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川向こうのタワー−ムサシコスギと川口の逆襲

JUGEMテーマ:マンション


★ 今晩の飲み会のコミュニティは「なぜか埼玉」都民の同僚・後輩達でした。武蔵小杉在住の私は関係ないはずなのですが、「お前もどうせ南北線だろう」という無茶な理由で王子まで連行されたのでした。

 一緒に行ったメンバーは、浦和のマンションに住む同僚のA君と、鳩ヶ谷の戸建てに住む後輩のB君、赤羽の寮に住む若手のC君とD君で、どうみても私がいるのは場違いです。居酒屋に入ると
浦和の民が自然と上座に座り、鳩ヶ谷民がその横に、赤羽民がその対面に座って、このベン図に入れないコスギの民は一番下座となりました。

 浦和の民がひとしきり浦和の教育環境がいかに素晴らしく、浦和の住民がいかに教育熱心であるかを語った後、最近
赤羽の寮を抜け出して川口のタワーマンションに移り住んだE君の話題となりました。

「川口にタワマン?キューポラのある街じゃないのか」

 川口に足を踏み入れたことがない私の川口イメージは、昭和30年代に一世を風靡した映画のかすかな記憶でした。

「吉永小百合かよ。違う違う」

 話が通じたのは浦和の民の同僚だけでした。

「今や川口はタワマンの街なんだぜ。駅周辺には10本ぐらいタワーが林立している。」

 赤羽のC君も口をはさみます。

「私ら赤羽組も荒川を渡って川口に買い物に行きます。工場跡地で広い敷地がいっぱいできたんですね。アリオもイオンモールもララもありますし、そごうもありますしね。」

「荒川渡ると東京じゃないから、地価が15%くらい安いんだよ。でも便利さはほとんど変わらないから、タワマンがぼこぼこできた。元々工業都市だから土地規制も緩かったし。」

「…川口って人口45万くらいだったっけ」

「いや、人口は60万人くらいいってるんじゃなかったか。外国人も増えて西川口は中華街みたいだよ。お前の知っている川口は昭和の川口だな」

「川口には映画館もあるんです。赤羽の映画館は潰れたってのに。映画も川口に見に行ってます。」


 外国人や映画館はさておき、私の頭のなかでさっきから「ん?どっかで聞いたような…」と、彼らの話したフレーズが反芻されていました。10本くらいのタワマン、川を渡る、工場跡地、アリオ、ララ、東京じゃないから地価が安い、人口増…

「なんだ、コスギとそっくりじゃないか」

 武蔵小杉も東京から多摩川を渡った向こう側にできたタワマンの街です。多摩川を渡ると東京ではなくなるため、地価はぐっと安かったのです。「武蔵小杉」駅の昔の名前は「工業都市」駅で、駅周辺には東京機械や不二サッシ等の工場がありましたが、これらがタワーマンションや商業施設(グランツリー武蔵小杉)に変わっていきました。

 東京23区に住むことを憧れた私は、資金の面等から夢かなわず、
多摩川を渡りきれませんでした。そんな人達ばかりではもちろんないのですが、東京に向かう多摩川の手前で、大田区や世田谷区を見下ろすようにタワーマンションが林立、川口と同じように人口が増加し、街は拡大し続けています。

 あたかも都心から東西にまっすぐ線を引き、
北と南、埼玉と神奈川で、線対称となったような川口と武蔵小杉です。そこは必ず川で区分され、ある意味では一段低く見られた場所が今、川の向こうにある23区に対して逆襲をしています。

 今や川向うのコスギという街に、自由が丘以南にお住いの東京23区の方々も買い物に来られるようになりました。砂漠のようだったコスギに
東急スクエアができて涙しララができ、そしてグランツリーができて、「武蔵小杉」駅で下車した大勢の人たちがグランツリーに向かって歩いてくるのを見た時は、感動のあまりその場に立ち尽くしたものです。もしかすると川口市民も、同じような感動を胸に抱いたかもしれません。

 しかし、
「シン・ゴジラ」では、ゴジラを東京に足を踏み入れさせないため、多摩川が防衛ラインとなり、コスギは「捨て石」となりました。もし次にゴジラが茨城県沖に現れた場合、荒川が防衛ラインとなり、川口はコスギ同様、「捨て石」となるのでしょうか。所詮はそういう位置づけなのかもしれませんが、日本が平和な間はたっぷりと繁栄していきたいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
グリーンパーク第6五反野(中古)−都心の10分の1の価格で変わる人生観

JUGEMテーマ:マンション


★ つくばエクスプレス「青井」駅より徒歩10分、東武伊勢崎線「五反野」駅より徒歩15分の場所に立地する地上5階建・東鉄工業施工・総戸数21戸・1985年3月築の『グリーンパーク第6五反野』です。

 アドレスは足立区青井1丁目です。青井は、足立区中部に位置します。南北に貫流する綾瀬川の西岸に接し、北端を東京都道318号環状七号線(環七通り)が東西に通っています。東部を首都圏新都市鉄道つくばエクスプレスが通り、3丁目に「青井」駅が置かれています。南部に工場がありますが、ほとんどが都営住宅を含む住宅地となっています。東は加平・綾瀬、西は中央本町、南は弘道、北は一ツ家・西加平と接しています。

 江戸時代からの次郎左衛門新田、弥五郎新田、五兵衛新田ほか12か村の耕地が交錯しており、その境界も複雑に入り組んだものでした。明治の町村制施行による町村合併によっても複雑な境界の様相は残され、戦後に行われた住居表示による新町名の制定において、江戸時代以来の綾瀬村の大字でまとめていくことも難しく議論は紛糾しました。

 最終的にはこの辺りがそれぞれの村の「精出耕地(せいだしこうち)」であったことから、「精」より「青」、「耕」より「井」をとって「青井」と命名される次第となり、1966年(昭和41年)1月1日より新町名が実施されました。青井の「青」には澄み渡った青空と豊かな農作物の繁栄を、「井」は尽きることの無い湧水を表し、この地域の今後の発展を願ったものであるということです。


 「青井」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅東口を出て北に進み、セブンイレブンの角を左折、青井二丁目交差点を右折、バス通りに当たったところで左折し、住宅街の中を進んだ左手に所在します。「五反野」駅からは徒歩15分で、上記バス通りを北上する道のりです。

 「青井」駅、「五反野」駅いずれも各駅停車駅です。「青井」駅の1日平均乗降人員は6,651人(平成29年)であるのに対し、「五反野」駅の1日平均乗降人員は35,634人(平成28年)です。
「青井」駅から「秋葉原」駅まで直通13〜14分、「五反野」駅から「北千住」駅まで直通4分と、いずれもアクセス良好です。東武伊勢崎線は東京メトロ日比谷線と乗り入れているので、「銀座」駅や「六本木」駅などに乗換えなしで利用できます。

 「青井」駅周辺には
西友青井店のほか、「青井兵和通り商店街」があり、毎月第4日曜日の朝市は多くの人を集めています。「五反野」駅周辺にはサミット五反野店のほか、「五反野駅前通り銀座会商店街」があります。五反野駅前通り銀座会商店街では現在サマーセールを実施中で、「ごたんだじゃないよ。ごたんのだよ」とアピールしつつ、なかなか活発そうな商店街です。

 コンビニは、
セブンイレブン足立青井5丁目店が徒歩4分、同じくセブンイレブン足立青井1丁目店が徒歩4分です。スーパーは、ビッグエー青井店が徒歩4分、ベルクス足立中央店が徒歩6分となります。

 ホワイトの外観にグレイのバルコニーがアクセントで清潔感があります。自転車置場は道路に向いてマンション正面にあり、ある意味潔いのですが、盗難等が少し心配です。
大規模修繕工事は2回行っており、直近は2年前の2016年8月ですので、築33年4ヶ月経過している割には新しく感じます。雁行型マンションで、日照や風を取り込みやすいのが特徴です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積40.32平米の2DKです。南西向きにつき日当り良好、最上階ですので、眺望・通風良好です。ただし、エレベーターがないため、5階まで歩いて上らなければならないのがデメリットです。

 玄関から右手に水廻りがあり、直進するとキッチンがあります。キッチンはダイニングを兼ねています。さらに直進すると洋室があり、キッチン左手には和室があります。
細長いルーフバルコニーにはキッチンからも出入りができ、案外重宝するかもしれません。収納は押入れとクローゼットが1つずつで、特にクローゼットは古さを感じさせますが、トランクルームが別途付いています。

 お部屋は全般には
開口部が多く明るい雰囲気で、好感が持てます。そのまま使用できなくもないのですが、やはりリフォームをしたほうがよいでしょう。

 販売価格は850万円、坪単価70万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では867万円〜968万円、『マンションマーケット』では776万円〜857万円、『イエシル』では1,477万円、『ふじたろう』では977万円、『HOME'Sプライスマップ』では934万円〜1,113万円、『マンションレビュー』では908万円〜965万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,025万円、坪単価84万円となり、販売価格は17.1%割安との試算結果です。管理費は月額7,150円、修繕積立金月額11,700円、トランクルーム使用料月額600円で合計月額19,450円かかります。住宅ローンを金利0.775%、35年間で全額組むと、月の支払いが23,113円で、購入時の自己資金が諸経費以外ほぼゼロでも全体合計月額42,563円の支払いで済むことになります。

 1985年築で新耐震基準で建てられていますし、割安価格で購入でき、実は都心にもアクセス良好です。こうなると唯一のネックはエレベーターがなく5階まで毎日歩くことです。万一価格が暴落!と言っても元値が850万円ですので、価値がゼロになったとしても10年住めば元が取れそうな、安心マンションだと思います。

 都心で1億円出して新築2LDKを購入するか、そこから30分離れた23区内で850万円出して中古2DKを購入するか、人生観が変わる選択です。

 種別:中古マンション
 名称:グリーンパーク第6五反野
 価格:850万円 (税込)
 所在:足立区青井1丁目
 交通:「青井」駅徒歩10分
 面積:専有40.32平米

詳細はこちら
グリーンパーク第6五反野

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| 中古マンション 足立区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
意外とおいしくないタワマン商売−長期プロジェクトの難しさを実感

JUGEMテーマ:マンション


★ 26日付マネーポストは、『利益が出ないケースも 不動産会社にとってタワマン販売の難しさ』と題して記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

「ここ10年ほどで、都心部を中心に一挙に増えたのがタワーマンションです。今や、タワマンが建つ街=人気の街という図式が成り立ち、タワマン在住=成功の象徴のような感さえあります。ところが、大手不動産会社の中堅社員Yさんによれば、不動産会社にとって
『タワマン販売』というビジネスは、意外とオイシくない面もあるそうです。

タワマンが難しい最大の理由は、完成までにあまりにも時間がかかることです。私が初めて携わったタワマンの場合、計画が持ち上がり、敷地の調査から用地の取得完了までに7〜8年。建物の取り壊し、整地、基礎工事と進み、建物がだんだんと高くなっていくまでにさらに数年を要し、ようやく販売を始めた時はかれこれ10年目。最終的に住民が住み始めるまでには10数年かかりました』

 10年先のことを正確に予想することができる人間などいるはずがありません。もちろんそこを見越して商売をするのがプロですが、
「景気」という化物を前にすれば、何もできることがないというのが本音のようです。

『それだけ時間がかかってしまうと、売り始める時に景気がどうなっているかがまったく予測できません。苦労に苦労を重ねたタワマンの完成が近づき、
『じゃあそろそろ売り出すか』という時に、景気がどん底で、マンション購入などとんでもないという状況になっているかもしれませんし、鋼材価格や建築資材、現場の職人の人件費がどう変動しているかも分かりません。

 一帯の土地が大幅に下落していれば、当然価格にも反映させないといけません。儲けが出るような価格を付けたところで、売れなくては何の意味もありませんから。結果的に
全戸売れたのに、利益がまったく出ないようなこともあり得るわけです』

『これも10年近くをかけたプロジェクトでしたが、
完成間近に東日本大震災が発生しました。そのタワマンは『オール電化』が売りで、発売開始予定は震災発生日の直後でした。スケジュール変更も検討されましたが、予定通りに売り出さないと会社の数字に大きく影響するので、上の判断は『GO』。停電や節電騒動などがあったため、販売戦略の方向転換を強いられました』

 結局、オール電化の話題は巧みにすり抜けつつ、『この間の大震災でも、建物にも地盤にもまったく影響はありませんでした』と、しっかりアピールして、
窮地をしのいだそうです。」

 以上がマネーポストの記事の概要です。私は以前、本ブログで
「タワーマンションほど、利益率が高く、成功が約束された物件はない」という趣旨のことを書きましたが、これには上記記事のような「竣工までに長間を要することによるリスク」を全く念頭に入れていませんでした。

 確かに、『クロスエアタワー』などは東日本大震災発生と販売がもろにかぶってしまい、弱気の販売にならざるを得ませんでした。逆にその時に勇気を出して(?)購入した人は大変お得な買い物をしたわけで、同マンションは中古マンション市場で分譲価格より4割超高い価格で取引されてきています。

 ただし、その
逆も真なりで、不動産価格が右肩上がりの時は、10年前に安く仕入れた土地を今事業化すれば、利益は格段に大きくなります。要は変動の大きさはリスクですが、リターンの大きさもその特徴と言えます。

 タワーマンションの売主がほとんど
大手デベロッパーの独占状態なのは、事業にかかる費用の大きさ、プロジェクト期間の長さに耐えうる資金力及びマネジメント能力、上記リスクでも揺るがない財政基盤及び信用力、施工者となる大手ゼネコンでわたりあえる交渉力など、さまざまな「力」が必要とされるからでしょう。

 こういった意味で、
タワマンは「意外とオイシくない」商売なのだと勉強になった記事でした。

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| ノウハウ・経験談 | 20:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート渋谷 ザ タワー(新築)−半端ない注目、21世紀最高単価の定借物件か

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横線・同田園都市線・東京メトロ半蔵門線・同副都心線「渋谷」駅より徒歩8分、JR山手線・京王井の頭線「渋谷」駅より徒歩9分、JR山手線「原宿」駅より徒歩12分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・東急建設施工・地上39階地下4階建・総戸数505戸(販売総戸数355戸)の一般定期借地権付き物件『パークコート渋谷 ザ タワー』です。

 アドレスは渋谷区宇田川町です。宇田川町(うだがわちょう)は、渋谷区の中央付近に位置し、繁華街としての、いわゆる「渋谷」を代表する町域です。地域の北部から東部は神南に接し、渋谷公園通りが東部の境界となっています。「渋谷」駅前の交差点を地域南東端とし、地域南部は文化村通りから道玄坂、南西部から北西部は松濤及び神山町に接しています。

 町域内を井ノ頭通りが通っており、その周囲にはスペイン坂やペンギン通りなどユニークな名前の通りや坂もあります。地名の由来である宇田川は暗渠化されており、川の流れを見ることはできません。

 各種商業施設が集積しており、地域南部の「渋谷」駅前からは「渋谷センター街」という歩行者専用道路があり、主に若者向けの商店街となっています。さらに渋谷PARCO(建て替え休業中。2019年秋再開業予定)や、西武百貨店、ロフトなどの西武系大型小売店が軒を連ねるほか、雑貨店、衣料品店、飲食店、各種娯楽施設、オフィスビルなど商業機能の集積が目立つ地域となっています。

 一方、町域北部には渋谷区役所(建て替えにより2015年10月に渋谷区渋谷の仮庁舎に移転中)、渋谷公会堂(建て替え休業中。2019年5月再開業予定)、渋谷区立神南小学校といった公的施設があります。

 本物件は、上記の
「渋谷区役所建替プロジェクト住宅棟」の官民一体開発により誕生するタワーマンションです。渋谷区庁舎、渋谷公会堂、そして本マンションの3棟が一団の敷地に収まります。本マンション敷地は面積4,565.00平米で、ここに地上39階地下4階建、総戸数505戸のタワーマンションが造られます。

 代々木公園には徒歩2分、明治神宮には徒歩11分と、広大な緑にほど近く、かつ、高級住宅街に近い丘の上に立地します。販売戸数は355戸で、残り150戸は売主である三井不動産レジデンシャルが留保し、賃貸物件として運用する予定です。

 定期借地権の期間は2093年9月30日まで約70年で、期間満了時に更地にして返還する事が条件です。借地権の譲渡・転貸は売主への事前の通知を条件に可能であり、承諾料は不要です

 間取りは1R〜3LDK、専有面積40.01平米〜208.89平米と幅広い層をターゲットとしています。建物形状からLD部分が整形でない間取りが多くなっています。エントランスホールは渋谷らしくクリエイティブな意匠となる予定です。

 問い合わせは相当あるらしく、真偽の程は明らかではありませんが、
当初は平均坪単価500万円程度だったところ、その反響振りを見て平均坪単価800万円台に値上げしたとの情報もあります。もしこれが事実であれば、『プラウド白金台三丁目』(2014年分譲の定期借地権付き物件)の平均坪単価466万円をも大きく超えて、21世紀最高坪単価の定期借地権付き物件となることでしょう。

 宇田川町アドレスという半端ない渋谷ど真ん中の新築マンションは、
2013年分譲の『ユニーブル渋谷神南』以来です。官民一体開発のこの希少プロジェクトは、『THE COURT(ザ コート) 神宮外苑』と並んで現在話題の大規模物件となっています。NHK放送センターの南に位置し、「渋谷」駅からの距離はややありますが、渋谷繁華街を通る道のりとなるだけに、徒歩8分を長いと感じる人も少ないのではないでしょうか。販売開始は11月下旬からを予定、竣工は東京オリンピック直後の2020年9月下旬、入居は翌2021年4月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒パークコート渋谷 ザ タワー

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| 新築マンション 渋谷区 | 21:56 | comments(2) | trackbacks(0) |
港区内の中古マンション価格上昇−虎ノ門、浜松町、三田、高輪、芝が強い

JUGEMテーマ:マンション


★ マンションマーケットが運営する「マンションサプリ」では、『港区で資産性が高いエリアとは?ランキングベスト10を調査!』を掲載しています。

 この調査は、
港区の30のエリア(赤坂、麻布十番、麻布台、麻布永坂町、麻布狸穴町、愛宕、海岸、北青山、港南、芝、芝浦、芝公園、芝大門、白金、白金台、新橋、高輪、台場、虎ノ門、西麻布、西新橋、浜松町、東麻布、東新橋、三田、南青山、南麻布、元赤坂、元麻布、六本木)の2007年当時に対象エリアに存在していたマンションの、2007年当時と2017年の平均平米単価を調査し、過去10年で価格にどのような変化があったのか、30エリアの上昇率が高いトップ10エリアをランキングにしたものです。

 結果は、次の通りです。数字は2007年〜2017年の10年間の上昇率です。


1 麻布十番 27.1%  2 虎ノ門 24.4%  3 浜松町 22.0%
4 芝浦   21.9%  5 三田  20.2%  6 高輪  19.4%
7 芝    18.6%  8 白金台 18.0%  9 東麻布 16.9%
10 六本木  16.6%


 記事によれば、この10年間の港区の中古マンション上昇の特徴は、上昇率が高いマンションは築年数が経っているものが多いとのことでした。すなわち、各エリアにおける上昇率が下位5マンションの平均築年が23.32年だったのに対し、上位5マンションの平均築年数は36.1年なのだそうです。

 この結果は、私の実感でもうなずけるものがあります。5〜6年前の港区中古マンションでは、築30年を超えてくると、例えば専有面積40平米で約2千万円台のものがあり、坪単価にして坪160万円〜170万円程度で購入できる物件がありました。

 しかし今や港区築古所有権物件で安くても坪250万円前後しています。今現在でSUUMOでざっと調べると、最安坪単価は1970年築の三田綱町ハイツで坪240万円でした。感覚的には1.5倍くらいの値上がりで、
港区高額物件に引っ張られて、立地の良さから築古物件が急騰していったと考えられます。

 さて、マンションマーケットは24日、本ランキングの最新版として、『2017年〜2018年の1年間の港区中古マンションの値上がりランキング』を掲載しました。結果は次の通りで、数字は
2017年〜2018年の1年間の上昇率です。

1 西麻布 4.48%  2 南青山 4.09%  3 高輪  3.03%
4 浜松町 3.82%  5 西新橋 3.58%  6 元麻布 3.37%
7 虎ノ門 3.32%  8 三田  3.18%  9 南麻布 2.86%
10 芝   2.73%


 2007年〜2017年でランキング入りし、2018年の現在でも上昇率が高いエリアは、虎ノ門、浜松町、三田、高輪、芝となります。確かに、これらの地域は、東京オリンピックやJR山手線新駅等に伴う再開発事業により注目されているエリアという点で共通しています。

 逆に、
2007年〜2017年にランク入りしていたのに、この1年間の上昇率がそれほど高くないエリアは、麻布十番、芝浦、白金台、東麻布、六本木です。過去に再開発や大型タワーマンションの登場等で注目を集め、現在はそれが一段落しているエリアと言えます。東麻布は、麻布地域の中で最も地価が安かったところが、都営大江戸線の開通による「赤羽橋」駅の誕生で見直されたことによるものと考えられます。

 2007年〜2017年にランク入りしておらず、2017年〜2018年にトップ10になったのは、西麻布、南青山、西新橋、元麻布、南麻布です。南青山は『パークコート青山ザタワー』の影響でしょうか。西新橋は虎ノ門ヒルズ開業、マッカーサー道路の開通によるオリンピック効果への期待感の現れととらえられます。西麻布、元麻布、南麻布といった麻布地域の価格上昇は、元々高級ブランド地ですが、はっきりした理由はわかりませんでした。

 2007年〜2017年ランキングにも2017年〜2018年ランキングにも登場していないエリアは、
赤坂、麻布永坂町、麻布狸穴町、愛宕、海岸、北青山、港南、芝公園、芝大門、白金、新橋、台場、東新橋、元赤坂です。港南、台場は2007年前に開発が落ち着いたエリアであり、赤坂は成熟して開発の余地が乏しいのでしょう。海岸は、2018年〜2019年は伸びる可能性があります。

 麻布永坂町、麻布狸穴町、愛宕、北青山、芝公園、芝大門、白金、新橋、東新橋、元赤坂については、
既に高級住宅地又は従来からの商業地として落ち着いており、変動要素が少ないものと思われます。今後タワーマンション等の計画が多数予定されている港区においても、エリアによって地価動向の濃淡があることが示されていると考えています。

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| 市場動向 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークショアー横濱(中古)−類似物件より1千万円超安い駅徒歩3分3LDK

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★ 東急東横線「反町」駅より徒歩3分、JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅より徒歩9分の場所に立地する地上10階建・総戸数24戸・1977年1月築の『パークショアー横濱』です。

 アドレスは横浜市神奈川区反町2丁目です。神奈川区は、横浜市で初めにできた区の1つで、18区の区のうち9番目に大きい区です。東海道の宿場町、「神奈川宿」から区名が取られ、県名も同源となっています。横浜市の北東に位置する神奈川区は、東西方向に長く(約8.0km)、東は横浜港、西は緑区鴨居町に接しています。区役所は区の東側にあり、最寄り駅はJR「東神奈川」駅、京急「仲木戸」駅、東急「反町」駅です。

 「反町」の由来には諸説あり、「段町」から転訛した説もあれば一反二反の「反」から来る説や、元来この地が数年毎に休耕していたため休耕地のことを「ソリ」と呼ぶことから「ソリマチ = 反町」となった説があります。「反町」駅は、2017年度の1日平均乗降人員は13,283人で、長期的には減少傾向にあり、
東横線の駅では最も乗降人員が少なくなっています。

 「反町」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅を北側に出て、国道1号線を川崎市方向に歩いた右手に所在します。道のりはほぼフラットです。「東神奈川」駅からは徒歩9分で、同駅西口から国道1号線に出て、横浜方面へと歩いた左手に所在します。「東神奈川」駅から本マンションまでの道のりの途中にビッグヨーサンがあり、お買い物に便利です。

 地上10階建ての建物は、低層部がアースカラー、中高層部がホワイトでツートンカラーのデザインで、遠目からも映えて見えます。
国道1号線沿いですので、交通音・排気ガスの影響は受けるのでしょうが、国道1号線側は本建物の側面となっており、これらの影響を直に受ける住戸は少なそうです。一方、周囲もビル状建物ですので、眺望は限られてきます。

 反町公園に徒歩1分です。結構な広さの穴場的公園で、公園内には池もあり、春には桜、秋にはどんぐり拾いが楽しめるそうです。「反町」駅周辺はそれほど大きなお店はありません。同駅前には薬のヒグチ、牛丼の松屋、同駅と本マンションの間にジョナサン、同駅から本マンションと反対側になりますが、モスバーガーなどがあります。

 しかし、東急東横線を使えば
「横浜」駅は隣駅で直通1分です。各駅停車駅であるものの、ここから「横浜」駅までに特急・急行に追い越されるストレスはありません。もっと評価されて然るべき駅のように思われます。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の6階に所在する専有面積70.02平米の南西向き3LDKです。玄関から入り、右手につながる廊下を進むと10帖のLDKがあり、LDインの6帖洋室、6帖和室、そして6帖和室に連なる6帖和室がもう一つあります。さらに、LDKから短い廊下を経て北東向きのサービスルームまであり、70平米ながら実質4部屋を使いこなせます。水廻りはLDKから入り、収納は押入が3つあって標準的な容量です。

 販売価格は1,750万円、坪単価83万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,291万円〜2,490万円、『マンションマーケット』では1,720万円〜1,901万円、『ふじたろう』では2,115万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,406万円〜2,834万円、『マンションレビュー』では2,173万円〜2,307万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,235万円、坪単価106万円となり、販売価格は21.7%割安との試算結果です。現在、同じ専有面積の9階住戸が、リノベーションは施されていますが、本マンションより1千万円超高い2,760万円で販売中であることからも、本マンションのお得度がわかります。

 ただし、
現状は賃借人がおり、オーナーチェンジ物件との位置付けです。月額賃料は12万円で、表面利回り7.7%、実質利回りはここから管理費月額13,700円、修繕積立金9,000円を引いて6.7%となります。フルローンを組んだとしても毎月利益が出るレベルですので、しばらく保有しておき、賃借人が出た後にフルリフォームをかけて、ご自身で住んでもよいでしょう。

 旧耐震基準で、築41年6ヶ月という築古物件ですので、自主管理となっている管理状態や修繕積立金は十分化など、よくチェックすべきです。条件に合えば、投資用としても実需としてもきちんと機能する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:パークショアー横濱
 価格:1,750万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区反町2丁目
 交通:「反町」駅徒歩3分
 面積:専有面積70.02平米

詳細はこちら
パークショアー横濱

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 21:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
タワマン28階に住んで感じる予想外の「負け感」−鶏口牛後じゃダメなんです。

JUGEMテーマ:マンション


★ 19日付日刊SPA!は、『湾岸タワマン28階に住んだのに、予想外の“負け感”。主食はコンビニ弁当…』という記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

37歳、独身、年収は1200万円、湾岸エリアでも人気の月島にある賃貸タワーマンションの28階で一人暮らしをする酒井優一さん(仮名)。住んでいる部屋は42平米の1LDKで、家賃は19.8万円です。タワマンに引っ越しをして、すでに後悔しているといいます。

「よくタワマンでは高層階用と低層階用のエレベーターがあって、住民のヒエラルキーがあるって言いますよね。28階の高層階で、たしかに最初は優越感に浸ることもありました。でも、僕の部屋は高層階のなかでは低いほう。だから、誰かと一緒に乗るときは自分のほうが低層で先に降りることが多いんです。
乗っている30秒間は、どこか負けた感じがしますね……。『鶏口牛後』という言葉があるように、“上の下”ではダメなんですよ」

 タワマン住民にとっての階層ヒエラルキーは「高層階vs低層階」ではなく、同じエレベーターの中にあるということです。

 酒井さんがこのタワマンを選んだ決め手は部屋から見える夜景だったということですが、それも最初の1か月で見飽きたそうです。

「毎日同じ景色を見ているとさすがに飽きて、それに残業で
毎晩終電近くで帰ってくると周囲はもう電気が消えていて真っ暗です。そもそも疲れて寝るだけだから、夜景なんて見てる場合じゃないですよ」

「たまに女の子が部屋に来ても、夜景にまったく興味を示さないんです。女の子って夜景に興味がないんですか?正直これじゃ、タワマンに住んでる意味がないですよ」

 また、多少収入が高いとはいえ、やはり毎月20万円の家賃の負担は大きいようです。

「月20万円ということは、
1日あたり7,000円ほどかかっている計算になります。しかも寝るだけで。7,000円も払えば、都内のちょっとしたビジネスホテルくらいには泊まれますよね。仕事柄、夜遅くまで長時間働くこともありますが、意地でも帰って寝てやろうって気持ちになりました。じゃないと、次の日の“宿泊代”が1万4000円かかることになりますから。でも、こんなことを考えている貧乏性の人間はタワマンに住むものじゃないのかもしれませんね

 酒井さんは「選んだ街も、自分に向いてなかった」と後悔しきりです。

「月島はもんじゃ焼き屋ばかりで、
一人で入れるようなチェーン店が少ないんです。近くには比較的安いことで知られる食品スーパーがあるんですが、ファミリー層が多い街のせいか、夜11時には閉まってしまいます。それに、高所得者が多いエリアだからか、閉店直前に値引きしてもわずか2割引き程度で全然安くならないんです。しかも、総菜コーナーが小さいから仕事帰りに寄ってもほとんど残っていない。結局、毎晩コンビニ弁当ばかりですね」

 湾岸エリアを通る電車にも不満が炸裂です。勝どきは都営大江戸線、豊洲は有楽町線、月島はその両方が通っていて利便性は高いはずですが、

大江戸線はかなり地下深い路線だから、ホームまで時間がかかり、電車の本数も少なめで、電車待ちが長いですね。有楽町線は都心部で乗換駅が多くあるのですが、乗り換えに距離があり10分ほど歩くこともザラです。」

「勝どきのタワマンも内見しましたが、勝どきは海に近くて高層ビルやタワマンが多くて、どこも風が強かった。内見したのが弱い雨の降っている日で、傘がまったく役に立たないくらい風が強くて歩くのもしんどいし、
雨も横殴り状態でした。正直、勝どき、月島、豊洲あたりの湾岸エリアが人気の理由がまったくわかりませんね

 更新がくるまでは我慢して住むつもりですが、
もう引っ越しを考えているといいます。

「普通のマンションだと退去する1か月前に告知すれば引っ越しできますが、タワマンの多くは解約の2か月前。つまり、引っ越したくても2か月近くの家賃を無駄に多く払う必要があるんです。以前のマンションより家賃は2倍になりましたが、不満まで2倍になりました……」』

 以上が日刊SPA!の記事の概要です。
見栄を張りながら、実は貧乏性な、そんな誰でも持っている性格がそのまま酒井さんの言葉に現れていて、クスリと笑ってしまいます。上記記事の中の名言を挙げてみます。

・ 『鶏口牛後』という言葉があるように、“上の下”ではダメなんですよ。

・ タワマン住民にとっての階層ヒエラルキーは「高層階vs低層階」ではなく、同じエレベーターの中にある。

・ 夜景なんて見てる場合じゃないですよ。

・ 女の子って夜景に興味がないんですか?正直これじゃ、タワマンに住んでる意味がないですよ。

・ 意地でも帰って寝てやろうって気持ちになりました。じゃないと、次の日の“宿泊代”が1万4000円かかることになりますから。

・ 閉店直前に値引きしてもわずか2割引き程度で全然安くならないんです。

・ 傘がまったく役に立たないくらい風が強くて歩くのもしんどい。

・ 更新がくるまでは我慢して住むつもり。

・ タワマンの多くは解約の2か月前。つまり、引っ越したくても2か月近くの家賃を無駄に多く払う必要があるんです。

・ 以前のマンションより家賃は2倍になりましたが、不満まで2倍になりました。


 初めは一つ一つ、タワマンに住むことの是非について分析を試みようと思っていましたが、何回か上記記事を読んでいるうちに、この予想外の「負け感」には解説はいらない気がしてきました。今回はこのまま、上の「名言」を「あるある」と親近感を感じつつ、味わいたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 22:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
THE COURT 神宮外苑(新築)−オリンピック開会式を肌で味わう超高級物件

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★ 東京メトロ銀座線「外苑前」駅より徒歩8分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩11分、東京メトロ副都心線 「北参道」駅より徒歩13分、JR総武線「千駄ケ谷」駅より徒歩14分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&野村不動産分譲・大林組施工・地上22階地下2階建(実質地上23階地下1階建相当)・総戸数409戸(販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む)の『THE COURT 神宮外苑』です。

 アドレスは渋谷区神宮前2丁目です。神宮前は、「原宿」及び「表参道」と通称される地域の公称地名であり、主に商業地と高級住宅街から構成されています。北西から時計回りに神宮前1丁目から神宮前6丁目となります。

 明治22年の町村制施行により千駄ヶ谷村、原宿村および穏田村が合併し、東京府南豊島郡千駄ヶ谷村が発足、その後変遷を経て昭和7年に当時の豊多摩郡千駄ヶ谷町が、東京市に編入され、同市渋谷区の一部となりました。昭和40年に住居表示を行い、従前の原宿1〜3丁目を中心とする区域の町名が神宮前1丁目から神宮前6丁目となっています。

 神宮前には6,770世帯、12,283人が住んでいますが、そのうち神宮前2丁目には1,748世帯、3,021人が住んでいます。同じ町内には、駐日本国トルコ共和国大使館、駐日本国エストニア共和国大使館、東京都立青山高等学校、國學院高等学校、海外子女教育研究所、ビクター青山スタジオ、渋谷神宮前郵便局、神宮前熊野神社、ショップレガロ、ディーゼルなどがあります。


 「外苑前」駅から本マンションまでは徒歩8分す。同駅3番出口を出て、秩父宮ラグビー場に行く手前を左折し、青山熊野神社の脇を通って北上し、右手に入ったところに所在します。南東側には国学院高校が隣接し、同高校を囲むようにV字型にウイングを広げた配棟が計画されています。

 新国立競技場建設を契機に再開発が行われる「神宮外苑地区地区計画」のA5地区に当たり、再開発エリア内唯一のマンション事業として、周辺の公園や広場、緑道等の整備を通じて、新たな賑わい、交流の拠点を整備する狙いがあります。以前は『外苑ハウス』という昔高級物件として分譲されたマンションがあったエリアです。

 敷地面積は8,754.00平米と都心物件としてはうらやましいくらいの広さです。地上22階地下2階建の建物は、実質地上23階地下1階建相当となり、タワー物件と言える高さになります。総戸数409戸のうち事業協力者住戸が229戸と、約56%を占めるのが特徴です。

 また、
駐車場が総戸数409戸に対して敷地内機械式152台、敷地内平面23台と、都心物件としては近年にない多さで、これも土地区画整理事業で地権者が多くいることとの関係でしょう。全175台のうち一部を事業協力者住戸及び一部住戸を対象に付設の駐車場又は駐車場優先権の付与を予定しています。

 さらに、
本マンション建物内に子育て支援施設およびにぎわい施設が導入される予定(運営方法未定)です。ただ、気になるのは、最近、地元住民である地権者住戸の方々や地元の自治会等と協力し合うためにこのような施設を採用することが、行政との取り決めもあるのか流行していますが、都心物件だと、投資家を含め購入して居住される新住民と地元住民の方々との意識の差があまりに大きく、うまくいっていないのではと思われるケースを耳にすることです。

 共用施設としては、建物内スペースを緑化した
ヒーリングフォレストや躍動感を感じさせる「リボン」をモチーフにしたブライトプールなど、高級物件であることを強く印象付けるものが備わっています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積70.38平米〜310.22平米です。間取り図を見る限り、内廊下タワー物件に多いプラン形状のように感じました。「外苑前」駅からは徒歩8分が最寄りで、駅近偏重の最近の風潮からはやや遠さを感じますが、超高級物件として売り出す可能性大です。ネット上の掲示板では、『パークコート青山ザタワー』や『パークコート赤坂檜町タワー』に匹敵する坪単価1,000万円程度ではないかと推測されています。

 入居が2020年7月と、東京オリンピックの1か月前であるのも凄いポイントです。ほぼお隣となる新国立競技場での東京オリンピック開会式の興奮を肌で味わえるプレミアム感抜群のマンションとなりました。

公式ホームページ ⇒THE COURT 神宮外苑

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| 新築マンション 渋谷区 | 19:42 | comments(0) | trackbacks(0) |
「東京駅まで電車で4分」でも売れ残り?−馬喰町でだぶつくマンション需要

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★ 18日付zakzakは、『「東京駅まで電車で4分」の超好立地でも売れ残り…終わり近づく新築マンション"バブル"』と題して、編集局の不動産担当の書いた以下のようなコラムを掲載しています。

「東京、大阪、京都の一部地域で新築マンションの物件価格が高騰、
バブル状態が続いてきましたが、終わりが近づきつつあるようです。

 東京駅まで電車で4分という超好立地に約1年前、中規模のマンションが建ちました。立地がいいため、完成前に完売が予想されましたが、ふたを開けてみれば、
いまだに売れ残り、その数、半数近くに及んでいます。

 「
約68平方メートルで、6,200万円から7,200万円と高額なのが理由ですが、6〜7年前ならこれでも売れました。開発計画を立てたとき、中国の富裕層が日本の新築マンションを爆買いしていたころで、その熱がこんなに早く冷めるとは考えもしなかったのでしょう。業者としては、ここに小さなホテルでも造って、丸ごとファンドにでも売った方がよっぽど儲かったと後悔ているんじゃないですか」(不動産コンサルタント)

 竣工から1年が経つと新築というウリ文句も使えなくなるため、この業者、
とうとう値引き販売に舵を切りました。

 広さや階数にもよりますが、
当初の価格から数百万円は下げている模様。将来、購入を考えている方、これから少なくない数でこんな物件が出てきそうです。」

 以上がzakzakの記事の概要です。当然気になるのは、
「どのマンションのこと言ってるの?」ということです。2ちゃんねるでは、本記事へのコメントに『プラウドシティ越中島』のリンクを張っているものがありました。

 確かに、『プラウドシティ越中島』が最寄りとする「越中島」駅は「東京駅まで電車で4分」なのですが、同マンションは総戸数305戸の
大規模マンションで、上記記事の「中規模マンション」に該当しませんし、竣工が来年1月下旬ですので、「約1年前〜建ちました」という記事にも符合しません。

 「越中島」駅を最寄りとするマンションは数が少なく、『プラウドシティ』の直近は2011年に分譲された『クレヴィア越中島』まで遡ります。したがって、
他の駅を探してみることとしました。

 「東京駅まで電車で4分」で売れ残るわけですから、やはり東京メトロ丸ノ内線やJR山手線・中央線ではない、
相対的にマイナーな路線・駅だと思われます。「越中島」駅のあるJR京葉線でないとすれば、残りはJR総武本線です。

 JR総武本線で「東京駅まで電車で4分」の駅は「馬喰町」駅です。調べてみると、多くの「馬喰町」駅最寄りの分譲マンションが販売中でした。そのリストは、以下の通りです。数字は左から、平均専有面積、平均価格、平均坪単価です。

プロスタイル日本橋馬喰町 45戸 64平米台 6,600万円台 340万円台
ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス 43戸 68平米台 9,300万円台 450万円台
プライムスタイル東日本橋 74戸 61平米台 6,600万円台 360万円台
ウエリス千代田東神田 55戸 65平米台 7,400万円台 370万円台
レフィール日本橋馬喰町 40戸 59平米台 7,200万円台 400万円台
ザ・パークハウス東日本橋 65戸 73平米台 8,800万円台 400万円台
ザ・パークハウス日本橋大伝馬町 153戸 60平米台 7,100万円台 390万円台


 「馬喰町」駅周辺は繊維系製品を取り扱う問屋街であり、最近の業種転換で、多くのマンション適地が売りに出されたのだと思います。しかし、「馬喰町」駅の1日乗降人員数は25,000人程度とかなり少なく、連結している「東日本橋」駅の一日乗降人員数80,654人を足し合わせても、「東京」駅至近の立地としてはまだ閑散としている状況です。

 つまり、
「住みたい人」が少ないのに、商業地として容積の取れるマンション適地が多いので各デベからの供給が乱立し、現時点で消化不良を起こしている格好です。

 そしておそらく、上記記事で例に上がっているのは、
昨年6月30日に竣工した『プロスタイル日本橋馬喰町』でしょう。「馬喰町」駅徒歩3分のほか、都営線の「東日本橋」駅と「馬喰横山」駅に徒歩1分と至近の立地でありながら、上記のような事情で需要を掴みきれていないのかもしれません

 現在、公式HPでは、でかでかと
家具付きモデルルーム販売のほか、新価格販売住戸も4戸設けられ、坪単価291万円程度と、坪単価300万円を切る住戸も出てきました。売主が必ずしも大手ではないだけに、資金を回していく関係で竣工した以上は早く売り切りたいという思惑を持っていることも考えられます。

 今回の馬喰町におけるマンション大量供給による余剰感は、
他エリアにも一般化される「バブル崩壊状態」とまではとらえられないと考えます。しかし、需要・供給のバランスを崩すとそれが回復しづらいような環境に既になっているという意味では、今後の糧とすべき事象と言えましょう。

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| 市場動向 | 19:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
ビッグ武蔵野中村橋(中古)−相場より3割安い新耐震基準1DK

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★ 西武池袋線「中村橋」駅より徒歩10分、同線・都営大江戸線「練馬」駅より徒歩11分の場所に立地する武蔵野産業旧分譲・富士工施工・地上6階地下1階建・総戸数23戸・1984年3月築の『ビッグ武蔵野中村橋』です。

 アドレスは練馬区中村北2丁目です。中村北は1丁目から4丁目まであり、昨年12月1日現在で6,757世帯11,590人が住み、うち本マンションのある2丁目には1,648世帯3,010人が住んでいます。1世帯当たり人数は、中村北全体で1.72人、2丁目で1.83人です。23区の平均世帯人数が1.93人ですので、やや少なめと言えます。

 中村北は、練馬区南部に位置し、北で向山、北東で練馬、東で豊玉北、南で中村、西で中野区上鷺宮、北西で貫井と接しています。北境に西武池袋線が走り、「中村橋」駅が設置されており、当地は「中村橋」駅南側の東西に細長い町域を持ちます。東境は暗渠化された中新井川です。

 江戸時代は豊島郡中村の一部でしたが、1889年(明治22年)の町村制施行により北豊島郡中新井村大字中の一部となりました。1932年(昭和7年)、東京市板橋区の成立に伴い、北豊島郡中新井村大字中から板橋区中村町の一部となり、1940年(昭和15年)に板橋区中村町から独立して板橋区中村北となり、1947年(昭和22年)、練馬区分区により練馬区中村北となり、1940年(昭和15年)から1960年(昭和35年)にかけて漸次中村町の一部から置き換えられました。

 地名は、板橋区中村町の北部にあったことによりますが、中村町の由来は北豊島郡中新井村の大字名「中」によるとされています。通学区は、中村小学校、中村中学校です。


 「中村橋」駅から本マンションまでは徒歩10分す。同駅を北側に出て、西武池袋線沿いに東へと歩き、目白通りに突き当たったところで線路を横断し、細い道を南に入った右手に所在します。「練馬」駅からは徒歩11分で、同駅西口を出て東へと歩き、目白通りに突き当たったら目白通りをしばらく西へと歩いて、左手の細い道を入ってしばらく進んだ左手に所在します。

 「中村橋」駅は一日乗降人数が39,416人、4路線の入る快速・準急停車駅である「練馬」駅は207,773人と、駅の大きさが異なりますので、より都心方向に近い
「練馬」駅の利用が便利でしょう。「練馬」駅周辺はエミオ練馬などの駅ビルや西友、大型複合施設coconeri(ココネリ)などが建設され、ショッピングや外食が楽しめる地域となっています。

 本マンションから徒歩8分のところに
スーパーオオゼキがあり、徒歩9分圏内にはコンビニエンスストア、金融機関、飲食店、病院など日々の暮らしをサポートする施設が揃っています。さらに、徒歩12分のところには図書館があり、休日にゆっくりと過ごすのも良さそうです。

 本マンションは、グレーを基調とした外観で、アプローチには階段とスロープが設置されています。19平米〜54平米台の面積帯での販売実績があります。
2012年10月揚水ポンプ交換工事、2013年10月外壁部分補修工事、2014年7月壁と屋上防水工事及び排水ポンプ交換工事実施済みです。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の4階に所在する専有面積24.66平米の1DKです。南・東角部屋につき、日照・眺望良好です。約9.45平米のルーフバルコニーが付いており、使用料は無償です(現状は造作物があります)。現在空室につき即入居可能です。

 玄関から入るとすぐDKがあり、その左手にルーフバルコニーに出られる6帖和室があります。水廻りは玄関右手ですが、残念ながら
3点ユニットです。DKは南側に開口部がありますので、一年中明るいスペースとなるでしょう。収納は和室に変形ながら大型のクローゼットが付いています。

 販売価格は直近の780万円から値下げして
700万円、坪単価94万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では917万円〜1,115万円、『イエシル』では717万円、『マンションマーケット』では1,213万円〜1,342万円、『ふじたろう』では663万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,044万円〜1,255万円、『マンションレビュー』では1,052万円〜1,117万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は985万円、坪単価132万円となり、販売価格は28.9%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の坪単価は141万円との記録が残っています。対象住戸の管理費は月額7,200円、修繕積立金月額3,600円と、こちらも抑えられています。

 本マンションの良さの一つは、
新耐震基準マンションであることです。都内23区の1,000万円を切る中古物件は旧耐震であることが多く、新耐震で建てられたマンションは魅力です。間取りは古さが否めないので、DKと和室を広いフローリングとし、ワンルームマンションにリノベーションした方が賃貸物件としてもアピールすると思われます。

 築30年超の中古マンションですので、
ごみ置場の管理状態はチェックしておく必要があります。リノベで一新されれば、開口部が多く、明るい開放的な物件として、印象に残るマンションとなることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ビッグ武蔵野中村橋
 価格:700万円 (税込)
 所在:練馬区中村北2丁目
 交通:「中村橋」駅徒歩10分
 面積:専有面積24.66平米

詳細はこちら
ビッグ武蔵野中村橋

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| 中古マンション 練馬区 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |