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人格を磨けばお宝マンションが手に入る?−仲介手数料の価値

JUGEMテーマ:マンション


★ 28日付の夕刊フジは、『仲介業者は人で選ぶ 侮れない「街の不動産屋」、深い経験値と地元ならではの収集力』と題して、榊淳司氏のコラムを掲載しています。以下その概要を掲載します。

「マンションをはじめとした
不動産の売買について、最も詳しい情報を持っていて、相場観も確かなのは、地元できちんと店を構えている個人商店的な不動産屋さんだったりします。明るい感じで、表に貼り出されている物件情報も最新のものに更新されている業者。人を2人以上雇っている感じのお店がポイントです。

 なぜならば、そういう業者は
地元密着で不動産屋としてのビジネスを成立させているからです。地元の人々にある程度信頼され、実績を上げているのです。大手の仲介業者の場合、担当者の入れ替わりが激しいのですが、地元密着型の不動産屋なら、社長が変わることはまずありません

 彼らは地元の人々を顧客にしながらビジネスを継続しなければいけないので、
何よりも信用を大切にします。したがって、手堅い取引を手掛けることが多いのです。そして、何よりも深い経験値と地元ならではの情報を持っています。『××マンションは先月×階の部屋が××××万円で成約した』といった具体的な情報を耳に入れています。

 今のようにネットが普及して、政府の指定流通機構のような制度ができても、
現場情報は貴重で、ネットにはない情報があるのです。不動産の売買ほど人間臭いものはなく、比較的単純な中古マンションの売買だけでも、数字だけを追う大手系列が独占できるほど単純なものではなく、ましてや不動産全般にわたると、その取引風景は多様で、街の不動産屋にとって活躍の余地は大きく、購入者としては頼りになる場合が結構多いのです。」

 以上が榊氏のコラムの概要です。私もこのコラムを読んで、過去に経験した不動産屋さんとのやり取りを思い出しました。

 本コラムで出てくるようなまさに
「街の不動産屋さん」に気になる貼り紙がありました。手書きの文字で、相場から見れば安い物件が、「お宝」の雰囲気ぷんぷんで書かれているのです。中に入ろうとしましたが、あいにく営業時間を終了したのか、鍵がかかっています。安いといっても私が購入できる範疇を超えていたので、諦めてその場を後にしました。

 しかし、
帰宅してもその物件が気になって仕方がありません。一晩悩んだ末に思い切ってその不動産屋さんに電話してみることにしました。しかし、その「電話する」という行為が間違いのもとでした。

不動産屋さん「はい、●●です」
私「××と申します。あの、お店に貼り紙のあった〇〇、どんな物件が見せていただけないでしょうか」
不「…失礼ですが、どちらの××さんでしょうか。
もしかして、業者さんではないですよね?
私「あ、いえ、業者じゃない、というか、個人の××ですが…」
不「私どもにご登録いただいているお客様には××さんという方はいらっしゃいません。店舗に注意書きをしていましたように、
まず私どもの店舗にご来店いただき、身分証明書と資産状況などを確認させていただいて、この方なら、という方としか、お取引はしないこととしております。」
私「あ、貼り紙を見たときはもう暗くてその注意書きを見落としてしまいました…」
不「貼り紙をさせていただいた物件は、
昔からよく知っている地場の売主様との信頼関係で当社のみお預かりしたものです。真剣に物件を探されていらっしゃる方で、身元のしっかりした方でないと、売主様へのお取次ぎができません。もし本当に当物件をご希望でしたら、まず当店へおいでいただき、身元を確認させてください」
私「…すみません。決して怪しい者ではないのですが、そこまでの覚悟があるかどうか、
まずは自問してみてお店にお伺いいたします」

 最後は
電話に向かって何度も頭を下げながら、私は電話を切ったのでした。怪しくはないにしても、気持ち的には「すみません、つい、出来心で」というところに近いものもあったので、それっきりのお付き合いになってしまいました。

 ネットでは今や簡単に物件を問い合わせることができ、
「ご一緒にポテトもいかがですか?」みたいなノリで類似物件が複数掲示されて同時に問い合わせできるので、まったく自覚がない物件で業者から電話をもらい、その後も電話攻勢鳴り止まず、といったことも私はしばしば体験してきました。それで、今回の出来事には大いに驚愕したのです。

 おそらく
ネット全盛の時代の前には、このような信頼関係で売買する地場に強い不動産屋さんが普通だったのでしょう。それが売る側も買う側も、手間ひまと人間関係を省いて効率的に売買し、儲けに走る時代にネットが変えてしまいました。しかし、その中で頑なに昔のやり方を変えない不動産屋さんが、今やお宝物件を取り扱える希少な存在として見直されています。

 仲介手数料とは、まさにこのような仲介に対して払うべきものであり、それなら3%+6万円(×消費税)の上限料金も惜しくはありませんレインズで拾ってきて売買を強いる昨今の現状こそが、仲介業者の存在意義への疑問につながっているのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
アインサムゼハス(中古)−150平米弱が5千万円台の憧れの広さと贅沢仕様

JUGEMテーマ:マンション


★ 京王線「千歳烏山」駅より徒歩5分の場所に立地する渋田見不二彦旧分譲・大成建設施工・1985年10月築・地上3階建・総戸数6戸の『アインサムゼハス』です。

 アドレスは世田谷区上祖師谷1丁目です。上祖師谷は、世田谷区の北西部に位置し、周囲には世田谷区成城・祖師谷・給田・南烏山・粕谷・千歳台の各町があり、西は東京都調布市に隣接します。最寄の駅は3つあり、1・2丁目は京王線「千歳烏山」駅、3・4・5丁目は小田急線「成城学園前」駅、6・7丁目は京王線「仙川」駅が最寄り駅となります。

 上祖師谷は、旧・武蔵国荏原郡上祖師谷村だったところ、1889年(明治22年)、合併により千歳村大字上祖師谷となり、1936年(昭和11年)、世田谷区編入により祖師谷1丁目、1970年(昭和45年)9月1日の住居表示実施に際し、旧・祖師谷1丁目の大半に旧・祖師谷2丁目(下祖師谷村)、烏山町、給田町のそれぞれ一部を合わせた区域をもって現行の上祖師谷1丁目から7丁目が成立しました。


 「千歳烏山」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口から南西方向に歩き、佼成学園女子中・高の手前の左手に本マンションが立地します。道のりはシンプルかつフラットで、駅近でありながら、少し歩いただけで集合住宅の多い落ち着いた街並みです。もちろん駅前は華やかで、道すがら甘味処などもちらほらあって楽しい通りです。

 「アインサムゼハス」の意味をネットで調べましたが、結局わかりませんでした。渋田見不二彦氏個人の思いとデザインが詰まった個性的なマンションで、しかも
施工は大成建設ですから安心できます。1985年築ということですから、まだマンションが欧米風の贅沢な「マンション」足り得た時代の産物なのでしょう。モダンな外観で、地上3階建のためエレベーターはありません

 対象住戸は地上3階建て建物の2階に所在する専有面積146.83平米の4LDKです。南東向きバルコニーですが、各部屋に開口部があり、中庭まで備わっています。玄関・トイレの床面は大理石貼り、天井まで高さのあるシューズボックスは大容量で、ホワイトで統一された内装は、ただでさえ広い各室内を余計広く感じさせます。

 バスルームはタイル貼りでオーセンティック、和室には琉球畳の前室まで備わります。LDは約20帖の大空間、どの部屋も8帖以上となります。キッチンはユーティリティ付きで、玄関側に出られる勝手口もあります。2階住戸ですから眺望はそれほどでもなく、住宅街が眺められる戸建感覚です。新規内装リフォームは昨年11月に行われましたが、本マンションの雰囲気に合った贅沢な仕上がりになっています。


 泣き所は管理費、修繕積立金の高さで、管理費が月額49,000円、修繕積立金が月額32,849円、これだけで合計81,849円の支払いです。もっともこれは、専有面積の広い中古マンションがどれも抱える宿命のようなものではあります。

 販売価格は5,480万円、坪単価123万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,144万円〜5,544万円、『マンションマーケット』では4,857万円〜5,370万円、『ふじたろう』では4,916万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,125万円、坪単価115万円となり、販売価格は6.9%割高との試算結果です。しかし、新規リノベに通常300万円〜400万円はかかりますから、その意味では適正価格とも言えます。

 もし本物件をフルローン・35年融資(金利0.775%)で購入したと仮定すれば、毎月支払額は149,012円となり、上記管理費・修繕積立金と合計すると、
毎月の支払いは23万円を超えてきます。したがって、本中古マンションを売る側の第一ターゲットは、千歳烏山に地縁・血縁がある比較的年代の高い層ということになるのでしょう。

 私は4人家族ながら3LDKに住み、その不便さを感じているだけにこの広さには憧れます。新規リノベーションが施されていない
3階住戸も4,980万円で売りに出されていますので、需要にマッチする方は比較検討されてみてはいかがでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:アインサムゼハス
 価格:5,480万円 (税込)
 所在:世田谷区上祖師谷1丁目
 交通:「千歳烏山」駅徒歩5分
 面積:専有面積146.83平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アインサムゼハス

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| 中古マンション 世田谷区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産バブル崩壊の予兆?−「背伸びをする」マンション購入者の不在の深刻さ

JUGEMテーマ:マンション


★ 15日付SUUMOニュースによれば、不動産経済研究所は14日、2017年1月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 1月の新規発売戸数は1,384戸です。対前年同月(1,494戸)比7.4%減、対前月(7,007戸)比80.2%減となりました。地域別発売戸数は東京都区部688戸(全体比49.7%)、都下114戸(同8.2%)、神奈川県266戸(同19.2%)、埼玉県156戸(同11.3%)、千葉県160戸(同11.6%)です。

 新規発売戸数に対する契約戸数は852戸で、
月間契約率は61.6%でした。前月の76.6%に比べて15.0ポイントダウン、前年同月の58.6%に比べて3.0ポイントアップです。地域別契約率は都区部67.9%、都下36.0%、神奈川県66.5%、埼玉県46.8%、千葉県58.8%でした。

 1月の1戸当り平均価格、1平米当り単価は、6,911万円、97.6万円でした。2016年12月は5,078万円、75.5万円でしたので、
前月比総額では1,833万円(36.1%)アップ、平米単価は22.1万円(29.3%)アップしています。

 地域別平均価格と1平米当り分譲単価は、東京都区部9,148万円・132.2万円、都下5,649万円・75.4万円、神奈川県4,808万円・67.7万円、埼玉県4,592万円・63.1万円、千葉県3,947万円・54.5万円でした。
即日完売は60戸(全体の4.3%)で、フラット35登録物件戸数は1,360戸(同98.3%)でした。

 以上がSUUMOニュースの記事の概要です。この記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2017年1月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 1月の首都圏発売戸数1,384戸は、近畿圏の発売戸数1,396戸を下回りました。
首都圏の発売戸数が近畿圏の発売戸数を下回るのは26年ぶりとのことです。26年前とは平成3年に当たり、不動産バブルのピークの年であったということも不吉な兆候を予感させます。

 昨年12月の発売戸数が7,007戸とここ3年間の12月で最も多かった反動が出たとも言え、1月は最近の傾向通り、
ここ3年間の1月で最も少ない発売戸数となりました。

 1戸当たり価格は6,911万円と、ここ3年間で最も高くなりましたが、23区の1月平均価格が9,148万円であることからわかる通り、第1期1次36戸を即日完売した
『パークコート一番町』(平均価格18,333万円)等の超高級物件の販売が大いに影響しており、その意味では一時的な現象ともいえます。ちなみに、同マンションは、当初想定していた価格を5千万円ほど引き下げたとも噂され、立地に比したお値打ち感が富裕層にアピールしたものと思われます。

 契約率は61.6%と再び落ち込み、ここ3年間では昨年1月に次ぐ不振の数値となりました。ここ2年は年末商戦の反動を食う形で1月の契約率の低調さが目立ちます。しかし、発売戸数の少なさにも助けられ、また、決算セールへの突入という季節要素から、在庫数は6,842戸と、昨年12月から在庫数が318戸減少しました。タワー物件も発売戸数が増えた上に契約率も77.8%と、昨年1月のタワー契約率32.0%と打って変わって好調でした。

 間取り別では、
1R〜1DKの契約率が36.7%と、投資用物件が以前ほど売れなくなりました。おそらくは価格が高すぎて、投資用としてペイしないいう判断なのでしょう。また、価格帯別契約率を見ると、5千万円台後半〜1億円までの契約率が52.1%と目立って悪く1億円超の契約率が87.1%と、富裕層物件がよく売れた月でした。

 5千万円台後半〜1億円という価格帯は、
一般サラリーマンが背伸びをして何とか購入できる水準で、そこが伸びていないということは、一般層がマンション購入で無理ができなくなった、あるいは無理をしなくなった、と見ることもできます。富裕層の高契約率は、物件の良し悪しによって購入の判断ができる余裕の表れとも言えます。
 
 「背伸びをする」という購入スタンスは、マンション市場では好調を維持する鍵と言えますが、今やマンション業界はその大切な「鍵」を失いつつあります。
 
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| 市場動向 | 20:21 | comments(2) | trackbacks(0) |
ヴェレーナシティ 東京イーストガーデンズ(新築)−自宅から日本橋まで20分・3千万円台3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ東西線「南砂町」駅より徒歩12分の場所に立地する大和地所レジデンス分譲・風越建設施工・地上13階建・総戸数128戸(他に管理員室、集会室各1戸。会員分譲住戸20戸含む)の『ヴェレーナシティ 東京イーストガーデンズ』です。

 アドレスは江東区東砂7丁目です。東砂(ひがしすな)は、江東区の東部に位置し、城東地域内にあたります。北で大島、東で江戸川区西葛西、南で新砂、西で北砂及び南砂と隣接しています。また、町域の北辺を小名木川、北東の一部で旧中川、東辺を荒川、西辺を仙台堀川と接しています。東砂の名称は、砂町のうち東側の大半を占めることに由来しています。

 「南砂町」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅を北側に出て、南砂三丁目公園の中を北へ向かって歩き、トピレックプラザを右手に見ながらなおも北上、葛西橋通りを横断し、都立東高校の西・北をまわる形で突き当たったところが本マンションです。

 周囲は、
徒歩5分のトピレックプラザをはじめとする3つの大型ショッピングモールや名高い砂町銀座商店街など2つの商店街が利用可能、区立第二砂町小学校が徒歩5分とお子様の通学にも便利です。仙台堀川公園には徒歩2分、荒川・砂町水辺公園には徒歩10分と公園にも恵まれ、江東図書館には徒歩7分です。高校と保育園と小学校に囲まれる立地ですので、学校から発せられる音は現地で確認した方がよいでしょう。
 
 「南砂町」駅まで徒歩12分とやや距離がありますが、
同駅から「日本橋」駅まで直通9分、「大手町」駅まで直通11分など、都心へのアクセスは東西線利用で良好です。面積3,181.76平米とまずまずの広さの敷地に地上13階建ての建物で、ガラスカーテンウォールを採用、「ヴェレーナ」ブランドのユーロテイストを継承しつつ、コンテンポラリーな風合いも加味された外観です。

 間取りは
田の字型住戸が基本ですが、角住戸に工夫も見られます。3LDK中心で、ファミリーには格好のマンションと言えます。

 現在、
4月下旬に実施予定の第1期1次販売の予告広告中です。その内容は、間取り3LDK、専有面積66.00平米〜83.42平米に対し販売価格3,900万円台〜5,900万円台予定、坪単価200万円〜238万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、210万円[南砂町坪単価]×0.943[駅距離補正]×1.023[地価上昇補正]=坪単価203万円となりました。
 
 同じ町内である東砂7丁目では2012年、野村不動産の
『プラウド南砂町』が分譲され、「南砂町」駅徒歩12分と本マンションと同様の立地で分譲時平均坪単価180万円で販売されていました。それと比較すると本マンションは、おそらく平均坪単価が220万円程度でしょうから、相場より2割強は割高との試算です。

 それでも
グロスとして3千万円台で3LDKの新築物件が江東区で購入できるのであればオンの字だという気がします。駅距離は少々我慢するならば、東京メトロ東西線の都心へのアクセスの良さを十分享受できる満足度の高いマンションだと思います。入居は来年8月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ヴェレーナシティ 東京イーストガーデンズ

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| 新築マンション 江東区 | 19:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションが構造不況に突入?ー値下げしても売れない物件も

JUGEMテーマ:マンション


★ 最近ネット上で話題になっている記事がプレジデントオンラインが2月16日に掲載したの『新築マンション発売24年ぶり低水準の断末魔』です。以下その内容の要約を記載します。

「長谷工コーポレーションが最近、契約して建設が始まっているマンションの
『施工費を引き下げてくれないか』というデベロッパーの無理難題に頭を悩ませています。「5%から10%引きを平気で言ってくる」そうです。長谷工だけではなく、鹿島や大成建設など大手ゼネコンにも『何とか年度末までに処理したいので泣いてくれないか』と言ってくるとのことです。

 デベロッパーが『年度末』と期限を切っているのは、
『いったんここで処理してしまわないと大変なことになる』との判断があることを意味します。つまり今年3月末までに在庫処分しようとしているということです。

 昨年の首都圏の新築マンション発売戸数は前年比で▲11.6%の3万5,772戸で、バブル崩壊直後の1992年に次ぐ24年ぶりの低い水準です。
マンションの販売価格が高騰し過ぎて消費者がついていけないのです。手元に売るべき物件はありますが、当初想定していた価格が高すぎてマーケットに出せず、『市況が回復するまで』と物件を手元に抱え込んでいるうちに、在庫が膨らんでしまいました。

 デベロッパー各社が様子見を続けていられるのも年明けまでで、本年3月期で特別損失を計上、ケリをつけてしまわないと、
翌期に持ち越せばさらに損失が膨らむリスクをはらみます。それで建築費をゼネコンに割り引いてもらったうえで、損失を計上して販売価格を引き下げ、処分する計画なのです。

 2008年のリーマン・ショック後は、マンション専業の不動産会社は資金がたちまちショートし、次々と倒産に追い込まれていきました。今回は理由なく上昇していた不動産バブルがはじけたわけではなく、着工していない土地なら建築費が落ち着くまで待てばいいのですが、
問題はその出口が限りなく遠いことです。

 今の建築費の高騰の最大の要因は人手不足ですが、その人手不足の解消に簡単にメドがつくとは思えません。東日本大震災の復興需要や東京オリンピック需要等でゼネコンは困っておらず、
不動産会社はゼネコンの言い値で仕事を請け負わざるを得なくなっています。消費者も価値が上がっているわけでもないのに価格が上がっている物件を買うことはしません

 この状態が3年も続くとキツイのはマンション専業のデベロッパーや専業ゼネコンで、
新築が売れてこそのビジネスモデルなので、仕事がなければ会社は回りません。この春は越えられても次の春はどうか、といった声が出始めています。」

 やや長くなりましたが、以上がプレジデントオンラインの記事の概要です。以前のブログでも触れたとおり、
今年に入ってから値下げ物件が増えてきました。そのうち、どの物件が上記のようにゼネコンに要請しているのか不明ですが、先行きに不安を覚えている不動産会社があるのは確かなのでしょう。

 マンション値引きに関する記事はちらほら散見されますが、一流デベロッパーでも、
マンション値引きで販売を促進するための特設部隊を作ったなどの情報もあります。HP上で値引きを公表するのは氷山の一角ですから、実際にはもっと多くの物件で値引きが行われていると思われます。

 しかし、上記記事にある通り、消費者が冷静で、
良い物件であれば少々の値引きであっという間に物件が蒸発しますが、それ以外は値引きされても相変わらず売れ残っています。というのも、値引き前の価格があまりに高く、値引きされてもなお割高感が否めない物件が大多数であること、あるいは立地にすごく敏感になっている現在の消費者にとって、数百万円の値引きと引き換えに利便性と将来の資産価値を譲るつもりがないスタンスが明確だからです。

 リーマンショック直前の価格急騰ぶりに比べれば、今の価格高騰は勢いでは劣りますが、しかし
価格水準では既にリーマンショック時を上回っています。したがって、デベロッパー側にもリーマンショック時のような急激な資金ショートは生じないでしょうが、毎年基礎体力を奪われていくという意味では、「突然死」か「衰弱死」かの違いでしかないかもしれません。

 昨日日曜日の「武蔵小杉」駅前は、界隈でタワーマンションを売る住友不動産、三井不動産レジデンシャルの営業担当(若しくはアルバイト)が
鈴なりになってティッシュを配り、戸建てや中古マンションを販売するオープンハウスが多数の営業を動員してチラシを配るなど、今まで見たこともないほど賑やかでした。

 これを
「マンションが売れるシーズンだからな」と見ればいいのか、「マンションが売れるシーズンなのに売れてないからな」と見ればいいのか、私は首をかしげながら通り過ぎたのでした。

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| 市場動向 | 20:20 | comments(2) | trackbacks(0) |
東京アパートメント弐番館(中古)−定期借地ながら80平米弱2,480万円の魅力

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★ 東急東横線「祐天寺」駅より徒歩12分、同田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩13分、東急東横線「中目黒」駅より徒歩16分の場所に立地する細田工務店旧分譲・戸田建設&細田工務店共同企業体施工・1997年1月築・地上6階建・総戸数23戸の定期賃借権物件『東京アパートメント弐番館』です。

 アドレスは目黒区上目黒5丁目す。上目黒は目黒区北部に位置し、町域北部は目黒区青葉台・東山に、東部は渋谷区猿楽町に、南部は目黒区中目黒・祐天寺・五本木に、西部は世田谷区池尻・下馬にそれぞれ接しています。東部では、山手通りが南北に縦断し、南部には駒沢通り、西部には野沢通りが通っています。また、東部には目黒川が流れています。

 上目黒3丁目には東急東横線・地下鉄日比谷線「中目黒」駅があり、駅周辺は駅前の商業地が広がっています。また、2003年からは目黒区役所も上目黒2丁目に置かれ、他は主に住宅地となっています。


 「祐天寺」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅から西北の方向へ、住宅街の中を歩く道のりです。「池尻大橋」駅からは徒歩13分、「中目黒」駅からは徒歩16分で、いずれも駅から上り坂となります。本マンションは、道路を挟んで西側が陸上自衛隊三宿駐屯地です。また、その先には徒歩5分ほどのところに世田谷公園があり、休日の散策には最適です。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の1階に所在する専有面積78平米の3LDKです。ポーチ付の玄関から直進すると11,9帖のLDがあり、キッチンは3.6帖です。LD隣接の和室は6帖、共用廊下側には5.8帖の洋室、中洋室として5.3帖の洋室がありますが、南西・北西角住戸のため、すべての部屋で日照が取れています。

 水廻りは玄関付近に固められ、ウォークインクローゼットはないものの収納量は十分です。間取りはスタンダードですが、
キッチンが2wayだったり、浴室に開口部があったり、LDの有効面積が広かったりと、使い勝手が考えられたプランと言えます。1階住戸のため25.5平米もの専用庭が付いており、有効に活用したいものです。

 さて、本物件は
定期賃借物件で、借地期間は2047年11月までですので、あと30年は使用できます。借地料は毎月33,450円かかり、これ以外に管理費月額16,400円、修繕積立金毎月10,200円があるため、専用庭使用料月額2,000円を含めて毎月の出費額は62,050円となります。

 それを補って余りあるのが定期賃借物件特有の価格の安さです。
販売価格2,450万円で坪単価104万円程度と、この立地で所有権物件としてはありえない価格です。仮にこの全額を金利0.775%、融資期間35年で住宅ローンを借りた場合、毎月の支払額は67,436円となり、管理費等と併せて毎月の支払額合計は129,441円です。

 各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,850万円〜4,150万円、『マンションマーケット』では2,421万円〜2,674万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの
自動査定の平均は3,274万円、坪単価139万円となり、販売価格は24.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の坪単価は157万円でした。

 本住戸を賃貸に出した場合、
賃料は標準で22.7万円で表面利回りは11.0%、実質利回りは8.1%です。いずれにせよ毎月9.8万円が手元に残ることとなり、賃貸としても十分成り立つレベルです。駅距離の遠さがネックですが、そこが許容できるのであれば真剣に検討できる物件と言えます。

 種別:中古マンション
 名称:東京アパートメント弐番館
 価格:2,480万円 (税込)
 所在:目黒区上目黒5丁目
 交通:「祐天寺」駅徒歩12分
 面積:専有面積78平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東京アパートメント弐番館

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| 中古マンション 目黒区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
地方からの上京者は23区のどこに住む?−見えてきた「ふるさと意識」

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★ 人口が全国的に減少している中で、東京都を中心とする首都圏への人口集中が問題になっています。ただでさえ乏しくなっている人的資源を首都圏が奪っている格好で、政府にも対策が求められているところですが、それには統計データの分析が欠かせません。そこで注目されているのが、総務省統計局が毎年発表している『人口移動報告』で、本年も1月31日に公表されたところです。

 実は爆発的に人口移動が起こったのは昭和30年代〜40年代の高度経済成長期で、これと比較すると、
今の人口移動量は物の数ではありません。しかし、私がそうだったように、まずは大学入学で上京し、ふるさとに帰っても勤め口がないのでそのまま首都圏に居残るパターンは不変であり、その意味で問題はほとんど解決されていない、と言っていいのかもしれません。

 そこで、私もこの人口移動報告データを使って、どの都道府県から都心への人口流入が多いのか、調べてみることにしました。しかしながら、何分EXCEL初心者のため、千代田区、世田谷区、足立区を手掛けたところで力尽きてしまいましたので、昨年人口移動の千代田区・世田谷区・足立区データの結果のみをご紹介したいと思います。


 昨年1年間に千代田区への人口流入の多かった都道府県は、以下の通りです。

1 東京都 58.2%  2 神奈川県 7.6%  3 千葉県 6.0%
4 埼玉県  4.4%  5 大阪府  2.7%  6 愛知県 1.8%
7 北海道  1.6%  8 福岡県  1.5%  9 宮城県 1.1%
10 兵庫県  1.1%


 千代田区への人口流入は、58%は都内移動、これを含めて76%は1都3県内の移動です。その他の上位都道府県も大都市を抱える都道府県ばかりで、元々千代田区に住んでいた方が赴任で一時的に地方に勤務し、その方が戻ってこられるなどの移動が大半ではないかと推察されます。その意味では、千代田区は純粋な意味では地方の人口を奪っているとは言えないとも考えられます。

 次に、23区中最大の人口を誇り、住宅地の代表例となる
世田谷区のデータです。

1 東京都 46.5%  2 神奈川県 15.6%  3 千葉県 5.6%
4 埼玉県  5.0%  5 大阪府   3.5%  6 愛知県 2.2%
7 兵庫県  1.9%  8 福岡県   1.7%  9 北海道 1.6%
10 静岡県  1.3%


 千代田区に比べて東京都の割合が大幅に減り、代わりに隣接する神奈川県の割合が大幅に増加しています。面白いのは、兵庫県・静岡県の割合が伸びているのに対し、北海道・宮城県の割合が少ない点です。世田谷区は城南エリアにありますので、より地理的な近さが影響していると言えるでしょうか。

 最後に、23区の中では
比較的庶民的で、かつ、今後成長が見込まれる足立区のデータです。

1 東京都  41.1%  2 埼玉県 14.2%  3 千葉県 9.0%
4 神奈川県  6.3%  5 茨城県  3.2%  6 大阪府 2.9%
7 愛知県   2.1%  8 北海道  1.8%  9 福岡県 1.5%
10 静岡県   1.4%


 東京都の割合はさらに減りますが、代わりに埼玉県の割合が高くなり、神奈川県が千代田区流入割合よりも小さくなりました。千葉県、茨城県という近接県の割合も高まっています。

 これらのデータを見ると、都心中の都心である
千代田区はアッパー層のビジネスを伴う移動、世田谷区は南部・西部方角の都道府県からの移動、足立区では北部・東部方角の都道府県からの移動が大きいことがわかりました。

 例えば世田谷区に対する兵庫県、静岡県の移動割合の高さなどからわかるように、私たちは
ふるさとにできるだけ近いロケーションに住む傾向があると言えそうです。それは何かあったらすぐ故郷に帰れるよう、無意識のうちに住む場所を故郷との近さで選択している可能性があります。

 そう考えると、私たちは
いくら都会に住もうが潜在的な意識は常にふるさとにあるのであって、ふるさとを心の糧としながら日々生きているのだとも言えそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:09 | comments(2) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア)Tower 横浜 東神奈川(新築)−徹底したアクセスの良さに脱帽

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★ JR京浜東北線「東神奈川」駅より徒歩2分、京急本線「仲木戸」駅より徒歩1分、東急東横線「東白楽」駅より徒歩11分の場所に立地する東京建物分譲・戸田建設施工・地上20階地下1階建・総戸数110戸(うち事業協力者住戸34戸含む)の『Brillia(ブリリア)Tower 横浜 東神奈川』です。

 アドレスは横浜市神奈川区東神奈川1丁目す。東神奈川には1丁目・2丁目が置かれており、2010年3月31日現在の人口は2,753人です。神奈川区南部に位置し、北で立町、北東の線路上の一点で浦島丘、北東で亀住町、東で新町、南東で千若町、南で神奈川、南西で神奈川本町、西で西神奈川、北西で富家町と隣接しています。北西側に面した国道1号(第二京浜)と南東の入江川第二派川に挟まれています。

 町名は「東神奈川」駅から採られ、1976年(昭和51年)の土地区画整理事業施行に伴い、神奈川通、御殿町、神明町、東神奈川町、亀住町、稲荷町の各一部から新設されました。近隣には再開発地区の「かなっくシティ」やスケートリンクの「横浜銀行アイスアリーナ」などがあります。


 「東神奈川」駅より本マンションまでは徒歩2分、「仲木戸」駅より本マンションまでは徒歩1分です。新設されるペデストリアンデッキでこの2駅と生活利便施設と直結しており、これが本マンションの最大のセールスポイントです。しかも、上記「かなっくシティ」には「横浜市かながわ保育園」や地域子育て支援拠点「かなーちえ」があり、「CIAL PLAT東神奈川」にはスーパー成城石井、医療施設、スポーツクラブなどがあって、これがすべてペデストリアンデッキで直結しています。

 このほか、スーパーとしては、
マルエツが徒歩3分、イオン東神奈川が徒歩5分のところにあって便利です。「横浜」駅にも1駅2分の近さです。また、「東神奈川」駅はJR横浜線も通っており、かつ、6割が始発駅となることから、新幹線の「新横浜」駅まで座って快適なアクセスが可能です。さらに、「仲木戸」駅からは「羽田空港」駅まで直通22分のアクセスです。首都高速「東神奈川」出入り口もわずか400mです。

 ただし、小学校はやや遠く、通学校である幸ヶ谷小学校まで徒歩10分となります。また、懸念としては、
JR線と京急線の2路線に挟まれ、電車の通過音等が気になるのではないか、という点です。

 横浜隣接ですから、
みなとみらいを含めて素晴らしい眺望が期待できます。間取りは3LDK・4LDKのオールファミリータイプで、専有面積65.71平米〜98.11平米となっています。

 本年6月上旬販売開始予定で、価格発表はまだ先です。比較対象物件としては、一昨年10月から分譲開始され既に完売している
『クリオ東神奈川』(「東神奈川」駅徒歩3分)の平均坪単価が290万円台でした。本マンションの場合は『クリオ東神奈川』よりも立地がよく、ブランド力もあることから、平均坪単価は330万円程度かと推測します。

 『Brillia(ブリリア)Tower』は最近、立地の良い好物件が多く、数々の好成績を収めています。本マンションも
徹底したアクセスの良さに驚きました。既に資料請求件数は1,000件を突破し、注目度も高く、期待が高まっています。

 
公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア)Tower 横浜 東神奈川
 
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| 新築マンション 横浜市神奈川区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション価格上昇!−やはりマンション一択?最後に笑うのは戸建?

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★ 公益財団法人東日本不動産流通機構(REINS)は1月23日、『首都圏不動産流通市場の動向(2016年)』を発表しました。今回は、その内容をご紹介します。

 データを掲載している中古マンション、中古戸建、新築戸建、土地のうち、
好調さが目立ったのが中古マンションと新築戸建です。中古マンションと新築戸建は2016年、前年比で単価及び価格が相当程度上昇しました。土地は、中古マンション及び新築戸建には及ばないものの単価や価格が上昇、中古戸建の価格は横ばいでした。

 中古マンションは、成約件数も過去最高となっており、特に東京都都区部では2ケタの増加率です。中古戸建も成約件数は過去最高ですが、成約物件価格はほぼ横ばい、新規登録件数は前年を下回りました。新築戸建の物件価格の上昇率は3.1%と、中古マンションの上昇率5.4%には及ばないものの好成績です。新築戸建の土地面積及び建物面積については、成約物件及び新規登録物件とも、わずかながら増える傾向にあります。

 土地の成約件数も過去最高です。成約物件の単価及び価格の上昇率は1%台と、比較的安定していました。不動産プチバブルで高騰した2007年からは逓減しており、安心して購入できる水準です。

 これらの傾向を踏まえた上で、
数値的にも10年前と比較してみることとします。中古マンションの場合、成約件数は10年前と比較して26.6%増加しました。新規登録件数は69.2%増加しているのでやや心配ですが、増加が顕著だったのは2007年、2008年、2011年でしたので、最近はむしろやや落ち着いています。成約平米単価は38.2%高くなっています。

 これが
中古戸建の場合、成約件数は10年前と比較して23.2%増加、新規登録件数は22.7%増加と伸びているのですが、成約平米単価は▲3.7%とマイナスになっています。新築戸建も、成約件数は10年前と比較して21.0%増加、新規登録件数は47.6%増加しているのに、成約平米単価は▲8.0%となっています。

 土地の場合においても、成約件数は10年前と比較して55.6%増加、新規登録件数は53.3%増加しているのに対し、成約平米単価は▲11.6%です。

 これらはいずれも、2007年〜2008年の
不動産プチバブルの崩壊の影響をいまだに受けているからでもありますが、上記種別の中では中古マンションだけが唯一、その影響を脱して高値を追求しているように見て取れます。この傾向は新築マンションでも中古マンションの動向と同様であり、つまりはリーマン・ショック以降は「マンション一人勝ち」の状況と言えます。

 これを
マイホーム購入検討者の視点からはどう見ればよいでしょうか。新築物件を購入するにしても、出口は常に中古物件となるわけですから、中古マンションの価格の上昇は心強い限りで、中古市場の動向を見れば、「マンション一択!」という選択肢もあり得るでしょう。

 一方、
戸建が新築・中古とも10年前より「買いやすくなった!」のは事実です。人気がマンションに流れていく中で戸建の価格はむしろ下落しており、マンションのように管理費や修繕積立金が毎月不要で駐車場代もかからないことを考えれば、住宅ローンを組むときにマンション価格より1千万円は高い物件を購入することが可能です。建物は老朽化していっても土地は最後まで残りますので、「結局最後に笑うのは戸建派だ!」と内心ほくそ笑むこともできます。

 このほか、
中古マンション市場が順調に拡大し、価格が健全に上昇してきているのは良い傾向だと考えます。今まで新築一辺倒だった我が国のマンション市場も、新築マンション高騰のおかげでバラエティに富んできました。

 これから
23区でも老朽化した家屋が続々出てきます。つまり、住宅地は、少子高齢化と相まって、戦後から70年を経て久しぶりに大量供給の時代を迎えつつあると言えます。「焦らなくても戸建用地もマンション用地もいっぱい出てくる」そう見切って、マンションも戸建も買わないという判断もまた、十分成り立つところだと言えるでしょう。
 
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| 市場動向 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |