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アドール亀有(中古)−新耐震で若い家族向け駅徒歩4分1,280万円3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線・JR常磐緩行線「亀有」駅より徒歩4分の場所に立地する都市建築計画旧分譲・建設保全施工・1989年6月築・地上7階建・総戸数20戸の旧法賃借権物件『アドール亀有』です。

 アドレスは葛飾区亀有3丁目です。亀有は、葛飾区北部にあり、亀有1丁目から亀有5丁目まであります。もとは日立製作所や日本紙業(現:日本大昭和板紙)、三共(現:第一三共)などの工場を擁する工業地域でした。これらの工場は撤退し、主にJR常磐線「亀有」駅を中心とした商店街と閑静な住宅街から形成されています。また、「亀有」駅を中心とした生活エリア全体を隣接する足立区域も含め、亀有と呼ぶケースもあります。

 中川の西岸に位置し、北は足立区に接しています。隣接する行政上の町名は、北は足立区中川及び東和、東は中川を挟んで対岸に新宿(にいじゅく)、南は青戸、白鳥(しらとり)、西は西亀有となります。西亀有は1965年の住居表示実施までは砂原町と呼ばれた地域でした。南東の青戸のむこうには国道6号が通ります。地名から「カメ」に因んだ物品・モニュメントも地域内に多く存在します。

 地域北部にあるJR常磐線「亀有」駅を中心とした地域は、葛飾区内でも有数の商業地域であり、約20年に及ぶ南口再開発事業の末、1996年に4棟の商業ビル、マンション、駐車場等を擁するリリオ商店街が開業しました。バブル崩壊で再開発事業は1年近く頓挫しましたが、その後核テナントとしてイトーヨーカドーが出店しました。そのほか、多目的ホール「かめあり リリオ・ホール」や葛飾区亀有地区センター(亀有区民事務所、集会所等)などが所在します。2006年にリリオ以来の大規模再開発として日本板紙亀有工場跡地に大規模ショッピングセンター
「アリオ亀有」が開業し、商業地域はますます活況を呈しています。

 この地域はかつて亀無・亀梨(かめなし)と呼ばれていました。この名は、低湿地帯の中に「亀」の甲羅の形を「成す」土地だからということで付けられたといわれていますが、「無し」に通じて縁起が悪いとされ、江戸時代初期(1644年頃)に現在の名に改められました。


 「亀有」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口ロータリーから南西方向に歩き、「藤和亀有コープ2」の角を左折して一つ目の角を過ぎた左手に所在します。フラットな道のりですが、海抜0.1メートルの低地になっています。同駅からは、一部の時間帯を除き多くの電車は東京メトロ千代田線直通で、直通電車を利用すれば乗り換えなしで大手町へ乗車23分、表参道へは乗車36分となります。

 同駅前のバスターミナルからは豊富な路線バス、東京ディズニーシーや葛西臨海公園駅行きの急行バス、羽田空港への連絡バスなどが発着しており、旅行や出張にも便利です。同駅周辺にはスーパー、ドラッグストア、飲食店、郵便局、銀行、区民事務所、600人収容のコンサートホールなどが揃っていますし、ファストファッション店や飲食店、映画館が軒を連ねる大型商業施設へも10分ほどで歩いて行けますから、
生活環境は充実しています。一方、本マンション目の前にカラオケスナックがあり、音が聞こえることもあることは留意事項です。

 交通公園とふれあい動物公園からなる緑豊かな上千葉砂原公園や広々とした景観を楽しめる中川の土手、図書館なども徒歩圏内にあり、のびのびと豊かな休日を過ごせるエリアです。

 本マンションは
1989年6月に竣工、総戸数20戸、広さ29平米〜58平米、間取り1DK〜3LDKとなっており、明るく風通しの良い7階建てマンションで、植栽の緑がよく映えています。一方、年季も入っているため、オートロックや監視カメラは備わっていません。平成26年夏には大規模修繕が行われ、イメージを一新しました。

 対象住戸は、地上7階建て建物の
6階に所在する専有面積58.36平米の3LDKです。南西・南東角部屋で、典型的な田の字型間取りです。玄関から廊下を直進して狭い6帖のLD、キッチンは4.2帖です。LDに隣接して和室があり、共用廊下側には5.6帖と3.5帖の洋室2室があります。

 水廻りは間取り中央部にあり、廊下の左右に振り分けられています。収納は、50平米台の3LDKだけにやはり少なめですが、
押入れの収納力は魅力です。

 なお、本物件は
旧法借地権物件ですので、月額管理費17,700円、月額修繕積立金10,500円以外に月額借地料16,360円、合計44,560円の出費が毎月あります。借地期間は残存1年5か月となっており、旧法借地権ですから更新は当然可能でしょうが、更新料や更新後の借地料が気になります

 販売価格は1,280万円、坪単価73万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,298万円〜1,499万円、『マンションマーケット』では1,365万円〜1,504万円、『イエシル』では1,423万円、『ふじたろう』では1,190万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,792万円〜2,234万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,492万円、坪単価85万円となり、販売価格は約14.2%割安との試算結果です。分譲時はちょうどバブル期で、平均坪単価266万円で販売されたとの記録が残っています。築28年を経て今やその4分の1強の価格で購入できる本マンションは新耐震基準後の物件でもあります。

 更新時の情報が今でも開示され、引き続き安心して住める目途がつけば、若いご家族でもお得に購入できるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アドール亀有
 価格:1,280万円 (税込)
 所在:葛飾区亀有3丁目
 交通:「亀有」駅徒歩4分
 面積:専有58.36平米

詳細はこちら
アドール亀有

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| 中古マンション 葛飾区 | 20:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション入居9年目−喜びより哀しみの多い風景

JUGEMテーマ:マンション


★ もう、というか、まだ、というか、私が今のマンションに入居して8年を経過し、9年目に入りました。購入契約を結んだのは10年以上前で、本ブログでも何べんか触れていますが、地方支社勤務を命ぜられ、当初から家族を元いた小学校区に2年後に返す計画で家族を地方に連れて行き、地方赴任1年目の夏に上京して決めて契約したのが今のマンションでした。

 したがって、マンション入居の際は私は単身赴任のまま上京して家族と引っ越しを行い、その1年半後に東京勤務となってようやく家族と一緒になれました。その1年後にはあの
東日本大震災が発生、その日私は都心から約15キロを歩いて多摩川を渡り、停電で真っ黒な物体と化した我が家を目の当たりにして呆然としたのでした。

 この大震災の教訓があって、
マンション内ではコミュニティ活動が活発になりました。まずは同じ階の住人同士の集まりがあり、次いで上下階の住人との交流があって、「お互い助け合わなきゃね」と盛り上がりました。私達の階では自主的にマンションのパーティールームを借りて食事を兼ねた交流会も行いました。そんなこともあってか、年に1度の防災訓練では私達の階は大変集まりがよく、皆で仲良く消火設備の点検なども行いました。

 しかし、
そんな盛り上がりも、大震災から年数が経過するに連れて徐々になくなっていきました。元々賃借人がほとんどいないと思われた私達の階ですが、売却したのか賃貸に出したのか、よくわからない方々にいつの間にか変わっていたりしました。もちろん挨拶は交わすのですが、それ以上の交流のきっかけがないまま推移し、そんな人間関係の方々が年々増えています。

 そして、少数派となりつつある
分譲以来住み続けている世帯も、年数を経るに連れ、生活が自ずと変わってきました。仕事をリタイア後に購入されたシニアの方々については、徐々に姿を見かけることが少なくなっています。それは、お体の調子が悪いのか、それとも売却又は賃貸に出して既にいらっしゃらないのか、気をもみながらも確たることはわからない状態です。

 ある元気なシニアのご夫婦は、確かに昨年夏まで長年連れ添った老犬を散歩に連れている姿を頻繁にお見かけしたのですが、その老犬が亡くなった後、
お会いした記憶がありません。他のシニアのご夫婦はしばらく小さい子供連れの息子さん夫婦が同居してにぎやかだったのですが、ご主人がお体を悪くされたためか、息子さん夫婦の姿は見えなくなりました。お一人でお住まいのシニアの女性は、先日お見かけした時はめっきり老けこんで見えました。

 変わったのは私達家族も一緒です。購入時は40歳代前半だった私と妻も今や50歳代、小学生だった娘2人は大学生になりました。傍から見れば相当容貌の変化もあるはずです。

 共同で住みながらもプライバシーが重視され、お互いがごく浅いお付き合いでしかないのがマンション生活です。しかし、ご近所を全く知らないならまだ気楽なのですが、少しでも関わりがあると案じることも多くなります。人間は年を取っていく生き物ですから、同じマンションに長く住むと、哀しみを見ることのほうが多くなります。

 これを克服するには、マンションからマンションへと歯切れよく移り住んでいくか、同じマンションでとことん濃密なコミュニティを作り上げて「気をもむ風景」を消していくしかありません。しかし、私達家族を含め多くのマンション購入世帯が
どっちつかずの状態のまま、日々老いながら暮らしているのが現実で、それはそれで一つのライフスタイルなのだろうと最近は思っています。

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| コミュニティ | 20:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)(新築)−相場並になってきた低層億ション

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営三田線「千石」駅より徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩9分の場所に立地する住友不動産分譲・前田建設工業施工・地上4階地下1階建・総戸数167戸の『THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)』です。

 アドレスは文京区千石2丁目です。千石は、以前からある歴史的な地名ではなく、1967年、住居表示に伴い、小石川北部の西丸町、大原町、林町、氷川下町、丸山町、(巣鴨)西原町、(巣鴨)西丸町などを合併して誕生、小石川植物園のそばを流れる千川(現在は暗渠)の千と、中山道の「せん」の読み、小石川の石からその名を採りました。

 このあたりは、御三卿のひとつ一橋徳川家の屋敷があったところで、一橋徳川家より寄付された樹林地・千石緑地が史跡として残っています。武蔵野台地の先端部分である白山台地と指ヶ谷の境界で、小さな森のような緑地には樹齢100年以上と推定される文京区内でも有数のムクノキの巨木があります。


 「千石」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅A2出口から白山通りを南下、これを左にそれて明下幼稚園を左手に見ながら南西に進んだところに所在します。「茗荷谷」駅からも徒歩9分で、湯立坂を下り、網干坂を上っていくルートとなります。「千石」駅からの道のりの方が「茗荷谷」駅からの道のりに比べ高低差が少ないので、歩きやすいといえます。

 本マンションと網干坂をはさんで南東側は徳川幕府の薬園に由来する
小石川植物園です。本物件は第一種低層住居専用地域の閑静な高台にあり、10,643.36平米という広大な敷地に建つ低層型マンションです。網干坂を上った頂上にあり、標高約23メートルの安定した地盤となります。

 立地が
文京区となるのも魅力の一つです。就学児童を預かるリフレッシュ一時保育事業など多彩な子育てサービス等が提供され、刑法犯認知件数が23区で最も低い区でもあります。

 都心のため、
スーパーなどにはやや恵まれず、ミニコープ氷川下店が徒歩3分、まいばすけっと千石2丁目店が徒歩6分、ファミリーマート小石川ゆたて坂店が徒歩4分です。小石川植物園は目と鼻の先なのですが、同植物園入口までは徒歩11分です。このほか、千石公園に徒歩3分、教育の森公園に徒歩8分と、公園には事欠きません。小学校は林町小学校が徒歩3分です。

 敷地内と周囲に多彩な樹木や花が植栽されています。北西角地に設けた緑地は建築デザインと一体感をもつよう計画され、シンボルツリーのハクモクレン、ヤマボウシ、白花サツキ、ノシランなど白い花と緑が潤いのある風景を創りだし、北東角地にもセンペルセコイア、コウヤマキなどの緑豊かな一角を設け、都心にあって豊かな自然に包まれた風景です。

 本マンションは、三方道路の恵まれた敷地に
「アバンダントコート」「ボタニカルコート」「コンフィデントコート」「ディセントコート」の4棟構成となります。エントランスホールから各戸へと続く1階共用廊下は直線回廊形状で、住戸構成ではいわゆる2戸1エレベーターを実現しています。

 設備としては、食器洗い乾燥機、天然石カウンタートップ、対面フラットカウンター、ディスポーザーなどが備わっています。駐車場には専用シャッターゲートがあり、電気自動車充電設備もあります。

 間取りは残念ながら、配棟の関係上、
ナロースパンとなっています。開放感のある角部屋も少ない印象です。1階は半地下ですが、1階・2階とも完売とのことです。

 建物は
2年前である平成27年1月30日に竣工済みで、残り僅かとなっている模様です。公式HPでは、現在先着順販売5戸で、間取り3LDK〜4LDK、専有面積90.12平米〜101.75平米、販売価格11,780万円〜16,880万円、坪単価432万円〜548万円程度です。

 平均坪単価は430万円台です。販売当初は周辺相場より2割程度高い価格でしたが、不動産価格の高騰に伴い今や周辺相場並になってきました。とはいえ、平均専有面積が84平米台、平均価格が11,100万円台と億ションですので、購入できる方は限られています。そのプレミア感も、本マンションのセールスポイントの一つなのでしょう。

公式ホームページ ⇒THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE (インペリアルガーデン)

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| 新築マンション 文京区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区の不動産価格の上昇率の低下が顕著に−人気トップの恵比寿に下落地点

JUGEMテーマ:マンション


★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。1月13日には、本年1月1日現在について、『2017.1.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が20.9%(前回21.5%)、「横ばい」が70.3%(前回69.6%)、「値下がり」が8.9%(前回8.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部の上昇率が低下したものの、東京都区部、埼玉、千葉で8四半期連続プラスとなり、、東京都市部、神奈川では2四半期ぶりにプラスに回復しました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が44.3%(前回47.5%)、「横ばい」が44.3%(前回44.3%)、「値下がり」が11.4%(前回8.2%)となり、値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、6四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が16.3%(前回12.5%)、「横ばい」が70.8%(前回74.2%)、「値下がり」が12.9%(前回13.3%)となり、値上がり地点が増加し、横ばい地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で上昇率が低下したものの、東京都区部、東京都市部、埼玉で8四半期連続プラスとなり、神奈川では2四半期ぶりにプラスとなりましたが、千葉では2四半期連続でマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が37.1%(前回36.7%)、「横ばい」が47.5%(前回50.8%)、「値下がり」が15.4%(前回12.5%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、千葉以外が7四半期連続でプラス、千葉が7四半期ぶりにマイナスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.4%、0.3%、0.1%、0.3%のプラス、また中古マンション価格では、0.3%、0.3%。0.1%、0.3%のプラスで、
上昇幅の縮小が止まりました。しかし、東京都区部では住宅地価格が0.8%、0.5%、0.5%、0.2%、中古マンション価格が0.8%、1.2%、0.4%、0.0%と、上昇率の低下が続いています。従来、東京都区部が不動産価格の上昇を牽引してきたのですが、今期で久々に逆転し、むしろ足を引っ張る格好になっています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びマイナスの地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 目黒区碑文谷4丁目(都立大学) 10.0%
2[6] 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 9.6%
3[7] 新宿区矢来町(神楽坂) 9.4%
4[−] 台東区池之端4丁目(根津) 8.3%
5[9] 品川区東五反田5丁目(五反田) 7.9%
6[5] 葛飾区新小岩4丁目(新小岩) 6.7%
7[10] 江東区亀戸7丁目(亀戸) 6.3%
8[−] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 6.3%
9[−] 千代田区富士見1丁目(飯田橋) 6.0% 
10[−] 中央区明石町(新富町) 5.3%
 

ワースト6

1[2] 北区滝野川2丁目(王子) ▲3.7%
2[1] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲3.4%
2[3] 北区赤羽西1丁目(赤羽) ▲3.4%
4[4] 豊島区目白4丁目(目白) ▲2.2%
5[−] 品川区上大崎2丁目(目黒) ▲1.1%
6[−] 港区白金台4丁目(白金台) ▲1.0%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト6の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 都営三田線「春日」駅 22.2%
2[1] 東急東横線「学芸大学」駅 17.6% 
3[8] JR山手線「高田馬場」駅 15.0%
4[10] 都営三田線「春日」駅 12.9%
5[3] 東急東横線「学芸大学」駅 11.1%
6[4] 都営大江戸線「神楽坂」駅 10.9%
7[−] JR埼京線「北赤羽」駅 10.5%
8[6] 東急東横線「学芸大学」駅 9.4%
9[−] 東急大井町線「尾山台」駅 9.1%
10[7] JR山手線「渋谷」駅 9.1%


ワースト10

1[2] 有楽町線「辰巳」駅 ▲5.7%
2[8] 西武池袋線「練馬」駅 ▲4.0%
3[−] 有楽町線「豊洲」駅 ▲3.5%
4[1] JR山手線「日暮里」駅 ▲3.3%
5[9] ゆりかもめ線「有明テニスの森」駅 ▲3.1%
6[3] JR埼京線「板橋」駅 ▲2.9%
7[4] JR京葉線「越中島」駅 ▲2.6%
8[−] JR山手線「恵比寿」駅 ▲2.4%
9[−] 千代田線「赤坂」駅 ▲1.7%
10[−] 千代田線「赤坂」駅 ▲1.6%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は7.6%〜12.7%だったところ今回は5.3%〜10.0%、中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は9.4%〜25.0%だったところ今回は9.1%〜22.2%でした。このように、引き続き上昇幅の縮小傾向が見られるところです。 

 マイナス地点については、住宅地価格では前回の5か所から6か所に、中古マンション価格では12か所から16か所に増加しました。地域別では、前回に引き続き目黒区をはじめとした人気ブランド地の内陸部が強く、湾岸エリアや城東・城北方面が弱くなっています。

 都心でも、
上大崎、白金台、恵比寿、赤坂といった人気ブランド地の住宅地価格及び中古マンション価格の下落が普通に見られ始めました。住宅地価格のベスト10から渋谷区が3地点脱落するなど、今までとは異なる動きもあり、特に東京都区部では先行きの不透明感が強まっています。

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| 市場動向 | 23:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
高輪台フラッツ(中古)−「高輪台」駅徒歩3分で坪190万円台の角部屋物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営浅草線「高輪台」駅より徒歩3分、JR山手線「五反田」駅より徒歩9分の場所に立地するストックプランニング旧分譲・大長崎建設施工・1979年3月築・地上4階建・総戸数29戸の『高輪台フラッツ』です。

 アドレスは品川区東五反田4丁目です。東五反田は、品川区の北部に位置し、町域北部は品川区上大崎・港区白金台に、町域東部は港区高輪に、町域南東部は品川区北品川に、町域南部は目黒川及び品川区大崎に、町域西部はJR山手線及び品川区西五反田に接しています。

 また、町域西部には首都高速2号目黒線が通り、町域内を桜田通りが横断し、西縁にはJR山手線・都営浅草線・東急池上線の「五反田」駅が置かれるなど、交通の要所でもあります。

 町域内は「五反田」駅周辺に商業施設が見られますが、同駅周辺以外はオフィスビルや住居用マンション、低層住居などが多く見られる地域となっています。東五反田3丁目付近は通称「島津山」、東五反田5丁目付近は通称「池田山」と呼ばれており、これらの付近は高級マンション、邸宅などが見られ山の手を代表する高級住宅地としても古くから知られています。なお、東五反田3丁目には、旧島津公爵邸跡に清泉女子大学があり、本マンションが所在する東五反田4丁目には東京医療保健大学があります。


 「高輪台」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A2出口を出て、桜田通りを五反田方面へ歩き、藤和高輪台コープの角を右折して直進した突き当りにあります。徒歩9分の「五反田」駅からは桜田通りを高輪台方面へと歩き、同じ藤和高輪台コープの角を左折することになります。低地にある「五反田」駅からはかなりの上り坂となることは留意すべきです。

 「五反田」駅周辺はスーパーや様々な商業施設があり、仕事帰りの買い物に便利です。また、「高輪台」駅の周りにも、喫茶店やスーパー、コンビニに飲茶が食べられる店まであります。本マンションの立地は桜田通りからは数十メートル入った場所にあるので
騒がしさはありません。また、NTT関東病院は徒歩4分の近さです。

 外観は落ち着いた色調のタイル貼です。エントランス付近は植栽の樹木や草花とともに
きれいに管理されています。4階建てのためエレベーターはなく、高層階ほど階段をのぼるハンデがあることになります。平成6年及び平成19年に大規模修繕を実施済です。

 対象住戸は地上4階建て建物の
3階に所在する専有面積59.30平米の3LDKです。玄関を入ると短い廊下を経て右手にLDがあり、L字型キッチンが奥まって備わっています。2洋室はLDからの出入りとなり、主寝室は玄関左手にあります。バスルームがトイレ・洗面所と同じスペースになって使い勝手がよくない点、大きな収納がほとんどない点がネックスですが、3面開口で、曲がりなりにも3LDKを実現しています。

 販売価格は3,480万円、坪単価194万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,457万円〜3,759万円、『マンションマーケット』では3,263万円〜3,609万円、『ふじたろう』では2,817万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,994万円〜3,790万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,311万円、坪単価185万円となり、販売価格は5.1%割高との試算結果です。なお、対象住戸の譲時の平均坪単価は146万円との記録が残っています。

 築38年とは言え、
「高輪台」駅徒歩3分程度で坪単価190万円台で購入できるマンションは希少です。旧耐震物件となるのは心許ないのですが、利便性と住環境を第一に考えれば、納得のプライシングとなっていると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:高輪台フラッツ
 価格:3,480万円 (税込)
 所在:品川区東五反田4丁目
 交通:「高輪台」駅徒歩4分
 面積:専有面積53.9平米

詳細はこちら(ノムコムより)
高輪台フラッツ

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| 中古マンション 品川区 | 22:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
昨年12月はマンション販売好調−都心をあきらめ、郊外へシフトか

JUGEMテーマ:マンション


★ 1月19日付ロイターによれば、不動産経済研究所が同日発表したマンション市場動向では、12月の首都圏マンション発売戸数は前年比13.2%増の7,007戸となりました。3カ月ぶりに増加しました。

 首都圏のマンション契約率は76.6%と、好不調の分かれ目とされる70%を3カ月ぶりに上回りました。

 1戸当たりの価格は前年比6.9%下落し、5,078万円でした。マンション販売在庫数は前月末比836戸増加し、7,160戸となりました。

 1月の発売戸数について、同研究所は1,500戸と見込んでいます。

 以上がロイターの記事の概要です。売れ行きの鈍化が指摘されてきたマンション市場ですが、
12月は3か月ぶりにやや活気を取り戻した模様です。本記事については、不動産経済研究所のプレスリリース資料『首都圏のマンション市場動向 −2016年12月度−』が基となっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、12月の発売戸数7,007戸は、2年前の12月発売戸数9,389戸には及ばないものの、特筆すべき実績と言ってよいでしょう。例年12月は最も発売戸数の多い月となるのですが、
昨年12月の発売戸数を1,000戸近く上回りました。

 ただし、
激増したのは神奈川県で、昨年発売の798戸から本年発売1,696戸と、倍以上増加しています。第1期2次・3次・第2期合計105戸をいずれも即日完売した『グランドメゾン元住吉』など、人気立地の大型物件が多数発売されたことが功を奏したと考えられます。千葉県も発売戸数が5割弱増加するなど、好調でした。一方、東京都区部及び東京都下のマンション発売戸数は、前年同月比がそれぞれ12.2%減、29.5%減と低迷しました。

 月間契約率76.6%は、昨年1年間で最も高い率となり、好調でした。地域別では、都区部79.4%、都下74.6%、神奈川県75.8%、埼玉県64.8%、千葉県79.2%と、埼玉県を除いて軒並み好調でした。

 分譲単価は5,078万円と4か月連続の下落となり、2015年5月以来の低さとなります。ただし、これは、単価が相対的に低い神奈川県及び千葉県の分譲割合が増加したためであり、個々のマンション価格が下落したからではありません

 実際、神奈川県のマンション価格が4.1%アップ、千葉県のマンション価格が2.5%アップしていますが、これらはいずれも
平均分譲価格が4千万円台で、都区部の平均分譲価格6,447万円に対する首都圏全体のマンション価格の大きな引き下げ要因となります。なお、都区部の分譲価格は2.8%ダウンにとどまっています。

 発売戸数が増加した分、在庫が増えるのは致し方ないのですが、
前月より836戸増加して、在庫数が7,160戸と、7千戸台の大台に乗ってきました。これまで私が見ている限り、在庫数6千戸台が上限だったと記憶しますが、それをも突破したことになります。

 間取り別契約率は、2LDKが86.8%と高く、3LDKが74.5%と相対的に低くなりました。価格帯別契約率については、今回は低価格帯から高価格帯まで比較的均質に成約しており、1億円台のマンションの契約率が87.9%と最も高くなりました。

 神奈川県・千葉県の物件が大量に供給され、しかも売れ行きが好調だったということは、
2000年以来続いてきた都心回帰の流れが反転し始めたということでしょうか。坪単価200万円以下でも買えた都心物件の残像がようやく振り払われ、現実的な選択肢としての郊外物件が視野に入ってきた表れかもしれません。

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| 市場動向 | 19:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森(新築)−赤坂御用地という特別な地の特別な価格

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★ JR中央本線・東京メトロ丸ノ内線・同南北線「四ツ谷」駅より徒歩10分、JR総武・中央線「信濃町」駅より徒歩9分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩13分、東京メトロ銀座線・同半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩15分の場所に立地する住友不動産分譲・西松建設施工・地上7階地下2階建・総戸数139戸の『ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森』です。

 アドレスは新宿区南元町です。南元町(みなみもとまち)は、新宿区の南東部に位置し、町域北部から北東部は若葉に、町域東部から南部は港区元赤坂に、西部は信濃町・霞ヶ丘町に接しています。町域内の高低差が激しく、中央部をJR中央線の線路とそれに並行して首都高速4号新宿線が横断しています。

 町域内は主に住宅地として利用されておりマンションなども多く見られます。南元町には、町域の西部を中心として、隣接する信濃町とともに公明党や創価学会関連の施設が多くあり、公明党本部(公明会館)も南元町の千日坂下に所在しています。 

 南元町は大東亜戦争中の1943年(昭和18年)7月、それまでの四谷区南町と同・元町を廃止・統合することによって新たに創設されました。南元町の地名は「南町」と「元町」からそれぞれ一字ずつとったもので、その町域も旧両町の町域にほぼ一致しています。南町と元町は、1911年(明治44年)以前、それぞれ「元鮫河橋町」、「元鮫河橋南町」という町名でした。


 「信濃町」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅南側から外苑東通りを右手に見ながら南下して左折、高速4号新宿線を左手に見ながら道なりに下っていき、都道414号線の南元町交差点の左手に所在します。「四ツ谷」駅からは徒歩10分で、同駅から迎賓館に向かって南下し、都道414号線をさらに南下していくルートです。「信濃町」駅からは下り坂ですが、「四ツ谷」駅からはややアップダウンがあります。

 教育環境としては、通学区である
四谷第六小学校が徒歩2分、四谷中学校が徒歩9分、また慶応義塾大学信濃町キャンパスが徒歩9分です。日常のお買い物ではサンクス四谷若葉店が徒歩5分、丸正食品若葉店徒歩6分、アトレヴィ信濃町が徒歩9分と都心の割にはスーパーが近くにあり、みなみもと町公園が徒歩1分と至近、明治記念館が徒歩9分となっています。

 本マンションの
最大の特徴は、目の前が広大な赤坂御用地であることです。その先には赤坂等の都心の高層ビルがそびえ立ち、自然の奥深い緑を近景に、超高層ビルの林立を遠景に楽しめる絶好のロケーションです。マンション外観は、重厚なボーダータイルをベースとし、明るいガラス手摺りがアクセントとなります。L字のテラスバルコニーと化粧壁も建物に深みのある表情を加えています。

 面積3,741.27平米の敷地は南側と東側を道路に接する
三角形状で、ヒルズA〜Cの3棟構成のマンションとなります。共用施設では2階にフィットネスルームが入り、コンシェルジュサービスも行われます。専用設備は天然石を用いたカウンタートップやディスポーザーなど高級仕様です。

 現在は
第3期販売に入っており、間取り2LDK〜3LDK、専有面積55.84平米〜127.46平米とDINKS又はファミリー向けがターゲットとなっています。

 価格水準については、平均では
専有面積82平米台に対し販売価格15,400万円台、平均坪単価620万円台です。赤坂御用地を目の前とする特別の場所とは言え、同じく住友不動産が同じ南元町で2014年に販売した『プレミアスイート外苑の杜』(「信濃町」駅徒歩5分)の平均坪単価が380万円台だったことと比較して63%も高くなっています。

 ただ、都心物件はどれも高騰していると割り切れば、
平均坪単価600万円台は今や珍しい数値でもなく、だんだん見慣れてくるのが良くも悪くも人間の性です。この「特別な地」に「特別な思い入れ」を託すことができるか、建物は昨年11月30日に完成し、引渡しは本年4月上旬からとなっています。

公式ホームページ ⇒ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森

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| 新築マンション 新宿区 | 21:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション値引き販売、本格化へ−対象物件が増加か

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★ 今年も各社の年度末決算を控えてのマンション割引販売のシーズンとなりました。その全容はつかみがたいものがありますが、検索ワードで「モデルルーム使用住戸」「モデルルーム販売」などで検索すると、これらモデルルーム使用住戸販売として実質値引き販売をしているマンションが出てきます。

 23区において、上記に当てはまるマンションは、以下の通りです。

● シティインデックス元浅草
 「田原町」駅徒歩4分、総戸数60戸のマンションです。昨年5月31日竣工済で、最終2戸となっています。このうち専有面積42.64平米の1LDKをモデルルーム価格3,898万円(坪単価302万円)で販売中です。また、モデルルーム使用住戸のお好きな家具を5点プレゼントとなっています。

● サンウッド桜上水
 「桜上水」駅徒歩15分、総戸数25戸のマンションです。昨年8月に竣工済で、少なくとも8戸を販売中です。このうち先着3戸については、家具付き販売となります。

● 西日暮里フラッツ
 「西日暮里」駅徒歩6分、総戸数29戸のマンションです。昨年8月に竣工済で、5戸を先着順販売中です。総額1,000万円のマンション購入支援金プレゼントとして、3戸に300万円、1戸を家具付きモデルルーム住戸として100万円、総計1,000万円を支援金として販売しています。

● アーデルレジデンス一之江
 「一之江」駅徒歩10分、総戸数38戸のマンションです。昨年8月に竣工済で、9戸を先着順販売中です。モデルルーム使用住戸につき、専有面積68.83平米の2LDK又は3LDKが3,980万円から200万円ダウンして3,780万円(坪単価182万円)、事務所使用住戸につき、専有面積85.29平米の4LDKが5,780万円から400万円ダウンして5,380万円(坪単価209万円)となります。これ以外に、売主であるグラン・アーデルの20周年記念感謝祭として、先着5名に購入支援金100万円プレゼントも行っています。

● ウエリス代沢
 「下北沢」駅徒歩13分、総戸数28戸のマンションです。昨年1月に竣工済で、404号室(専有面積67.33平米の3LDK)をキャンセル住戸として7,590万円から300万円ダウンの7,290万円(坪単価358万円)で、104号室を家具付きモデルルーム使用住戸として販売(専有面積71.18平米の3LDKが7,890万円、坪単価366万円)しています。

● リムテラス三軒茶屋
 「駒沢大学」駅徒歩8分、総戸数9戸のテラスハウスです。昨年3月に竣工済で、106号室を家具付きモデルルーム販売しています。専有面積83.33平米の3LDKが6,370万円、坪単価253万円です。

● PREMIUM CUBE 日本橋浜町
 「浜町」駅徒歩4分、総戸数21戸のマンションです。昨年5月に竣工済で、現在販売中の専有面積40.71平米の1LDK4戸のうち1戸を4,180万円(坪単価345万円)モデルルーム使用販売しています。

● ジオ経堂
 「千歳船橋」駅徒歩3分、総戸数78戸の定期転借地権付マンションです。昨年8月に竣工済で、704号室(間取り3LDK、専有面積79.19平米)が家具付モデルルーム使用住戸として、8,040万円から400万円ダウンして7,690万円、坪単価329万円です。

● リビオ池上レジデンス
 「池上」駅徒歩9分、総戸数38戸の普通借地権付マンションです。昨年7月に竣工済で、住宅購入支援キャンペーンとして限定3戸に500万円がプレゼントされます。この結果、404号室3LDK角住戸が坪単価266万円、403号室3LDKが坪単価257万円、306号室3LDKが坪単価239万円となります。また、これ以外に、202号室3LDKがモデルルーム使用住戸として600万円ダウンして坪単価235万円、204号室3LDKが家具・家電付特別対象プランとして坪単価261万円となっています。

● ルフォン常盤台 ザ・レジデンス
 「ときわ台」駅徒歩3分、総戸数90戸のマンションです。昨年6月に竣工済で、2戸限定で家具付モデルルーム販売を行っています。また、本マンションは、先着5名に購入支援金100万円をプレゼントするキャンペーンの対象物件となっています。

● レ・ジェイド 世田谷砧
 「祖師ケ谷大蔵」駅徒歩15分、総戸数25戸のマンションです。昨年7月に竣工済で、住宅購入支援金総額500万円キャンペーンが開催されており、これを適用すると、206号室南東角住戸3LDK(専有面積73.30平米)が5,798万円から100万円ダウンして5,698万円、坪単価257万円となります。

● ブランズシティ品川勝島
 「大井競馬場前」駅徒歩8分、総戸数356戸のマンションです。平成27年7月に竣工済で、最終1戸(専有面積85.80平米4LDKが6,070万円、坪単価234万円)となり、家具付き販売を行うとともに、選べるオプション100万円分プレゼントとなっています。

● シティハウス練馬武蔵関
 「武蔵関」駅徒歩7分、総戸数32戸のマンションです。平成27年3月に竣工済で、1階専用庭付き家具付きモデルルーム販売のほか、先着3名に合計100万円のプレゼントがあります。

● ザ・パークハウス 根岸
 「鶯谷」駅徒歩8分、総戸数38戸のマンションです。昨年9月竣工済で、602号室専有面積80.13平米7,268万円(坪単価300万円)を家具付モデルルーム販売しています。

● リビオ練馬中村橋
 「中村橋」駅徒歩8分、総戸数50戸のマンションです。昨年8月竣工済で、410号室専有面積76.46平米6,540万円(坪単価283万円)の3LDK南東角住戸の家具付販売を行っています。

● クラッシィハウス上北沢
 「上北沢」駅徒歩11分、総戸数95戸のマンションです。竣工済で、305号室専有面積73.10平米6,980万円(坪単価316万円)の3LDKのモデルルーム家具付き販売を行っているほか、100万円分のインテリアオプション券がプレゼントされています。

● ドレッセ目黒大橋プレヴィ
 「池尻大橋」駅徒歩2分、総戸数95戸のマンションです。昨年12月竣工済で、最終3戸につき、各250万円の購入支援資金プレゼントが行われています。これを適用すると、704号室専有面積50.63平米の1LDK南西南東角部屋の価格が6,110万円から5,860万円(坪単価383万円)となります。

 以上、現在検索できたものを掲げてみましたが、感覚としては昨年よりもかなり値引き(購入支援資金供与)を行う物件が増えている印象です。しかし、昨今のマンション価格高騰の影響を受けて、元値の高さ故に結果としてのお得感が薄いものが大半です。

 その中にあっては、
『ドレッセ目黒大橋プレヴィ』が、元々割安感のある中で(標準相場は坪単価430万円)更なる値引きにより、魅力的な価格水準になっていると考えます。

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| 市場動向 | 23:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドタワー武蔵小杉(中古)−武蔵小杉タワーでは最も優れた住環境の高層階

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★ 東急東横線・JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩4分、JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩10分の場所に立地する野村不動産旧分譲・清水建設施工・2014年11月築・地上45階地下1階建・総戸数450戸の『プラウドタワー武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町3丁目です。小杉町(こすぎまち)には、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。特に隣接する新丸子東とともに再開発事業が顕著になっています。

 小杉町は、北は小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が小杉町3丁目が置かれ、本マンションの立地する小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。


 「武蔵小杉」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅西口から西に線路沿いに歩いていけば左手に本マンションが所在します。途中で狭い路地のような道も歩きますが、フラットで歩きやすい道のりです。また、中原区役所に最も近いタワーマンションで、行政手続等に便利です。

 目覚ましく開発が進み、街の風景を一新した武蔵小杉の築3年目のマンションです。「武蔵小杉」駅南側・東側は大型ショッピングセンター「グランツリー武蔵小杉」や飲食店等、開発の中心となっていますが、その流れは本マンションが所在し、従来の生活の中心であった同駅西側にいよいよシフトしてきています。本マンションは、
この街の新時代を担うタワーマンションとなっています。

 地上45階建ての外観デザインにおいては、景観としての完成度を追求し、武蔵小杉の旧来の歴史や風景を継承するとともに、新しく変わる街に相応しい洗練を取り入れるべく、「重ねる、編む、連ねる、積む」と言った技法で表情豊かにファサードを仕上げ、外壁はリズミカルな色調を印象的に取り入れ、そしてタワーでありながら重厚な邸宅感を醸し出すフォルムを企図しています。

 また、ホテルのホスピタリティをモチーフに、モダンなインテリアや優雅なソファ、照明で演出したエントランス、外部の賑わいを忘れさせる二層吹抜けのエントランスラウンジなど、印象的なオブジェとともに上質を追求してデザインしています。

 共用施設としては、ライブラリーラウンジ、スタディルーム、コミュニティラウンジ、ママズラウンジ&キッズルーム、フィットネススタジオ、リラクゼーションラウンジ、さらにマルチラウンジ、スカイビューキッチン、スカイスイート、ジャパニーズスイートと多彩な施設を揃えました。専有部のフロアにおいては、ホテルライクな内廊下設計を採用しています。

 対象住戸は、
地上45階建物の42階に所在する専有面積77.05平米の3LDKです。北西角部屋で、タワー高層階には珍しくバルコニーが居室を取り囲み、バルコニー面積は31.9平米もあります。内廊下タワーマンション角部屋に典型的な間取りで、玄関から入って左奥が14.6帖のLD及び3.6帖のキッチン、3洋室は6.5帖、5.5帖、5.1帖の広さです。

 洗面所はLDから入る珍しいタイプで、浴室は1418サイズと標準的です。収納は、
ウォークインクローゼット2つとシューズインクローゼット1つがあり、納戸も付いていて、専有面積に比して充実しています。バルコニーへの開口部がキッチンにあるのも特徴です。

 販売価格は7,980万円、坪単価342万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では8,105万円〜8,506万円、『マンションマーケット』では7,808万円〜8,642万円、『イエシル』では7,799万円、『ふじたろう』では7,919万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は8,062万円、坪単価346万円となり、販売価格は1.0%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は6,672万円、坪単価286万円との記録があり、分譲時価格から19.6%値上がりしている計算となります。

 本マンションの分譲時の
平均坪単価が280万円でしたから、対象住戸は高層階角部屋にもかかわらず平均坪単価水準の価格で購入することができたお得な住戸だったと言えます。高層階から望む眺望も魅力的で、現在中古市場で出ている本マンションの中古物件の中では最も高層階に位置し、買いが入りやすい物件と言えます。

 駅直結や駅徒歩1〜2分のタワーマンションが目立つ武蔵小杉タワー物件ですが、
落ち着いた生活環境を求めるならば、本マンションが最も優れています。私も中原区役所に用事に向かうたびに、エントランスホールのオブジェとともに優雅なたたずまいを見せる本マンションを「いいなあ」と眺めています。

 種別:中古マンション
 名称:プラウドタワー武蔵小杉
 価格:7,980万円 (税込)
 所在:川崎市中原区小杉町3丁目
 交通:「武蔵小杉」駅徒歩4分
 面積:専有77.05平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウドタワー武蔵小杉

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:54 | comments(0) | trackbacks(0) |
今、お買い得な中古の3Aタワーマンションは?−低層階が狙い目か

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★ 皆が憧れる3A(麻布、青山、赤坂)のタワーマンションは、今や新築で買おうとすると平均坪単価1,000万円で驚かなくなってきました。しかし、平成20年のリーマン・ショック後は3Aのタワーマンションが最も価格が暴落し、坪単価400万円程度で購入できた時代もありました。今となってはそんな時代が夢のようでもあります。

 しかし、中古のタワーマンションであれば、何とかお買い得なものはないでしょうか。中古物件の売却は個々人の都合等もあり、相場があっても1戸1戸の物件で価格設定が異なります。
時間をかけて辛抱強く物件をウォッチしていけば、「こ、これは…!」というものが出てくるはずなのですが、一般にはそんな根気よく探し続けられる人はまずいない、ということと、例え見つかったとしても購入環境が許さなかったり、購入の決断がなかなかできなかったりで、理想の物件を入手できるのは至難の業です。

 さし当たり、
今の中古マンション市場で目を引くタワー物件はないでしょうか。HOME'Sの中古マンション売買ポータルサイトで港区3Aタワー物件を以下の通りピックアップしてみました。相場は、『マンションナビ』を参考にしています。

● ザ・パークハウス西麻布レジデンス 2014年5月築
 21階住戸44.99平米の1LDKが7,980万円(坪586万円)ですが、相場では8,310万円で、4.0%割安です。また、11階住戸70.09平米の2LDKが12,200万円(坪575万円)ですが、相場では13,540万円で、9.9%割安です。

● グランスイート麻布台ヒルトップタワー 2014年1月築
 19階住戸76.71平米の2LDKが14,680万円(坪633万円)ですが、相場では15,530万円で、5.5%割安です。また、9階住戸40.1平米の1LDKが6,588万円(坪543万円)ですが、相場では6,990万円で、5.8%割安です。

● SAION SAKURAZAKA 2009年11月築
 4階住戸103.66平米の2LDKが16,800万円(坪534万円)ですが、相場では19.550万円で、14.1%割安です。

● パークコート赤坂ザタワー 2009年6月築
 12階住戸62.04平米の1LDKが9,580万円(坪510万円)ですが、相場では10,160万円で、5.7%割安です。

● 赤坂タワーレジデンス Top of the Hill 2008年4月築
 9階住戸85.5平米の2LDKが14,900万円(坪576万円)ですが、相場では16,100万円で、7.5%割安です。また、9階住戸50.83平米の1LDKが9,180万円(坪597万円)ですが、相場では9,550万円で、3.9%割安です。

 以上、探せば結構相場より安い物件はあるといえばあるようです。
特に安かったのは、SAION SAKURAZAKAの4階住戸で、本マンションはもともと外国人賃貸用に建築したところ、リーマン・ショックの影響で想定していた富裕外国人投資家層が一斉に引き揚げ、やむなく(?)分譲に回した物件で、当時平均坪単価369万円と破格の安さで売られた物件でした。

 これらの「割安」住戸の共通点は、
低層階住戸が大半であるということです。これは、高層階住戸がタワーとしての眺望を活かして強気で価格設定をする投資家が多いのに対し、低層階は実需が多く、次の住替え等の必要性からあまり価格的に無理をしないということ、またそれでも十分売却益が出ること、などが理由として考えられます。

 また、これらの「割安」住戸は、1戸を除き、
坪500万円台で購入することができ、上記すべてが築浅タワーマンションであるにもかかわらず、坪1,000万円を目指す新築3Aタワーマンションとの価格差が拡大しつつあります。少なくとも3Aタワーマンションに関しては「新築信仰」にこだわる必要はないのではないか、というのが実感です。

 
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| ノウハウ・経験談 | 22:57 | comments(2) | trackbacks(0) |