スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています



| - | | - | - |
駅別マンション割安・割高ランキング発表!−マンションPERはどこまで信頼できるか

JUGEMテーマ:マンション


★ 12月26日付の東洋経済ONLINEでは、『最新!駅別マンション割安・割高ランキング』と題して、311駅の分譲価格と賃料で分析したランキングを掲載しています。長い記事ですが、その概要は以下の通りです。

「東京カンテイでは
『マンションPER』として駅別にマンションの募集賃料と分譲価格の平均値を算出、それを専有面積70平方メートルに換算した理論値に直してマンションPERを算出しています。たとえばマンションPERが25.30であれば、マンション価格が賃料の25.30年分に相当します。

 首都圏においてサンプル数が豊富な311駅についてマンションPERを算出すると、
本年の平均値は28.66で、東京カンテイでは「2014年の調査結果は24.99だったので収益力が悪化した」と指摘しています。駅別ランキング上位10駅は、以下の通りです。

1 虎ノ門     14.17   2 立会川      18.07
3 品川シーサイド 18.19   4 王子神谷     18.30
5 開成      18.70   6 八王子      18.88
7 小田栄     19.33   8 実籾       19.58
9 扇大橋     19.94   10 吉祥寺      20.49


 逆に、下位10駅は、以下の通りです。

1 六本木     45.40   2 国分寺      43.87
3 大船      42.41   4 目黒       41.02
5 長津田     40.84   6 四ツ谷      40.30
7 たまプラーザ  39.73   8 京王多摩センター 38.82
9 宮崎台     38.13   10 南浦和      38.01


 東京カンテイでは、分譲価格と賃料水準によるマンションPERを4つに分類しています。

 パターンAは、高価格(7,000万円以上)かつ高賃料でマンションPERが低い駅です。物件価格が高くでも賃料も高いため結果的には収益力が高くなります。虎ノ門、田町、西新宿などの各駅は商業系の用途が多く高い賃料が取れますが、住宅価格としては高額になりにくい駅が並びます。

 パターンBは、マンション価格が平均を下回る3,000〜4,000万円台前後の水準で、賃料が高い駅です。郊外における交通利便性のよい駅や「立会川」駅や「品川シーサイド」駅のように住宅地としては人気の高くない駅がランクインしています。「9位の『吉祥寺』駅は本来ならパターンAに分類される駅」ということです。

 パターンCは、高価格(7,000万円以上)かつ賃料が安く、マンションPERが高い駅です。六本木、国分寺、目黒、四ツ谷、品川などの各駅はいずれも高級物件が供給されています。

 パターンDは、マンション価格が4,000〜5,000万円台前後の水準で、賃料水準も低く、マンションPERが高い駅です。本来は交通利便性の良くない郊外駅が多くを占めますが、大船、京王多摩センター、南浦和などの各駅はパターンBに入ってもおかしくありません。マンション価格高騰の影響といえそうです。」

 以上が東洋経済ONLINEの記事の概要です。東京カンテイではマンションPER、そして
マンションPBR(中古マンション価格が新築マンション価格の何倍になっているかを計算)に基づくランキングを定期的に発表、分析しています。PER、PBRは、それぞれ株価収益率、株価純資産倍率という、株式投資の割安度・割高度を測る代表的な分析手法ですが、これをマンション価格に応用したものです。

 もちろん、「この物件に惚れぬいた!」「家族の関係からどうしてもこの場所でなければ!」という主観的事情がマンション購入の大きな決め手となるので、PER、PBRだけで買ってよい、ということにはなりません。しかし、
投資家の目で、その物件がどう評価されるか、予め知っておくことは悪くないことだと考えます。

 一方、上記の
マンションPERの数値が低い街のマンションを購入すれば投資として成功か、というとそれにも迷いが生じます。下記は、1年前の2015年のマンションPERの上位10駅のランキングです。

1 品川シーサイド 16.80   2 新御茶ノ水    17.33
3 お台場海浜公園 17.44   4 浮間舟渡     17.48
5 港町      17.50   6 船橋日大前    17.64
7 川崎大師    18.06   8 中山       18.23
9 浅草      18.37   10 八王子      18.80


 最新の上位10駅ランキングでも掲載されている駅は、「品川シーサイド」と「八王子」の2駅のみです。つまり、それぞれの街で、その年分譲されたマンションが、駅から10分以上あるとか、地形上に難があるなど、ハンデが大きくたまたま安かったりすると、その街にマンション分譲が多数集中していない限り、1つのマンションの事情に大きく左右される面があるからです。

 逆に言えば、そのようなマンションは、賃料的にも
その街の平均賃料より安くなる傾向があり、何よりリセールの際にその駅周辺の条件の良いマンション(駅徒歩1〜2分など)より安くでしか売れなかったりします。トータルで見れば投資価値としてそれほどのバリューはなかった、という場合もあるのです。

 ただ、2年連続ランキングに顔を出している
「品川シーサイド」駅について言えば、品川区でありながら新築マンションが今でも坪300万円程度で買うことができ、割安であることは確かです。「八王子」駅については、街の将来性が懸念されていますが、元来多摩地区の中心地で賃貸重要と賃料は安定しており、街の中心部にタワーマンションが複数できつつあるなど、活気が出てきて、狙い目かもしれません。

 「目黒」駅や「六本木」駅などでマンションPERの数値が悪化しているのは、『Brilia Tower 目黒』や『プラウド六本木』など、話題の超高級マンションの分譲があったからで、これらはその人気の高さゆえに、思わぬ高値で貸せたり、売却できたりして、投資として成功を収める可能性も十分あります。

 結局は
PERの数値だけでは機械的に判断できず、最後は購入者個人の「目利き」や「運不運」に左右される世界となるのは、株式投資と異なるところはなく、だからこそ面白みもあるということなのでしょう。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 07:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークタワー晴海(新築)−イマジネーションに満ちた免震×連結制振タワー

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅より徒歩12分、東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩15分、都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩15分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・大林組施工・地上48階地下1階建・総戸数1,084戸の『パークタワー晴海』です。

 アドレスは中央区晴海2丁目です。晴海は、明治中期から昭和初期にかけて行われた東京湾澪浚(みおさらい)工事及び隅田川口改良工事でその大部分が完成した埋立地で、地名が命名される前は月島4号地と呼ばれました。

 晴海は、かつて東京モーターショーやコミックマーケット、ビジネスショウなど、多くの見本市やイベントが開催されていた東京国際見本市会場があった場所として有名であり、日本住宅公団(現・都市再生機構)が建設した晴海団地を初めとした集合住宅も多く存在していました。以前は軌道系交通機関の空白地帯であったために交通環境は決して良いとは言えませんでした。

 東京国際見本市会場が閉場し、晴海1丁目地区が再開発されてからは、さまざまな都市開発の取組が行われており、大型商業施設がある晴海アイランドトリトンスクエアは、その代表的なものです。そして、『晴海アイランドトリトンスクエア ビュータワー』は、日本最初の50階建超高層タワーマンションとなりました。

 現在はオフィス街および住宅街としての再整備が行われており、平成12年に都営地下鉄大江戸線が開通したことにより、「勝どき」駅、「月島」駅が主要な交通拠点として加わり、晴海の交通環境は大きく改善されています。


 「月島」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅10番出口から南東方向へほぼ直線となる道路を歩き、「月島運動場」交差点を越えてさらに進んだ左手に位置します。同駅10番出口は駅ホームからかなり地下道を歩くのですが、地図で計る限り、10番出口から本マンションまでは徒歩10分かからないのではないかと思います。

 物件のコンセプトは
「イマジネーションランド」す。イマジネーションランドは「くじらアイランドの伝説」で綴られる5つのゾーンと12のシーンストーリーを受け継いで生まれた、との設定です。また、光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所が監修した屋内共用空間「イマジネーションテラス」は、イマジネーションランドと連続性のある設計とし、タワー内にいながら外の爽快さを満喫できる空間としています。

 3層吹抜けの大きな空間「グランデッキ」には、コンシェルジュサービスもあり、人が集まるパブリックな広場の機能を有します。「キャビンラウンジ」ではシックなインテリアの中、2面に広がる屋外景観を楽しめるとともに、ピアノステージの奥に位置し、バーカウンターも備えたラウンジとしています。

 エントランスには大階段を設置、子供たちの遊び場となることも想定し、
「くじらテラス」と名付けています。このほか、「妖精の小路」、「暖憩テラス」、大木のある「ガーデンアプローチ」、運動公園となる「アクティブパーク」など、ファミリーで楽しめるストーリー性豊かな仕掛けが用意されています。

 構造では、
日本初となる『免震×連結制振「DFSハイブリッド」』を採用し、免震構造だけでは対応できなかった風揺れや長周期地震動による揺れにも対応するようにしました。教育環境としては、通学区である月島第三小学校&プレディ月三に徒歩5分、商業施設の入る晴海トリトンスクエアに徒歩7分、マルエツプチに徒歩7分、アーバンドックららぽーと豊洲に徒歩13分となります。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積は42.53平米〜121.16平米と幅広い層をターゲットにしています。内廊下方式ですので、間取りによっては中住戸に行灯部屋が作られることとなりそうです。

 最近のタワーマンションは、共用部をできるだけ必要なものに絞り、維持管理費用を抑える傾向がありました。本マンションも、コストのかかる設備を有しているわけではありませんが、
19,161.72平米に及ぶ広い敷地を活かしたコンセプト型の大規模マンションとなっています。

 最近はあまり見なくなったセールス・プロモーションですが、やはり
駅からやや距離がある立地の宿命がそうさせたのでしょう。マンションはそこに人々が集合で住むという性格を持つ以上、そこでの暮らしを豊かにし、また、その期待を持って家族でわくわくしながらマンションを購入する、という体験は素敵だと思います。

 隣接する『ザ・パークハウス晴海タワーズ』より
「勝どき」駅が遠くなった分、「豊洲」駅が徒歩15分の徒歩圏に入ってきました。トランクルームも全戸分があるようで、これも大規模タワーマンションには珍しく、地味ながらポイントだと思われます。 

 価格公表は来年春になるとの情報ですが、ネット上の掲示板では坪単価300万円をベースに語られており、私も妥当な線かと思います。販売は来年6月上旬開始予定、竣工は平成31年5月下旬、入居は同年9月下旬が予定され、オリンピックイヤーの前年となります。

 本マンションについては、販売準備を一旦中止し、本年8月にその動きが再開するという経緯もありました。
イマジネーションに満ちた本マンション、なかなか前評判と期待が高い模様です。

公式ホームページ ⇒パークタワー晴海

TOPへ


| 新築マンション 中央区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
田園調布、成城の地価に変調?−地価上昇率にみる街の栄枯盛衰

JUGEMテーマ:マンション


★ 私がいつも参考にさせていただいているサイトが『土地代データ』というサイトです。このサイトでは、国土交通省が発表する毎年1月1日時点での公示地価と、各都道府県が発表する毎年7月1日時点の基準地価を独自の集計により総平均を算出し、比較可能な形で「見える化」したものです。

 一般に、公示地価と基準地価は、調査時点が異なる点はありますが、というか、調査時点が異なるからこそ、ということもありますが、相補う関係にあると言われています。今回は、このデータを用い、
地価上昇が急だとされた本年でも地価がそれほど上昇していない地点を見てみたいと思います。

 まず、本年は、
東京都23区において、地価が下落した地点はありませんでした。しかし、地価が横ばいだった地点は、練馬区、葛飾区、足立区に存在しています。

 練馬区においては、
大泉学園町4丁目、大泉学園町5丁目、大泉学園町6丁目、西大泉4丁目、大泉町1丁目、大泉町2丁目の6地点、葛飾区においては、東金町5丁目、水元3丁目、水元5丁目の3地点、足立区においては、綾瀬6丁目、鹿浜6丁目、宮城2丁目の3地点で、いずれも最寄り駅から10分以上となる立地です。特に、練馬区の6地点は、高年収層も住む戸建て街だけに、意外の感を受けました。足立区は土地勘がないのでわかりませんが、葛飾区の東金町や水元エリアは駅から離れているものの、私が以前住んだ経験では住みやすく良い場所という印象を持っています。

 一方、千代田区、中央区、台東区、目黒区においては、地価上昇率が2%を切る地点がなく、軒並み高い上昇率を記録しています。港区では、
高輪1丁目、白金台6丁目の上昇率が1%台で、やや見劣りをしています。同様に、渋谷区では大山町、新宿区では高田馬場1丁目、大久保1丁目、文京区では西片1丁目、品川区では上大崎2丁目の上昇率が2%未満でした。

 特に、
大久保1丁目の地価上昇率は0.63%と、都心では最も低くなっています。韓国人をはじめとする国際色豊かなエリアですので、やや異色な動きをしているということでしょうか。高輪1丁目、白金台6丁目、大山町、西片1丁目などは、高級住宅街を含むブランド地なのですが、あまり振るいませんでした。

 有名な高級住宅街と言えば、大田区の
田園調布2丁目、田園調布3丁目、田園調布4丁目は、地価上昇率が1.5%未満でした。区画の大きな高級住宅街は、現代のニーズにマッチしきれなくなりつつあります。世田谷区でも、豪徳寺1丁目、成城2丁目、尾山台1丁目、赤堤3丁目、弦巻5丁目といった名のある住宅街の地価上昇率が2%未満、殊に成城2丁目の地価上昇率は0.84%と低くなっています。

 このほか、豊島区では南長崎5丁目、駒込6丁目、長崎1丁目、西巣鴨3丁目、池袋2丁目、中野区では沼袋1丁目、野方2丁目、野方6丁目、鷺宮3丁目、新井5丁目、江古田4丁目、江原町1丁目、上鷺宮3丁目、上鷺宮5丁目、上高田5丁目、白鷺3丁目、若宮2丁目、世田谷区では代田2丁目、桜上水5丁目、新町1丁目、松原4丁目、桜丘3丁目、桜丘4丁目、上祖師谷1丁目、上祖師谷4丁目、祖師谷5丁目、千歳台2丁目、粕屋3丁目、給田2丁目、給田5丁目、北烏山7丁目、喜多見1丁目、喜多見4丁目、喜多見9丁目、大蔵5丁目、鎌田2丁目、宇奈根2丁目などが2%未満の上昇率です。

 全般に見れば、やはり各エリアとも
駅から遠いか、駅から近くても相対的に弱い路線かどうかで地価上昇率の高低が決まる傾向があり、住環境が良好かどうかが上昇率に影響を与えなくなってきています。逆に邸宅街は、元値が高額過ぎる点と、メンテナンスに手間がかかる点などが敬遠され、世帯の少人数化もこれに拍車をかけています。

 残念ながら、いかに
高級住宅街といえども、時代の流れには抗えません。しかし、だからこそ、街は新しい息吹を吹き込まれつつ、発展していくのかもしれません。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンクタスガーデン目黒(中古)−目黒エリア95平米超が5千万円台の魅力

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線・東急目黒線「目黒」駅より徒歩12分、東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩15分の場所に立地するオリックス・リアルエステート&ダイナセル旧分譲・大林組施工・1999年2月築・地上7階建・総戸数44戸の定期借地権物件『サンクタスガーデン目黒』です。

 アドレスは目黒区目黒2丁目です。目黒区内の町丁としての目黒は、区をほぼ東西に横断する目黒通りの北側沿いに、東端は品川区上大崎に接する目黒1丁目より、西方向には目黒川を横切り更に山手通りを横切って、西端は中町に接する目黒4丁目まで、1km強にわたって帯状に続く地域です。北で三田、東で品川区上大崎、南で下目黒、西で中町、北西で中目黒と隣接しています。目黒川が北西から南東に向かって流れており、川をはさんで23区内としては深い谷が刻まれています。

 江戸の守護のために安置された江戸五色不動の一つ、目黒不動(泰叡山瀧泉寺、目黒区下目黒)は慈覚大師円仁の創建と伝える古刹で、五色不動の中で最も著名であり、庶民の信仰を集めていました。本来であれば江戸の領域外となるはずでしたが、目黒不動尊のために唯一の例外として御府内とされ、江戸末期に至るまで武家地としても町人町としてもほとんど機能しておらず、目黒不動尊の寺町として栄えていました。

 現在の目黒区目黒は、旧・荏原郡中目黒村と下目黒村にまたがる地域であるため、中目黒や下目黒とするわけにもいかず、結局は「目黒」駅に近いことから目黒と名づけられました。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅から行人坂を下りて、都道313号線を南西に向かって歩き、目黒新橋を渡って右折し、田道交差点に至る道を歩いて左手に所在します。行人坂のきつい勾配については、改めて言うまでもないでしょう。「中目黒」駅からも徒歩15分で、通勤通学ルートによってはこちらの方が使いやすい場合もあります。

 どちらの駅へもアクセスが
目黒川沿いになりますので、春になれば満開の桜の中を行き帰りする贅沢を味わえます。なお、田道小学校入口のバス停まで徒歩1分に位置しており、「渋谷」駅、「五反田」駅、「大井町」駅まで一本でアクセスできます。

 三方道路の恵まれた敷地で、2方向を車通りの少ない道路に面し、良好な日当たりが確保され、閑静な住宅街に立地し、目黒川へも至近という快適な住環境です。

 ファミリーマート目黒3丁目店まで徒歩2分、スーパーマルエツ目黒店まで徒歩5分と生活利便性も良好です。アトレ目黒や恵比寿ガーデンプレイスも近くですので、仕事帰りのショッピングや食事も楽しめます。

 打ちっ放しコンクリートやタイルでデザインされてグレイッシュな外観とすっきりと無駄のないエントランスが、都心の洗練された暮らしを思わせます。エントランスアプローチ部分にはブラックカラーの石が敷かれており、エントランス外観は開放感のあるモノトーンのウッドスペースとなっています。

 オートロックや宅配ボックスなどの設備も万全で、駐輪場やゴミ置き場も屋内にあります。また各戸には高速インターネット環境も整備されています。ペット・楽器は相談可となっています。


 間取りは1Kから3LDKまで、シングル・ディンクス・ファミリーなど様々なライフスタイルに対応する豊富な住戸プランを揃えています。室内は白を基調としたシンプルで爽やかな内装で、明るい印象を与えます。玄関部分には人工大理石が使用されています。キッチンはカウンターキッチンになっているタイプの住戸が多く、清潔感のあるカラーリングで大きなシンクやガスコンロ、食洗機も使用することができます。

 ただし、何より忘れてならないのが本マンションが
定期借地権物件であるということで、借地期間は37年後の2054年4月までです。解約準備金も毎月4,230円かかります。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の5階・6階に所在する専有面積95.76平米のメゾネット3LDKです。5階が玄関と3洋室(7帖、6.7帖、5.6帖)、6階が19.7帖のLDKです。6階はもう一部屋作ることが可能な間取りとなっていますので、4LDKを検討中の方もターゲットになってきます。南西向きでワイドスパンですから、かなり開放的な眺めが楽しめそうです。

 販売価格は5,980万円、坪単価206万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,733万円〜7,132万円、『マンションマーケット』では5,444万円〜6,004万円、『ふじたろう』では6,078万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,155万円〜7,786万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,427万円、坪単価222万円となり、販売価格は7%程度割安との試算結果です。

 もっとも、本物件は
メゾネットタイプでこれを価格引き下げの要因としてカウントすれば、ほぼ適正水準ということもできます。それにしても、4LDKともなりうる広々とした今回の目黒物件が5千万円台で購入きるのはかなり魅力的で、十分に検討の余地がある物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:サンクタスガーデン目黒
 価格:5,980万円 (税込)
 所在:目黒区目黒2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩12分
 面積:専有面積95.76平米

詳細はこちら(ノムコムより)
サンクタスガーデン目黒

TOPへ


| 中古マンション 目黒区 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
11月の発売戸数は41年ぶり低水準−直近の円安株高は反転材料となるか

JUGEMテーマ:マンション


★ 本日付産経新聞によれば、不動産経済研究所が本日発表した11月の首都圏1都3県のマンション発売戸数は、前年同月比22.7%減の2,701戸と2カ月連続で減少しました。前年は10件以上あった100戸を超える大型物件の売り出しが2件にとどまったことから、11月としては1975年(2,279戸)以来41年ぶりの低水準となりました。

 また
月間契約率も62.5%と同19.6ポイント低下し、好不調の分かれ目とされる70%を2カ月連続で下回りました。

 1戸当たりの平均価格も5,161万円と同18.4%、1,167万円低下しました。20階建て以上の超高層物件の発売が前年同月より約1千戸少ない195戸にとどまり、平均値が押し下げられました。

 地域別で
発売戸数の落ち込みが目立つのは東京都区内(1,119戸、29.8%減)で、都下(414戸、24.7%減)と埼玉県(350戸、24.9%減)、千葉県(160戸、35.2%減)も大きく減りました。

 同研究所では「エンドユーザーの動きが鈍いことに対応し、発売時期を後ろ倒しするデベロッパーが多い。用地取得の競争も激化しており、コンスタントに売り出せる状況でなくなりつつある」と分析しています。

 以上が産経新聞の記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所の本日発表のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2016年11月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、11月の発売戸数ですが、
最近は11月が秋商戦最盛期と年末商戦の走りとなって、盛り上がる時期でした。しかし、本年は、9月の3,424戸をピークとして、10月、11月と、発売戸数を減らしています。

 本年はこの
9月の発売戸数が今のところ年間最多販売月なのですが、昨年は、3月(4,457戸)、5月(3,495戸)、6月(3,503戸)、7月(4,785戸)、11月(3,496戸)、12月(6,189戸)の6月で本年最多月を超えています。昨年の月別発売戸数は平均して3,371戸であり、本年のピーク月の発売戸数はこれとさほど変わらない戸数ということになります。

 1戸当たり価格は昨年から1,167万円もダウンしていますが、これは昨年11月が港区赤坂の超高級分譲マンション『パークコート赤坂檜町ザタワー』の販売月(販売戸数152戸、平均価格2億6,278万円)だったことも影響しています。

 しかし、
1戸当たり価格は3か月連続で下落しており、かつ、その下落幅は、月を経るごとに大きくなっています。5,161万円という水準は、価格が一時的に落ち込んだ昨年5月(4,812万円)以来1年半ぶりの低水準です。

 契約率62.5%は、前月61.6%よりはよいのですが、低調であることには変わりなく、
今年で3番目に低い契約率です。地域別では、都区部61.2%、都下52.9%、埼玉55.4%、千葉66.3%と、神奈川73.7%を除いて軒並み悪くなっています。タワー物件の動きの鈍さも上記記事の通りです。ただ、販売在庫数については、発売戸数を絞った効果があり、前月比42戸減少の6,324戸となりました。

 前月の契約率不振の原因は高額住戸でしたが、11月は23区で3,300万円〜3,500万円が48.4%、5,000万円〜5,500万円が52.1%、5,500万円〜6,000万円が49.6%、1億円以上2億円以下が41.1%と、
契約率の悪い価格帯がばらけました。あえて言うならば、5,000万円〜6,000万円の私たち一般サラリーマンが何とか手の届く水準で売れ行きが悪かった、ということでしょう。

 今後に明るい展開の可能性を見出すとすれば、現在の
急激な円安・株高の流れだと考えられます。もしこの流れが持続するならば、株高による富裕層の不動産購入意欲の回復、円安による外国人投資家の日本不動産への回帰等の可能性があり、一段の価格上昇(私たち一般サラリーマンには苦しいだけですが)も考えられなくはありません。

 ただ、最近の売れ行き鈍化から
話題の人気物件が思ったより安く販売されているとの話も聞かない(一部の中小規模物件では客寄せ用の安めの住戸も散見されます。)ので、今が価格の谷間という実感もなく、当面は模様眺めのスタンスが基本、と言ってよいかと思われます。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:32 | comments(4) | trackbacks(0) |
プラウドシティ宮崎台(新築)−宮崎台最大級のプラウド、家電付きMR販売開始

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩6分の場所に立地する野村不動産分譲・三井住友建設施工・地上7階建(ウエストコート(225戸))・地上8階地下1階建(イーストコート(204戸))・総戸数429戸の『プラウドシティ宮崎台』です。

 アドレスは川崎市宮前区宮前平3丁目です。宮前平(みやまえだいら)は、1丁目〜3丁目が設置されており、2011年9月末時点での人口は、1丁目が2,664人、2丁目が3,864人、3丁目が3,805人です。

 宮前区の中部に位置し、矢上川を谷底とした丘陵地で、一帯は多摩田園都市の一部として住宅地となっているほか、宮前区役所などの行政機関も集中して立地しているほか、「宮前平」駅の周辺などに商業施設もみられます。宮前平の北端から東端にかけては宮崎と、南端では尻手黒川道路を境界として馬絹や小台と、西端では土橋と接しています。

 当地には、江戸時代以前は矢上川の谷沿いに湿田があるような土地でした。明治以降、土地改良もなされましたが、戦時中は高台が高射砲の基地として軍に接収されました。戦後は多摩田園都市としての開発が行われ、さらに宮前区が発足すると、当地に区役所を始めとする施設がつくられていきました。

 明治以前、当地は土橋村と馬絹村の領域となっていました。地名は、域内に設置された「宮前平」駅に由来します。駅名自体は、川崎市との合併前に当地に存在した宮前(みやさき)村の文字に、国鉄の同名駅との区別のために「平」を付けたとされています。

 本マンションは、アドレスは宮前平ですが、マンション名は最寄駅が「宮崎台」駅であることから宮崎台を冠しています。
「宮崎台」駅から徒歩6分で、同駅南口から宮前平方面へ向かって西に歩き、花園橋交差点を右折して線路を横断した後左折した右手に所在します。本マンション南側が線路沿いとなるため、鉄道音の懸念はあります。

 宮崎台は、日本の都市計画の先駆けとなった美しい街づくり
「田園都市構想」でできた街であり、長い年月をかけて計画的に整備され、開放的な住宅街が実現しています。日常のお買い物は、ユータカラヤ宮崎台店(約280m・徒歩4分)、ドン・キホーテ東名川崎店(約750m・徒歩9分)などの店舗が便利です。

 また、通学校である
「宮前平小学校(約410m・徒歩6分)」・「宮前平中学校(約600m・徒歩8分)」は、「宮前区」誕生以前より歴史を積み重ねてきた学校です。古くから国家公務員住宅や上場企業社宅が集積し、高台の邸宅地に存する両学校は、進学校として人気です。

 約1万6千平米という広さや自然起伏の環境を活かして、四季を感じる並木道や庭園が敷地の各所に配されます。共用施設は、パーティーサロン、ゲストサロン、それぞれの棟に設けられるラウンジなどがあります。設備としてはディスポーザー、食器洗い乾燥機なども装備されています。

 総戸数429戸というスケールは、少なくとも平成に入ってからは
宮崎台・宮前平エリアで最大規模といってよいでしょう。土地柄からオールファミリータイプで、間取り2LDK〜4LDK、専有面積59平米〜111平米となっています。

 昨年6月に販売が開始されましたが、大規模マンションだけに本年8月の竣工(ウエストコート)前に完売とはいきませんでした。現在、公式HPでは、
ウエストコートの先着順4戸販売、来年4月上旬に入居見込みのイーストコートは来年1月下旬実施予定の第2期販売予告広告中となっています。

 その内容は、ウエストコートが間取り2LDK〜3LDK、専有面積59.23平米〜83.51平米に対し販売価格4,437万円〜8,032万円、イーストコートが間取り2LDK〜4LDK、専有面積59.23平米〜89.29平米に対し販売価格4,800万円台〜9,500万円台となり、全体で
坪単価230万円〜355万円程度、これまでの販売住戸の平均坪単価は280万円台とされています。

 ウエストコートは残り少ないようですが、公式HPでは話題の
「二子玉川 蔦屋家電」セレクトの家電付きモデルルーム(435号室・8,032万円)販売が開始されました。本エリアの従来水準より1割程度高い価格設定ですが、プラウドブランドでその分を吸収するというのが野村不動産の販売手法でした。今回もその手法が健在かどうか、追い込みとなる来春の売れ行きが注目されます。

公式ホームページ ⇒プラウドシティ宮崎台

TOPへ


| 新築マンション 川崎市宮前区 | 19:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
戸建ても都心回帰?−23区で新築小規模一戸建てが流行る理由

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京カンテイが12月7日、3つのプレスリリースを発表しました。それは、『11月 首都圏の新築一戸建て平均価格』『11月 首都圏の新築小規模一戸建て平均価格』『11月 首都圏の中古一戸建て平均価格』の3本です。

 ここでは、
東京23区に絞って数値を見てみることにします。新築一戸建て(土地面積100〜300平米)の平均価格は5,793万円で、前月6,696万円という過去2年の最高値からの反動が出て、前月比▲13.5%の大幅下落、前年同月比でも▲3.9%の下落す。しかも、平均土地面積は113.3平米と、前月比・前年同月比で3%超増えているのに、価格は下落という結果でした。

 次に、
新築小規模一戸建て(土地面積50〜100平米)の平均価格は5,754万円で、前月5,676万円より5.4%上昇し、過去2年の最高値を更新しました。平均土地面積は72.5平米と、前月比・前年同月比で1%内外増えています。

 ここで注目したいのは、上記の新築一戸建て(土地面積100〜300平米)の平均価格5,793万円と新築小規模一戸建て(土地面積50〜100平米)の平均価格5,754万円がほぼ同じ水準になっている点です。推測するに、
新築小規模一戸建てはより都心立地が多く、その人気がそれ以外のエリアの23区新築一戸建てに優っているということでしょう。

 第三に、
中古一戸建て(土地面積100〜300平米)の平均価格は9,216万円で、前月9,825万円より▲6.2%下落し、前年同月10,420万円より▲11.6%の大幅下落となっています。ただ、中古一戸建ては、成約件数が少ないためか、月による変動が激しく、本年6月には8,162万円という数値もあり、明確に下落トレンドになったとも言い切れません。

 それにしても、東京23区の中古一戸建ての平均価格の高さに驚かされます。平均土地面積128.1平米と大きいのも一因ですが、
中古一戸建ての取引の中心は、単価の高い都心エリア中心と解釈すればよいのでしょうか。

 思うに、都心エリアでは土地面積100平米超あればマンションを建てたり、2以上に分割して小規模戸建てにして売りさばくことも可能です。その意味で
業者が活発に動き、取引が活発なため、個人間取引が中心のその他エリアを件数において凌駕し、このような結果になっているのかもしれません。

 もし後者であれば、
中古一戸建ての売買と新築小規模一戸建ての売買は連動することになります。そして、中古一戸建ての価格が下落し、新築小規模一戸建ての価格が上昇すれば、それだけ間に入る業者の利益が増えることにもなります。

 新築小規模一戸建ての土地面積は50〜100平米ですが、都心・城南エリアでは土地面積50平米未満の新築戸建ても普通に存在します。土地面積30平米台はさすがに少ないですが、
土地面積40平米台であれば3階建て・建物面積60平米台の3LDK住戸は可能な場合が多くあります。

 例えば本日新着で掲載されている小規模一戸建ての中には、
JR「大崎」駅徒歩5分、土地面積83.74平米を2分割し、土地面積41.87平米に建物面積66.43平米の3LDKで5,180万円の設定となっているものがありました。土地価格3,890万円、建物価格1,290万円で実現しているものですが、マンションではこの立地・専有面積ではこの価格で買えなくなっているので、私も思わず見入ってしまいました。

 今は型通りの一戸建てであれば
坪単価60万円台で建てられますので、都心・城南では坪単価の高い土地面積を絞ることで一般のサラリーマンでも手が届く新築戸建てを供給することができるようになっています。ただ、あまりに人気の都心地だと土地面積が50平米あるだけで1億円を超えてしまいますので、実は大崎などは業者にとって狙い目のエリアになっていると思われます。

 いずれにせよ、11月の調査で
新築小規模一戸建てだけ価格が上昇していることは、将来の23区の戸建ての方向性として何やら示唆的ではありました。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 21:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド杉並高井戸(中古)−築6年のプラウド杉並物件が坪250万円台

JUGEMテーマ:マンション


★ 京王井の頭線「高井戸」駅より徒歩7分、同線「富士見ヶ丘」駅より徒歩11分の場所に立地する野村不動産&丸紅旧分譲・木内建設施工・2010年7月築・地上7階地下1階建・総戸数79戸の『プラウド杉並高井戸』です。

 アドレスは杉並区高井戸西3丁目です。高井戸西は、杉並区の南西部に位置します。地域中央付近に「高井戸」駅があり、同駅周辺や幹線道路沿いにビルや商店が見られるほかは住宅地になっています。北は宮前に、東は東京都道311号環状八号線を介して高井戸東に、南は上高井戸に、西は久我山に接しており、南から順に1丁目から3丁目があります。

 高井戸西3丁目は、1969年(昭和44年)3月31日の住居表示を実施する前は、同1丁目の一部及び同2丁目とともに上高井戸5丁目を形成していました。


 「高井戸」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅出口から環八通りを北上し、セブンイレブンが見える角を左折して人見街道に入り、3本目の曲がり角を右折したところにあります。道路をはさんで向かい側には『高井戸パークハウスS棟』があります。

 環八道路や人見街道から奥に入った
ケヤキ並木のある閑静な住宅街で、大通りから少し奥に入った車通りの少ない道にエントランスが面しており、歩行者も安心です。都会でありながらも、周辺には緑が多く、近くにはバードウォッチングができる公園もあります。

 同駅との間に「キッチンコート(徒歩7分)」「スーパーオオゼキ(徒歩5分)」など大型スーパーと、ドラッグストアの「クリエイト(徒歩6分)」、本マンション周辺には「ファミリーマート(徒歩2分)」「ローソン(徒歩4分)」があり、
買い物の利便性が高い住環境です。本マンションから徒歩11分の「富士見ヶ丘」駅には「西友(徒歩10分)」や「ウエルシア」などもあります。

 また、徒歩圏内には天然温泉施設「高井戸温泉 美しの湯(徒歩5分)」、温水プールや図書館が入る「高井戸地域区民センター(徒歩9分)」、ゆったりとした休日には本マンション南側にある「星乃珈琲店(一時焼肉屋があったのですが、喫茶店に変わりました)」、「オリックスレンタカー」等も近くにあって
生活をサポートしてくれます。駅周辺には内科、小児科、歯科、眼科、整形外科など各種病院施設が揃っており、万が一の時にも安心です。

 設備については、専有部のSECOMセキュリティーはもちろん、日中の管理員、各部に設置された防犯カメラ、駐車場のリモコン式リングシャッターゲートや駐輪場の自動スライドドアなど、マンション全体で防犯対策が講じられています。
24時間ゴミ出し可能で、ペットは犬・猫合計2匹まで飼育が可能です。

 対象住戸は、
上7階建て建物の1階に所在する専有面積56.44平米の2LDKです。下階はトランクルームで、音の配慮の面で負担が大幅に軽減されます。また、玄関横が吹き抜けになっているためプライベート性が高く、西向きのバルコニー側も高い植栽で道路からの目線が気にならず、風通しのよい部屋となっています。

 オープンポーチのある玄関から入ると、左手に対面カウンター付キッチンも含めて13.1帖のLDK、これに隣接する洋室がスライドドアで開放可能な6帖、玄関から正面にある主寝室が5.8帖となります。キッチンはカウンタートップが御影石で、浄水器、食器洗い乾燥機、ディスポーザーが付いて
高級感と機能性を兼ね備えます。

 洗面台も御影石で、トイレはタンクレス、ウォークインクローゼットは2つあって収納力も十分です。さらに全戸分の
トランクルームは使用料が無料で、管理費月額12,500円は単価221円でリーズナブル、修繕積立金月額6,430円と合わせても月額18,930円で済みます。駐車場代も月額17,000円〜21,500円ですから、城西に住めてお財布にも優しいマンションです。

 販売価格は4,280万円、坪単価251万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,253万円〜4,556万円、『イエシル』では3,978万円、『マンションマーケット』では4,039万円〜4,460万円、『ふじたろう』では4,194万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は4,207万円、坪単価246万円となり、販売価格は1.7%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,130万円、坪単価242万円との記録が残っています。

 現地在住の方のお話では、
周辺は住みやすい住宅街で、いかにも杉並らしい居住環境といってよいでしょう。ステイタスもありながら案外リーズナブルな価格水準のマンションが発売される地域でもあり、本マンションもプラウドを冠しながらその例の一つです。その中にあって対象住戸は、中古市場でほぼ相場の価格設定がされ、安心して購入することができる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド杉並高井戸
 価格:4,280万円 (税込)
 所在:杉並区高井戸西3丁目
 交通:「高井戸」駅徒歩7分
 面積:専有面積56.44平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド杉並高井戸

TOPへ


| 中古マンション 杉並区 | 22:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
投資用不動産が全種別で価格下落−上昇はピークを過ぎ、下落トレンドへ

JUGEMテーマ:マンション


★ 12月5日付時事通信によれば、投資用不動産の全物件種別で価格が下落しました。中でも一棟アパート、マンションの価格は前月と比較して10%以上下落しています。前月には全物件種別で利回りが上昇していたことも合わせて、投資用不動産価格の上昇トレンドはピークを過ぎ、下落トレンドに転じたことが伺えます。

 新規掲載された一棟アパートについては、表面利回りが前月比で0.20ポイント上昇、問合せ物件の表面利回りも0.07ポイント上昇しました。物件価格は前月比で761万円下落、問合せ物件の物件価格は18万円上昇しました。

 新規掲載された一棟マンションについては、表面利回りが前月比で0.18ポイント上昇、問合せ物件の表面利回りは0.03ポイント下落しました。物件価格は前月比で2,872万円下落、問合せ物件の物件価格も742万円下落しました。

 新規掲載された区分マンションについては、表面利回りが前月比で0.36ポイント下落、問合せ物件の表面利回りも0.27ポイント下落しました。物件価格は前月比で25万円下落、問合せ物件の物件価格は137万円上昇しました。

 以上が時事通信の記事の概要です。本記事は、不動産投資サイト「楽待」を運営するファーストロジックの12月5日付プレスリリース『2016年11月期投資用不動産の市場動向』によっていますので、以下その内容をみていくこととします。

 まず、一棟アパートについては、11月の新規掲載物件の
平均築年数が前月より5年1か月新しくなったにもかかわらず、価格は761万円の下落となり、これは、前月価格6,828万円から11.1%も下落しました。5年1か月も築年数が新しくなった理由は、新築物件の掲載が増えたからだということです。

 しかし、通常、新築物件の利回りは中古に比べて低くなるのが通常なのですが、新規掲載物件全体の表面利回りはむしろ0.2ポイント上昇しています。
今月価格6,067万円は、2014年4月以来2年半ぶりの低い水準で、表面利回り9.58%は、2015年9月以来の高い率になっています。

 次に、
一棟マンションについては、価格は2,872万円の下落となり、これは、前月価格23,867万円から12.0%も下落しました。新規掲載物件全体の表面利回りは0.18ポイント上昇しています。

 ただ、前月価格23,867万円は、ここ5年間で最も高い価格に跳ね上がっているだけに、その
反動がきているとも解釈できます。それでも下がり方は急で、2016年8月以来3か月ぶりの低い水準となりました。表面利回り7.61%は2か月連続の上昇で、本年では2016年8月、同年6月に次ぐ高い利回りとなっています。

 第三に、区分マンションについては、
価格は25万円下落し、これで3か月連続の下落で1,447万円となり、本年3月以来の低さとなりました。一方、表面利回りは0.36ポイント下落し、今年は3月、9月に続く低い率です。区分マンションの市況はまだら模様といったところでしょうか。

 投資用不動産に関する本件レポートについては、私も毎月見ていますが、
一棟アパート、一棟マンション、区分マンションの3種類とも価格が下落したのは久しぶりです。また、一棟アパートの新規掲載価格(6,067万円)と問い合わせ価格(6,030万円)がこれだけ近接したのは過去5年間の中で初めてのことです。マクロで価格だけ見れば、一棟アパート購入希望者はほぼ要望通りの価格で物件を購入することができることになります。

 投資用不動産の価格、利回りは、実需の不動産より市場トレンドに敏感で、また、
実需の不動産市場の動きを先取りしている傾向にあります。言わば実需不動産の未来図と言えるわけで、高値が続いてきた分譲マンション市場も、ようやく曲がり角にきたとも考えられます。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 白金二丁目タワー(新築)−一流ホテルと森に囲まれた白金タワー

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金台」駅より徒歩5分、同線「白金高輪」駅より徒歩6分の場所に立地する三菱地所レジデンス&野村不動産分譲・竹中工務店施工・地上32階地下1階建(A棟)、地上27階地下2階建・総戸数172戸(事業協力者住戸2戸含む)の『ザ・パークハウス 白金二丁目タワー』です。

 アドレスは港区白金2丁目です。白金は、港区の南部に位置し、古川(渋谷川)を隔てて北は南麻布、南は白金台、東は高輪、西は渋谷区恵比寿にそれぞれ接しています。東京都道305号芝新宿王子線(通称 恵比寿通り)が東西に横断していて、主に準工業地域の用途指定を受ける丁目が奇数の白金1、3、5丁目と、主に第一種中高層住居専用地域指定である丁目が偶数の白金2、4、6丁目に分かれています。

 古川沿いの低地には町工場や商店街が開けており、南部の台地は聖心女子学院初等科・中等科・高等科及び聖心女子専門学校などの学校やマンションが立つ閑静な住宅街となっています。近年地下鉄の開通に伴い、「白金高輪」駅付近を中心に大規模な再開発(白金アエルシティ)が行われています。

 白金には聖心女子学院・北里研究所などの施設や私企業が山林として所有する敷地があり、隣接する白金台の旧白金御料地(国立科学博物館附属自然教育園など)・東京大学医科学研究所などと一帯となり、
東京23区内でも指折りの緑地帯を形成しています。これらの緑地帯は江戸時代に大名屋敷があった名残であり、広い区画が残っていたために財界人などの邸宅も見受けられ、高級住宅地として知られている地域もあります。

 「白金台」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅2番出口を出てそのまま目黒通りを白金高輪方面へ歩いた左手に位置します。徒歩6分の「白金高輪」駅からは同駅1番出口より南下して三叉路を目黒通りの方へ右折した右手に立地します。

 本マンションは、
「シェラトン都ホテル東京」の向かい側で建設され、背後の森は「竹中工務店白金竹友クラブ」、その奥は服部金太郎邸です。さらに、「シェラトン都ホテル東京」の奥には「八芳園」があります。

 そもそもこの建設地自体が竹中工務店の「白金竹友クラブ」跡地であり、ここに竹中工務店が施工する意味合いがあります。
豊かな自然に恵まれた一等地ですが、周辺住民の反対も根強いものがあります。例えば、建物の裏側が車寄せとなっており、道幅の狭い区道の往来は危険ではないか、とのご意見や、工事中の騒音、振動、土ほこりに悩まされておられるようです。 

 また、本マンションの着工は昨年9月でした。これは、昨年10月からだと港区の規制により高さ40メートル制限に引っ掛かってしまうため、そのぎりぎりのタイミングで着工し、高さ109メートルの建物を建てるということのようで、
既存不適格物件となる可能性があります。

 周辺施設までのアクセスについては、まず上記の通り
「シェラトン都ホテル」が至近の徒歩1分です。同ホテルは、豊かな緑に囲まれた白金台の高台にそびえる、日本庭園を備えたホテルで、喧騒から離れて大人の隠れ家と言ってもよい人気のスポットです。憧れのプラチナ通りには徒歩9分で、東京都庭園美術館やうっそうとした国立科学博物館附属自然教育園には徒歩13分です。

 このようなロケーションを考えれば、女性向きのマンションと言えるかもしれません。
間取りは1LDK〜3LDK、専有面積56.23平米〜185.28平米で、来年3月下旬販売開始予定ですが、資料を請求した私のところにも電話があり、来年1月から案内が開始される模様です。

 販売価格は未定ですが、現在分譲中の
『プレミスト白金台』が「白金台」駅徒歩1分で平均坪単価640万円台、しかも普通借地権の物件です。また、昨年分譲の『プラウド白金台』が「白金台」駅徒歩9分で同じく平均坪単価640万円台となっていますので、本マンションの平均坪単価が600万円を下回ることはないと思われます。

 リスクはやはり港区や港区議会、住民との関係で、今後の進捗に支障はないか、モデルルーム等で確認した方がよいでしょう。将来の建替え(ずいぶん遠い将来ですが)の際、既存不適格物件とされる場合には、同規模の建物が建てられないリスクも念頭に置いておくべきです。
立地が良いだけに、とても気になる物件です。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

TOPへ
 


| 新築マンション 港区 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |