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東急不、野村不の中間決算に暗い影−今年こそバーゲンセールに期待か

JUGEMテーマ:マンション


★ 11月14日付Sankei Bizによれば、不動産大手5社の平成28年9月中間連結決算が同日、出そろいました。都心などのオフィスビル事業が好調だった3社が最高益となった一方、2社が減収減益と明暗が分かれました。各社の好業績を支えてきたマンション市況の減速が影を落としており、今後の事業展開にも影響を与えそうです。

 全利益項目が中間ベースで過去最高となった
三井不動産と三菱地所、住友不動産の牽引役は、都心などのオフィスビル事業です。オフィス仲介の三鬼商事によると、都心5区の平均賃料は10月まで34カ月連続で上昇しました。記者会見した三菱地所の執行役常務は「約2割の値上げを受け入れてもらえた」と話しています。

 一方、減収減益となった
東急不動産ホールディングスや野村不動産HDはマンション分譲などの住宅事業が伸び悩みました。建築コストの上昇が価格に跳ね返っているほか、消費税増税延期も影響しており、両社は今回、通期のマンション計上戸数の見通しを期初から下方修正しました。

 不動産経済研究所の主任研究員は
「当面は設備などのコストを抑えることで価格を下げ、需要回復を待つ動きも出てくるだろう」と分析しています。

 以上がSankei Bizの記事の概要です。マンション販売の鈍化が不動産会社の決算にも影響を及ぼし始めました。利益が中間ベースで過去最高となった三井不動産、三菱地所、住友不動産はいずれも大家業で収益を稼いでおり、
マンション分譲が主力の東急不動産、野村不動産はやや苦しくなっています。

 東急不動産では、前第2四半期のマンション販売戸数が733戸だったのに対し、
今第2四半期は572戸と22%減少し、営業利益は赤字となりました。ただ、戸数を絞ったことにより、完成在庫数は半年前の396戸から229戸と改善しました。今期の計上マンションは、『BAYS TOWER & GARDEN』などが挙げられています。

 野村不動産では、前第2四半期のマンション販売戸数が3,120戸だったのに対し、今第2四半期は1,620戸と、
ほぼ半減しています。一方、完成在庫数は、前第2四半期は133戸だったところ、今第2四半期は613戸と急増しました。この意味では、東急不動産より野村不動産の方が数値が悪くなっています。

 三井健太さんのブログ『マンション購入を考える』によれば、目下の「売れ残りマンション」として、以下のような物件が挙がっています。


・SKY FOREST RESIDENCE(361戸。平成26年12月完成済み。先着順受付中)
・スカイティアラ(621戸。平成27年4月完成済み。先着順受付中)
・シティテラス国立(277戸。平成27年3月完成済み。先着順受付中) 
・シティテラス吉祥寺南(268戸。平成27年10月完成済み。先着順受付中)
・シティハウス吉祥寺南パークフロント(67戸。平成27年2月完成済み。先着順受付中)
・シティテラス平井(357戸。平成28年02月完成済み。先着順受付中)
(以上の売主:住友不動産)

・プラウドシティ阿佐ヶ谷(575戸。平成28年8月竣工済み。先着順受付中)
・プラウドシティ南山(412戸。平成28年1月竣工済み。第9期 予告広告中)
・プラウドシティ志木本町(402戸。平成28年6月竣工済み。先着順受付中)
(同、野村不動産)

・パークホームズ杉並善福寺川緑地(80戸。平成27年08月竣工済み。先着順受付中)
・パークホームズ調布桜堤通り(325戸。平成28年7月竣工済み。先着順受付中)
・パークホームズ流山おおたかの森(257戸。平成27年07月竣工済み。先着順受付中)
(同、三井不動産レジデンシャル)

・ザ・パークハウス小日向(31戸。2015年11月建物完成済み。先着順受付中)
(同、三菱地所レジデンス)

・ライオンズ竹ノ塚ブロッサムシティ(138戸。平成28年5月31日。先着順受付中)
(同、大京)


 売り急がない住友不動産に在庫物件が多いのはいつものことなのですが、基礎体力が住友不動産ほど強くなく、従来は物件の手離れが早かった野村不動産に一転、大規模物件の売れ残りが集中しています。現在の野村不動産は、安易に売り急がない方針に変えたようなのですが、今のところそれを打ち出したタイミングにミスマッチ感を感じます。

 逆に、
最終期の決算をにらむならば、そろそろ値引きを考えなければいけないタイミングになったのではないでしょうか。ここ2〜3年は「期末のバーゲンセール」がすっかり影を潜め、私は昨年は値引きの可能性ありとするブログを書いたのですが、顕著な現象は見られませんでした。それに比べれば、今年の方が値引きの可能性は高まっていると言えます。買ってもいい物件がある方は、あと一月は辛抱して市況を見ておくのもいいかもしれません。

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| 市場動向 | 22:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラネスーペリア三鷹下連雀(中古)−築5年、坪247万円でも500万円の売却益

JUGEMテーマ:マンション


★ JR中央本線「三鷹」駅より徒歩14分の場所に立地する新星和不動産旧分譲・長谷工コーポレーション施工・2011年9月築・地上8階建・総戸数46戸の『プラネスーペリア三鷹下連雀』です。

 アドレスは三鷹市下連雀2丁目です。下連雀(しもれんじゃく)は1丁目から9丁目まであり、三鷹市の北部に位置します。北部は武蔵野市御殿山、同市中町、西部は上連雀、南部は野崎、新川、東部は牟礼に、それぞれ接しています。武蔵野台地にあり、玉川上水の流れに接しています。

 本地域の大半は住宅街ですが、「三鷹」駅南口付近や幹線道路沿いに商業地もあり、日本無線三鷹製作所やJCBカードセンターなどの事業所も見られます。三鷹市内で最も地価が高いところでもあります。

 1657年(明暦3年)1月の明暦の大火による神田連雀町(現在の千代田区神田須田町・神田淡路町付近)の被災者の移住地として1658年(万治元年)に神田連雀新田として開墾されたことに由来します。「連雀」とは小板を使った背負子のことで、江戸神田のその職人仲間が住んでいた町を連雀町と呼んでいたことが連雀の名の由来とする説もあります。

 1700年前後に新田開発の進捗とともに、連雀新田が連雀村と称され、京都(朝廷)に近い方を「上」と称し、江戸方に近い方を「下」と称す慣習により上連雀村に対して下連雀村となりました。


 「三鷹」駅から本マンションまでは徒歩14分です。同駅南口からサンドラッグを右手に見つつ南下し、突き当りを左折した道なりに南下を続け、仲町交差点を越えた左手に位置します。駅徒歩14分は距離がありますが、本マンションの目の前に「三鷹」駅と「久我山」駅を結ぶバスの停留所「仲町通り」があり、雨の日や疲れた日にはバスで「三鷹」駅から帰宅することもできます。

 辺りは集合住宅や公共施設が多いところで、敷地は東西を公道に面し、
西側の前面通りはバス通り、東側には戸建て住宅の合間に昔ながらのアパートが点在する住宅街です。通り向かいが三鷹市三鷹駅周辺地域包括支援センター、その北側が藤和シティホームズ三鷹下連雀、本マンション北側が東仁学生会館ドミトリー井の頭などが並んでいます。なお、ご近所の下田医院は評判の良い小児科・内科らしく、ファミリーに安心です。

 また、「三鷹」駅までは徒歩14分ですが、
井之頭恩賜公園までは徒歩9分と近いです。周辺はスーパーあまいけ徒歩4分、武蔵野病院徒歩4分、市立第4小学校徒歩5分となっています。

 タイル貼の外観で、エントランスは緑の植栽が映えて落ち着きがあり、ロビーは高級感を感じる設えです。カメラ付きオートロックシステムと24時間セキュリティや宅配ボックスを備え、居住空間には床暖房、浄水器、浴室暖房乾燥機等が装備されています。
直床なのが残念ですが、天井高は2.5メートル以上を確保しています。本マンションの分譲時の間取りは3LDK〜4LDK、広さは66平米〜90平米台と、ファミリー層をターゲットにしていました。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の6階に所在する専有面積66.76平米の3LDKです。西に振れた北西向きバルコニーで、日照・眺望とも良好です。玄関を入ると左奥に11.0帖のLDとこれに続く4.7帖和室があります。6.0帖の洋室と5帖の洋室は玄関右手に配されています。

 いわゆる
田の字型住戸の側面にバルコニーが付いたようなユニークな間取りをしており、キッチンからもバルコニーに出られ、自然な明るさが確保できています。浴室は1418サイズ、収納についてはウォークインクローゼットはないものの、各部屋にクローゼットが備わっています。

 販売価格は4,980万円、坪単価247万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,683万円〜4,982万円、『イエシル』では5,766万円、『マンションマーケット』では4,501万円〜4,977万円、『ふじたろう』では5,128万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,034万円〜6,226万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,219万円、坪単価258万円となり、販売価格は4.6%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,430万円、坪単価219万円との記録が残っています。

 「プラネスーペリア」シリーズはリーズナブルな価格で分譲される傾向があり、本マンションは築5年の中古価格としても十分安いのですが、本物件を新築で購入された場合にはそれでも売却益が出ることになります。「三鷹」駅は近隣にはマンションが建ちにくく、駅徒歩14分物件でも競争力はあると考えられ、十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:プラネスーペリア三鷹下連雀
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:三鷹市下連雀2丁目
 交通:「三鷹」駅徒歩14分
 面積:専有面積66.76平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラネスーペリア三鷹下連雀

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| 中古マンション 三鷹市 | 20:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
番町、佃・月島、品川、豊洲、二子玉川、吉祥寺、立川の地価が横ばいに

JUGEMテーマ:マンション


★ 25日付時事通信によれば、国土交通省は同日、全国主要都市の100地区を対象に四半期ごとに実施している地価動向調査について10月1日時点の結果を発表しました。

 東京都内の住宅地9地区のうち7地区が上昇から横ばいに転じた点が特徴です。全国で上昇したのは82地区で、7月1日時点の前回調査と比べ6地区減りました。

 横ばいとなったのは、都内の千代田区「番町」、中央区「佃・月島」、品川区「品川」、江東区「豊洲」、世田谷区「二子玉川」、武蔵野市「吉祥寺」、立川市「立川」です。多くで分譲マンションの価格が高騰しており、同省は「警戒感が出始めているため」などと分析しています。上昇が続いている住宅地区は港区の「南青山」と江東区の「有明」です。

 前回から6%以上上昇したのは、名古屋市の「太閤口」と、大阪市の「なんば」でした。JR名古屋駅に近い太閤口は、リニア中央新幹線の開業を控えていることなどが要因で、なんばは、外国人観光客の宿泊拠点となっています。

 以上が時事通信の記事の概要です。本記事は、国土交通省の発表資料主要都市の高度利用地地価動向報告〜平成28年第3四半期〜を基にしていますので、東京圏に絞って以下その内容をみてみます。

 今回目を引くのは、
0%超3%未満上昇の地点が6地点減少し、逆に横ばい地点が6地点増加している点です。また、前回は6%以上上昇地点が1地点現れました(銀座中央)が、これも3%以上6%未満の上昇に戻りました。

 したがって、
最も上昇率が高い3%以上6%未満の地点は、銀座中央、日本橋、新宿三丁目の3地点となります。これらはいずれも商業地区ですので、ビジネス需要は相変わらず高いものがあることがわかります。

 最も地点数が多いのが
0%超3%未満上昇の30地点なのですが、これが総地点数に占める割合は69.8%と、平成25年第3四半期以来3年ぶりに7割を切りました。逆に横ばい地点10地点が総地点数に占める割合は23.3%で、こちらは平成25年第2四半期に次ぐ高い割合となっています。

 横ばい地点については、2期前の平成28年第1四半期までは2地点しかなく、当時の3%以上6%未満上昇地点8地点よりもはるかに少ない地点数でしたが、今回は急増し、地価の頭打ち傾向が鮮明になっています。新たに横ばい地点になったのは、上記記事にある通りの7地点ですが、新浦安が横ばいから上昇に転じたために、差し引きでは6地点の増加となっています。

 それぞれ横ばいに転じた理由をみると、以下の通りです。

・ 分譲マンションの価格が高価格帯であることに対する警戒感が出始めている。(番町)
・ 分譲価格の高騰や経済情勢の不透明感等を背景に資産保有目的の富裕層による需要が減退している。(佃・月島)
・ 投資用不動産における取引利回りは下限に近づいていることから横ばいである。(品川)(立川)
・ 中古マンションは新築への住み替えによる売物件が増加傾向にある。(佃・月島)
・ 中古マンション取引においては、価格を調整して成約に至る取引も目立っている。(豊洲)
・ 想定される個人の所得水準から購入限度額に近づいている。(豊洲)(立川)
・ 分譲価格の高騰を経た高止まりにより成約率は低下している。(二子玉川)(吉祥寺)

 今回、
横ばいに転じた7地点は、いずれも住宅地区であることが特徴です。その要因として上に挙げられているのは、「警戒感」「富裕層の需要減退」「売物件の増加」「利回りが下限に」「価格調整して成約」「個人の所得水準から限界」「成約率の低下」となっています。

 すなわち、資産保有目的の富裕層は
「高値警戒感から手控え」し、利潤目的の投資家は「利回り低下から購入の見送り」に転じ、実需の個人層は「所得水準の限界で購入困難」になっている状態です。販売側としても、「成約率の低下や中古物件の増加による価格調整から慎重」な姿勢となりつつあります。

 上記7地点はいずれも本来的には購入需要の強いところであり、現在のところは
行き過ぎた価格高騰の反動が来ていると解釈できます。逆にいえば、これまで上昇率が顕著でなかった地点まで価格が鈍化し、又は下落に転じた場合には、マンション市場の先行きは、より困難なものとなっていくことでしょう。

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| 市場動向 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY(新築)−奥渋谷に期待のタワー誕生

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線「代々木公園」駅より徒歩2分、小田急小田原線「代々木八幡」駅より徒歩2分の場所に立地する東京建物&住友商事分譲・清水建設施工・地上32階地下1階建(A棟)、地上19階地下1階建・総戸数195戸の『Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY』です。

 アドレスは渋谷区富ヶ谷1丁目です。富ヶ谷は、渋谷区中西部に位置し、本マンションのある富ヶ谷1丁目は、北部が小田急線の線路沿いにあり、小田急線を境に向かい側は代々木となり、南部は神山町に、東部は、代々木公園に接しています。山手通りと井ノ頭通りの交差点の名称は、「富ヶ谷交差点」となります。

 井ノ頭通りから北側は小田急線「代々木八幡」駅が近く、駅前商店街となっており、井ノ頭通りから南側は住宅地となっています。隣接する高級住宅街である神山町や松濤から続く町域であり、当地に居住する著名人として、安倍晋三総理やミュージシャンのK DUB SHINEなどがいます。

 地形的には、渋谷の街の上流に位置し、宇田川と河骨川(ともに暗渠)の2つの谷が合流する地点となっており、富ヶ谷の名前はこの谷に由来します。約10万年前まではこの富ヶ谷付近に海水面があったのだそうです。


 「代々木公園」駅及び「代々木八幡」駅から本マンションまでは徒歩2分です。「代々木公園」駅からは八幡口を出て「ナチュラルローソン」を右手に見ながら南西方向に進み、突き当たりを右折して山手通りに上る階段を上った左手に位置します。「代々木八幡」駅からは南口を出て山手通りに階段を上り、富ヶ谷交差点に向けて下った左手にあることになります。

 両駅が山手通りより低地にあるために本マンションまでは階段を登らなければならないのですが、「代々木八幡」駅は2階建に改築中との情報もあり、その場合は山手通りへのアクセスがよりスムースでしょう。「代々木公園」駅利用の場合は階段を上る直前に青年座の出入口があり、これを好むかどうかもあるかもしれません。

 直近は駐車場となっていた敷地は
面積2,624.31平米と、タワーにしてはやや小ぶりで、かつ、地上19階建てですから、通常地上20階建てをタワーと称していることからすればこれに当たらないとも言え、また、政府が検討している高層階と低層階の固定資産税の調整は地上20階建て以上と言われていますので、税額差は生じないこととなりそうです。

 本マンションの立地は山手通りと井の頭通りがクロスする交通量の激しい富ヶ谷交差点に面していますので、
南向き・西向き住戸は交通音・排気ガスの影響は免れないことでしょう。一方、東向き住戸は代々木公園の緑が一望できるのであれば特等席と言えますが、周辺の高層建築物が気になるところです。

 セールスポイントの一つが
「代々木公園に一番近いタワーレジデンス」というものです。また、歩くには距離がありますが、原宿、渋谷にも近いと言えます。渋谷まで続く道は文化村通り、最近は通称として奥渋谷通りと言われ、小さなカフェ、個性的なショップ、隠れ家のようなレストランやバーが感性を刺激してくれます。

 高台に位置しながら免震タワーでもあり、かつ、駅近で、「渋谷」駅などターミナル駅から歩ける距離ですので、災害に対する安心感は十分です。共用部は世界で活躍するクリエーター達が空間を演出してくれるとのことで、その出来上がりも楽しみです。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積50.36平米〜142.79平米と、タワーと称される物件として幅広い層の需要を想定しています。内廊下方式で一部行灯部屋もできてしまいますが、間取り例を見る限りは極力ワイドスパンとなるようなプランを心掛けているようです。

 周辺の買い物事情ですが、「代々木公園」駅八幡口付近には
「マルマンストア」があり、ここが地域住民には最もよく使われています。それから、富ヶ谷交差点を南へ渡る必要がありますが、「肉のハナマサ」が近隣の最も大きなスーパーであり、日常生活に不自由はないでしょう。

 竣工・入居開始は平成31年2月下旬ということですから、まだ2年以上先になります。販売開始は来年4月下旬を予定しており、価格発表もまだまだこれからです。同じ町内では『アクサス代々木公園』(「代々木公園」駅徒歩4分)が昨年1月から平均坪単価438万円台で販売し、完売しています。同マンションは平均面積27平米の投資用マンションでもありましたので、単純な比較はできないものの、一流デベの話題の高層物件だけに、坪単価500万円を標準とする目線が要るのではと推測しています。

 本マンションの井の頭通り向かいには、本年5月から
「シャイニー・アウル」という白フクロウがいるカフェがオープンし、周辺のお洒落度をアップさせています。ここは「Tomigaya D-Sqare」の一角で、カフェ、美容サロン、アパレル・雑貨等を扱うマルシェがあり、奥渋散策の新たなスポットとなることを目指しているようです。今後の周辺の発展も楽しみなタワーレジデンスと言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア) Tower 代々木公園 CLASSY

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
離婚でもめる二大要素?−「子ども」と「マンション」

JUGEMテーマ:マンション


★ これは知人から聞いた話です。その知人の友人Aさん(男性)は、4年前に離婚して親の実家に身を寄せています。これはAさんが何も不貞を働いたわけではなく、「性格の不一致」ということです。もともと友達からの紹介で付き合い始め、早々に結婚したAさんでしたが、残念なことにお互いの気持ちが離れていくのも早かったようです。

 離婚協議には1年以上かかったそうです。離婚が早かった割にはAさんは子どもをもうけ、家族のために奥さんの実家に近い埼玉にマンションを購入していました。そして案の定、「子ども」と「マンション」でもめることとなりました。

 まず、子どもは奥さんが引き取り、育てていくことになり、そのための
養育費を毎月、Aさんが支払うことになりました。次にマンションについては、Aさんが全額負担し、住宅ローンを組んで購入したのですが、奥さんは「子どもを育てるためにはこのマンションが必要」と主張して譲りませんでした。Aさんはやむなく、奥さんが住宅ローンの半額を奥毎月支払うという条件で合意し、自分のマンションを出ることになりました。

 しかし、元奥さん(ここから元奥さんと表記します。)による
住宅ローンの半額振込みは3カ月で途絶えました。こうなると、賃貸とは異なり連帯保証人や保証会社が付いているわけではありませんので、「支払わずに居座る」方が強くなります。Aさんは何度か元奥さんに文句を言ったそうですが、元奥さんから何やらばーっとまくしたてられて撃退されてしまい、それから4年近く、元奥さんから1銭も取れていないそうです。

 実はAさんの口座からは住宅ローンだけではなく、このマンションの
管理費・修繕積立金・駐車場代も毎月引かれています。つまり、元奥さんは、まったく無料でマンションに住み続けていることになります。駐車場にはAさん所有の自動車があったのですが、これも元奥さんによって売却されてしまいました。しかし、実家へ帰る足がなくなった元奥さんはこのことを後悔したらしいのですが、元奥さんの実家の親御さんがマンションに車で訪ねてくるときのために駐車場は借り続けている状態とのことです。

 本来なら近所に住んで、実情を知っている親御さんが元奥さんに注意するか、又は親御さんがAさんにお詫びしながら支払うのが筋だと思われますが、
そ知らぬ顔をされているようです。

 一方、Aさんによれば、
Aさんが子どもに会うのには寛大で、毎週会っているとのことです。私はそれを聞いてほっとしました。

「離婚したら普通はお子さんに会わせてくれなくて苦しむことが多いんだよね。この点、Aさんにとって救いだね」
「いや、それがだな」

 Aさんが子どもに会うのは毎週土曜日、それもAさんの実家ではなくて、Aさんが追い出された埼玉のマンションまで1時間近くかけて朝から出かけるのだそうです。そこでは当然、元奥さんと顔を会わせることになるのですが、
元奥さんは毎週土曜日は息抜きの日と決めていて子どもの世話をAさんに任せ、エステに行ったり買い物に行ったりと、好きなことをしています。

「つまり、A君は
無料で雇われたベビーシッターということだな」

 Aさんは毎週土曜日は朝から晩まで子どもの世話をすることとなり、子どもと遊ぶのはもちろん、洗濯や食事の準備など
家事の一切を行うことになります。子どもはAさんと元奥さんが離婚しているとは知らず、Aさんがどこかに単身赴任でもしていると思っているようです。

「でも、子どももどこかで会話を聞いているのか、この間A君としりとりをして遊んだら、「り」のつく言葉で
「り・こ・ん」と答えたそうだ。子どもなら普通「り・ん・ご」だろ?「あ、「ん」が付いたから○○ちゃんの負けだね〜」と言ってごまかしたらしいが」

 「子どもも小学生になったので、そろそろ住宅ローンの折半について再度トライする」とAさんは決意を新たにしているらしいのですが、これまでの経緯を踏まえると、
見通しは暗いです。

 しかし、私は話を聞いているうちに、
これも一つの人間関係なのかなと思い始めました。客観的にみると全く理不尽なのですが、それはそれでAさんと元奥さんとの間で培われてきた結びつきですし、お子さんとの絆もそうです。ただ、「再婚したくても、住んでもいないマンションの住宅ローンという負債を抱える男は相当なハンデですよね」というAさんの言葉にも重みがあり、早く良い方向に事が進展していくことを祈っています。

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| ノウハウ・経験談 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
トーストたまプラーザ(中古)−残存15年弱の借地権で豊かな人生

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★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩3分の場所に立地するサミュエル旧分譲・北芝建設施工・1996年2月築・地上5階建・総戸数15戸の定期賃借権物件『トーストたまプラーザ』です。

 アドレスは横浜市青葉区美しが丘2丁目です。美しが丘は、青葉区東部に位置し、全域が東急電鉄によって開発された多摩田園都市となっています。地域内には1966年(昭和41年)に開設された東急田園都市線「たまプラーザ」駅があり、駅周辺が商業地となっているほかは、地域内は主に団地や社宅、マンション、一戸建の並ぶ住宅街となっています。また、多摩田園都市の中心地区に位置付けられ、複合商業施設である「たまプラーザテラス」が整備されています。

 美しが丘は、元は横浜市港北区元石川町の一部であり、多摩田園都市開発の進展により1969年(昭和44年)(美しが丘1丁目〜3丁目)、1972年(昭和47年)(美しが丘4丁目〜5丁目)の2次にわたって同町から分離して新設されました。1969年に港北区から緑区が分離・新設された際に緑区の所属となり、さらに1994年(平成6年)に港北区と緑区の再編が行われると、当区域は新設された青葉区の所属となりました。


 「たまプラーザ」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅北口を出て東急百貨店を左手に見ながら東に進み、「たまプラーザ駅前交番東側」交差点を左折して最初の十字路を越えた右手にあります。人気の同駅にこれだけ近く、駅前の洗練された各種商業施設を存分に利用できる立地は希少と言っていいでしょう。周辺には総合スーパー、コンビニエンスストア、飲食店、コインパーキング、郵便局、病院、銀行なども身近にあります。

 本マンションは南向きと南西向きに住戸が配置され、
間取りは75.13平米〜77.76平米の3LDKとなっており、ファミリー向けのプランニングです。外観はタイル貼りで、エントランスにはオートロック、宅配ロッカーが設置され、住戸にはTVモニター付きインターホン、CATV、シャンプー機能付き洗面化粧台、リビングにエアコン(1台)などが設置されています。

 さて、本物件の最大の特徴は、
定期借地権物件で、借地期間が2031年5月までと、残り14年半になっていることです。築年月が1996年2月ですから、当初は35年間の定期借地権物件だったのですが、既に20年が経過しました。

 契約条件によれば、借地権契約期間(2031年5月9日)終了時に
土地所有者が保証金660万円を返還するとともに、建物残存価格を合せて返還することとなります。期間終了後速やかに退去するものとしますがお互いの同意が取れれば引き続き賃貸にて借りることができます。

 当初の建物価格が1,500万円程度だとすると、返還時の残存価格は400万円程度でしょうか。物件価格が2,380万円、毎月の借地料24,150円の14年半分として、これらを相殺すると、
実質2,400万円の購入価格となります。2,400万円を14年半の月数である174月で割ると、1月約13.8万円です。これに毎月の管理費+修繕積立金1.8万円を乗せると、家賃15.6万円でマンションを借りていることとほぼ等しくなってきます。

 家賃予測システムで「たまプラーザ」駅徒歩3分で同様の築年数、立地等でシミュレーションすると、
家賃予測は14.9万円でした。したがって、「うま味」という意味では今ひとつかもしれませんが、分譲仕様の南東向き三方角部屋、ルーフバルコニー付でこの希少性ある立地を考えれば、検討する価値もあるでしょう。なお、この残存年限で住宅ローンが組めるかどうかは、仲介業者さん等を通してじっくり相談する必要がありそうです。

 本物件は
たまプラーザ商店会にも面し、御影石、大理石を採用し高級感のあるエントランスもポイントです。借地権が不動産の利用価値に着目した権利だとすれば、本物件はそれにふさわしく、充実した人生を送るためのレジデンスと言うことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:トーストたまプラーザ
 価格:2,380万円 (税込)
 所在:横浜市青葉区美しが丘2丁目
 交通:「たまプラーザ」駅徒歩3分
 面積:専有面積76.9平米

詳細はこちら(ノムコムより)
トーストたまプラーザ

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| 中古マンション 横浜市青葉区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション契約率は今年2番目に悪い数値−8千万円超の高額住戸ほど売れ残る

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★ 16日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は15日、2016年10月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 2016年10月の新規発売戸数は2,903戸です。対前年同月(2,921戸)比0.6%減、対前月(3,424戸)比15.2%減でした。地域別発売戸数は東京都区部1,248戸(全体比43.0%)、都下409戸(同14.1%)、神奈川県813戸(同28.0%)、埼玉県149戸(同5.1%)、千葉県284戸(同9.8%)で、東京都のシェアは57.1%です。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,789戸で、月間契約率は61.6%でした。これは、前月の72.0%に比べて10.4ポイントダウン、前年同月の68.8%に比べて7.2ポイントダウンとなります。地域別契約率は都区部63.8%、都下48.4%、神奈川県67.9%、埼玉県53.0%、千葉県57.7%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,406万円、79.3万円です。2016年9月は5,578万円、78.6万円でしたので、前月比総額では172万円(3.1%)のダウン、平米単価は0.7万円(0.9%)アップとなります。

 10月の地域別平均価格、1平米当り分譲単価は、東京都区部6,451万円・100.2万円、都下5,076万円・72.3万円、神奈川県4,736万円・67.8万円、埼玉県4,155万円・57.8万円、千葉県3,860万円・51.3万円です。


 即日完売は74戸(全体の2.5%)で、フラット35登録物件戸数は2,721戸(同93.7%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。本記事は、『首都圏のマンション市場動向−2016年10月度−』に基づいていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 9月は急に発売戸数が増加しましたが、
10月は本年の傾向に戻り、一昨年、昨年より少ない発売戸数となりました。もっとも昨年の発売戸数との差は18戸とわずかですから、昨年と同程度と言ってもよいのですが、実は昨年の秋から発売戸数は鈍ってきており、これをもって発売戸数が回復したということもできません。

 契約率61.6%は、本年1月の契約率58.6%に次ぐ悪さで、ここ3年間を見てもその悪い位置づけは変わりません。販売は非常に低調だったということになるでしょう。ただ、昨年、一昨年など最近は、秋商戦の山を11月に持ってくる傾向があるため、シーズンを通して不調というには時期尚早です。

 1戸あたり価格5,406万円は、前年同月比ではわずかに高いのですが、直近4月のピーク(5,750万円)からは6%下落し、かつ、ここ2カ月連続の落ち幅の大きさが目立っています。

 販売在庫数は前月末比246戸も増え、6,366戸となりました。前年同月比では1,347戸増加し、増加率は27%にも及んでいます。タワー物件の販売は11物件153戸で前年同月(16物件475戸)比で▲67.8%の大幅減、契約率は52.3%(前年同月79.8%)と極めて低い数値にとどまりました。

 ただ、都区部はその中にあって、発売戸数が1,248戸と前年同月と比較して10.5%増加し、契約率63.8%は今月平均を上回っているなど、相対的には健闘したと言えるでしょう。

 都区部における価格帯別の契約率をみると、
3,300万円以下では100%売れているのに、8千万円台41.1%、9千万円台45.3%、1億円台48.5%と、高価格帯が売れなくなっています。2億円台の契約率が87.5%と、ここまでいくと戸数が少ないこともあって顧客は確実につくのですが、ある程度ロットのある高価格帯は、以前のほぼ完売状態に比べれば厳しい状況になっていると言えます。

 つい最近まで
「マンションは高いほどよく売れる」と豪語されていたわけですが、それは「不動産(プチ)バブル」と同義だったわけで、今やそのトレンドは変化したと言ってよいでしょう。日銀によるマイナス金利の導入やリートの強力な買い支えで、官民で煽ってきた不動産購入熱も、このままいけば終焉を迎えることになります。

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| 市場動向 | 21:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワーズ東京ベイ(新築)−超巨大事業が描くバラ色の未来

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★ 東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅より徒歩4分、ゆりかもめ「有明」駅より徒歩3分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工・地上32階地下1階建(A棟)、地上33階建(B棟、C棟)・総戸数1,539戸の『シティタワーズ東京ベイ』です。

 アドレスは江東区有明2丁目です。有明は、江東区豊洲地区に属します。また、東京湾埋立10号地にあたり、東京臨海副都心の一部をなしています。台場の東、東雲の南西、豊洲の南に位置し、中央を首都高速湾岸線・東京湾岸道路・りんかい線が横切り、それを基準にして北に有明1丁目と有明2丁目、南に有明3丁目と有明4丁目が置かれています。有明3丁目はオフィスビルやホテルが立ち並び、年間1,300万人が来場する東京ビッグサイトがあります。

 1923年(大正12年)の関東大震災の瓦礫処理で当地や豊洲、東雲などが埋め立てられました。このエリアは、1980年代後半までは主に工業地として使われていました。1・2丁目は1968年(昭和43年)4月1日に住居表示が実施されました。3・4丁目は1979年(昭和54年)4月1日の成立で、2009年11月1日に住居表示の実施とともに2丁目と3丁目の丁目界、及び東隣の東雲2丁目との町界を変更し、それぞれ道路を境界にする形に改められました。2丁目と3丁目の新たな丁目界は国道357号となりました。

 従来、有明1丁目は、『オリゾンマーレ』『ガレリアグランデ』『ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン』『シティタワー有明』『ブリリア有明スカイタワー』『ブリリア有明シティタワー』といった大規模マンションが多く、本マンションの所在する有明2丁目は、スポーツ施設や学校施設が集積し、『有明テニスの森公園』『有明コロシアム』『有明スポーツセンター』『東京有明医療大学』『有明教育芸術短期大学』などが所在しています。

 臨海副都心は台場地区、青海地区、有明南地区、有明北地区の4つのエリアで構成されており、台場地区はテレビ局を中心に、エンターテインメントやアミューズメント施設等からなる商業・業務複合ゾーン、青海地区はテレコムセンターなどIT関連業務や国際研究交流大学村など研究施設の集積を図る情報ビジネスの拠点、有明南地区は、国際展示場を核となる施設として整備し、有明南交通ターミナルやシンボルプロムナードの利便性を活かした複合市街地であり、東京臨海広域防災公園を広域的な防災支援活動拠点として整備することを目標とした地区ですが、ここ
有明北地区は、4地区最大規模約141haの広さを有し、計画人口約38,000人の都市型住宅ゾーンとなっています。

 そして、有明北地区では、今回の売主である住友不動産が手がける
都内最大規模の商業・住宅複合開発「(仮称)臨海副都心有明大規模複合開発プロジェクト」が始動しています。ここでは、コンベンションセンターや観光拠点を訪れる国内外の来場者を引き込むアフターコンベンション機能の拡充を図るとともに、外国人の中期的な滞在ニーズに対応可能なサービスアパートメント、働く女性のための保育施設等の導入に取り組み、都市観光にも寄与する魅力的な複合市街地を目指しています。

 このプロジェクトは、「有明北3-1地区」のうち、3-1-A街区、3-1-B街区、3-1-C街区を表現したものですが、本マンションは
3-1-A街区に位置しています。本マンションからは、『有明テニスの森公園』に徒歩3分、『有明コロシアム』に徒歩4分、気軽に利用できるフードコートやレストラン、ショッピングモールが揃う『ワンザ有明ベイモール』に徒歩9分となっています。

 そして、
内閣府が管轄する東京臨海広域防災公園に徒歩4分、大規模災害時の首都圏全体の広域支援拠点となる同公園に近接していることは、やはり安心感があり、実際、有明2丁目は、東京都により最も地域危険度が低いエリアにランクされています。

 3万平米を超える広大な敷地に3本のタワー、総戸数は1,539戸という超巨大プロジェクトです。間取り1LDK〜3LDK、専有面積38.20平米〜118.36平米という幅広い層を対象にしています。敷地南側はべったりと高速道路に隣接しているので、交通音や排気ガスの点で難を感じる方もいらっしゃるでしょう。

 交通は都心部と比べて便利とは言い難いのですが、ゆりかもめは新橋方面、りんかい線は渋谷、新宿方面に出ることができますし、「東京」駅や銀座方面へのバスも運行しています。さて、この大規模マンション群の
価格設定をどう見るか、ですが、有明物件の分譲は4年ぶりとなるだけに、容易には予測できない状況です。

 直近となる2013年分譲の
『ブリリア有明シティタワー』(「お台場海浜公園」駅徒歩12分)の分譲時の平均坪単価は駅からやや遠いこともあって246万円台でしたが、中古市場での平均坪単価は290万円超となっています。本マンションの平均坪単価が300万円台に抑えられるのか、それとも400万円台に乗ってくるかが連想される見方ではないでしょうか。

 入居予定は2020年2月又は3月で、まさに4年後のオリンピックイヤーです。果たしてバラ色の未来が待っているのか否か、販売開始は来年4月上旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒シティタワーズ東京ベイ

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| 新築マンション 江東区 | 19:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションは夫より妻の職場に近いところに!−共働きママの苦労と生きがい

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★ SUUMOの11月8日号は、「共働きに理想の街」と題して特集を組んでいます。私はてっきり具体的な街の名前が出てくるのかと期待して手に取ったのですが、実際の中身は「通勤」「生活利便性」「子育て環境」についての働く女性の「街選びの希望条件」の統計を取ったもので、やや思っていたものと違いました。しかし、これはこれで参考になると考えましたので、以下にご紹介します。

 まず、
『通勤』については、「妻の勤務先が近い方がよい」との回答が80.0%、「夫の勤務先が近い方がよい」との回答が20.0%です。妻に聞いているので当然と言えば当然ですが、やはり家事・育児が女性の役割となっている現状を表しているとも言えるでしょう。

 通勤スタイルは、
「立って20分」が73.0%、「座って40分」が27.0%です。また、「通勤1時間未満で今の家賃より高めのマンション」が62.5%、「通勤1時間以上だが今の家賃並みで買えるマンション」が37.5%でした。交通利便性を最優先する今のライフスタイルを反映していると言えます。例えば「中目黒」駅最寄りだと「座って20分」で都心に行けるのですが、マンション価格や家賃はとても高くなります。

 次に、
『生活利便性』です。買い物環境は「仕事帰りにすぐ立ち寄れる駅前の商店街」が69.0%、「少し遠いが週末のまとめ買いに便利なショッピングモール」が31.0%となり、毎日少しずつ買い足す派が多いという結果になりました。週末に作り置きをする・しないなど、料理の仕方による違いがあるのかもしれませんが、「土日までそんなことをしたくない」ということかもしれません。しかし、欧米だと週末のまとめ買い派が多くなりそうなイメージがあります。

 近くに欲しいスーパーは、
「日用品から食料品まで」総合スーパーが67.0%、「手頃な価格で買い物できる業務用スーパー」が24.5%です。やはりなんでも揃う総合スーパーが時間短縮の点で価格の安さより優るということでしょう。平日の夜に子供と外食するのは、「ファミリーレストラン」が48.0%、「回転寿司」が28.0%、「フードコート」が18.5%です。小さいお子さんがいると、「ファミリーレストラン」ならまず安心です。しかし、我が家の場合は「平日の夜」ではなく「休日の夜」でした。

 ひとりでリフレッシュしたいときに近くに欲しいのは、
「マッサージや鍼灸院」が29.5%、「洋服や雑貨などショッピングができる店」が25.0%、「カフェ」が24.0%、「スポーツジムやヨガスタジオ」が17.0%でした。私なら「座って読める本屋」でしょうか。「マッサージや鍼灸院」がトップとは、共働きママの疲労度が現れているようです。

 第三に、
『子育て環境』については、保育園の場所について、「自宅の近く」が85.5%、「駅の近く」が10.5%、「会社の近く」が4.0%で、やはり何かの場合にすぐ対応できる「自宅の近く」がダントツ人気です。また、保育園のサービスについては、「近くにあって利用時間などの融通が利く保育園」が82.0%、「遠くても英語や体操教室など独自の保育サービスを提供する保育園」が18.0%、保育園の行事やイベントについては、「保護者がかかわるイベントがあまりない保育園」が77.0%、「バザーや夏祭りなど保護者主催のイベントが多い保育園」が23.0%となっています。やはり共働きママにとっては、できるだけ負担感の少ない保育園が好まれるようです。

 小学校は、
「1学年3クラス以上で全校児童数が多い学校」が57.0%、「1学年2クラス以下の全校児童数が少ない学校」が43.0%でした。大規模校では役員などの役が回ってきにくいといった視点もあるようです。医療環境では、「小児科のみの個人病院」が75.5%、「入院も対応できる総合病院」が24.5%と、意外にも小規模個人病院が人気でしたが、これは病院に行く機会が多いので、気軽に行けることを重視する傾向があるようです。

 最寄駅までの距離は、
「環境重視で10分程度離れた静かな環境」が52.0%、「利便性重視でとにかく駅チカ」が48.0%と、これも意外な結果でした。子供のためを思うと「なるべく環境は静かな方が」という声が多数とのことで、「10分程度であれば遠くはないので、静かな住環境の方が子供のためにもよい」という判断でしょう。

 一方、街の雰囲気は、
「駅前や買い物施設などこれからも発展が期待できる再開発の街」が80.0%、「昔ながらの祭りや伝統が引き継がれる歴史ある街」が20.0%でした。選択肢がやや両極端な気もしますが、「再開発の街」の利便性、建物の耐震・防災、行政のサービス面がポイントと言えそうです。

 家族で過ごす休日は、
「バーベキュー場や広大な芝などがある家族で過ごせる大きな公園」が62.5%、「子供向けのプレイスペースやイベントのある大型商業施設」が37.5%で、お金があまりかからず、自然の中で遊べる大きな公園が人気です。確かに公園は、親にとって子供を遊ばせる場として「行けば何とかなった」記憶があります。

 そして、マンション選びの声は、
「総戸数100戸未満の小規模マンション」が56.0%、「総戸数100戸以上の大規模マンション」が44.0%と、予想を裏切って小規模マンションの選好の方が高くなりました。小規模の方が管理が行き届き、住民同士の連携が密になるとの視点があるようです。

 これらの結果を見ての感想は、
「共働きママは疲れているのだな」ということでした。多少価格が高くても勤務先への距離が近いマンションを購入し、通勤経路にある駅前の総合スーパーで毎日食事等の買い物をし、自宅の近くのあまり手のかからない保育園にお子さんを送り迎えし、リフレッシュにはマッサージや鍼灸院に通う日常です。

 一方、
子供のことはとても大事にしています。そのためには最寄駅まで多少距離があっても静かな環境で、かつ、子育て世代のコミュニケーションもとりやすい小規模なマンションを好んでいます。子供のことをよくわかってくれる個人病院を好み、週末には買い物まとめ買いよりも家族で過ごせる大きな公園で子供の笑顔を楽しみにしています。

 アンケートからは、
首都圏のワーキングマザーの苦労と生きがいが垣間見えるようで、私はしばらくじっとアンケート結果のいくつもの円グラフを眺めていたのでした。

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| ノウハウ・経験談 | 20:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
クオリティ大山(中古)−便利な街に2千万円台・使い出重視の家具付き3DK

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★ 東武東上線「大山」駅より徒歩8分の場所に立地する木内建設施工・1980年9月築・地上10階建・総戸数40戸の『クオリティ大山』です。

 アドレスは板橋区大山金井町です。大山金井町は、板橋区南東部に位置し、北で大山東町、北東で板橋、東で豊島区池袋本町、南で熊野町、南西で幸町、西で大山町と隣接しています。東辺をもって板橋区と豊島区の区境を形成し、町域東部を東京都道317号環状六号線(山手通り)及び首都高速5号池袋線が南北に、南西辺を国道254号(川越街道)が南東から北西に、北辺を東武東上線の鉄道路線が東西に通じています。町域内は主に住宅地です。

 地名の由来は、確定された説ではありませんが、谷端川沿いに鉄錆を含んだ湧水があったからとも言われています。「金井窪」は江戸時代及び明治期の村名で、旧北豊島郡板橋町の大字名ですが、目立った窪地地形ではないにもかかわらず「窪」がつけられた経緯は明らかにされていません。


 「大山」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅北口からそのまま東へと進み、大山東町交差点を越えて山手通りに出る前を右折、東武東上線の線路を渡って道なりに山手通りに向かって歩いた場所に立地します。山手通り沿いになりますので交通音・排気ガスの影響はあることでしょう。

 「大山」駅南口方面は、ハッピーロード大山商店街が有名ですが、あいにく本マンションの立地は同商店街から駅の反対側となります。それでも日常のお買い物が便利であることに変わりはなく、コンビニも徒歩2分の場所にファミリーマートなどが存在します。スーパーマーケットは、「まいばすけっと」が徒歩6分の距離です。板橋区立大山金井町公園まで約10メートルと大変近く、板橋区役所も徒歩9分です。

 築36年が経過していますが、
自主管理となっている管理体制は良好で、平成26年には第3次大規模修繕工事が施工されています。修繕積立金は対象住戸で月17,160円かかりますので、しっかり貯めているということでしょう。ただし、所有者と賃借人は半々程度らしいので、何かの際の合意形成には困難があるかもしれません。

 対象住戸は地上10階建て建物の5階に所在する専有面積51.52平米の3DKです。西向きバルコニーで山手通りからは反対方角が開口部であり、交通音等は減殺されると思われます。また、北側にもバルコニーがある角部屋住戸です。同マンションから西方向は住宅街で、対象住戸のような5階でも眺望良好です。

 間取りはDKをセンターとし、各3洋室がDKを取り巻くように配置されています。DKは7.9帖とやや狭いですが、洋室は5.5帖、5.7帖、4.6帖としっかり広さがとれ、各部屋に窓があります。ウォークインクローゼットはありませんが、物入れ・クローゼットは各所にあり、収納量は標準的です。

 今月、
リフォームが完成しました。リフォーム内容は、給湯器、システムキッチン、ユニットバス(追焚機能・浴室換気乾燥機)、洗面化粧台、トイレ、クロス、フローリング、建具、CF、下足入れ、防水パン、スイッチパネル、ダウンライト、照明器具、インターホン、玄関人感センサー、ハウスクリーニングほかとなっています。フルリフォームにより電気温水器からガス給湯器に変更となりました。また、家具付き販売ですので、即入居可となります。

 販売価格は2,990万円、坪単価192万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,546万円〜1,748万円、『マンションマーケット』では2,152万円〜2,377万円、『ふじたろう』では1,876万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,024万円〜2,544万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,018万円、坪単価129万円となり、販売価格は48.2%割高との試算結果です。家具付きなのはありがたいですが、現在同マンションでは7階住戸の間取り2K、専有面積40.5平米で1,790万円(坪単価146万円)という住戸も売りに出されており、こちらもリノベーションが施されているので、比較されると厳しいところもあるでしょう。

 しかし、
居室効率が良く、各部屋に窓があり、専有面積50平米台でありながら4人家族でも十分住めそうな間取りです。もう少し価格交渉をして予算と折り合えたら、しばらく住み替えをしないで住むマンションとして使い出がありそうです。マンションを生かすも生かさないも、その方のライフスタイル次第だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:クオリティ大山
 価格:2,990万円 (税込)
 所在:板橋区大山金井町
 交通:「大山」駅徒歩8分
 面積:専有51.52平米

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クオリティ大山

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| 中古マンション 板橋区 | 21:34 | comments(0) | trackbacks(0) |