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マンション購入は至福→焦燥→傍観→復活→疑念→諦念へ−20年間の追憶と今後

JUGEMテーマ:マンション


★ 9月27日、日本不動産研究所は、プレスリリース『東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2018〜2020年、2025年)/2018下期』を発出しました。この調べは、東京23区のマンション価格とマンション賃料の将来予測を行っているものですが、ここではマンション価格のみ取り上げてみたいと思います。

 これによれば、東京23区の新築・標準タイプ(専有面積40〜80平米未満)のマンション価格の予測結果は以下の通りです。


・ 2018年は、マクロ経済の安定が継続して上昇(+2.1%)で推移する。
・ 2019年は、10月に実施が予定されている消費増税の影響を受けて、マンション価格は微減(−0.1%)する。
・ 2020年は、前年10月消費増税の影響が本格化し下落(−2.3%)する。2021年以降は微減する。


 この予測手法は、1998年から住宅マーケットインデックスとして東京23区のマンション価格について集計・公表してきたところ、ここでは新築・標準タイプ(専有面積40〜80平米未満)のデータを元に、マクロ経済指標や東京23区の人口などを使ってマクロ計量モデルを構築し、2025年までの中期予測を行ったものです。

 以上が日本不動産研究所のプレスリリースの概要です。同プレスリリースには、1998年以降の東京23区マンション価格指数のグラフがあり、これまでの価格推移がよくわかります。

 これによれば、1998年から2002年まではマンション価格が下落、2002年が底となりますが2006年までは微増傾向でした。言わば
2000年から2006年までは「マンション購入至福期」で、この時期に東京23区で購入された多くの方々はキャピタルゲインを得ることができました。

 ところが2007年にマンション価格が急騰、2008年上半期にかけて欧米マネーも含めて日本の不動産マーケットに莫大な資金が流入し、
「不動産プチバブル期」を形成しました。この時期には先高感に煽られる形でマンションを購入した向きが多く、「マンション購入焦燥期」とも言うべき状態でした。

 しかし、2008年9月に
「リーマン・ショック」が勃発し、欧米金融機関が深い傷を追って日本不動産市場から撤退、それまでフルギアで融資を回転させていた多くの中小デべロッパーがばたばたと倒産ないし会社更生・民事再生手続を取る羽目になり、現在の大手デベロッパー寡占の原因となりました。マンション価格は2008年から2009年に▲5.5%と急落し、マンション購入検討者は、今後の下落幅を見極めようと「マンション購入傍観期」に入りました。

 2010年にはリーマン・ショックの傷も癒えはじめてマンション価格は4.0%上昇、
「マンション購入意欲復活期」となったのですが、翌2011年3月に東日本大震災が勃発、停電や厳しい節電の辛い経験からタワーマンション高層階やオール電化が忌避され、「マンション購入疑念期」に入ってマンション価格は▲1.5%と下落しました。

 2012年12月に
自民党政権が復活、日経平均株価は8千円台のドン底から急騰し、翌2013年にはマンション価格が4.3%も上昇しました。安倍政権は日銀のゼロ金利政策をはじめとするアベノミクスによりアクセルをふかし続け、オリンピックの東京開催決定も加わって、マンション価格は2014年に6.1%、2015年に8.9%とさらに高騰していったのです。

 2016年にはマンション価格がいったん▲0.1%と下落して「ここが天井か」と思わせたものの、2017年にはマンション価格が5.9%上昇し、今年も2.1%の上昇が予測されています。これで
2002年のマンション価格から1.68倍となり、2002年には6千万円で買えたマンションが今や1億円を超える価格となった計算で、一般サラリーマンには手の届かない「異次元価格」となりました。私の周りにはマンション購入を諦める人が多く、「マンション購入諦念期」となっています。

 本プレスリリースでは、
2020年には来秋の消費税増税の影響で▲2.3%とマンション価格下落が予測されていますが、政府は必死に景気浮揚策を打つでしょうから、果たして期待通り(?)の価格になるかどうかは未知数です。

 実際、日本不動産研究所のこの中期予測の過去を振り返ると、2016年には上昇率が2016年2.3%、2017年1.5%、2018年0.7%と、2017年には上昇率が2017年0.7%、2018年0.5%と予測されていたので、
真の数値からは大きく外していることになります。

 しかし、これは
あくまでマクロ計量モデルの結果を示しているだけですから、真の数値と当たっているかどうかは関心外なのかもしれません。じゃあ、予測って一体何?と言いたくなりますが、ここはぐっとこらえて来年、再来年とマンション価格が下落するかどうか八卦見のように結果を待つこととしましょう。

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| 市場動向 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
アトラス加賀(新築)−歴史ある加賀の公園に囲まれた大規模マンション

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営三田線「新板橋」駅より徒歩9分、同線「板橋区役所前」駅より徒歩10分、JR埼京線「板橋」駅より徒歩14分の場所に立地する旭化成不動産レジデンス分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数227戸の『アトラス加賀』です。

 アドレスは板橋区加賀1丁目です。加賀は、江戸時代に加賀藩の約21万坪におよぶ広大な下屋敷があったことに由来します。板橋区の東端部に位置し、北で稲荷台、東で北区上十条及び十条台、南で板橋、西で仲宿と隣接しています。町域の中央を東西に石神井川が流れ、東辺にJRの鉄道路線が走ります。町域内には住宅のほか、多数の中小の工業施設が立地する住工混合市街地を形成しています。また、町域北部の加賀2丁目に帝京大学板橋キャンパス、及び帝京大学医学部附属病院が置かれています。
 
 1871年(明治4年)11月14日に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入されました。1889年には板橋町の一部分となり、1932年からは板橋区板橋町の一部となりました。1965年1月1日に板橋区板橋町6〜8丁目から加賀が成立しました。2017年(平成29年)12月1日現在、加賀1丁目には1,957世帯5,083人、加賀2丁目には2,066世帯4,517人で、加賀には計4,023世帯9,600人が住民登録しています。

 本マンションは、
歴史ある「板橋区加賀1丁目」の静穏な地に誕生する総戸数227戸の大規模レジデンスです。池袋から約2.5km圏内にありながら、一帯は多くの緑に包まれているエリアです。本マンション自体も、南には板谷公園、東には加賀公園、北には石神井川と、水と緑に囲まれた立地です。

 門構えをモチーフとした堂々としたエントランスです。
板橋区立金沢小学校には徒歩6分、橋区立加賀中学校には徒歩13分、板橋区立東板橋図書館には徒歩3分と学習環境にも恵まれています。コンビニ・商業施設については、セブンイレブン板橋4丁目店が徒歩4分、まいばすけっと板橋3丁目店が徒歩6分、ライフ板橋店が徒歩7分、よしや仲宿店が徒歩10分、コープ板橋駅前店が徒歩13分、マルエツ板橋駅前店が徒歩13分です。

 間取りは3LDK〜4LDK、専有面積72.20平米〜94.41平米の34種類のオールファミリータイプ、田の字型プランが基本となります。公園に面した南向き中心であることもセールスポイントです。

 価格水準ですが、同じ町内で本物件から道路1本隔てたところに立地する
『シティテラス加賀』が2012年分譲で平均坪単価229万円程度でした。都区部の新築マンション平均単価はこの6年間で35.2%上がっていますので、この上昇率を『シティテラス加賀』の平均坪単価に単純に掛けあわせると、平均坪単価310万円程度となります。

 これで価格幅を上下40万円ずつ取るとすれば、
坪単価レンジ270万円〜350万円程度となり、グロスの価格は5,900万円〜10,000円となります。駅力としてはそれほど強くない「新板橋」駅が最寄りですが、藩邸跡地で西向き以外は周辺環境に恵まれている点をどう評価するか、いずれにせよ城北エリアにおいて注目されている大規模マンションであることは間違いありません。

公式ホームページ ⇒アトラス加賀

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| 新築マンション 板橋区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
代官山のセレブの見分け方

JUGEMテーマ:マンション


★ 東横線沿線に住んでいることもあり、休日には代官山を中心に渋谷、中目黒なども歩いています。大体独りで歩いているので、50代男性がリュックを背負って店に入ると胡散臭く思われることが多く、下手をすると「何か盗みに来たのではないか」と店員から疑われているのでは、と思うことが時々あります。

 先日は目黒通りのレトロな家具屋さんに入って雰囲気に浸っていると、レジから死角になってしまったのか、
店員さんがたたたたっと小走りに現れて何気なくこちらを伺っているのです。「そんなに心配ならミラーとか置いて死角を作るなよ」と気分を害していたのですが、いえ、買う気もないのにおっさんが独りで店に佇んでいる方が悪いのです。

 さて、代官山などは特に、
近隣に住むセレブと、遊びに来ているお洒落をした若い男女と、そんな雰囲気に惹かれて何となくぶらぶらしている私のような人種がいます。雰囲気を見ればこれらの人たちを見分けることはそんなに難しくないのですが、セレブであることを決定的に裏付けるものがあります。

 それは、
こんなブランド地のおしゃれな街並みを、「犬を連れて散歩しているかどうか」です。

 私が「代官山」駅からT-SITEに向かって歩いていると、目の前に
子犬を散歩させている若い女性がいました。それを見た後ろのカップルがこんな会話をしていました。

女性「こんなところに住めたら最高ね」
男性「そうだな」
女性「…いえ、やっぱり絶対ダメだわ」
男性「それもそうだな」


 代官山に住んで犬を散歩させるという行為は、確かに「最高に素敵」とも思いますし、「いや、こんな生活感のないところで犬の散歩みたいな生活をすべきじゃない」とも思います。そんな二律背反の葛藤を呼び覚ますのが「代官山の犬の散歩」なのです。
 
 ほぼ確実に言えることは、
「代官山エリアに住む人でなければ代官山で犬を散歩させていない」ということです。まさか犬をバスケットキャリーに入れてわざわざ「代官山」駅に降りる人はいないでしょう。代官山で犬を散歩させている人は、99%代官山エリアに住むセレブなのです。(←注:コメント欄にある通り、代官山住人さんによれば、代官山がご地元でない方が車で犬を連れてくる場合も結構あるとのことでした)

 特にセレブと思わせるのは、連れている犬が大型犬であることです。これは、代官山において戸建てに住んでいることを意味しますし、その家も、大型犬を飼うにふさわしい広さを有しているに違いありません。小型犬を散歩させている代官山の(おそらくは)マンション住民ももちろんセレブですが、代官山に大型戸建て(=邸宅)を有するセレブ感は半端ではありません。

 そういう大型犬を連れて歩いているのは中高年男性が多いのですが、ぱりっと着飾っているというより、着慣れたシャツやパンツのリラックス感がとても良い雰囲気です。どれもいい素材のものをさりげなく着こなしているように見えます。

 もしかすると、
大型犬を連れて代官山を散歩しているという事実だけで全てがまぶしく輝いて見えているだけなのかもしれませんが、もともとセレブ感とはそんなものです。もし私が代官山を犬を連れて散歩する日が来たならば、店員さんが店内で佇む私を見張るようなこともなくなるのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 22:19 | comments(2) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション国際(中古)−横浜高台、1千万円台のファミリータイプ

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★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩27分の場所に立地する地上5階地下1階建・総戸数58戸・大京観光旧分譲・佐藤工業施工・1975年2月築(築43年8か月)の『ライオンズマンション国際』です。

 アドレスは横浜市西区浅間台です・浅間台(せんげんだい)は、西区の北東部の保土ケ谷区の付近に位置し、西に保土ケ谷区鎌谷町、南から東にかけて浅間町、北に宮ケ谷と接しています。2017年(平成29年)12月31日現在の世帯数は1,356世帯、人口は2,429人となっています。

 1936年(昭和11年)11月1日、浅間町の一部を編入し、浅間台を新設設置し、横浜市神奈川区浅間台となり、1943年(昭和18年)12月1日、神奈川区の一部を中区に編入し、横浜市中区浅間台となり、1944年(昭和19年)4月1日、中区から西区が分区し、横浜市西区浅間台となりました。1970年(昭和45年)8月1日には、浅間台の一部が宮ケ谷、浅間町の各町に編入されています。


 「横浜」駅から本マンションまでは徒歩27分ですが、最寄りは相鉄本線「天王台」駅で、同駅から徒歩15分です。しかし、急な坂道を登らなければならず、実際には横浜」駅西口からバス路線「浜5」を利用して乗車10分、「宮田中学校前」バス停徒歩4分がオーソドックスな利用ルートです。

 本マンションは、
南東方向に面した高台立地のため横浜港方面の素晴らしい眺望が望めるロケーションで、日照も良好です。近隣には横浜市立市民病院や陸上競技場、三ツ沢公園があります。公園内には桜の木が多く、開花時期には多くの花見客で賑わいます。公園の北側には横浜で唯一の馬術練習場があります。丘を下ったところに旧東海道が走り、付近には「若草幼稚園」「横浜市立浅間台小学校」などの学校がそろいます。

 本マンションは、
1ルーム〜3LDKの多彩な間取りを持っています。管理人は日勤で、防犯カメラ、AEDなどが設置れています。築43年8ヶ月となるため、新築時からいる住民は少ないのですが、ベランダには花壇が設置されるなど、美観にも気を使った住民の方が多いようです。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積59.70平米の2LDKです。南西向きバルコニーで、バルコニーからの眺望は素晴らしいものがあります。玄関から入り、長い廊下を直進すると5帖の食堂と6.5帖の居間があります。洋室は、玄関右手に6帖部屋が2つあり、2way以上で動線に優れています。

 水廻りは廊下左手に並んでおり、収納は
2つの洋室に計3つの押入れが備わっています。バルコニーから共用部廊下側までオープンな間取りであり、風通しの良さも期待できます。

 販売価格は1,280万円、坪単価71万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では995万円〜1,194万円、『イエシル』では1,437万円、『マンションマーケット』では985万円〜1,094万円、『ふじたろう』では662万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,279万円〜1,510万円、『マンションレビュー』では1,137万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,128万円、坪単価62万円となり、販売価格は13%割高との試算結果です。確かに割高計算ですが、「横浜」駅利用可能なファミリータイプが1,280万円で購入できるのもメリットです。バス便を厭わず、家族での生活を第一に考える方には有望な物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション国際
 価格:1,280万円 (税込)
 所在:横浜市西区浅間台
 交通:「横浜」駅徒歩27分
 面積:専有面積58.7平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ライオンズマンション国際

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| 中古マンション 横浜市西区 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
天災は忘れる間もなくやってくる−23区の地盤が悪い街ランキング

JUGEMテーマ:マンション


★ 昨日も仕事の最中に地震が来ました。しかし、最近は地震の揺れが来ることが多く、また、この夏は様々な災害のオンパレードだったことから、もはや震度3程度の揺れでは誰もピクリともしなくなりました。「地震だ」と口にすることすらめんどくさいこの状況は、やはり異常なのでしょう。

 「〇〇君(私のこと)、もうすぐ大地震が来るから気を付けた方がいいよ」

 ある先輩からそんなことを言われたのは、北海道大地震の3、4日前のことでした。その先輩は、地震予知のNPOの会員になっていて、プレートの動きで地震が来るかどうかを判断しているのですが、その時点でプレートの動きが通常と逆になっており、ということは必ずそれを戻す大きな力が働き、その動きが大地震になる、と判断したとのことでした。

 「はあ、そうなんですか」

と答えるしかなかった私ですが、9月7日の朝5時にふと目が覚め、枕元のスマホを眺めて「北海道震度6強」という文字を見て驚愕したのでした。

 首都圏に住む私たちは、あまりに普段の小さな地震に慣れすぎて
「地震不感症」になっているのかもしれません。しかし、大地震は冷酷に人々の生命・身体・財産を損なっていきます。身の安全がもちろん第一ですが、不動産という財産も大きく損なわれるリスクがあります。場所によっては数千万円はかけて手に入れた土地・建物が一瞬にして灰燼に帰すおそれもあるのです。

 9月18日付東洋オンラインは、「首都圏で地盤が不安な地域は一体どこなのか」と題した記事を掲載していますが、その中で
「東京都地盤ランキング」を掲載しています。下記ランキングは、このうち23区ランキングを地盤の悪い方から並べてみたものです。

1 江東区   2 中央区  3 墨田区   4 荒川区
5 江戸川区  6 台東区  7 足立区   8 葛飾区
9 大田区   10 北区   11 千代田区  12 港区
13 品川区   14 文京区  15 目黒区   16 渋谷区
17 板橋区   18 新宿区  19 中野区   20 世田谷区
21 豊島区   22 杉並区  23 練馬区


 驚いたのは23区の地盤の弱さで、市部も含めたランキングでも、ワースト1位の江東区から13位の品川区まで、東京都市部は1市も入っていません。また、23区ベスト1位の練馬区より地盤の良い市は、良い順から、国分寺市、小平市、小金井市、立川市、武蔵野市、西東京市、清瀬市、武蔵村山市、東久留米市、羽村市、東大和市、東村山市、国立市の13市もあります。

 上記ランキングを見れば、一般に、
城東・城南が地盤が弱く、城西・城北が地盤が良い傾向があります。しかし、住宅地としての人気は、城東・城南が城西・城北を上回っているのも確かです。生活を考えれば、海や川に近い低地が丘陵地より利便がよく、したがって人が集まりやすいのも事実でしょう。

 今回の北海道大地震では、震源地から離れた
札幌市清田区の広い範囲で液状化現象が起き、整った住宅街の家々が軒並み大きく傾いて、使い物にならなくなっている光景が連日テレビに映し出されました。あの光景が、元々低地で地盤が弱い23区では起きないと、どうして言えるでしょうか

 「天災は忘れた頃にやってくる」と言われますが、最近は、「天災は忘れる間もなくやってくる」という状態です。災害には慣れても、日頃の備えなくしては全く意味をなさないことを肝に銘じるべきでしょう。

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| 地震・防災 | 20:50 | comments(2) | trackbacks(0) |
千住ザ・タワー(新築)−ついに千住にタワマン誕生!待望の複合再開発プロジェクト

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線・同日比谷線・JR常磐線「北千住」駅より徒歩3分の場所に立地する三菱地所レジデンス&三菱倉庫&杉本興業分譲・フジタ施工・地上30階地下1階建・総戸数184戸((事業協力者住戸5戸含む)ほかに店舗、事務所、子育て支援施設等)の『千住ザ・タワー』です。

 アドレスは足立区千住1丁目です。千住(せんじゅ)は、1丁目から4丁目まであります。足立区南部に位置し、北境を荒川が流れています。足立区は河川が運んできた土砂の堆積により陸地が形成された沖積低地であり、区全域が海抜2メートル前後となります。1930年(昭和5年)に完成した荒川(放水路)が区内を北西から南東に流れ、足立区を二分し千住地区は南部に相当します。

 地域内にはJR常磐線や地下鉄千代田線、地下鉄日比谷線、東武伊勢崎線、京成本線、つくばエクスプレスが通り、それらが交差する「北千住」駅があります。西側の境界を日光街道が通ります。

 同駅西口駅前のアーケード街は「千住」をもじって「きたろーど1010」と命名されています。また、大手スーパーイトーヨーカドーの事実上の1号店は千住店であり、大手釣り具店の上州屋本店もこの千住にありました。 そのため、全国展開を目指し商いを行うにはこの地で商いを行い繁盛なくして全国展開は難しいという言い伝えもあります。 それには老若男女平均した人口密集地であるからと推測されますが、近年では、大学が多く若者が増えている印象があります。

 千住は、2018年SUUMO関東住みたい街ランキングでは総合ランキング第23位、
穴場だと思う街では第1位に輝いています。また、2016年に調査された地価が値上がりしそうと思う街では第10位となっています。

 「北千住」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅2番出口を出てマクドナルドの横を左折し、2つ目の曲がり角を右折した左手に所在します。また、ほぼ変わらない距離で、きたろーど1010の商店街の中を通り、りそな銀行の角を左折して千住本町商店街の中を通って本マンションに着くルートがあり、こちらの方が帰宅時のお買い物にはとても便利です。

 「北千住」駅は、東京メトロ日比谷線・半蔵門線・千代田線、JR上野・東京ライン(常磐線快速乗入れ)、つくばエクスプレスの
5路線利用可能なターミナル駅であり、ここに住・商・育一体型複合再開発プロジェクトとして誕生します。超高層30階建の制震タワーレジデンスで、南向き・角住戸中心となります。「北千住」駅から「東京」駅まで8キロ圏内にあり、「大手町」駅まで直通16分、「東京」駅まで15分という近さにあり、東京メトロ日比谷線の始発駅でもあります。

 2005年、足立区の重点施策として「足立区文化産業・芸術新都心構想」が策定され、千住地区を中心とする新たなまちづくりがスタート、2006年の東京藝術大学千住キャンパス開校、東京芸術センター(約330m・徒歩5分)開業を皮切りに、東京未来大学、帝京科学大学千住キャンパス(約1,600m・徒歩20分)、東京電機大学東京千住キャンパスの
計4大学が次々に開校、約1万人の学生が集う若々しいまちへと変貌を遂げました。

 また、北千住は近年、
グルメの隠れたスポットとなっており、古民家をリノベーションしたアンティーク・カフェや、グルメガイドにも紹介された隠れ家フレンチの店、ワイン片手に楽しめるお洒落な焼き鳥屋さんなど、現地周辺には、テレビや雑誌に何度も取り上げられる話題のレストランやグルメショップがそろっています。

 さらに、
荒川沿いの千住新橋緑地には水と緑の気持ちの良い風景が広がり、日の出町緑地をはじめ、春のお花見の名所として知られる千住仲町公園、柳原の桜並木など、潤いも豊かな環境です。川沿いの土手ではジョギングやサイクリング、千住スポーツ公園ではテニスや野球、サッカーも楽しめる、アクティブ派にも嬉しいロケーションとなっています。

 千住地区(千住1〜5丁目)には地上20階を超える建物が少なく、「千住ザ・タワー」の周囲にも約180m離れて建つ22階建の東京芸術センター、約370m離れて建つ「北千住」駅西口の26階建の集合住宅、約850m離れて建つ荒川に面した21階建の集合住宅の
3棟が存在するだけです(2018年8月現在)。本マンションは千住地区において、地上30階を実現するタワー・レジデンスであり、窓辺には開放的な眺望が広がっています。

 南向き中心で北向き住戸を作らないゾーニングプラン(179戸中127戸を南向き)により、建物南側の都心方向で開催される「隅田川花火大会」を室内から望める住戸を数多くレイアウトしています。また、西向き・東向きの中・上層階の多くの住戸から、建物北西側で開催される「足立の花火」を楽しむことができます。

 プライバシーを保つ
内廊下設計で、全販売対象住戸179戸中161戸にあたる2LDK・3LDK住戸は、すべて採光・通風性、開放性に優れた角住戸またはワイドスパン住戸となっています。家族構成の変化等に対応できるよう、リビング・ダイニングと隣接する洋室の間仕切りを3枚引き戸(一部除く)とし、開放すればリビング・ダイニングと一体的に使えるフレキシブルなプランを多数用意しています。さらに、全販売対象住戸179戸中167戸にウォークインクローゼットを設置し、加えてシューズインクローゼットも備えた収納力豊かなプランも多くあります。

 板状マンションではありますが、
最近注目の北千住についにタワーマンション出現かと思うとわくわくします。しかし、近年なかった千住タワマンだけに、価格水準を推し量るのはなかなか難しいものがあります。昨年秋にイトーヨーカドー一号店跡地に誕生した『パークホームズ北千住 アドーア』(「北千住」駅徒歩5分)が平均坪単価320万円であっという間に総戸数89戸を完売したところを見ると、本マンションは、平均坪単価330万円〜400万円のレンジのいずれかとなるのではないかと予想します。

公式ホームページ ⇒千住ザ・タワー

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| 新築マンション 足立区 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
8月のマンション市場動向は極端な悪化−本年の異常な猛暑も影響か

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★ 14日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所はこのたび、2018年8月度・首都圏「マンション市場動向」を発表しました。それによると8月の新規発売戸数は1,502戸で、対前年同月(2,101戸)比28.5%減、対前月(2,986戸)比49.7%減、8月としては1993年(1,354戸)以来の低水準となりました。

 地域別発売戸数は東京都区部553戸(全体比36.8%、前年同月比48.2%減)、都下105戸(同7.0%、49.5%減)、神奈川県140戸(同9.3%、63.4%減)、埼玉県217戸(同14.4%、32.0%減)、千葉県487戸(同32.4%、292.7%増)で、
東京都のシェアは43.8%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は969戸で
月間契約率は64.5%、前月の67.8%に比べて3.3ポイントダウン、前年同月の68.2%に比べて3.7ポイントダウンしました。

 1戸当り平均価格、1m2当り単価は、5,360万円、78.8万円です。2018年7月は6,191万円、91.7万円でしたので、前月比総額では
831万円(13.4%)のダウン、m2単価は12.9万円(14.1%)ダウンです。

 地域別平均価格、1m2当り分譲単価は、東京都区部7,287万円、120.0万円(4.9%アップ、8.3%アップ)、都下5,058万円、72.9万円(9.0%ダウン、10.1%ダウン)、神奈川県5,050万円、70.6万円(9.8%アップ、5.7%アップ)、埼玉県4,143万円、61.8万円(2.2%ダウン、6.0%アップ)、千葉県3,869万円、51.3万円(2.5%ダウン、4.8%ダウン)でした。


 即日完売物件はなく、【フラット35】登録物件戸数は1,370戸(同91.2%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。上記は不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2018年8月度−』が基になっていますので、以下その内容をみていくこととします。

 まず、
発売戸数1,502戸については1993年以来の低水準ということですが、実は7月も、1992年以来の低水準だったわけで、2ヶ月連続発売戸数が1990年代不動産バブル期以来の少なさになっています。地域別に見ると、千葉県で前年同月比3倍近く増えたものの、神奈川県で前年同月比3分の1に、都区部及び都下で約半分に落ち込んでいます。

 契約率64.5%も3ヶ月ぶりの低水準となりました。千葉県が89.5%と独り気を吐いていますが、最も人気が高い都区部で53.9%と、驚く低さとなっています。

 平均価格はダウンしていますが、都区部等はむしろアップしており、
単価の安い千葉県で物件数が急増したことの影響を受けています。今回のように即日完売物件が出なかったのも、私の記憶する限り例がありません。販売在庫数は、発売戸数が少なかっただけに、239戸減少しました。

 タワー物件についても、前年同月の3割弱しか販売されておらず、しかも契約率が42.9%と、大きく落ち込みました。

 間取り別で見ると、
都区部では特に3LDK、4LDKの契約率が悪くなっています。面積が広いだけにグロスが大きくなり、とても手が出る価格水準ではないのでしょう。価格帯別で見ても、9,000万円超の物件の売れ行きが落ち込みが激しくなりました。

 以上、この8月の売行きが極端に悪くなりました。しかし、
本年の異常な猛暑のため、購入検討者が外出を手控えたこともあるかもしれません。ようやく涼しくなってきた今、モデルルームが来訪者で再び盛り上がっているのかどうか、気になるところです。

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| 市場動向 | 21:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
ハイツ東十条(中古)−割安で投資用に使い勝手のある旧賃借権物件

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★ JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩4分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩11分、JR埼京線「十条」駅より徒歩12分の場所に立地する地上8階地下1階建・総戸数34戸・菱和ライフクリエイト旧分譲・三桂建設施工・1978年11月築(築39年11か月)の旧法賃借権物件『ハイツ東十条』です。

 アドレスは北区東十条2丁目です。東十条は1丁目から6丁目まであり、北区の中央部に位置し、王子地区内にあたります。北は赤羽南・神谷、東は神谷・王子、南は岸町、西は中十条と接しています。JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街で、いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域ですが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街です。いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域えすが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 1871年(明治4年)11月14日に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入されました。1889年(明治22年)の町村制施行時点では大部分が北豊島郡王子村(1908年に町制施行し王子町へ)に所属する区域であり、王子町は1932年(昭和7年)に東京市へ編入され王子区へ移行し、1939年(昭和14年)に上十条町・下十条町のそれぞれ一部より東十条1丁目〜6丁目が成立しました。

 1947年(昭和22年)に王子区は滝野川区と合併し北区が成立、その後1964年に住居表示により東十条1丁目〜6丁目全域及び上十条町・神谷町などのそれぞれ一部を合わせて現在の東十条1丁目〜6丁目となって現在に至っています。


 「東十条」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口から東に歩き、北区保健所交差点を左折して北上した左手に所在します。同駅からは緩やかに下る道のりです。「王子神谷」駅からは徒歩11分で、同駅から西方向へ上っていくルート、「十条」駅からは徒歩12分で、同駅から東に進み、「東十条」駅を越えて下るルートです。

 ローソン北区東十条二丁目店が徒歩2分、サミット王子桜田通り店が徒歩4分、スーパーみらべる東十条店が徒歩6分、東十条銀座商店街が徒歩4分、東十条駅前郵便局が徒歩3分、北区立東十条小学校が徒歩5分です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の3階に所在する専有面積33.95平米の2K、南東・南西の角部屋です。玄関から入るとすぐキッチンとなり、3点ユニットバスが玄関右手に付いています。玄関を過ぎると4.5帖の洋室でキッチンとのオープン使用も可能、その奥にはバルコニーに面した6帖の和室があります。収納は押入れが2つ付いています。

 そのままでも住めないことはないのでしょうが、
フルリフォームが必要となりそうで、その額は300万円程度は見ておいた方がよいでしょう。

 販売価格は980万円、坪単価95万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では909万円〜1,108万円、『マンションマーケット』では959万円〜1,068万円、『イエシル』では1,144万円、『ふじたろう』では870万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,168万円〜1,402万円,『マンションレビュー』では1,039万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,060万円、坪単価103万円となり、販売価格は7.5%割安との試算結果です。なお、旧法賃借権物件ですので、借地料が毎月1,975円かかります。これと、管理費等が毎月7,200円、修繕積立金が毎月6,480円、組合費が毎月300円で、合計15,955円かかります。

 借地権残が30年ですが、よほどのことがない限り更新される権利です。実需というより投資用で購入した方が似つかわしいと思われますが、例えば月額7.5万円程度で貸すことができれば、表面利回り9.2%、実質利回りも7.2%で回すことができ、割安で使い勝手のあるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ハイツ東十条
 価格:万円 (税込)
 所在:北区東十条2丁目
 交通:「東十条」駅徒歩4分
 面積:専有33.95平米

詳細はこちら
ハイツ東十条

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| 中古マンション 北区 | 19:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
全てのRC造マンションに重大な欠陥リスク?−構造スリット問題という袋小路

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★ ダイヤモンド・オンラインは、9月10日付で『あなたのマンションは大丈夫?構造スリットに隠れた重大欠陥』という気になる記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

地震に関連して、マンション業界で密かに話題になりつつあるのが「構造スリット」です。構造スリットとは分譲マンションで主流の鉄筋コンクリート(RC)造において、地震が発生した際に、建物の損壊を防いで住民の命を守る耐震設計の1つです。具体的には、柱と壁、梁と壁を切り離して衝撃を逃すために入れる隙間のことです。1995年の阪神淡路大震災以降、本格的に普及し、超高層など一部を除くほとんどの新築分譲マンションで採用されました。

 そんな構造スリットにおいて、大手デベロッパーとゼネコンが建てた、東京都のあるRC造の分譲マンション(280戸)で
欠陥が発覚しました。この問題は1棟だけの話ではなく、全国各地に同様の地雷が眠っています。物件の規模や欠陥の状況にもよりますが、補修費は数千万円にも上るといいます。

 1級建築士でAMT代表の都甲栄充氏は、これまで12物件の欠陥を見抜いてきました。企業側は基本的になかなか非を認めません。しかし、都甲氏が調査した物件では
証拠を突き付けるとすぐに非を認め、補修工事に転じました。

 「これまで建設業界では構造スリットの欠陥はタブー視されていた」(都甲氏)のですが、ブランドを傷つけないよう、企業が神経を尖らせています。
住民の意識が高まり、ひとたび全国で調査が進めば、雪崩を打ったように欠陥が発覚して企業の業績悪化に直結します。

 今もなお、欠陥が隠れているのは
「ゼネコンがコンクリート打設後にろくにチェックしないから」(都甲氏)とのことです。本来スリットがあるべき箇所になかったり、突貫工事で施工が悪くコンクリートの圧力で中のスリット材がねじれたりします。そして、地震など有事の際に建物が破損して、ようやく問題が発覚するのが隠れた欠陥とされるゆえんです。しかし、事前調査は「判定期間が2日間あれば十分」(都甲氏)なのです。

 「
構造スリットに住民が興味を持たない」(同)のも問題です。区分所有者は、「住宅品質確保促進法」(品確法)で保護されており、事業主が瑕疵担保責任を負う時効は新築から10年です。そのため、10年以内に調査もせず、ぼんやりしていると、自分の資産価値が毀損している可能性にすら気付きません。

 一方で、管理会社も事業主に負担をかけないように、
被害さえなければ10年を過ぎてから大規模修繕で対処しようとします。「修繕積立金で新築時の不具合を直す必要はありません。事業主に負担させるべきです」(同)。

 構造スリットの有無は構造図で確認できます。「自分たちの建物は大丈夫だと、住民が人ごとなのが最大の落とし穴です」と都甲氏は警鐘を鳴らします。
みすみすチャンスを逃さないよう、10年以内にチェックする価値は十分にあります。』

 以上がダイヤモンド・オンラインの記事の概要です。技術的なことはよくわからないのですが、
構造スリットがRC造マンションに普遍的にあり、そこに起因して震災時に倒壊リスクがあるマンションが全国に多数あるのであれば、全く深刻な問題です。

 上記では略しましたが、本記事によれば、10年以内に建てられたRC造マンションは、「建築着工統計調査」によると、2011年から2018年7月までで約14万棟であり、この10年を見れば、どの年も最低でも年間15,000棟は建設されており、
10年間で15万棟以上が建設されているのではないかとのことです。

 10年以内とは、品確法に規定する事業主の保証範囲内になっているので殊更取り上げられていますが、買主目線で言えば、リスクはもちろんこれらに限られず、言わばほとんどのRC造マンションに及ぶわけです。

 そして、築10年以内なら事業主にやってもらいましょう、ということが推奨されています。
築10年超マンションであれば自分たちで調査を依頼し、それで欠陥が見つかれば、修繕積立金で対応するしかありません。

 しかし、それだけ
全国的に深刻な問題なのであれば、国策として何か手を打つべきではないか、とも思われます。構造スリットの欠陥といった新たな事実の摘示責任を素人である買主に負わせるのは余りに酷であるし、かつ、それが現在世間的に発覚したとして、その事実が知れた時に、築年数がたまたま10年超であるがために、数千万円に及ぶ修繕費用を全て買主に負わせるのも不公平というものでしょう。

 かといって事業主に過去のRC造マンションの全てについて点検・修繕義務を負わせると、
それだけで破綻する事業者が出てくるかもしれません。また、現在使用されているRC造マンションには事業主が倒産等で既に存在しないものも多数あり、これで問題が解決できるものでもありません。

 国策としてやると言っても、
国の税金で予算措置をするならばRC造マンションを所有していない多数の国民が納得しないでしょう。
 
 果たしてこの問題が、上記記事が取り上げるように
深刻な問題であるとするならば、解決策も非常に難しいものとなります。また、「欠陥は構造スリットだけではない」可能性も十分あり、「住まい」をめぐる施工の問題は昔から変わらず厄介な課題であることは確かなようです。

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| 地震・防災 | 21:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン(新築)−希少な「恵比寿」駅徒歩3分の本格レジデンス

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★ 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩3分、JR山手線「恵比寿」駅より徒歩5分の場所に立地する野村不動産分譲・鴻池組施工・地上11階地下2階建・総戸数88戸(広告募集対象外住戸29戸含む)の『プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン』です。

 アドレスは渋谷区恵比寿南3丁目です。恵比寿南の人口は4,527人(2017年12月1日現在)で、7年前が3,930人(2010年7月31日現在)でしたから、7年間で15%人口が増加したことになります。東側には「恵比寿」駅周辺・路線と、北部には東京都道416号古川橋二子玉川線が同町の区域です。企業と店舗、閑静な住宅地からなり、渋谷区・渋谷地域の南部に位置し、目黒区(上目黒・中目黒・三田)との区境にあたります。

 1960年(昭和35年)に、それまでの渋谷区向山町・下通四丁目・同五丁目・原町から成立しました。町内には、通称アメリカ橋と言われる鉄製で青い「恵比寿南橋」があり、企業では、カルピス、日本ケンタッキーフライドチキン、カカクコムなどが本社を恵比寿南に置いています。


 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅5番出口から恵比寿南交差点にある南西方向斜めに入る道を進み、突き当りの恵比寿南三交差点に接する北・東角地に本マンションが所在します。日比谷線ホームには同駅5番出口からすぐのところですので、地下道を延々と歩く必要もありません。JR山手線「恵比寿」駅(徒歩5分)へは日比谷線5番出口から駒沢通りを更に東に進むと同駅西口に達します。高台立地ですが、道のりはフラットで歩きやすいルートです。

 「恵比寿」駅徒歩3分内のマンションは
希少です。過去には、『プラウド恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩2分)が2016年1月分譲で平均坪単価620万円台『クレヴィア恵比寿』(「恵比寿」駅徒歩2分)が2010年7月分譲で平均坪単価450万円台でした。前者は16%、後者は4.5%、中古市場で分譲時より値上がりしています。

 こんな良い立地のまとまった敷地が今なぜ入手できたかというと、ここは
元々国家公務員宿舎あったところです。近年の国有地売却の流れの中で、国もやむを得ず手放す結果になったということでしょう。

 敷地面積は4,035.06平米と、「恵比寿」駅徒歩3分の立地にして広大です。第一種住居地域であまり高い建物は建てられず、地上11階建てとなります。また、ホテルやレストラン、フィットネスが入る複合一体型レジデンスとなります。広告募集対象外住戸が29戸もあることは気になる点です。

 外観は、
ハイセンスな恵比寿のイメージと適合する先進的なレジデンスデザインとなっており、これは扇型の敷地形状に合わせた結果でもあります。緑被率は21%で、敷地が広い分、緑地分(約850平米)にも広さを感じさせます。レストランQ.E.Dクラブには徒歩5分で行くことができます。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積60.00平米〜200.20平米で、都心ブランド地に多い1R、1K、1LDK等の単身用・投資用住戸がない点は評価できます。ただ、逆に言えばそれだけ最低グロスが上がることとなり、購入できる層はごく限られた方々となりそうです。なお、約75平米の3LDKもありますが、これも軽く億ションとなることでしょう。

 公式HPはまだイメージ先行で具体的な情報に乏しいのですが、立地が素晴らしいだけに購入検討者の注目を集めています。現在販売中の『ザ・パークハウス恵比寿南』(「恵比寿」駅徒歩7分)Bの平均坪単価が620万円台ですので、これとの駅距離比較からすれば本マンションは安くても平均坪単価650万円台、高い人気を誇る「恵比寿」駅至近というプレミアムを考えれば、平均坪単価800万円台超という価格水準も無理ではないと思われます。

 城南においては、
「恵比寿」駅・「代官山」駅・「中目黒」駅がはさむ三角ゾーンが最も人気が高いエリアとなります。本物件はこの三角ゾーンに適合するマンションとして、高い資産価値を維持し続けることでしょう。

公式ホームページ ⇒プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン

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| 新築マンション 渋谷区 | 07:45 | comments(0) | trackbacks(0) |