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戸塚マンション(中古)−「高田馬場』駅徒歩7分で1,500万円の格安2DK

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩7分の場所に立地する地上5階建・総戸数24戸・y矢島建設施工・1971年4月築の『戸塚マンション』です。

 アドレスは新宿区高田馬場3丁目です。1636年、徳川三代将軍家光により旗本達の馬術の訓練や流鏑馬などのための馬場が設営されました。一説に、この地が家康の六男で越後高田藩主だった松平忠輝の生母、高田殿の遊覧地であったことから、高田の名をとって高田馬場とした説、あるいは、それ以前に、この一帯が高台である地形から俗称として高田とも呼ばれていたため、その名を冠したとの説があります。

 今や「高田馬場」駅は、JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線が乗り入れるターミナル駅で、「新宿」駅・「池袋」駅・「大手町」駅へのアクセスも良好です。駅周辺は学生街でもあることから、飲食関係の物価も総じて安い傾向にあります。


 「高田馬場」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅から早稲田通りを西に歩き、西友とロイヤルホストの間の坂を下っていくルートとなります。いかにも低地に下りていく道のりで、神田川が近いのがやや不安を誘いますが、神田川は貯水機能を備え、もう何十年も水害に見舞われたことはないそうです。

 駅までの通勤経路にたくさんの買い物施設などがあり、生活利便施設が周辺に充実したマンションです。早稲田通りには大手銀行や信用金庫の支店、コンビニエンスストアやファーストフード、西友や生鮮食品・惣菜などが豊富なオオゼキ、規模の大きなドラッグストアであるトモズ、郵便局などが並んでいます。

 本マンション南側には、
小川が流れ雰囲気の良い公園があり、晴れた日はのんびり自然を感じられる癒しのスポットになりそうです。多くの店が並ぶ道のりは時間を感じさせず、駅近くにいながら、駅前の賑やかさとは変わって静かな住宅街に位置し、このようなのどかな住環境が魅力です。

 オフホワイトの外観に、ブルーのタイル貼りがアクセントになっている可愛らしい入り口があります。オートロックではありませんが、管理人さんが常駐してくれているので安心です。エレベーターがなく、エントランスを入るとすぐに見える階段を上って部屋に向かいます。周りに建物が並んでいるので、必ずしも眺望はよくありませんが、通風は良好です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積41.22平米の2DKです。オーナーチェンジ物件として、現在賃貸中で、年間賃料収入118.8万円(月額家賃9.9万円)ですから、表面利回りは7.90%と高くなっています。自主管理で、管理費の毎月徴収はなく、修繕積立金が月額8,720円です。したがって、実質利回りは7.2%と、こちらも高くなっています。

 販売価格は1,500万円、坪単価120万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,387万円〜1,588万円、『マンションマーケット』では2,252万円〜2,483万円、『ふじたろう』では1,282万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,834万円〜2,453万円、『スモーラ』では1,458万円〜1,599万円、『マンションレビュー』では2,025万円〜2,150万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,817万円、坪単価146万円となり、販売価格は17.4%割安との試算結果です。部屋の中の設備はずいぶん古くなっていますが、学生需要も含め、賃貸には強い地域ですので、空室リスクは少ないものと思われます。現在の珍車君員退去後に実需で使いたい、という場合は、思い切りフルリノベーションしたいものです。

 仮に住宅ローンをフルローン、35年、金利0.775%で借りることができた場合、
月々の支払は40,788万円で済み、修繕積立金を加えても毎月の支払は49,508円と、5万円を切ってきます(なお、外部所有者負担金は1,000円/月、自治会費は7,000円/年が別途かかります)。カップルの住居としても十分な広さで、無理せず高田馬場物件を購入できるチャンスと言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:戸塚マンション
 価格:1,500万円 (税込)
 所在:新宿区高田馬場3丁目
 交通:「高田馬場」駅徒歩7分
 面積:専有面積41.22平米

詳細はこちら(ノムコムより)
戸塚マンション

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| 中古マンション 新宿区 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
年賀状のアドレスに思うこと−各年代で如実に違う「住まい方」

JUGEMテーマ:マンション


★ 毎年この時期になると、年賀状書きで大忙しです。もう少し早く始めればよかった、と毎年思うのですが、子供のころの夏休みの宿題と同じで、思ってもできないのが年賀状というものです。

 さて、年賀状のあて名を書きながら
いつも気になるのが、差し出す相手の住所です。感覚としては、先輩から同年代、若手と順番に住所を書いていくと、年代ごとに書くアドレスが偏っているように感じるのです。これも、毎年気になりながら解決しないまま終わっているので、今年は一念発起して、手元にある名簿の年代ごと(推計も入ります)の住所を調べてみることにしました。母数は、50歳代115名、40歳代100名、30歳代168名、20歳代112名の合計495名です。

 まず、
東京23区居住率です。割合で言うと、50歳代は67.0%、40歳代は84.0%、30歳代は69.6%、20歳代は87.5%と、50歳代、30歳代で60%台と低く、40歳代、20歳代で80%台と高くなっています。その差が大きいので、考え込んでしまうのですが、推測するとすれば、20歳代は仕事中心で、できるだけ職住近接の場所に賃貸で住み、30歳代はヤングファミリー世代として家を買い始めるのですが、収入がまだ十分ではないので、23区居住率が低くなり、これが40歳代になると頭金+借入額も大きくできて23区にマイホームを購入するのではないかと思われます。

 それでは
50歳代がなぜ23区率が低いかというと、自分のことを考えた場合に、まだまだ郊外の環境重視の住み方が主流だった時代に家を購入した人が多かったのではないかと思います。今は少なくなりましたが、「人の住む環境ではない」とタワマン拒絶派(私の妻も当初そうでした)も結構多かったのです。

 したがって、
50歳代は、23区居住者でも世田谷区アドレスが13.9%と最も多くなっています。千代田区、中央区、港区の都心3区に住んでいる人は3.5%に過ぎず、湾岸タワマンや日本橋・銀座界隈が主流の中央区はゼロになっています。一方、東京都市部は9.6%、神奈川県は12.2%、千葉県は7.0%と一定の数が住み、埼玉県も4.3%の人が住んでいます。

 次に
40歳代です。都心3区居住者は9.0%いますが、中央区居住者は50歳代と同じくゼロになっており、これは私が有している名簿の偏りを示しているだけかもしれません。>23区の中で最も多く住んでいる区は目黒区で、実に15.0%を数えます。一方、埼玉県2.0%、千葉県6.0%、東京都市部3.0%、神奈川県5.0%と、50歳代と比べて東京都市部、神奈川県の数の少なさが目立ちます。

 30歳代については、都心3区居住者が7.8%と40歳代より少なくなり、23区内の居住状況は分散化傾向で、最も多いのが北区(7.1%)になっています。一方、埼玉県居住者が6.0%と、20歳代〜50歳代の中で最も高くなっているのが特徴です。また、東京都市部10.1%、神奈川県7.1%、千葉県7.1%と、50歳代と同じように23区外居住が多くなっています。

 最後に
20歳代です。都心3区居住者が11.7%と最も多く、中央区居住者3.6%、港区居住者3.6%は、各年代別中最も高い率です。最多の居住区は杉並区(10.7%)なのですが、杉並区居住者は20歳代が飛び抜けて高く、30歳代がこれに次ぎ、40歳代・50歳代では低率にとどまっているなど、若年独身層に人気なのがわかります。一方、千葉県居住者は6.3%とそこそこ高いのですが、神奈川県3.6%、東京都市部2.7%、埼玉県に至ってはゼロで、いずれも各年代中最も低い率になっており、これらのエリアについては都心に職場のある若年独身層には住む理由に乏しいのではないかと思われます。

 しかし、家賃はもちろん、都心に行くほど高いわけですから、
収入の少ない20歳代は、他の消費や貯蓄を犠牲にしてでも「便利なところ」に住んでいることになります。思えば昔ほど車、スキーなどの遊び、お酒、交際費などに若者がお金を使わなくなっており、その意味ではこれでも収支バランスは取れているのかもしれません。

 このように
アドレスを分類しただけでも、各年代のライフスタイルや考え方がにじみ出てきて面白いな、と感じた次第です(その分、年賀状書きは一層遅れることになりました)。

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| ノウハウ・経験談 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド横浜幸ヶ谷(新築)ー3路線利用、「横浜」駅にも徒歩14分の穴場的立地

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★ 京急本線「神奈川」駅より徒歩6分、東急東横線「反町」駅より徒歩8分、京急本線「仲木戸」駅より徒歩8分、JR京浜東北線「東神奈川」駅より徒歩9分、JR東海道本線・同京浜東北線・同根岸線・同横須賀線「横浜」駅より徒歩14分 の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数58戸の『プラウド横浜幸ヶ谷』です。

 アドレスは横浜市神奈川区幸ケ谷です。神奈川区は、横浜市で初めにできた区の1つで、18区の区のうち9番目に大きい区です。東海道の宿場町、「神奈川宿」から区名が取られ、県名も同源となっています。横浜市の北東に位置する神奈川区は、東西方向に長く(約8.0km)、東は横浜港、西は緑区鴨居町に接しています。区役所は区の東側にあり、最寄り駅はJR「東神奈川」駅、京急「仲木戸」駅、東急「反町」駅です。

 「神奈川」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を東側に出て、北東方向に進んだ住宅街の中に所在します。「横浜」駅はこのルートの延長線上にあり、徒歩14分で行けるのが最大の強みです。このほか、「反町」駅、「仲木戸」駅にも徒歩10分内で行くことができ、JR・東横線・京急線の3路線を無理なく使いこなせるロケーションです。

 周囲には静穏な住宅地が広がり、「横浜」駅の賑わいと利便性を享受しながら、穏やかな暮らしを手にできます。また、「横浜」駅へのアプローチは
他の住居系地域と比べても起伏がゆるやかで、歩きやすい快適な道筋が特長です。幸ヶ谷公園に徒歩3分、幸ヶ谷小学校に徒歩3分のアクセスのほか、マルエツ東神奈川店に徒歩9分、横浜ベイクォーターに徒歩12分、ルミネ横浜に徒歩14分などとなっており、生活するには十分な施設が揃っています。

 横浜市では、魅力ある「世界都市」の顔としての都心臨海部を形成するため、
「横浜市都心臨海部再生マスタープラン」を策定しましたが、本マンションは、5地区ある指定エリアのひとつである「東神奈川臨海部周辺地区」に位置します。当地区には神奈川台場の遺構や横浜市中央卸売市場が立地し、「東神奈川」駅周辺の再開発に続き、研究・教育及び医療・健康・居住などの機能強化を図るまちづくりを目指すとともに、他の指定地区との魅力をつなぎ合わせる、みなと交流軸の形成が進められていきます。

 さらに、本マンションから南東エリアでは、
「東高島駅北地区土地区画整理事業」の計画が進行中です。横浜の新たな都心を担う地域として、健康医療福祉複合地区、商住複合地区、公園などによって構成される予定で、「東神奈川臨海部周辺地区」の今後のさらなる発展が期待されます。

 面積2,090.46平米の敷地に総戸数58戸の構成で、
間取り2LDK〜4LDK、専有面積62.33平米〜81.39平米と、3LDK主体ながら、DINKSから大人数のファミリータイプまで対応しています。間取りは田の字型が基本と思われます。ネット上の掲示板の情報によれば、坪単価280万円台〜320万円台のようで、これを単純に専有面積に当てはめると、5,300万円台〜8,000万円台の価格水準となり、これが事実に近いとすれば、感覚的には首肯し得るレベルと考えます。

 2本の線路、2本の高速道路に挟まれた立地で交通音が気になるかもしれず、災害対策の観点からは川が近くに流れているのも気になります。あまり安いとも言えない価格設定ですが、現地を見学して支障がなければ、すかさず申し込みたい物件ではあります。

公式ホームページ ⇒プラウド横浜幸ヶ谷

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| 新築マンション 横浜市神奈川区 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
新築マンション市場は安定的な動きー契約率60%台でも不況感は見られず

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★ 15日付suumoジャーナルによれば、不動産経済研究所は12月14日、2017年11月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、11月の
新規発売戸数は3,366戸です。対前年同月(2,701戸)比24.6%増、対前月(2,817戸)比19.5%増でした。地域別発売戸数は東京都区部1,603戸(全体比47.6%)、都下365戸(同10.8%)、神奈川県542戸(同16.1%)、埼玉県404戸(同12.0%)、千葉県452戸(同13.4%)で、東京都のシェアは58.5%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は2,287戸で、
月間契約率は67.9%です。前月の60.7%に比べて7.2ポイントアップ、前年同月の62.5%に比べて5.4ポイントアップとなりました。地域別契約率は都区部70.6%、都下56.7%、神奈川県72.0%、埼玉県51.5%、千葉県77.4%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,551万円、83.5万円でした。2017年10月は5,586万円、81.1万円でしたので、前月比総額では35万円(0.6%)のダウン、平米単価は2.4万円(3.0%)アップ。2016年11月は5,161万円、74.9万円でしたので、前年同月比総額では390万円(7.6%)のアップ、平米単価は8.6万円(11.5%)アップとなりました。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部6,258万円・100.3万円、都下4,879万円・72.4万円、神奈川県5,528万円・77.6万円、埼玉県5,001万円・71.0万円、千葉県4,107万円・57.9万円でした。


 即日完売は127戸(全体の3.8%)で、フラット35登録物件戸数は3,057戸(同90.8%)でした。

 以上がsuumoジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向ー2017年11月度ー』を基にしていますので、以下その内容を見てみることとします。

 まず、11月の発売戸数3,366戸は、前年同月の2,701戸から大きく増えていますが、2015年11月3,496戸には少し及ばず、
平年ベースでは標準的な発売戸数だったと言えます。契約率は前月60.7%と比較すれば改善していますが、4ヶ月連続70%割れとなり、近年にない低契約率傾向は続いています。

 1戸当たり価格5,551万円は、前年同月比では引き続き高いのですが、本年に入ってからは
5千万円台後半が落ち着いた価格水準になってきており、安定した値動きです。

 積極的な販売姿勢となったのに対し、契約率は70%に達していないことから、
在庫数は118戸増加と久々の大幅増加を記録し、6,240戸となりました。超高層物件の販売は11物件283戸と45.1%増加しましたが、契約率53.0%で低迷しています。

 今月はあまり変動のない月で、
契約率は低空飛行ながら、物件供給は増加し、価格水準は現状維持といった結果でした。契約率が70%を切っているからといって、「売れていない」というイメージはなく、マンション市場が現状に慣れてきた感じです。今後とも、何事もなければこのトレンドがしばらく継続していくのではないでしょうか。

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| 市場動向 | 21:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
シンシア日本橋新川(中古)−都心のバランス取れた割安投資物件

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★ 東京メトロ日比谷線「茅場町」駅より徒歩5分、同線「八丁堀」駅より徒歩8分の場所に立地する地上10階建・総戸数53戸・フレッグインターナショナル旧分譲・佐藤建設工業/飛島建設施工・2001年5月築の『シンシア日本橋新川』です。

 アドレスは中央区新川2丁目です。新川は、江戸時代には、霊岸島(霊厳島)として知られており、オフィスビルと、マンションなどの住宅地が混在する比較的静かな場所です。京橋地域に属しているものの、古今を通じて、日本橋箱崎町や隅田川対岸の深川地域と密接な関係にあります。新川の大半は富岡八幡宮の氏子地域であり、江戸三大祭りにも数えられる深川祭に参加しています。

 現在の地名はこの地に流れていた新川に由来します。新川1丁目内を、亀島川から隅田川にかけて東西に流れていた新川は、1660年に豪商の河村瑞賢が開削したといわれています。江戸時代には川沿いに酒問屋が多く集まって繁盛していました。新川には一ノ橋・新川橋(二ノ橋)・三ノ橋・東新川橋が架けられ水路として活躍しましたが、1948年から戦後の残土処理のために埋め立てが開始され、昭和24年には完全に消滅しました。

 現在建ち並ぶ高層ビルやマンションの建物名は、新川のほか対岸の最寄り駅名をとって茅場町や八丁堀などと命名され、もはや独立した島であるとの認識すら薄れていますが、現在も旧新川沿岸には日清オイリオグループ、日本酒類販売、酒フーズ健康保険組合など酒類食品関係の組織が散見され、往時の名残を留めています。


 「茅場町」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口から南下し、最初の信号を右折、運河を渡ってしばらく進み、『ニューリバータワーニューリバーレジデンス』の角を右折して住宅街の中に入ったところに所在します。「八丁堀」駅からは徒歩8分で、同じく運河を渡って北東方向に進んだところにあります。

敷地は北西側の一部と南東側を接道し、建物へは南東側の一方通行路からアプローチします。オフィス街の一角にありますが、前面道路の交通量は少なく、特に
土日は人通りが少なくて閑静な住環境といえます。コンビニエンスストアが徒歩1分のところにあり便利、毎日のお買い物に重宝するスーパーへは徒歩4分で行くことができます。なお、目の前が明正小学校です。

 本マンションは、
ブラウン×ブルー×コンクリート打ちっぱなしの外観が目を惹き、緑色のエントランス扉が目印です。エントランスは植栽と扉のグリーンがあたたかい印象です。

 本マンションの分譲時の間取りは
ワンルーム〜1LDK、広さは21平米〜46平米台、全住戸南東向き又は角住戸です。全居室にエアコン実装、光ファイバー対応で、1階に宅配ボックスとオートロックを設置しています。管理形態は全部委託で日勤管理体制、ペット飼育可です(飼育細則あり)。
 
 対象住戸は、
地上10階建て建物の7階に所在する専有面積25.25平米の1Kです。間取りが整形ではありませんが、7帖の居室はこのおかげでかえって広さを感じるかもしれません。キッチンは廊下に続くスペースにあり、水廻りが玄関に近いところから効率よく配されるなど、典型的な1K間取りと言えます。収納は1Kとして標準的ですが、独立洗面台がないのが少し残念です。

 販売価格は1,760万円、坪単価230万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,980万円〜2,182万円、『イエシル』では2,325万円、『マンションマーケット』では1,566万円〜1,727万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,724万円〜2,224万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,957万円、坪単価256万円となり、販売価格は10.1%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,370万円、坪単価万310円との記録が残っています。

 本物件は
オーナーチェンジ物件であり、月額8.7万円の適正家賃で貸し出されており、年間家賃収入は104.4万円、票面利回りは5.90%、管理費月額7,600円、修繕積立金月額4,290円を差し引いた実質利回りは5.1%と、築17年の都心物件にしては優れています。トータルとしてバランスが良い物件であり、今後の保有もリスクが少ないと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シンシア日本橋新川
 価格:1,760万円 (税込)
 所在:中央区新川2丁目
 交通:「茅場町」駅徒歩5分
 面積:専有25.25平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シンシア日本橋新川

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| 中古マンション 中央区 | 22:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
ひょっとして癌なのか−団体信用生命保険のありがたさ

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 「この肺の下の部分、影が見えますよね。念のため、CTを取りましょう」

「え、先生、本当ですか…」

 先週のことです。1か月前から咳がどうにも止まらず、職場でずっとマスクをしていたら、ついに上司から言われました。

「君は風邪と言うが、一か月も咳が止まらないなんて、おかしくないか。ちゃんとした病院に行って、診てもらえ!」

 翌日、総合病院の外来診療を受けてレントゲンを撮り、その3日後に専門の呼吸器の先生の診断を受けることになりました。まさか、CTで身体をスキャンされるとは思っていなかったので、不安は一気に募りました。

「ああ、俺ももしかしてこれまでか…楽しい人生だったな」

 それにしても悔やまれるのは、検討しながら加入をずるずる先延ばししてきた「がん保険」です。今の総合医療保険ではがん診断の一時金が出ず、先進医療の保険もきかず、入院1日3,000円しか出ないなど、極めて不十分な内容なのですが、若い頃に入ったこの保険が来年満期となるために、新しい保険はその後に入ろうというせこい考え方からついケチってしまったのでした。

「後悔先に立たずとはこのことか」

 気分はすっかりがん患者となり、残される家族のことを考え始めました。その時、唯一、救われた思いになったのは、私が抱えている莫大な住宅関連ローンが、団体信用生命保険の適用で死亡によりすっかり消えるという事実でした。

 特に、今居住中のマンションの住宅ローンだけでなく、勢いで買ってしまった
セカンドハウスのセカンドハウスローンにも団信がついていて、この借金が帳消しになるのがありがたかったのです。

 居住中のマンションはもちろん、
残された家族の住まいとして使い続けることが可能になりますし(管理費+修繕積立金は払わなければなりませんが)、セカンドハウスは晴れてフリーになって賃貸に出すことができ、家族が恒常的な副収入を得ることができます。その管理が煩わしかったり、一時的にお金に窮するのであれば、売却して3〜4千万円を一度に手にすることも可能となります。娘は2人とももう大学生ですし、何とかなるでしょう。

「少なくとも、家族に対しては面目が立つかな」

 そう考えると気持ちが少し落ち着き、CTの台に平静な気分で乗ることができました。

「…炎症が残ってるけど、風邪の治りかけかあ」

 お医者さんはCT画像を見ながらなぜか残念そうにつぶやきました。

「じゃあ、前回と同じ、咳止めを処方しておきますね」

 こうなると結構高価なCT代が痛かったのですが、何はともあれ無事放免となりました。実感したのは、団体信用生命保険のありがたさで、かつ、自分の身代わりに働いてくれる可能性があるセカンドハウスの存在でした。それに気づいただけでも、CT代の元を取った、ということかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
ローレルタワー ルネ浜松町(新築)−港区最後のフロンティア、価格設定に注目

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★ ゆりかもめ「日の出」駅より徒歩1分、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅より徒歩10分、東京モノレール「浜松町」駅より徒歩12分、都営浅草線・同大江戸線「大門」駅より徒歩14分、JR山手線「田町」駅より徒歩14分の場所に立地する近鉄不動産&総合地所分譲・長谷工コーポレーション施工・地上23階地下1階建・総戸数227戸の『ローレルタワー ルネ浜松町』です。

 アドレスは港区海岸2丁目です。海岸(かいがん)は、海岸1丁目から海岸3丁目まであり、海岸1丁目は芝地区総合支所管内、海岸2・3丁目は芝浦港南地区総合支所管内に属しています。港区西部の東京港に面した沿岸に位置します。町域の大部分が「隅田川口改良計画」の東京湾埋立1・2号地及び「東京港修築事業計画」の埋立8号地にあたり、四方を運河や海に囲まれています。

 町域の北は運河を挟んで中央区浜離宮庭園に、北西の一部は東新橋に、西は浜松町及び芝浦に、南は港南に接しています。東は東京港に面し、対岸は中央区豊海町です。町域の大部分を倉庫・企業の事業所・工場などが占めており、住宅は少ないのですが、ゆりかもめが開通して以来、「竹芝」駅周辺を中心にホテルや商業施設が立ち並ぶようになりました。


 「日の出」駅から本マンションまでは徒歩1分で、同駅を西側に出て南下した右手に位置します。「浜松町」駅徒歩10分もセールスポイントで、同駅金杉橋口から南東方向に少し下るルートとなります。

 南北に長い土地は2,142.34平米と、
タワーマンションにしては小さい土地面積で、ここに地上23階地下1階建の板状タワーマンションが誕生します。以前は地上9階建ての洋伸ブックセンタービルがこの地にあり、賃貸オフィスとしても貸し出されていました。

 海岸線まで115メートルの至近距離にありながら、背後には都心の都会的な風景がそびえています。「浜松町二丁目4地区」(東京モノレール駅建替えやバスターミナルの再整備に加え、全体延床面積約28万平米の業務棟・商業棟が整備予定)、「竹芝地区開発計画」(官民連携・産学共同による新たな国際ビジネス拠点。歩行者デッキや水と緑のテラス等にぎわいのある街づくりが進行中)など、近隣には再開発計画が目白押しであり、将来性は十分です。

 外観は
コーナーガラスを多用したスタイリッシュなフォルムをデザインし、6Fには海をのぞむラウンジを用意するなど、新たなシーフロントタワーとしての魅力を備えています。

 11月1日から資料請求の受付を開始したところで、公式HP上、全容はまだ明らかではありません。気になる価格水準ですが、ほぼ分譲を終了した
『パークコート浜離宮ザ タワー』(「浜松町」駅徒歩5分。平均坪単価572万円)を目指すのか、同じ町内で2年前に分譲された『ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス』(「日の出」駅徒歩2分。平均坪単価314万円)の価格水準にとどめるのかで大きく価格は変わってきます。

 単純に
両者の中間値を取ると坪単価443万円となり、個人的にはこの水準が居心地がよい感じがします。港区海岸は、港区の中では最も地価が安いところでもあり、土地の仕入れ価格と長谷工コーポレーション施工の建築価格等によっては坪単価400万円を切る価格水準が可能かもしれず、その場合にはスピード完売することもあり得ます。

 港区海岸の現在はやや殺風景な周辺環境で、スーパー等の商業施設は
「成城石井芝浦シーバンス店」等に限られるなど制約はありますが、港区最後のフロンティアとして発展する可能性を秘めています。来年4月中旬から分譲開始予定、注目の物件です。

公式ホームページ ⇒ローレルタワー ルネ浜松町

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| 新築マンション 港区 | 23:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション値上がり率トップ500を発表!−港区駅徒歩1分は最強の証

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★ 2日付東洋経済は、『東京23区「マンション値上がり率」トップ500』を掲載しています。このうち、1位〜20位を下記に掲げます。数値は値上がり率(%)です。

1 シティタワー品川(港) 2008年築 「品川」駅徒歩10分 104.9
2 サンウッド三田パークサイドタワー(港) 2005年築 「赤羽橋」駅徒歩1分 63.2
3 クレストフォルム上野グランステージ(台東) 2001年築 「上野」駅徒歩5分 59.4
4 ファミール日本橋グランスイートプラザ(中央) 2002年築 「人形町」駅徒歩4分 53.8
5 グランスイート明石町(中央) 2004年築 「築地」駅徒歩6分 48.1
6 プレイス白金ブライトレジデンス(港) 2005年築 「白金高輪」駅徒歩2分 47.9
7 タワーレジデンストーキョー(台東) 2008年築 「秋葉原」駅徒歩8分 47.5
8 エフローレ日本橋(中央) 2002年築 「小伝馬町」駅徒歩3分 45.0
9 パークコート六本木ヒルトップ(港) 2012年 「六本木一丁目」駅徒歩3分 44.9
10 小石川ザレジデンス(文京) 2005年築 「春日」駅徒歩9分 44.1
11 赤坂タワーレジデンストップオブザヒル(港) 2008年築 「溜池山王」駅徒歩4分 44.0
12 パークタワー目黒(品川) 2008年築 「目黒」駅徒歩1分 41.7
13 神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス(新宿) 2004年築 「神楽坂」駅徒歩4分 40.9
13 アーバンドックパークシティ豊洲(江東) 2008年築 「豊洲」駅徒歩6分 40.9
15 銀座タワー(中央) 2003年築 「銀座一丁目」駅徒歩4分 40.6
16 白金タワー(港) 2005年築 「白金高輪」駅徒歩1分 40.4
17 南青山テラス常磐松フォレスト(港) 2006年築 「表参道」駅徒歩11分 39.8
18 エアライズタワー(豊島) 2007年築 「東池袋」駅徒歩1分 39.7
19 ステーションガーデンタワー(荒川) 2008年築 「日暮里」駅徒歩1分 39.1
20 マークスタワー(荒川) 2006年築 「町屋」駅徒歩1分 38.9
20 テラス渋谷美竹(渋谷) 2012年築 「渋谷」駅徒歩1分 38.9
 

 上記の1位から20位までのランキングを見ると、「なるほどね」と思う物件ばかりです。以下、少々分析してみます。

 行政区では、
港区7物件、中央区4物件、台東区と荒川区が2物件、文京区・品川区・新宿区・江東区・豊島区・渋谷区が1物件と、港区、次いで中央区の強さが目立ちます。そして、台東区・荒川区という下町のランクインも目を引きました。逆に、都心である千代田区の物件は上位20位以内には入っていませんでした(東京タイムズタワー24位が千代田区の最高位)。 

 築年数では、2008年築が6物件、2005年築が4物件、2002年築・2004年築・2006年築・2012年築が2物件、2001年築・2003年築・2007年築が1物件となり、意外に
底値からはずれた2008年築及び2005年築の値上がり率が大きくなりました。

 駅距離では
駅徒歩1分が7件、駅徒歩4分が4件、駅徒歩3分・駅徒歩6分が2件、駅徒歩2分・駅徒歩5分・駅徒歩8分・駅徒歩9分・駅徒歩10分・駅徒歩11分が1件でした。駅徒歩1分物件が圧倒的に強いのは明白で、21件中15件が駅徒歩5分以内、駅徒歩10分超は1件にとどまるなど、駅近志向は鮮明でした。

 新築時の坪単価については、
100万円台が5物件、200万円台が10物件、300万円台が3物件、400万円台が3物件と、200万円台を中心に上下に振れています。

 これらを総合すれば、
リーマンショック前の勢いが良かった頃の港区駅徒歩1分、坪200万円台・300万円台のマンションが最も儲かった物件となりました。そして、この傾向は今後とも当てはまると考えられ、もはや坪200万円台・300万円台は無理にしても、港区駅徒歩1分物件でその時々の相場からさほど外れない価格水準の物件であれば、買って得する可能性が高い、と言うことができるでしょう。


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| 市場動向 | 22:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
ヴィラ若木(中古)−「上板橋」駅徒歩13分の2DKが690万円、相場より約3割安

JUGEMテーマ:マンション


★ 東武東上線「上板橋」駅より徒歩13分の場所に立地する地上7階建・総戸数37戸・真和旧分譲・真和建設施工・1977年12月築の『ヴィラ若木』です。

 アドレスは板橋区若木2丁目です。若木(わかぎ)は、板橋区の中央部に位置し、北で相生町、東で中台、南で上板橋、南西の一部で練馬区北町、西で西台と隣接しています。町域の北辺を首都高速道路の高架橋が通じています。町域内は住宅地及び中小の工場が見られます。

 町域は武蔵野台地成増台と荒川低地の境をなし、志村の崖線後背部に相当します。摺鉢状の谷戸地形が形成されていて、台地と低地が複雑に入り組んでいます。若木通りの国際興業バス若木三丁目停留所付近では、路上からも谷戸地形越しに東京スカイツリーが遠望できます。

 廃藩置県実施前は武蔵国豊島郡中台村及び西台村であり、町名は、町内の若木小学校に由来し、児童が若木のようにすくすく育つことを願って命名されました。


 「上板橋」駅から本マンションまでは徒歩13分の道のりです。同駅北口からファミリーマートの角を北上し、若木小学校を右手に見ながらさらに住宅街の中を北へと進み、防衛省官舎よりもさらに北へ歩いた右手に所在します。立地はまさに谷戸地形に位置するもののようであり、最後は高台から下降する形の道のりとなります。「上板橋」駅からの距離はややありますが、同駅から「池袋」駅までは10分の乗車時間と通勤やお出かけにも便利なアクセスです。

 幹線道路から奥まった閑静で緑豊かな住宅街に立地し、区立若木小学校、区立若木第二公園、ファミリーマート若木2丁目店に徒歩4分、中台幼稚園に徒歩6分となります。また、「上板橋」駅周辺は銀行やイトーヨーカドーなどスーパー等の生活施設が充実した利便性の高いエリアとなっています。

 本マンションは
ベージュ調の外観に敷地内には植栽や駐輪場を設置、各住戸は西向きのレイアウトで採光や風通しに優れ、快適な住み心地を居住者に提供しています。各戸の専有面積は31.77平米〜50.26平米、間取りは1LDK〜2LDKとシングルから少人数のファミリーに対応するマンションです。

 対象住戸は301号室で、地上7階建て建物の3階に所在する専有面積38.25平米の2DKです。玄関からは直接8帖のDKでフローリング仕様、6帖の和室が2室あり、小家族で住むには十分な広さです。バス・トイレ別ですが、洗面所がバス併設で、収納が天袋付き押入1か所しかないのがやや難点です。

 いずれにしても設備が古いので、
リフォームをした方がよいと思われますが、あえてリフォームを最小限にとどめ、レトロな雰囲気を楽しむこともできます。西向きバルコニーで、3階になれば周囲の戸建ての屋根を越えてきて、日照・眺望良好です。

 販売価格は690万円、坪単価60万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では825万円〜926万円、『マンションマーケット』では644万円〜705万円、『ふじたろう』では1,029万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,100万円〜1,544万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は975万円、坪単価84万円となり、販売価格は29.2%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪価格は85万円との記録が残っています。なお、室内残置物は売主負担で撤去してくれるとのことです。平成23年に大規模修繕工事が完了しています。

 自主管理方式ですが、管理費等はおそらく修繕積立金込みで22,920円とやや高く、賃料査定は6.3万円程度で表面利回りは11.0%と高いのですが、実質利回りは7.0%になってしまうのが少し残念です。外観も築古感は否めないところではあります。

 しかしそれらを考慮に入れても
23区の駅徒歩圏物件のマンションで、小ファミリーでも住める格安な本物件は希少で、例えば5年住んで今の価格の半値(あり得ないですが)で売っても月額家賃は5.75万円で済む計算であり、リフォームしてお金がかかってもバリューがそれだけアップしますから(同じ程度の専有面積でもリフォームを施して現在1,350万円で販売されています。)、リスクが小さい物件です。肩ひじ張らずに気ままに住むならこんな物件もいいかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:ヴィラ若木
 価格:690万円 (税込)
 所在:板橋区若木2丁目
 交通:「上板橋」駅徒歩13分
 面積:専有38.25平米

詳細はこちら
ヴィラ若木

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| 中古マンション 板橋区 | 23:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
人気マンションで希望の住戸をゲットする方法−常識と穏健さがカギのマンション売買

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★ 私が見ていて感心するのは、人気分譲マンションの売れ方です。例えば総戸数100戸のマンションが即日完売したとすると、ものすごい数の申込みが殺到して、阿鼻叫喚の抽選の中、当選者が決まるのではないか、と思いがちです。

 確かに、一部の超人気マンションの一部の住戸では今でもそのような売れ方をしていますが(本日抽選の『ザ・タワー横浜北仲』はこれに該当するのでしょう)、大多数のマンションでは、
即日完売に近かったとしても、概ね1倍住戸、すなわち無抽選住戸が大方を占め、抽選になる住戸は少数で、しかも2〜3倍程度、というものが多くなっています。

 1990年代の不動産バブルの頃は、
郊外の不便なマンションでも当選倍率が常に2ケタで、なかなか当たらない、といった様相でした。2000年代も、リーマンショック前までは、元気な30代、40代のヤングカップルが威勢よく抽選に繰り出し、どれも結構な高倍率で、私も数回、当たらなかった覚えがあります(今では当たらなくてよかった、と思うマンションもあります)。

 やはり、
マンション購入者層が確実に減ってきているのでしょう。以前は一次取得のヤングファミリーが購入の中心でしたが、今はその経験を経てきたややシニアな家族や単身者、カップルの二次取得又は複数取得が増えつつあります。

 したがって、彼らに「どうしてもこのマンションでなければ」という
悲壮感はあまり感じられません。また、住戸についても、「どうしてもこの階のこのタイプでなければイヤ!」と固執する方も少なくなりました

 それは年齢のなせるワザなのか、それとも日本人特有のマナーなのか、
多くの購入検討者が営業担当の「調整」に素直に従っています。私などは当初、「このお部屋は既に検討されているお客様がいらっしゃいます」と言われても、「そんなの個人の自由でしょ」と言うことを聞かず、営業担当に嫌な顔をされていました。

 だから私は抽選に当たらなかったのかもしれません(?)が、私もだんだん、
「ああ、これって言うことを聞くべきものなんだ」と学んできました。最終的には抽選で決まるべきものですから、事前調整に応ずる義務は何もないのですが、マンション販売はどうも、「売る方も買う方も気持ちよく手続を進める」ことが社会的に求められているようなのです。

 よくわからない仕組みですが、営業は、
「希望住戸をお選びいただけましたら、その住戸は力の限りお守りいたします!」と宣言し、他の客のあらゆる申し出を頑なな態度で拒絶しようとします。購入検討者は、「ああ、そこまで守ってくれたのか」と恩義に感じ、「そこまでしてくれたらやっぱり買わなきゃな」と購入を決心するのです。これはひょっとして鎌倉時代の「御恩と御奉公」みたいな関係(ちょっと違う気もしますが)ではないでしょうか。

 この
固い契りを崩壊させるのは、そのような守りが歯止めをきかせられなくなった「超人気マンションの超人気住戸」です。一旦堰が切れると統制は全くきかなくなり、各所で争いが勃発、「応仁の乱」のような状態になります。抽選が意味を持つのは、まさにこのような無政府状態に終止符を打つためということであり、それ以外の普通の人気マンションの抽選は、「本来しなくてもよかった抽選」ということになるのでしょう。

 さて、それでは、超人気マンションを除いて、
希望の住戸を手に入れる方法は何でしょうか。一番肝心なのは、「希望住戸の聴取開始日」と「住戸登録の登録開始日」の一番早い時間帯に担当営業者のアポを取ることです。こうすれば第一希望の住戸を担当者が精一杯守ってくれ、大多数の購入検討者は、マナーに従ってその住戸を避けてくれます。

 もちろん前提として、
担当営業者とのコミュニケーションを良くしておくことも大事でしょう。日本のマンションの買い方は、「コミュ力」とまでは言わないまでも、「常識的なふるまい」と「穏健な(強烈な、ではなく)熱意」が必要なのではないか、と最近考えているところです。

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| ノウハウ・経験談 | 22:53 | comments(0) | trackbacks(0) |