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住んでみたい街ランキング−不変の恵比寿、吉祥寺、二子玉川、横浜

JUGEMテーマ:マンション


★ 9月29日付ITmediaビジネスオンラインによれば、不動産大手7社が運営する新築マンション検索サイト「MAJOR7」の調査によると、首都圏で住んでみたい街の1位は2年連続で「恵比寿」でした。

 理由については、「交通の便がよい」「飲食店が充実している」「おしゃれ」などが上位に挙がりました。


 2位は「吉祥寺」(前年2位)、3位は「自由が丘」(同5位)、4位は「目黒」(同12位)、5位は「二子玉川」(同7位)ときます。

 一方、実際に住んでみて良かった街は、
1位が「吉祥寺」、2位が「荻窪」、3位が「目黒」「武蔵小杉」という結果です。「住んでみたい街と比べ、住宅街が選ばれる傾向にある」ようです。

 以上がITmediaビジネスオンラインの記事の概要です。MAJOR7のポータルサイトによれば、2016年住んでみたい街アンケートのランキングは、次の通りです。


1.恵比寿  2.吉祥寺  3.自由が丘  4.目黒    5.二子玉川
6.中目黒  7.表参道  8.品川    9.武蔵小杉  10.横浜


 以下は、その1年前の2015年住んでみたい街アンケートの結果です。

1.恵比寿  2.吉祥寺   3.麻布十番   4.表参道   5.自由が丘
6.鎌倉   7.二子玉川  8.青山一丁目  9.みなとみらい  10.横浜


 2015年ランキングに掲載され、2016年にランク外となったのは、麻布十番、鎌倉、青山一丁目、みなとみらいで、逆に2015年にランキング外で、2016年にランクインしたのは、目黒、中目黒、品川、武蔵小杉です。麻布十番、青山一丁目は、住む現実味がわかず、鎌倉、みなとみらいは、23区の魅力からかすんでしまった、ということでしょうか。

 逆に、
目黒・中目黒の目黒エリアの人気が、目黒川の桜などで近年とみに増しており、特に中目黒は下町感から脱却し、おしゃれな街のイメージになってきたのが大きいと思われます。目黒エリアに連なる品川も、駅ナカショップや新駅期待で華やかさが強まり、武蔵小杉は再開発の成功で人気が定着してきたのが要因でしょう。

 ちなみに、本年ランクインした目黒、中目黒、品川、武蔵小杉は昨年12位〜15位にひと固まり(12位目黒、13位武蔵小杉、14位品川、15位中目黒)になっていました。これらが、11位広尾、16位代官山、17位赤坂、17位白金台、19位代々木上原、20位神楽坂といった憧れのブランド地を押しのけて10位以内に入ってきたのは興味深いところです。

 次に、
2016年実際に住んでみて良かった街ランキングは、以下の通りです。

1.吉祥寺  2.荻窪  3.目黒  4.武蔵小杉  5.横浜
6.恵比寿  7.品川  8.新浦安 9.池袋    10.二子玉川


 2016年住んでみたい街アンケートでランキングに掲載され、実際に住んでみて良かった街ランキングに掲載がない街は、自由が丘、中目黒、表参道で、逆に住んでみたい街アンケートではランキング外で、実際に住んでみて良かった街にランクインしたのは、荻窪、新浦安、池袋です。

 こうしてみると、自由が丘、中目黒、表参道は、お洒落ではありますがスーパーなど日常のお買い物環境に恵まれているとは言えません。これに対し、荻窪は城西らしい独特の雰囲気があり、新浦安は新興住宅街、池袋は巨大なメルティングポットであるなど、生活の利便性の良さに加えてユニークな特徴を兼ね備えており、確かに住むのに魅力的な街ばかりです。

 それでは、上記に掲げた
3つのランキングに全て掲載があるのは、恵比寿、吉祥寺、二子玉川、横浜の4都市です。各々エリアが異なり、それぞれのエリアの中心地として、地域を引っ張っていくことが期待される街ばかりだと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 21:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ目黒アーバンレジデンス(中古)−パークリュクスの原型、光井純プロデュース

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線「目黒」駅より徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅より徒歩9分の場所に立地する三井不動産旧分譲・三井住友建設施工・2005年1月築・地上14階建・総戸数60戸の『パークホームズ目黒アーバンレジデンス』です。

 アドレスは目黒区下目黒2丁目です。下目黒は、目黒区東部地区に属し、北で目黒1・2・3・4丁目、東で品川区上大崎4丁目、南で品川区西五反田3・4丁目、南西で品川区小山台1・2丁目、西で目黒本町1丁目、北西で中町1丁目と接しています。町域の東部には平安時代前期の創建とされる瀧泉寺(目黒不動)があり、毎月28日の縁日には多くの人出で賑わいを見せています。

 江戸時代の下目黒は下目黒村を形成し、米・麦・菜・筍などを栽培する普通の農村でしたが、下目黒村でも一部、大鳥神社や目黒不動尊を中心とする寺社群は江戸町民が多く参詣する門前町を形成し、茶屋・料理屋・土産物屋で繁盛していました。大鳥神社や目黒不動を訪れる目黒詣では江戸市民の四季折々の楽しみとして賑わい、行人坂や権之助坂は参詣及び下目黒村の農産物を運ぶ道として交通が多いところでした。

 現在の下目黒は1丁目から6丁目までで構成されていますが、「目黒」駅を出発し、坂の町である1丁目を下ると目黒川で、目黒川を越すと平坦な2丁目、山手通りを越すと今度は上りになって3丁目、4丁目から6丁目はおおむね平坦です。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅から急傾斜の行人坂を下って目黒川を渡り、山手通りに出て左折した右手に立地します。通勤通学の道のりには傾斜がきついのですが、このエリアに住むということは皆等しく同じ条件ですので、半ば「常識」というところでしょう。「不動前」駅であれば道のりは楽ですが、使い勝手では「目黒」駅の方が有利です。なお、近くにバス停があるので、バスを利用して、目黒、東京、中目黒、渋谷、大崎などに向かうことができます。

 山手通りに面していますが、二重サッシで騒音を処断、また、目黒川も近くにあります。目黒川は、春には桜のアーチを描く花見スポットとして有名で、遠方から花見客で賑わいます。大鳥神社も近く、夏にはお祭り、目黒の定番「さんま祭り」も開催されて一年を通して様々なイベントを楽しめます。

 スーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店と様々な商業施設が連なる
権之助坂商店街が近くにあり、生活環境は良好です。例えば、サンクス下目黒店徒歩2分、サンデーマート目黒店徒歩3分、オオゼキ不動前店徒歩7分、目黒東急ストア徒歩10分となっています。

 薄いグリーンとアースカラーのコントラストが特徴的なタイル張りの外観が特徴で、広々としたアプローチやエントランスにはリゾートホテルを思わせる雰囲気があり、
管理体制の良さもうかがわせます。またゴミ置き場が屋内に設置されており、雨に濡れる心配はありません。

 外廊下仕様となります。間取りはコンパクトな1Kからディンクスに最適な2LDKまで、
専有面積22.9平米〜65.23平米で、1LDK以上の住戸にはオートバスや床暖房など分譲マンションならではの高品質な設備を備えています。このほか、24時間対応のマンションセキュリティシステム、カラーTVモニター付オートロック、画像録画機能付防犯カメラ、プログレッシブシリンダーキー、最大100MBの常時接続インターネット接続サービス、24時間常時微風量換気システム等が備わっています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の13階に所在する専有面積55.32平米の2LDKです。南西・北西角部屋で日照・通風良好、玄関からは室内が見渡せない廊下の配置で、LDは10.2帖、人気のカウンター付キッチンは3帖となります。洋室は6帖と4.9帖の2室で、バスは1416サイズ、キッチンにもバスにも窓が付いています。収納は少なめですが、なかなか良い間取りです。

 販売価格は5,280万円、坪単価316万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,834万円〜6,236万円、『イエシル』では4,756万円、『マンションマーケット』では4,637万円〜5,130万円、『ふじたろう』では5,040万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,159万円〜6,516万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,311万円、坪単価317万円となり、販売価格は0.5%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,460万円、坪単価267万円との記録が残っています。

 本マンションは、今の
「パークリュクス」シリーズにつながる「パークホームズ アーバンレジデンス」シリーズの記念すべき第1号として誕生、そのせいか、建築家・光井純氏がトータルプロデュースするなど、力のこもった物件となっています。お値段も立地に比して手頃で、現在の新築マンションよりずいぶん安く、まだ築浅マンションともいえる物件を手に入れることができます。まさに都会派コンパクトマンションとして、十分検討に値する物件です。

 種別:中古マンション
 名称:パークホームズ目黒アーバンレジデンス
 価格:5,280万円 (税込)
 所在:目黒区下目黒2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩8分
 面積:専有面積55.32平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークホームズ目黒アーバンレジデンス

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| 中古マンション 目黒区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
千代田・目黒は伸び顕著、中央・港は鈍化−基準地価が教えてくれること

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京都は9月21日、平成28年7月1日時点の『東京都の基準地価格』を公表しました。以下、その内容を見ていくこととします。

 まず、東京都全域でみた場合、住宅地、商業地、工業地の
全用途で対前年平均変動率が4年連続でプラスとなりました。一方、平成27年調査では、区部685地点、多摩地区368地点の計1,053地点で価格が上昇しましたが、平成28年調査では、1,020地点で価格が上昇しています。

 このうち、
23区は全地点(689地点中689地点)で価格が上昇し、多摩地区が518地点中331地点で価格が上昇しています。用途別の内訳は、住宅地が754地点中587地点、商業地が451点中421地点、工業地が13地点中12地点が上昇地点です。

 また、前年から価格変動がない(価格横ばい)の地点は、平成27年は116地点(区部9地点、多摩地区94地点、島部13地点)でしたが、平成28年は143地点(区部0地点、多摩地区121地点、島部22地点)でした。

 次に、
住宅地における区市町村別の対前年比上昇率をランキング化すると、次の通りです。

1.千代田区 10.0%  2.目黒区  6.1%  3.中央区 5.5%
4.港区    4.3%  4.武蔵野市 4.3%  6.渋谷区 3.4%
7.品川区   3.3%  7.大田区  3.3%  9.荒川区 3.2%
10.新宿区   3.1%  10.杉並区  3.1%  10.豊島区 3.1%
10.三鷹市   3.1%


 千代田区が飛び抜けて地価が上昇し、都心区・城南区を中心にこれに続いていることが分かります。多摩地区からは、人気の高い武蔵野市、三鷹市がランクインしています。

 逆に住宅地の地価が下落した都市(町村部及び島嶼部は除きます)は、
青梅市▲0.7%、多摩市▲0.2%、あきる野市▲0.1%です。青梅市、あきる野市は地理的位置から致し方ない面もあるでしょうが、多摩市の地価下落は意外でした。ただ、隣接する八王子市は+0.2%、町田市は前年変わらずですから、このエリア一帯の地価が伸びていないことがわかります。

 次に23区住宅地の地価上昇率の対前年比較をしてみると、
伸び率が昨年より鈍化している区が品川区、中央区、港区で、ほぼ伸び率が変わらないのが新宿区、文京区、豊島区、渋谷区です。その他の区は順調に上昇率を拡大させており、千代田区を除き、元々伸び率の高かった都心区・城南区は、伸び率だけを見れば頭打ちということができます。

 言い換えれば、
都心・城南においても、一部の地域を除きここから地価が爆発的に上がっていくとは考えにくく、順調にいけば毎年少しずつ地価が上昇していく局面であると言えるでしょう。

 気になる点は、多摩地区の地価の凋落です。平均価格推移を指数化し、昭和58年を100とした場合、平成9年には区部も多摩地区も約150を記録していました。しかし、平成11年から区部と多摩地区で格差が出始め、今や
区部の指数145.8に対し、多摩地区の指数は99.0と、昭和58年より低い地価となってしまいました。

 なお、この『平均価格推移のグラフ』を見ると、
区部の土地の買い時は、平成15年〜17年、直近では3年前の平成25年だったことがわかります。平成25年の買い時はあまり自覚がありませんでしたが、平成15年〜17年は確かに安さの実感がありました。このときに見事に物件を買い切った方が勝者、ということでしょう。

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| 市場動向 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
ベルジェンド 三鷹 ラ・ヴィエ(新築)−商店街・井の頭公園・ジブリの充実生活

JUGEMテーマ:マンション


★ JR中央線「三鷹」駅より徒歩9分の場所に立地するベルフラッツ分譲・奥井建設施工・地上8階地下1階建・総戸数22戸の『ベルジェンド 三鷹 ラ・ヴィエ』です。

 アドレスは三鷹市下連雀3丁目です。下連雀(しもれんじゃく)は1丁目から9丁目まであり、三鷹市の北部に位置します。北部は武蔵野市御殿山、同市中町、西部は上連雀、南部は野崎、新川、東部は牟礼に、それぞれ接しています。武蔵野台地にあり、玉川上水の流れに接しています。

 本地域の大半は住宅街ですが、「三鷹」駅南口付近や幹線道路沿いに商業地もあり、日本無線三鷹製作所やJCBカードセンターなどの事業所も見られます。三鷹市内で最も地価が高いところでもあります。

 1657年(明暦3年)1月の明暦の大火による神田連雀町(現在の千代田区神田須田町・神田淡路町付近)の被災者の移住地として1658年(万治元年)に神田連雀新田として開墾されたことに由来します。「連雀」とは小板を使った背負子のことで、江戸神田のその職人仲間が住んでいた町を連雀町と呼んでいたことが連雀の名の由来とする説もあります。

 1700年前後に新田開発の進捗とともに、連雀新田が連雀村と称され、京都(朝廷)に近い方を「上」と称し、江戸方に近い方を「下」と称す慣習により上連雀村に対して下連雀村となりました。


 「三鷹」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅南口を出て南東方向に進み、むらさき橋交差点を右折して南下するルートか、三鷹駅前銀座商店街から本町通り商店街に入っていくルートのいずれも利用可能ですが、どちらのルートも商店の建ち並ぶにぎやかな道のりです。商店街の中を通る徒歩9分は体感的にごく短く感じられることでしょう。

 近いのは商店街だけではありません。
井の頭恩賜公園に徒歩5分、三鷹の森ジブリ美術館に徒歩7分など公園や人気の施設に近く、スーパーも駅前の東急ストア、スーパーナカヤ、地産マルシェなど事欠きません。「吉祥寺」駅には徒歩18分で、フラットな道のりですので、散策がてら又は健康のために歩くにはちょうどいい距離感です。

 ベルジェンドシリーズの特徴でもありますが、
敷地面積は291.33平米と狭く、ここにSTUDIO・STUDIO(ロフト付)・STUDIO+HANARE(離れ)・1DK・1LDK+SIC・1LDK+ルーフバルコニーといった単身者向きの小さな間取り(専有面積30.06〜42.77平米)で構成されます。ロフト、離れ、ルーフバルコニーといったプラスワンの付加価値を強調しているのが印象的です。HPに掲載されているキッチンスペースを中心に据えた間取りも魅力的です。

 現在は第1期先着順受付3戸の販売中です。こちらは
専有面積30.06平米〜42.77平米に対し販売価格2,990万円〜4,480万円、単純な坪単価換算では329万円〜346万円程度です。

 現在、同じ下連雀3丁目で
「三鷹」駅徒歩3分の好立地で『リビオ三鷹ステーションレジデンス』が分譲中ですが、普通借地権物件で平均坪単価326万円台とされています。こちらを基準として本マンションの価格水準を試算すると、坪単価326万円×0.911(駅距離補正)×1.111(所有権補正)=坪単価330万円が水準値となりました。

 上記価格レンジの中央値は338万円ですので、心持ち高めといった価格水準です。しかし、本マンションが上下階で価格差があまりない場合には、上層階がお得と考えることもできるでしょう。なお、
管理費は平米単価432円と高めですが、単身者に特化したマンションはこの傾向が強いので致し方ないかもしれません。

 三鷹市は、2005年度のインテリジェント・コミュニティ・オブ・ザ・イヤー世界1位に選出されるなど進んだ市政を有し、都市の便利さと緑豊かな自然とが調和する公園都市でもあります。住んでみてきっと満足できるエリアだと思います。

公式ホームページ ⇒ベルジェンド 三鷹 ラ・ヴィエ
 
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| 新築マンション 三鷹市 | 20:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
ニュータウンの価値は8分の1に−タワマンに住む2046年の私は?

JUGEMテーマ:マンション


★ 9月21日に配信されたAERAの記事『かつては“高嶺の花”ニュータウン いまは地価8分の1 一挙に高齢化』は、かつてのニュータウンの厳しい現実を伝えています。長い記事ですが、概略次の通りです。

『かつて「多摩の田園調布」の異名をとった東京都多摩市の高級住宅地「桜ケ丘住宅地」、最寄り駅は、新宿から京王線特急で約30分の「聖蹟桜ケ丘駅」です。駅を出て坂道を上ると、山を切り崩して造成された場所に家々が整然と並んでいます。

 住宅地を開発したのは、京王電鉄です。同社が最初に手がけた大規模ニュータウンで、1960年に工事を始め、1962年に分譲を開始、1971年までに約1,300区画の販売を完了しました。新時代の高級分譲地を目指して造られ、都市ガスなど近代的な都市生活に必要なものを備えた、国内では類を見ない本格的な街でした。

 当時、子育て世代がこぞって入居しましたが、半世紀以上が経ち、
深刻な高齢化にあえいでいます。桜ケ丘1〜4丁目の現在の人口は約6千人ですが、高齢化率は約38%と、3人に1人以上は65歳以上です。

 最大の要因が、坂道です。住宅地までは駅から大きく曲がりくねった急勾配の坂道が1キロ近く続きます。高低差は約50メートルあり、歩くと中心部まで20分近くかかります。若い世代はこの坂道を嫌い、成人すると街を出て、通勤に便利な都心のマンションなどに引っ越していきました。

 バブル期、住宅地は1坪当たり400万円の値がつきました。1989年10月27日の新聞は、桜ケ丘の80坪の土地と家を売り2億円を手にし、広島に一戸建てを買い、息子には都内のマンションを買い与えたという、ある女性の逸話を紹介しています。

 それが今や、
「1坪当たり40万円から60万円。平均で50万円程度」(地元の不動産業者)となり、当時の8分の1近い価格です。それでも買い手は容易につかず、住宅地には空き家や草が生い茂る空き地が点在し、治安も心配されています。

 桜ケ丘住宅地だけではなく、西武鉄道の松が丘住宅地(埼玉県所沢市)、東武鉄道の東武CITY幸手(埼玉県幸手市)、相模鉄道鉄道会社の「南万騎が原」駅(横浜市旭区)周辺など、多くのニュータウンが高齢化や人口減に直面しています。

 識者によれば、老年化するニュータウンに共通する特徴として、
(1)規模が中途半端(1千から3千戸程度)、(2)開発期間が短い(5年から10年程度)、(3)駅から遠い(バスで10分以上程度)の3つが挙げられるといいます。

「開発時に短期間に一斉に入居が行われたニュータウンでは住民の高齢化も急速で空き家も増え、若い世代が敬遠します。逆に言えば、民間企業が不動産の管理や運営に参入できる5千戸以上程度の一定規模があり、30年程度ゆっくり年月をかけて開発され、人口バランスが良く、交通が確保されている一部のニュータウンでは、しっかり活力を維持できています」


 大切なのは、若者も高齢者も住みたいと思うクオリティーの高い沿線をつくることだということです。』

 以上がAERAの記事の概略です。
1990年代まではマイホームを持つことが人生最大の夢で、そのためにはどんな苦労をしてもよいくらいの雰囲気がありました。駅からどんなに遠かろうが、どんな坂道だろうが、どんな高金利の住宅ローンを組もうが、自分の家を持てるという至高の価値の前には大したことではなかったのです。

 そんなマイホーム神話が崩れたのは、不動産バブルがはじけ、地価が大暴落し、
気が付くと都心の港区や中央区のマンションが坪単価150万円〜200万円で買えた2000年〜2004年の4年間でした。それまで港区などは、子育て世代が集まらずにマイホーム購入者に直接補助をしていたくらい(抽選ではありますが)だったのに、今や保育所不足が深刻な行政の問題になるまでに様変わりしました。

 背景には、
マイカー神話が崩れたのも大きいと思います。マイホーム、マイカーは、幸せな家庭の象徴でした。駅から遠くても、マイカーで通勤し、送り迎えをすれば何の問題もなかったわけです。

 このような「首都圏の神話」は、買えるはずもなかった都心マンションの価格破壊であっけなく崩壊しました。庭付きの戸建ても自家用車も不要となった首都圏族は、
こぞって都心駅に至近の低地にそびえ立つタワーで住む部屋の高さを競っています。

 しかし、このような歴史を振り返れば、
今の現象もやはり「神話」に過ぎないととらえることができます。まず、安心・安全の観点からは、タワー高層階はどう考えても不利です。維持管理費は高く、修繕金も今後どれくらいコストがかかるかも皆未経験です。コミュニティは階数で分断され、高齢化とともに孤立死が増加し、賃貸化の後は空き部屋が増え、スラム化も待ち構えています。

 現在の購入主力層である40歳代が高齢化する30年後、
『かつては“高嶺の花”タワーマンション いまは地価8分の1 一挙に高齢化』という記事が掲載され、「あれ、昔同じようなタイトルの記事を見たような…何だったかな」と古びたマンションの一室でつぶやく80歳代の私が(それまで生きていれば)目に浮かぶようです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:46 | comments(6) | trackbacks(0) |
スカイシティ豊洲ベイサイドタワー−遮るもののないリバーサイド眺望に浸る

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩11分、ゆりかもめ「豊洲」駅より徒歩15分、JR京葉線「越中島」駅より徒歩14分の場所に立地する清水建設旧分譲&施工・1987年2月築・地上24階地下1階建・総戸数125戸の『スカイシティ豊洲ベイサイドタワー』です。

 アドレスは江東区豊洲1丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、本マンションの立地する豊洲1丁目は、1922年(大正11年)から1935年(昭和10年)に行われた第3期隅田川改良工事の5号埋立地に当たりますが、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。


 豊洲1丁目は、埋立地豊洲の北東端に当たります。「豊洲」駅からは、晴海橋方面へ向けて都道304号線を北上し、晴海橋へ向けて左折するところを逆に右折し、豊洲橋南交差点を左折した突き当たりに立地します。同駅徒歩11分とやや距離がありますが、道のりはフラットで歩きやすく、「ユナイテッドシネマ豊洲」や「キッザニア東京」などのレジャー施設や、ファッション、グルメ、書店やインテリアショップなど約180もの店舗がある「ららぽーと豊洲」も徒歩6分で、同駅への途上で利用できます。

 2つの運河に挟まれたリバーサイド沿いの閑静な住宅街に立地し、本マンションからは目の前に晴海運河がゆるやかに流れ、遮るものなくその先には、北に東京スカイツリー、西に高層ビルの林立する都心の風景、南にお台場など湾岸エリアの風景があり、この眺望がセールスポイントです。また、川沿いで風抜けが良いので窓を開けるだけでエアコンいらずとなることもあるでしょう。

 近隣コンビニエンスストアは、
セブンイレブンとファミリーマートがあり、TSUTAYAもすぐ近くにあります。また、周辺にはイトーヨーカドーや昭和大学付属豊州病院があるほか、津田オートバックスやコクピットなどでカー用品が揃います。

 地上約80メートルで、眺望を活かす曲面の発想で生まれた、発展する
豊洲の先駆けとなった重厚なラウンドフォルムのタワーマンションです。パイロットを題材にした人気ドラマ『GOOD LUCK』で新海元(木村拓哉)が住んでいたマンションでもあります。

 美しく整備されているエントランスにはオートロックや防犯カメラが備わり、フロントサービスや夜間警備(22時〜8時)でセキュリティーが充実、ホテルライクな内廊下方式となります。2階のロビーラウンジ、集会室や集会ホール、エントランスアプローチ、デッキなども配置されています。お天気の良い日には
デッキから美しい街並みが見下ろせ、目の前を流れる川にも癒されます。

 間取りはファミリータイプを中心に展開し、敷地内には大型車も対応できる駐車場も完備しています。
管理費は月々25,900円(平米単価322円)とやや高く、修繕積立金は月々14,200円で、月額合計40,100円です。

 対象住戸は
地上24階建て建物の4階に所在する専有面積80.48平米の3LDKです。北西〜北〜南東にわたる角部屋で、各居室をぐるりと取り囲むようにバルコニーが巡らされた風通しの良い間取りです。LDは12.5帖、3つの洋室は6.6帖、5.6帖、4.0帖を確保、水廻りは玄関左手に配置されています。

 4階の低層階に位置しますが、
低層階だからこそ水辺の潤いに満ちた雰囲気とともに運河越しの都心の夜景を臨むことができます。特にリビングの大きな窓から楽しめる月島方面の眺望は人目も気にならず開放的です。天井は折り上げ天井を採用して約2,700ミリメートルの高さを実現しました。万が一の時には階段も利用できるため安心です。キッチンは3.4帖で、バルコニーから換気ができるためキッチンに臭いがこもりません。

 販売価格は直近の4,490万円から91万円値下げして4,399万円、坪単価181万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,326万円〜4,628万円、『マンションマーケット』では4,984万円〜5,510万円、『ふじたろう』では4,096万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,290万円〜5,463万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,674万円、坪単価192万円となり、販売価格は5.9%程度割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時平均坪単価は288万円でした。

 本マンションの口コミをみると、
住人同士のマナーが良く、会えば必ず挨拶する気持ちの良いコミュニティがあります。平成9年当時はまだ物件価格が高かかったことも上記のような雰囲気を醸し出しているのかもしれません。やや遠い駅距離を除いては、欠点の少ない好マンションだと感じました。

 種別:中古マンション
 名称:スカイシティ豊洲ベイサイドタワー
 価格:4,399万円 (税込)
 所在:江東区豊洲1丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩11分
 面積:専有面積80.48平米

詳細はこちら(ノムコムより)
スカイシティ豊洲ベイサイドタワー

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| 中古マンション 江東区 | 23:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
8月のマンション市場も低調−ペイしない新築マンションからの資金逃避か

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★ 9月15日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は9月14日、2016年8月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 2016年8月の新規発売戸数は1,966戸で、対前年同月(2,610戸)比24.7%減、対前月(3,317戸)比40.7%減です。地域別発売戸数は、東京都区部623戸、都下153戸、神奈川県618戸、埼玉県350戸、千葉県222戸で、東京都のシェアは39.5%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,310戸で、
月間契約率は66.6%と、前月の63.3%に比べて3.3ポイントアップ、前年同月の74.3%に比べて7.7ポイントダウンしました。地域別契約率は都区部60.8%、都下56.9%、神奈川県72.2%、埼玉県74.0%、千葉県62.6%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,662万円、79.8万円です。2016年7月は5,656万円、80.6万円でしたので、前月比総額では6万円(0.1%)のアップ、平米単価は0.8万円(1.0%)ダウンとなりました。

 8月の地域別平均価格、1平米当り分譲単価は、東京都区部7,238万円・107.0万円、都下4,909万円・67.3万円、神奈川県5,939万円・82.9万円、埼玉県3,758万円・52.1万円、千葉県3,988万円・53.4万円です。


 即日完売は33戸(全体の1.7%)で、【フラット35】登録物件戸数は1,937戸(同98.5%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンションの市場動向−2016年8月度−』を基にしていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、8月の発売戸数1,966戸ですが、前年同月が2,610戸、一昨年同月が2,110戸ですので、またしても
3年間で最低の発売戸数となりました。8月はモデルルームも夏季休暇を取り、例年一休みの季節なのですが、それにしても低調でした。

 契約率は66.6%で、
販売戸数の3分の1が売れなかったことになります。これで契約率70%割れは3か月連続、今年1〜8月のうち6か月は70%を割っている状態です。地域別では23区の契約率が60.8%と、これまで販売を牽引してきた23区で売れ行きが悪いのが特徴です。

 これは、マンション購入者の23区志向が薄れたというより、
23区のマンション価格があまりに高くなりすぎたことに起因しています。したがって、23区の発売戸数は前年同月比45.4%減、以前は50%を超えていた地域別シェアも31.7%にとどまるなど、販売も手控えられています。

 1戸当たり平均価格は5,662万円と、グラフ上は「凪」状態が続いています。通常は、話題の高級マンションが爆発的に売れる月があって、その月は平均価格が跳ね上がるのですが、本年はそのような兆候が見られず、
皆の注目を集める羨望の高級マンションが乏しいことがわかります。

 ただ、このところ増加が続いていた
在庫数が270戸減少したのは良い兆候で、販売を絞った分、売れ残った住戸に目が向いた格好です。即日完売物件は、『Brillia(ブリリア) Tower 上野池之端』第1期5次12戸など4物件33戸に過ぎず、淋しい結果となりました。

 なお、タワー物件については12物件435戸の販売で契約率73.1%と、まずまずの結果を出しています。

 都区部における間取り別の契約率は、ワンルームが40%、1Kが25%、1DKが0%、1LDKが44%、2DKが14%、2LDKが53%、3LDKが67%、4LDKが61%と、売れ筋が投資用から実需用へとシフトしてきました。というより、
実需の売れ行きがそれほど変わっていない反面、投資用物件の購入意欲が減退していることがわかります。

 これは、本年5月28日付のブログ『大人気の『パークリュクス白金高輪』は投資対象として適格性があるのか』で書いたように、
投資用物件が投資対象になり難いほど物件価格が上昇してしまったことによると考えます。

 もともと新築マンションは投資としてのうま味が少ないだけに、より高利回りが狙える中古物件、一棟ものアパート・マンション物件等に投資資金がシフトしているのかもしれません。いずれにせよ、
投資用としてのインカムゲインが期待できず、かといって物件価格の高騰からキャピタルゲインも信じられなくなっている現状が、新築マンション市場を冷えさせているとも言えるでしょう。

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| 住宅ローンその他融資 | 19:53 | comments(2) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 宮前平(新築)−駅徒歩3分の定期借地権物件、価格が勝負

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★ 東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩3分、同線「鷺沼」駅より徒歩13分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・木内建設施工・地上5階地下1階建・総戸数102戸(事業協力者住戸1戸含む)の『ザ・パークハウス 宮前平』です。

 アドレスは川崎市宮前区小台2丁目です。小台(こだい)は、1丁目及び2丁目があり、人口は7,025人、世帯数は3,308世帯(2011年9月末日現在)で、面積は0.41km²です。地域全体が多摩丘陵から坂のようになっています。東急田園都市線が北西端を通過し、「鷺沼」駅の一部が小台にかかるほか、東京メトロの鷺沼車両基地や、東急の長津田検車区鷺沼車庫も当地に所在します。なお、域外ですが、小台のすぐ北側に「宮前平」駅が所在します。

 「宮前平」駅から本マンションまでは徒歩3分です。ゆるやかに上るアプローチで、同駅南口から南に歩き、ダイソーやローソンの入ったビルを右手にさらに南に進んで、セブンイレブンの角を越えたところに立地します。

 大通りから離れた住宅地(第一種中高層住居専用地域)で、かつ、上記の通り
コンビニエンスストアや100円ショップが通勤通学経路にある便利な立地です。日常のお買い物はいなげやが徒歩3分、また、トモズが徒歩2分、みずほ銀行宮前平支店が徒歩3分、ロイヤルホームセンターが徒歩4分です。通学校は、川崎市立土橋小学校(徒歩11分)となります。

 このように便利な立地ではありますが、
約60年間(建物解体期間含み2078年11月30日まで)の定期借地権のマンションです。物件概要では、「分割地代の改定:1年ごとに改定、賃料 : 未定、前払い地代 : 未定」となっており、これらの額も物件購入費用及び毎月の支払いにかかわってくる(ただし、土地分の固定資産税は不要になります)ので、気になるところです。

 面積3,878.52平米の
敷地は三方が道路に面して開放感があります。SOUTH・EAST・WEST WINGの3棟がコの字型に配置され、それぞれ異なる植栽計画が施されます。「宮前平」駅にもっとも近い角にあるグランドエントランスは木調の格子が壁から天井まで巡らされ、その両脇にはシンボルツリーや豊かな植栽が施されます。エントランスからつながるラウンジは、外出の際の待ち合わせ空間、住人同士のコミュニケーション空間として設計されています。なお、これらの外観、共用部、テラス等は、The SAZABY LEAGUEがデザイン監修しています。

 分譲住戸101戸中84戸が3LDK・76平米以上となるファミリー向け住戸プランです。ウォークインクローゼットや納戸など、各種収納スペースを充実させています。間取りは田の字型が基本で、LDが横長になるか縦型になるかのバリエーションが中心です。

 さて、本マンションは、便利な立地ながら定期借地権物件であることから、販売される
価格水準が購入判断の最も重要な要素になります。立地は本マンションと必ずしも同じではありませんが、現在分譲中で「宮前平」駅徒歩4分の『サンクレイドル宮前平』の平均坪単価が279万円台、既にプレミアム住戸しか残っていない同駅徒歩4分の『ライオンズ宮前平ヒルズ』の平均坪単価が277万円台、販売の終了した同駅徒歩9分の『クリオ鷺沼』の平均坪単価が255万円台、そして意外と低価格になった同駅徒歩10分の『プラウド宮前平サウスアベニュー』の平均坪単価が249万円台です。

 これらの事例を指標として
同駅徒歩3分の所有権物件として計算すると標準的な価格水準は坪単価280万円、そして、これを定期借地権物件としてその8割掛けとして計算すると、標準的な坪単価224万円となりました。

 したがって、
76平米の住戸であれば、約5,150万円程度が標準的な価格水準となる場合に検討できると考えます。これに前払い地代及び毎月の地代等を加味して判断することとなるでしょう。

 本物件は、「ロイヤルホームセンター」や「湯けむりの里」などにもピンとくるような、
宮前平エリアに土地勘がある方を中心に購入されていくと思われます。定期借地権物件にはいろいろな議論がありますが、人生で最も居住面積を必要とする時代にリーズナブルな価格帯で、かつ、便利な立地に住めるのは何事にも代え難いのではないかと思います。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 宮前平

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| 新築マンション 川崎市宮前区 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心マンション購入で地方創生?−逆転の発想で地方の活力維持

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 都心への人口流入が止まりません。2日前の本ブログでもデータを掲示しましたが、この5年間で千代田区人口は23.8%、港区人口は18.7%、中央区人口は14.9%も大幅増加しています。この計算で行くと、千代田区は20年間で、港区や中央区は30年間で、人口が倍増する計算です。

 なぜ都心に人が集まるのか、というと、
利便性が極端に良く、かつ、不動産の資産価値の維持ないし向上が見込めるからです。結果として首都圏内で都心部とそれ以外の地域では人口増加に格差が生じ、同じ23区内でも足立区は5年間で逆に人口が減少しています。かくして日本の人口構造はますます歪な形になりつつあります。

 しかし、
都心が暮らしやすいか、というと必ずしもそうではありません。都心では商品の価格が高く、スーパーは近くになく、公共施設、自然環境等も一般的には恵まれていません。空気がおいしいとも言えず、子供たちが走り回って遊べる公園もなくて、そこに住むのが本当に幸せなのか、とも思えます。

 それでもなぜ都心に住むか、と言うと、
職場に電車で10分で着けたり、おいしくオシャレな店が利用できたり、言わば非日常が日常になる快楽があるからでしょう。だとすれば、そのような機能を確保できる自分の「基地」が都心にあれば、それで十分だという気もします。

 これはまさに、
セカンドハウス的な需要ではないでしょうか。また、家族の中でこれを必要としているのは都心で働く父親だけであって、家族はむしろ郊外の生活環境の良さを好むのであれば、ますますこの傾向はあてはまります。

 ここで提案したいのは、
「都心へのセカンドハウス購入促進策」です。何を言っているんだと怒られそうですが、都心にセカンドハウスを購入することで、逆に都心への人口流入を食い止める試みです。

 促進策の具体的な中身としては、金利優遇や住宅ローン減税など、
一般の住宅購入に認められている優遇策と少なくとも同等のものを都心のセカンドハウス購入にも適用するというものです。しかし、この優遇策を受けるには、「世帯としての生活の本拠地を現在の住居から移さないこと」を条件とします。

 このことにより、
家族は、必要に応じて都心の利便性を享受しながら、生活環境が良く、地縁・血縁が維持できる今の住まいにずっと住み続けることができます。都心のセカンドハウスは一層需要が高まり、不動産売買も活発となり、価格も上昇していきますので、家族の資産形成にも役立ちます。

 さらに過激ですが、都市計画のゾーニングにより
都心エリアに家族が新たに住むことを抑制してもいいかもしれません。もともと機能としてはビジネス・商業エリアなのですから、それに特化した方が都市効率も良い気がします。近年、中央区の中小ビル街に同じ背格好のマンションが林立していくのを見るにつけ、どうにも違和感を感じていたのは私だけでしょうか。

 これとは反対に、今や
世田谷などの良好な住宅街ですらマンションが売れなくなっている現状に、ある種の危機感を感じます。上記の提案は箸にも棒にも掛からない妄想ですが、誰かがこれまでとは違う、何らかの効果的な施策を打ってほしいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
深沢パークマンション(中古)−不動産バブル最盛期の高級物件を味わう

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★ 東急田園都市線「桜新町」駅より徒歩16分の場所に立地する三井不動産旧分譲・大林組施工・1989年8月築・地上6階地下1階建・総戸数41戸の『深沢パークマンション』です。

 アドレスは世田谷区深沢7丁目です。世田谷区の南東部に位置し、呑川に沿って1丁目から8丁目まであり、世田谷区駒沢・桜新町・新町・等々力・中町・用賀、目黒区八雲・自由が丘と隣接しています。荏原台地の一角にあり、呑川に沿った地帯が低地となるため、町域内は起伏の豊かな地形をなしています。

 深沢の地名は、鎌倉時代に源実朝の家臣土岐左衛門がこの地を与えられ、当地域が呑川上流の深く入り組んだ奥深い沢であるからこの名を付けたと言われています。本マンションの所在する7丁目は深沢の北西部に位置し、早くから住宅地(旧東京信託による新町開発の一部)として開発され、この分譲地は広く知られる田園調布より古く、大正初期に官吏や実業家に向けて分譲された日本最古の宅地開発とされています。大正から昭和初期にかけた頃のこの住宅地及び周辺の様子が、作家宮本百合子の作品の中で描かれています。


 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩16分です。同駅西口を出て、サザエさん通りを南下、桜新町交番前を左折して玉川通りを横断、深沢高校を過ぎて左折した右手に立地します。ややアップダウンはありますが、気になるほどではありません。

 本マンションの南側の目の前には日本体育大学世田谷キャンパスの運動場が広がります。学生の活動する音は気になるでしょうが、日照・通風は良好です。敷地東側は
呑川緑道で、区立呑川親水公園まで徒歩1分、日常のお買い物はヨークマート中町店やローソン日体大前店まで徒歩5分、区立深沢中学校も徒歩5分、日体幼稚園や世田谷聖母幼稚園までは徒歩7分、通学校の区立桜町小学校までは徒歩9分となっています。

 閑静な高級住宅街にあり、車が余裕をもってターンできる車寄せを配置した高級感ある石畳のアプローチやどっしりとしたレンガ調タイル貼りの外観が、まさに三井不動産の「パークマンションシリーズ」にふさわしく、風格ある雰囲気を纏っています。

 エントランスはゆとりがあり、内廊下やソファーと机が備わるラウンジなどの共用部がホテルライクな雰囲気を演出しています。管理が行き届いており、共用部はとても綺麗で築年数の古さを感じさせません。面積3,166.84平米の敷地内には四季折々の植栽がある緑豊かなスペースがあり、爽やかな印象です。

 シャッターで区切られた地下の駐車場スペース(パレットがやや小さいのが難点です)は3段式と平面式の両方があり計48台のスペースを確保、同じく地下にはトランクルームも10室あるハイグレードマンションになっています。


 間取りは2LDK〜4SLDKで、広さは83.3平米〜152.31平米で収納力のあるファミリー向けの大型でゆとりのある住まいを楽しめます。1階住戸は全て専用庭が設置され、オートロック・宅配ロッカー・ガスシステムキッチン・オーブン・追焚機能付バス・浴室乾燥機・洗濯乾燥機・床暖房などのハイグレードな設備が整い、快適な生活が過ごせます。

 ペット飼育は不可、楽器の使用は細則付きですが可能です。管理人は日勤です。物件のエントランスにはフロントサービスがあり、エレベーターも3基備えているので混みあう朝でもスムーズに利用できます。


 対象住戸は、地上6階建て建物の4階に所在する専有面積96.23平米の2SLDKです。西・北の角部屋で陽当り、眺望、通風は良好です。プライバシーに配慮された玄関から入って左手がLDK、右手が居室と、PP(パブリック・プライベート)分離が明確です。大きなコーナー窓を配した2面採光のLDは14.7帖、キッチンは独立型で6.5帖あり、8帖と6帖の洋室のほか、4帖のプレイルームがあるのが特徴です。

 浴室が1418サイズと専有面積に比して小さいのが残念ですが、洗面所、トイレは余裕のあるスペースとなっています。高級感ある折り上げ天井を採用、収納は納戸を含めて随所にあって豊富です。管理費は月額24,200円(1平米当たり251円)、修繕積立金が月額32,720円と、専有面積が大きいからでもありますが、
合計月額56,920円かかり、駐車場(月額33,000円)を使用すれば、月額89,920円となります。

 販売価格は6,780万円、坪単価233万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,896万円〜7,297万円、『イエシル』では9,089万円、『マンションマーケット』では6,620万円〜7,325万円、『ふじたろう』では7,254万円、『HOME'S不動産アーカイブ』では6,714万円〜8,574万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は7,611万円、坪単価万261円となり、販売価格は10.9%割安との試算結果です。まさに不動産バブル真っ盛りの頃に分譲されたマンションで、ゴージャスな造りは今でも色褪せません。当時は販売価格も相当だったのでしょうが、今や穏当なところに落ち着き、対象物件はそれより1割超割安なお得な価格水準となっています。

 本物件に限らず、深沢は駅距離がネックですが、だからこそ落ち着いた住環境が守られ続けてきたのでしょう。
深沢に似つかわしい高級マンションとして、十分検討に値する物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:深沢パークマンション
 価格:6,780万円 (税込)
 所在:世田谷区深沢7丁目
 交通:「桜新町」駅徒歩16分
 面積:専有面積96.23平米

詳細はこちら(ノムコムより)
深沢パークマンション

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(0) |