スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています



| - | | - | - |
プラウド馬込(中古)−駅徒歩2分の築浅プラウドが坪230万円台

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営浅草線「馬込」駅より徒歩2分の場所に立地する野村不動産旧分譲・安藤建設施工・2007年5月築・地上7階地下1階建・総戸数44戸の『プラウド馬込』です。

 アドレスは大田区東馬込1丁目です。東馬込は大田区北部に位置し、1丁目及び2丁目があります。北から東は品川区西大井に、南東は山王に、南は環七通りを境に南馬込に、西は第二京浜を境に北馬込に接しています。町域内を横須賀線(品鶴線)の線路が通っていますが、横須賀線の駅はありません。ただし、町域西端の第二京浜下に都営浅草線「馬込」駅(北馬込に所在)があります。町域内は主に住宅地として利用されています。

 「馬込」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅A1出口を出て、環七通りを馬込銀座方面へと東へ歩き、松原橋交差点付近から左折して住宅街へと入る場所に立地します。わずかに下るルートですが、気になるほどではありません。また、バス便も多く、大森方面に行くことができます。

 第二京浜と環七の交差点に建っていますが、環状七号線との間には他の建物があって音が遮られ、二重サッシの窓を閉めてしまえは、交通音等は気にならないとのことです。「荏原町商店街エリア(徒歩12分:960メートル)、馬込銀座会エリア(徒歩10分:800メートル)の2つの大型商店街の中心に立地し、お買い物にも便利なロケーションです。

 周辺にはコンビニのほか、ホームセンターや区立図書館などもあり、
来年の春には大型スーパー「ライフ」が近くにできるとのことで、生活利便性は良好です。なお、通学区の馬込小学校には、環七を渡り、第二京浜沿いを歩くルートとなります。

 地上7階地下1階表示ですが、建築基準法上及び登記簿上では地上6階・地下2階建ての建物で、
地下1階部分にグランドエントランス、駐輪場があります。外壁はベージュとブラウンのタイル貼り仕上げで、御影石や大理石を使用したエントランスに重厚感及びグレード感が漂います。敷地周辺は植栽、シンボルツリー、フェンス、擁壁が整備されており、質の高さが感じられる造りです。

 共有スペース等もハイセンスなデザイン仕様です。また、ホテルライクな
内廊下で、24時間セキュリティシステム、防犯センサー、オートロック、TVモニター付きセキュリティインターホンなど防犯設備が整い、宅配ボックスも設置されています。駐車場は屋内にあり、1階には全戸分のトランクルーム、地下1階には防災倉庫が用意されているのも頼もしいポイントです。管理人さんも毎日精力的に動き、いつもきれいに保たれているとのことです。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積は55平米〜75平米台のディンクス又はファミリー向けのマンションです。リビングダイニングのTES温水式床暖房、常時小風量換気システム、TES浴室暖房乾燥機、シェル型デザインの浴槽など、快適で便利な生活をサポートする設備が充実しています。逆梁工法によるハイサッシ、ペアガラスのため、明るい居住空間が楽しめます。

 対象住戸は地上7階建て建物の
1階に所在する専有面積64平米の2LDKです。表示は1階ですが、上記の通り地下1階部分にグランドエントランスがあり、道路面からは2階程度の高さです。玄関からは中が見えないように工夫がされ、LDは11.3帖、カウンター付キッチン(天然御影石のカウンタートップ、食洗機、収納豊富な造作食器棚付き)は4.5帖のゆとりの広さです。

 2洋室へはLDを通って再び廊下を歩くユニークな間取りで、6.4帖と5帖の広さとなります。浴室は1418サイズ、収納はウォークインクローゼットも備えています。なお、トイレはタンクレスシャワートイレとなっています。


 販売価格は4,580万円、坪単価237万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,270万円〜4,570万円、『イエシル』では4,062万円、『マンションマーケット』では4,400万円〜4,871万円、『ふじたろう』では4,421万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,339万円〜5,486万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,490万円、坪単価232万円となり、販売価格は約2.0%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,490万円、坪単価万232円との記録が残っています。

 駅至近距離で重厚な造りのプラウドブランド、内装・設備も充実、築10年弱の築浅物件でありながら坪単価230万円台にはお得感があります。駐車場は月27,500円〜31,000円とやや高めに見えますが、管理費の平米単価は257円と比較的抑えめです。セールでも苦労しない資産価値ある物件として安心して購入することができると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド馬込
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:大田区東馬込1丁目
 交通:「馬込」駅徒歩2分
 面積:専有面積64平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド馬込

TOPへ


| 中古マンション 大田区 | 21:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
タワーマンションは何を破壊したのか−「駅近・大規模・タワー」神話の功罪

JUGEMテーマ:マンション


★ 私がマンションを探し始めた10数年前、見に行ったのが杉並区の奥にある大規模高級マンションでした。最寄駅からは15分かかるのですが、広大な敷地に威容を持ってマンションが立ち並んでおり、そのデベロッパーの当時の最高級ブランドの名を冠していました。

 そのマンションの高層階(といっても5階とか6階なのですが)から街並みを見渡すと、
第一種低層住居専用地域に整然と並んだ区画の大きい戸建ての家々の屋根が夕日に映えて、「ほおお」と思わず声を出しながら、惚れ惚れと眺めたのを昨日のように思い出します。

 駅徒歩15分には遠さを感じましたが、だからといってその頃は、
駅近は必ずしもマンション選択の絶対条件ではありませんでした。駅徒歩5分は「ありがたい」と思ったものの、駅徒歩2分とか3分とかになると、逆に「大丈夫か?」と思ったものです。

 つまり、それくらい近いと
「住環境としてありなのか」という懸念がありました。駅前の繁華性は子育てや落ち着いた生活にマイナスであり、必ずしも憧れの対象ではなかったのです。そもそもそのような立地に一定規模のマンションが建つことが困難で、ファミリー向けの広さがある物件は新築ではほとんどありませんでした

 この常識を覆したのがタワーマンションです。戦後の時の経過を経て各自治体が老朽化・狭隘化した駅前再開発に手掛け始めたのもこれに貢献しました。
タワーマンションであればそれほど広大な敷地でなくとも上に伸ばすことによって大規模化することができ、これを自治体の総合設計制度が後押しをしました。

 この
総合設計制度は、建設敷地内に公共空地を確保することにより容積率、高さ制限、斜線制限などを緩和するもので、結果として駅前にはきれいに整備された気持ちのよい公共緑地空間が生まれ、その中心に誇らしげにそびえるタワーマンションが続々と誕生しました。

 このようにタワーマンション住民は、
駅近でありながら整備された住環境と生活利便性を同時に手に入れることができました。そして、このことが中古市場でも評価されて一般マンションよりかなり高い価格で取引されるようになりました。

 初期のタワーマンションは、今のように通常のマンションと価格差を設けることが少なかったため、
当時のタワーマンション購入者がそれを中古で売るとかなりの売却益を得ることができるようになり、このことがさらにタワーマンション価格を高めていきました。

 かくて
2010年代には「駅近・大規模・タワー」マンション神話が確立していきました。この3要素さえ入っていればリセールで損をすることはない、という神話でもあり、リーマンショック後の一時の低迷期を除けばこの傾向はほぼあてはまっていると言ってよいでしょう。

 しかし、マンション購入者の数が増加しているわけではない昨今、「駅近・タワー・大規模」に需要が集中しているとすれば、
必ずとばっちりを受けているエリアがあるわけで、それがすなわち「駅遠・低層・小規模」マンションとなります。用途地域でいえば第一種低層住居専用地域であり、これまで「最も住環境の優れたエリア」として人気が高かった第一種低層住居専用地域がだんだんと不人気化しつつあるように思われます。

 冒頭述べた杉並のマンションも、
中古市場では分譲時価格より約1割安く取引されているようです。すなわち、杉並の優良住宅地に建つ一流デベのマンションの坪単価が230万円から200万円に下落する一方で、湾岸埋立地のタワーマンションの坪単価が200万円から300万円に上がっているイメージです。

 埋立地・再開発地などごく限られた場所と条件でしか建たない
大規模タワーマンションが、23区内のほとんど大部分のその他のエリアで長い間はぐぐんできた住宅地の系譜と歴史を、一瞬のうちに破壊しているように思えてなりません。それはひいては、東京23区としての総体としての力を弱めていく方向にしか働かないのではないか、と危惧しているところです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・マスターズガーデン横濱上大岡(新築)−坂の街に竹中の低層高級物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 京急本線「上大岡」駅より徒歩5分、横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅より徒歩6分の場所に立地する竹中工務店&野村不動産分譲・竹中工務店施工・地上4階建・総戸数99戸の『ザ・マスターズガーデン横濱上大岡』です。

 アドレスは横浜市港南区上大岡東1丁目です。上大岡は、横浜市内有数の繁華街で、副都心の一つとなっています。横浜市港南区の北東部に位置し、上大岡西の町内を鎌倉街道と京急本線が並行して南北に走っています。商業地は鎌倉街道沿いに、北は鎌倉街道が京急線の東側へ抜けるガード付近から、南は笹下釜利谷道路が分岐する関ノ下交差点交差点付近までの南北500mほどの地域に集積しています。大岡川より西の大久保、京急線東側の港南区上大岡東は住宅街で、磯子区との境に久良岐公園が広がります。

 上大岡の歴史の記録の最古のものは続日本紀で、当時の地名である武蔵国久良郡で白雉を捕らえて朝廷に献上したとの記述が残されています。1156年の保元の乱では、敗れた源為朝が上大岡に移り住んだという伝説が伝えられており、現在でも上大岡に祠が残されています。鎌倉時代には鎌倉道が通り、この道は現在の鎌倉街道旧道の通称さかえ通り・グリーン通りとなっています。

 旧京浜百貨店からバスターミナルにかけて(現在の京急百貨店・ウイング上大岡・ゆめおおおかのある区画)をA地区、さくら銀行跡・上大岡中央商店街の一部(現在のカミオがある区画)をB地区、三越上大岡店旧館(長田ビル)跡周辺(現在のミオカがある区画)をC南地区として再開発が進められ、すべての再開発事業が完了しました。現在、再開発計画が廃案となっていたC北地区(主に富士ショッピングセンターやロッテリアなどがあるエリア)でも、協議が再開しています。


 「上大岡」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅から一貫しての上り坂となり、上大岡東のランドマーク『オーベルグランディオ上大岡』を左手に見ながら同マンションに沿って南に進んだところに立地します。一般に上大岡東は駅から上り道となるしかないので、地元の方には慣れっこのルートではあります。

 現在では、
暮らせるターミナルシティに進化した上大岡です。旧くから住み継がれ、住宅地として成熟しながら、複数の再開発が進むことで、駅前を中心にして、加速度的に先進の街へと生まれ変わりました。坂道であることを除けば、駅に近く、約23haの広大な久良岐公園の緑にも近く、住まいは第一種低層住居専用地域の穏やかな住宅街の中にある豊かな住環境です。

 高台立地となるため、
「上大岡」駅に向かって視界が開け、駅前のランドマークとその向こうの伸びやかな風景を眺望として楽しむことができます。商業施設は駅前に集中していますので、「上大岡」駅でほぼ何でも手に入ります。駅と本マンションの間には「セブン‐イレブン 横浜上大岡東1丁目店」がぽつんとあり、これはこれでありがたい存在です。

 竹中工務店が売主・施工となっているのが目を引きますが、ここは竹中工務店の社宅跡地です。8,685.31平米ある恵まれた敷地に地上4階建の建物により、「低層庭園邸宅」をコンセプトとするマンションを計画しました。専有面積72.50平米〜90.50平米、間取り3LDK〜4LDKのオールファミリータイプです。90.50平米の4LDKタイプはワイドスパンで文句なしの優れた間取りです。

 販売は来年2月下旬からを予定しており、価格の発表はまだまだこれからですが、比較として想起されるのが『プラウドシティ上大岡』で2008年分譲、2009年竣工、平均坪単価約250万円でした。同マンションと比較することは、約8年前の分譲であること、駅徒歩8分でフラットアプローチであることなどかなり無理もありますが、一応これを目安とすれば、本マンションについても、坪単価250万円をはさむ価格水準が考えられるところです。

 おそらくは高級仕様となることが想定される本マンションですが、
かなりの勾配のある坂道アプローチがネックの全てといっていいほどです。横浜市内でも売上3本の指に入る京急百貨店やシネマまである上大岡の利便性は折り紙つきで、売れ行きが注目されます。

公式ホームページ ⇒ザ・マスターズガーデン横濱上大岡

TOPへ


| 新築マンション 横浜市港南区 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
タワーマンション高層階の課税強化!−私たちが学ぶべきこと

JUGEMテーマ:マンション


★ 10月22日付産経新聞によれば、政府・与党は平成29年度税制改正で、タワーマンションなどの高層マンションにかかる固定資産税を見直すことがわかりました。現在は床面積が同じであればどの階層でも同じ税額ですが、実際の取引価格を踏まえて高層階ほど税負担を高く、低層階では低くなるよう調整します。与党の税制調査会で議論し、12月にまとめる29年度税制改正大綱に盛り込みます。30年1月にも実施する方針です。

 固定資産税は
固定資産の評価額に対し、毎年1.4%の税率がかかります。マンションの場合、まず1棟全体の価値を評価して、税の総額を算出、その上で各部屋の床面積に応じ、税額を均等に割り当てます。

 同じ床面積であれば階層に関係なく、税額は同額になります。しかし、実際の取引価格は高層階ほど高くなります。低層階との価格差があるにもかかわらず、税額には反映されておらず、
納税者の不公平感がありました。

 このため、20階建て以上の物件を対象に、高層階になるほど固定資産税の税額が高くなるよう見直します。
高層階は増税、低層階には減税にして、1棟当たりの税額の総額は変わらないようにします。税額の傾斜配分の手法は今後詰めます。

 タワーマンションをめぐっては、高層階の物件が取引価格の割に相続税が安く済むため、
節税目的で購入する「タワマン節税」が問題になっています。国税庁は今後、タワマンの節税効果を薄める手法についても検討する考えです。

 以上が産経新聞の記事の概要です。最近各紙で報じられているので、ご存知の方も多いことかと思います。以下、各紙から拾ってきた情報を挙げてみます。


・ 資産評価システム研究センター調査では、最上階の床面積当たりの単価は最下層部より平均46%高かった。

・ 国税庁のタワーマンション価格調査では、販売価格と固定資産税評価額の間には最大で約7倍、平均で約3倍の開きがある。

・ 対象は、「高さ60メートルを超えるマンション」や「2018年度以降の新築物件」にすることを検討している。

・ 既存のマンションは、現在の税制を前提として高層階を買った住民から強い不満が出る恐れがあるため、構想の対象に入っていない。

・ 不動産コンサルタントは、「対象にならない昔の物件を買う人も出るかもしれず、抜本的な改革にはならない」と指摘する。

・ 引き上げ、引き下げは段階的に行う予定。評価額5,000万円の建物にかかる固定資産税は年70万円、これが5,500万円になれば固定資産税は年77万円。

・ 年末に向けて、どの階層で増減税の線を引くかなど、具体的な制度設計を進める。


 今明らかになっている情報は、だいたいこれくらいかと思います。この新税制が適用されればおそらくは税額が減ることになるであろう我が家は、「2018年以降の新築物件」が対象と聞いて、妻はショックを受けていました。なるほど、こんなショックもあるのかと感心(?)した次第です。

 私が気になったのは、今回の税制改正の動きとなった経緯です。いわゆる「タワマン節税」が識者によってもてはやされ、これをテーマにした書籍も出版されたりしました。そして、
「高層マンションを購入できるような高額所得者が得をする」という話は、課税当局がもっとも嫌うところだと考えます。

 なぜならば、
税制の基本は所得再分配であり、これに逆行する「抜け穴」があるとすれば、当然是正の対象となるからです。しかもそのことを得々と指南するような書物の出版は、税制度に携わる人たちにとって「許しがたい」行為ではないかと思われます。

 記事でも指摘されているように、
実際には節税という動機でタワーマンション高層階を購入する方はごくわずかでしょう。その意味では、言わばこのような喧伝の巻き添えを食った形と言えるのではないでしょうか。

 したがって、
「じゃあ、既存の中古タワーマンションの高層階を買いましょうね」と宣伝を始めると、課税側は、これをも塞ぐ税制度を考えてくるでしょう。このようなイタチごっこは、現在のビール税制を見るようで、結果として私たちは、「おいしいビールを適正な価格で」買えなくなっています。

 「タワーマンションを税制のゆがみの舞台にしないこと」がマンションを愛する(?)私たちが今回の課税構想から学ぶべき教訓なのではないでしょうか。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 最新ニュース | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
セボン馬事公苑(中古)−ホームエレベーターを有する新規リノベの魅力

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急世田谷線「上町」駅より徒歩9分、同田園都市線「桜新町」駅より徒歩14分の場所に立地するセボン/大伸フード旧分譲・大日本土木施工・2000年9月築・地上3階建・総戸数15戸の『セボン馬事公苑』です。

 アドレスは世田谷区桜3丁目です。桜は、世田谷城(応永年間から1590年まであった中世の平山城)内にある御所桜という桜の木に因み、明治初期に世田ヶ谷村の小字、桜木とされました。1879年(明治12年)12月1日、この地に桜学校(下町円光院本堂仮校舎、現:桜小学校)が完成し、その頃から慣習的に当地域は小学校名により木の文字を省いて「桜」と呼ばれるようになりました。1966年(昭和41年)、世田谷区世田谷より「桜」として分離し、現在に至っています。

 また、本物件は馬事公苑に近いのも特徴です。馬事公苑は、日本中央競馬会(JRA) が運営する馬事普及の拠点で、1940年の第12回東京オリンピックに向けて日本の馬術選手を育成する目的で、1934年(昭和9年)に当時の帝国競馬協会が約5万坪の土地を30万円で購入し、開設されました。同大会は日中戦争の影響で中止となりましたが、第二次世界大戦後の第18回東京オリンピックでは馬場馬術競技の会場となりました。

 馬事公苑は現在、22万平米の広大な敷地を有し、美しい花壇や500本の桜の他、藤や梅など、季節ごとにそれぞれの花が目を楽しませてくれます。


 「上町」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅からは世田谷通りを南西方向に歩くルートで、桜ケ丘交番交差点を過ぎて、藍屋の角を右折して右手に所在します。わずかに上りとなっていますが、気になるほどではありません。「桜新町」駅からは徒歩14分で、こちらは住宅街の中をひたすら北上するルートですが、歩けない距離ではありません。

 世田谷通りから一本奥に入った立地で、周辺は閑静な住宅街を形成しています。また、世田谷通り沿いにはコンビニやスーパーのほか各種店舗がみられ、利便性は良好です。

 ブラウンを基調としたサイディングとタイル貼り仕上げの外観で、一見、戸建を思わせます。敷地内には
ヨーロッパの街並みを連想させる石畳を挟んで2棟の建物が並んでおり、エントランスはレンガ調のゲートが設けられています。

 全戸3フロアとルーフバルコニーを備えた3階建メゾネットタイプとなる中古タウンハウスで、90平米以上のゆったりした空間を確保しています。また、上下階への物音も気にしなくてよいので、小さな子供がいる家庭でも安心です。なお、モニター付オートロック設備もあります。バスルームには、ドライ・ミストサウナが楽しめる温式サウナシステムを標準装備しているのもポイントです。

 対象住戸は、
地上1階〜屋上に位置する専有面積107.63平米の3LDKです。専用庭の付いたポーチから玄関に入り、1階は水廻りと6帖洋室、2階は15.3帖のLDK、3階は6.7帖と6.1帖の2洋室、そして屋上ルーフバルコニーは17帖の広さです。

 ホームエレベーターがあるのが特徴で、階段の苦労もなくなります。トイレは1階と3階の2か所にあり、収納は専有面積に比してやや少なめですが、3階にウォークインクローゼットが付いています。

 本年7月に内装リノベーションが完了し、システムキッチン(食洗機・浄水機能付水栓含む)、ユニットバス(1616サイズ/浴室乾燥機付)、洗面化粧台、シャワートイレ、ガス給湯器(追焚機能付)、洗濯機パン、建具、下足入れ、照明器具・ダウンライトを新規に交換し、フローリング・天井・壁クロスを張り替えました。

 管理費16,140円/月(平米単価150円/月)、修繕積立金21,530円/月で
月額合計37,670円と標準的ですが、敷地内駐車場使用料が無料なのは助かります。また、売主物件なので、仲介手数料が不要なのもありがたいところです。

 販売価格は5,870万円、坪単価180万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,242万円〜5,641万円、『マンションマーケット』では5,140万円〜5,678万円、『ふじたろう』では5,636万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,150万円〜6,592万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,590万円、坪単価172万円となり、販売価格は5.0%割高との試算結果です。しかし、ほぼフルに近いリノベを行っていますので、これが自動査定と販売価格の差額であると考えることもできるでしょう。

 駅からはやや遠いものの、この界隈は
街並みが整い、魅力的な生活環境を有しているところです。リノベーションで新品同然となった住まいに家族でじっくり腰を落ち着けて、永く暮らしていくには格好の物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:セボン馬事公苑
 価格:5,870万円 (税込)
 所在:世田谷区桜3丁目
 交通:「上町」駅徒歩9分
 面積:専有面積107.63平米

詳細はこちら(ノムコムより)
セボン馬事公苑

TOPへ


| 中古タウンハウス 世田谷区 | 20:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
周辺エリアのマンション販売が活況−不動産市場に新たなトレンドか

JUGEMテーマ:マンション


★ 18日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は10月17日、2016年9月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 これによれば、
2016年9月の新規発売戸数は3,424戸で、対前年同月(2,430戸)比40.9%増、対前月(1,966戸)比74.2%増となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,273戸(全体比37.2%)、都下510戸(同14.9%)、神奈川県940戸(同27.5%)、埼玉県416戸(同12.1%)、千葉県285戸(同8.3%)で、東京都のシェアは52.1%となっています。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,466戸で、
月間契約率は72.0%と、前月の66.6%に比べて5.4ポイントアップ、前年同月の66.0%に比べて6.0ポイントアップしました。地域別契約率は、都区部66.8%、都下79.2%、神奈川県83.3%、埼玉県62.5%、千葉県58.9%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,578万円、78.6万円です。2016年8月は5,662万円、79.8万円でしたので、
前月比総額では84万円(1.5%)のダウン、平米単価は1.2万円(1.5%)のダウンとなります。

 9月の地域別平均価格、1平米当り分譲単価は、東京都区部6,849万円、98.6万円、都下4,590万円、62.7万円、神奈川県5,451万円、76.1万円、埼玉県4,125万円、59.8万円、千葉県4,201万円、56.9万円でした。

 また、
即日完売は203戸(全体の5.9%)で、「フラット35」登録物件戸数は3,337戸(同97.5%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2016年9月度−』に基づいていますので、以下その内容をみていくこととします。

 まず、2016年9月の新規発売戸数3,424戸は、
ここ3年で最も多い戸数となっており、これまで常に「ここ3年最少数」を記録してきた本年度の月別発売戸数に歯止めがかかりました。地域別にみると、前年同月比で埼玉県と都下が倍増し、神奈川県と千葉県が5割増と大幅増、これとは対照的に東京都区部は前年同月比1割増にとどまりました。今回の発売戸数の増は、23区を除く周辺エリアが中心だったことがわかります。

 契約戸数については、
神奈川県と東京都下が契約率それぞれ83.3%、79.2%と好調でした。発売戸数は増加した埼玉県と千葉県ではそれぞれ契約率62.5%、58.9%でしたし、東京都区部は契約率66.8%と、好不調の分かれ目とされる70%を相変わらず切っていますので、神奈川県と東京都下が引っ張った活況でした。

 実際、
9月の即日完売物件は、4物件中3物件が神奈川県と東京都下となっています(プレミスト高尾サクラシティ第6期51戸(八王子市)、グランドメゾン元住吉第1期105戸(川崎市中原区)、シエリア湘南辻堂第2期1〜3次38戸(茅ヶ崎市))。

 一方、
平均価格と坪単価は、前年同月比では3%強アップしているものの、前月比では1.5%程度ダウンしています。価格は本年3月以降低下基調であり、このような価格微減継続傾向は、ここ3年ほどは見られなかった傾向です。在庫は前月に比べて108戸の減少となりました。

 価格帯別戸数では
高額マンションの売れ行きが明らかに悪くなっており、7千万円超のマンションの契約率が5割台、9千万円超のマンションの契約率が4割台になっています。昨年までは高額マンションほど契約率8割、9割と高い傾向が見られたのとは対照的な動きになっています。

 これらを総合してみるならば、
秋商戦で一般サラリーマンでも手の届く価格帯の好物件が都区部以外の周辺エリアにおいて販売となり、これらの売れ行きが良かった一方、外国人需要や相続対策等でこれまで好調だった都区部高グレード物件が不振になりつつある、と言えるかもしれません。

 23区物件が手の届かない価格帯まで行ってしまったことで、従来の都区部購入希望者もある意味
「諦め」がつき、周辺エリアでマンション購入を検討するようになって手頃なものが売れ始めたとも考えられます。もしこのような傾向が続くようであれば、マンション購入も新たなトレンドに入ったと言うことができるでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:23 | comments(0) | trackbacks(0) |
ジオグランデ元麻布(新築)−六本木・麻布十番・広尾が生活圏の高級邸宅

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩9分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩12分、東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩11分、東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩11分の場所に立地する阪急不動産分譲・鴻池組施工・地上5階地下1階建・総戸数19戸の『ジオグランデ元麻布』です。

 アドレスは港区元麻布3丁目です。町名は江戸時代、麻布村の中心地であったことに由来します。現在のところ、文献に「あざぶ」の名が登場するのは、戦国時代末期の1559年(永禄2年)、小田原の北条氏(後北条氏)の軍役賦課台帳、「小田原衆所領役帳」に「阿佐布」とあるのが最初とされています。

 江戸時代に入っても「安座部」「浅府」「浅生」「麻生」など様々な表記が混在していましたが、江戸中期の明暦年間に至り、ようやく「麻布」の表記が定着しました。当時、この地で麻布(あさぬの)の生産が盛んだったからとも言われますが、定かではありません。

 江戸時代は町外れで農耕地、雑木林、町屋、大名、小名の下屋敷からなる閑散とした地域でした。明治より大正時代にかけて町づくりが成され、太平洋戦争終結後は国際的な盛り場として発展していく六本木至近ということや、他所から移動した大使館が加わったこともあいまって、徐々に今日の国際色豊かな都心の高級住宅街へと変貌を遂げていきました。


 「六本木」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅1a出口から西麻布方面に歩き、六本木ヒルズに沿うように左折、グランドハイアット東京を左手に見ながら南下し、麻布消防署の角を左折した右手に所在します。道のりはフラットです。

 「六本木」駅からやや距離があるかもしれませんが、その代わり、
広尾や麻布十番も日常生活圏となります。表通りから一歩奥まっているため静かな住環境でありながら、日本の最高ブランドである六本木ヒルズにも徒歩5分と普段使いができます。また、有栖川記念公園へ徒歩7分と、都心であることを忘れる名高い公園も歩いてすぐです。

 建設地にはかつて幕府旗本の
松平定朝が屋敷を構えており、定朝は当地で花菖蒲の品質改良を手がけ、次々と新種を生み出して江戸の人々の評判を呼んだということです。面積1,020.47平米の敷地に地上5階建ての建物は、建築家・隈研吾氏監修による外観・共用デザインとなります。

 その外観は、黒を基調とした重厚なフォルムの中にガラスのシャープなガラスの表情を取込んでデザインされました。外壁の素材には、風合いのあるテクスチャーを採用し、黒の色調に彫りの深い水平ラインを施しています。

 エントランスドアは敷地奥に配置し、街路から内部を見通せない位置にしてプライバシー性を強調するとともに、回廊を思わせる長いアプローチや、その傍らの植栽や庭石が情趣を漂わせています。エントランスホールに続くラウンジの床と壁面には天然石を採用、シンプルな空間に柔らかな間接照明、そしてホテルライクな
内廊下仕様が上質さを引き立てます。

 総戸数19戸ながらディスポーザーを装備、ミーレ食器洗い乾燥機や高級品の代名詞であるFRA製の浴槽、ハイグレードな浴室扉にヨーロッパ製の洗面ボウル、CERA製レバーマルチ洗面など、その高級な仕様には枚挙に暇がありません。小規模マンションにしてコンシェルジュが用意されるなど、きめ細かなサービスが期待できます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積62.14平米〜157.62平米と幅広い層をターゲットとしています。販売価格は1億円台予定〜5億1,000万円台予定(1.000万円単位)で最多価格帯は2億5,000万円台予定(1,000万円単位)と、全戸1億円以上の価格帯を予定しています。

 1千万円単位の価格帯発表なので正確ではありませんが、
坪単価560万円台〜1,080万円台程度です。最も安い1億円台1LDKは1階に所在し、居室効率にやや難がありますが、「ここに1億円で住めるのか」と夢が膨らみます。また、2億円超であれば、好い間取りが揃っています。

 元麻布の地で六本木に近く、麻布十番や広尾にも足を延ばせる
静かな住宅街のハイグレードな邸宅系マンションに住む喜びは、何者にも代えがたいものがあることでしょう。本年12月上旬販売開始予定で、竣工は来年12月下旬、入居は平成30年3月下旬を予定しています。
 
公式ホームページ ⇒ジオグランデ元麻布

TOPへ


| 新築マンション 港区 | 19:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション再び活況!−新築マンション代替からの脱皮がカギに

JUGEMテーマ:マンション


★ 不動産流通研究所の11日付ニュースによれば、東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は11日、2016年9月度の首都圏不動産流通市場動向を発表しました。

 同月の
首都圏中古マンション成約件数は3,150件(前年同月比13.6%増)と再びプラス、2ケタ増となりました。都県別では、東京都が1,651件(同18.9%増)、埼玉県が358件(同17.4%増)、千葉県は374件(同7.5%増)、神奈川県は767件(同5.1%増)といずれも増加しました。 

 1平方メートル当たりの
成約単価は49万600円(同6.0%上昇)、成約価格は3,126万円(同5.7%上昇)となり、いずれも2013年1月以降45ヵ月連続で前年同月を上回っています。

 新規登録件数は1万6,603件(同6.1%増)で、21ヵ月連続の増加となりました。在庫件数も4万2,704件(同14.2%増)と、16ヵ月連続で増加し、13ヵ月連続の2ケタ増となりました。

 一方、中古戸建ての成約件数は1,054件(同10.0%増)です。平均成約価格は3,091万円(同3.0%下落)と、3ヵ月ぶりに下落しました。

 以上が不動産流通研究所の記事の概要です。
再び中古マンション市場が活況を呈しているようです。本記事の基となった『月例速報Market Watch−2016年9月度−』を以下、見てみることとします。

 まず、成約状況では、8月の夏枯れ期から本年9月は一転して活況を呈しました。前年同月比で
最も成約件数が伸びたのが東京都で、中でも城北部(文京区、豊島区、北区、板橋区、練馬区)が伸び率トップです。平米単価が最も伸びたのが埼玉県で、中でもさいたま市が伸び率トップでした。

 また、
最も新規登録件数や登録価格が前年同月比で伸びたのがいずれも埼玉県で、中でも件数がさいたま市、価格が埼玉県東部地区(八潮市、三郷市、草加市、越谷市、春日部市)が伸び率トップです。

 在庫状況は、前年同月比で東京都が最も伸び率が高く、中でも城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区)が伸び率トップです。逆に在庫数の伸び率が最も低かったのが千葉県で、中でも千葉県総武地区(市川市、船橋市、鎌ヶ谷市、浦安市、習志野市、八千代市)は伸び率▲3.8%と、逆に在庫が減少している数少ないエリアとなりました。

 このように、首都圏の中古マンション市場は、神奈川県がやや弱い印象があるものの、
まんべんなく力強さが増してきています。これは、>新築マンション市場が9月も鈍化していたのとは対照的で、高騰する新築マンション市場から中古マンション市場に需要がシフトしていると言っていいのかもしれません。

 特徴的なのは、ほとんどのエリアで
新規登録件数や在庫を増やしながら成約件数・価格とも上昇している点で、中古マンション市場のだぶつきが価格を下げる方向に働いていないことです。これはおそらく、需要者層の比較している目線が新築マンション市場となっているからで、常に新築マンションとの価格差が意識下にあるものと考えられます。

 したがって、今のところはあくまで新築マンション購入の代替手段としての中古マンション市場になっていると考えられますが、管理状態が良く、味のある
中古マンションを購入し、自らリフォーム又はリノベーションを行う個人がもっと増えてくれば、中古マンションの本来価値はぐっと上がってくることでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 22:09 | comments(0) | trackbacks(0) |
フュージョンスペース大森(中古)−築17年・坪112万円・100平米超の魅力

JUGEMテーマ:マンション


★ 京浜急行電鉄本線「大森町」駅より徒歩13分の場所に立地する坂入商事旧分譲・冨士工/東洋アレックス施工・2000年5月築・地上4階建・総戸数13戸の『フュージョンスペース大森』です。

 アドレスは大田区大森西4丁目です。大森西は、大田区の東部に位置し、1丁目から7丁目までが設置されています。北部は環七通りを境に大森北に、東部は第一京浜を境に大森東・大森中に、南部は蒲田に、地域西部はJR東海道本線などの線路を境に中央と一部は西蒲田に接しています。駅周辺には商店などが見られるほかは、主に住宅地・工業用地として利用されています。地内を京急本線の線路が通り、東西に内川が流れています。

 「大森町」駅から本物件までは徒歩13分です。同駅西口を出て西に進み、大森西四丁目交差点を横断してさらに歩き、住宅街の中を右折して北上したところにあります。同駅からはわずかながら上るルートとなります。

 本物件は、L字型の敷地を上手に使って建てられ、
全戸メゾネットタイプで構成されるタウンハウスです。周囲は戸建住宅やマンション、事業所等が存する落ち着いたエリアにあり、夜は騒音もなく静かです。ファサードは珪藻土風のブラウンで、鍵付シャッターでセキュリティを高めています。

 住戸は専有面積97平米〜119平米のファミリーに適したサイズで、南向き住戸が中心です。駅にはやや距離がありますが、コンビニやスーパーサミット、まいばすけっとなどに近く、買い物に便利な立地です。3階構造で、
1階には駐車場が無償で付いているのも魅力です。ただし、接道する道幅が狭いので、大型車だと苦労するかもしれません。

 さらに、14.4帖(23.29平米)もある
屋上の大型ルーフバルコニーは多用途に使用可能で、富士山を望むことができます。ご近所に気をつけながらではありますが、小さなお子さんがいるご家庭では、屋上でプールをしてもよいでしょう。昔から住んでいるファミリー世帯が多いとのことで、お互いに良いコミュニケーションをとりながら生活されているようです。

 通常の戸建てと異なるのは管理人が巡回してくれることで、防犯カメラも備わって安心感があります。ペット飼育可能ともなっています。管理費は月額6,720円で、平米単価65円と格安、修繕積立金は月額11,400円で、合わせても
月額18,120円と、通常のマンションに比較してかなりリーズナブルです。ただし、管理費が安い分、清掃は週1回とのことです。

 対象住戸は、
1階〜3階部分を占める専有面積102.95平米の4LDKです。やや西に振れた南向きで、日照良好です。1階は地下1階部分にあり、車庫と玄関、浴室を含めた水廻りとなります。2階は13.1帖のLDKと5.0帖の洋室、3階は6.8帖、4.9帖、4.5帖の3洋室があります。屋上は上記で述べた広いルーフバルコニーです。建具はやや古さを感じさせますが、十分に利用可能です。

 販売価格は直近の3,600万円から値下げし3,490万円、坪単価112万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,478万円〜3,778万円、『マンションマーケット』では3,189万円〜3,523万円、『ふじたろう』では3,841万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,608万円、坪単価116万円となり、販売価格は3.3%割安との試算結果です。これによれば値下げ前の価格が適正価格だったことになり、値下げ分だけ割安になったと評価できます。

 間取り形態からは、どちらかと言えば戸建てとの比較の方がふさわしい気がしますが、この場合、木造ではなく分厚いコンクリート造りのため
防音・断熱に優れている反面、専有する土地がない、毎月の管理費・修繕積立金の支払いがあるといった点も判断材料となることでしょう。マンションとの比較においては、この築年数・立地・専有面積でこの価格はあり得ないので、フラットではないというデメリットを許容できればお得だということができます。

 種別:中古マンション
 名称:フュージョンスペース大森
 価格:3,690万円 (税込)
 所在:大田区大森西4丁目
 交通:「大森町」駅徒歩13分
 面積:専有面積102.95平米

詳細はこちら
フュージョンスペース大森

TOPへ


| 中古マンション 大田区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
タワマン福祉村−究極のコンパクトシティ

JUGEMテーマ:マンション


★ 約10年前、私が武蔵小杉でマンションを購入したとき、当時の再開発計画でモデルルームで聞いたのは、「武蔵小杉の駅前に1万人の街が誕生します」という触れ込みでした。あれから武蔵小杉のマンション事業は一層進展し、さらに数本のタワーマンションが「武蔵小杉」駅を中心に作られていますので、この「駅前の街」に住む人口は、1万人〜2万人の間となっていると思われます。

 今、
人口1万人を切っている日本の市町村数は、2015年の国勢調査で512団体となっています。日本の市町村数は現在、1,741団体ですので、約3割の市町村が武蔵小杉の「駅前の街」より人口が少ないことになります。そして、それらの市町村は、その多くが広い面積を有した農村部にあり、過疎化・高齢化が進んでしまった地域です。

 そこでは、年老いた住民達が小規模な集落に点在して住み、日常の買い物や病院への通院など、
生きていくために必要とされる最低限の生活にさえ不便を感じている状態です。生活のネットワークの維持のため、NPOが福祉タクシーを運営したり、高齢者の中でも比較的元気な方々が何とか集落を持ちこたえさせる工夫をしたりしながら日々をしのいでいます。

 しかし、
これらの状況が好転する見込みは全くと言っていいほどなく、高齢化がさらに進むにつれて、酷な言い方をすれば、集落自体の「死」を待つしかありません。これが、三大都市圏や地方の都市圏を除いた大部分の日本の姿なのです。

 このような深刻な問題を解決するため、あえて極論を申し上げるとすれば、
小規模市町村の中心地に複数のタワーマンションを建築し、そこに全住民に住んでもらうことはどうでしょうか。

 土地代は大都市圏に比べればはるかに安いので、団地形式でもよいのですが、それだと高齢者の足では距離がありずぎ、苦痛を感じさせてしまいます。
「高齢者が徒歩5分圏内ですべてが済ませられる街」を目指すためには、タワーマンションの集中建設が効果的だと考えます。

 その街の
中心部には、役場はもちろん、ショッピングセンター、病院、公園、集会所、警察署、消防など、住民が必要とするありとあらゆる機能を取りそろえます。役場は、住民票を基に、すべての住民の居場所がわかりますし、役場内の機能の連携によって、それぞれの住民の健康状態も常時把握し、必要があれば毎日でも見回りを行うことができます。

 皆がご近所ですから、
コミュニティも発達し、住民同士で助け合うこともできますし、何より普段の生活が孤独になりづらくなります。マンションの部屋に引きこもる高齢者も出てくるでしょうが、そこはお隣同士や役場が介在して元気づけることができるでしょう。

 こうなると、
集住地域以外の広大な空地をどうするのか、という問題が出てきますが、そこは法人に賃貸し、アメリカのように大規模農地化して「稼げる農業や林業」を目指してはどうでしょうか。農地等になりがたい土地に関しては、国土保全の観点から国・都道府県・市町村が分担して管理していきます。

 「そんな莫大な費用をどこから捻出するのか」ということですが、今でも地方自治体は、その属する広大な区域を管理し、そこに点在して住む住民に行政サービスを提供するために、毎年多額の予算を計上し、支出しています。これを
究極のコンパクトシティにして行政サービスや管理費用を極限まで効率化することができれば、タワーマンションを複数建設し(人口1万人程度であれば、1世帯1.5人、1タワー800世帯として、8〜9棟必要になります)、そこに全住民を無償又は安価で住まわせたとしても、長期的にはペイすると考えます。

 もっとも、
そんな街が果たして理想の街なのかと問われれば、心が寒くなるところもあるのですが、地方が地方として生き残っていくためには、このような極端な発想で地域を守るしかないのではないか、とも思えるのです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 21:05 | comments(0) | trackbacks(0) |