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ついに住宅ローン金利0.35%!−「歴史的低金利」の中で確実に言えること

JUGEMテーマ:マンション


★ 本日、仲介業者さんからいただいたメールに次のようなものがありました。

「三井住友信託銀行の金利情報です。現在、5年固定が0.35%、10年固定が0.4%、30年固定が0.8%です。固定金利でのこの水準は魅力的だと感じております。」

 ついにここまで来たか、という水準です。本年頭に日銀がマイナス金利を発表して以来、国債10年物金利は順調に(?)低下し、英国のEU離脱騒動を受けて、本日現在−0.235%と史上最低の金利レベルにまで低下しています。上記の固定金利がどのような算出の下に決められているのか、門外漢の私にはわかりませんが、これでもしっかり利ザヤが出る水準なのでしょう。

 思えば私が8年前に住宅ローンを借りたときは、10年固定で1.8%という水準でした。それでも売買契約からローン実行までの2〜3年の間に各金融機関の金利や条件をじっくり比較し、
「これ以上のベストの選択はない」と自信を持って選んだ商品でした。そして、今後は金利が上昇すると読んで、10年間はこのローンを払い続けるつもりでいたのです。

 しかし、金利はその後も上がることはなく、それどころかますます低下傾向を示し、私もこの8年間の間に借換えと金利変更を行い、
現在は0.750%の条件を得ています。「ずいぶん得したな」と喜んだのですが、実は今、三井住友信託銀行に借り換えたら、0.35%〜0.4%の金利が享受できたわけです。

 私が当初融資を受けた額は3千万円でした。この金利を上記に挙げた1.8%、0.75%、0.35%で比較すると、融資期間30年の場合、毎月支払額はそれぞれ10.8万円、9.3万円、8.8万円となり、私がもし同じマンションを今購入したとするならば、
月々の支払いは2万円も少なくてすむことになります。

 しかも10年後のローン残高は、それぞれ2,170万円、2,070万円、2,035万円となり、
月々2万円支払い額が少ないのに、ローン残高は135万円軽くなっています。また、総支払額は、それぞれ3,880万円、3,350万円、3,160万円となり、金利分の支払い額で考えれば、8年前購入では880万円のところ今は160万円で済み、その差は5.5倍にもなります。

 さらに上記の場合、住宅ローン減税額は合計で約250万円ほどは税額控除がありますので、金利0.35%の場合は
実質10年間は無金利で、逆に90万円のキャッシュバックを受けた計算になります。

 見方を変えて、月々の支払いが10.8万円とした場合、金利0.35%、融資期間30年という条件での
借入可能額は3,690万円となります。当初の物件価格が3,000万円とすると、その時と比べて23%価格が上昇したとしても支払額はほぼ変わらない計算です。

 ただし、23区物件だとこの8年間で2割超は物件価格が上昇していますから、お得感は感じられないのですが、家計としての負担感は等しいところに救いがあると言えます。

 こうしてみてくると、私がマンションを購入した8年前に比べれば、
融資環境は比較にならないくらい良くなっていると言えます。ただ、その8年前も「歴史的低金利」と騒がれて、「今が購入のチャンス!」と喧伝されていたわけですので、「本当に今度こそベスト」と言い切れないところが、住宅購入の難しさであり、面白さでもあります。

 しかし、マーケットに左右されずに
確実に言えるのは、「私たちは日々年を取っていく」ということです。これだけは融資期間においても、マンションで過ごせる時間という意味でも、「今がチャンス!」と考えてよい唯一の条件だと思います。

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| 住宅ローンその他融資 | 20:05 | comments(2) | trackbacks(0) |
イマジンテラスプロジェクト(新築)−甥と彼女に薦めた2千万円台大規模物件

JUGEMテーマ:マンション


★ JR南武線「尻手」駅より徒歩14分(サブエントランスより)、同線「矢向」駅より徒歩15分(サブエントランスより)の場所に立地する京阪電鉄不動産、総合地所、長谷工コーポレーション分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数338戸の『イマジンテラスプロジェクト』です。

 アドレスは横浜市鶴見区江ヶ崎町です。鶴見区は、横浜市の最東端に位置し、東京湾に面しています。北は川崎市の川崎区・幸区に接し、西は横浜市の港北区・神奈川区に接します。鶴見川が区内を南に蛇行して流れ、東京湾に注いでいます。

 北東部は鶴見川と多摩川に挟まれた平地(川のまち)で、北西部は下末吉台地の東端から続く丘陵地(丘のまち)となります。湾岸部は埋立地が広がり、市境は京浜運河を越えて扇島で東京湾に接しています(海のまち)。中心市街地は「鶴見」駅周辺で、横浜市の副都心に指定されています。区内北西部には自然が残り、獅子ケ谷市民の森、神奈川県立三ツ池公園などがあります。

 「鶴見」の名は、鎌倉時代から現れ、源頼朝がここで鶴を放ったことから命名されたという伝説もあります。また一説には、「ツル」は鶴とは関わりなく「水路や河川の周辺地」を意味し、「ミ」は「周り・巡り」を意味する語で、合わせて「ツルミ」は蛇行する鶴見川の地形を表すともされています。鶴見には東洋一の規模を誇った新鶴見操車場があり、これも東洋一と言われた花月園遊園地がありました。

 本マンションのキャッチフレーズは
「アドレスは横浜、アクセスは川崎」というもので、確かに江ヶ崎町は川崎市幸区小倉との間で市界を形作っています。生活圏としては「川崎」駅を中心とする川崎エリアであり、「尻手」駅から「川崎」駅まで1駅2分のアプローチの良さがセールスポイントです。

 そして、プロジェクト名となっている「イマジンテラス」ですが、「未来までつづくコミュニティを形成するための舞台」として本マンションをとらえており、何十年先のことまで「想像」していくプロジェクトだ、ということです。実際、本プロジェクトの形成に当たっては、どんなイベントやサービスを欲するかアンケートを行っており、それが実際のソフトサービスとして実現されています。

 他方、
最寄り駅までの距離が14分〜15分かかることが最大のネックです。ただ、それは後述するように値段に反映されているものであり、「川崎」駅最寄りでバス便もある(「川崎」駅西口バス11分「江ヶ崎八幡」バス停徒歩2分)もあることと考え合わせれば、「これもアリかな」と思わせるマンションとなっています。通学区が予定されている新鶴見小学校には徒歩2分、島忠ホームズ/サミットストアまで徒歩3分という生活利便性はポイントです。

 用途区域は工業地域で、
JR新鶴見信号場跡に建設され、敷地面積は12,812.38平米あります。この広い敷地を活かして、メインテラスやストア、BBQスペース、カフェ、公園等、多彩な施設を用意、植栽も豊富で、楽しいマンションライフを予感させます。

 間取りは3LDK〜4LDKのオールファミリータイプで、専有面積は68.70平米〜85.50平米です。間取りは田の字型が基本で、4LDKはそれに廊下側に1室くっつけたような間取りになります。昔から見慣れた懐かしさを感じる間取りといっていいかもしれません。

 注目すべきは販売価格で、
2,500万円台〜4,700万円台、坪単価換算で125万円〜186万円程度となり、特に低価格帯の買いやすさは特筆ものです。私はJR南武線ユーザーでもあり、「尻手」駅にも「矢向」駅にもなじみがあるだけに駅から離れていてもお得に見えてしまいます。
 
 私の甥が今度結婚することとなり、新居を2千万円台で探していたので、思わず甥と彼女に本マンションを薦めました。例えば3LDK・専有面積68.70平米の部屋が2,580万円だった場合、フルローンで借りても金利0.775%、融資期間35年で
月々の支払いが7万円と、現在甥と彼女が2人で住んでいるアパートの家賃と同額になります。

 また、これを賃貸に出すと、
相場で月額家賃14.7万円とシミュレーションでき、この場合の表面利回りは6.8%になります。管理費等は未定ですが、転勤等により貸し出しても住宅ローンを支払ったうえで月額5万円程度は手元に残りそうです。

 マンションで駅距離14分〜15分はハンデがありますが、それを十分吸収するだけの価格水準と言えます。値上がり益を追うのではなく、
「住んでよし貸してよし」の安心感・生活充実感を第一に考えるならば、十分検討に値する物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒イマジンテラスプロジェクト

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| 新築マンション 横浜市鶴見区 | 22:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
我が家もついに犬を飼います−家族とマンションを巡る気持ちの変化

JUGEMテーマ:マンション


 ついに我が家で犬を飼うことになりました。これは急に思い立ったわけではなく、我が家の長年の懸案でもありました。上の娘が幼い頃から犬が好きで、「犬が飼いたい」とずっと言っていたのですが、なかなか踏み切れずにいたものです。

 踏み切れなかった要因はいくつかあって、もちろん
犬を一度飼ったら最後まで面倒をみなければならないという責任の重さと、日々の世話がそんな長期にわたってできるだろうか、という不安感が根底にあります。これは最後まで消えることはなく、本日組み立てたケージを眺めながら「本当に大丈夫かな」とぼんやり考えているところです。毎朝の散歩だって、果たして実行可能なのでしょうか。

 しかし、逆に言うと、それ以外の懸念要因はずいぶん取り除かれてしまいました。まず、娘たちが「犬を飼いたい!」と初めに思った幼稚園時代は社宅で、ペットを飼うのはもちろん許されませんでした。今の「ペット可」の分譲マンションに住み始めたのが上の娘が小学6年生秋のことで、中学受験直前でそれどころではありませんでした。

 下の娘が年子なので、2年連続で中学受験があり、その後は犬を飼ってもよかったのですが、何せ
新築で購入したマンションがすぐにペットで傷が付いたり、汚れたりするのも躊躇の一要因でした。そうこうするうちに上の娘が大学受験体制に入って昨年大学受験、そして下の娘が今年大学受験で、ようやく長い受験期を終えることができました。

 上の娘は、小さい頃、ペットで飼ったハムスターを病気で死なせてしまったことがショックで、そのとき懸命に手当てをしてくれた獣医さんの印象が強かったのか、小学生の頃から「私は獣医になる」と言い続けていました。文系一家の我が家ですから、「そんな志望もいつか変わるだろう」と呑気に考えていたのですが、その志望のままに理系に進み、農学部がある今の大学を選ぶことになったのです。

 それだけ頑固に思い続けている上の娘はやはり「犬が飼いたい」のでした。それまでも私は「飼うなら飼ってもいいかな」と思っていたのですが、妻は「生き物を飼うのは大変なこと」とずっと否定的でした(この点、世の母親は皆一緒です)。しかし、ここにきて妻の姿勢が少し変わりました。


 「これが犬を飼う最後の機会かな、と思って」と妻は言います。上の娘も下の娘もあと少しすれば社会人になっていきます。そうなると学生時代と異なり、犬を飼って世話する、という余裕がなくなるかもしれませんし、何より家族4人でいられる時間も限られているのかもしれません。上の娘がずっと思ってきたことを家族として叶えてやれなかったとすれば、後悔が残ります。

 もう1つは、今住んでいるマンションを売却する気持ちがほとんどなくなってしまったことです。このマンションを買った当初は、「23区に住みたかった」という気持ちがどこかにあって、「次は多摩川を越えるぞ」とマンションや戸建てを物色していたのでした。しかし、考えてみればこの地の生活に不満があるわけではなく、「多摩川を越えたい」くらいの私一人の淡い思いだけでは到底住み替えに踏み切れないな、と感じるようになりました。

 また、万が一本マンションを売却することになったとしても、既に5年超住んで、
「売主様はきれいにお使いです!」と中古マンションのHPで宣伝いただけるような状態ではなく、たとえペットに汚されても構わないかな、という気分になっています。

 先月、仕事を休んで、妻と上の娘とともにブリーダーさんのところに子犬を選びに行きました。一番顔立ちの整った子犬を選んだらお値段が最も高くて懐の痛い思いもしましたが、とうとう来週、我が家に連れて帰ることになります。


「ちゃんと飼えるかなあ…」

 この子犬が順調に育ち、10年超生きて寿命を全うしてくれたら、私も妻も60歳代になり、私は仕事を退職し、娘達は社会人となり、場合によっては結婚し、このマンションを離れているかもしれません。そんな家族としての最終章を見守ってくれるこの犬を、大切に育てていきたいと思います。 

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| ノウハウ・経験談 | 22:06 | comments(2) | trackbacks(0) |
プラウド志村坂上サンクアージュ(中古)−高台かつフラットな生活利便優れる築浅物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営三田線「志村坂上」駅より徒歩4分の場所に立地する野村不動産旧分譲・長谷工コーポレイション施工・2014年3月築・地上9階建・総戸数75戸の『プラウド志村坂上サンクアージュ』です。

 アドレスは板橋区志村1丁目です。志村は板橋区の北東部に位置し、北で坂下、東で小豆沢、南で大原町、南西で前野町、西で相生町と隣接しています。町域の東北辺を国道17号(中山道)、北西辺を東京都道311号環状八号線(環八通り)、北部を都営地下鉄三田線が通じています。三田線(北行)は当町域で地下から地上に出て、西高島平方面は高架線となります。志村銀座商店街を中心とした商業地域、工場地帯、マンションなどの住宅街に分けられます。

 武蔵野台地成増台の高台と、荒川低地の沖積層の境目にあたります。区の中央部を小豆沢から赤塚にかけてほぼ東西に横断する崖線が2丁目・3丁目の町域を通り、およそ20mの急峻な高低差に多くの坂道が作られています。南部の1丁目では谷戸地形も見られ、前野町との境界、首都高速5号線の高架に向けて急な下り勾配が形成されています。

 志村の地名は、1932年東京市に編入合併されるまでこの地区を含む境域を村域としていた志村に由来しています。この村の旧称「篠村」は、篠が生い茂っていた土地に開村したことによるといわれ、鎌倉時代の歴史記録「吾妻鏡」にも登場する古い地名です。


 「志村坂上」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅A2出口から南西方向に歩き、見次公園裏交差点を右折した左手に立地します。高台にありながら同駅からはフラットなアプローチで、洪水ハザードマップ上で浸水エリアに含まれない安心な街並みです。商店街や板橋中央総合病院、小豆沢公園もほぼ同じ標高差にあり、自転車やベビーカーを伴う場合でも移動がスムースです。

 徒歩10分圏内にはスーパーマーケットが6店舗、ホームセンターが3店舗、ドラッグストアが5店舗あり、板橋区の桜の名所に指定されている見次公園には徒歩1分の近さです。なお、見次公園の園内には、都内では数少ない自然の湧水を湛える大池があり、夏場にはボート遊びも楽しめるほか、ジョギングコースやバスケットゴールも整備されています。

 対象住戸は、
地上9階建て建物の4階に所在する専有面積70.44平米の3LDKです。南東向きで日当たり良好です。典型的な田の字型住戸ですが、LDと続き間の洋室が引戸で仕切られており、開放すれば更に広々使えます。人気のカウンター付キッチンとなっており、ビルトイン食洗機も備わっています。

 白を基調としたフローリング・建具は明るく開放感があり、ウォークインクローゼット、納戸など収納は豊富です。バルコニーには散水栓を設置、オープンポーチによりプライバシーに配慮されています。浴室は1418タイプでミストサウナが付いています。ソフトクローザーによりキッチンや洗面化粧台の収納にはゆっくり閉まり音が気になりません。床暖房が装備されており、2枚のパネルの使い分けによる操作も可能です。

  
 販売価格は4,580万円、坪単価215万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,800万円〜5,102万円、『イエシル』では4,419万円、『マンションマーケット』では4,508万円、『ふじたろう』では4,411万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,572万円、坪単価215万円となり、販売価格はほぼ相場通りとの試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,370万円、坪単価205万円との記録が残っています。したがって、販売価格については、仲介手数料等を払えばほぼ売却益がなくなるレベルと言えます。

 野村不動産は2010年以降、
志村坂上エリアで4つのマンションを分譲していますが、中でも本マンションが最も新しく、かつ、駅距離も短いと言えます。生活利便施設の豊富さ、駅へのフラットアプローチなど、利点は数多くあり、派手ではないものの、堅実に暮らしたい方にお勧めのマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド志村坂上サンクアージュ
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:板橋区志村1丁目
 交通:「志村坂上」駅徒歩4分
 面積:専有面積平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド志村坂上サンクアージュ

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| 中古マンション 板橋区 | 23:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
沸点の高い状態で均衡するマンション市場−EU離脱の住民投票が引き金になるか
JUGEMテーマ:マンション

★ 6月17日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月16日、2016年5月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによれば、2016年5月の新規発売戸数は3,002戸でした。
対前年同月(3,495戸)比14.1%減、対前月(1,978戸)比51.8%増す。地域別発売戸数は東京都区部1,324戸、都下391戸、神奈川県729戸、埼玉県291戸、千葉県267戸で、東京都のシェアは57.1%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,129戸で、
月間契約率は70.9%でした。前月の66.4%に比べて4.5ポイントアップ、前年同月の71.1%に比べて0.2ポイントのダウンです。地域別契約率では、都区部75.9%、都下66.2%、神奈川県69.5%、埼玉県63.6%、千葉県64.8%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,692万円、82.3万円です。2016年4月は5,750万円、82.6万円でしたので、
前月比総額では58万円(1.0%)のダウン、平米単価は0.3万円(0.4%)ダウンしています。

 5月の地域別平均価格、1平米当り分譲単価は、東京都区部6,358万円、97.6万円、都下5,554万円、76.4万円、神奈川県5,624万円、78.5万円、埼玉県4,766万円、65.8万円、千葉県3,786万円、51.2万円です。


 即日完売は206戸(全体の6.9%)で、フラット35登録物件戸数は2,665戸(同88.8%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。上記記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2016年5月度−』によっていますので、以下その内容を見てみることとします。

 まず、販売戸数ですが、一昨年が4,300戸、昨年が3,495戸、そして今年が3,002戸で徐々に減少、今年に入ってからは販売戸数がどの月も、
「一昨年>昨年>今年」の状態が続いていますが、5月もその傾向が継続しました。引き続き需要の減退に合わせて供給が減少している形で「縮小均衡」の様相を呈しています。

 契約率は70.9%で、
3か月ぶりで好不調の分かれ目とされる70%を超えてきました。しかし、70%かつかつですから、マンションが売れていないトレンドを覆すほどの勢いは感じさせません

 最近減少傾向にあった
在庫数は再び増加に転じ、6,037戸と6千戸台に戻ってしまいました。前月末比では156戸の増加で、GWのマンション販売シーズンに合わせて出した戸数が思うほど売れなかったとも言えます。

 価格は前年同月比で、平米単価で21.2%アップしています。これは、売れ行き状況から、マンション販売が単価の高い都心部にますますシフトしていることもあるのでしょうが、それでも1年で2割アップは行き過ぎの感があります。平成20年の不動産プチバブル崩壊の際も、崩壊直前にはマンション価格が急激にアップしました。ここに同様の匂いをかぎとることもできるでしょう。

 一方で、話題の優良物件は売れています。即日完売物件で名を連ねている
『ザ・パークハウス新宿御苑』は、「新宿御苑前」駅徒歩1分の立地が羨望の的となり、平均価格13,026万円という高額マンションにもかかわらず、第1期47戸を即日完売しました。タワー物件の契約率も4月は49.7%でしたが、5月は73.9%に回復しています。

 これだけ
沸点が高い状態で均衡しているマンション市場ですから、リーマンショックのように何かが引き金となって一気に崩れ去る危うさは常にあります。当面は、24日に行われる英国のEU離脱を問う住民投票で、「固唾をのんで見守る」とはこのことかもしれません。

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| 市場動向 | 19:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE 千代田麹町 TOWER(新築)−「目をつぶってでも買え」と言いたい希少性
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ有楽町線「麹町」駅より徒歩1分JR中央本線・総武線「四ツ谷」駅より徒歩9分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩4分、同南北線「永田町」駅より徒歩8分、同銀座線・丸ノ内線「赤坂見附」駅より徒歩11分、都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩12分の場所に立地するサンヨーホームズ、エヌ・ティ・ティ都市開発、大林新星和不動産分譲・安藤・間建設施工・地上23階地下3階建・総戸数83戸の『THE 千代田麹町 TOWER』です。

 アドレスは千代田区麹町3丁目です。麹町は、従来の麹町地域の西側に位置し、新宿区(四谷)との区境にあたります。古くは糀村(こうじむら)と呼ばれたとも言われ、徳川家康の江戸城入場後に城の西側の半蔵門から西へ延びる甲州道中(甲州街道)沿いに町人町が形成されるようになり、町としてのにぎわいができました。

 町名の由来にはさまざまな説がありますが、、府中(ふちゅう)の国府(こくふ)を往来する国府街道の江戸における出入口であったため、つまりは国府路(こうじ)の町であったという説が有力です。


 「麹町」駅から本マンションまでは徒歩1分です。しかも同駅直結ですので、雨にぬれたりする心配はありません。都心駅の中でも最高ブランドの一つである「麹町」駅利用で、しかも駅直結物件ですから、普通は「ありえない立地」です。

 麹町四丁目交差点の角にあり、相互麹町第1ビルディングの跡地となります。甲州街道沿いであるために、交通音・排気ガスの影響はあるでしょう。敷地面積は606.26平米、地上23階建で総戸数83戸のペンシルタワーであるものの、
三方角地でもあり、上記の通り希少価値は相当なものがあります。

 当初の売主は「トキオ」という会社でしたが、サンヨーホームズを中心とする5社売主に変更になっています。また、当初は下層階は店舗となる計画でしたが、現在のJVではすべて共同住宅となっています。なお、施工は安藤・間組で制震構造を採用しています。建築面積が狭いためか、アウトフレーム工法とはなっていない模様です。

 標高30メートルの高台に地上23階建のフォルムで、外観の基壇部は、御影石の円柱やアルミ鋳物のデザイン格子などを設えクラシカルな趣で装う一方、中・上層階はグレーを基調としています。エントランスゲートには、外の世界との結界を果たす「光の壁」を設え、エントランスから続く共用部には繊細かつ大胆なデザインを創出し、「静謐なラグジュアリー」が追求されています。また、ラウンジに至るアプローチには、蝶をモチーフとした優美なアートワークが採用されました。


 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積41.08平米〜155.10平米と、富裕層ターゲットはもちろんですが、シングルユースからファミリーまで、幅広い間取りが用意されています。気になるのはもちろん価格水準です。情報によれば50平米台低層階で9千万円から1億超えということですので、坪単価650万円台からではないかとの予想もされています。ネット上では平均坪単価が700万円台、800万円台などと想像されていますが、上層階では坪単価1千万円超を覚悟しておいた方がよいのでしょう。

 細かな点では「もっとこうだったら」と思う点はないわけではないのですが、
すべては『「麹町」駅直結タワー』の魅力に吸収されてしまいます。私が思い起こすのは、赤羽橋交差点の角地に立つ2005年築の『サンウッド三田パークサイドタワー』(「赤羽橋」駅徒歩1分)で、今でも三田・赤羽橋エリアのランドマークであり、ベンチマーク物件ともなっています。おそらく本マンションも、規模は小さいものの、「あり得ない立地」の幹線道路交差点角地タワーとして記憶に残ることでしょう。

 分譲価格がそれほど法外でなければ、
「目をつぶってでも買え」と言いたくなる物件です。販売時期は9月上旬からを予定しており、6月中の予約席は既に満杯とのことです。完成は2年後の12月中旬、引き渡し時期は3年後の中旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒THE 千代田麹町 TOWER

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| 新築マンション 千代田区 | 22:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
実は中古マンションを安く買えるチャンス?−登録価格と成約価格の乖離拡大
JUGEMテーマ:マンション

★ 6月12日付Business Journalでは、住宅ジャーナリスト・山下和之氏の記事『マンション高騰、一般人が手の届かない水準に…築浅の中古「掘り出し物」が安く買える!』がアップされています。タイトルのうち、前段の『マンション高騰、一般人が手の届かない水準に…』は「そうだよねえ」と通り過ぎてしまいそうでしたが、後段の『築浅の中古「掘り出し物」が安く買える!』には、「なぬ?」と思わずじっくり読んでしまいました。

 その内容の概略は、以下の通りです。

『新築登録時価格が上がり始めて、中古の割安感が強まった2014年の後半には、新規登録時価格と成約価格の差がほとんどなくなりました。つまり、中古マンションを売りに出せば、ほぼ新規登録時の価格のままで売買が成立したことを意味します。市場環境は完全に売主有利の売手市場であり、買主が指し値を入れる余地はありませんでした。』

『しかし、
2015年の半ばあたりから新規登録時の価格と成約価格には大きな乖離がみられるようになってきました。2016年4月をみると、首都圏全体では新規登録時価格の平米単価が55.19万円に対して、成約価格の平米単価の平均は46.50万円です。成約価格は新規登録時価格より15.7%も低くなっています。東京都だけでみると、この乖離は13.9%に縮小しますが、それでも新築登録時価格と成約価格には1割以上のギャップがあるわけです。』

『つまり、
売主の指し値が効くようになっているのです。売手優位の売手市場から、買手が十分に値引き交渉できる買手市場に移行しているといっていいでしょう。ですから、中古マンションは売り出し価格で買ってはいけません。価格交渉を行えば物件によっては1割以上の値引きが可能になるはずです。言い値で買うのは愚の骨頂といってもいいかもしれません。』

 中古マンションの売り出し戸数が増え、市場に滞留しているのは周知の事実で、こうなると価格は自然と下がらざるを得ないのですが、これまではそれを数値的に説明してくれるものが見当たりませんでした。私としては今回初めてそれを目にしたわけですが、元のデータはレインズ(東日本不動産流通機構)の『月刊マーケットウォッチ』ですから、信頼性もごく高いものです。

 そこに掲載されているグラフを見ると、
成約価格が落ちているわけではなく、わずかながら上り調子なのですが、新規登録時価格がそれを上回る勢いで上昇しているため、乖離が大きくなっているのです。

 ではなぜ、売主が高い価格で登録しているか、というと、中古査定では、同じマンションの売買実績を最も重要視して値付けをしますので、
直近の成約事例として最も高く売れた昨年実績を基にしているからではないかと考えます。つまり、新規登録価格は、成約時の値引き分を見越して、実績価格から導き出される価格に上乗せした価格設定がなされるため、これが順調に売れていけば、登録価格は右肩上がりになる可能性が高いからです。

 もちろん、そこから市況が悪化しているとのコンセンサスがマンション市場にあれば価格引下げも提案されるわけですが、
現在はまだそのような弱気な価格をお客に示せる状況になく(それでは媒介契約がとれません)、結果として高値追及のスタンスが中古マンション市場に継続しているわけです。

 また、
最近のマンション購入は、実需よりも投資目的が多いのではないでしょうか。これらは比較的金銭的に豊かな方々の余裕資金で購入されているため、「これが売れなければ新しいマンションに移り住めない!」という切迫感がありません。売り切らなければいけない締め日がないため、価格を慌てて下げることもなく、自然と販売は長期間になり、「売れなければ賃貸でも出すか」ぐらいの鷹揚なスタンスが感じられます。

 しかし、中には上記のような切迫感をもって販売しているマンションも当然存在し、
「売れなければ困る!」と焦る方は、売れるところまで価格を引き下げざるを得なくなります。これにより、投資家筋の「売れそうになくてもあわよくば」と高値トライをする新規登録価格とのギャップが激しくなっているのではないか、と思うのです。

 こうみてくると、
中古マンション購入で安く買うコツは、そのように「売り急がなければならない」お困りの売主を見つけ出す、ということになります。悪く言えば、相手の弱みにつけ込むことになる(それでも売れて感謝されることもあります)のですが、売買が相対取引である以上、致し方ない面もあります。

 なお、特殊な事情がない限り、新規登録時で設定価格に自信をもってこれからやっていこうという時に即、指し値を入れても効かない場合がほとんどです。目当ての物件が見つかったら、
ある程度の長期スパンでじっくりと観察し、頃合いで指し値を入れる手法もあり得るでしょう。しかし、人気物件は掲載されて1〜2週間で消えていくことも多く、このあたりの駆け引きは難しいです。よく動いてくれる仲介業者さんを見つけ出し、逐次情報をもらいながら判断していくというのが、古典的ではありますが、実は最も得をする方法なのかもしれません。

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| 市場動向 | 20:18 | comments(2) | trackbacks(0) |
プラウド本郷一丁目(中古)−教育の街・本郷のきれいな築浅グレード物件
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★ 都営三田線「水道橋」駅より徒歩5分、JR中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩6分、同南北線「後楽園」駅より徒歩7分の場所に立地する野村不動産旧分譲・淺沼組施工・2012年6月築・地上13階建・総戸数47戸の『プラウド本郷一丁目』です。

 アドレスは文京区本郷1丁目です。本郷は、文京区南東部に位置する菱形の地区で中央を南北に本郷通り、東西に春日通りが走ります。中央には拠点駅である「本郷三丁目」駅があり、本郷通りが尾根となり、緩やかな台地(本郷台)になっています。南は外濠(御茶ノ水)に面し東は湯島、西は後楽に接しています。旧東京市には本郷区がありましたが、1947年に小石川区と合併して文京区になりました。

 本郷は、湯島郷の中に集落が出来た事に由来し湯島の中心地であったために湯島本郷とよばれていたのが、室町時代から戦国時代に本郷と呼ばれるようになりました。町屋として早い時期から開け、明治から昭和にかけて夏目漱石、坪内逍遥、樋口一葉、二葉亭四迷、正岡子規、宮沢賢治、川端康成、石川啄木など多くの文人が居を構えました。

 現在は日本屈指の文教地区であり、北東部には東京大学本郷キャンパスがあります。一帯に出版社・研究所その他関連施設が多く、在住する学者が多くなっています。他方、南部は秋葉原と連結し近時IT産業が興隆しているようです。


 「水道橋」駅から本マンションまでは徒歩5分す。同駅A6出口を出て東に進み、大通りを横断して登り坂基調に北に進んだ左手に立地します。「本郷三丁目」駅からは徒歩6分で、春日通りを西に歩いて真砂坂上交差点を越えて右折、南下した右手に立地します。このエリアを代表する大規模マンション『本郷パークハウス ザ・プレミアフォート』もごく近い位置に所在しています。

 買い物がやや不便との声も聞かれますが、
成城石井や無印良品が入るラクーアが徒歩6分、ドン・キホーテが徒歩3分、ローソンが徒歩3分、セブンイレブンが徒歩4分と、まずまずではないかと思います。そのほか、本郷一郵便局が徒歩4分、本郷小学校、本郷台中学校が徒歩6分となっています。

 敷地面積は975.73平米とやや狭く、そこから地上13階建ての建物が上へと延びていき、ペンシル形状ではあります。しかし都心にあって
複数路線を使える快適さは代えがたいものがあります。エントランス及びエントランスホールは高級感十分で、エントランスホールからの緑の植栽の眺めは心が癒されます。廊下は、ホテルライクな内廊下設計です。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の11階に所在する専有面積57.66平米の2LDKです。東向きバルコニーで、東・北の角部屋、高層階のため、日照・眺望良好です。玄関から入ると短い廊下を経て右手が9.5帖のLDで、カウンター付L字型キッチン4.3帖が奥に続きます。洋室はLD隣接が1室、廊下から入る洋室が1室の計2室、廊下左手が水廻りとなり、浴室は窓付きで1317サイズです。

 キッチンスペースの広さが特徴で、奥様には好評でしょう。ジーマティック社製の設備を採用し、天板には天然石を使用、ディスポーザーや食器洗浄乾燥機も装備されています。トイレはタンクレスで浴室はミストサウナ付、多重オートロックシステムでセキュリティも安心です。1階にはトランクルームがあるほか(使用が承継できます)、ウォークインクローゼットもあるなど、収納は充実しています。


 販売価格は6,880万円、坪単価394万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『イエシル』では6,346万円、『マンションマーケット』では5,374万円〜5,942万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は6,002万円、坪単価344万円となり、販売価格は14.6%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は6,130万円、坪単価351万円との記録が残っています。

 上記の通り、やや高めの価格設定のようにも見えますが、
築4年しか経過していないため内装はとてもきれいで魅了されます。ご夫婦とお子様1人の3人家族でも当面十分住める広さがあり、教育のメッカ文京区本郷で上質な暮らしが実現しそうです。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド本郷一丁目
 価格:6,880万円 (税込)
 所在:文京区本郷1丁目
 交通:「水道橋」駅徒歩5分
 面積:専有面積57.66平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド本郷一丁目

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| 中古マンション 文京区 | 22:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
空き家問題は空きマンション問題へ−日本人の新築好きが招く都市のスラム化
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★ 本日付ITmediaオンラインによれば、空き家の潜在市場規模は9兆601億円に上るという推計をリフォーム産業新聞社が6月9日、発表しました。

 2013年の住宅・土地統計調査から、居住世帯のない住宅から建築中の住宅を除いた308万7,600戸の戸建てを空き家と推定、国土交通省が2014年に実施した実態調査による空き家所有者の利用意向の割合から潜在需要戸数を算出、平均単価を掛け合わせて潜在市場規模を推定しました。


 約7割を占めるのが中古住宅としての流通(売却)で、6兆4,069億円、リフォームが1兆717億円、建て替えが9,284億円、解体・撤去が4,150億円、賃貸が2,208億円、管理委託が163億円としています。

 近年、
空き家数は増加傾向にあり、国内住宅総数の13.5%(819万戸)を占めます。人口減少に伴う世帯数の減少が進むことで、2033年の空き家率は30.4%(2,170万戸)に倍増するという予測もあります。政府は昨年、「空き家対策特別措置法」を施行し、対応に乗り出しています。

 以上がITmediaオンラインの記事の内容です。戦後、日本は住宅が不足し、
土地付きの一戸建てを所有することなど、夢のまた夢でした。ですから、昔でいえば長屋、今でいえば共同住宅という格好で、土地が少なくても効率的に人が住める住宅形態が発達してきました。

 しかし、ご承知の通り、
今や土地付き一戸建てを持て余す時代になりました。首都圏、なかんずく東京23区、さらに都心への人口流入が顕著となり、一方では日本の人口は減り続けていますので、必然的に地方の一戸建ては見捨てられていくことになります。この流れは徐々に首都圏をも浸食しており、また、23区でも少し便が悪ければたちまち空き家の波が押し寄せ、荒れてきています。

 上記記事によれば、
今から20年も経たないうちに、全国の3分の1の一戸建ては空き家になるというのです。しかし、これはオーバーな数字ではなく、私の両親が住んでいる県庁所在地でも、ご近所は空き家だらけになっています。

 上記の試算で無理があるのは、中古住宅が「流通(売却)」できる前提に立っており、それが潜在市場規模の7割を占めています。しかし、買い手としての人口が絶対的に減少していく中で、
今でさえ大半が売れない中古住宅を、どのように売却できる当てがあるのかは見えてきません

 しかし、
「空き家問題」の後に「空きマンション問題」が控えているのは確実で、「空きマンション」は外から荒れ方が見えないだけに、もっと深刻かもしれません。空き家は除却すれば済みますが、空きマンションは崩すにも相当な資金力が必要で、私たちもたまに、どうしようもなくなって幽霊屋敷のように放置されているビルやマンションを目にすることがあります。

 そのようなマンションの中には、
どんな者が潜んでいるかもわからず、治安の観点からも大きな脅威となり、皆がそのエリアを敬遠することで、街全体が荒れてゆく結果となります。都市に住む私たちがまず心がけるべきは、今自分たちが住んでいるマンションを大切にし、次世代に資産として確実に引き渡していくことでしょう。

 新築マンションを好む日本人の特性は、中古マンションを徒に増加させ、結果として都市のスラム化を招来することにならないでしょうか。人口減少とマンション増加が同時に進んでいる中で、危険水域は結構近くに来ている気がしてなりません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート赤坂檜町ザ タワー(新築)−坪1千万円・不動産バブルの象徴的存在
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★ 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅より徒歩3分、同日比谷線「六本木」駅より徒歩9分、都営地下鉄大江戸線「六本木」駅より徒歩7分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・大成建設施工・地上44階地下1階建・322戸(地権者住戸125戸含む)の『パークコート赤坂檜町ザ タワー』です。

 アドレスは港区赤坂9丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「乃木坂」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅2番出口を出て、都道413号線を赤坂方向へ歩いた右手に立地します。「六本木」駅からは徒歩7分で、同駅6番出口から外苑東通りを乃木坂方向へ歩き、東京ミッドタウンガーデンに沿う形で北上していくと本マンションに行き当たります。「六本木」駅からは途中で下り坂となる道のりです。

 本マンションの特徴は、何といっても
東京ミッドタウンに隣接する立地です。エントランスを出ると、目の前には東京ミッドタウンがあり、「東京ミッドタウンを庭のように暮らす」というフレーズがコンセプトです。タワーのデザインは世界的建築家である隈研吾で、自然との融和がテーマの、柔らかな表情のタワーとなっています。

 ちなみに、檜町は、かつてここに檜(ヒノキ)が群生していたことから名付けられた町名であり、本タワーの外観・共用部も
檜をモチーフにしたものともなっています。超都心でありながらミッドタウンガーデンや檜町公園などの緑豊かな環境に恵まれ、まさに超高級タワーマンションにふさわしい立地です。

 また、本マンションは昨年、
「坪単価1千万円マンション」として驚きをもって迎えられ、それでも好調に売れたということで、昨今の不動産バブルの頂点に立つマンションとして名を馳せました。実際には平均坪単価983万円台と記録され、平均面積89平米台に対し平均販売価格26,400万円台だったということです。

 現在は
最終1戸(キャンセル住戸)が活況に沸いた昨年の不動産市況の名残のように残っており、4001号室、間取り3LDK、専有面積150.50平米、販売価格7億1,000万円、坪単価1,560万円です。玄関から入るとすぐ34.8帖のLDがある北・西角部屋で、もちろん文句のつけようがない富裕層向け邸宅です。

 総販売戸数197戸のうちこの1戸以外はすべて売れたということですから、まさにおそるべしの状態です。ただ、若干気になるのは、
平成20年の不動産バブル崩壊の際も、三井不動産レジデンシャルとしての打ち止めは最高10億円の住戸があった『パークコート赤坂ザタワー』でした。本マンションの分譲が「歴史の繰り返し」になるのかならないのかは、今後の不動産市況次第と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒パークコート赤坂檜町ザ タワー

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| 新築マンション 港区 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(0) |