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ザ・パークハウス 渋谷南平台(新築)−近年皆無の南平台物件、億ション間違いなしか

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線「渋谷」駅より徒歩7分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大林新星和不動産&東急不動産分譲・東急建設施工・地上10階地下1階建・総戸数100戸(事業協力者30戸含む)の『ザ・パークハウス 渋谷南平台』です。

 アドレスは渋谷区南平台町です。南平台町(なんぺいだいちょう)は、渋谷区の南西部、「渋谷」駅南西の丘陵地に位置しています。道玄坂の南側に当たり、北側は道玄坂と、玉川通り(国道246号)を境に神泉町に、東部は桜丘町、南部は鉢山町や鶯谷町に、西部は、旧山手通りを境に目黒区青葉台に接しています。

 かつては「南平台」という地名で、近年はマンションなど集合住宅が多数建設され、大企業が所有して研修施設などとしている場所もみられ、幹線道路沿いや渋谷駅寄りの地域にはオフィスビルも多くなっています。


 内閣総理大臣を務めた岸信介、三木武夫の私邸があったところで、前者は60年安保闘争の際にデモ隊に包囲される騒ぎとなりました。後者は現存しており、かつては三木武夫記念館 として一般公開されていましたが、平成24年(2012年)4月末をもって閉館しました。

 「渋谷」駅から徒歩7分です。同駅西口から玉川通りに出て西に歩き、セルリアンタワーを越えた最初の曲がり角を左折し、東急桜丘町ビルの角を右折して更に西に進んだ突き当り付近に所在します。道のりは、徐々に南平台の丘をゆるやかに上っていくルートです。

 「渋谷」駅は、
開業100年目の2027年をターゲットとした再開発が進行中で、南平台にも来年3月に大型オフィスビルが誕生します。しかし、玉川通りをはずれれば穏やかで品のある街並みが存在するのが南平台エリアで、本マンションもその地にふさわしい重厚感あるグレーのファサードを有しています。

 敷地面積は3,352.32平米とそこそこにあり、
構えを大きく取った錚々たる外観が存在感を示しています。ラウンジには「枯山水」を模した庭が広がり、高さ約2m・幅約3mもの「稲田石」の荘厳なアイストップがアクセントです。また、ラウンジにはイタリアのグローバルブランド「Minotti」のインテリアが備わっています。

 本マンションでは
車寄せにて専属スタッフが入出庫を代行するバレーサービスやコンシェルジュサービスなど、総戸数100戸規模でありながら高級なサービスを導入しています。また、セルリアンタワー東急ホテル内のフィットネスクラブが利用可能で、東急百貨店では専用スタッフがご要望を承るサービス付きです。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積56.44平米〜215.30平米と幅広い層をターゲットにしていますが、メインは90平米超のゆとりある3LDKです。価格水準については、南平台エリアの新築マンションが最近は皆無だっただけに予想が難しいのですが、港区都心タワー並の価格を一応想定するならば、平均坪単価800万円〜1,000万円の中のいずれか、ということなのでしょう。

 仮に最も小さい1LDK56.44平米を想定したとしても、その価格は1億円を優に超えてくる
全億ションタイプであると推察されます。本年10月上旬に販売開始予定で、竣工は来年11月中旬、入居は再来年1月中旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 渋谷南平台

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| 新築マンション 渋谷区 | 21:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
住宅専用地にコンビニ−高齢者救済だけでなく、地価にも好影響?

JUGEMテーマ:マンション


★ 21日付日本経済新聞によれば、国土交通省は主に住宅だけを建てられる地域に、新たに商業施設を設けられるように建築規制を緩和します。2019年夏から、一定の条件を満たせばコンビニエンスストアなどをつくれるようにします。少子高齢化が進んで小売店が撤退したような地域では、徒歩で通えるコンビニなどへのニーズが強いのです。騒音対策などを施すことを前提に、町づくりの自由度を高めます。

 日本の都市計画は地域ごとに用途を定め、建てることができる施設を制限しています。例えば「第一種低層住居専用地域」は戸建て住宅か低層マンション、学校などの公共施設だけが認められます。原則として商業施設は建てられません。

 国交省は2019年夏に定める政省令で規制を緩めます。地域の用途ごとに新設を認める施設と、騒音や振動対策などの条件を定めます。合致した施設は、都道府県や市区町村で有識者が審査や許可をする
「建築審査会」の同意がなくても建てられるようにします。

 具体的には
戸建て住宅の地域ではコンビニや飲食店などの小規模な施設を、主に住居が並ぶ第一種住居地域では自動車修理工場などを想定しています。地域に住む人に迷惑がかからないように、防音壁の設置や営業時間の制限などを条件とします。

 今でも建築審査会の同意が得られれば住居専用地域に用途外の建物を建てることはできます。ただ、
手続きに数カ月かかる場合が多く、企業が積極的に利用しにくかったのです。

 一方、
都市部でも小売店が撤退した地域では、高齢者を中心に買い物に困る人が増えています。2013〜2015年度に第一種低層住居専用地域で用途外の建物を許可した事例を見ると、店舗・飲食店が38件で最も多かったのです。国交省は一定の条件のもとで商業施設を作りやすくし、高齢者でも暮らしやすい町づくりにつなげる考えです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。私も田舎に80代の両親が暮らしていますが、一番心配するのが
自転車に乗れないくらい足腰が弱った時に、どうやって日々の買い物に行くのだろうということです。また、交通量のある街中のスーパーまで自転車で通っているので、買い物の重い荷物でふらふらして車にでも接触してしまったら、と心配は尽きません。

 だから、スーパーとまでは言いませんが、
せめてコンビニくらいは歩いて5分以内にあったらな、と思います。今のコンビニは、調理しなくてもおいしいお総菜が豊富に売っていますし、多少高くても手間がかからないのが一番なのです。コンビニは今や、高齢者にとって救世主といっても過言ではありません。

 ですから、今回の国土交通省の施策は、前から規制緩和してほしいと思っていた内容でした。遠隔地に住む高齢者をNPOが車に乗せてスーパーまで送迎しても限界があります。まずは
お店自体を高齢者の近くに持ってくるべきなのです。

 そして、この規制緩和は、都区部においても有効に機能すると思います。
23区でも住宅地ではスポット的に高齢化が進んでおり、杉並区、世田谷区など、最寄り駅から10分超の距離があるエリアも少なくありません。また、都区部では地方と異なり、人と人とのつながりが弱く、高齢者同士で助け合うことも難しくなっています。都会に住んでいながら、生活が成り立たない境遇を誰にも気づいてもらえず、ひっそりと孤独死するリスクが高まっています。

 また、最近は、
戸建て用地としてでさえ、第一種低層住居専用地域の人気が低くなっているように感じます。住環境より利便性重視の最近の風潮からすると、身近に買い物ができる環境がないと購入検討者から敬遠されてしまうのです。不動産会社がいくら「駅から離れているからこそ得られる静かな住環境ですよ」と言っても、多くの方にはアピールしなくなっています。

 その意味では、
コンビニが作れる第一種低層住居専用地域というのは魅力でしょう。場合によっては地価上昇にも良い影響があるかもしれません。従来の都市計画の用途地域も、時代に合わせて見直していくべきだと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:33 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークタワー秋葉原(中古)−希少な「秋葉原」駅徒歩4分タワマン最上階

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線「秋葉原」駅より徒歩4分、東京メトロ銀座線「末広町」駅より徒歩6分、都営新宿線「岩本町」駅より徒歩7分の場所に立地する地上21階地下1階建・三井不動産旧分譲・熊谷組施工・総戸数108戸・2006年8月築の『パークタワー秋葉原』です。

 アドレスは千代田区神田練塀町です。神田練塀町(かんだねりべいちょう)は、千代田区の北東部に位置し、神田地域に属します。北辺は台東区秋葉原に、東部は神田松永町に、南部は神田相生町に、西部は外神田に接しています。「秋葉原」駅付近の一角で、ビルや商店が多い地域となっています。

 西部はJR山手線・京浜東北線などの鉄道用地です。また近年の「秋葉原」駅前の再開発で高層ビルや高層マンションも見られるようになりました。住居表示未実施で、神田松永町との町域が複雑に入り組んでいます。神田練塀町には160世帯280人しか住んでおらず、その大半は本マンションの住民ということになります。

 江戸時代は武家地で、南北に走る通りに立派な練塀(瓦と土を交互に重ねた瓦屋根の土塀)があったことから下谷練塀小路と呼ばれました。茶坊主河内山宗春の居所として知られていました。1872年(明治5年)、下谷練塀小路沿いの武家地に下谷練塀町が成立しましたが、東隣の武家地は神田松永町に編入されたため、下谷は練塀町で神田に大きく突き出る形となりました。1964年(昭和39年)、住居表示実施によりJR線路より西が外神田4丁目に編入されましたが、残りは未実施のまま現在に至っています。


 「秋葉原」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅中央改札口から北上した右手に所在するシンプルなルートです。「末広町」駅からは徒歩6分で同駅から南東方向に歩き、「岩本町」駅からは徒歩7分で、同駅から昭和通り等を北上するルートになります。なお、つくばエクスプレス「秋葉原」駅からは徒歩2分です。また、本マンション付近は、昭和通り、中央通りなど大通りが複数通るので車などでの移動も便利です。

 なお、「秋葉原」駅前からはバスも運行しており、御茶ノ水・本郷三丁目・東大赤門前などの文京区方面のものが1本と、岩本町・東日本橋・清澄白河などの中央区・江東区方面のものが1本、どちらも朝の7時過ぎから運行しています。


 三井不動産旧分譲の高級タワーマンション「パークタワー」シリーズです。2007年度グッドデザイン賞を受賞しています。1階にコンビニ「ローソン」が出店、「秋葉原」駅前のUDXビルにはスーパーマーケットが入り、同駅の周辺には、ヨドバシカメラのような家電量販店や、アトレ秋葉原のようなショッピングモール、ドンキホーテのような総合量販店まで、充実した買い物スポットがあり、生活に不便を感じることはありません。電器街の名残が残っており、PCパーツの専門店など、マニアにはたまらないお店も数多く点在します。区立和泉小学校には徒歩6分(480m)です。

 都会の中心に位置しながらも、本マンション
敷地内には数多くの植栽が施され、自然も感じることができるように考慮されています。地上21階建に対して、総戸数は108戸とやや少なめで、ワンフロアに5部屋ほどの住戸が存在する計算となります。間取りは、1LDKから2SLDK、40〜60平米の住戸が中心、単身者やDINKSをメインターゲットとしているため、賃貸に出されている住戸も多くなっています。

 収納に「KASANE(かさね)」というシステムを採用、2畳前後のスペースを上下縦に利用でき、上段1.4M、下段1Mと利用スペースが広がり、扉がついているので、部屋全体がすっきりして見えます。安全面では、ALSOKによる24時間セキュリティシステムで安心、鍵もICチップ埋め込みキーです。

 対象住戸は、
地上21階建て建物の21階に所在する専有面積66.92平米の2LDKです。最上階の南・西角部屋で、日照・眺望良好です。アルコーブのある玄関から廊下を直進すると12.0帖のLDがあり、キッチンは奥まった独立式の3.4帖、主寝室は7.1帖、LDインの洋室は5.8帖、全居室がバルコニーに面しています。水廻りは玄関左手にあり、収納はウォークインクローゼットがあります。

 販売価格は7,580万円、坪単価374万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,661万円〜8,060万円、『マンションマーケット』では6,982万円〜7,711万円、『イエシル』では6,749万円、『ふじたろう』では6,821万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,572万円〜7,711万円、『マンションレビュー』では7,284万円〜7,735万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,238万円、坪単価358万円となり、販売価格は4.7%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は6,250万円、坪単価309万円でした。ちなみに、本マンションの分譲時の坪単価レンジは、278万円〜417万円となっています。また、本マンションは立地から賃貸に出されることが多いマンションですが、各ポータルサイトでシミュレーションされた目安賃料の平均は27.9万円で、本物件の価格との関係では利回り4.4%程度となります。

 自動査定ではやや割高という判定ですが、
秋葉原に立地する希少な一流デベタワーマンションの最上階ということで、注目を集めています。このままの価格で売れてゆくのか、それとも多少の指値が効くのか、興味あるところです。

 種別:中古マンション
 名称:パークタワー秋葉原
 価格:7,580万円 (税込)
 所在:千代田区神田練塀町
 交通:「秋葉原」駅徒歩4分
 面積:専有66.92平米
 
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| 中古マンション 千代田区 | 20:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
これからは低層マンションの時代?−相続税が減額できる新基準が明らかに

JUGEMテーマ:マンション


★ 7月14日付日本経済新聞は、『マンション相続 実質減税 土地の容積率で新基準』という見出しの記事を掲載しています。その概要は、次の通りです。

「税制改正によって
2018年から一部の中低層マンションの土地にかかる相続税が事実上、減税になりました。『広すぎる土地』は全面をくまなく有効利用するのは難しいとの理由から減額が可能です。国税庁は2018年から、広すぎる土地の条件を以下の3つに明確化しました。

1.土地が三大都市圏で500平米以上、それ以外で1,000平米以上
2.容積率が400%以上(東京23区では300%以上)でないこと
3.「普通住宅地区」か「普通商業・併用住宅地区」にある


 土地の「容積率」が低めであれば、形式的にマンションには不向きで価値が劣ると判定し、現にマンションが建っている土地でも減額を認めるようにしました。また、容積率400%(東京23区では300%)よりも低ければ減額が認められ、結果的に中低層のマンションで土地の相続税が実質減税となりました。

 路線価からの減額率は、
土地が広ければ広いほど有利です。約2万平方メートルという広い土地にあるAマンションの場合、減額率は約34%にもなります。岡野税理士がAマンションの平均的な住戸について試算したところ、土地部分の相続税の評価額が約360万円下がりました。これに税率を掛けた分だけ減税になったはずだということです。

 こうした減税対象のマンションはどのくらいあるのでしょうか。東京カンテイが、1980年以降に分譲された物件を対象に集計したところ、
東京23区だけで少なくとも700棟近くありました。容積率をデータベースに登録していない物件を含めると、数倍にのぼる可能性があります。税理士は、「今年に入って発生した相続で実際に減額補正できる案件が出てきている。地価の高い東京都心の低層マンションなどは減税の恩恵が大きい」と話しています。

 幹線道路沿いなどで
容積率の異なる土地にまたがって建っているマンションにも路線価から減額できるルールがあります。道路に面していない奥の方の土地の容積率が低いのに土地全体をそのままの路線価で計算すると、過大評価になってしまうからです。

 例えばマンションが幹線道路に面して間口50メートル、奥行き24メートルの1,200平方メートルの土地に建っており、容積率は道路から20メートルまでの1,000平方メートルが300%、それより奥の200平方メートルは100%とします。この場合、マンションが>路線価図の「普通住宅地区」にあるなら減額率は約1%
、容積率がより地価に影響を与えやすい「普通商業・併用住宅地区」では約6%の減額が認められます。

 こうした
減額補正を知らずに申告しても一般に税務署は指摘してくれないため、相続税の払いすぎになる心配があります。いずれ相続するマンション住戸があるなら、路線価からどんな減額ができるのか、よく確認しておきましょう。

 土地の評価を路線価から減らすことのできる税制の中で、
最も減額率が大きいのが相続税の「小規模宅地等の特例」でしょう。亡くなった人が住んでいた自宅の土地を、同居していた親族らが相続した場合に、その評価額を80%(面積330平方メートルまで)も減らせる仕組みです。

 相続税の申告により、この特例を活用すると、
相続税がゼロになることも多いのです。一般に相続財産に占める土地の比率は高く、特例活用により財産全体の評価額が、基礎控除の範囲内におさまりやすくなるためです。

 相続税の申告件数は2016年分で13万6,891件です。国税庁資料によると、このうち
54%(7万3,444件)で同特例が適用されました。路線価などで計算した評価に比べて全体で1兆1,898億円が減額され、税負担の軽減につながっています。

 同特例の適用によって
相続税がゼロとなったのは、申告件数全体の16%(2万1,736件)でした。とりわけ相続財産に占めるマイホームの割合が大きい都市部の中流層は、同特例が使えるかどうかで税負担が大きく左右されます。」

 長い概要となってしまいましたが、税制にかかわるものだけに、見逃せない内容の多い記事でした。
容積率が異なる場合の減額補正、小規模宅地等の特例による減額率は既存の制度ですが、上記記事の通り、税務署は減額補正を知らずに申告してもこれを指摘してくれないとのことですから、相続税が多額にわたる場合は、税理士に相談するのが最も良い解決策だと思われます。

 そして、本年から適用になっている土地の容積率による新基準ですが、これも考え方を変えたというより、
従来不明確だった運用を明確化し、適用しやすくしたという風に受け止められます。しかし、この基準があれば、用を認めようとしない税務職員がまずいなくなり、納税者の利便に資すると考えられます。

 では、この基準ができたことによって、低層マンションに人気が集まることになるでしょうか。おそらくは新基準を適用したとしても、
高額なタワーマンション高層階を購入した方が節税効果は大きいままだと考えられます。

 つまり、
税の考え方では、土地の持ち分の大きい低層マンションの方が、土地の持ち分がわずかしかない大規模タワーマンションより価値が高いのです。しかし、実際の売買価格は人気度合いによってきますので、タワマン高層階の方が低層レジデンスより高額で売れるであろうことは、容易に想像ができます。

 今回は、そのような低層マンションのうち
「いや、土地力からすればそんなに価値はなかったんだよね」というマンションをあらためて減額できる旨明らかにしようとするものです。これは喜んでいいのか、悲しんだ方がいいのか、あるいは今まで相続税を取られすぎだったわけですから、怒るべきことなのか、なんとも微妙な内容だなあ、と私は感じました。

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| ノウハウ・経験談 | 20:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドシティ東雲キャナルマークス(新築)−都心の6割程度の価格で買える最後の聖地

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★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩10分、東京臨海高速鉄道りんかい線「東雲」駅より徒歩15分の場所に立地する野村不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数472戸の『プラウドシティ東雲キャナルマークス』です。

 アドレスは江東区東雲1丁目です。東雲は、江東区臨海部に位置し、深川地域内にあたり、東京湾埋立6号地・同11号地を範囲とします。国道357号(湾岸道路)の北側には住宅地が多く、南側には東雲鉄鋼団地が区画されており、工業用地として使用されています。

 中でも東雲1丁目エリアは、UR賃貸住宅(建設当時は都市基盤整備公団)の『東雲キャナルコートCODAN』や、『トミンタワー東雲』等の住宅団地、『Wコンフォートタワーズ』、『アップルタワー東京キャナルコート』、『キャナルファーストタワー』、『BEACON Tower Residence(ビーコンタワーレジデンス)』、『Be-City』、『プラウドタワー東雲キャナルコート』などの超高層分譲マンション等の建設により人口が増加しています。


 「豊洲」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅5番出口を出て晴海通りを東雲方面へと南下し、東雲橋を渡って左折した左手に所在します。道路斜め右向かいが同じく野村不動産が2013年に分譲した『プラウドタワー東雲キャナルコート』、左向いが『イオン東雲ショッピングセンター』です。パチンコ施設『グランシップ』が隣接しているのが気になる向きがあるかもしれませんが、同店の入口はマンション側ではありません。

 「東雲」駅から徒歩15分で、同駅から晴海通りを北上するルートとなります。このほか、本マンションから徒歩1分のバス停留所より、丸の内方面へアクセスできますし、徒歩4分の停留所からは羽田空港・成田空港へのリムジンバスが運行しています。豊洲ICまでは車で約11分です。

 面積17,761.46平米という広大な敷地は、旧ユニシス関連会社が入居していたサンイースト東雲ビルと、隣接していた竹本油脂、研究所施設の3施設の跡地になります。最大の特徴は、建物がオーバル形状であることで、この結果、4千平米超の広大なプライベートガーデン(中庭)が可能になりました。10の共用空間が中庭を囲むように配置されることとなります。

 この立地により
『イオン東雲ショッピングセンター』へは徒歩1分の便利さです。子どもたちの遊び場や高齢者と子どもの交流施設がある『グランチャ東雲』には徒歩2分、広大な面積を有し、BBQ施設もある『都立辰巳の森海浜公園』へは徒歩10分です。通学区は、『第二辰巳小学校』となり、徒歩7分です。映画館もある『アーバンドックららぽーと豊洲』へは徒歩14分となります。

 専用部については、
「ミライフル」による間取りプランを採用、「サイホン排水システム」によりキッチンの設置可能範囲が広がり、間取り全体の制約が大幅に軽減されました。さらに、ライフスタイルの変化に応じて移動させられる可動収納ユニット「ウゴクロ」を採用、外出先から床暖房、風呂のお湯張りをコントロールするラクセスキーとの連動、省エネ・省コスト・停電時の備えにもなる「エネファーム」の採用など、ファミリーにうれしい工夫が多数用意されています。

 気になる価格水準ですが、同じ東雲1丁目アドレスで「豊洲」駅徒歩11分の
『クレヴィア豊洲』が2016年3月分譲開始で平均坪単価280万円台、また、2015年6月分譲開始の豊洲5丁目アドレスで「豊洲」駅徒歩4分の『パークホームズ豊洲ザレジデンス』が平均坪単価320万円台でした。

 東雲エリアの地価は、近年毎年約3%上昇し続けており、建築費単価はRCで近年約2%/年上昇していることに鑑みると、
『クレヴィア豊洲』を基礎とした場合の平均坪単価は300万円台、『パークホームズ豊洲ザレジデンス』を基礎とした場合の平均坪単価は310万円台となりました。

 新築マンション価格は頭打ち傾向とは言え、先安観はないことから、売主としては反応を見つつ、さらなる価格上乗せを図ってくることでしょう。したがって、上記坪単価を基礎とすると、
その10%上昇分の坪単価330〜340万円台まではあり得るものと考えます。

 都心3区のタワーマンション価格が坪単価500万円超となる中で、
「東京」駅から5キロメートル圏内にある一流デベロッパーの大規模マンションがその6割程度の価格で買えると考えれば、お得感が感じられます。オーバル形状による間取りのゆがみがないかどうかは気になる点ですが、私たち一般サラリーマンが都心近辺で購入できる新築大規模マンションの「最後の聖地」として魅力は十分です。
 
公式ホームページ ⇒プラウドシティ東雲キャナルマークス 

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| 新築マンション 江東区 | 20:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
最新の都心不動産市況−新築はハイエンド、中古は需給の低位引き締まり

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★ 三井不動産リアルティは、都心不動産の最新市場動向を『REAL PLAN NEWS No.112 (2018 SUMMER)』に掲載しています。

 これによれば、
長期化する日銀の金融緩和により当面は不動産市況にとって下支え効果が期待できる状況が続くとみています。新築マンション市場の販売の主力は高価格帯にシフトしており、2017年度の都区部の発売戸数は前年比9.8%増で首都圏全体の伸び(1.1%増)を上回り、供給の都心回帰が進みました。

 価格の上昇には歯止めがかかり、契約率は好不調の目安である70%を4期連続で上回り、完成在庫は増加しているものの、2016年以降3千戸前後で大きく変化しているわけではありません。

 2018年以降完成予定のタワーマンションは、
千代田区4棟468戸、中央区14棟12,514戸、港区33棟11,401戸、新宿区10棟5,466戸、渋谷区7棟1,620戸で、都心5区だけで首都圏全体の約4割を占めています。50〜60階建も珍しくなく、今後もキャッシュリッチな富裕層やアッパーミドルが販売対象の中心になるとみられています。

 都心3区の中古マンション市場も、成約価格は頭打ちの状況が続いています。2018年第1四半期の平均成約価格、平均成約平米単価とも前期比はともにプラス0.3%と横ばいでした。新宿区や渋谷区を含む城西地区の成約平米単価も上昇傾向にあり、一般的なファミリータイプの中古物件など、相対的に安価な物件価格は上昇が続いているとみられています。一方、都心3区の成約件数は前年比で2期連続、新規登録件数は5期連続で減少し、都心の中古マンション市場はやや停滞感が広がっています。

 中古マンションの
売り物件と成約物件は双方とも減少しており、都心の需給はほぼ横ばいで推移しています。成約件数に対する新規登録の件数倍率をみると2018年3月時点で5.9倍と、過去1年間は6倍前後で大きく変化していません。2015年以降、大幅に積み上がってきた都心3区の在庫件数は、2016年半ばにピークアウトしたものの減少傾向には歯止めがかかっています。

 ただ、新規登録価格に対する成約の差を示す
価格乖離率は、過去10年間で最も縮小>した水準にあり、需給はタイトな状況です。市場全体では売出価格の調整が進んでおり、市況は安定的に推移するとみられています。

 不動産業界のプレイヤーは市場の先行きを楽観視しておらず、
業況判断は分譲業が大幅に低下、住宅流通事業もマイナスの状態が続いています。特に分譲業は新築市場の先行きを厳しく見ています。一方、23区に本社を置く主要企業が予想する今後の地価水準では、2017年後半から再び上昇を見込む比率が拡大しました。企業の事業用不動産に対する関心は高まっているようです。

 番町・麹町など
都心の主要9エリアの優良物件の平均単価は坪500万円を超え、売り出し価格と成約価格の乖離も縮小傾向で売り手市場、麻布・赤坂・六本木・白金高輪・麻布十番では成約単価の上昇が続いており、同じ都心でも地域や物件によって需要の強弱が見られます。

 同一マンション内での買い増しや地方の富裕層、中華圏を中心とする外国人による取得では、
相場を意識せず購入するケースも多く、高額な超プレミアムマンションに対する需要は旺盛です。将来的なインフレリスクに備える動きも見られ、長期にわたり資産価値を棄損しない高品質な物件の選択が広がっています。

 金融機関の融資姿勢のタイト化も
融資への依存度が低い富裕層にとっては追い風で、来年10月予定の消費増税に向けた需要喚起策、日米金利差の拡大、株価上昇に伴う資産効果で都心不動産の一段の上昇等も現実味を帯びてきます。ただし、日銀による金融緩和策の終焉、すなわち長短金利の誘導目標の引き上げが模索されると「出口」が意識され、金利が乱高下するリスクなど、もちろんさまざまなリスクシナリオも考慮しておく必要があります。

 以上が三井不動産リアルティの最新市場動向の分析の概要です。
新築マンションは都心ハイエンドに傾いており、中古市場は価格が頭打ちながら需給とも減少しつつ引き締まり、土地価格は更なる上昇が予想される中、分譲業の見通しは明るくない−要約すればこういうことなのでしょう。

 新築マンションは既に価格が高騰し、富裕層に対しては更に高くしてもついてくるかもしれませんが、
業全体としては裾野の広がりがないと成長が見込めません。目先の利益が大きく出せても、表情は暗い、ということでしょうか。

 一方、
富裕層にとっては、上記を見る限り、有利な状況が続きそうです。キャッシュリッチな状況であればリスクシナリオを含め様々な手を取ることができ、ますます富める方向へ向かう可能性が高いです。新自由主義の台頭以来拡大してきた貧富の差が、「持つ者」と「持たざる者」との間で一層拡大していく方向が容易に想像できます。

 一昨日、義兄の車に乗って港区近辺の首都高速を走っていた時、妻が、
「こんなに一杯タワー建っているけど、いくらぐらいするの?」と聞いてきたので、「…ウチの広さの部屋がここにあるとすると2億円くらいかな」と答えたところ、妻は驚愕しながらこう言いました。

「私たちだととても無理ね。娘たちに儲けてもらって買ってもらうか」

 それも当然冗談なのですが、ひょっとすると次世代に期待できるアメリカンドリームみたいなものが日本ではないことはないということ−つまり、社会のモビリティがそれほど失われていないのが日本の唯一の救いのような気がします。

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| 市場動向 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブリリア葛西(定期借地権・中古)−ファミリーに最適な「葛西」駅徒歩4分の築浅物件

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★ 東京メトロ東西線「葛西」駅より徒歩4分の場所に立地する地上13階建・東京建物旧分譲・東亜建設工業施工・総戸数43戸・2008年9月築の定期借地権物件『ブリリア葛西』です。

 アドレスは江戸川区東葛西5丁目です。東葛西は、江戸川区南部、葛西地域東部に位置します。江戸川から分流した旧江戸川の西岸にあたり、面積は2.805平方kmで、区内で2番目に大きな町です。北で新川を境に江戸川5丁目、東で一級河川の旧江戸川を境に千葉県浦安市当代島1・2丁目、猫実5丁目、堀江4・5丁目、富士見2・3丁目、南で左近川を境に南葛西2・6・7丁目、西で環七通りを境に中葛西2・3・5・8丁目と隣接しています。

 また、東葛西3丁目の16、17番地は旧江戸川上に浮かぶ中州・妙見島にあり、浦安橋で江戸川区本土・浦安市とそれぞれ結ばれています。東京湾から1.5kmほどしか離れておらず、葛西地域の他の町と同様、堤防がなければ水没してしまう
海抜ゼロメートル地帯にあります。

 東葛西は区内で最も人口が多い町であり、2万291世帯、3万9,713人(2011年1月)が居住しており、中でも本マンションの所在する東葛西5丁目は、4,705世帯7,988人で、東葛西の中でも最も人口が多くなっています。東葛西の住宅街としての発展は1969年に「葛西」駅が開業したことでもたらされました。駅前を中心に比較的に高層化されていますが、低層の地域もあるため、人口密度は区内48町中22位で、近隣と比べると低いようです。

 東葛西の事業所には1万2,186人が働いていて
従業者数は西葛西や平井に次ぐ第3位です。また、東葛西は葛西地域の中で最も製造業が盛んな町で、製造業の従業者は1,166人おり、区内第4位です。また小売業も盛んで年間販売額は約456億円に達し、区内第1位の規模です。

 東葛西の北部は、葛西地域の中で最も歴史が古い区域で、太日川の河口に位置し、中世には葛西御厨(有力な神社の荘園)の長島として知られていました。明治時代に町村制によって葛西地域の村々は合併し、
葛西村となりました。昭和時代には市郡合併によって江戸川区が誕生し、戦後、葛西地域では大規模な開発が進みました。1969年(昭和44年)、東西線が全線開通し、「葛西」駅が設けられました。1980年(昭和55年)の住居表示の実施により、東葛西という住所が成立しました。

 「葛西」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅を出て東へと進み、鉄路を渡って北上し、カサイNSビルの角を右折、次の曲がり角を左折して北上した右手に所在します。「葛西」駅も本マンションも海抜下の低地にある点に注意が必要です。

 第二葛西小学校へ約300m(徒歩4分)、東葛西中学校へ約550m(徒歩7分)、葛西東公園約40m(徒歩1分)、スーパーフジマートへ約100m(徒歩2分)と、
公園・スーパー・小学校には徒歩5分圏内で便利です。徒歩1分の葛西東公園はとても広く、休日などは親子揃って、多数のお子様達が遊んでいます。

 東京建物旧分譲のフラッグシップブランド「Brilliaシリーズ」です。
「Brilliaオーナーズクラブ」という制度があり、居住者は東京建物グループが提供するグルメやショッピング、レジャー、エンターテイメントのサービス特別優待が利用できます。

 海と緑豊かな公園に囲まれた
臨海タウンにあります。高断熱設計で、専有面積70平米台〜105平米台で、間取り3LDK〜4LDKのファミリータイプのマンションです。駐車場は15台分、駐輪場は1戸2台勘定の86台分、ミニバイク置場3台分です。24時間ゴミ出し可能、ノンタッチキーのオートロック、TVモニター付インターホン、24時間遠隔監視セキュリティ、宅配ボックスが備わっています。ペット飼育可(細則あり)になっています。

 各居室には十分の収納スペースを設けたり、廊下には物入れや一部の住戸には納戸としてマルチルームを設けています。また、各住戸には玄関前にオープンポーチとしてスペースを設けているため、プライバシーが保たれています。

 対象住戸は、
地上13階建て建物の2階に所在する専有面積70.36平米の東向き3LDKです。ポーチがあり、人感センサー付玄関照明の玄関から入るとクランク状の廊下があり、TES温水式床暖房付のLD11.0帖、人造大理石仕上げのカウンタートップ、清音機能付ワイドシンク、手元照明やタイマー機能付レンジフード、浄水器一体型水栓を有するキッチンはオープンなフルフラットカウンター付、食器洗浄乾燥機付、IHクッキングヒーターで3.3帖、LD隣接の洋室6.2帖と十分な広さ、共用廊下側の洋室が5.0帖、4.4帖の2室でこちらがちょっと小さくなっています。

 水廻りは三面鏡ドレッサー、一体型洗面ボウル&引き出し水栓の洗面所、通話機能付きコールボタン、浴室換気乾燥機付のフルオートバス、シューズインクローゼットのほか、1.4帖の納戸等があり、収納量は十分です。また、24時間換気システムを採用しています。


 販売価格は3,380万円、坪単価159万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,056万円〜3,357万円、『マンションマーケット』では2,985万円〜3,297万円、『ふじたろう』では3,837万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,312万円〜3,735万円、『マンションレビュー』では3,193万円〜3,391万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,400万円、坪単価160万円となり、販売価格は1%割安との試算結果です。定期地上権の期間は2079年5月までであと約61年間、毎月の管理費15,100円、修繕積立金10,260円、地代13,724円、解体準備金・インターネット使用料・口座振替手数料が2,746円で、計41,830円が月額でかかってきます。

 定期地上権物件ではありますが、
所有権物件に比べて安く購入でき、かつ、築10年未満の築浅物件で、設備・施設が充実しているのが魅力です。立地がファミリー向きで、本物件限定でリクエストしている購入検討者もいる模様で、一流デベ物件としてまだまだ資産価値も残存できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリア葛西
 価格:3,380万円 (税込)
 所在:江戸川区東葛西5丁目
 交通:「葛西」駅徒歩4分
 面積:専有面積70.36平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリア葛西

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| 中古マンション 江戸川区 | 21:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
値上がり率も値下がり率も縮小傾向−地価の強い膠着状態、鮮明に

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。7月6日には、本年7月1日現在について、『2018.7.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が8.3%(前回6.3%)、「横ばい」が88.7%(前回91.1%)、「値下がり」が3.0%(前回2.5%)となり、値上がり地点と値下がり地点が増加し、横ばい地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期ぶりプラス、東京都市部で2四半期ぶりプラス、神奈川で2四半期連続マイナス、千葉で2四半期連続プラス、埼玉で2四半期ぶりマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が25.0%(前回26.6%)、「横ばい」が61.9%(前回54.4%)、「値下がり」が13.1%(前回19.0%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.0%、0.0%。0.2%。0.1%のプラスとなりました。神奈川がマイナスに転じましたので、
東京都区部、東京都下、埼玉のプラスが引っ張った格好です。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト4の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[7] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 7.0%
2[1] 杉並区宮前4丁目(久我山) 6.7%
3[−] 大田区西蒲田4丁目(蒲田) 6.5%
4[3] 板橋区成増3丁目(成増) 5.9%
5[6] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 5.1%
6[9] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 4.8%
7[−] 台東区池之端4丁目(根津) 3.7%
8[−] 新宿区左門町(四谷三丁目) 3.6%
9[−] 北区赤羽西1丁目(赤羽) 3.6%
10[2] 新宿区高田馬場1丁目(高田馬場) 3.4%
 

ワースト10

1[2] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲4.3%
2[−] 品川区旗の台6丁目(洗足) ▲2.0%
3[3] 文京区白山2丁目(白山) ▲1.8%
4[−] 大田区田園調布3丁目 ▲1.4%


 今回のランキングの特徴は、値下がり地点が4地点にとどまった点です。値上がり地点の値上がり率も目に見えて縮小しており、地価の強い膠着状態を表しているものと考えられます。そんな中で値下がりしているのは、城南を中心とする優良な住宅地帯でありながら、駅力がやや弱いところで、最近の地価の勢いが駅力に比例するかのごときトレンドになっていることと無関係ではないでしょう。

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| 市場動向 | 21:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウスオイコス 鎌倉大船(新築)−鎌倉市最大級に注目、オイコスの価格に期待

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★ JR東海道本線・同横須賀線・同京浜東北線・同根岸線「大船」駅より徒歩8分、湘南モノレール江の島線「大船」駅より徒歩9分の場所に立地する三菱地所レジデンス&小田急不動産&東急不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上7階建・総戸数401戸(他に保育所1区画)の『ザ・パークハウスオイコス 鎌倉大船』です。

 アドレスは鎌倉市岩瀬1丁目です。岩瀬は、鎌倉市の北部に位置し、北側は横浜市栄区と入り組んで隣接しています。凸型をした地域のうち東部は砂押川を中心に南北を丘陵に挟まれた谷地であり、住宅地となっています。丘陵は急傾斜で開発が進んでいないため緑が多く残ります。その他は平坦な地形で住宅地を主とし、工場、倉庫などが点在しています。また、南側の境界線上には砂押川が西へ流れています。アメリカザリガニ伝来の地としても知られています。

 鎌倉時代、岩瀬与一太郎という御家人がこの地を治めた事が地名の由来とされ、正平7年(1351年)、岩瀬は足利尊氏によって島津忠兼に与えられましたが、その後後北条氏の台頭によって後北条氏の支配下となり、ほぼ全域が明月院の所領でした。江戸時代になると複数の領主の相給となりました。明治22年(1889年)に周辺6箇村と合併して小坂村となり、昭和8年(1933年)には町制施行・改称して大船町となり、昭和23年(1948年)に鎌倉市へ編入され、現在に至っています。


 「大船」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅笠間口からかまくら景観百選のひとつ「砂押川プロムナード」に沿って東に歩き、岩瀬めだか公園の手前を左折、資生堂前交差点を越えた右手に所在します。道のりはわずかながら上り傾斜ですが、ほぼ平坦です。

 JR「大船」駅笠間口(北口)エリアは、
駅前再開発によって生まれ変わろうとしています。その笠間口を最寄りとする本マンションは、同駅前の喧騒とは趣の異なる立地で、資生堂鎌倉工場跡地に誕生します。跡地の総面積は約26,000平米ですが、そのうち16,270.67平米が本マンション敷地となります。隣り合う敷地では、大規模開発の一環として1,500平米超の提供公園を新設したり、歩道の整備や沿道緑化、福祉施設(予定)用地の整備など、住居の提供だけではない複合的な開発が行われます。

 同駅東口には生活利便施設が集約されています。同駅中の大型商業施設
「大船ルミネウィング」個人店や飲食店が軒を連ねる商栄会商店街をはじめ、医療、公共など様々な施設が歩ける距離にそろいます。岩瀬こい公園には徒歩1分、松竹撮影所跡地にできた鎌倉芸術館には徒歩5分です。普段のお買い物はイトーヨーカドー大船店が徒歩3分と便利です。

 南側に面した三方接道の恵まれた敷地に地上7階建て、総戸数401戸の大規模プロジェクトです。緑と静けさの「エントランスアプローチ」、車寄せを設け壁一面をガラス張りとした「サブエントランス」、敷地中央に配した観賞用の庭園「岩瀬の杜」などの共用施設があります。敷地内にはグローバルキッズ社の保育園を開設予定で(認可取得予定)、0〜5歳を対象とした50名規模となる計画です。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積は66.24平米〜92.74平米です。南向き住戸を401戸中294戸(約73%)を配置、収納率は平均12.5%で、2つのWICと納戸を全戸に配置します。専用テラス、専用駐車場、専用ルーフバルコニーなどが付いた住戸もあるなど、田の字型中心ですが、プランは多彩です。

 「オイコス」シリーズは、
三菱地所レジデンスがファミリー向けマンションの設計と施工と得意とする長谷工コーポレーションとコラボレーションしたマンションです。価格はまだ発表されていませんが、「オイコス」ブランドとなっているため、安めの価格水準を期待する声も購入検討者から聞かれます。

 同じ町内には、5年前に分譲された
『プラウド鎌倉岩瀬』が平均坪単価210万円でしたが、「大船」駅から徒歩11分の物件でした。同じ三菱地所レジデンスが売主の「ザ・パークハウス鎌倉大船」(「大船」駅徒歩6分)は、平均坪単価280万円台でした。これらを勘案すると、本マンションは平均坪単価250万円程度が目安となるのではないでしょうか。

 もしこの価格水準(坪単価250万円前後)でしたら、総戸数401戸は
早期完売に至るかもしれません。>一流デベ、大規模複合開発、6路線利用可能な「大船」駅が最寄りと、セールスポイントはたくさんあります。鎌倉市最大級レジデンスとして、注目度大の物件となりました。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウスオイコス 鎌倉大船

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| 新築マンション 鎌倉市 | 20:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション価格は総体的には上がっていない−売主と買主の蜜月時代か?

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★ 株式会社マーキュリーでは毎月、「月例新築マンション動向」を発表していますが、7月2日には、『本年4月の新築マンション動向』本年4月の新築マンション動向を発表しました。本日は、この中から特に東京23区におけるこの1年間の推移について見ていきたいと思います。

 まず、
23区における契約率です。この1年間は最低が60%、最高が78%でした。しかし、最低60%は昨年6月に記録したのですが、それ以外の60%台は、昨年8月〜10月の69%とほぼ70%に近く、最高も昨年7月の78%以外は70%〜75%に収まっています。

 すなわち、昨年6月の60%、この反動としての翌7月の78%以外は、
69%〜75%の狭いレンジで推移しており、契約率は非常に安定していたということができます。契約率は70%が好不調の目安ですので、昨年1年は好調を維持し続けたと言っていいでしょう。

 次に、
23区における平均坪単価については、この1年間は最低が昨年9月の333.4万円、最高が昨年12月の412.8万円でした。ただ、こちらも最低月と最高月を除けば、348.6万円〜382.3万円と比較的幅が小さく、安定した価格水準でした。本年2月・3月は2か月連続で370万円台で高めに推移していましたが、直近の本年4月に坪単価357.4万円となり、落ち着いた価格水準となっています。

 上記の契約率及び坪単価の推移からわかることは、
少なくともこの1年間は、一般のイメージに反して東京23区の新築マンションの価格水準は安定しており、かつ、契約率も好調であった、ということです。価格が過熱して上昇の一途をたどったわけでもなければ、契約率が過熱して90%になっているわけでもありません。

 契約率が60%台に落ちていれば購入者にとって価格が高過ぎることになりますし、80%を超えていれば価格が安すぎることになります。70%前後というのは、この価格水準で、売る側も買う側もよしとしていると判断できます。

 一昨年は新築マンションの価格が上昇の勢いを見せており、それに連れて契約率は60%台で低迷していました。これが売主の価格上昇に慎重になってきた要因の一つでありますし、購入者側もこれ以上は待っても下がらないので、今の価格水準ならば良しとせねば、という諦めの境地に至らせたのだと思います。

 この売る側と買う側のバランスは今後とも維持されるかどうかがこれからのポイントです。近年、マンション価格に大きく影響しているのが人手不足等からくる人件費の高騰です。働き方改革の波は建設現場にも押し寄せており、現場の労働者の労働環境を悪化させている無理な工期設定や、竣工時期の年度末への集中を是正させ、週休2日制の導入や残業時間の抑制、労働者全員の社会保険への加入などが強く指導されることとなりました。

 これは
現場の労働者の労働環境を守り、ひいては建築物の品質向上等にもつながるもので、ぜひ導入しなければいけない方針です。一方、短期的には建築コストの増につながり、マンション価格の上昇要因ともなります。

 もちろん世間で常識の如く言われているように、
東京オリンピック後の景気鈍化を受けてマンション価格が下落するというシナリオも描けます。そんな多くの不安定要素を将来に抱えながらもマンション価格が最近安定しているのは、まことに稀有な時代と言えるのかもしれません。

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| 市場動向 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |