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待望の湾岸BRT事業明らかに−2022年に虎ノ門ー有明、勝どき、晴海を結ぶ

JUGEMテーマ:マンション


★ 27日付日本経済新聞によれば、東京都は都心と臨海部を結ぶバス高速輸送システム(BRT)の本格運行を2022年度をめどに始める方針を固めました。幹線道路「環状2号(環2)」の全線開通と、東京五輪後に選手村をマンションに転用した新たな居住地域のまちびらきに合わせます。当初計画から約2年遅れますが、都心への交通手段が整備されるため、五輪のレガシー(遺産)を活用した臨海部開発が加速しそうです。

 月内にも発表します。
BRTは車両を連ねた連節バスや専用レーンを使って輸送力や定時性を持たせるバス運行システムです。都のBRTは専用レーンを原則設けませんが、信号の少ない環2を主要ルートにして定時性を確保します。京成バス(千葉県市川市)が2019年度に新会社を設立し、運行を担います。

 本格運行は
ピーク時に1時間あたり20便程度、約2,000人を運びます。速度は時速20キロメートル以上とLRT(次世代型路面電車)並みをめざします。五輪後、選手村のマンションには1万人超が住む予定で、虎ノ門と「東京テレポート」駅や、「市場前」駅を結ぶ晴海・豊洲ルートなど4ルートを運行します。

 環2は2020年の東京五輪前に整備し、選手村と新国立競技場を結ぶ大動脈になるはずでした。ところが、築地市場の移転延期で整備が遅れ、
完成は2022年度に先送りされました。BRTの本格運用も2年遅れます。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。築地市場を残すのか豊洲に移すのかで一昨年、昨年はもめにもめましたが、それも一段落し、期待されていたBRTの先行きもようやくはっきりしてきました。

 BRTとは、
「Bus Rapid Transit」の略です。連節バス、ICカードシステム、道路改良等により、路面電車と比較して遜色のない輸送力と機能を有し、かつ、柔軟性を兼ね備えたバスをベースとした都市交通システムを指します。

 環状2号線を使うルートになりますが、
環状2号線の起点は江東区有明2丁目、終点は千代田区神田佐久間町1丁目の総延長約13,950m、標準幅員40mの幹線道路です。江東区有明2丁目から豊洲6丁目までの区間、港区新橋4丁目から虎ノ門2丁目までの地下トンネル区間、新橋4丁目から虎ノ門1丁目までの地上街路(愛称:新虎通り)区間、虎ノ門2丁目の特許庁前から終点の千代田区神田佐久間町1丁目までの外堀通りが供用中で、江東区豊洲から港区新橋までの区間が現在事業中となっています。

 環状2号線中、中央区築地から虎ノ門までの地下トンネルの名称は
「築地虎ノ門トンネル」です。2014年4月1日、築地虎ノ門トンネルを含む有明-虎ノ門間の通称が「環二通り」と定められました。

 BRTのルートは当初、2020年の開業当初〜選手村再開発までの3ルートと、選手村再開発後の4ルートに分かれていましたが、開業が選手村再開発完成に合わせることとなったので、
暫定的な3ルートはなくなり、開業当初から4ルートとなりました。

 幹線ルートは、虎ノ門バスターミナル/東京駅〜新橋駅〜勝どき〜選手村〜市場前〜有明テニスの森〜国際展示場駅〜東京テレポート駅で、環2〜東京駅、国際展示場駅〜東京テレポート駅のルートは今後検討となっています。最大1,300人/時+α程度を新橋駅〜国際展示場駅で輸送する予定です。

 シャトルルートには、
勝どきシャトルと選手村シャトルの2つがあり、輸送人員はそれぞれ1,000人/時、1,300人/時です。前者が虎ノ門バスターミナル〜新橋駅〜勝どきで、鉄道駅から離れた豊海町、勝どき5・6丁目に対応するもの、後者が前者の勝どき終点が選手村に代わるもので、鉄道駅から離れた選手村周辺の需要に対応するものです。

 第4のルートは
フィーダー輸送で、輸送人員は最大800人/時程度、上記の選手村が晴海地区に代わるもので、晴海周辺の需要に対応するものになっています。

 今後検討される
東京駅ルートの途中は銀座を通りますし、上記のフィーダー輸送の終点は豊洲駅となっています。これで駅から遠い湾岸の主要地区が概ねカバーされ、かつ、東京、銀座、新橋、豊洲などの人気スポットにスムースに行くことができます。

 有明、勝どき、晴海など、鉄道の便が必ずしも良くない
エリアの不便さをカバーするプロジェクトがようやく現実味を帯びてきました。これが成功すれば、人の流れもまた変わってくることでしょう。これも東京がダイナミズムを維持し続けるには不可欠なプロセスであり、本BRT事業の成功を強く期待しています。

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| 最新ニュース | 20:42 | comments(2) | trackbacks(0) |
原宿マンション(中古)−駅徒歩3分渋谷区都心立地で坪158万円の割安物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ副都心線「北参道」駅より徒歩3分、JR山手線「代々木」駅より徒歩10分、同線「原宿」駅より徒歩12分の場所に立地する地上4階建・総戸数11戸・1965年9月築(築53年)の『原宿マンション』です。

 アドレスは渋谷区千駄ヶ谷3丁目です。千駄ヶ谷は、渋谷区の北東部に位置します。かつてこの地に存在した東京府豊多摩郡千駄ヶ谷町は、1932年(昭和7年)に東京市に編入され、渋谷町、代々幡町と合併して渋谷区を形成しました。現在の新宿御苑内を水源とした渋谷川上流地区に位置し、たくさんの萱が生えていたこと、それを一日に「千駄(駄は馬に積む荷物の重さの単位)の萱」を積むことから千駄ヶ谷となりました。

 千駄ヶ谷は1丁目から6丁目までありますが、本マンションが立地する千駄ヶ谷3丁目は、地区南西部、千駄ヶ谷4丁目の南に位置します。当地域を縦貫している明治通り沿いには、オフィスビルやマンションなどが目立ちます。道路より奥まると民家が残る地域も見受けられます。ファイブフォックスに代表されるアパレル関連会社が多数集まる地域でもあります。


 「北参道」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅を東側に出て明治通りを北上し、千駄ヶ谷西三交差点を横断して西に歩き、JR山手線の線路に突き当たるT字路を左折した左手に所在します。お隣は『第三宮庭マンション』や『スカイコート北参道』などが立ち並ぶマンション街でもあります。「代々木」駅からは徒歩10分、「原宿」駅からは徒歩12分で、JR山手線に沿った道路を利用することになります。

 本マンションは、
本年5月に外壁など大規模修繕工事を実施済みで、ホワイトの外壁が美しく映えています。本マンションの敷地面積は149.13平米で、11分の1(約13.55平米)の持分があります。用途地域は第2種中高住居専用地域で、主要採光面は南向きとなっています。

 敷地面積が狭いため、本マンションには
駐車場・駐輪場・バイク置場はありません自主管理方式をとり、管理費は年に1度60,000円を一括払いです。現在、賃料月額8万円で賃貸中のオーナーチェンジ物件です。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積28.83平米の1DKです。南・東角部屋です。玄関から入るとそこはダイニングキッチンで、水廻りは玄関右手にトイレ、浴室(バストイレ分離です)、洗濯機置場は室外にあります。洋室は台所に食い込む形でL字型をしており、収納は洋室にクローゼット等2か所あります。

 販売価格は1,380万円、坪単価158万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,521万円〜1,720万円、『イエシル』では1,875万円、『マンションマーケット』では1,700万円〜1,879万円、『ふじたろう』では1,562万円、『マンションレビュー』では1,543万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,678万円、坪単価192万円となり、販売価格は17.8%割安との試算結果です。築53年と半世紀超前の建物で、気になる部分もいくつかありますが、駅徒歩3分の渋谷区都心立地で割安で販売されている物件は珍しいです。表面利回りは7.0%、実質利回りが6.5%とまずまずですから、まずは現賃借人にできるだけ住んでいただき、その後に自己使用か引き続き賃貸用かをゆっくりと判断すればよいでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:原宿マンション
 価格:1,380万円 (税込)
 所在:渋谷区千駄ヶ谷3丁目
 交通:「北参道」駅徒歩3分
 面積:専有面積28.83平米

詳細はこちら(ノムコムより)
原宿マンション

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| 中古マンション 渋谷区 | 23:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
狙うなら1993〜1997年マンションか2000〜2002年戸建て?−築年という選択肢

JUGEMテーマ:マンション


★ 東日本不動産流通機構(REINS)は7月18日、『首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年代別成約状況(2018年4〜6月)』を発表しました。

 これによれば、以下のような特徴が見て取れます。


1、中古マンション

・成約件数は、千葉県を除くすべての地域で築21〜25年の物件が前年同期比で増加。
・成約平米単価は、東京都区部、千葉県や横浜・川崎市がすべての築年帯で前年同期比で上昇。
・成約価格は、築5年以内の築浅物件、築16〜25年や築30年以上の物件がすべての地域で前年同期比で上昇。


2.中古戸建住宅

・成約件数は、多摩地域のすべての築年帯で前年同期比で減少。
・首都圏全体の成約価格は、築25年までの各築年帯で前年同期比で上昇。
・築26〜30年の築年帯の成約価格は、横浜・川崎市を除くすべての地域で前年同期比で下落。


 これを見ると、中古マンション市場は成約件数、成約平米単価、成約価格ともに上昇で好調ですが、中古戸建住宅市場では、成約価格は上昇しているものの、成約件数が減少し、築26〜30年の成約価格は横浜・川崎市を除くすべての地域で前年同期比で下落するなど、まだら模様となっています。

 中古マンションの成約件数は、千葉県を除くすべての地域で
築21〜25年の物件が前年同期比で増加していますが、特に坪単価の高い都区部で顕著で、横浜市・川崎市、多摩地域がこれに続いています。これらのエリアは、中古マンション価格も高騰していることから、一般購入者層の検討できる中古物件の築年数がだんだん古くなってきている可能性があります。

 例えば、
都区部では、築5年までの中古マンションの坪単価は336万円ですが、築21〜25年だと坪単価206万円です。売れ筋の70平米3LDKファミリータイプは、築5年未満では7,112万円しますが、築21〜25年では4,368万円ですみます。築年でいけば1993〜1997年と1990年代バブル崩壊後の物件で、世代的にも新しさを感じることができます。もちろん、新耐震建築ですので、地震の際の安心感があります。

 もう一つの注目は、
中古戸建において、都区部では築16年以上の戸建の価格が下がっている点です。木造建築物の耐用年数は22年で、これらの物件は家屋が税法上はほとんど価値を失っているのですが、実際に使用する分にはまだまだ新しさを感じることができます。

 特に、
築16年〜18年物件は、2000〜2002年築となる21世紀物件です。土地・建物とも100平米内外のゆったりした広さを感じながら、価格は6千万円前後で購入することができます。建物にほぼ税法上の価値がなくても、100平米内外の土地がこの価格水準で購入でき、お得感があります。

 マンションも戸建も、建築技術の進展等により、
より長持ちで、美しさが褪せない建物が増えてきました。マンション予算は、地域で選ぶだけでなく、築年数で選ぶようにすれば、より選択肢が広がると思います。 

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| ノウハウ・経験談 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス(新築)−注目の武蔵小杉駅徒歩1〜2分再開発タワー

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★ JR南武線・同横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩1分(JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します。)、東急東横線・同目黒線「武蔵小杉」駅より徒歩2分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&東急不動産分譲・大成建設施工・地上39階地下2階建・総戸数519戸((販売総戸数465戸、事業協力者戸数54戸含む)その他、店舗・事務所等)の『コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町す。小杉町(こすぎまち)は1丁目から3丁目まであり、中原区役所や区の代表駅である「武蔵小杉」駅が所在します。中原区の中心部であり、また再開発が進むいわゆる「武蔵小杉」エリアの中心でもあります。

 特に隣接する新丸子東と共に再開発事業が顕著です。北は小杉陣屋町1・2丁目、西は小杉御殿町2丁目・今井仲町・今井南町、南は市ノ坪、東は新丸子町・新丸子東3丁目と接しています。JR南武線以北に小杉町1・2丁目、以南が本マンションの所在する小杉町3丁目が置かれ、小杉町3丁目には区役所をはじめとして消防署・警察署・図書館など各種公共施設が集中しています。

 小杉町2丁目には昭和30年以降第一生命住宅など多くの社宅が建設され、その一部は一般へ分譲されましたが現在も多くが残っています。近年まで残っていたJX日鉱日石エネルギー社宅は2013年(平成25年)に廃止・解体され、跡地には超高層マンション『パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン』が誕生しています。


 「武蔵小杉」駅から本マンションまでは徒歩1〜2分です。同駅から東急スクエアを越えて西に歩いたところが本マンションの北東角になります。武蔵小杉のタワーマンションは、「武蔵小杉」駅東〜南側又は同駅北側に建てられているものが多いのですが、同駅西側は2013年2月に分譲開始された『プラウドタワー武蔵小杉』以来です。しかも、『プラウドタワー武蔵小杉』が「武蔵小杉」駅徒歩4分だったのに対し、本タワーは同駅徒歩1〜2分という近さで、繁華性のあったエリアをきれいに整備して建てられる『街中タワマン』です。

 「武蔵小杉」駅西側の顔としてがんばっている
「イトーヨーカドー」を抱くようなL字形の敷地をしています。また、上述の武蔵小杉東急スクエアに徒歩1分、ららテラス武蔵小杉に徒歩3分、COSUGI COMMONSに徒歩3分、グランツリー武蔵小杉に徒歩4分と、大型商業施設が4つも徒歩5分圏内にあります。

 中原区役所には徒歩3分、聖マリアンナ医科大学東横病院には徒歩3分、日本医科大学武蔵小杉病院に徒歩4分にも徒歩3分と、行政・医療機関が身近なのも強みです。

 水盤のある洗練された空間が特徴の
エントランスオリジナルのアートや落ち着きのあるライティングのエレベーターホールコミュニティラウンジ「&SMILE」には4つのコーナーを用意、各コーナーに関連したTSUTAYAセレクトの書籍や、入居者リクエストから選んだ本を自由に閲覧できます。コーヒーの提供やラウンジ内でお子さんを預かるシッターの手配なども導入予定とのことです。

 高層棟1階にある北側のメインエントランスや西側のサブエントランスだけではなく、隣接する
低層棟の3階・4階(店舗が入ります。)からも直接住宅エリアに入ることができます。これにより駅から本マンション内の店舗や施設を経由して自宅に帰ることができます。
 
 間取りは、武蔵小杉の三井タワーマンションはどれも4LDKの用意があるのですが、本マンションも、
1LDK〜4LDK、専有面積41.99平米〜100.29平米のラインナップです。価格水準ですが、直近の三井タワーマンションの『パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ』が「武蔵小杉」駅徒歩4分〜5分で、平均坪単価320万円台〜330万円台でしたので、それよりも同駅に近い本マンションは、これより高くなるのが自然です。

 そうかといって、『シティタワー武蔵小杉』が一時付けていた坪単価400万円台は、武蔵小杉タワマンの購入者層から言って需要が心配です。『パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ』のウエスト(平均坪単価320万円台)の売れ行きがイースト(平均坪単価330万円台)の売れ行きペースを下回ったこと(駅距離がイーストより1分遠いこともありますが)、三井不動産レジデンシャルは、都心富裕者層向けを除き価格設定であまり無理をしないこと(価格設定で無理をしない代わりに専有部仕様を落とす傾向にあります)等を考え合わせると、平均坪単価350万円前後を予想します。

 入居は2020年12月を予定しており、販売予定時期は10月下旬となっています。久々の「武蔵小杉」駅徒歩1〜2分再開発タワーマンションとして注目度は高いです。現在、『パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ』のモデルルームがあったところで、本マンション用のモデルルームを設置するための工事がされています。ご案内まで、もうすぐだと思われます。

公式ホームページ ⇒コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス

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| 新築マンション 川崎市中原区 | 20:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション販売戸数、26年ぶりの低水準−都の容積率上乗せは諸刃の剣?

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★ 不動産経済研究所は15日、『首都圏のマンション市場動向 −2018年7月度−』を発表しました。これによれば、7月の発売戸数は2,986戸で、前年同月(3,426戸)比で12.8%減となりました。7月としては、1992年以来、26年ぶりに3,000戸を下回りました。

 前月(2,659戸)比では12.3%増えています。これは、マンションの販売シーズンとして、4月〜5月はGWをはさんで季節がよく、春の商戦としてターゲットとされますが、
6月は梅雨期で検討客の出足が鈍るため端境期とされ、7月は8月の夏休みの目前として、6月よりは増えるのが常のためです。

 8月は全くの閑散期となり、検討客も販売側も夏休みとなるため、ここに新規の販売を持ってくることはあまりありません。また、
抽選販売後の契約までの手続をお盆の休みにかからせないためには、7月中下旬の販売というのが適しています。

 最近は4月〜5月のGWを販売時期とするのではなく、モデルルームオープンの時期とすることも多く、そこで集めたお客に対し事前融資審査や希望住戸登録を経て正式価格発表などの手順を踏んでいると、販売時期は
7月がシーズンの自然な流れとなってきます。その意味でも、本来盛り上がりが期待される月です。

 こうしてみてくると、
販売時期として活発なのは、年度末の3月、夏休み前の7月、夏休み明けの9月、年末の12月です。ほぼ3〜4月に一度、販売シーズンがやってくることになります。

 本年は、7月の小ピークを形成する一部の販売が6月に前倒しされたことで、
6月と7月の販売戸数が平準化されたことが7月の販売戸数の少なさの原因のようです。昨年6月+7月の販売戸数は5,710戸、本年6月+7月の販売戸数は5,645戸で、それほど違いがないことがわかります。

 しかし、一昨年6月+7月の販売戸数は6,367戸ですから、
全体としてパワーが落ちてきているようにも感じます。2015年7月は4,785戸、2014年7月は4,222戸販売していましたので、本年7月販売戸数は2015年7月販売戸数の62.4%しかない計算です。

 契約率は本年に入って、好不調の目安とされる70%を超えたのは3月の1回のみで、60%を切るような大幅な減退はないものの、鈍い動きが続いています。

 また、2LDK〜4LDKの契約率は全て70%を超えていますが、
ワンルームは54.5%、1Kは23.1%の契約率と足を引っ張っています。物件にもよるところ大なのでしょうが、投資目的のワンルーム・1Kマンション売買は振るいませんでした。

 一方、本日の日本経済新聞で目を引いたのは、
東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設し、不動産会社が老朽マンションを買い取れば、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せすることにするというニュースです(「老朽マンション、玉突き建て替え 都が容積率上乗せ」)。買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増し、企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替え、災害に強い都市を目指すということです。

 容積率の上乗せは、デべロッパーにとっては最もありがたい制度です。これによって、老朽マンションの建て替えでも採算に乗せることができるとすれば、街は綺麗になり、デべロッパーの利益にもなるので、一石二鳥と言えます。

 ただ心配なのは、
対象となる土地の価値が上がることで、地価がますます高騰し、当該土地を手に入れようと地上げ屋が横行するようなことになりはしないだろうか、ということです。価値があるものには価格統制を同時に入れないと一般庶民の手には届かなくなりますが、もしこれを入れるならば自由な資本主義社会ではなくなってしまいます。
 
 マンションの売れ行きの鈍さと価格高騰の波は、私たちを
どのような新しいフェーズに連れて行ってくれるのでしょうか。
 
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| 市場動向 | 20:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
グローリア初穂戸越(中古)−相場より21.7%も割安な駅近投資用物件

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★ 東急大井町線・都営浅草線「中延」駅より徒歩3分、東急大井町線「戸越公園」駅より徒歩5分の場所に立地する地上5階建・グローリア初穂旧分譲・大豊建設施工・総戸数16戸・1988年1月築(築30年8ヶ月)の『グローリア初穂戸越』です。

 アドレスは品川区戸越6丁目です。戸越(とごし)は1丁目から6丁目まであり、品川区中部に位置します。町域北辺は百反通りを境に西五反田・大崎に、東部から南部にかけては豊町に、東部は西品川に、西部は第二京浜を境に平塚・東中延にそれぞれ接しています。町域内を26号線通り(東京都道420号鮫洲大山線)が通っています。

 戸越1丁目と戸越2丁目との間には、有名な戸越銀座商店街があります。第二京浜沿いに高層建造物が見られるほかは、主に住宅地として使用されています。

 永禄2年(1559年)の小田原衆所領役帳に初見され、江戸時代までは「とごえ」と読みました。寛政5年(1793年)には廻船問屋の山路勝孝が孟宗竹の栽培を始め、村の名産となり、後に碑文谷村を中心とした荏原郡一帯に伝播しました。1889年(明治22年)、町村制の施行に伴い平塚村の大字となり、関東大震災後、銀座の瓦礫を埋め立てて戸越銀座が始まりました。1932年(昭和7年)より荏原区戸越町となり、1941年(昭和16年)西戸越・東戸越・平塚・荏原・小山台に分かれ、1965年(昭和40年)東戸越全域と西戸越・東中延、西品川の一部に戸越1〜6丁目が成立しました。

 地名は、この地が江戸越えの村だったことに由来しますが、「戸」を「江戸」でなく「谷戸」の省略とみる地形説も存在します。


 「中延」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A2出口から東北の方向に歩いた場所に所在します。「戸越公園」駅からは徒歩5分で、同駅南口から南西方向に歩いた場所に所在します。東急池上線「荏原中延」駅からは徒歩9分で、道駅から南東方向に歩くルートです。このうち、東急大井町線「中延」駅と東急池上線「荏原中延」駅からの道のりでは国道1号線を横断することになります。
 
 本マンションは、タイル貼りのすっきりとした印象の外観で、ガラス扉から光が差し込み、明るいエントランスホールが迎えてくれます。エントランスには
オートロックが設置され、モニター付きインターフォンも備えられ、防犯対策がとられています。17平米〜45平米台の面積帯での販売実績があります。

 本マンションの敷地内には駐輪場が備わっています。本マンションから
徒歩1分のところには銭湯があり、庭を見ながらの露天風呂は気持ちが良く、たまには大きなお風呂に入ってゆっくりするのもいいでしょう。また、徒歩4分圏内にはスーパー、ディスカウントストア、金融機関、コンビニエンスストア、病院、飲食店など日々の暮らしをサポートする施設が揃っています。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積28.26平米の2Kです。玄関から入ると廊下部分がキッチンスペースとなり、その東側にバルコニー、2洋室が付くユニークな形です。東・南の角部屋で通風に優れています。3点ユニットバスである点が残念なところです。収納は洋室のクローゼットのほか廊下に押入が2つ付いて、標準的な容量を確保しています。

 販売価格は1,150万円、坪単価135万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,352万円〜1,554万円、『マンションマーケット』では1,373万円〜1,524万円、『ふじたろう』では1,570万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,424万円〜1,662万円、『マンションレビュー』では1,332万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,469万円、坪単価172万円となり、販売価格は21.7%割安との試算結果です。間取りにやや癖がありますが、それでも相場よりかなりの割安価格になっています。現在月額8万円で賃貸中で、表面利回り8.34%に対し実質利回り5.66%と、管理料月額21,480円という高さが足を引っ張っています。ただ、駅徒歩3分の駅近魅力とあいまって投資用として安心な物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グローリア初穂戸越
 価格:1,150万円 (税込)
 所在:品川区戸越6丁目
 交通:「中延」駅徒歩3分
 面積:専有面積28.26平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グローリア初穂戸越

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| 中古マンション 品川区 | 21:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
宝くじで1億円以上当たった人の末路−破滅を防ぐ最も賢い使い方とは?

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★ 14日付日経ビジネスは、『宝くじで1億円以上当たった人の末路』という記事を掲載しています。その概要は、次の通りです。

宝くじに当たった瞬間に舞い上がってしまい、家庭内トラブルを巻き起こしたり、一度に大金を手にしたが故に身を滅ぼすケースが、少なからず存在するようです。

 ポピュラーなのは家族内・親族内トラブルだと聞きます。例えば、宝くじを当てると家族はもちろん、それまで縁遠かった親族までが直接的・間接的に“おすそわけ”を要求してきます。運が悪ければ、「一家離散」のきっかけにすらなりかねません。

 当たる前は「黙っていよう」と思っていても、
多くの人はばれてしまいます。我慢しきれずに自らカミングアウトする人もいるし、隠そうとしてもついつい生活が派手になり周囲に隠し切れなくなる人もいるようです。

 人間の浪費というものは一回始まるとなかなか止まらないものです。クルマ、旅行、宝飾品…。浪費はどんどん膨れ上がり、周囲からすぐに「何かあったな」と勘繰られるようになるはずです。

 「自分は大丈夫」と思っている人ほど危ないのです。企業側も
「急に資産を築いた人」の財布を開くためのマーケティングは研究し尽くしています。

 ただでさえ人は、
「日頃、不慣れな金額の取引」は、金銭感覚が麻痺して失敗しやすいものです。5,000万円で家を買う時、70万円でより生活が快適になるオプションが付きますよと言われたら「70万円なんて大した金額ではない」などと思う人もいるでしょう。しかし、70万円は日常生活では大金で、吟味すべき対象です。それくらい、不慣れな取引では、いい加減な意思決定をしてしまいがちです。

 超高級宝飾店で買い物をすれば、豪華なパンフレットやインビテーションが届くようになります。行けばVIPルームに通されます。この“あなただけ感”に堪えられる人は多くはないですし、更にはそのような生活を諦めることはより難しくなります。
「急な富裕化」というのはそのくらい危険なことで、例えばNBAを引退した人の60%は5年以内に破産しているというデータもあります。

 また、
大金が入った勢いで仕事を辞めてしまったりすれば事態は一段と深刻になります。1億円は使い始めると想像以上の速さで減っていってしまいます。それに、労働が私たちに提供してくれているものはお金だけではありません。ヴォルテールはかつて「労働はわれわれを三つの大きな悪から逃れしめる」と言いました。悪徳、欲求、退屈です。

 前の2つはわかりますが、
退屈というのも人生にとって辛いものです。宝くじを当てて仕事を辞めてしまえば毎日、その退屈と向き合わねばならなくなります。宝くじは「人生のやる気を失う」ことにも繋がりかねないわけです。

 かといって、
宝くじで得た資金で事業を始めるのは最もハイリスクな選択です。飲食店に行っても3億円分は一生かけても食べきれませんが、誤った経営により3億円を失うのは容易にありえることです。

 それでも宝くじで1億円当たった場合、まず、
親族内トラブルを回避するため、税理士、弁護士に相談しましょう。次に、複数の金融機関に相談し、その中から信頼できるファイナンシャルプランナーを見つけて一緒に資金プランを立て、今の生活を変えないことです。もちろん仕事を辞めてはいけません。人との付き合い方も変えてはいけません。この部分さえしっかり押さえておけば、宝くじが当たってもまず大丈夫です。』

 以上が日経ビジネスの記事の概要です。宝くじで大金が当たった人が必ずしも幸せな人生を送れるというわけではない、というのはよく聞かされる話ですが、ここまで整理して語ってくれた記事はそれほどないように思います。なるほど、一つ一つの論旨に説得力があります。

 結論から言えば、
「当たらないのが最も良い」ということになりますが、「万が一当たっても生活を変えてはいけない」というのが教訓です。しかし、手元にキャッシュがあると、その誘惑に勝つのはとても困難です。したがって、手元にキャッシュを残さず、バランスシートを改善させる方法を考えなくてはなりません。

 その方法は
2つしかなく、資産を増やすか、負債を減らすか、です。ここで最も大きく貢献するのは、ロットの大きい不動産に関するファイナンスです。「資産を増やす」とは、資産価値が今後とも向上しそうな不動産、今の流れでいけば、都心の大規模再開発タワーマンションを、高値掴みではない価格水準で購入することが考えられます。

 ただ、不動産購入には、その資産価値が今後の社会経済情勢に左右されるため、いくら
慎重に選別したとしてもリスクの大きさは否めません。したがって、一番確実なのは、「負債を減らす」ことです。もちろん、不動産を所有していない場合にはとれない策ですが、住宅ローンを数千万円単位で背負っている場合には、まずこれをゼロにすることがー面白みもワクワク感もないかもしれませんがー一番賢明な宝くじ当選金の使途と言えます。

 事実、上記記事によれば、宝くじの当選金を受け取るみずほ銀行では、高額当選者に『【その日】から読む本』という冊子が渡され、中には、
「当選した興奮と付き合い、落ち着いたらローンなどの返済を優先すること」などが書かれているとのことです。住宅ローン等の返済に充てれば、月々の支払いがそれだけなくなり、毎月の余裕資金が増えて、かつ、大金を一度に消費することが防止でき、家計面での生活の質が大いに改善することになります。

 我が家でも昔、年末ジャンボを珍しく買った時、
「もし当たったら何に使う?」とウキウキして家族に聞いたら、当時小学生だった下の娘が「まずは住宅ローンを返して楽になること!」と叫んだのにはびっくりしました。ちょうど住宅ローンの支払いが始まった頃だったので、子供の目から見てもそんなに苦しそうだったのか、と今でもやや恥ずかしい思い出として覚えています。

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| 住宅ローンその他融資 | 22:30 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート文京小石川 ザ タワー(新築)−山手線内側の最大級再開発に話題化必至

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★ 都営三田線・同大江戸線「春日」駅より徒歩1分、東京メトロ丸ノ内線・同南北線「後楽園」駅より徒歩2分、JR総武線「水道橋」駅より徒歩12分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&三菱地所レジデンス&新日鉄興和不動産分譲・清水建設施工・地上40階地下2階建・総戸数577戸(販売総戸数390戸、事業協力者用住戸187戸含む、他に店舗28区画・事務所19区画)の『パークコート文京小石川 ザ タワー』です。

 アドレスは文京区小石川1丁目す。小石川は、文京区のおよそ西半分を範囲とし、芝・麻布・赤坂・四谷・牛込・本郷と並ぶ、高台を多く占める東京山手の外郭をなすエリアです。本郷区との合併後も住居表示実施以前は「小石川○○町」と旧小石川区内大半の町が小石川を冠称していました。現在は町会、警察署や消防署、税務署等の管轄などで当時の区境や町境を継承しています。

 こんにゃくえんまで知られる源覚寺、伝通院などが所在し、後楽に小石川植物園、白山には東京大学大学院理学系研究科附属植物園があります。石川啄木、幸田露伴がこの地に居を構えました。

 文京一帯が北条氏に支配されていた当時の文書に「小石川」の地名がありました。江戸時代、武蔵国豊島郡小石川村は江戸の北辺に位置し、その多くは伝通院の寺領であったと伝えられています。1878年に成立した東京15区の小石川区は八千代町、柳町、富坂、初音町、竹早町、久堅町等の地域をもって成立し、砲兵工廠を抱える小石川区は、明治中期以降の産業化によって「閑静な郊外」から「流入してきた労働者の居住地や銘酒屋街をもかかえ込む地域」へと大きく変貌しました。

 1889年の町村制施行とともに旧小石川区の一部と北豊島郡の小石川村、雑司ヶ谷村、巣鴨村、高田村のそれぞれ一部が合併し、新しい東京府東京市小石川区となり、1947年、本郷区と合併し文京区となりました。


 「春日」駅から本マンションまでは直結で徒歩1分です。同駅には本マンション住宅棟専用エントランスや住宅棟直結エレベーターまであります。「後楽園」駅は同駅北側の8番出口から徒歩2分となります。

 総開発面積約2.4haでJR山手線内側最大級の住宅棟、オフィス棟、商業施設等からなる複合再開発プロジェクト(春日・後楽園駅前地区市街地再開発事業)です。街を貫くように散策路が描かれ、駅へのアクセスや生活利便性が高まり、新たなにぎわいが生まれます。

 江戸の門前町として栄えた商店街は、いまも活気があるほか、教育環境に恵まれ、住宅街の穏やかさも残ります。本マンションの外観デザインは、そんな街並みに呼応するとともに、文京区の歴史を物語るモチーフを巧みに取り入れながら、住宅としての上品さと繊細さが意識されています。基壇部は重厚に、上層部は軽やかに描き、街の象徴となるタワーを目指しています。


 目の前には、文京区役所などを擁する「文京シビックセンター」があり、「東京ドームシティ」には、エンターテインメント施設ばかりでなく、フードコートやフィットネスクラブ、スポーツ施設、天然温泉もあります。日常のお買い物は、スギ薬局小石川店が徒歩3分、miniピアゴ本郷5丁目店が徒歩4分、ダイエー小石川店が徒歩5分、成城石井東京ドームラクーア店が徒歩5分です。通学校は、礫川小学校が徒歩7分、第三中学校が徒歩9分です。

 南北に長い
板状タワーとなり、地上40階建て建物のうち8階から39階までが住戸で、1階・2階は商業施設、7階にキッズルーム・スタディールーム・パーティールーム、ゲストルームなどの共用施設が配されています。最上階である40階にはスカイデッキとスカイアクアラウンジがあります。

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積43.14平米〜127.34平米で、都心タワーマンションには珍しく、専有面積90平米以上は4LDKプランがあります。内廊下設計で、タワーマンションらしいワイドスパンの間取りも豊富にありますが、角住戸は柱の食い込みがやや気になります。

 販売開始は半年以上先の来年3月上旬からですので、大規模再開発タワーに多い長い広告期間となります。入居予定は、今から3年後の2021年7月下旬が予定されています。かなりのプレミアム物件だけに、平均坪単価は600万円は下らないことでしょう。この界隈は医師・弁護士等の需要が強いため、専有面積が広い物件が多くても問題なく売れていきそうです。

公式ホームページ ⇒パークコート文京小石川 ザ タワー 

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| 新築マンション 文京区 | 19:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
価格↑成約↓在庫↑の見事な行き詰まり感−猫より高い中古マンション殺処分率

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★ 10日付R.E.portによれば、東日本不動産流通機構(レインズ)は、2018年7月度の首都圏不動産流通市場動向を発表しました。

 同月の
首都圏既存(中古)マンション成約件数は3,139件(前年同月比5.0%減)と、3ヵ月連続で前年同月を下回りました。地域別では東京都1,657件(同3.8%減)と減少、埼玉県347件(11.3%減)と2ケタ減、千葉県370件(同8.0%減)と3ヵ月連続、神奈川県765件(同3.0%減)と減少しました。

 1平方メートル当たりの平均成約単価は52万1,300円(同5.4%増)、平均成約価格は3,362万円(同6.4%増)と、ともに2013年1月以来67ヵ月連続の前年同月比プラスです。新規登録件数は1万7,242件(同7.5%増)と11ヵ月連続で前年同月を上回り、前月比では1.3%減少しました。在庫件数は4万5,780件(同8.1%増)となり、2015年6月以来38ヵ月連続で前年同月を上回りました。

 既存戸建ての成約件数は1,190件(同6.7%増)、平均成約価格は3,227万円(同2.9%増)となり、11ヵ月連続で前年同月を上回っています。

 以上がR.E.portの記事の内容です。一見して気になったのは、
中古マンションの成約価格が上がりながら成約件数が落ちてきていることです。これが最近の傾向とも言えますが、東日本不動産流通機構のプレスリリース『月齢速報 Market Watch サマリーレポート 2018年7月度』により見ていくこととします。

 まず、上記レポートのグラフでわかりやすかったのが
成約件数前年同月比の折れ線グラフが右肩下がりになっていることです。ちょうど1年前の昨年8月頃からコンスタントに前年同月件数を下回るようになり、一昨年(2016年)の勢いはもはやありません。今にして振り返れば、2016年が中古マンション市場にとって最も環境の良い時期でした。

 新規登録件数の折れ線グラフも、昨年8月を小さな底として上昇基調となっています。それまでは、どちらかと言えば新規登録件数は減少傾向にあったのです。同様に、在庫前年同月件数も、昨年8月までは増加伸び率が鈍化していきましたが、同月以降は増加伸び率が拡大してきています。

 これは
危険な兆候と言えます。それまでは毎月の数値が増減を繰り返して方向感がなかったのですが、昨年8月を契機に中期的なトレンドを形成しつつあります。成約が減っているのに、いや減っているからこそオーナーが売りどきを逃すまいとして新規登録を行い、そして売れないまま在庫が積み上がっていくのです。

 これらは
専ら値上がり益を期待した売りで、実需の住替えとは結びついていませんので、売主は多少売却期間が長期になっても気にせず、かつ、新築マンション価格の上昇に伴ってその売却益狙いの中古マンション価格も必然として高くなっていきます。

 しかし、そんな価格で買える人は限られていますし、新築マンションが市場の鈍化を踏まえてほぼ現状維持の価格設定をしてきつつありますので、
中古の方が新築より高い逆転現象も見られています。当然そんな価格では売れない可能性大なのですが、売主は諸費用等を考えると分譲価格より上乗せしないと実質損になってしまいますので、下げずにがんばってしまうわけです。

 例えば2018年7月の成約件数は3,139件ですが、新規登録件数は17,242件で、
成約件数の新規登録件数に対する割合は18.2%で、ごく単純に言えば、中古市場に出された物件のうち成約に至るのは5件のうち1件に過ぎないわけで、残りは人知れず撤退していくことになります。最も人気が高いと言われる都心3区物件でも、2018年7月は成約件数205件、新規登録件数1,204件で成約件数の新規登録件数に対する割合は17.0%と更に低い結果でした。

 こうなると、
中古マンションは、売れるだけでラッキーということになります。例えはよくないかもしれませんが、保健所において保護された猫が幸運にも新しい飼主にもらわれていく割合が25.5%(2015年)で、4匹のうち1匹です。中古マンションが新しい買主に出遭える割合は上記の通り5件のうち1件で、それよりも低いわけですから、「殺処分率」は猫よりも中古マンションの方が高いことになります。「キャピタルゲイン狙い」というマンション投資手法は極めてリスキーなのだと自覚しなければなりません。

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| 市場動向 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
シルバーパレス千駄木(中古)−夢が広がる駅徒歩1分・格安最上階メゾネット

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★ 東京メトロ千代田線「千駄木」駅より徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅より徒歩10分、東京メトロ南北線「本駒込」駅より徒歩13分の場所に立地する地上11階地下1階建・日医神和旧分譲・淺沼組施工・総戸数26戸・1983年8月築の『シルバーパレス千駄木』です。

 アドレスは文京区千駄木3丁目です。千駄木は、古くは駒込村の一部で、名前の由来は、雑木林で薪などを伐採、その数が千駄にも及んだからという説や、太田道灌が栴檀(せんだん)の木を植えた地であり、この栴檀木が転訛したとの説があります。

 日本医科大学が1910年3月に私立東京医学校を合併し、同年10月、私立東京医学校跡地(現・千駄木校舎)に移転しています。谷根千とひと括りに呼ばれる谷中・根津と千駄木は、下町情緒あふれる地域として知られます。

 また、東京大学が近く、川端康成、北原白秋、高村光太郎、夏目漱石、森鴎外など多くの文人が居を構えました。第68・69代内閣総理大臣大平正芳の邸宅は、千駄木2丁目にありました。本マンションの所在する千駄木3丁目は、林町と呼ばれ、高級住宅街として有名な街です。


 「千駄木」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅1番出口から団子坂下交差点を横断して北上した不忍通り左手に所在します。同出口からはわずか50メートルという近さです。「日暮里」駅からは徒歩10分で、同駅から西へ下っていくルートです。JR線が利用可能なのはメリットです。「本駒込」駅からは徒歩13分で、同駅から東へ下るルートとなります。

 本物件はブラウン系とオフホワイト系ツートーンカラーの外観の小規模マンションです。分譲時の売主が日医神和ですが、これは
現在の日神不動産(ブランド:日神パレスなど)に当たります。外は不忍通りをはさんでマンションやビルが立ち並んでいますが、高層階では眺望良好です。不忍通りの車の交通音が気になるかどうかは個人差もあるでしょう。

 エントランスはタイル敷きのアプローチを進み、左へ曲がったところにあり、
不忍通りからは見えないうになっています。エントランスホールにオートロック、エントランスを入ると左側に管理人室、右手奥にはエレベーターを備え(経年で新調しています)、共用部に宅配ボックス、防犯カメラを設置、さらに24時間セキュリティの採用やTVモニター付きインターホンを設置するなどセキュリティに配慮がなされています。

 またCATV、BS・CSアンテナ、インターネット回線にも対応しています。共用部の掃除も管理人が週何回か定期的に行っており、
管理体制は良好です。ゴミ置き場は敷地内にあります。

 本マンションの1階には
タヴァーンという洋菓子屋さんと美容院が入っているほか、本マンションの周辺では「谷中銀座よみせ通り」へ徒歩1分です。買い物は「エキュート日暮里」が徒歩9分の立地で、スーパー「のなかストアー」が徒歩5分、「まいばすけっと千駄木3丁目店」が徒歩7分の場所にあります。コンビニは「ポプラ千駄木駅前店」が徒歩1分、「ローソン千駄木店」も徒歩3分です。「千駄木」駅周辺にはおにぎりカフェやミスタードーナツ、うどん屋など飲食店が多数あり、公園や学校、病院なども身近に整っています。平坦な道なので自転車でも簡単に移動可能です。

 人気急上昇中の谷根千の一角で、休日は周辺の散策を楽しめます。「日暮里」駅と「千駄木」駅の間に谷中まで歩けば「谷中銀座商店街」があり、精肉や鮮魚、煮物などのお惣菜屋さん、江戸民芸品屋さん、和菓子屋さんなど、どのお店も懐かしい味と店構えです。「千駄木」駅から谷中方面(「日暮里」駅方面)は、たくさんのお寺と昔ながらの家屋をそのままにモダンな店(例えば古民家をそのまま使った自転車屋や紙細工のお土産屋など)が並んでいます。

 「日暮里」駅東口に広がるのは駄菓子の問屋街から高層タワーに生まれ変わった町並みです。
サンマークシティには約100店舗のテナントが入っており、カフェや飲食店などの最新スポットばかりと思いきや、元々あった駄菓子問屋がテナントで入っているなど日暮里の小粋なセンスが見え隠れするスポットになっています。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の10階・11階に所在するメゾネットタイプの前有面積80.39平米の3LDKです。南東・北東・北西の3面開口の角部屋で、日照・眺望・通風良好です。10階玄関から入るとワンフロアLDKのいさぎよい造りですが、キッチンスペースが広いため、LDの配置は工夫のしどころです。

 階段を上って11階は、6帖和室と6帖以下と思われる洋室2室が左右に並んでいます。廊下のスペースがややもったいないですが、それだけゆとりを感じさせます。水廻りは、10階にトイレ、11階に洗面室と浴室が配置されています。収納は専ら11階に押入・納戸があり、標準量を確保しています。


 販売価格は4,200万円、坪単価173万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,874万円〜5,175万円、『イエシル』では4,155万円、『マンションマーケット』では5,416万円〜5,979万円、『ふじたろう』では4,822万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,914万円〜5,624万円、『マンションレビュー』では5,996万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの
自動査定の平均は5,161万円、坪単価212万円となり、販売価格は18.6%割安との試算結果です。かなり安い価格ですが、これは第一に売りが難しいメゾネット住戸であること、第二に本件が任意売却物件であること、第三に賃貸物件となっていることが理由と推測されます。

 一方、メゾネット住戸であることを考慮して1割安くしても標準相場は4,645万円となり、
なお割安感があります。購入には債権者の同意が必要ですが、値引きをしないのであればほぼ問題ないものと思われます。本物件は現在月額23万円で賃貸しており、住宅ローンは使用できませんが、利回りは表面で6.6%、実質で5.3%とファミリータイプの利回りとしてはまずまずです。

 投資物件として購入した後、退去した場合は80平米超の住居であるため、自宅として利用することも可能です。新耐震基準で造られたマンションでもあり、地震の際も安心感があります。リセールの場合も、駅徒歩1分の強み<もあって今より価格が大きく落ちることも想定しづらく/span>、住宅ローンを使用しない購入時の資金さえ用意できれば、なかなか夢が広がる楽しい物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:シルバーパレス千駄木
 価格:4,200万円 (税込)
 所在:文京区千駄木3丁目
 交通:「千駄木」駅徒歩1分
 面積:専有面積80.39平米

詳細はこちら
シルバーパレス千駄木

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| 中古マンション 文京区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |