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グランド・ガーラ白金高輪(新築)−ライバル一段落で注目度高まる投資用物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ南北線、都営三田線「白金高輪」駅より徒歩4分、同線「白金台」駅より徒歩8分、都営浅草線、京浜急行本線「泉岳寺」駅より徒歩12分の場所に立地するエフ・ジェー・ネクスト分譲・フジタ施工・地上12階建・総戸数115戸の『グランド・ガーラ白金高輪』です。

 アドレスは港区高輪1丁目です。高輪の地名は、戦国時代の軍記物語の中に「高縄原」として書かれていることに由来します。高縄とは高縄手道の略語であり、高台にあるまっすぐな道を意味し、丘陵の中心部を南北に走る二本榎通りが、あたかも高いところに張った縄のようであったからと伝えられています。

 江戸時代には諸藩の下屋敷が多く置かれ、また、「廿六夜待ち」の月の名所として人気を集めました。明治時代以降に皇族や高官・財界人の邸宅が立ち並ぶ地となり、今でも山手線内の高級住宅街の一つとして知られていますが、邸宅のうち多くはすでにホテルや公共施設に変わり失われてしまいました。

 泉岳寺をはじめとして由緒ある寺社が多く点在し、都心にありながら緑地に富んだ閑静な住宅街になっています。また、坂の多い地形で、全体に南北に長い丘陵地の形をしています。


 「白金高輪」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅1番出口を出て、そのまま桜田通りを南に進むシンプルなルートです。道は緩やかな上り坂となり、また、交通音・排気ガスの影響はあるものと思われます。幹線道路沿いなのでやや殺風景な道のりではあります。

 一方、「白金高輪」駅のみならず
「白金台」駅にも徒歩8分というロケーションは魅力十分です。都営浅草線や京急本線という、経路の違った鉄道路線を「泉岳寺」駅より利用可能であることもメリットの一つでしょう。

 明治学院大学白金キャンパスが桜田通りをはさんで向こう側にあり(徒歩3分)、東海大学高輪キャンパスにも徒歩4分と、お子様がこれらの大学に通われる場合にはもちろん、そうでなくとも
賃貸需要という意味では秀でています。スーパーはさらに道を上りますが、リンコスが徒歩6分、ファミリーマートは徒歩3分のところにあります。

 外観には五色のタイルを用いていますが、
ブラック主体でスタイリッシュかつシャープな印象を残します。エントランスには天然御影石を採用、エントランスホールにはシンボルとなるパネルを設置しました。ソフトサービスとしては電話によるガーラコンシェルジュサービスが目を引きます。専用部では、省エネエアコンを標準装備、二重床・二重天井構造で構造面もしっかりしています。

 本年2月より分譲を開始し、現在
35戸を先着順販売中です。その内容は、間取り1K、2LDK、専有面積20.43平米〜55.85平米に対し販売価格3,130万円〜7,050万円、坪単価417万円〜506万円程度です。平均坪単価は484万円台であり、現在分譲中の『パークリュクス白金高輪』(「白金高輪」駅徒歩5分)の平均坪単価442万円台と比較して9.5%程度割高になっています。

 「白金台」駅にも徒歩8分で利用可能という意味では、
本マンションの方が立地がよいようにも思えますが、『パークリュクス白金高輪』はより大規模でブランド力もあるため、価値的には甲乙つけがたいものがあるのでしょう。そうなると、価格の安い『パークリュクス白金高輪』に人気が集中したわけですが、その販売がひと段落したため、再び『グランド・ガーラ白金高輪』への注目度が高まっています。

公式ホームページ ⇒グランド・ガーラ白金高輪

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| 新築マンション 港区 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
大人気の『パークリュクス白金高輪』は投資対象として適格性があるのか
JUGEMテーマ:マンション

★ 最近、港区新築マンションで久々に盛り上がったのが『パークリュクス白金高輪』です。売主が三井不動産レジデンシャルという最大手一流デベロッパーで、「パークリュクス」シリーズ最大規模、港区アドレスで「白金高輪」駅徒歩5分という、どこをとっても条件として非の打ちどころがありません

 しかも、専有面積23平米台ではありますが、2,800万円台からこのマンションが購入できました。三井不動産レジデンシャルとお付き合いのある土地所有者が相対取引で売買したこともあり、土地値が抑えられたことが背景にあります。平均坪単価は442万円台と最近の相場からは格安ととらえられ、購入申込みが多数に及び、総戸数161戸(事業協力者住戸を含む)もありながら第1期で10戸を残して売りに出し、先着順住戸を2戸残して全て成約と、完璧に近い第1期販売を成し遂げました。

 一方、「パークリュクス」シリーズですので、かなりの住戸が投資用を意識して作られ、販売されています。
果たして本マンションが投資用として成り立つのかどうか、具体的に検証してみることにしました。前提として、賃貸付けには全く困らない場所でしょうから、計算を単純化するために空室率は0%(あり得ませんが)としてみます。

 本マンションの中で最も表面利回りが高いのは2階住戸の1K、
専有面積25.50平米に対し販売価格3,048万円(坪単価395万円)で、想定月額賃料が125,000円ですので表面利回り4.92%です。ここから毎月の管理費+修繕積立金15,960円を引き(実質利回り4.29%)、さらに賃貸管理手数料(安いところもありますが、標準的には賃料の5%+消費税)月額6,750円を引くと、毎月の手残りが102,290円となります。

 ここで投資用ローンをフルで借りたとします。仮に
金利1.775%、融資期間30年で全額融資を受けた場合には、毎月の返済額は109,261円となり、月6,971円の赤字となります。これに毎年の固定資産税・都市計画税が10万円ほどかかるとすれば、毎年約18.4万円、月にして約1.5万円の持ち出しをしなければなりません。

 もちろん当初に自己資金を入れれば赤字は解消します。例えばセオリーとして、
物件価格の30%を自己資金とすると、ローンの毎月支払額は76,497円となり、毎月25,793円のプラス、固定資産税・都市計画税を徴収された後の手残りは年額約21万円となります。しかし、当初の自己資金は914万円入れていますので、この自己資金を回収するだけで43年超かかります。

 もっとも、想定家賃125,000円は固めの数字で、ノーブランドの賃貸マンションを含めての相場ですから、
実際にはこれより1〜2万円家賃が高いことも十分期待され、その場合にはフルローンでも何とか赤字にならなくても済むかもしれません。ただ、家賃は通常年に1%ずつ落ちていくともされており、これはブランドマンションでも抗えませんので、いつかは赤字転落とならざるを得ないことでしょう。

 さて、毎月の家賃収入(インカムゲイン)に期待ができないとすれば、
最終的な売却収入(キャピタルゲイン)が当てにされていると考えられます。つまり、毎月のローン返済のほとんどを家賃収入で賄っていけば、それだけ残債が減っていき、売却した時の手残りが期待できる、ということです。

 例えばフルローンを組んだ場合の残債の年数変化は、5年後2,646万円、10年後2,206万円、15年後1,726万円、20年後1,201万円、25年後627万円、30年後ゼロとなります。東京カンテイによれば、
平均築年数19.5年の「白金高輪」駅最寄りの中古マンションの売り希望価格の平均坪単価は345万円となっています。

 これはファミリータイプの価格水準であり、投資用物件は需要が限定されるためにこれより価格が落ちるとされていますが、一方では三井不動産レジデンシャル物件のブランド力があるため、プラマイゼロでイーブンとしてよいでしょう。また、これはあくまで売主の希望価格ですから、実際の
成約価格はここより6%落ちると仮定し、坪単価324万円と考えます。

 この場合の対象物件の売却価格は2,499万円で、残債は上記の通り1,201万円ですから、ローン残債全額を支払った後、1,298万円が手元に残ります。ただ、対象物件の購入初期費用が約150万円、毎年の赤字分が20年で約450万円、売却費用が売却価格の4%として約100万円、これらを控除した残りから長期譲渡所得の税額2割(約120万円)を引いて、ようやく
キャピタルゲイン478万円を手にすることができます(正確には毎年赤字分は各年の確定申告で処理し、減価償却計算もあるのですが、煩瑣ですのでここでは単純化しています)。

 上記のシミュレーションは、20年もの間、空室率0%、賃料が100%維持され、変動金利も今の低金利のままで、内装に全く手をかけず、管理費・修繕積立金の改定もなく、ごく順調に賃貸業が営まれ、現在の好調な相場が維持された場合に達成できるものです。つまり、
本マンションの中で最も好条件の住戸でも、20年もの間、毎月赤字を出し続けながら苦労して、ひやひやしながらも結果的に順調にいって手に入れられる額が478万円(1月当たり約2.0万円)であることを、レバレッジを効かせる不動産投資としてどう考えるか、ということです。もちろん、不動産価格が今より高騰していくことも可能性としては十分あり、その際にはキャピタルゲインが数千万円に及ぶことも考えられます。

 一方、東京カンテイによれば、
2年前の「白金高輪」駅最寄りの中古マンションの売り希望価格の平均坪単価は288万円でしたので、この水準に戻るだけでキャピタルゲインは150万円に減り、将来さらに1割下落して平均坪単価が260万円となればキャピタルゲインは逆に16万円の赤字となってしまいます。

 もちろん、そんなことを恐れていては投資はできない、そんなに落ちるはずもない、と判断することもできます。いずれにせよ、最も立地が良く、かつ、価格もリーズナブルと思われる
『パークリュクス白金高輪』でさえ、投資対象として適格性があるかどうか頭を悩まさなければならないのが、不動産市場の現状であるということでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 21:31 | comments(4) | trackbacks(0) |
エクセレント蒲田(中古)−安定した収益が期待できる利便性○物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 京急本線「梅屋敷」駅より徒歩5分、同線「京急蒲田」駅より徒歩10分の場所に立地する1989年12月築・地上5階建・総戸数35戸の『エクセレント蒲田』です。

 アドレスは大田区東蒲田1丁目です。東蒲田は、大田区の南東部に位置し、北部は大森中に、東部は北糀谷に、南部は呑川を境に南蒲田・西糀谷に、西部は第一京浜を境に蒲田に接しています。主に住宅地として利用されています。

 「梅屋敷」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅東側を出て、駅前交差点を通過、すき家とファミリーマートのある三叉路を南下していった場所に立地します。「京急蒲田」駅からは徒歩10分で、同駅を出て第一京浜を北東方向に歩き、大田区総合体育館の角を右折してしばらく歩いた右手に所在します。

 面積643.55平米の敷地は北側接道で、上記の大田区総合体育館は弓道場や大小合わせて4つの体育館があります。このほか、ツルハドラッグや東蒲小学校、大森東四郵便局、地域の交流の場である大森西図書館が近隣に所在するなど、利便性に優れています。

 清潔感のある明るい佇まいのホワイトタイル貼りの外観で、
エレベーター、防犯カメラ、24時間セキュリティ、耐震構造、24時間ゴミ出し可と充実しています。管理形態は全部委託の巡回方式となっています。きれいに保たれた敷地内からも管理の良さが感じられます。
 
 間取りはワンルーム〜1K、専有面積は14.30平米〜17.10平米でシングル向けです。西向きをメインとした各住戸のバルコニーは、クリアパネル仕様となっていて自然の光と風が感じられる空間を実現しています。1階にはコインランドリーが設置されています。

 各住戸の玄関には下足入れが設けられ、収納スペースもあり限られた居住空間を効率よく使えるように工夫が見られます。浴室は
3点ユニットバスタイプでコンパクトにまとめられていて、キッチンも家事動線に配慮して配置されています。室内は柱の出にくい構造で、すっきりとした住空間を演出しています。

 対象住戸は地上5階建て建物の4階に所在する専有面積16.2平米の1K、バルコニーは西向きとなります。玄関を入ると右手にキッチン、左手に3点ユニットバスがあり、廊下を直進すると洋室となる典型的な1Kタイプ、間口の広さが比較的広いのが利点です。なお、洗濯機置場を後付けしたのは良いのですが、冷蔵庫置場が見当たらないのが気になります。また、バルコニーからの眺望は、目の前の建物で遮られており、これもあって採光を確保するため、上記のクリアパネル仕様となっているのでしょう。
 
 販売価格は850万円、坪単価173万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では699万円〜800万円、『イエシル』では686万円、『マンションマーケット』では729万円〜800万円、『ふじたろう』では606万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では729万円〜913万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は726万円、坪単価148万円となり、販売価格は17%割高との試算結果です。なお、本物件は集金代行契約条件付きのオーナーチェンジ物件ですが、現在月額5.8万円で賃貸中であり、表面利回り8.18%、実質利回り6.6%です。

 もし
利率3.0%、融資期間25年でフルローンを組んだ場合、毎月返済40,307円、管理費+修繕積立金が月額11,470円ですので、手残りが6,223円となります。この手残り額を多いとみるか、少ないとみるかは、各々の投資スタンスによることとなるでしょう。

 築後27年物件としてはもう少し利回りが欲しいところですが、物件の
利便性は良く、安定した不動産投資が期待できそうです。

 種別:中古マンション
 名称:エクセレント蒲田
 価格:850万円 (税込)
 所在:大田区東蒲田1丁目
 交通:「梅屋敷」駅徒歩5分
 面積:専有面積16.2平米

詳細はこちら(ノムコムより)
エクセレント蒲田

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| 中古マンション 大田区 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
いつまで経っても売れない都心・城南不動産−1千万円の値下げ続出
JUGEMテーマ:マンション

 「いい土地だなあ」

 その土地を見たとき、私は一瞬で惚れ込んでしまいました。人気の東急線の人気の駅からわずか徒歩○分の整形地、商店街も近く、例えばここでアパートなど建てたら鉄板で、賃貸付けの苦労など皆無と思われる立地です。

「どうです?実は本日、契約予定だったのですが、たまたま買主さんの都合で流れてしまいました。ちょうど300万円下げたところだったので、問い合わせが殺到しています。
今がチャンスです!もう明日にはなくなっているかもしれません!
「うう…」

 私は
全財産を投げ打ってこの土地を買いたい、と心底思いました。しかし、家庭を守り、家族を養わなければならないこの身、1億円近いこの土地を買ったのでは、明日から家族もろとも路頭に迷うやにしれません。私はかすれた声で喉から絞り出すように返事をしました。

「いい土地なのはわかっているのですが…買、買えません…」

 未練たっぷりの私は、それからもネットでこの土地がいつなくなるか、冷や冷やしながら見ていました。


「あ、今週は残っていた。でも来週にはもうないな…」

 そう思いながらずっとネットで見ていたのですが、意外にもいつ見てもその物件は「絶賛売り出し中」のままでした。

「?あっ???」

 それから1か月、何とすぐなくなると思っていたこの土地が
300万円更に値下げしていました。

「こんなに値下げするとは…でもこれでなくなっちゃうな。買える人は超ラッキー」

 私はこの土地と
遂に最後のお別れをするときがきたと感じました。しかし、それから毎日ネットから消える日を恐れながら見ていたのですが、嬉しいことに(?)いつまでも残ってくれているのです。そして、さらに1か月が経過して遂に、

「ええーーーっ!」

 その同じ土地があるサイトでさらに、
こっそり400万円更に値下げしているのを先週発見したのです。そのサイトの勇み足なのかもしれませんが、これは「問い合わせればその額は下げる」ことの証でもあります。当初の売り出し価格からすれば何と1千万円も価格を下げて、それでも売れていないのでした。

「これは、私の眼が節穴だったのかな」

 しかし、
誰が見てもほしがる立派な立地条件で、価格設定もフェアに感じました。実は、他にも目をつけていた好条件の土地が都心・城南で2つあり、これらも約2か月間、ずっとフォローしていたのですが、何と2つとも売れずにいまだに残っています。そして、両方ともこの2か月間でやはり結果的に1千万円値下げをし、それでも売れていないのです。

 同様の状況が中古マンション市場でも起こっています。私は都心・城南の人気駅の駅近中古マンションを毎日のようにフォローしていますが、こちらも「不動の顔ぶれ」がずっと掲載されています。

 「今の相場からすればえらく安いな」という物件も散見され、実際にポータルサイトでシミュレーションすると割安判定が出るのですが、それでも売れていません。これらの中古マンションの履歴を探ると、ここ半年間で数回の値下げを決行して今に至っている様子が見てとれました。

「実は不動産バブルって、とっくに崩壊してる?」

 気づいていないのは、少し前と同じ感覚で高値で売りに出しているオーナーだけなのかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:45 | comments(4) | trackbacks(0) |
グランドメゾン表参道(新築)−表参道ブランド、坪430万円台からの魅力的な価格帯
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅より徒歩8分 JR山手線「渋谷」駅より徒歩14分の場所に立地する積水ハウス分譲・東鉄工業施工・地上6階地下1階建・総戸数21戸の『グランドメゾン表参道』です。

 アドレスは渋谷区渋谷4丁目です。渋谷4丁目は、渋谷の東側、青山通りと首都高速3号線に囲まれたエリアを指し、その大部分を青山学院大学のキャンパスが占めています。住居表示実施前の常磐松町、八幡通1丁目、緑岡町、上通1丁目に当たり、特に常盤松町はこの地に建つ高級マンションの名前に取り入れられることがしばしばです。

 「表参道」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅B1出口から青山通りを「渋谷」駅に向かって歩き、「南青山五丁目」交差点を越えて左折、青山学院大学キャンパスを右手に見ながら南下して左手に本マンションが所在します。この地は、薩摩藩下屋敷と伊予西条藩上屋敷があった付近にあたるとのことです。

 標高約29mの都心の丘に立地し、赤坂、麻布、広尾、南平台、松濤など、港区・渋谷区にかけて広がるブランドエリアのほぼ中心となるロケーションです。3路線が乗り入れる「表参道」駅最寄りで、表参道・青山エリアのブランド地として名高い垂涎の立地となります。

 それでいて街中の喧騒からは一歩奥まった
穏やかな住宅街でもあり、外観にはこれにふさわしいように、天然石の石積みと多彩な樹々を植配しています。エントランスホールには美しいデザインウォールを採用、プライバシーに配慮した内廊下設計で、都心でありながら設置率76%の駐車場も高級マンションの証です。

 専用部には、天然石のキッチン天板、通常は大規模マンションに設置されるディスポーザー、ミストサウナ、タンクレストイレ、「グローエ」社製の水栓やシャワーヘッドなど、グレード感は十分です。二重床・二重天井、Low-E複層ガラスなど、構造面ももちろんしっかりしています。

 敷地面積657.19平米の小規模マンションで、これを活かして
総戸数21戸のうち20戸を角住戸に設定、間取り1LDK〜3LDK、専有面積51平米〜150平米と、幅広い層をターゲットにしています。

 販売価格は立地からして坪700万円〜800万円程度行くのでは、という見方もありましたが、実際には
坪単価430万円〜680万円程度、平均坪単価601万円台です。標準相場をごく大まかに試算すると、488万円(表参道坪単価)×1.041(駅距離補正)×1.039(地価上昇補正)=坪単価528万円となりました。

 このように試算上は割高判定なのですが、最近のマンション価格高騰から
平均坪単価700万円超を想定していた向きには、本マンションは意外にも割安に感じられます。「この立地、この価格」であれば十分魅力的な物件で、販売スタートはややスローながら、きちんと売り切れる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン表参道

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| 新築マンション 渋谷区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
一昨年>昨年>今年、のマンション販売戸数−縮小均衡の行き着く先
JUGEMテーマ:マンション

★ 5月19日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月18日、2016年4月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 2016年4月の新規発売戸数は1,978戸です。対前年同月(2,286戸)比13.5%減、対前月(2,693戸)比26.6%減となります。地域別発売戸数は東京都区部872戸、都下182戸、神奈川県438戸、埼玉県202戸、千葉県284戸で、東京都のシェアは53.3%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,313戸で、
月間契約率は66.4%、前月の67.6%に比べて1.2ポイントダウン、前年同月の75.5%に比べて9.1ポイントダウンとなりました。地域別契約率は都区部71.9%、都下42.9%、神奈川県68.9%、埼玉県67.8%、千葉県59.5%です。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,751万円、82.6万円です。2016年3月は5,638万円、80.2万円でしたので、前月比総額では113万円(2.0%)のアップ、平米単価は2.4万円(3.0%)アップしています。


 即日完売は20戸(全体の1.0%)で、フラット35登録物件戸数は1,862戸(同94.1%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。上記記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2016年4月度−』に依っていますので、以下その内容を見てみることとします。

 まず、販売戸数ですが、年度初めの4月は引越しの時期だったり、仕事が変わったりで慌ただしいこともあるせいか、マンション販売でもGW商戦の準備期間と一般には位置づけられているようで、実際の販売戸数は少ないのが常ではありますが、それでも
4月の販売戸数が2,000戸を下回るのは1992年以来24年ぶりとなります。

 4月の販売戸数は一昨年が2,473戸、昨年が2,286戸、そして今年が1,978戸ですから、徐々に減少しています。これは何も4月だけの現象ではなく、
今年に入ってからは販売戸数がどの月も、「一昨年>昨年>今年」の状態が続いています。需要の減退に合わせて供給が減少している形で「縮小均衡」の様相を呈しています。

 契約率は66.4%で、今年に入って好不調の分かれ目とされる70%を超えたのは2月のみです。実は
昨年9月以降、契約率70%超えは昨年11月と本年2月の2回しかなく、70%未満が6回ですから、「もうマンション売れてまへんわ」と言ってもいい状態なのかもしれません。

 それでも「売れない状態」に見えないのは、
マンション価格が一向に下がらず、逆に上昇する動きさえあるからです。一部の都心優良立地マンションが高額にもかかわらず飛ぶように売れたりするので、「ああ、まだまだマンション販売は好調なんだな」との印象を与えています。

 縮小均衡のおかげで在庫数は減少しています。本年1月の在庫数は6,400戸を超えていましたが、毎月在庫数が減少し、本年4月では5,881戸となっています。タワー物件の販売は端境期で低調、契約率は49.7%でした。

 実は本日、モデルルームに行ってきました。私は今時にしては魅力的な価格帯だなと思っている物件なのですが、
休日昼間という最も客がいそうな時期に私以外のお客はいませんでした。かといって販売側が焦っている風もなく、販売員に大したプッシュもされず、ローンの事前審査を勧められることもなく、狐につままれた面持ちでモデルルームを後にしました。

 私を見込み客と見ていなかった、ということが最も大きな理由だとは思いますが、ひょっとすると、
販売側も物件を早く売ってしまっても次に行く物件がないので、動きがスローなのかもしれません。つまり、社員の仕事がなくならないように、この眠ったような気だるい売り方をしているのだ、と見るのは穿ち過ぎでしょうか。

 購入検討者が胸を躍らせるような大規模タワーの新規販売がほとんど見当たらない中、
このまま行くと販売担当者の人員整理も始まってしまうのではないか、と余計な心配もしてしまいます。SMAPを大々的にイメージキャラクターに登用し、豪華なマンションパビリオンがデートスポットにもなって大勢のカップルが自分たちの将来の夢を語り合った10年超前の芝浦アイランドの賑やかな販売がとても懐かしい今日この頃です。

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| 市場動向 | 22:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
世田谷砧グレイスコート(中古)−1階住戸にふさわしい間取りと設備充実
JUGEMテーマ:マンション

★ 小田急小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅より徒歩5分の場所に立地する1995年2月築・地上5階建・総戸数18戸の『世田谷砧グレイスコート』です。

 アドレスは世田谷区砧6丁目です。砧の地名は、7〜8世紀に朝廷に納める布を衣板(きぬいた)を用いてやわらかくし、艶を出したことに由来すると言い伝えられています。また、詩人北原白秋は、昭和初期に本マンションの所在する砧6丁目に居を構え、小説家武者小路実篤らと砧の名前を冠した文化人の集い「砧人会(きんじんかい)」を開きました。このように、かつては、衣板が鳴り響き、また、文人たちを魅了した砧の地は、落ち着いた住宅街として成熟してきました。

 「祖師ヶ谷大蔵」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口を出て、「プラッツ砧」を右手に見ながら左折し、住宅街の中を東へ進んでいって、水路を越えたところに所在します。道のりはフラットで、マンションや戸建て住宅がゆったりと立ち並んだ閑静な住宅街に位置しています。

 本マンションは
全住戸南向きで日当たりに恵まれています。外壁タイル貼りの建物は壁式構造で、室内に凹凸がありません。このほか、本マンションの利点の1つは小学校に近いことで、区立山野小学校に徒歩2分となっています。ただし、区立砧中学校には徒歩22分と遠くなっています。日常のお買い物は駅前の小田急OXが徒歩5分で、通勤帰りの利用が便利でしょう。

 対象住戸は地上5階建て建物の1階に所在する専有面積75.5平米の3LDKです。1階ではありますが、南・西・北の三方向角部屋で、陽当たり・通風良好です。サイドインの玄関から左に行くと、縦長の11.7帖のLDがあり、奥まった形で3.2帖のキッチンがあります。LD隣接の和室は4.5帖で押入付き、玄関正面には4.7帖の洋室があり、玄関右手には7帖の主寝室があります。

 水廻りは4.7帖洋室と和室の間に効率よく配置されています。収納は7帖寝室に付いた
大きなウォークインクローゼットがポイントです。キッチンに床下収納があったり、狭いながらも専用庭があったりなど、1階住戸の良さを感じることができます。トランクルームは月額3,000円で借りることができます。

 販売価格は4,180万円、坪単価183万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,401万円〜4,699万円、『マンションマーケット』では3,848万円〜4,250万円、『イエシル』では4,140万円、『ふじたろう』では4,540万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では4,121万円〜5,385万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,407万円、坪単価193万円となり、販売価格は5.2%割安との試算結果です。三方向角部屋、専用庭、床下収納など1階住戸にふさわしい暮らしやすい間取りで、またそれが落ち着いた砧の街の雰囲気にふさわしく、今後とも楽しみな物件といえそうです。
 
詳細はこちら(ノムコムより)
世田谷砧グレイスコート

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| 中古マンション 世田谷区 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
豊洲が人気ナンバーワン−最も安全で儲かる中古マンションの買い方とは
JUGEMテーマ:マンション

★ 野村不動産アーバンネットは先月26日、『中古マンション「人気の駅ランキング(首都圏)」〈2015年度年間ランキング〉』を発表しました。

 その順位は、次の通りです。


                  (平均価格)(平均築年)(昨年順位)
1位 豊洲   東京メトロ有楽町線  6,237万円  8.2年 5位
2位 品川   JR山手線       7,119万円 11.1年 2位
3位 恵比寿  JR山手線       7,991万円 17.1年 3位
4位 勝どき  都営大江戸線     6,009万円 10.6年 9位
5位 広尾   東京メトロ日比谷線 11,720万円 13.8年 4位
6位 麻布十番 東京メトロ南北線   9,435万円 17.4年 1位
7位 目黒   JR山手線       6,384万円 16.2年 14位
8位 白金高輪 東京メトロ南北線   6,557万円 19.3年 7位
9位 大崎   JR山手線       8,402万円  9.5年 6位
10位 武蔵小杉 東急東横線      6,177万円  9.9年 12位
 

 「豊洲」が首位で、前年5位からの大きなランクアップです。「品川」は前年同様2位、「勝どき」は前年9位から4位、「辰巳」は前年35位から17位となり、東京五輪開催にむけての再開発への注目度の高まりを反映した結果となりました。

 さらに、
「恵比寿」(3位)、「広尾」(5位)、「麻布十番」(6位)、「目黒」(7位)、「白金高輪」(8位)、「大崎」(9位)一帯のエリアは、旧来から人気のあるエリア、築年が多少古くても住みたいという方が多く、高い人気を誇っています。また、「武蔵小杉」が10位となり、3年ぶりに10位以内にランクインしました。

 「千歳船橋」(11位←24位) 「成城学園前」(22位←41位)、「千歳烏山」(26位←31位)、「経堂」(29位←50位外)といった、小田急線・京王線のファミリータイプが多く、平均価格帯5,000万円〜6,400万円の駅がランクを上げました。

 結局、「武蔵小杉」を除いては、
湾岸タワーエリアと城南エリアに人気が集中していることがわかります。一方、都心エリアは、マンション価格は高いのですが、人気はそれに追いついていません。というより、マンション価格が高すぎて検討の候補にも入らないのかもしれません。

 新しいマンションが多いエリアは、豊洲、大崎、武蔵小杉で、それぞれ再開発が進んだ地域です。逆に古いマンションが多いエリアは、恵比寿、麻布十番、目黒、白金高輪となっています。また、6〜7千万円で買えるエリアは、豊洲、勝どき、目黒、白金高輪、武蔵小杉であり、1億円内外の価格となるのは、広尾、麻布十番です。

 「人気がある」と言うのは、一般的に中古物件を売却するのに買い手が見つかりやすく、また、価格が維持されやすいという傾向があります。その意味で、上記のようなベスト10にランクインする都市を、その標準的な価格帯、築年数で購入することが、資産を持つ上で最も安全かつ効率的と言えるのではないかと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 20:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト(新築)−早期完売のイーストと同価格水準で高い人気
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★ 東急東横線・同目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩6分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩5分の場所に立地する三井不動産レジデンシャ&JX不動産分譲・竹中工務店施工・地上53階地下1階建・総戸数613戸の『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町2丁目です。小杉町(こすぎまち)には、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。特に隣接する新丸子東とともに再開発事業が顕著になっています。

 小杉町は、北は小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が小杉町3丁目が置かれ、小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。

 本マンションの立地する小杉町2丁目には昭和30年以降第一生命住宅など多くの社宅が建設され、その一部は一般へ分譲されましたが現在も多くが残っています。そして、近年まで残っていた
JX日鉱日石エネルギー社宅は2013年(平成25年)に廃止・解体され、跡地は再開発対象地域となり、本マンションの建設とあいなりました。

 先行して販売された
『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト』が平均坪単価334万円台で順調に早期完売し、すぐさま本マンションの販売と切り替わりました。コンセプトはほぼ同様ですから、販売は『イースト』の延長線上にあると言えます。

 『イースト』と『ウエスト』を比較した場合、共用施設としては『イースト』にはコンベンションセンター、フィットネス、シガールーム等が入り、『ウエスト』には保育園、茶室等が入るなどバラエティが異なりますが(相互利用ができます)、最も大きな違いをシンプルにいえば、
『イースト』の方が「武蔵小杉」駅に1分近く、『ウエスト』の方が全般に眺望に優れているという点です。

 したがって、実需層を中心に『イースト』よりも『ウエスト』という検討者もおられ、『イースト』の希望住戸が抽選で外れた後は『ウエスト』をずっと待っていたという方もいらっしゃるようです。こういったこともあるのか、
『ウエスト』の価格設定はほぼ『イースト』と同水準になっており、検討者に安心感を与えるとともに、購入意欲をかきたてています。

 これまでの再開発の中心は「武蔵小杉」駅東側の方でしたが、今後は
小杉町1・2丁目再開発など、同駅北側に移ってきます。その意味でも今後が楽しみな立地と言うことができます。

 今回の販売のコンセプトでは、武蔵小杉を
「ウォーカブル コンパクトシティ」と名付けています。なるほど、小杉エリアは本来、同駅から北西方向に広がっているのですが、再開発のおかげで同駅を中心として徒歩2〜3分圏内に多彩な商業施設が集約されており、武蔵小杉在住の私も土日の買い物は家族の用事で駅周辺をぐるぐる歩いて回っています。

 もちろんそれだけでなく、
多摩川河川敷をはじめとする自然や等々力競技場等のスポーツ施設など、歩いて行けるスポットで生活が事足ります。私が車を売る決断をしたのも、もちろん生活のためもありましたが、必然的に車に乗る機会が失われたからでもありました。

 当初はゆくゆく23区への買い替えも考えていた私ですが、今はそんな気持ちはほぼなくなりました。一方で、大学生2人のいる4人家族で3LDKに狭さを感じているところもあり、資金的にまず無理なのですが、
「ウエストに1LDKでも買えたらなあ」などと夢想しています。

 今や坪単価が400万円を超えている『シティタワー武蔵小杉』が比較対象となり、
価格の妥当性から人気を集めている『パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン』ですが、今の不動産市況が変わらなければ、今回の販売『ウエスト』も早期に完売するものと思われます。

公式ホームページ ⇒パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション売上高、収益増はピークアウト?−増税やインフレを販売促進に使う危険
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★ 帝国データバンクは5月12日、特別企画として『2015年マンションデベロッパー117社の経営実態調査』を発表しました。本日は、その調査結果をみてみたいと思います。

 まず、住友不動産、野村不動産は、マンション分譲だけでなくオフィスビル賃貸事業など他事業も多く手がけているため、総合不動産会社として本調査からは除外されています。その上で
調査対象は117社で、うち約半数に当たる58社が「東京都」を所在地としています。

 さて、この
117社の売上高合計をみると、2015年は約3兆2,260億円となりました。2012年からの推移をみると、2013年(売上高合計約3兆1,746億円、前年比約7.0%増)、2014年(同3兆4,789億円、同約9.6%増)は増加傾向にありましたが、2015年は一転して減少となりました。前年比では7.3%減の水準です。

 また、各社が計上した
税引後純損益の合計額も、2014年を直近ピークとして同様の傾向となっており、業績推移は転換期を迎えつつある様相がうかがえます。

 これを企業数で見ると、2015年の決算で増収を果たした企業は62社判明し、構成比は53.0%でした。
2014年と比べ、増収企業は21社減少、構成比は17.9ポイント減少しています。一方、2015年の減収企業は前年から21社増加し、半数近くに至りました。このことから、前述した総売上高の減少は特定企業の大幅減収によるものではなく、業界全体の傾向であることがうかがえます。

 次に
損益状況ですが、2015年に黒字計上となった企業は、114社(構成比97.4%)でした。一方、赤字計上となった企業は3社(同2.6%)でした。赤字計上した企業の推移を見ると、2013年が7社(同6.0%)で最も多く、総売上高が直近ピークとなりました 2014年は1社のみでした。2015年は減収企業が増加した一方で、赤字企業は3社(同2.6%)にとどまっており、大部分の企業が利益計上を維持していることが明らかとなりました。

 以上が帝国データバンクのプレスリリースの内容です。帝国データバンクは上記の調査結果のまとめとして、
2015年の売上高減の主な要因は、「増税前の駆け込み需要の反動減と販売価格の高騰」と分析しています。確かに、2014年は景気が上向くとともに増税前の駆け込み需要が実際に発生しましたので、この分析は大いにうなずけるところです。

 そして、帝国データバンクでは、
今後の見通しとして、「消費増税や税制優遇措置打ち切りによる駆け込み需要のタイミングで、再び上昇シナリオを描けるかどうかが注目される」としています。これも確かに的確な指摘だと考えます。

 しかし、このような分析を読むと、
マンション業界はあたかも増税を販売促進の好機ととらえているかのようです。今回の消費税率のアップは、5%⇒8%⇒10%の二段階方式ですから、「一粒で二度おいしい」状態ではあります。

 ただ、気になるのは、
2015年の売上高が2013年とほぼ同水準であり、増減収の企業数は2015年の数値が2013年の数値よりも悪くなっている点です。2014年の反動が多少あるにしても、より長期に見ればゆるやかな右肩上がりの状況が望ましいのですが、そこまでの活発さが2015年のマンション市場になかった、ということなのでしょう。

 販売価格が高騰し、
一般サラリーマンが手を出しにくくなる一方で、デベロッパーも収益を悪化させており、望みの綱が国民を苦しめながら駆け込みでマンション購入に向かわせる増税なのだとしたら、結果としてますますエンドユーザーである個人のマンション購入者を痛めつける結果にならないでしょうか。
 
 これは長期で見れば
個人のマンション購入余力を一層失わせることとなり、マンション市場をより縮小に向かわせる「魔の誘因策」に見えてしかたがありません。これを根本的に救済するためには、世の中をどんどんインフレ化させ、貨幣価値を下げさせることで見かけ上売上高を増やす必要があるかと思います。

 「何これ、まるでハイパーインフレに向かった発展途上国の施策とそっくり」

 一方ではそんな声が聞こえてきそうで、頭の痛い問題です。


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| 市場動向 | 22:05 | comments(0) | trackbacks(0) |