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パレ・ド・エール砧(中古)−築26年・坪147万円・2千万円台のファミリー物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 小田急小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅より徒歩15分の場所に立地するエール興産旧分譲・新建設施工・1990年1月築・地上3階建・総戸数14戸の『パレ・ド・エール砧』です。

 アドレスは世田谷区砧1丁目です。砧の地名は、7〜8世紀に朝廷に納める布を衣板(きぬいた)を用いてやわらかくし、艶を出したことに由来すると言い伝えられています。また、詩人北原白秋は、昭和初期に砧6丁目に居を構え、小説家武者小路実篤らと砧の名前を冠した文化人の集い「砧人会(きんじんかい)」を開きました。このように、かつては、衣板が鳴り響き、また、文人たちを魅了した砧の地は、落ち着いた住宅街として成熟してきました。

 「祖師谷大蔵」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅南口を出て住宅街の中を東に進み、都道426号線を渡ってさらに南東方向に歩いて、環状八号線の大きな通りに出る一歩手前に立地します。「千歳船橋」駅からも徒歩15分で、同駅を南側に出て小田急小田原線に沿って西に進み、環八通りに出て南下した右手に所在しています。

 「祖師谷大蔵」駅には
ウルトラマン商店街等があってにぎやかです。また、商店街から一歩入るとお洒落なレストランやカフェが並んでおり、散策も楽しめます。本マンションは、そのような駅前のにぎわいを通って閑静な住宅街の中にあります。第一種低層住居専用地域にありますので、居住環境にすぐれるとともに、車を使えば環八通りにすぐ出られる便利さも兼ね備えています。駅にはやや遠いですが、バス停は徒歩3分のところにあり、使い勝手がよさそうです。

 本マンションは、道路からのアプローチが長く、左右を植栽でカバーしていますので、緑の潤いの中を帰宅することができます。アプローチはライトが照らしてくれるので、夜間の帰宅も安心、入口もオートロックになっています。また、1階の共用廊下にも植え込みが多くあり、日の光が降り注ぐので、マンション敷地内というより外にいるような感覚にとらわれます。


 平成23年4月には大規模修繕工事が済んでいるなど、建物管理もしっかりした印象です。スーパーはサミットストア砧店が徒歩4分のところにあります。さらに徒歩7分のところには無印良品も入った大型店であるサミットストア砧環八通り店もあって便利です。

 対象住戸は
地上3階建て建物の2階に所在する専有面積67.24平米の3LDKです。玄関から入って直進すると10.1帖のLDがあり、その先には6帖の和室があります。キッチンは独立型で3.0帖、使いやすいL字型キッチンです。居室は玄関から左手にあってPP(パブリック・プライベート)分離がなされ、6.2帖の主寝室と4.7帖の洋室があります。

 開口部が多いのが特徴で、LDは2面開放、浴室・トイレ・キッチンにも窓が付き、洋室側にもバルコニーがある両面バルコニー型です。水廻りは中央に固められ、収納はウォークインクローゼットはないものの和室に押入れがあるなど、標準的な容量と言ってよいでしょう。

 管理費は月額20,840円、修繕積立金は月額19,160円で、月額合計40,000円ちょうどです。駐車場は専用使用権付で月額7,000円とリーズナブルです。管理組合の許可を取れば貸出しも可能という話もあり、相場が月額14,000円〜15,000円ですから、上手く貸し出せばお小遣いの一部となるかもしれません。

 販売価格は2,980万円、坪単価147万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,171万円〜3,472万円、『ふじたろう』では2,672万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,747万円〜4,649万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,397万円、坪単価167万円となり、販売価格は12.3%割安との試算結果です。現在、同タイプ・同面積の1階住戸がインテリックスによるリノベーション済で3,490万円(3,690万円から値下げ)で、3階住戸がオーナーチェンジ物件で3,180万円となっており、これらとの比較からも魅力的な価格水準と言えます。

 駅距離はネックですが、
築年数26年で坪単価150万円未満、2千万円台の世田谷区ファミリー物件はそんなにないと思われます。管理費+修繕積立金だけで月額4万円となってしまうものの、駐車場代が安いので、マイカー所有者にとって月額費用はそれほど気にならなくなります。駅距離が許容できる方にとっては、十分検討に値する物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:パレ・ド・エール砧
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:世田谷区砧1丁目
 交通:「祖師谷大蔵」駅徒歩15分
 面積:専有面積67.24平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パレ・ド・エール砧

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| 中古マンション 世田谷区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
最もマンションを買いにくいのは神奈川県!−財産的満足と精神的満足の分かれ道

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京カンテイは、『2015年新築マンション価格の年収倍率』を算出しました。これによると、新築マンション年収倍率は全国平均で7.66倍と6年連続で拡大し、1992年当時の水準を上回るまでになりました。東京都は11.30倍、神奈川県は11.70倍に拡大し、首都圏では1都3県全てで10倍の大台を突破しました。

 東京都は昨年10.60倍、神奈川県は昨年10.11倍で、10倍の大台を突破したところでしたが、
今年はさらに11倍台に乗せてきました。しかも神奈川県の倍率が東京都の倍率を追い越しています。これは、マンション価格の上昇が東京都+6.1%に対して、神奈川県+17.5%と大幅に上昇したことによるものです。

 東京都の2015年の新築マンション価格(70平米)の平均は7,086万円になっています。一般に、マンション価格には
「6千万円台の壁」があり、7千万円台になると購入する層がぐっと絞られると言われています。これに対し、神奈川県は2014年5,009万円、2015年5,886万円と依然5千万円台であり、まだ価格上昇の余地があるとも考えられます。

 同様に、新築マンション価格が4千万円台である埼玉県、千葉県も、価格上昇率がそれぞれ12.0%,、18.1%と高い伸びを示しており、
マンション価格の上昇がいよいよ東京都周辺の3県に拡大してきた様子が見てとれます。

 それでは、
新築マンション価格の年収倍率が一番低いところはどこか、というと、昨年同様、栃木県でした。本ブログでもちょうと1年前の2015年7月30日の記事『そうだ、栃木に住もう!−利便性と生活レベルを同時に上げる住まい方』で、2014年新築マンション価格の年収倍率を取り上げていますが、首都圏に近い割に年収倍率5.40倍のお得感は特筆ものだと思います。

 ちなみに、
年収倍率の低い県は、栃木県に続いて、香川県、山口県、愛媛県、岡山県となります。いずれも70平米の新築マンションが2,400万円台〜2,600万円台で購入できます。坪単価は110万円台で、実はこれくらいがマンション価格として普通だったのではないか、と私は思っています。いずれも瀬戸内海をはさんだ穏やかな県ばかりで、リタイヤして移り住んでもいいかもしれません。

 一方、
年収倍率の高い県は、神奈川県を筆頭に、東京都、京都府、千葉県、埼玉県となります。首都圏1都3県の高さは当然ながら、富裕層のセカンドハウス兼投資先になっている京都府も、普通のサラリーマンにとっては買いにくくなっています。
 
 中古マンション価格の年収倍率は、新築マンションと比べるとまだましですが、こちらも倍率は上昇の一途です。8.57倍の東京都が高倍率1位ですが、以下京都府、沖縄県、神奈川県、石川県となります。京都府、沖縄県、石川県は観光地として大変人気がある場所ばかりで、これが投資需要も含めて中古マンション価格が維持できる要因となっています。

 逆に年収倍率の低い県は、山口県、香川県、栃木県、高知県、三重県となっています。特に山口県、香川県では70平米の中古マンションが平均1,600万円台、坪単価78万円で購入できます。こちらも、住宅費にあまり費用をかけることなく、豊かに暮らすことができそうです。

 一方、同時に東京カンテイが発表した『マンションPBR2016』では、
「六本木1丁目」駅がPBR値1.56倍でトップとなりました。これは、同駅最寄りで、2006年〜2015年に1億155万円で購入した70平米マンションが、中古市場で1億5,885万円で流通しているというもので、単純に計算すれば5千万円超の売却益を得られることとなります。

 こうしてみてくると、
マンションで満足を得るには、1.無理をしてでも都心に高額マンションを購入することで多額の売却益を享受する(財産的満足)か、2。あえて低価格のマンションを購入することで生活にゆとりをもたらす(精神的満足)かの2つの道があるのではないか、と感じるのでした。

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| 市場動向 | 21:55 | comments(2) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂(新築)−全戸120平米超・2億円超のハイクラス

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩9分、東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩13分の場所に立地する三菱地所レジデンス&オープンハウス・ディベロップメント分譲・戸田建設施工・地上5階地下2階建・総戸数11戸(事業協力者住戸2戸含む)の『ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂』です。

 アドレスは港区南麻布1丁目です。南麻布は、港区西部に位置し、町名は、旧麻布区の南部であることに由来します。南麻布は、江戸時代は街外れで麻布村の主要耕作地だったほか、寺社地も多く、また大名、小名の下屋敷が置かれていました。

 南麻布は坂の多い街ですが、今に残る仙台坂、南部坂、北条坂、青木坂は、各藩の屋敷に由来します。仙台坂の名称は、かつてこの坂の南側に松平陸奥守(仙台藩伊達家)の下屋敷があったことに因みます。現状は片側1車線の対面通行の道路であり、仙台坂上は麻布一帯の台地の南端に位置して各方面に通じることから、自動車の交通量は多くなっています。

 江戸中期には、将軍家の別荘である白銀(しろかね)御殿(麻布御殿・富士見御殿とも呼ばれる)が存在しました。明治から大正時代にかけ開発が行われ、後に各国の大使館が設置されるに伴い徐々に今日の国際色豊かな都心の住宅街へと変貌を遂げていきました。仙台坂の中腹にも韓国大使館があります。


 「麻布十番」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅1番出口から麻布通りを南下し、二の橋交差点を右折して仙台坂を上ります。左手には韓国大使館があり、それを過ぎて左折した右手に本マンションが所在します。仙台坂は結構勾配があることには留意が必要です。また、最寄りの商業施設は広尾プラザで徒歩13分かかりますが、車での移動が通常の富裕層にはあまり問題にならないことでしょう。

 コンセプトは
「丘の上の白き主張」いうもので、基壇部は石積みの擁壁を立ち上げた重厚な設え、エントランスには車寄せ、加えてポーチ手前のスペースにゆとりをもたせて奥行を演出しています。さらに、シンボルツリーや中高木の豊富な緑によって、景観に四季の潤いを添えています。

 風除室からエレベーターホールは、重厚な質感の黒い石と温かみのある木を壁面に配し、エントランスホールの先には、自然石のパティオから日が差し込み、暖炉を設えたラウンジをプランニングしています。さらに、エントランスホールとラウンジには、最前線で活躍する2人のアーティストの壁面アートを設置する予定です。

 本マンション最大の特徴は、
総戸数が11戸しかなく、しかも全戸120平米超の角住戸であることです。公式HPには3タイプの3LDK(A、B1、C)が紹介されていますが、これが1階〜3階の分譲住戸9戸となり、4階・5階の2住戸は事業協力者住戸となる模様です。いずれも一辺がワイドスパンとなるゆとりある間取りで浴室は1822サイズ、洗面所はダブルボウルとなります。

 販売価格は専有面積120.75平米〜133.99平米に対し販売価格24,000万円台〜32,000万円台(1千万円単位)となり、予想坪単価670万円〜800万円程度となります。2年前分譲された港区のパークハウスが坪単価550万円程度、現在分譲中の『プラウド六本木』の平均坪単価が873万円台ですので、首肯し得る価格水準とも言えます。

 元々はオープンハウス・ディベロップメントが有していた土地ですが、そのほとんどを三菱地所レジデンスに売却した上でのプロジェクトとなった模様です。確かにこれくらいの高価格帯となると、ブランド力が売れ行きに大きく影響してきますので、これが事実なら適切な判断だったと言えるでしょう。

 ちなみに
管理費は平米単価700円強と流石の高級マンションクラス、駐車場は月額55,000円で、こちらは相場並と言えます。9月上旬から販売予定ですので、購入できる方はこのひと夏を使ってじっくり検討することになりそうです。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂

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| 新築マンション 港区 | 20:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
免震と耐震では被害の差が歴然−わずかな初期コストが守る人命と資産

JUGEMテーマ:マンション


★ 7月20日付Net IBニュースでは、『熊本地震・有識者の見解/人命だけでなく資産価値も守る免震構造』と題して、福岡大学工学部建築学科の高山峯夫教授へのインタビュー記事を掲載しています。上中下と3部に分かれた長い記事ですが、概要は次の通りです。

地震のエネルギーを耐震構造はどうやって吸収しているかというと、ある程度自分を壊すわけです。自分自身がある程度被害を受けることで、地震のエネルギーをできるだけ効率良く吸収しようとします。そのため、耐震設計の理想的な被害の受け方としては、特定の階に被害が集中しないように建物全体で地震のエネルギーを吸収することであり、そうした発想で耐震計算がなされているのが現状です。
 
 次に制震構造ですが、耐震構造は自分自身を傷つけることによってエネルギーを吸収するしかありませんが、
制震構造は自分自身を傷つけなくても、「制震ダンパー」という地震のエネルギーを吸収するものを中に入れておくことによって、少なくとも柱や梁は地震のエネルギーを吸収せずに済むという考え方です。

 これに対し、
免震構造は、地面と建物の間に絶縁する特殊な免震層をつくるのが特徴で、地面が激しく揺れたとしても、建物は緩やかにしか揺れないようにします。この免震層で地震のエネルギーをほとんど吸収し、上部構造―建物にはほとんど伝えないいう発想です。

 今回、熊本市内に免震マンションやホテルなどがありましたが、そこの住人たちは、地震発生時にはもちろん多少の揺れは感じたものの、落ち着いた後に、免震構造でない隣のマンションと比べてみると、その被害の状況は全然違っていたそうです。
耐震のマンションでは建物内がめちゃくちゃで、とても住めた状態ではない一方で、免震のマンションではまったく問題ありませんでした

 建物内部で家具や家電製品の転倒や破損が極力抑えられるのは、とても良いことです。阪神・淡路でも、今回の益城町でも、建物や家具の下敷きになって亡くなられています。


 免震構造のコストの問題がよく言われるのですが、大規模物件に免震を導入する際、そんなに値段は高くないとは思っています。得られる性能が2倍も3倍も高いわけですから、それがたった数%のコストアップで達成されるのであれば、コストパフォーマンスを考えるとむしろ安いと思います。ですが残念ながら、皆さんイニシャルコストのことしか頭にありません。ぜひとも「本当にイニシャルコストだけで性能を評価していいのか」ということを、皆さんに考えていただきたいと思っています。』

 以上がNet IBニュースの記事の概要です。
免震構造が耐震構造に比べて格段に優れているというのは、東日本大震災でも経験されていました。本ブログでも、2011年7月17日付の記事『免震はやっぱり効果があった!−豊島区における免震・非免震の揺れの違い』で取り上げているところです。

 それによれば、免震構造の本庁舎は、
「大きな船に乗っているように、建物がゆっくりと揺れた。室内にも被害はなく、地震後も仕事を続けられた」のですが、すぐ隣に建つ1954年竣工の非免震の分庁舎では、多くの職員が地震直後、危険を感じて屋外へ飛び出してしまいました。この分庁舎では壁などに亀裂が発生し、書棚から本が落ちたり、開いた引き出しの重みでキャビネットが倒れたりといった被害が相次いだということです。

 今、私が住んでいる武蔵小杉では、『パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン』を好評分譲中ですが、セールスポイントの一つが、
『武蔵小杉最大の免震ツインタワー』です。『パークシティ武蔵小杉』は、先行した「ステーションフォレストタワー」「ミッドスカイタワー」は制震構造だったのですが、東日本大震災発生後に分譲された「ザ グランドウイングタワー」以降は免震構造が採用されています。

 地震保険においても、
免震構造の建物は地震保険料の割引率が50%にもなり、単なる耐震構造(耐震等級1)の割引率10%と大きく差があります。つまり、その効果は保険料に大きく影響するほど格差があり、免震マンションの住人は「地震保険料が安くて安全な」物件に住んでいるというわけです。

 東日本大震災を経験してわかったことは、
地震による被害が、「当初の設計・建築ミスによる不備のためか」それとも「純粋に地震により生じたものなのか」非常に分かりにくいということです。前者であれば分譲したデベロッパーの責任ですが、後者であれば自己負担もありうる保険の範囲内となり、その判定を巡ってはかなり紛糾し、当事者間で疲弊し、復旧までに数年を要したケースもあったようです。

 免震構造のマンションであれば、この類の紛糾もほとんどなく、正常時への復旧も迅速だったことでしょう。上記インタビュー記事の指摘の通り、免震マンションはもっと評価され、普及が推進されて然るべきだと考えます。

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| 地震・防災 | 22:41 | comments(4) | trackbacks(0) |
シルエタワーヨコハマ(中古)−横浜駅西口・ゆとりと高品質の2002年築タワー

JUGEMテーマ:マンション


★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅より徒歩9分、JR東海道本線、同湘南新宿ライン、東急東横線「横浜」駅より徒歩10分の場所に立地する大京&相鉄不動産旧分譲・大林組施工・2002年3月築・地上26階地下1階建・総戸数166戸の『シルエタワーヨコハマ』です。

 アドレスは横浜市西区楠町です。楠町(くすのきちょう)は、 昭和7年の横浜市の町界町名地番整理事業の施行に伴い、青木町の字台町下、東軽井沢の一部から新設された町です。昭和19年4月1日の西区新設に伴い、中区から編入されました。町名は旧町名の青木町の南であることから、青木の「木」と「南」を組み合わせて「楠」という好字(こうじ)を採りました。中央を環状1号線が通り、北東側に首都高速三ツ沢線横浜駅西口ランプがあります。

 「横浜」駅から本マンションまでは徒歩9〜10分です。同駅9番出口を出て、運河に沿ってハマボールを右手に見つつ、西に向かって歩き、新田間橋交差点に至る手前の道を右折して環状1号線に出る手前の右手に本マンションが立地しています。わずかに下り坂となるルートですが、ほぼ平坦と言っていいでしょう。

 本マンションは竣工当時、地上26階建て・高さ約80メートルの
「横浜」駅西口では一番高い超高層タワーマンションでした。また、超高層タワーが林立するみなとみらい側とは異なり地盤が堅固で、直接基礎が採用されています。さらに、制震構造とすることにより地震の揺れを3分の2に制御しています。

 タワーマンションには珍しい板状型マンションのため、
約8割の住戸が南向きとなりました。外観はオフホワイトカラーを基調とし、タワー感を際立たせる縦ラインを強調しています。1フロアあたりの住戸数は4〜9戸と少なくし、各戸の独立性とプライバシーを配慮した設計となっています。

 共用施設としては、19階にラウンジ“シーウィンド”(ゲストルーム)、パーティーが楽しめるカウンター付きキッチン、トイレ、バスルーム、洗面台などの宿泊設備も整い、ラウンジにはソファが設置されています。エントランスホールは、最大高さ5mの2層吹き抜けで、天然御影石などがメインの列柱やガラスパネルを採用、2階にはシルエ・サロン、キッズルーム(集会室)、趣味の工作が楽しめるデザイン・アトリエ(クラフトルーム)や電子ピアノ・大型テレビのあるシルエ・スタジオ(AVルーム)など、総戸数166戸という規模に比して充実しています。

 駐車場は今では考えられない100%確保で、公開空地にはケヤキ、クスノキ、ユリノキといった高木も配されています。本ブログでも時々書いていますが、本マンションのような
平成14年築物件は、低廉な資材価格・安い地価を背景に、高価な素材を贅沢に使用し、共用施設の充実した物件が多いのが特徴だと思っています。

 対象住戸は、
地上26階建て建物の25階に所在する専有面積119.04平米の3LDKです。本マンション最上階となる25階・26階は、全住戸119平米〜160平米の大型1LDK+S又は3LDKで、「ペントハウス・スペシャル住戸」と称されています。本住戸も、東南・南西・北西角に位置しており、住戸をぐるりと囲むバルコニーが圧巻です。当然眺望も素晴らしく、富士山、丘の緑、横浜港の海の遠望など、迫力あるパノラマを楽しむことができます。
 
 センターインの玄関からは広さのあるホールへと続き、南側の21.4帖のLD及び6帖の和室、北側の9.7帖洋室及び7.8帖洋室、キッチンは6.7帖もあり、中央部のゆとりある洗面所と1620サイズのバスなど、一度は住んでみたいキングサイズ住戸と言えます。ただ、収納はウォークインクローゼットはありますが、住戸の広さに比べれば案外少ないように感じます。


 販売価格は9,380万円、坪単価260万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では9,683万円〜10,083万円、『イエシル』では10,099万円、『ふじたろう』では8,581万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では8,037万円〜1億423万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの自動査定の
平均は9,448万円、坪単価262万円となり、販売価格は0.7%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は7,900万円、坪単価219万円との記録が残っています。

 「横浜」駅の周りは横浜で最大規模を誇る繁華街が形成され、高島屋横浜店や横浜岡田屋モアーズ、ルミネ横浜店など商業施設が豊富に揃っています。西口は、ムービルやイアス、ラウンドワンなどレジャー施設もあり、平日も休日も多くの人々で賑わっています。とは言え、湾岸側に比べると、開発に出遅れ感がありましたが、その再開発の機運もようやく高まりつつあります。

 今後も楽しみな「横浜」駅西口側のランドマークとして、また、今でも望めないゆとりある仕様の高品質マンションとして、
これからも資産価値が維持され続けるマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シルエタワーヨコハマ
 価格:9,380万円 (税込)
 所在:横浜市西区楠町
 交通:「横浜」駅徒歩9分
 面積:専有119.04平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シルエタワーヨコハマ

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
売れ行き回復の兆しが見えないマンション市場−「神の見えざる手」の出番か

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★ 15日付suumoジャーナルによれば、不動産経済研究所は7月14日、2016年度上半期(1月〜6月)の首都圏マンション市場動向を発表しました。

 首都圏2016年上半期の新規供給戸数は1万4,454戸で、
対前年同期(1万8,018戸)比19.8%(3,564戸)の減少となりました。地区別供給戸数は東京都区部6,649戸、東京都下1,682戸、神奈川県2,947戸、埼玉県1,682戸、千葉県1,494戸です。東京都全域では8,331戸でシェアは57.6%でした。

 前年同期実績に対する地域別増減戸数および増減率は、東京都区部1,886戸(22.1%)減、都下701戸(29.4%)減、神奈川県701戸(19.2%)減、埼玉県9戸(0.5%)増、千葉県285戸(16.0%)減となっています。


 上半期の初月契約率の平均は68.4%で、前年同期の76.1%に比べて7.7ポイントのダウンです。上半期としては2009年以来7年ぶりの60%台となりました。また、上半期の総契約戸数(2015年末の継続販売戸数を含む)は1万4,755戸で、前年同期の1万9,124戸を4,369戸(22.8%)下回っています。

 上半期の即日完売戸数は781戸(発売戸数の5.4%)、フラット35登録物件は1万3,622戸(同94.2%)でした。

 以上がsuumoジャーナルの記事の内容です。この上半期の概要は、各種新聞記事で取り上げられていますので、本ブログでは、同日発表された『首都圏のマンション市場動向 −2016年6月度−』の方を取り上げてみたいと思います。

 まず、
6月の発売戸数は3,050戸で、前年同月(3,503戸)比12.9%減ですが、前月(3,002戸)比では1.6%増とわずかながら増加しました。最近は5月、6月がほぼ同じ販売戸数であることが多いので、例年同様の傾向と言えますが、やはり発売される戸数自体は減っています。

 契約率は69.6%で、わずかながら再び好不調との分かれ目とされる70%を切りました。大きな流れで見ると、2015年7月にマークした契約率83.7%を境として契約率は右肩下がりのトレンドとなってきています。

 1戸当たり価格は5,572万円、平米単価は82.3万円と、価格水準がぐんと上がった
昨年6月からはそれぞれ2.5%ダウン、0.7%ダウンとなりました。前月比では2か月連続ダウンで、この2カ月連続ダウンは昨年10月以来となります。

 販売在庫数は6,130戸、前月比93戸の増加と、最近の増加基調に歯止めがかかりません。前年同月末は在庫が4,936戸と5,000戸を切っていたのですが、現在は前年比24%増にもなっています。

 6月の話題物件としては、
『Brillia tower上野池之端』が1期1次・2次238戸を即日完売しており、前評判通りの売れ行きとなりました。

 プレスリリースを見て「おや」と思ったのは、
都区部における1K物件の売れ行きの悪さで、当該マンション自体の人気自体によるのでしょうが、発売43戸のうち約半分の22戸しか売れていません。間取り1Kと言えばほとんどが投資用物件なので、従来は個人投資家の投資熱によって、多少高くてもよく売れたタイプでした。

 こんなところにも
市場の潮目が変わりつつある証拠があるということでしょうか。しかし、だからと言って誰かが調整するでもなく(そんなことをしたら公取法違反なのでしょうが)、各デベロッパーは個々の売り上げの最大化を目指すべく、今後とも投資用物件を作り続けていくことでしょう。まさに「神の見えざる手」の出番なのかもしれません。

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| 市場動向 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド芝公園(新築)−約9割が70平米超で全戸億ションの可能性大

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★ 都営三田線「芝公園」駅より徒歩5分、同線「三田」駅より徒歩6分、JR山手線「浜松町」駅より徒歩11分、同線「田町」駅より徒歩11分の場所に立地する野村不動産分譲・木内建設施工・地上14階建・総戸数51戸の『プラウド芝公園』です。

 アドレスは港区芝2丁目です。芝は、江戸時代の初めまでは豊島郡柴村・荏原郡金杉村・荏原郡上高輪村でしたが、江戸時代に東海道の整備によって柴村は急速に発展し、柴町・芝町とも呼ばれるようになりました。またこの頃から、柴村の周辺地域も「芝」と呼ばれるようになります。明治11年には東京府には芝区が成立し、東京市の時代に引き継がれますが、戦後の昭和22年、芝区が麻布区・赤坂区と合併し、新たに港区が誕生しました。

 芝は、港区の東部に位置し、町域内にJR山手線と京浜東北線の「田町」駅、都営地下鉄浅草線と三田線の「三田」駅がある上、国道15号と日比谷通りの交差点もあり、交通の要衝となっています。「田町」駅と「三田」駅周辺を中心として商業地、飲食店街、ビジネス街として栄えており、大通りの裏には古くからの住宅街も混在しています。

 また、港区内の他の地域同様に複数の国の大使館もあるほか、教育施設や宗教施設も多いようです。なお、最近では再開発に伴い、セレスティンホテル、中央三井信託銀行本社、NECスーパータワー(NEC本社)などの大企業本社が入居する大型ビルや、カテリーナ三田やラ・トゥール芝公園などの高級高層マンションも増えています。


 「芝公園」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅A1出口から南下し、住友芝公園ビルの角を左に曲がり突き当たりを右に曲がって、さらに右折した左手に位置します。「三田」駅からも徒歩6分で、こちらは北上する格好となり案す。「浜松町」駅、「田町」駅も徒歩で十分行ける距離で、都営三田線以外にもJR線が使用できるのはメリットと言えます。

 「田町」駅利用のマンションとしては、芝浦アドレスの湾岸タワーマンションが代表例ですが、本マンションは同じ港区アドレスでも
山手線内側となり、資産価値は一段と高くなります。都心立地ですから本物件周囲は既にビルに囲まれていますが、大通りに面していないため静かな住環境を保っています。

 ファミリーにうれしいのは、
人気の高い芝小学校区の通学区内にあり、しかも同小学校まで徒歩1分だということです。例年、学区外からは高い抽選倍率で申込みが殺到するのですが、通学区内であればその心配がありません。この点は、リセールの際にもファミリー層に強くアピールしますので、二重にメリットがあると言えます。

 港区芝アドレスですから、東京タワーはご近所です。慶應義塾大学三田キャンパスもごく近くで、近隣には個性的な飲食店もちらほら見受けられる楽しい場所でもあります。港区役所、愛育病院、済生会中央病院にも近く、利便性の高いエリアと言えます。

 地上14階建ての建物は総戸数は51戸、敷地面積は1,026.38平米とそれほどスケールがあるわけではありません。しかし、その「狭さ」を逆に活かして、
ラグジュアリアスな空間の創出を試みています。専有面積は70平米台が約9割を占め、1フロア4戸、しかも2戸1エレベーターと、プライバシー性を高めています。

 さらに、
両面バルコニーで、約5割の住戸が角住戸プランとなり、ホテルライクな内廊下仕様ともなっています。公式HPには間取りの代表例としてFタイプ(86.23平米・3LDK)が掲載されており、南・東の角部屋、センターインの玄関からPP(パブリック・プライベート)分離のできた間取り、バスサイズが1620あり、その形状から廊下が長いのが致し方ないのですが、十分満足できるプランになっています。

 もちろん野村不動産が得意とする
オーダーメイド対象物件で、このクラスを購入できる富裕層であれば、いろいろな意匠を凝らすことができそうです。

 気になるのは価格水準ですが、都心・山手線内側・港区アドレス・駅徒歩5分の高級志向の一流ブランドマンションとして、
少なくとも坪単価500万円を超えてくるのは確実でしょう。最近はクオリティを高めることにより、価格水準を引き上げる手法が広がっており、本マンションもその一環と言えます。

 専有面積は最低でも69.30平米ありますので、坪単価500万円の場合、分譲価格は1億を超えてきます。つまり、
全51戸が億ションということになる可能性が高いと思われます。

 今後もこの調子で都心マンション価格は上がっていく一方なのかと、個人的には不安に駆られながら本ブログを書いています。
竣工は来年9月下旬、引渡しは来年12月上旬を予定し、販売開始は本年11月上旬からとされています。

公式ホームページ ⇒プラウド芝公園

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| 新築マンション 港区 | 21:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
2020年のマンション騰落率ランキングを公開!−上昇・下落の分かれ目は何か

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★ 6月29日付現代ビジネスは、『2020年、あの人気マンションの値段はこうなっている!〜全117物件の「予想価格」を実名公開』という衝撃的な記事を掲載しました。

 これは、「不動産価格推定サービス『GEEO』を用いて、東京23区内の人気マンション117物件について現在から2020年にかけての価格の推移を予測」したものとされています。これは、開発者の小谷氏によれば、

『利用するデータは、路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁のオープンデータに加えて、過去の不動産売買の成約価格、駅からの距離、建物の面積、マンションのブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地価推移データも駆使して、1000を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、人間が弾き出すよりも客観的な結果になります』

とされています。ここまで言われると、「なるほど、そうなのか」と思わざるを得ないのですが、「恣意性のある」私としては、その結果には違和感を感じるところもあります。例えば同じ区内の近接しているマンションでも、一方が大きく値下がりしてるかと思えば、もう一方が値上がりしているなど、「どうしてこんな結果になったのか」と一覧表を眺めているだけではフラストレーションがたまるばかりです。

 そこで、「ええいっ」と力任せに全117物件の騰落率を一つ一つ、電卓をたたいて計算してみました。以下は、その結果としての上昇率トップ10、下落率ワースト10です。カッコ内は所在区と築年となります。


上昇率トップ10

1 元麻布ヒルズフォレストタワー(港区・2002年) 57.81%
2 石神井公園ピアレス(練馬区・2002年) 49.27%
3 青山パークタワー(渋谷区・2003年) 23.69%
4 三番町パークテラス桜苑(千代田区・2005年) 22.40%
5 神楽坂アインスタワー(新宿区・2003年) 17.92%
6 ステーションガーデンタワー(荒川区・2008年) 15.64%
7 クレストフォルム上野グランステージ(台東区・2001年) 15.42%
8 ライオンズタワー上野黒門町(台東区・2006年) 15.24%
9 レシアス王子神谷パークフロント(北区・2007年) 14.71%
10 エスタガーデン(墨田区・2001年) 14.45%


下落率ワースト10

1 ライオンズヒルズ田端不動坂(北区・2003年) ▲46.79%
2 センチュリーパークタワー(中央区・1999年) ▲33.90%
3 ライオンズタワー月島(中央区・2005年) ▲32.23%
4 スカイライトタワー(中央区・1993年) ▲31.83%
5 東京パークタワー(千代田区・2003年) ▲30.75%
6 ライオンズステージ立石(葛飾区・2005年) ▲30.46%
7 高井戸パークハウス(杉並区・2000年) ▲27.99%
8 深沢ハウス(世田谷区・2004年) ▲27.93%
9 タワーレジデンストーキョー(台東区・2008年) ▲27.02%
10 加賀レジデンス(板橋区・2008年) ▲26.78%


 「上昇率トップ10」のうち、都心立地以外のマンションについては、「石神井公園ピアレス」「ステーションガーデンタワー」「ライオンズタワー上野黒門町」「エスタガーデン」が駅徒歩1分、「クレストフォルム上野グランステージ」が「上野」駅徒歩5分、「レシアス王子神谷パークフロント」が駅徒歩3分と、駅徒歩1分などの駅近物件ほどリセールで高値が付いていることがわかります。

 「センチュリーパークタワー」「スカイライトタワー」など
湾岸タワーマンションの先駆けとして人気を集めていた両物件がさすがに価格が下落し、中央区の湾岸物件を中心に価格下落が予想されています。ただ、ワースト10にも駅近物件が多数リストアップされているため、上昇・下落の分かれ目は何なのか、やはりよくわからないところがあります。

 2020年になったとき、果たしてこの順位のような結果になっているのか、また
4年後に検証してみたいと思います。

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| 市場動向 | 22:24 | comments(2) | trackbacks(0) |
グランベルク馬事公苑(中古)−快適な南・西角部屋、永住向き物件か

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★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩15分、同世田谷線「上町」駅より徒歩11分の場所に立地する山福商事旧分譲・ナカノコーポレーション&山福商事施工・2001年5月築・地上7階地下1階建・総戸数19戸の『グランベルク馬事公苑』です。

 アドレスは世田谷区桜3丁目です。桜は、世田谷城(応永年間から1590年まであった中世の平山城)内にある御所桜という桜の木に因み、明治初期に世田ヶ谷村の小字、桜木とされました。1879年(明治12年)12月1日、この地に桜学校(下町円光院本堂仮校舎、現:桜小学校)が完成し、その頃から慣習的に当地域は小学校名により木の文字を省いて「桜」と呼ばれるようになりました。1966年(昭和41年)、世田谷区世田谷より「桜」として分離し、現在に至っています。

 また、本物件は馬事公苑に近いのも特徴です。馬事公苑は、日本中央競馬会(JRA) が運営する馬事普及の拠点で、1940年の第12回東京オリンピックに向けて日本の馬術選手を育成する目的で、1934年(昭和9年)に当時の帝国競馬協会が約5万坪の土地を30万円で購入し、開設されました。同大会は日中戦争の影響で中止となりましたが、第二次世界大戦後の第18回東京オリンピックでは馬場馬術競技の会場となりました。

 馬事公苑は現在、22万平米の広大な敷地を有し、美しい花壇や500本の桜の他、藤や梅など、季節ごとにそれぞれの花が目を楽しませてくれます。


 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩15分です。同駅西口を出てマクドナルドの角を北上し、弦巻4丁目に入ったところで北西方向にジグザグに進みながら、世田谷通りの一歩手前で左折した右手に本マンションが立地します。やや小さなアップダウンはあるものの歩きやすいルートです。ただ、距離の長さから、「桜新町」駅付近に自転車が止められるならば、颯爽と自転車通勤をしたいところです。

 なお、使用頻度は少ないでしょうが、「上町」駅へは徒歩11分であり、
徒歩2分のところにあるバス停があるなど、バス便利用も可能な立地です。生活利便性としては、サミットストア桜店が徒歩2分、ファミリーマートが徒歩2分、ローソンが徒歩3分と日常の買い物施設には恵まれています。そして、上記の馬事公苑には徒歩8分で、評判の良い松丘小学校には徒歩7分とまずまずの距離感です。

 ブラウンタイル貼りの重厚感ある外観で、一部住戸のリビングダイニングに施したガラスブロックが、外から見ると品の良いアクセントになっています。

 対象住戸は
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積68.02平米の2LDK+Sです。南・西角部屋で、南側バルコニー前面が第一種住居専用地域のエリアのため、視界を遮る建物がなく、眺望・陽当り・風通しの良さがセールスポイントす。南向きバルコニーからは富士山や二子玉川の花火、共用部廊下からは新宿高層ビル街を望むことができます。

 クランク型玄関はプライバシー性に配慮、LDは11帖(TES式床暖房付)、キッチンは3.5帖の広さです。洗面室にドアが2面あるため、廊下側とキッチン側から出入りができ、
料理をしながらお風呂の準備がしやすくなります。LD隣接の洋室は6帖、共用廊下側に5.4帖の洋室、その2洋室に挟まれる形で4帖のサービスルームがあります。

 水廻りは中央に固められ、バスサイズは1418です。居室がとれている分、
収納に限りがあって、容量としてはややきついのかもしれません。なお、トイレはタンクレスを採用、TVモニター付インターホンも便利です。ペットの飼育は2匹まで可となっています。

 販売価格は4,680万円、坪単価227万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,131万円〜4,431万円、『イエシル』では4,587万円、『マンションマーケット』では3,152万円〜3,484万円、『ふじたろう』では3,263万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では3,155万円〜3,936万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は3,799万円、坪単価185万円となり、販売価格は23%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,750万円、坪単価231万円との記録が残っています。

 駅距離が少しあることが影響しているのか、リセール価格標準は安めとなっていますが、
南向きの立地で、かつ、南・西二面の採光・通風があるため、住み心地はよく、永住に向いた物件とも言えます。間取りの中ではサービスルームの使い方がポイントで、夫の書斎や妻の趣味の部屋など、贅沢な使用法も検討されてよいでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランベルク馬事公苑
 価格:4,680万円 (税込)
 所在:世田谷区桜3丁目
 交通:「桜新町」駅徒歩15分
 面積:専有面積68.02平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グランベルク馬事公苑

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
上昇幅はさらに縮小!−住宅地価格・中古マンション価格の最新動向

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。7月7日には、本年7月1日現在について、『2016.7.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が17.1%(前回20.3%)、「横ばい」が81.6%(前回78.4%)、「値下がり」が1.3%(前回1.3%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、6四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 これを年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が44.9%(前回48.4%)、「横ばい」が48.7%(前回45.1%)、「値下がり」が6.3%(前回6.5%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、4四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が22.9%(前回20.6%)、「横ばい」が72.0%(前回76.0%)、「値下がり」が5.1%(前回3.4%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、7四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 これを年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が46.6%(前回52.8%)、「横ばい」が44.5%(前回36.5%)、「値下がり」が8.9%(前回10.7%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、5四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 住宅地価変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.3%、0.5%、0.4%、0.3%のプラス、また中古マンション価格では、0.6%、0.5%、0.3%。0.3%のプラスで、高い水準で現状を維持していますが、
住宅地価は、中古マンション価格とも小康状態です。

 23区の
「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びマイナスの地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] 渋谷区本町2丁目(初台) 15.0%
2[5] 葛飾区新小岩4丁目(新小岩) 12.9%
3[1] 渋谷区神宮前4丁目(表参道) 12.1%
4[6] 目黒区碑文谷4丁目(都立大学) 10.4%
5[−] 渋谷区恵比寿3丁目 10.1%
6[2] 渋谷区松濤1丁目(渋谷) 9.1%
7[10] 江東区亀戸7丁目(亀戸) 8.4%
8[4] 品川区東五反田5丁目(五反田) 8.3%
9[9] 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 8.0%
10[−] 新宿区矢来町 7.9%


ワースト3

1[1] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲3.3%
2[−] 練馬区高野台3丁目(石神井公園) ▲1.5%
3[−] 練馬区練馬2丁目(練馬) ▲1.3%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト6の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[4] 東急東横線「学芸大学」駅 18.8%
2[−] 都営三田線「春日」駅 17.1% 
3[1] 都営浅草線「東銀座」駅 16.7%
4[2] JR山手線「渋谷」駅 12.2%
5[−] 東急東横線「学芸大学」駅 11.5%
6[−] 東急池上線「千鳥町」駅 11.4%
7[−] 都営大江戸線「神楽坂」駅 11.1%
8[3] 都営大江戸線「汐留」駅 10.3%
9[−] JR山手線「高田馬場」駅 10.0%
10[5] JR山手線「秋葉原」駅 10.0%


ワースト4

1[1] JR山手線「日暮里」駅 ▲4.8%
2[−] 有楽町線「辰巳」駅 ▲2.4%
3[−] ゆりかもめ線「有明テニスの森」駅 ▲1.9%
4[5] 都営大江戸線「新江古田」駅 ▲1.5%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は7.8%〜20.4%だったところ今回は7.9%〜15.0%、中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は12.0%〜25.0%だったところ今回は10.0%〜18.8%と、引き続き上昇幅の縮小傾向が見られます。 

 マイナス地点については、住宅地価格では前回の1か所から3か所に増加、逆に中古マンション価格では6か所から4か所に減少しました。地域別では、
渋谷区、目黒区といった城南エリアが強く、練馬区、板橋区といった城北エリアが弱くなっています。

 都心エリアについては、あまりに価格が高騰しすぎたせいなのか、上昇地点上位陣には目立って入ってこなくなりました。全般的な傾向としてはあまり前回とは変わらないのですが、
危うさは増しつつあるのではないかと感じています。

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| 市場動向 | 21:03 | comments(6) | trackbacks(0) |