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遂に我がマンションに鴨が飛んで来ました

JUGEMテーマ:マンション


★ のっけから変なタイトルですみません。これは、3年以上前の2013年12月13日の本ブログ『今年もカルガモは来なかった−誰もが影響を受けるマンション販売イメージ戦略』の続きです。

 この時書いたのは、私が今のマンションに決めた理由の一つが、本マンションのパンフレットに描かれていた
「マンション内の池でカルガモのような水鳥が静かに泳いでいる1枚の絵」であった、ということでした。その絵のタイトルは、「朝もやの森を包む、水音の静けさ」というもので、私はこの地にそのような幻想的な光景が出現することをなぜか確信して、わくわくしながらそのページを何度も見入ったものでした。

 しかし、住み始めてから5年経った当時、
そのような光景をとんと目にすることはなく、私は「イメージ広告にしてやられた」と実感したのです。「少し考えれば、毎日水が循環ろ過されてエサが育ちようもない人工的な池に、鴨がわざわざ好んで降り立つはずがないじゃないか」と自嘲気味に思いを綴ることで、この幻想に別れを告げたのでした。

 そして、
つい3日前のことです。私は急遽決まった京都出張のため午前5時に起き、午前6時過ぎにマンションのロビーを足早に通りすぎようとしていました。そこからはマンション用地内に設えられた例の池を眺めることができ、私はいつものように、何気なく横目でその池の風景をとらえていたのです。

 すると、なんとそこに、
2羽の鴨が、

ふぁさふぁさふぁさーっ

と格好良く降下してきて、池の水面に順々に着地したではありませんか。

「お、お、おおーっ」

 私は、その場に呆然と立ち尽くしてしまいました。まさにマンション広告のパンフレットで描かれた通り、2羽の鴨が「朝もやの中を、静かに泳ぐ」光景が目の前で展開していました。そのうち1羽は、水辺から陸へと上がり、何の心配もないかのように優雅にゆっくりと歩き出しました。私がこのマンションを買う決め手となった夢の風景が遂に実現したのです。

 私は3年前、これを実際には起きそうもないマンション広告のイメージ戦略だとして、やや批判的に書いたのですが、
これが単なるイメージではなかったことを訂正しなければなりません。もしかすると、早朝にはこのような風景が日常的に起こっていたのかもしれませんが、私には「この池も遂に鴨に認められたのか」という思いの方が強くあります。

 マンションができてすぐの頃の池は、
鴨の目からもやはり人工物のまがいものと見えたのではないでしょうか。それが年月を経て、人工物といえども池は池らしく、池の水は池の水らしくなっていったのでしょう。それは毎日循環ろ過装置が働いていたとしても、何というか、「池の池らしき風格」が出てきたのではないか、と思えるのです。

 地上に造られたものが
街に馴染み、自然に馴染むには時間がかかります。私の住むマンションも、築後10年目に入り、ようやく自然に受け入れられたような気がしました。おかげで京都への電車には1本乗り遅れましたが、とても気持ちの良い朝を体験することができたのでした。

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| ノウハウ・経験談 | 21:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド清澄白河リバーサイド(新築)−注目度高まるエリア、高感度なリバーサイド

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営大江戸線「清澄白河」駅より徒歩7分、東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅より徒歩8分、同半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩9分、都営新宿線「浜町」駅より徒歩12分、東京メトロ日比谷線「人形町」駅より徒歩15分の場所に立地する野村不動産分譲、佐藤工業施工、地上15階建・総戸数6111戸の『プラウド清澄白河リバーサイド』です。

 アドレスは江東区清澄1丁目です。清澄(きよすみ)は、旧深川区にあたる深川地域西部に位置します。清澄のシンボルともいえる清澄庭園をはじめ、深川図書館が所在しています。長らく深川を冠していたことから「深川清澄」の名でも親しまれています。

 徳川家康の江戸入府の頃は干潟でした。江戸時代に入り1629年(寛永6年)頃、この一帯の干潟を開拓した猟師町開拓八人の一人に弥兵衛という者がおり、その名を由来として弥兵衛町と呼ばれていました。無年貢地で御菜御用などをつとめましたが、寛文10年に年貢地となり、1695年(元禄8年)の検地の際に清住町と命名されました。この清住は弥兵衛の姓だと考えられています。清住町に伊勢崎町・西大工町・裏大工町・仲大工町が合併した1932年(昭和7年)に深川清澄町に改称されました。

 隣接する白河とともに清澄・白河エリアは、深川北部の森下・高橋と南部の門前仲町・富岡に挟まれた立地条件から、深川地域行政の中心地として機能していました。その後、合併により江東区が発足すると同時に、区役所も地理的中心地の東陽に設置されました。区役所所在時の賑わいは失ったものの、現在も複数の行政施設を保有し、その面影を残しています。


 2000年12月の大江戸線開通や2003年3月の半蔵門線延伸により、交通利便性が急速に向上したエリアです。高層マンションの建設など再開発が盛んです。また近年になってブルーボトルコーヒーの日本第一号店が出店された事等により「コーヒーの聖地」として急激にクローズアップもされ、週末等には若い世代の観光客が急増しています。

 6駅5路線を使えるマルチアクセスの立地ですが、「清澄白河」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅出口はB1から出るのが一番素直でしょう。そこから清洲橋通りを清洲橋に向けて西に歩いた左手に所在します。清洲橋のたもとに位置しますが、清洲橋は関東大震災の震災復興事業として、永代橋と共に計画された橋で、2007年に都道府県の道路橋として初めて重要文化財に指定された橋です。

 海抜ゼロメートル付近にある「清澄白河」駅から僅かに登った海抜1.3メートル程度の土地で、
低地にあることには変わりありません。「東京」駅より2.5km圏にあって隅田川のほとりとなるリバーサイドレジデンスです。清洲橋を渡れば中央区日本橋エリアとなり、隅田川テラスに徒歩1分、清澄庭園に徒歩5分の近さです。

 本物件は
全戸南西向きの板状マンションで、面積2,260.46平米の敷地の境界線に沿って植栽を計画、南側には駐車場を設けることで隣接する建物との距離を確保し、各住戸への通風・採光に配慮されています。またカーシェア&サイクルシェア、食品配達サービス等の多彩なソフトサービスが用意されます。

 共用施設としては集会室「オーナーズラウンジ」があり、エントランスホールの一角にはライブラリーコーナーも用意されています。設備については、
天然石使用のカウンタートップ、食器洗い乾燥機、ディスポーザ、ミストサウナ等が目を引きます。

 間取りは3LDK〜4LDKのオールファミリータイプで、専有面積64.20平米〜103.73平米となっています。マンション形状から田の字型間取りが基本です。

 第1期販売は3月に行われ、111戸中の約半分に当たる60戸の販売で、その9割が成約となったそうです。坪291万円〜409万円のレンジで、平均坪単価は327万円とされています。

 同じ町内で3年前の2014年に販売された
『リビオ清澄白河』(「清澄白河」駅徒歩6分、総戸数46戸)の平均坪単価が250万円台で、そこから約3割近く価格が上昇した計算ですが、近年とみに清澄白河エリアへの注目度が高まっていることから致し方ないかもしれません。

 本エリアの倉庫は近年、天井の高さが活かされてカフェやギャラリーへと変貌、
“日本のブルックリン”とも呼ばれ、以前から面白い街だった清澄白河の魅力度が増しています。大きなスーパーなどが近隣にない点はネックとなり得ますが、食品配達サービス等で補いつつ、高感度に暮らしてみたいマンションです。

公式ホームページ ⇒プラウド清澄白河リバーサイド

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| 新築マンション 江東区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
野村不HDの来期は純利益6%減の見通し−そこに反転攻勢の希望はあるか

JUGEMテーマ:マンション


★ 本日付け日本経済新聞によれば、野村不動産ホールディングスは4月27日、2018年3月期の連結純利益が前期比6%減の440億円になりそうだと発表しました。マンション販売戸数は11%増えますが、価格を抑え採算が悪くなります。オフィスビルの修繕費用もかさみます。好調な不動産の仲介事業で下支えします。

 売上高は13%増の6,460億円の見通しです。株主への利益配分を重視し、配当は前期比5円増の70円とします。同日発表の
2017年3月期決算は純利益が前の期並みの470億円でした。

 以上が日本経済新聞の概要です。野村不動産HDは分譲マンション事業が主体だけに、その動向が注目されています。昨日発表された2017年3月期の連結決算は純利益が0.4%減でしたので、来期の見込みはこれよりさらに悪化することになります。

 マンションの利益計上は引渡時となりますので、青田買いが主流となっている現状では、
将来の見込みというより、足元の売れ行きを表していると見たほうがいいでしょう。外国人観光客対象のホテル建設需要の高まりと相まって、各デベロッパーの土地取得競争が激化し、入札価格が高騰ている反面、これを反映したマンション価格があまりに高くなりすぎて売れ行きが鈍化しており、各社とも適正な利潤を乗せられなくなっています。

 野村不動産では本年に入って特販部隊的な組織を作り、在庫になりそうな物件の処理を強化したと噂されています。もしこれが事実だとすれば、そこに
値引きを伴う販売がなされたことは自然な成り行きであり、それが結果的に利益を一層減少させたとも言えます。

 もっともこれが野村不動産の先行きを危うくさせたかと言えばそこまでの切迫感はなく、ある意味
計画的な在庫処理でありました。もっとも賃貸部門でも、主力オフィスビルの一つである東芝ビルにつき、東芝の業績悪化が賃料減少につながり、当該ビルの時価に数十億円規模で影響するのではないかとも懸念されています。

 さて、昨日発表された野村不動産HDの決算短信を見ると、2018年3月期のマンション販売の見通しでは、
売上高では本年3月期の3,298億円から3,650億円と10.7%増加するのに、営業利益は277億円から250億円へと9.7%減少する見込みです。単純化すれば、1割多く売りながら利益は1割減る計算で、営業効率が悪化しています。

 私たちにとって気になるのは、現状の在庫処理は別として、
今後のマンション価格の動向です。マンション事業は土地価格やマンション建設にかかる資材費・人件費など固定経費が大きく、言わば価格が硬直化しています。現在のマンション建築の手法を踏襲するならば、マンション価格を引き下げる余地は乏しく、各社が利益を削りながら現状維持の価格水準で何とか売りさばいていくしかないのでしょう。

 ただ、
タワーマンションに関して言えば、マンション建築における土地値の割合が相対的に低く済む場合があり、利益率が通常のマンションに比して高いという話を聞いたことがあります。不動産経済研究所によれば、本年は再開発事業等に絡む大規模タワーマンションの計画が目白押しで、昨年大幅に減少したタワーマンション販売が増加に転じる見通しです。

 現在マンション購入者の間で最も人気の高い
大規模再開発タワーマンションで価格水準が少しでも低廉化すれば、マンション購入熱が再燃し、マンション市場が再び活性化するかもしれません。各デベロッパーには将来を見据えて、今年は「お買い得」と思える価格帯でこれら注目のタワーマンションを販売してほしいものです。

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| 市場動向 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
目黒プラザ(中古)−昭和の良きヴィンテージマンションを次世代へ引き渡す

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★ JR山手線「目黒」駅より徒歩3分の場所に立地する中央土地旧分譲・西松建設施工・地上16階建・総戸数102戸・1971年1月築の『目黒プラザ』です。

 アドレスは品川区上大崎2丁目です。上大崎は、品川区の北部に位置し、港区・目黒区・渋谷区との区境に接します。「目黒」駅が目黒区ではなく、本マンションと同じ品川区上大崎にあるのはよく言及されています。上大崎では山手線の線路が縦断しており、また地域内を東西に目黒通りが通っています。

 「目黒」駅との複合施設であるアトレ目黒をはじめとして、周辺には駅前としての商業施設が見られ、同駅周辺以外はビルやマンション、住居などが混在しています。上大崎1丁目付近は白金台や池田山に隣接し、本マンションの所在する上大崎2丁目付近は高速道路脇の通称
「(白金)長者丸」、上大崎3丁目付近は大使館が多く集まる通称「花房山」と呼ばれているなど、高級住宅地としても知られています。

 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅東口を出て北に進み、都道312号線を横断してさらに進んだ右手に所在します。「目黒」駅は高台にあるため、経路が坂道となることが多いのですが、本マンションの場合はフラットな道のりで歩きやすいのも特徴です。東京ラブストーリーのロケ地となった「白金桟道橋」もすぐ近くです。

 また、「目黒」駅周辺には
東急ストアをはじめ、アトレ目黒、成城石井、総合病院厚生中央病院、国立自然教育園などがあり、生活利便施設が充実しています。コンビニは、サークルKサンクスが徒歩3分、ファミリーマートが徒歩4分で、目黒駅前郵便局へは徒歩7分です。

 周りに高い建物がないため、本マンションは一際
存在感を放ち、築47年という築年数を感じさせない白の吹き付けタイル外観と、規則的で躍動感あるデザインが目立ちます。全戸南東向きであり、エントランスまでのアプローチはタイル張りの階段で、スロープも付いていてバリアフリーです。エントランスホールの壁にはアクセントがあって洒落ており、内廊下方式で赤い絨毯敷きです。管理人は常駐でセキュリティ面も安心できます。

 そして、今となっては珍しいのですが、
屋上に洗濯物干場があるそうで、昭和の古き良き時代を満喫できます。東京湾大花火大会を皆で屋上で見物する会もあるそうです。平成24年に大規模修繕も完了しました。各フロアにごみ収集サービスがあるのも便利です。なお、管理費が平米当たり519円と高めですが、これにはセントラルヒーティングシステムの費用なども含まれています。

 対象住戸は
地上16階建て建物の9階に所在する専有面積58.42平米の1LDK+Sです。南東向きで日当り良好、サンルームのスペースがあるくらい日照には恵まれています。LDKは18帖、洋室は5.2帖で、2.6帖の納戸(サービスルーム)があります。間取りはシンプルですが、現在室内はリノベーション中ですので、出来上がりが楽しみです。

 販売価格は4,330万円、坪単価245万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,948万円〜4,251万円、『マンションマーケット』では2,417万円〜2,669万円、『ふじたろう』では3,038万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,266万円〜4,270万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの
自動査定の平均は3,362万円、坪単価190万円となり、販売価格は28.8%割高との試算結果です。リノベーションの費用も込みなのでしょうが、それでもやや高いといえます。

 ただ、『Brillia Tower 目黒』で火が付いたこともあり、
「目黒」駅周辺に住みたいという人が最近増えています。その中にあって同駅徒歩3分でしかもフラットに行ける本マンションは希少で、白亜の印象的な外観とあいまって、目黒のシンボリックなヴィンテージマンションと言っても過言ではありません。

 本マンションの取引事例は多く、
長年売買や賃貸により住み継がれてきたマンションです。昭和の香りがする本マンションを次の世代に引き継いでいく、そんな理想的なマンションの姿がここにあります。

 種別:中古マンション
 名称:目黒プラザ
 価格:4,330万円 (税込)
 所在:品川区上大崎2丁目
 交通:「目黒」駅徒歩3分
 面積:専有面積58.42平米

詳細はこちら(ノムコムより)
目黒プラザ

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| 中古マンション 品川区 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心一等地で利回り10%を実現!−不動産投資における素人の強み

JUGEMテーマ:マンション


★ 私の知り合いで、こつこつと不動産投資を行っているAさんがいます。区分マンション投資なのですが、スカイコートなど大手の投資用区分マンションを購入するのではなく、ネットでよさそうなものを見つけて、手をかけてモノにしていくやり方です。

 昨年、Aさんは、ネットサーフィンをしていたところ、「ありえない」と思える価格の安い都心マンションを見つけました。そこは、
新築マンションで購入すれば、現在では坪1千万円でもおかしくない羨望の立地なのですが、そのマンションの価格はなんと坪単価120万円を切っていたのです。

 もちろん、築年数は古く、
昭和40年代に建てられたマンションでした。普通は新耐震がどうかを気にするAさんでしたが、この価格水準であれば度外視です。早速、仲介している会社の担当Bさんに電話しました。

 しかし、Bさんのノリが今一つ悪く、まるで
現地の案内をためらっているような雰囲気さえありました。不思議に思いながら現地を見に行くと、予想以上に古ぼけた外観にまず驚きました。部屋の中は、段ボール箱が山積みになって、とてもまともに生活していた雰囲気ではありません。

「実は任意売却物件でして、競売がもう来月に迫っています。」
「ああ、それでこんな状態なんですね」
「で、一番申し上げにくいのが、このマンション、管理組合がないんです」
「えっ!?」
「だから、修繕積立金はゼロなんです。もう古くて外壁も見ての通りですから、先行きは保証できません」

 Bさんによれば、問い合わせは多いものの、この話をした途端に個人客はみな敬遠してしまうそうで、Aさんもきっとそうなるだろうと思い、Bさんは案内に乗り気ではなかったのでした。競売標準価格はもっと安く、坪単価75万円程度のため、債権者である金融機関は少しでも高く売ろうと、任意売却を選択したのでした。

「じゃあ、この建物は、建てられてから半世紀近く、まったく修繕していないということですか」
「いや、そういうわけじゃなくて、10数年前に外壁と屋上防水をやり直しています。本マンションには元売り主のご子息Cさんが住んでおられ、Cさんが各戸に呼び掛けてお金を集めたようです」
「あっ、じゃあ全く管理されていないわけではないんですね」
「ええ、Cさんが毎月数千円集めて、建物全体の清掃とかやっておられるようです」

 Aさんは仲介業者Bさんと別れた後、思い切ってCさんの部屋の扉を叩きました。そして、Cさんが誠実かつまじめな人で、マンション各戸のオーナーともしっかり連絡を取り合っていることが確認できました。さらに、家に帰って土地価格を調べたところ、対象住戸の土地の持分の路線価がなんと今回の売値を上回っていることがわかりました。

「これはひょっとしていけるかも」

 数日悩んだ末、Aさんは、Bさんに電話を入れました。

「え、買われますか」
「はい」
「いくらで札を入れますか。実はプロの業者が複数、指値を入れようとしてますので、競争になりますよ」
「・・・満額で買います」
「それで本当にいいんですね?それならAさんにお売りします」

 その後、Aさんは金融機関に話を持ち込んだのですが、いつ取り壊されるかもわからない築古物件への投資のため融資に強い難色を示されました。しかし、最後は土地値で融資全額を担保できる点が決め手になって、何とか資金を確保し、競売寸前で融資が実行されました。リノベーション費用も融資金額に含めてもらい、業者を選択の上スケルトンからのフルリノベーションを実施、あまりの古さにリノベーション業者も悪戦苦闘しながら4か月かけて完成、これを賃貸に出したところ即座に借り手が見つかり、維持管理費が毎月数千円と安いため、都心の一等地で実質利回り約10%で運用が実現しています。

「ほう。まさにしてやったり、ですね」

 Aさんが依頼した賃貸管理会社の代表からは感心したようにこう言われたそうです。もちろん賃借人が付くまでに約半年を要し、その間の労力と悩みは並大抵ではなかったようですが、「いい経験をさせてもらった」とAさんは思っているようです。

 これは、
Aさんが素人だから、相手の言い値で購入し、手間とコストをかけてしまったのですが、逆にそのような素人でなければ、この物件を購入できませんでしたし、上記のような成功はなかったでしょう。もちろん、これが将来も「成功」と言えるかどうかわかりませんが、Aさんが引き続きこつこつと運営していけば、そんなに心配はいらない気がします。

 私たち
一般個人の不動産購入者は、業界で「エンド」と言われます。業者にとってみれば、最後にすべてのコストを背負って多額のお金を払ってくれる存在です。ただ、「エンド」は「エンド」なりの強みがあり、それは、じっと辛抱強く、不動産を愛着を持って持ち続けられる、ということです。これが実は、結果的に富を最大にする王道ではないかと感じています。

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| ノウハウ・経験談 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー大井町(新築)−坪420万〜450万が噂される注目タワー

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★ JR京浜東北線・東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅より徒歩4分、東急大井町線「大井町」駅より徒歩6分、同線「下神明」駅より徒歩7分、JR横須賀線「西大井」駅より徒歩12分の場所に立地する住友不動産分譲、西松建設施工、地上29階地下1階建・総戸数629戸(非分譲住戸153戸含む)の『シティタワー大井町』です。

 アドレスは品川区大井1丁目です。大井は品川区の南東部に位置し、町域北辺は東京都道420号鮫洲大山線を境に広町に、東部はJR東海道本線などの線路を境に東大井・南大井に、南部は大田区山王に、西部は西大井に、北西部は立会道路を境に品川区二葉に接しています。

 町域東部を南北に東京都道421号東品川下丸子線(池上通り)が通っているほか、地域内に光学通り(西大井にあるニコンに由来)、滝王子通りが通っています。大井1丁目の北東端に「大井町」駅があり、駅前にビルや商店などが多く集まり、駅周辺は品川区でも有数の規模の商業地となっています。他に池上通り沿いに商店などが見られるほかは、住宅地となっています。

 延喜式に東海道の宿駅名として見え、和名類聚抄では荏原郡内に駅家郷が存在し、当地に比定され、鎌倉時代には紀実春が土着して大井氏を名乗り、大井郷と呼ばれました。江戸時代には鈴ヶ森刑場(南大井)が置かれました。1889年(明治22年)村制を施行、1908年(明治41年)に町制を施行して大井町となり、これが駅名に残ります。

 1932年(昭和7年)東京市に編入され品川区の一部となり、大井は一帯の町名の冠称となりました。1939年(昭和14年)沿岸が埋め立てられ、戦後、大井競馬場(勝島)や大井埠頭(八潮)が整備されました。1964年(昭和39年)住居表示により大井・南大井・東大井・西大井が成立しました。

 地名は、字義通り井戸に関係するともいわれますが、定かではありません。光福寺には由来とされる井戸が伝えられ、新編武蔵風土記稿は了海が1201年(建仁元年)出生時に湧き出て産湯に使われたものとしますが、大井という地名は延喜式が成立した10世紀に存在しています。


 「大井町」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅西側から「アワーズイン阪急ツイン館」を過ぎて左に道を進み、「ホテルルートイン品川大井町」を越えて右手に所在します。

 大井町は品川区の中心部に位置し、区役所など公益・公共施設が揃い、行政的にも品川区の中心的役割を担っています。さらに、複数の路線が乗り入れる「大井町」駅はアクセスの要でもあり、同駅徒歩4分は希少です。「大井町」駅前には、新たなランドマークともいえる大型商業施設「阪急大井町ガーデン」をはじめ、「アトレ大井町(徒歩4分)」「イトーヨーカドー(徒歩4分)」「ヤマダ電機(徒歩5分)」などが集結しています。

 本事業は、住宅・商業一体の大規模複合再開発プロジェクトである
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」(完成予定時期:2019年8月下旬)の一環であり、住友不動産は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。したがって、非分譲住戸は153戸ありますが、それでも総戸数の4分の3は販売することができます。

 クラシカルモダンデザインの免震タワーレジデンスで、基壇部はガラスカーテンウォールとクラシカルな柱形状を組み合わせた落ち着いた色調の重厚なデザイン、中・高層部はモノトーンの中にアクセントとなる白のマリオンがラインとなり、バルコニーの水平ラインとの組合せが作るグリッドが、リズミカルな存在感を創出しています。

 空地率は約55%を確保し、住棟を南北に拡がるようにレイアウトして、開放的な空間を形成しています。建物を囲むように配された植栽と約1,000平米に及ぶ「フォレストパーク」が景観を創出するとともに、周辺建物との離隔も確保しています。

 また、エントランスホールは、ブラウンカラーを基調にグリッドデザインをアクセントにしたクラシックで落ち着きある空間で、壁や床は重厚感のある上質な風合いのマテリアルでまとめています。共用施設としては、
スカイラウンジやパーティーラウンジ、オーナーズスイート2室が備わり、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、各階クリーンステーションで快適性・安全性を確保しています。
 
 間取りは1R〜3LDK、専有面積23.45平米〜85.68平米と、大規模タワーマンションにふさわしく幅広い層をターゲットにしています。価格水準については、ネット上の掲示板の情報を総合すると、平均坪単価420万円〜450万円、もしくは現在の市況等を考慮するとそれより若干安めに出るかもというところです。

 昨年販売された「大井町」駅徒歩5分の
『ブリリア大井町ザレジデンス』の平均坪単価が340万円でしたので、上記の見込み価格についてはやや高めにも思えますが、「武蔵小山」駅直結タワーマンションでは坪500万円の噂もあるようですから、本物件も再開発のプレミアムが付いて納得価格かもしれません。この場合、主流の70平米台が9千万円台、大きめの80平米台が1億円台に乗ってきます。

 完成は2019年7月中旬予定ですが、入居はさらに遅く2020年4月下旬の見込みです。販売開始は本年6月上旬からが予定されています。本年は大規模再開発タワーマンションプロジェクトの販売が複数予定されており、意外とにぎやかになってまいりました。

公式ホームページ ⇒シティタワー大井町

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| 新築マンション 品川区 | 21:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
大手には濡れ手に粟の不動産仲介業?−「寄らば大樹」から脱却しよう

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 「この間、いい中古物件が出たんだよね」

A君は、職場の同僚で、数年前に中古マンションを購入し、現在、その住み替えを検討しています。

「おお、やっと出たか。探していた甲斐があったじゃないか」

以前からマンション談義に花を咲かせていた友人だけに、私も心から祝福したい気持ちになりました。

「いや、いいのが出たんだけど、買うのやめたんだ」
「えっ、あれだけ熱心に探していたのに」
「だって、売却と購入と、それぞれ仲介手数料がかかるんだってさ。もうばかばかしくて。手数料とるのはせめて1回にしろよ」
「あっ、そういう…」

 A君は、住み替えの相談を、現在住んでいるマンション「PH」の元売主M不動産のグループ会社である大手不動産仲介業者M不動産Rにしていました。ただ、M不動産Rが何かしてくれたわけではなくて、買い換えたいマンションは、A君自らネットで探し出したものでした。しかし、住み替えをスムースに進めるには、売却を相談したM不動産Rにお願いした方がいいのではと思い、M不動産Rに購入の話を持ち込んだのです。

 しかも、A君が買いたいと思った物件は、やはりM不動産が元売主だった物件「PC」です。「どんだけM不動産が好きなんだ」と思ってしまいますが、この物件「PC」の所有者BさんもA君と同じく、M不動産Rに住み替えを相談していました。したがって、
M不動産Rは、ほとんど労せずして、3%+6万円の仲介手数料を3回手に入れられるところでした。物件価格はいずれも7千万円台ですので、ほぼ一度の取引で、物件価格の1割近い約700万円の仲介手数料が転がり込む計算です。

 実は私が住んでいるマンションも元売主がM不動産なのですが、このマンション居住者が
売却の際の仲介をお願いする先は圧倒的にM不動産Rです。近くのT不動産販売はこれに対抗すべく、仲介手数料40%オフのキャンペーンをずっと続けているのですが、それでも皆さんの選択はM不動産Rなのです。

 M不動産Rに仲介をお願いする理由は、
「元売主がM不動産だから」「皆がそうしているから」ということに過ぎません。しかし、M不動産RとM不動産は別の会社であり、M不動産RがM不動産の物件に詳しい訳ではありません。ただ、皆がM不動産Rに売却を依頼するので、結果的に本マンションに詳しくなったということはあるでしょう。

 私が見聞きしているところによれば、
売却を一生懸命に頑張ってくれるのは、むしろ中小の仲介事業者です。彼らは顧客から預かっている物件が大手に比べて圧倒的に少ないため、一個一個の物件の成否が業績を左右するからです。

 統計によれば、仲介最大手のM不動産Rの仲介手数料の平均両率は5.36%で、すなわち
5件の成約のうち4件以上が「両手仲介(1件の不動産売買において売主と買主の双方から仲介手数料を受領すること)」だったことになります。 

 この主な原因は、私達仲介を依頼する側の
「寄らば大樹」的な意識です。しかし、実際には、売れるかどうかは物件の良し悪しとそれに見合った価格設定かどうか、ということに尽きます。真剣に中古を探している人は、A君のようにネットを始終チェックしているのが通例であって、物件探しを仲介事業者に丸投げし、仲介事業者でそれをマッチングさせるようなケースは実際には少ないのではないでしょうか。

 ネット専門で仲介を行っている業者の中には、
仲介手数料0.7%を最大限とするほか、売主又は買主が業者の場合には仲介手数料を無償とした上でキャッシュバックまでもしてくれる会社もあり、こうなると大手と比べてコストが数百万円変わってきます。

 小規模仲介事業者で上手くいかないと思ったら、期間の経過とともに解約し、あらためて大手に依頼することもできます。「なんとなく安心だから」という気持ちで大手に頼み、結果的に購入を断念したA君の二の舞いにならないよう、気をつけたいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 22:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
プライムアリーナ新百合ヶ丘(中古)−洗練の街で割安感ある築浅大型3LDK

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★ 小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅より徒歩5分の場所に立地する小田急不動産・三井不動産レジデンシャル旧分譲・三井住友&小田急建設共同企業体施工・地上14階地下1階建・総戸数393戸・2009年6月築の大規模マンション『プライムアリーナ新百合ヶ丘』です。

 アドレスは川崎市麻生区万福寺4丁目です。麻生区(あさおく)は川崎市の西端にあり、大小の谷と丘陵地が形成する起伏に富む地域であり、区内には多摩川の支流三沢川が、北部の黒川の地内を北流し、鶴見川の支流麻生川と片平川が区の中央部を南流しています。「麻生」という地名は、植物の麻に因むという説や、地形が川の両岸の谷間にあることから、崖を意味する地名「アズ・アス」が転訛したという説などがあります。

 麻生区域は『和名抄』に記された都筑(つづき)郡に含まれ、一部が橘樹(たちばな)郡に属していました。中世には、「麻生郷」という郷名が使われるようになり、北条氏の一族金沢時顕の所領だったこの地が、鎌倉幕府滅亡後、足利尊氏の所領になり、その一部は鎌倉の保寧寺(ほねいじ)へ寄進されました。後北条氏の時代には麻生、王禅寺、黒川、万福寺、片平、早野などの郷村名が見られます。

 万福寺は、明治22年の市制・町村制施行により柿生村大字万福寺となり、昭和14年に川崎市へ編入されました。万福寺村は小さい村だったので、明治以降に古沢村と五力田村と一緒になり村の運営を行いました。万福寺村は、水田が多い農村ながら水利には恵まれない、わずか13軒だけの静かな村だったようです。


 「新百合ヶ丘」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅北口から北西方向に歩き、新百合ヶ丘駅入口交差点を横断してはじめのY字路を右折した左手に立地します。ややアップダウンがありますが、「新百合ヶ丘」駅周辺の地形に比べれば穏やかな勾配です。

 緑が映え、文化が香る街「新百合山手」の中心を縦断する新しいストリート
「新百合山手中央通り」沿いに誕生したランドマークが本物件です。タウンセキュリティで守られた安心の街でもあり、両側にはきれいな並木道、昭和音大が移転開校し、真新しい川崎市アートセンターも近所です。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の9階に所在する専有面積96.09平米の3LDKです。三角形状の変形間取りで、15帖のLDも変形になっています。キッチンは3.6帖、洋室は8.2帖、6.3帖、5.5帖の3部屋です。収納は随所にあり、収納力は十分です。

 販売価格は7,480万円、坪単価257万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,547万円〜7,947万円、『イエシル』では9,090万円、『マンションマーケット』では6,756万円〜7,467万円、『ふじたろう』では7,127万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は7,769万円、坪単価267万円となり、販売価格は3.7%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は7,680万円、坪単価264万円との記録が残っています。

 安心の24時間有人管理、100パーセント地下駐車場、コンシェルジュサービス(宅配便・クリーニング受付等)、キッズルーム・ゲストルームなど共用施設は充実しています。築8年の築浅物件で、設備もまだ新しく、気持ちよく新生活をスタートすることができます。変形間取りではありますが、割安感があり、洗練された新百合ヶ丘エリアで大型ファミリー物件を探している方には十分価値ある物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:プライムアリーナ新百合ヶ丘
 価格:7,480万円 (税込)
 所在:川崎市麻生区万福寺4丁目
 交通:「新百合ヶ丘」駅徒歩5分
 面積:専有面積96.09平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プライムアリーナ新百合ヶ丘

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| 中古マンション 川崎市麻生区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
売り切れなかった値引き物件−閉塞感漂うマンション市場

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★ 4月18日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月17日、2017年3月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 3月の新規発売戸数は3,408戸で、対前年同月(2,693戸)比26.6%増、対前月(2,310戸)比47.5%増です。地域別発売戸数は東京都区部1,369戸(全体比40.2%)、都下720戸(同21.1%)、神奈川県642戸(同18.8%)、埼玉県367戸(同10.8%)、千葉県310戸(同9.1%)で、東京都のシェアは61.3%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,255戸で、
月間契約率は66.2%です。前月の68.4%に比べて2.2ポイントダウン、前年同月の67.6%に比べて1.4ポイントダウンとなりました。地域別契約率は都区部73.6%、都下41.4%、神奈川県78.8%、埼玉県68.1%、千葉県62.3%です。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,588万円、79.0万円でした。2017年2月は5,793万円、85.2万円でしたので、
前月比総額では205万円(3.5%)のダウン、平米単価は6.2万円(7.3%)ダウンしています。地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,628万円・96.8万円、都下5,121万円・70.3万円、神奈川県5,294万円・73.6万円、埼玉県4,559万円・62.9万円、千葉県3,902万円・54.5万円でした。

 即日完売は69戸(全体の2.0%)で、フラット35登録物件戸数は3,235戸(同94.9%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所の4月17日付のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2017年3月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、3月の発売戸数は3,408戸で、一昨年の4,457戸には及ばないものの、
昨年の2,693戸と比較すれば大幅に増えています。発売戸数が前年同月より多いのは2か月連続であり、昨年のマンション発売戸数の低迷からはようやく脱しつつあるのかもしれません。

 ただ、一方では、昨年は発売を見合わせていたものが、もうそういうわけにはいかないと、やむなく発売している可能性もあります。契約率は66.2%で
3か月連続で好不調の分かれ目とされる70%を下回っているのは気になるところです。この発売戸数の増、契約率の悪化の主たる原因は、都下エリアの発売戸数が前月比122.9%と大幅に増加した割には契約率41.4%と振るわなかったことが影響しています。

 発売戸数が増えて、契約率が振るわなかった分、
在庫が増加し、前月比155戸増の6,749戸となりました。前月に在庫数が減ったことで、前年レベルまで在庫数が消化できるかが注目点でしたが、再び前年同月(6.039戸)の在庫数と乖離が出てきました。期末までの完売を目指した値引き物件が売り切れなかったことも数値に現れているのでしょう。

 タワー物件については発売戸数が41.0%減少し、14物件187戸でした。契約率も62.6%と、低空飛行を続けています。

 当初の予想通り、
本年はこのシーズンにおいて昨年、一昨年に比べて分譲マンションの値引きが目立ちました。このような期末の値引きは過去にも見られましたが、以前は「次へ行くための前向きな値引き」だったのに対し、今は「次も売れるかどうかわからない後ろ向きの値引き」のような気がします。マンション市場全体に閉塞感が漂う中、今年も春商戦たけなわとなるゴールデンウィークを迎えようとしています。

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| 市場動向 | 19:50 | comments(2) | trackbacks(0) |
(仮称)三鷹駅直結タワープロジェクト(新築)−人気要素満載で強気の価格設定か

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★ JR中央本線・総武線「三鷹」駅より徒歩1分の場所に立地する相鉄不動産&三菱地所レジデンス分譲、五洋建設施工、地上26階地下2階建・総戸数184戸(事業協力者住戸39戸含む)の『(仮称)三鷹駅直結タワープロジェクト』です。

 アドレスは三鷹市下連雀3丁目す。下連雀(しもれんじゃく)は1丁目から9丁目まであり、三鷹市の北部に位置します。北部は武蔵野市御殿山、同市中町、西部は上連雀、南部は野崎、新川、東部は牟礼に、それぞれ接しています。武蔵野台地にあり、玉川上水の流れに接しています。

 本地域の大半は住宅街ですが、「三鷹」駅南口付近や幹線道路沿いに商業地もあり、日本無線三鷹製作所やJCBカードセンターなどの事業所も見られます。三鷹市内で最も地価が高いところでもあります。

 1657年(明暦3年)1月の明暦の大火による神田連雀町(現在の千代田区神田須田町・神田淡路町付近)の被災者の移住地として1658年(万治元年)に神田連雀新田として開墾されたことに由来します。「連雀」とは小板を使った背負子のことで、江戸神田のその職人仲間が住んでいた町を連雀町と呼んでいたことが連雀の名の由来とする説もあります。

 1700年前後に新田開発の進捗とともに、連雀新田が連雀村と称され、京都(朝廷)に近い方を「上」と称し、江戸方に近い方を「下」と称す慣習により上連雀村に対して下連雀村となりました。


 「三鷹」駅南口から本マンションまでは徒歩1分で、ペデストリアンデッキにより駅に直結し、雨の日でも濡れずに駅まで行き来することができます。「三鷹」駅は、特快停車駅で、東西線始発駅でもあって、その利便性は中央線の中でも群を抜く存在です。三鷹駅南口西側中央地区再開発事業の一環で、平成16年の「まちづくり勉強会」の発足に端を発し、約13年もの構想の下に実現されるものです。本マンション下層階には商業施設やオフィスが入る予定となっています。

 地上26階建は、1970年から現在に至るまでに三鷹市で分譲された新築マンション217物件の中で
最高層となります。「三鷹」駅のランドマークタワーと言えば同駅北口徒歩2、3分の『武蔵野タワーズスカイゲートタワー』と『武蔵野タワーズスカイクロスタワー』があり、これらは階数がそれぞれ31階と28階なのですが、武蔵野市アドレスですので、このような「三鷹市最高層」というセールスが可能となっています。

 南口側の駅構内には
「アトレヴィ三鷹」があり、南口を基点に始まる「三鷹中央通り商店街」は、60年以上、地域に密着して営まれてきた歴史を有するとともに、約350メートルの通りの両側に100店舗を超える様々なお店が並んでいます。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積40.06平米〜90.66平米で、現在判明しているHP情報だとタワー南東角、南西角に3LDKが配されています。全般に大きな専有面積の住戸が多く、JR中央線沿線にお住いの富裕ファミリー層をターゲットにしているように見受けられます。

 販売価格は今のところ未定です。指標としては、9年前に分譲された上記
『武蔵野タワーズ』の分譲時平均坪単価が383万円、3年前に分譲された『プラウドタワー立川』の分譲時平均坪単価が329万円、昨年分譲された『シティタワー国分寺』の分譲時平均坪単価が390万円といったところでしょうか。

 高い利便性を誇る「三鷹」駅直結徒歩1分の再開発タワー物件と、
人気要素をことごとく盛り込んだ本物件は、販売戸数も145戸とタワー物件にしては限られていることから、多少強気の価格設定でもあっさり完売できるポテンシャルがあります。平均坪単価が400万円を超えるのは確実と考えますが、各戸の専有面積が広く、グロスが張るだけに、どの程度まで単価を伸ばせるかが焦点なることでしょう。

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| 新築マンション 三鷹市 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |