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ライオンズプラザ鶴見中央(中古)−売却益をも狙える賃貸中の高層2DK

JUGEMテーマ:マンション


★ 京急本線「京急鶴見」駅より徒歩8分、JR京浜東北線「鶴見」駅より徒歩10分の場所に立地する地上11階建・総戸数145戸・大京旧分譲・間組施工・1991年8月築の『ライオンズプラザ鶴見中央』です。

 アドレスは横浜市鶴見区鶴見中央3丁目です。鶴見中央は1丁目から5丁目まであり、鶴見区中部に位置します。北から東にかけて蛇行する鶴見川が境となり、西はJR東海道本線の線路を挟み佃野町、豊岡町、鶴見1・2丁目に、南はJR鶴見線を挟んで生麦5丁目に接しています。町内を京浜急行の線路と国道15号(第一京浜)が南北に貫いています。

 本マンションの立地する鶴見中央3丁目は、鶴見溝ノ口線及びその延長線の潮鶴橋に至る幹線道路、京急本線と湾曲した鶴見川に囲まれた扇形の町域で、南北に第一京浜が通ります。鶴見溝ノ口線と第一京浜が交差する鶴見警察署前交差点周辺には鶴見区役所と鶴見消防署が入る鶴見区総合庁舎、鶴見郵便局、土木事務所などが立ち並んでいます。横浜市立鶴見小学校・鶴見中学校も3丁目中部に位置し、東部の鶴見川近くにはイトーヨーカドー鶴見店とヤマダ電機の大型商業施設があります。

 1980年7月28日に、鶴見区鶴見町全域と生麦町、市場下町の各一部から鶴見中央1〜5丁目が新設され、同時に住居表示が実施されました。町名は、地元の通称から採られたということです。


 「京急鶴見」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を東に出て、県道104号線を通って第一京浜を鶴見警察署交差点で横断し、鶴見区役所を左手に見ながら鶴見郵便局を通過し、潮鶴橋を左折した左手に所在します。高度は第一京浜のあたりが一番低くなりますが、いずれにしても緩やかなアップダウンです。JR「鶴見」駅はロータリーを挟んで「京急鶴見」駅の西側にあり、本マンションまでは同様のルートとなります。

 上記の通り、本マンションは
鶴見区の官公庁街の中心部に位置します。また、「鶴見」駅周辺には商業施設が多いのですが、本マンション近隣にも、ヤマダ電機テックランド鶴見店に徒歩2分(約140m)、ザ・ダイソー横浜鶴見中央店に徒歩3分(約240m)、イトーヨーカドー鶴見店に徒歩4分(約300m)、鶴見区役所に徒歩3分(約170m)で行くことができ、鶴見小学校・鶴見中学校にも徒歩5分内の距離で、大変利便な立地といえます。

 本マンションの外観はタイル貼りです。分譲マンションの中でも、こちらのマンションの
共用部はワンランク上で、エントランスにはホテルのようなインフォメーションがあり、エントランスホールにはベンチがあります。建物内部が吹き抜けになり、ダイナミックな作りです。1階にはコインランドリーや無料で利用ができるマシンジム、トイレ付きの談話室が設置されています。モニター付きのオートロックシステム、24時間セキュリティシステムも採用され、安心・安全に配慮されています。

 対象住戸は
地上11階建て建物の8階に所在する専有面積40.29平米の2DKです。南東向きバルコニーで日照良好です。玄関から入ると短い廊下を経てDKがあり、小さめの洋室と6帖和室が隣接しています。廊下から左手にはトイレ、右手には洗面所と浴室があり、小さい専有面積ながら小家族でも住める効率のよい間取りです。和室には押入も付いています。

 販売価格は1,580万円、坪単価130万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,682万円〜1,884万円、『マンションマーケット』では1,410万円〜1,561万円、『ふじたろう』では1,554万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,507万円〜2,021万円、『マンションレビュー』では1,705万円〜1,811万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,669万円、坪単価137万円となり、販売価格は5.3%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は、バブル絶頂期だったこともあり、368万円だったとの記録が残っています。

 実は本物件は
オーナーチェンジ物件であり、月額家賃11万円で貸し出しているため、表面利回りは8.35%と、ファミリー向け物件としては高い利回りを示しています。ただし、共用施設が充実していることもあってか、毎月管理費は13,090円、修繕積立金は毎月10,600円ですので、実質利回りは6.56%になります。

 本住戸がさらに可能性があるのが、
本住戸と同じ間取りの6階住戸が現在、部分的なリフォームを施して2,180万円で販売され、そのHPのサイトのアクセス数が結構多く、注目されている点です。本物件も、今の賃借人が退去した後、売却益が見込める可能性があります。

 もちろん利便性が高い場所ですので、
自ら住んでも満足度は高いものがあるでしょう。今後のリスクが少ないという意味からも、お薦めの物件です。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズプラザ鶴見中央
 価格:1,580万円 (税込)
 所在:横浜市鶴見区鶴見中央3丁目
 交通:「京急鶴見」駅徒歩8分
 面積:専有面積40.29平米

詳細はこちら
ライオンズプラザ鶴見中央

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| 中古マンション 横浜市鶴見区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション併設のスタジアムパーク−故郷への恩返しは地域活性化の切り札となるか

JUGEMテーマ:マンション


★ 4月27日付朝日新聞デジタルは、『ホテルやマンション併設… 異例のスタジアムパーク構想』と題して、長崎で進行中の驚くべき構想を報じています。以下その概要を記します。

『今季からサッカーJ1に参戦している長崎で、国内では異例の内容といえるサッカー専用スタジアムの建設計画が動き出しています。
予定地はJR「長崎」駅近隣で、スタジアム建設費だけで百数十億円をかけ、そばにはホテルやマンションを建て、総事業費は500億円となる予定です。2023年からの使用をめどに、J1長崎の親会社のジャパネットホールディングスが全額出資する方向で進めています。

 収容人数は2万3千人、ピッチは天然芝にする予定です。
観客席には透明の屋根をつけ、新たに建設するホテルやマンションからも試合を眺められるようにします。建設予定地はJR「長崎」駅から北に約1キロの三菱重工業長崎造船所幸町工場の跡地です。

 プロ野球やサッカーのスタジアムで、同一敷地内でホテルやマンションなど多くの建物を併設するのは、
日本では例がありませんホテル、マンションはいずれも300室の予定で、ホテルでは例えば、スタジアムで試合がある日には相手サポーターの宿泊も想定したもてなしも考えているということです。このほかにアリーナの建設も検討しています。また、敷地内には企業向けの大規模なオフィスもつくり、企業誘致も狙い、新たな雇用の創出も目指すということです。

 ジャパネットHDの高田社長はこの場所に毎日7千〜8千人が行き交うことを考えています。高田社長は
「長崎のなかにもっとわくわくをつくっていきたいという思いで考えた」と話しました。さらに地方創生という観点を挙げ、「おこがましいが、このプロジェクトがうまくいき、『うちも』という他の都市が増え、地方が盛り上がるのではと思い、夢も含めてチャレンジした」と語りました。』

 以上が朝日新聞の記事の概要です。今日もJR「武蔵小杉」駅北口ロータリーでは、川崎フロンターレの試合を見に、大勢の人たちが等々力アリーナ行きのバスを待っていました。
日本にJリーグを立ち上げる時、時の川淵チェアマンがこだわったのは、地域密着型のプロサッカーを根付かせることでした。

 その願いは、紆余曲折を経ながらも、長い年月を経て定着しようとしています。Jリーグカップに優勝しながら深刻な経営難に見舞われた大分トリニータをはじめ、
どのチームも常に資金不足と背中合わせになりながら、地域の人達とともに懸命に夢を追い続けてきました。

 その姿は、何度も苦境にあいながら遂に全国規模となった地方の会社経営者に、自分の姿を重ね合わせるかのような共感を呼び起こさせるのでしょう。1986年、長崎県佐世保市で「有限会社たかたカメラ」から身を起こした「ジャパネットたかた」も、2017年に経営難に陥ったサッカークラブ「V・ファーレン長崎」の救済を目的に、同社をジャパネットHDの子会社にしています。

 造船業がまだ盛んだった昭和50年頃は、長崎市の人口は45万人でピークを迎え、今や政令指定都市となった熊本市と競うほどの人口を有していました。
長崎市の現在の人口は近年減少傾向で42万人、かたや熊本市の現在の人口は74万人に達しています。

 21世紀に入ってから
長崎県の人口減少は他県に比べてもスピードが早く、2000年の152万人が現在138万人となり、30年後の2045年には100万人を切ることが予想されています。江戸時代には出島を擁し、時代の先端を行っていた長崎がその地理的ハンデ等のために危機的状況に陥っています。

 おそらく本件スタジアムパーク構想は、
採算は度外視でしょう。その規模の大きさゆえに、ジャパネットHD本体の経営を揺るがしかねないプロジェクトかもしれません。それでも高田社長がこの構想を推し進めるのは、自分を育ててくれた故郷に、少年時代の活気を取り戻すための一助としての恩返しをしたかったからでしょう。

 地域の中で最も人が集まりやすい場所に、スタジアムと、それを上から存分に眺められる夢のようなマンションとホテル、そしてアリーナまでも作る−確かにこれは、
衰退を続ける地方都市を立ち直らせる乾坤一擲の大勝負です。リスクも大変大きいですが、もしこれが成功すれば、各地に展開できるビジネスモデルにもなり得ます。

 マンションは、人が集ってともに生活する空間を創り出します。それは千代田区、中央区、港区の富裕層対象のタワマンという姿ではなく、人口が希薄化する今の地方にこそ切実に求められている住まい方なのかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズ浅草橋ミレス(新築)−9駅8路線をコンパクトに使いこなす

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営大江戸線「新御徒町」駅より徒歩7分、JR中央・総武線「浅草橋」駅より徒歩8分、都営浅草線「蔵前」駅より徒歩9分の場所に立地する大京分譲、大京穴吹建設施工・地上13階建・総戸数54戸の『ライオンズ浅草橋ミレス』です

 アドレスは台東区鳥越1丁目です。鳥越は1丁目と2丁目があり、台東区の南部に位置し、浅草地域に属します。東は新堀通りを境に蔵前に、南は蔵前橋通りを境に浅草橋に、西は清洲橋通りを境に台東に、北は小島・三筋にそれぞれ接します。町域の中央付近を1丁目と2丁目を分ける形で南北に左衛門橋通りが縦貫しています。

 町域内は商業地と住宅地とが混在しています。1丁目は東京大空襲の被害も免れ昭和初期の街並みが残ることで知られ、千貫神輿と夜祭りで知られる鳥越祭りを開催する鳥越神社の氏子区域でもあります。当地の鳥越神社に、蕨手刀、高杯、勾玉、管玉、銀環など古墳出土と思われる遺物が所蔵されており、この地にかつてあった鳥越古墳出土のものとする説があります。

 地名は徳川家康の江戸入府以前からのもので、後北条期の鳥越村は現在の台東区浅草橋・柳橋・蔵前・鳥越・三筋・小島の一帯とされています。
 

 「新御徒町」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅A4出口を出て小島公園を左手に見ながら南下する道のりです。「浅草橋」駅から本マンションまでは徒歩8分で、同駅西口又はA4出口を出て北上するルートになります。「蔵前」駅から本マンションまでは徒歩9分で、同駅から蔵前通りに出て、同通りに沿って秋葉原方向に進む道のりです。このほか、「秋葉原」駅、「御徒町」駅、「仲御徒町」駅、「末広町」駅の9駅8路線利用のマルチアクセスです。

 「上野」「浅草」「秋葉原」エリアを生活圏にできるのもアドバンテージで、緑と芸術、江戸情緒に触れ、テクノロジーやカルチャーに敏感になれる場所です。鳥越神社に徒歩3分で、現地周辺では地域に根付いた祭りや催し物が四季折々に開催され、江戸の昔から受け継がれてきた歴史と伝統ある行事を体験できます。

 昔ながらの下町風情を継承する鳥越の風景に、本マンションは
モノトーンで表現したモダンな外観意匠でコントラストを意識しています。総戸数54戸の間取りは、1R・1K・1DK・1LDK・2LDKと、幅広いライフスタイルに対応したプランとなっています。

 共用部として、隅田川花火大会の開催時などに利用できる
屋上スカイテラスを屋上に配置、1階は人・自転車・車の動線を分けた3ウェイアプローチで、自転車置場をオートロック内側に設けています。

 日常のお買い物は、
スーパーライフが新御徒町方面へ徒歩6分、何より鳥越で有名な「おかず横丁」が徒歩1分です。コンビニはファミリーマートが徒歩3分、小学校は台東育英小学校が徒歩5分です。

 現在は、5月中旬に予定されている
第1期4次販売(販売戸数未定)の予告広告中です。その概要は、間取り1R〜2LDK、専有面積25.30平米〜53.42平米に対し販売価格2,500万円台〜5,700万円台、坪単価にして340万円〜359万円程度です。これまで販売された住戸の平均坪単価は360万円台とされています。

 標準相場をごく大まかに試算すると、253万円(浅草橋坪単価)×1.000(駅距離補正)×1.148(地価上昇補正)=坪単価290万円ですので、本マンションの平均坪単価360万円台とすると、
24%程度割高との試算結果です。

 生活に便利な都心型コンパクトマンションで、やや高めのプライシングとは言え他エリアよりは安めに購入できるのではないかと考えます。竣工は本年11月20日、入居はその10日後の本年11月30日が予定されています。

公式ホームページ ⇒ライオンズ浅草橋ミレス

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| 新築マンション 台東区 | 19:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区のマイホームなら中古マンションより新築戸建て?−明らかなコスト優位性

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京カンテイは毎月、不動産市況に関する様々なレポートを出していますが、今回は、本年3月『中古マンション70平米価格月別推移』『新築木造一戸建て住宅平均価格 月別推移』『新築小規模木造一戸建て住宅平均価格 月別推移』『中古木造一戸建て住宅平均価格 月別推移』を比較してみたいと思います。なお、本資料の定義では、土地面積50平米以上100平米未満の新築戸建てを「新築小規模木造一戸建て」、土地面積100平米以上300平米未満の新築戸建てを「新築木造一戸建て」とされています。

 首都圏、東京都、23区(及び都心6区)それぞれの2018年3月時点での各価格を比較すると、次の通りとなります。

〇 中古マンション70平米
  首都圏3,619万円 東京都4,874万円 23区5,387万円 都心6区7,455万円
〇 新築木造一戸建て
  首都圏3,736万円 東京都4,556万円 23区6,288万円
〇 新築小規模木造一戸建て
  首都圏4,439万円 東京都5,192万円 23区5,501万円
〇 中古木造一戸建て
  首都圏3,355万円 東京都5,512万円 23区8,488万円

 すなわち、最も安価なのは、首都圏では中古木造一戸建て、東京都では新築木造一戸建て、23区では中古マンション70平米であり、最も高価なのは、首都圏では新築小規模木造一戸建て、東京都では中古木造一戸建て、23区では中古木造一戸建て、という結果となりました。
 
 想定外だったのは、
中古戸建ての異様な高さで、都心6区の中古マンション70平米より23区中古戸建ての方が高い計算です。もっとも、23区中古戸建ての平均概要は、築年数は19.9年であるものの、土地136.7平米、建物122.1平米と、中古マンション70平米の倍近くの面積を有しています。また、更地にするのではなく、中古戸建てとして売るからには、建物も相応の価値を有していると見ることもできるでしょう。

 一方、
新築戸建ての平均概要も、23区で土地面積112.0平米に対し建物面積97.6平米と、そこそこの大きさを有しています。また、新築小規模戸建での平均概要では、土地面積75.6平米に対し建築面積92.8平米と、こちらも建築面積90平米台を有しています。

 平均築年数22.7年の23区中古マンション70平米が平均5,387万円していますので、
92.8平米の建築面積を有する新築小規模一戸建てとそれほど価格が変わりません。もちろん、中古マンションの方が駅距離などの利便性の観点からの立地が良い場合が多いので、駅距離データなども欲しいところです。

 上記のような留保付きではありますが、単純に数値だけ見ると、
実はマイホームとしては、新築小規模一戸建てが23区においても最もコストパフォーマンスが良く、中古一戸建てが最もコストパフォーマンスが悪いという結果になりました。

 新築戸建ては、その後にかかるであろう多額の一時金としての修繕費、ディスポーザや洗面化粧台などの設備のグレードなど、中古マンションに比べて見劣りする要素もありますが、駐車場設置も可など、
総合判定をすればやはり優れていると言えます。リセールしやすいのは中古マンションの方ではありますが、マイホーム購入にあたってはあまり視野をせばめずに、マンション・戸建て両方をにらみながら判断していくのが適切ではないかと思います。
 
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| 市場動向 | 23:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション世田谷(中古)−リフォーム込みでも割安な駅近物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急世田谷線「世田谷」駅より徒歩5分の場所に立地する地上3階建・総戸数24戸・大京観光旧分譲・東急建設施工・1986年5月築の『ライオンズマンション世田谷』です。

 アドレスは世田谷区世田谷1丁目です。 世田谷区世田谷は1丁目から4丁目まであり、世田谷区の中央部に位置し、周囲を梅丘・若林・上馬・弦巻・桜・豪徳寺の各町に隣接しています。世田谷区役所が置かれています。

 町の北辺の烏山川緑道は、暗渠化した烏山川の上部を緑道に造成したものです。川の名残として、町内部分では、八幡橋、城向橋、青葉橋、品川橋等の橋の名前が残っています。縄文前期の集落跡を示す元宿遺跡が4丁目にあり、縄文中期の包蔵地である浄光寺遺跡が本マンションの立地する1丁目にあります。

 江戸時代、多くは彦根藩井伊家の所領であり、1633年(寛永10年)から1871年(明治4年)まで同家の代官職を継いできた大場家の屋敷が、東京都史跡の世田谷代官屋敷として1丁目に残っています。有名な
ボロ市は、世田谷区世田谷で開催される蚤の市を中心とする祭礼です。

 「世田谷」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅を出て南下し、世田谷通りを横断してさらに南へ歩き、世田谷中央病院を越えて右折した左手に所在します。歩きやすいフラットなルートです。近くに総合病院があると安心感があります。

 東急世田谷線は、「三軒茶屋」駅と「下高井戸」駅を結び、2両編成の路面電車でつなぐアットホームな路線です。バスの本数も多く電車で行くより安く渋谷に出ることができるので、毎日時間に追われることなく穏やかな暮らしをされたい方にはオススメのエリアです。

 「世田谷」駅前は落ち着いた街並みで、飲食店や商店が点在し、名だたるパン屋さんや、つい立ち寄りたくなる個性的な店舗も多く存在します。
徒歩7分圏内にスーパー、ドラッグストア、コンビニが整っています。

 通学区となる
桜小学校は、明治時代に円光院を仮校舎として開校した伝統のある小学校で、駅前にある「円光院」には「桜小学校発祥之寺」という石碑があります。

 通り沿いに立地する本マンションは、シリーズのトレードマークの
レンガ調タイル貼りで、エントランスのある細道からはまた違った表情が楽しめる、個性的な形の建物です。築年数はたっていますがきれいに保たれたマンション周りなどから管理体制のよさが感じられます。重厚なエントランスはインターホンと連動したオートロックで、解除すると門は自動ドアになっています。

 本マンションは中庭を囲むように
コの字型に配置されたコートハウス型の低層マンションであり、南向き、西向き、東向きの開口部で採光や通風を確保しやすいフロアプランとなっています。敷地中央部には植栽の緑が鮮やかなコリドーが設けられています。階上へは、いくつかある階段から住戸に繋がるものを選んで上ります。プライベート感が高く、防犯にも効果的です。敷地内に自転車置き場と4台分の駐車場が備わっています。

 分譲時の住戸専有面積は
57.25平米〜87.54平米、DINKSやファミリーに適した2LDK〜4LDKの間取りです。居内は柱の出にくい工法で家具などの配置もスムーズ、すっきりとした居住空間を実現できそうです。1階住戸は専用庭付きです。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の最上階に所在する専有面積57.25平米の2LDKです。玄関から左右に振り分けられ、左が4.78帖の洋室、右が13.9帖のLDKと9.18帖の洋室となります。東西南北の四方に開口部があり、通風に優れています。キッチンは2wayで、開口部もあります。9.18帖の洋室には1.8帖のウォークインクローゼットも付いており、廊下が短い分、専有面積の割には居室スペースが広く取れています。

 本年5月下旬には室内フルリフォームが完成予定であり、和室を洋室変更、エアコン交換、全室クロス・フローリング張替、キッチン交換、トイレ交換、ユニットバス交換、洗面化粧台交換、ガス給湯器交換(追炊き付)、シーリングライト・ダウンライト交換、ウォークインクローゼット造設、ハウスクリーニング等がなされました。ただし、本物件については、告知事項ありとのことです。
 
 販売価格は2,980万円、坪単価172万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,154万円〜3,485万円、『マンションマーケット』では2,863万円〜3,164万円、『ふじたろう』では2,428万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,835万円〜4,952万円、『マンションレビュー』では3,407万円〜3,618万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,337万円、坪単価193万円となり、販売価格は10.7%割安との試算結果です。なお、分譲時の本マンションの平均坪単価は245万円の記録が残っています。

 以上の通り割安な本物件ですが、その
安さの理由に「告知事項あり」が影響しているものと思われます。まずはその内容を確認する必要がありますが、告知事項を気にされない方がいらっしゃるとするならば、結構お得な買い物と言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション世田谷
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:世田谷区世田谷1丁目
 交通:「世田谷」駅徒5分
 面積:専有面積57.25平米

詳細はこちら
ライオンズマンション世田谷

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| 中古マンション 世田谷区 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
渋谷区神宮前6丁目の高齢化率は40%超!−人気の定住の街ほど「老人の街」へ

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★ 4月9日付ビジネス・ジャーナルは、『東京23区内の限界集落…豊洲、「高齢者ホットスポット」化で資産価値減少の懸念も?』と題して、東京23区内でも進む高齢化事情をレポートしています。記事は池田利道東京23区研究所長に対するインタビュー形式なのですが、その概要を以下に記します。

 東京23区の500人以上が住む町丁(2,870カ所あまり)中、
高齢化率上位5地区は、大田区東糀谷6丁目(60.6%)、北区桐ヶ丘1丁目(58.5%)、世田谷区大蔵3丁目(55.1%)、北区桐ヶ丘2丁目(54.4%)、北区王子本町3丁目(53.1%)です。これらの地区だけが特別なのではなく、30位の渋谷区神宮前6丁目は41.2%、100位の墨田区京島3丁目でも33.1%です。東京23区全体の高齢化率は22%で、若い地域ではありますが、ホットスポット的に高齢化率の高い地域が存在しています。

 多くの場合、
高齢化率が高い地区には団地が建ち並んでいます。なかには墨田区京島3丁目のように木造住宅の密集地もありますが、基本的には団地や共同住宅が密集している地域の高齢化率が高いのです。ただ、板橋区常盤台2丁目は高級住宅街ですが、高齢化率は33.4%と高く、93位にランクインしています。

 東京というのは流動的な地域です。しかし、居住者の定住化が進展すると、当たり前ですが、その居住者は歳をとっていきます。そのため、
「高齢者ホットスポット」のキーワードは「定住」です。

 住宅やマンション、団地は約40〜50年にわたって維持されます。
若い方は40年前の建物に魅力を感じない一方で、高齢者の定住化が進展しました。そして、高齢者の定住化が進むと、街の機能が高齢者向けに特化するようになります。

 たとえば、小児科の代わりに整骨院や整形外科が増えて、子育て世代にとって必要なベビー用品販売店やスーパーマーケットがなくなり、コンビニだけになっていく……
高齢者にとって、より利便性の高い街になっていきます。小売店や地域医療などの施設やサービスが高齢者にとって便利になる半面、子育て世代にとっては魅力がなくなります。そのため、ますます街の高齢化が進展することになるのです。

 東京23区の高齢化率が高い上位100地区のうち、
団地型の町丁74カ所の平均定住率は23区平均(22%)の2倍以上となる47%にのぼっており、団地も大きな福祉施設などもない22カ所の町丁も同47%です。高齢化に悩んでいる街は、つまりは定住化が進んでいる街なのです。

 今も、行政はさかんに定住化を促しています。しかし、定住に価値があったのは、高度成長期で若者が次々と移動し街も活性化することができた時代です。
少子高齢化が進む現在、高齢者の定住がどのような意味を持つのかを、行政は再考すべきです。
 
 今、飛ぶ鳥を落とす勢いのある地区は、
神奈川県川崎市の武蔵小杉と東京都江東区の豊洲でしょう。いずれも巨大なタワーマンションが建ち並び、賃貸ではなく分譲で“終の棲家”として購入する方が多いのです。武蔵小杉は高齢者向けの施設やサービスはほとんどなく、子育て世代や若者向けの街です。しかし、定住が進むと居住者も老いていきます。そのため、武蔵小杉も豊洲も、あと40年くらいすれば高齢化していくでしょう。

 以上がビジネス・ジャーナルの記事の概要です。読んでいて、「あっ」と思わせる内容でした。確かに私が住んでいる
武蔵小杉は、賃貸マンションより分譲マンションの方が圧倒的に多くなっています。家賃が分譲マンションにつられて高くなっていますが、都心への所要時間は結構かかり、賃貸のコスパはあまり良くないと考えられます。

 また、大量に出現した武蔵小杉ファミリーのために、「グランツリー武蔵小杉」をはじめとして、多くのショッピングモールが誕生しました。しかし、上記記事によれば、
これらのショッピングモールも住民の高齢化に合わせて高齢者向きになっていくはずであり、このことがますます若者を遠ざけ、「高齢者の街」へと拍車をかけていきます。

 要は
「流動性に乏しい」ことが街を老いさせるわけです。街は常に新しい「流れ」を求めており、新陳代謝を求めています。動きを止めた街は、澱をその場に沈殿させていくしかないのです。

 振り返れば、多摩ニュータウンをはじめとして、
時憧れとなった大規模再開発でできた集合住宅の街は、ほとんど例外なく住民が高齢化し、その再生に苦しんでいます。今もてはやされている豊洲や武蔵小杉も、40年後、50年後に高齢者がカートを押しながら行き来する街になっている可能性が高いのです。

 そんな街になる前に
早々とマンションを売却して脱出するか、それともその中にとどまって街の活性化に奮闘するか、人気の再開発地の住民は、いつかは判断を迫られる時期が来ることは間違いなさそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
ベルジェンド西日暮里グランセルサス(新築)−地価上昇エリアの駅徒歩1分コンパクト物件

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★ 京成本線「新三河島」駅より徒歩1分、JR常磐線快速(上野東京ライン)「三河島」駅より徒歩9分、日暮里舎人ライナー「西日暮里」駅より徒歩9分、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩10分、JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅より徒歩11分の場所に立地するベルフラッツ分譲、リンク・トラスト施工・地上10階建・総戸数26戸の『ベルジェンド西日暮里グランセルサス』です。

 アドレスは荒川区西日暮里1丁目です。西日暮里は1丁目から6丁目まであり、荒川区南西部に位置し、下町的界隈が広がる町です。町域の北を東尾久、荒川および北区と、東を荒川と、南を東日暮里および台東区と、西を文京区と接しています。

 町域を東西に分断する形でJR京浜東北線(山手線)の路線が南北に縦貫しており、その以東と以西で若干町並みが異なります。路線以東には主要幹線道路に加え、鉄道では貨物鉄道線、地区南端の日暮里駅からは京成本線や常磐線、さらに日暮里・舎人ライナーなどの路線が縦横に走り回っています。このため、これらの鉄道路線を潜るか跨ぐかしない限り、町域の端から反対側へ移動することはできないほどの鉄道過密地帯であり、幹線道路以外の道はどれも狭く曲がりくねっています。

 以西は南北に西日暮里3丁目・4丁目の町が、山の手台地に登る傾斜地に広がります。南側の西日暮里3丁目は町域の大半は寺社が占め、北側の西日暮里4丁目は開成学園(中学校・高等学校)が所在しています。


「新三河島」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅の南向かいでその距離は約40メートル、まさに駅から目と鼻の先に立地するマンションです。次の駅は「日暮里」駅でJR山手線に連絡しますので、各駅停車駅とは言え利便性は悪くありません。

 ただし、公式HPでは、現地から
徒歩10分又は徒歩11分の「西日暮里」駅利用の方を強調しています。同駅にも京成本線に沿った道路を南西方向に歩くわかりやすいルートです。マンションから同駅へ向かうのは少し上り坂ですが、帰り道は下り坂となってくれます。同駅から「上野」駅5分、「秋葉原」駅9分、「大手町」駅10分、「池袋」駅11分、「東京」駅13分、「日比谷」駅13分と、自在なアクセスを誇ります。

 敷地面積は260.86平米しかなく、建築面積は151.57平米と、
コンパクトな地上10階建て建物です。ファサードデザインにFull Heightウインドウやレンガ調タイルをアクセントに取り入れでクールモダンを追求、エレベーターホールにはイタリア産火成岩や木目調パネルでシックでハイクオリティな空間を目指しています。

 間取りは1DK〜2LDK、専有面積30.5平米〜55.07平米で、シングルから小家族までをターゲットにしています。販売価格は2,400万円台〜5,000万円台、坪単価にして266万円〜303万円程度です。

 標準相場をごく大まかに試算すると、253万円(西日暮里2016年坪単価)×0.988(駅距離補正)×1.118(地価上昇補正)=坪単価279万円となります。これと上記坪単価レンジの中央値と比較すると、約2%割高との試算結果です。

 最近は都心の地価上昇は一服し、
城東エリアを中心に周辺地域に地価上昇の波が波及しています。本エリアもそのような地域の一つで、数年前の感覚ではかなり割高に見えても、今やそれが適正価格に近くなったりしています。本マンションの価格水準もまさにそのように把握すべき典型例のような気がします。

 懸念点はマンションの規模がかなり小さいこと、ブランド力が大手デベロッパーに比べてやはり弱いことでしょうか。駅徒歩1分と「西日暮里」駅徒歩10分圏内の強みとの比較をしながら検討スべき物件だと考えます。竣工は来年1月下旬、入居は来年2月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ベルジェンド西日暮里グランセルサス

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| 新築マンション 荒川区 | 23:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
当てにならない?お買い得な街ランキング−損をしかねない残念な指標かも

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★ 少々前になりますが、本年2月6日のSUUMO首都圏版では、『賃貸vs買う お買い得な街ランキング』を特集していました。これは、新築マンション平均価格から算出した住宅ローン返済額と賃貸の平均家賃をそれぞれ70平米に換算してその差を比較し、借りるより買う方がお得な駅をランキングにしたものです。

 首都圏平均では、家賃と住宅ローン返済額の差額は月2万8千円ほどになり、「買った方がお得」となっていますが、その東京23区における上位10駅は、次の通りです。

1 目黒   16.4万円  2 西新宿五丁目 11.8万円  3 西日暮里 10.1万円
4 飯田橋  9.1万円  5 勝どき     7.5万円  6 浅草橋   7.0万円
6 白山   7.0万円  8 豊洲      6.8万円  8 蒲田    6.8万円
10 千歳烏山 6.4万円


 トップ2の目黒と西新宿五丁目については、ランドマークとなるタワーマンションが誕生したことによるものと思われます。すなわち、物件価格も高いのですが、賃貸の方がタワーマンションのプレミアムが付いてより高額になったことによるものです。

 同じく
「タワーマンション効果」と思われるものは、飯田橋、勝どき、豊洲、そして駅直結のタワーマンションが誕生した蒲田が挙げられます。これらの街のタワマンは、「買ってお得だった」と評価されることとなります。

 ただ、ここで気を付けなければならないのは、
タワーマンションの購入者と賃借人は必ずしも同一でない、ということです。これらのタワマン賃借人は、おそらく相当の富裕層か、外国法人など勤務先の会社から潤沢な住居手当が出されているか、あるいはそもそも法人が借りているか、といったことが考えられ、自己資金とローンで購入する購入者とは「比較の基準が異なる」と考えられます。

 タワーマンションを購入して住んでいる我が身になって考えた場合、
賃貸を選択するならば、タワーマンションでない普通の賃貸マンションを選ぶことになると思います。賃貸であればその物件の資産価値を考慮する必要がなく、身銭を切ってわざわざプレミアムを払う必然性がないからです(この点、人の価値観によるとは思いますが)。「購入物件と賃借物件は自ずから異なる」という前提に立った場合、「お買い得な街」と言えるかどうかは微妙です。

 また、本ブログには、
5年前の2013年1月11日に、『マンション購入におけるお買い得な街とは?』とのタイトルで、同じ算定方法によるお買い得な街ランキングを掲載しています。その際の順位は、次の通りです。

1 新橋  6.9万円  2 神保町 6.1万円  3 神谷町  5.5万円
4 日暮里 4.9万円  5 辰巳  4.5万円  6 千住大橋 4.1万円
7 田町  4.0万円  8 豊洲  3.7万円  9 広尾   3.6万円
10 春日  3.6万円


 ここで気がつくのは、2013年と2018年のそれぞれのランキングの両方にランクされている街が豊洲しかないことです。2013年も、新橋、神谷町、辰巳、田町、豊洲、広尾など、タワマンを中心とした新築マンションの建設が当時旺盛だったエリアが名を連ねていますが、これらの現象は一時的なものであって、なかなか永続的ではないことがわかります。

 ここから言えることは、
「5年前のお買い得な街が今お買い得な街とは言えない」「今お買い得な街が5年後もお買い得な街とは限らない、というか、お買い得な街ではない可能性のほうが高い」ということです。賃借であれば、例えば2年単位で流行の街を渡り歩くことも可能でしょうが、購入したマンションはそれほど気軽に短期間で売り買いできるわけではありません

 むしろ
「買った途端に流行遅れとなる必然性がある」と言った方が、より真実に近いと思います。株価の評論と同じように、「お買い得な街」かどうかは、結果を見てからの判断とならざるを得ず、つまり「あまり役に立たない残念な指標」なのではないか、と思うところです。

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| 市場動向 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
三洋キャッスルハイツ(中古)−小家族で住める1,390万円駅近・城南・所有権マンション

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★ 京急空港線「穴守稲荷」駅より徒歩2分、同線「大鳥居駅」より徒歩9分、同線「天空橋」駅より徒歩12分の場所に立地する地上11階建・総戸数134戸・三洋マネージメント旧分譲・佐藤工業施工・1973年11月築の『三洋キャッスルハイツ』です。

 アドレスは大田区羽田4丁目です。羽田は1丁目から6丁目まであり、大田区の南東部に位置します。北は環八通りを境に東糀谷・羽田旭町に、東は海老取川を境に羽田空港に、南は多摩川及び対岸の神奈川県川崎市川崎区殿町・大師河原に、西は産業道路を境に本羽田・萩中に接しています。

 北部を東西に京急空港線の線路が通っており、町域内に「大鳥居」駅の出口(駅所在地は西糀谷)・「穴守稲荷」駅があり、首都高速神奈川1号横羽線が南北に縦貫しています。駅付近には商業地があり、幹線道路沿いにはビルやマンションが見られるほかは、主に住宅と工場、漁業設備が混在しています。

 元々羽田は平治年間ごろから漁業が行われた地域であり、また明治中期以降は穴守稲荷神社の門前町としても栄えました。沖合いに羽田空港が開設された後も、水質汚染の進む1960年代までは好漁場でした。


 「穴守稲荷」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅南側から首都高速1号羽田線に向かって線路に沿って西に歩き、首都高速に突き当たったところで線路をまたいで同駅北側に出て、少しUターンする形で歩いた右手に所在します。道のりはほぼフラットです。

 東西に長い板状マンションで、そのシンプルな形に安定感があります。共用階段部とエレベーター部分の出っ張りのカラーリングがアクセントになっています。単身からファミリー向けの幅広い層を対象とする大規模マンションで、駐車場を備え、管理人が日勤で勤務して、エレベーターは2基、エントランスにはメールコーナーがあります。

 周辺には
スーパーFUJI羽田店(350m)やローソン穴守稲荷店(180m)など、お買い物施設も充実しています。駅・首都高速羽田線に隣接していますが、二重サッシの採用など防音に対する対策も行われています。

 対象住戸は地上11階建て建物の6階に所在する専有面積40.79平米の2DKです。南向きバルコニー日照良好ですが、線路向きとなりますので、窓を開けた時の交通音があります。中居室がDKとなる古いタイプの間取りで、DKは6帖、バルコニーに接する2室は6帖和室と5.5帖洋室となります。

 和室と洋室は引き戸でつながっているので、これを開放すれば11.5帖の広い空間が誕生します。玄関入って右側は洗面所と浴室、左側がトイレとなり、押入れが2か所あります。
設備は全般に古いので、リフォームをかけたいところです。
 
 販売価格は1,390万円、坪単価113万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,890万円〜2,089万円、『マンションマーケット』では1,254万円〜1,383万円、『ふじたろう』では960万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,249万円〜1,590万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,422万円、坪単価115万円となり、販売価格は2.3%割安との試算結果です。築年数が古く、線路沿い・首都高沿いであるなど、いろいろハンデはありますが、小家族で住めて1,390万円の城南エリア駅近所有権物件はそんなにあるわけではありません。羽田空港にも蒲田にも品川にも近く、利便性を実感できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:三洋キャッスルハイツ
 価格:1,390万円 (税込)
 所在:大田区羽田4丁目
 交通:「穴守稲荷」駅徒歩2分
 面積:専有面積40.79平米

詳細はこちら(ノムコムより)
三洋キャッスルハイツ

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| 中古マンション 大田区 | 23:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
地価上昇率上位は板橋区、練馬区に−都心高価格エリアの地価上昇に煮詰まり感

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。4月6日には、本年4月1日現在について、『2018.4.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が6.3%(前回14.6%)、「横ばい」が91.1%(前回77.8%)、「値下がり」が2.5%(前回7.6%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で3四半期ぶりマイナス、東京都市部で6四半期ぶりマイナス、神奈川で2四半期ぶりマイナス、千葉で4四半期ぶりプラス、埼玉で2四半期ぶりプラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が26.6%(前回27.8%)、「横ばい」が54.4%(前回51.3%)、「値下がり」が19.0%(前回20.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.2%、0.0%、0.0%。0.2%のプラスで、
3四半期ぶりにプラスとなりました。しかし、これは埼玉が0.8%と大幅に伸びたからで、他のエリアは▲0.1%(千葉)〜0.1%(東京都区部、神奈川)と低迷しています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] 杉並区宮前4丁目(久我山) 10.3%
2[−] 新宿区高田馬場1丁目(高田馬場) 7.1%
3[−] 板橋区成増3丁目(成増) 5.9%
4[−] 荒川区西尾久8丁目(荒川遊園地前) 5.7%
5[−] 練馬区平和台2丁目(平和台) 5.3%
6[4] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 5.2%
7[5] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 5.0%
8[−] 練馬区豊玉中3丁目(練馬) 4.9%
9[2] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 4.8%
10[7] 練馬区練馬2丁目(練馬) 4.4%
 

ワースト10

1[1] 文京区本駒込6丁目(駒込) ▲4.6%
2[5] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲4.3%
3[2] 文京区白山2丁目(白山) ▲3.6% 
4[7] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.9%
5[8] 品川区大井7丁目(西大井) ▲2.6%
6[10] 大田区山王3丁目(大森) ▲2.4%
6[3] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲2.4%
8[9] 世田谷区赤堤2丁目(豪徳寺) ▲2.4%
9[−] 大田区久が原4丁目(千鳥町) ▲2.3%
10[4] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲2.2%


 横ばい地点が増加し、値上がり地点・値下がり地点がともに減少したため、ランキングの増減率幅も小さくなってきています。その中でも特徴的なのは、値上がりランキング上位に板橋区が2地点、練馬区が3地点、荒川区が1地点入ったことです。

 これらの地点は
坪単価が安いエリアのため、わずかな価格の上昇が高い率として表現され、上位に来ることとなりました。逆に都心エリアなど坪単価が高い地点は、それに見合うだけの価格上昇が既に見られなくなっているため、上位に食い込めなくなっています。これも不動産市場停滞のあらわれではないかと考えます。

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| 市場動向 | 22:36 | comments(0) | trackbacks(0) |