
築10年ちょっとのマンションタイプ住戸がこの価格帯で出ることは珍しいと言えます。早期に成約に至ることが十分予想できる物件です。

 種別:中古マンション
 名称:CURA
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:渋谷区笹塚2丁目
 交通:「笹塚」駅徒歩8分
 面積:専有72.01平米

詳細はこちら(ノムコムより)
CURA

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| 中古コーポラティブハウス 渋谷区 | 21:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
「儲かるマンションはこれだ!」のその後−期待を裏切る意外な教訓
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★ 一般的に、世の中の記事は「書きっぱなし」が多くて、その後のフォローがされないのが通例です。私のブログもそのような類ではないかと反省していますが、2013年1月31日の本ブログ『儲かるマンションはこれだ!−アベノミクスに勝ち抜く物件を探る』「儲かるマンションの7法則」により抽出して掲げたマンションは、本当に儲かっているのか、検証してみたいと思います。

 もちろん、今は相場が上向きで、都心マンションはだいたい「儲かって」いるのですが、
標準上昇率からみてどうか、という観点から見てみます。これには国土交通省が発表している不動産価格指数(住宅)を用いることとします。最新数値が2015年11月現在で民間事業者の発表値より遅れるのが難点ですが、正確性では最も信頼がありますし、価格が高止まりしている現在は、昨年11月とほぼ変わらないのではないか、と思われるからです(ただ、価格高原状態の新築マンションとの比較から、中古マンションは直近でも依然価格が上昇傾向にはあります)。

 さて、3年前に抽出した「儲かるマンション」は、次の5つです。割安度は、当時の新築マンション市場における評価です。


クロスエアタワー(駅徒歩5分、689戸、42階建、相場通り)
ルミナリータワー池袋(駅徒歩4分、219戸、30階建、7%程度割安)
パークタワー滝野川(駅徒歩3分、245戸、2%程度割安)
ザ・グランアルト錦糸町(駅徒歩4分、279戸、相場通り)
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST(駅徒歩5分、612戸、1%程度割安)


 それでは、それぞれのマンションの分譲時坪単価と現在の中古市場の坪単価を比較して上昇率を出し、各マンションの販売開始時から現時点までの国土交通省算出の不動産価格指数(南関東・マンション)の上昇率を並べてみます。中古市場の坪単価は、『マンションナビ』『マンションマーケット』『ふじたろう』『イエシル』『Home's不動産アーカイブス』のそれぞれの自動査定の平均値とします。

                 分譲坪単価 中古坪単価 上昇率 指数上昇率 
クロスエアタワー          320万円  420万円  31.3%  17.8%
ルミナリータワー池袋        268万円  308万円  14.9%  18.4%
パークタワー滝野川         238万円  259万円   8.8%  21.5%
ザ・グランアルト錦糸町       255万円  276万円   8.2%  18.3%
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST 369万円  335万円  ▲9.2%  19.1%


 私にとっては、意外な結果が出ました。これらのマンションは上記の7法則(環七〜荒川の内側、徒歩10分以内、200戸超など)を概ねクリアした物件を選んだつもりでしたが、『クロスエアタワー』以外は標準のマンション価格上昇率に負けています。中でも『ルミナリータワー池袋』はイチ押しだったのに、中古市場での価格上昇率はそれほどでもない、という結果です。

 このことからいかなる教訓が導き出せるのか迷うところですが、株式でも
「割安と判断される株はいつまで待っても上がらない」という経験則があるように、「たとえその時割高に見えるとしても、港区・目黒区・渋谷区のような人気のある一等地の物件の方が、結局値上がり幅が大きい」ということかもしれません。

 割安なマンションを購入する、ということは、株式投資で言う
「逆張りを狙う」ということのようです。この目論見が見事当たった時の満足感はとても大きいのですが、そのまま上がらないリスクも高く、「順張り」をした方が楽に値幅をとれることが多い(購入価格があまりに高すぎる場合はあてはまりませんが)のです。「お宝物件の掘り起こし」は言うほどやさしくないな、というのが今回検証してみた実感です。

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| ノウハウ・経験談 | 07:10 | comments(6) | trackbacks(0) |