2021.01.27 Wednesday
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2018.11.30 Friday
マンション大型バーゲンセールが始まる?ー今回は「購入は増税後まで待て」が正解か
★ 来年10月、消費税の税率が10%引き上げられるのに伴い、住宅ローン減税の期間が今の10年から15年に延長される可能性が報じられています。何気ない報道がほとんどなのですが、これは住宅購入に与えるインパクトは近年になく大きいのではないかと思っています。
従来の景気対策や消費税率引上げ対策は、住宅ローンの控除額を引き上げる方策でした。特にリーマンショック後の対策は、私が適用を受けた控除額限度20万円(総額160万円)から一気に50万円、長期優良住宅の場合は控除率が通常の1%から1.2%に引き上げられ、通常の住宅で総額500万円、長期優良住宅で総額600万円の控除が限度額となっていました。
年間控除額が20万円だった私は相当悔しい思いをしましたが、それでも入居日を遅らせなかったのは、娘の中学受験が迫っていたことと、実際に借りた住宅ローンが3,000万円程度で、新住宅ローン控除でも控除の恩恵は約250万円で、見かけほどインパクトがなかったからです(それでも140万円は違いますが)。
一方、今回の景気対策は、見た目以上に得られる恩恵が大きいのです。これまでの対策だと、そもそも限度額目いっぱいに住宅ローンを借りる(借りられる)人はとても少なく、政治的にはアピールできても、実際の効果はそれほど大きくありませんでした。しかし、今回は、私の例ですと、住宅ローン控除総額は現在の約250万円から約340万円となり、現在の約1.4倍になります。
suumoによれば、2015年において、23区の住宅ローン借入額の平均は4,470万円となっています。これを現在の主要都市銀行の変動平均金利0.607%で35年借りるとすれば、住宅ローン控除額は現在の約380万円から約530万円へ約150万円増加します。
一方、2015年に23区で購入された新築マンションの平均額は5,644万円です。一般的なマンションであれば、建物・土地割合は1:1くらいでしょうか(タワーマンションでは建物:土地は、例えば7:3程度と建物割合が高くなります)。消費税は建物のみにかかりますので、5,644万円のマンションであれば消費税額は税率8%の場合、約225万円です。これが消費税率10%になると、約280万円で、55万円の増税となります。
したがって、住宅ローン減税の期間が15年に延びた場合、得られる恩恵は約150万円、片や増税額は55万円で、住宅ローン減税額の方が約100万円も多くなります。つまり、今消費税率引上げを恐れて駆け込みで買うより、むしろ消費税率が10%に上がるのを待ってマンションを購入した方がお得なのです。
一般的なマンションの場合、上記借入額で住宅ローン減税期間延長の恩恵額と同程度までの増税額となるには、物件価格が約1億5千万円にならなければなりません。すなわち、1億円をキャッシュで出し、5千万円の借入れをして初めて住宅ローン減税期間延長の効果がなくなることになります。一般サラリーマンが住宅ローンを借りながら新築マンションを購入する場合、ほとんどのケースで「購入を増税後まで待つべき」という結論になります。
まして、需要が鈍ってまだ売り出すこともできないでいる潜在在庫も含めた大量の増税前の売れ残り物件を、来年10月以降に消費税率2%を上乗せして購入したい人がどれほどいるのでしょうか。
今週木曜日、本年1月に竣工してもうすぐ1年が経過しようとしている『クラッシィハウス湘南藤沢』が、朝日新聞の1面を使って大々的に「大商談会」の開催をアピールしていました。新築マンションの第1期売り出しで全面広告を出すのなら普通ですが、割引ありを示唆する「大商談会」の全面広告は珍しいと思われます。
昨日のDMでは、『シティタワーズ東京ベイ』が「ご来場キャンペーン楽天スーパーポイント2,500ポイントプレゼント」とありました。このようなポイントプレゼントで住友不動産がわざわざDMを使用するのも久しぶりな気がします。
来年1月になれば、今回の景気対策に焦った売主側がいよいよ本格的に「増税前在庫物件一掃セール」を始めるかもしれません。しかし、これと対照的に、購入者側で、「増税前駆け込み購入」が起きるかどうかは疑問であり、むしろこのような景気対策のもとでは、駆け込み購入をすべきではないと強く感じています。
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2018.11.26 Monday
ハイライフ田端(中古)−いぶし銀のような堅実・良好3LDK
★ JR高崎線「尾久」駅より徒歩6分、同山手線・京浜東北線「田端」駅より徒歩10分の場所に立地する山一不動産旧分譲・京成建設施工・地上14階建・総戸数49戸・1981年10月築(築37年2ヶ月)の『ハイライフ田端』です。
アドレスは荒川区西尾久4丁目です。西尾久(にしおぐ)は、荒川区西部にあり、菱形をした荒川区の頂角にあたる最西端、隅田川の南岸に位置します。東に隣接する東尾久と合わせて尾久と総称されます。地区の北を隅田川を挟んで足立区と、東を東尾久と、南及び西を北区と接しています。
小工場、商店街、住宅が混在する密集地域であり、下町の雰囲気が色濃く残っています。都内では唯一残された都電の荒川線が走っており、東京都交通局荒川電車営業所(「荒川車庫前」駅)があります。また、隅田川に面して荒川区が運営しているアミューズメント施設あらかわ遊園があります。
現在の西尾久2丁目付近に尾久三業地が置かれており、1980年(昭和50年代半ばから60年くらい)までは、芸者の置屋や待合も営業していました。昭和11年、この地の待合を舞台として阿部定事件が発生し、世間の注目を浴びました。本マンションの所在する西尾久4丁目は、世帯数が2,369世帯と西尾久の中で最も多くなっています。
「尾久」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を北側に出て、尾久駅前交差点を右折し、線路に沿って南東方向へ歩いた右手に所在します。「田端」駅から本マンションまでは徒歩10分で、同駅を北側に出て、JR東日本東京支社ビルの角を明治通り方面へと歩き、田端新町三交差点を左折して進んだ左手に所在します。
明治通り沿いのグレーを基調とした外観が特徴です。間取りは3LDK〜4DK、専有面積は53.08平米〜66.46平米でファミリーに適しており、ペットの飼育が可能(飼育細則あり)です。「田端」駅や「尾久」駅周辺は商業施設や飲食店が立ち並ぶ街となっており、本マンションより徒歩10分圏内に中学校、小学校、スーパー、ドラッグストア、コンビニエンスストア、金融機関、郵便局、医療機関や公共施設等があります。
本マンションの目の前には「Olympic西尾久店」が徒歩1分、「Welpark荒川西尾久店」が徒歩5分、「業務スーパー田端店」が徒歩7分、「SuperValue西尾久店」が徒歩8分、「まいばすけっと田端駅北店」が徒歩9分と、日常のお買い物に不自由はありません。 ・
本マンションは、管理体制良好で、掃除が行き届いているとの入居者からのお話です。1994年に大規模修繕、1999年に給水管改修、2006年に大規模修繕、2008年EV改修等建物にこまめに手を入れてきています。昨年11月時点で修積金総額7,208万円強あり、今後の修繕にも対応できそうです。
対象住戸は地上14階建て建物の14階に所在する専有面積65.57平米の3LDKです。最上階の南西・北西角部屋で両面バルコニーとなり、日照・眺望良好です。ただし、リビングに付いたついたバルコニー側にJRの線路があるので、騒音等を確認する必要があります。
LDKは16.0帖あり、洋室は6.0帖、5.0帖、4.2帖ときれいに配置されています。4.2帖の洋室は開口部がドア部分しかない行灯部屋になっている点は要チェックです。
水廻りも玄関左手にきれいに収まっています。洗濯機置場はLDKと洋室に挟まれた位置で独立しています。4.2帖の洋室に大型収納があり、他の洋室にもクローゼットがついており、標準的な収納量を確保しています。浴室の大きさは確認する必要があります。
今月中にリノベーション完了予定で、キッチン、浴室、トイレ、床(フローリング等)、壁・天井(クロス・塗装等)、洗面化粧台、トイレ、照明等が一新されます。
販売価格は3,190万円、坪単価161万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,179万円〜3,477万円、『マンションマーケット』では3,020万円〜3,338万円、『ふじたろう』では2,439万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,258万円〜3,839万円、『マンションレビュー』では3,308万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。
これらの自動査定の平均は3,161万円、坪単価159万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は148万円との記録が残っています。
周辺環境を含め決して派手なマンションではありませんが、維持管理のしっかりした良いマンションだと思います。修繕を丁寧に重ねている割には修繕積立金が月額8,870万円と抑えられており、管理費も月額12,480円とリーズナブルです。いくつかチェックポイントはあるものの、リノベーションされた間取りもすっきりとしています。
売主側の仲介業者からは引越代負担のオファーがあり、この点も助かります。堅実に住むなら、このようなマンションもいいかなと感じました。
種別:中古マンション
名称:ハイライフ田端
価格:3,190万円 (税込)
所在:荒川区西尾久4丁目
交通:「尾久」駅徒歩6分
面積:専有面積65.57平米
詳細はこちら
⇒ハイライフ田端
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2018.11.23 Friday
都心物件も値下げを始めた?−西麻布高級マンションの「特別大商談会」
★ 東京カンテイの「2018年10月の三大都市圏中古(既存)マンション70平方メートル換算価格の月別推移」によれば、2018年10月の首都圏中古マンション価格は、全域で弱含んだ影響から前月比−0.3%の3,625万円と僅かながら引き続き下落しました。都県別で見ると、東京都では−0.3%の4,879万円と直近のピークだった8月よりもやや水準を下げ、神奈川県(−0.6%、2,873万円)や千葉県(−0.2%、2,016万円)でも再びマイナスとなりました。また、緩やかな上昇傾向を示していた埼玉県では、−0.7%の2,278万円と6ヵ月ぶりに反転下落しています。
ただし、東京都では−0.3%の下落でも、23区及び都心6区ではそれぞれ0.2%の上昇です。三井不動産リアルティの調査でも、都心7エリアのプレミアムマンションでは直近の2018第2四半期が成約単価のピークとなっており、都心高級物件の強さを感じます。
しかし、成約件数については、上記プレミアムマンションでも2017年第2四半期を直近のピークとして徐々に減少しています。価格は高騰しながらも、それについていける高所得者層の購入は一層限られてきている印象です。
最近は、都心の話題マンションでも、販売期間がずるずる延びてきています。以前は、人気の大規模タワーマンションについては、第1期・第2期の2期構成であっという間に完売していましたが、この春以降はそのような事例を見聞きしなくなりました。
例えば、鳴り物入りで販売がスタートした『パークタワー晴海』は現在第5期7次を数えていますし、「月島」駅徒歩2分という利便性と値頃感から個人的には早期完売を予測していた『MID TOWER GRAND』は現在、第1期3次販売となってこちらも小刻みな販売となっています。
買手がいなくなったわけではないのですが、どの販売現場からも熱気は感じられません。妙な言い方をすれば、以前は買わなくてもいい人まで買っていたのですが、今は買うべき人が買っているような気がします。
最近「おや」と思ったのが、『アトラス西麻布』のダイレクトメールです。西麻布4丁目アドレスで、「広尾」駅徒歩7分のアクセス、そして旭化成不動産レジデンスの「アトラス」ブランドと、都心高級物件として欠けるところがありません。
しかし、総戸数16戸と小規模ながら2017年10月竣工から1年経過しても最終1戸が売れ残っています。この11月からは「特別大商談会」、つまり値引き可の物件となりました。
対象住戸は、間取り2LDK、専有面積80.83平米で販売価格14,890万円、坪単価609万円です。ルーフバルコニーも12.66平米付いています。北・東・西の三面採光・角住戸プランでもあります。
専有面積の割に収納が多く、3LDKとならなかったのが売れ残った理由かもしれませんが、パワーカップルであればむしろ好ましい間取りとも言えます。逆に富裕層には物足りないコンセプトと価格設定だったのかもしれません。
さて、本物件はいくらまで下げられるのでしょうか。1割引でも13,400万円で私などは全く手が届きませんが、それでも1,500万円もの値引きとなります。このクラスになると、値引きの相場がさっぱりわからないのが正直なところです。
それにしても都心物件、しかも港区西麻布物件で堂々と「特別大商談会」をやるのは今まではほとんど聞いたことはありませんでした。実はほかにも、「これは値下げではないのか」と思われる都心新築高額物件を最近目にしたことがあります。
都心高級マンションは高ければ高いほど売れるといった時代は既に終わり、そろそろ売れ残り物件を処分しなければ危うい、そんな雰囲気が業界にも出始めたと言っては言いすぎでしょうか。
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2018.11.20 Tuesday
オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス(新築)−「広尾」駅徒歩2分に希少性大
★ 東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩2分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・ナカノフドー建設施工・地上5階地下2階建(South Court)・地上4階地下2階建(North Court)・総戸数60戸(South Court)・29戸(North Court)の『オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス』です。
アドレスは渋谷区広尾4丁目です。もともと広尾は「樋籠」(ひろう)と記され、広大な原野であり、「広尾原」とも呼ばれました。現在の港区と渋谷区に跨る広域地名で、江戸時代初期までは下渋谷村の一部でしたが、1664年に町屋の起立が許され渋谷広尾町が発足、1713年に江戸町奉行の所管になった際に広尾橋を挟んで麻布側にも麻布広尾町が発足しました。
1870年(明治3年)、渋谷広尾町は渋谷広尾町・渋谷上広尾町・渋谷下広尾町に三分割され、翌1871年に東京府豊島郡に編入されましたが、1878年(明治11年)には東京府麻布区に編入されました。1889年(明治22年)、渋谷広尾町・渋谷下広尾町の全域及び渋谷上広尾町と麻布広尾町の一部が南豊島郡(1896年より豊多摩郡)渋谷村に編入され、同村の大字となりました。
渋谷町(1909年町制施行)は1928年(昭和3年)に町内の11大字を廃止して新たに66町を設置しましたが、広尾の名前は新設の元広尾町が受け継ぎました。このため、住居表示実施以前は現在の渋谷区広尾5丁目付近が「元広尾町」、現在の港区南麻布5丁目付近が「(麻布)広尾町」でした。港区南麻布4丁目に広尾神社があります。
本マンションの所在する広尾4丁目一帯は、かつては下総佐倉藩堀田家の下屋敷でした。明治には久邇宮邸となり、そののち、日赤医療センター、聖心女子大学がここに移り、その後、日赤医療センターの土地6.6haが開発され、日本の高級マンションの先駆けとされる『広尾ガーデンヒルズ』が1984年〜1986年にかけて竣工しました。都心の邸宅街としての高い評価は、この開発によって決定的になったと言われ、周辺では今でも堀田坂等、大名屋敷の遺構を示す石垣など情緒ある景観を創出しています。
「広尾」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅4番出口から慶福育児会をぐるっと回り込んだ左手にSouth Court、その北側のオマーン大使館をはさんでさらに北側にNorth Courtが所在します。外苑西通りから一本入った閑静な住宅街になります。
ここから広尾東公園へは徒歩2分、広尾散歩通りへは徒歩5分、有栖川宮記念公園へは徒歩7分、日赤通りへは徒歩10分です。古き良き時代のパリの雰囲気が感じられる「カフェ・デ・プレ」へは徒歩3分、顧客の約7割は外国人という「ナショナル麻布スーパーマーケットへ」は徒歩7分、こだわりのパン屋「ブルディガラ」へは徒歩7分です。
建物は上述の通り、オマーン大使館の両側にNorth Court、South Courtが配置されます。総戸数29戸のNorth Courtの外観はベージュ色で、鋳物調の縦格子を手摺に採用し、黒いサッシ枠とともに明るい色調を引き締めています。South Courtから続くカツラ並木が一体感を醸成します。 より規模の大きい総戸数60戸のSouth Courtは、ベージュ色の外観で内廊下方式によりプライバシー性を確保、コンシェルジュカウンターも備えます。設備としては食器洗い乾燥機、ミストサウナ、大理石のフロア等が目を引きます。
販売は現在、最終期に向けての予告広告中です。North Courtは2戸販売で、間取り3LDK、専有面積66.05平米〜72.08平米、South Courtは3戸販売で、間取り2LDK〜2LDK+S、専有面積55.54平米〜74.61平米で、いずれも販売価格は未定となっています。
現在売り出し住戸で価格が唯一判明しているのはSouth Court第3期3次先着順住戸1戸で、間取り2LDK、専有面積60.04平米に対し販売価格11,788万円、坪単価649万円です。本マンションの平均坪単価は、North Courtが590万円台、South Courtが580万円台とされています。
昨年分譲された『ディアナガーデン西麻布』が「広尾」駅徒歩9分で、平均坪単価580万円台であったため、それと同水準でありながら「広尾」駅徒歩2分というロケーションである本マンションは魅力的に見えます。実際、「広尾」駅徒歩2分という駅近マンションは、「広尾」駅最寄りの物件では最近例がなく、希少価値の大きいマンションと言えるでしょう。
公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア広尾ザ・ハウス
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2018.11.18 Sunday
緊急時の駆けつけはやはり都心居住が便利−危機管理と私生活
★ この夏から関連会社に出向しています。そこでは様々な情報システムを扱っているのですが、先日は肝を冷やす出来事がありました。
「む…」
朝5時、何となく気配がして、枕元においてあるスマホを眺めると、朝4時前の着信で担当者から「システムがダウンしています。原因は不明です」というメールが入っていました。
「まずい」
すぐさまその担当者に電話を入れます。
「どういうことだ」
「深夜からシステムが動かなくなりまして、ずっと原因を調査していたのですが、まだわかっていません。もうすぐサービス開始の時間になりますので、朝早く恐縮でしたがとにかくご一報をと思いまして」
「サービス開始って、朝の6時だよな」
「そうです。あと1時間後です」
がばりと起き上がると、すぐ職場へ向かう準備を始めました。今朝は犬の散歩を言いつけられていたのですが、もちろん行けません。朝食をとる暇も当然なく、関係先に謝罪して回ることを考えて地味めのスーツとネクタイにして家を飛び出しました。
曲がりなりにも全国でサービスを展開しているため、ユーザーに影響が出る可能性があります。ただ、いくらやきもきしても、私は現場で奮闘している技術者ではないため、今できることは祈ることしかありません。
「6時…職場には間に合わんな」
5時半には家を出たのですが、武蔵小杉から職場に着くのはおそらく6時10分頃です。6時に職場に着いたからといってどうなるものでもありませんが、絶望感を感じました。
「…お?」
担当者からメールです。
「原因がわかりました。昨晩の◯◯作業の◯◯の工程に問題があったようです。」
一筋の光が差し込みました。システムトラブルで最もまずいのは「原因がわからないこと」です。逆に原因がわかれば多くの場合でリカバリーできます。原因となった機器の交換、悪さをしたデータの削除や欠如していたデータの追加という、シンプルな作業で復旧することがままあるのです。しかし、この連絡があったのが5時半過ぎです。6時に間に合うのか…
5時58分、担当者からメールが入りました。
「ただいま、システムの全工程で疎通が確認できました。復旧です。」
電車の中で全身の力が抜けるのを感じました。社会の一隅にあるようなシステムですが、それを何とか守ることができました。
今回あらためて思ったのは、職住近接の必要性でした。実際にはオペレーションをしているSEが現場に貼り付いて作業を夜通しやったおかげで復旧したわけですが、それも現場に駆けつける初動が肝心だったでしょうし、技術者でない私も、関係先対応や連絡調整など、できるだけ速くオフィスに着いた方がよいのです。
特に会社の能力が問われるのは、緊急時の危機管理体制です。そんな事態はめったには来ませんが、万一発生したときの対応のまずさは会社にとって致命傷となってしまいます。
東京では会社が都心に集中しているため、都心居住者は緊急時にいち早く駆け付けられることとなります。仕事に引っ張られて住む場所を決めることはしたくないのですが、危機管理における都心居住のメリットを強く実感した出来事でした。
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2018.11.11 Sunday
東急ドエルアルス中野南台(中古)−ゆったりした1LDK、最上階の開放感
★ 東京メトロ丸ノ内方南支線「中野富士見町」駅より徒歩11分の場所に立地する東急不動産旧分譲・淺沼組施工・地上10階地下1階建・総戸数80戸・1996年3月築(築22年9ヶ月)の『東急ドエルアルス中野南台』です。
アドレスは中野区南台3丁目です。南台は、中野区の最南部に位置し、1丁目から5丁目まであります。東部は渋谷区本町に、南部は渋谷区笹塚と幡ヶ谷に、北部は方南通り及び弥生町に、西部は杉並区方南に接しています。主に住宅地として利用されています。木賃ベルト地帯の一角でもありマンションやアパートが多く、一人暮らしをしている若年層の住民も多くなっています。
昔の栄町通2丁目の一部・栄町通3丁目の一部・多田町から構成され、1967年6月1日に住居表示が実施されました。2017年12月1日現在で2,870世帯5,136人が居住し、南台では2丁目に次ぐ世帯数・人口となっています。通学区は南台小学校・南中野中学校です。
「中野富士見町」駅から本マンションまでは徒歩11分です。同駅から神田川に沿って南西方向に歩き、佼成図書館を右手に見ながら左折、住宅街を南下して方南通りを横断して更に南に進んだ左手に所在します。途中ゆるやかに上るところもありますが、気にならない程度です。バス路線も多数あります。敷地西側が公道に面しており、向かいは『トミンハイム南台三丁目』です。
「中野富士見町」駅周辺には店が少なめで、昔ながらの雰囲気を保った、落ち着いた街並みが広がっています。本マンションの正面には「まいばすけっと」があり、スーパーライフにも徒歩3分程度、小・中学校も徒歩圏内です。
「中野富士見町」駅から新宿や銀座、東京などの都内主要駅へダイレクトにアクセスできるほか、同駅には地下鉄の車庫があるので朝の9時前までは丸の内線本線直通の「始発電車」で座って通勤できます。終電近くになれば、丸の内線本線の荻窪方面から池袋方面の電車が「荻窪発→中野富士見町」と乗り換えなしで直通になったりするメリットがあります。
東急不動産の「ドエルアルス」シリーズのマンションです。間取りは1LDK〜4LDKなので、シングルからファミリーまで幅広いニーズに対応できます。平成20年12月に大規模修繕改修工事実施済みで
す。
敷地内には屋根付きの駐車場があり、エントランスへのアプローチは広々としています。オートロック、モニタ付インターホンを備え、メールボックスの向かいには、宅配ボックスがあります。石貼りのロビーを抜けるとエレベーターと駐輪場があり、駐輪場からはエントランスに回らず、直接エレベーターの前まで来ることができます。外廊下からは良好な眺望を目にしながら玄関まで歩くことができます。
対象住戸は、地上10階建て建物の10階に所在する専有面積55.67平米の1SLDKです。田の字型間取りで、玄関から直進したところに15帖のLDがあり、キッチンは独立型です。玄関右手に6.4帖の洋室があり、LDと洋室はウォークインクローゼットでつながっています。玄関左手が水廻りで、キッチンは完全独立型です。ワイドスパンの間取りで開放感があります。
販売価格は4,280万円、坪単価254万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,857万円〜4,155万円、『マンションマーケット』では3,340万円〜3,688万円、『ふじたろう』では3,547万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,872万円〜4,521万円、『マンションレビュー』では4,115万円(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。
これらの自動査定の平均は3,876万円、坪単価230万円となり、販売価格は10.4%割高との試算結果です。現在、所有者関係者が入居中のため、内覧は12月末頃空き予定で、空き次第内覧可能となり、内覧予約募集中です。管理費等月額12,300円、修繕積立金9,580円、合計月額21,880円の費用が発生します。
以外と穴場の「中野富士見町」駅界隈で物件をお探しでしたら、候補の一つに加えてもよろしいかと考えます。、
種別:中古マンション
名称:東急ドエルアルス中野南台
価格:4,280万円 (税込)
所在:中野区南台3丁目
交通:「中野富士見町」駅徒歩11分
面積:専有面積55.67平米
詳細はこちら
⇒東急ドエルアルス中野南台
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2018.11.10 Saturday
ばたばたと人辞めていく秋の暮−不動産転売屋に厳しい年の瀬
★ 私は、実需の分譲マンションの情報のみならず、投資用物件の情報を流してくれるメールもいただくようにしています。実際、投資用物件の動きは、実需物件の動きよりも速く、不動産市場の動向を占うのに適しているとも思われます。また、実需物件で指標となるのは坪単価ですが、投資用物件の場合は利回りとなり、異なる視点から市況を感じることもできます。
そんな投資用物件を扱う業者の担当者さんから、この半年間で4通ほど、転職や退職のメールをいただきました。お一人は結構魅力的な利回り物件をズバッと送ってくれる方だったのですが、ある日突然、「このたび一身上の都合で◯◯生命の営業職に転職しました。」とのメールが届きました。「あれだけ魅力的な物件を揃えていたら、かなり儲けているだろうなあ」と思っていたので、びっくりしました。
もう一人の方は、やはりアグレッシブに売り込みをかけていた会社代表でした。メールは毎日のように着ていたのですが、半年くらい前からメールの文面に愚痴が出るようになり、ある日突然会社名を変更し、そこから取り扱う物件がしょぼくなり、メール配信もとぎれとぎれになったのですが、つい最近、また会社名が代わったメールが届きました。まるで業(ごう)のように不動産業界から足を洗えないようで、先行きが心配です。
残りの2通は、チームで物件を紹介してくる業者です。この会社も毎日複数メールで提案があるのですが、果たしてどの程度反響があるのだろうかと見ていた矢先、そのチームのシニアと思われるお一人から、「一身上の都合で退職することとなりました」とのメールが届き、その2、3日後に、それに影響されたかのように、同じ社の若手から同様のメールが届きました。
このように律儀に退職をメールで報告してくれる方はごく少数派でしょうから、おそらくかなり多くの方が不動産投資業界から足を洗いつつあると思われます。
もちろん、この背景にあるのは「スルガ・ショック」です。今、不動産投資業界は、ほとんどは「三為(さんため)業者」になっているのだそうです。「三為業者」とは不動産の転売屋のことで、かつ、物件を仕入れるときに自社の登記を入れずに売主から買主に直接登記を移転する(新・中間省略登記=第三者のためにする契約(=三ため))ことにより、登記費用・登録免許税・不動産取得税等を免れる業者のことです。
これだとまさに物件を「横流し」できるわけで、費用をほとんどかけずに転売の売却益を得ることができます。しかし、「スルガ・ショック」で金融機関の融資が厳しくなり、買手がいなくなってしまったので、今度は逆に、売主に支払った手付金(物件価格の5%程度)を失い、多額の違約金(物件価格の20%程度)が請求されるリスクが出てきてしまうのです。
こうなると、アグレッシブに突っ込んだ業者ほど多数の売れない物件を抱えてしまい、手付金喪失・違約金請求の束に悩まされることになります。会社としては立ちゆかなくなり、社員としては自発的に辞めていくか、人員整理の対象になるかの場面に立ち至るようになります。
ばたばたと人辞めていく秋の暮
例年お正月は、投資用不動産がばんばん売れていくシーズンでした。来年の年明けは、一体どのような光景が広がっていることでしょうか。
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2018.11.05 Monday
ロイヤルシーズン西麻布(新築)−六本木ヒルズ近くで閑静、平均坪単価640万円台
★ 東京メトロ日比谷線「六本木」駅より徒歩8分、同線「広尾」駅より徒歩9分、都営大江戸線「六本木」駅より徒歩12分の場所に立地する末長組&末長企画分譲・末長組施工・地上5階地下3階建・総戸数43戸の『ロイヤルシーズン西麻布』です。
アドレスは港区西麻布3丁目です。西麻布は、麻布地区の西端に位置し、渋谷区広尾との区境にあたります。このエリアは、江戸時代は農耕地、雑木林、町屋、大名及び小名の下屋敷からなる街外れの閑散とした地域でした。しかし東京オリンピック開催に伴う首都高速3号渋谷線の建設と重なるように、六本木通り沿いにはビルディングやマンションが少しずつ目立ち始めるようになっていきました。
その後は多くの民家がビルディングやマンションに取って代わられていくものの、繁華街としての西麻布の様相を現し始めるのは1980年代後半からのバブル景気の時代です。1985年(昭和60年)10月、西麻布4丁目霞町交差点にアイスクリーム店ホブソンズが開店し、一大ブームとなり、1990年(平成2年)、西麻布4丁目の外苑西通り沿いに建ったザ・ウォールの大規模なディスコは、西麻布2丁目のレッドシューズ(カフェバー)などと並び、週末は明け方まで騒ぎを起こす若者達で溢れました。バブル景気末期の1991年(平成3年)には、同じく外苑西通り沿いで西麻布3丁目のキャンティ西麻布店、並びに高級焼肉店である叙々苑遊玄亭が開業しました。
「六本木」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅1C出口から六本木六丁目交差点を横断し、「グランドハイアット東京」方面へ左折します。心臓血管研究所附属病院を越えて二つ目の信号を右折し外苑西通りへ向けて歩いた右手に所在します。「広尾」駅からは徒歩9分で、外苑西通りを北上して右折するルートです。
「六本木」駅から本マンションまでは六本木ヒルズの前を通るルートであり、ステータス感は抜群です。本マンションから眺める六本木ヒルズの向こうには東京タワーがあり、華やかさな夜景を楽しむことができます。一方、本マンションの周りは住宅街であることから、静謐さを兼ね備えています。
近隣には麻布カトリック教会や麻布みごころ幼稚園があり、『パークハウス麻布笄町』や『ザ・パークハウス西麻布霞町』など、三菱地所・三菱地所レジデンスの分譲マンションがあります。ちなみに、『ザ・パークハウス西麻布霞町』は2015年に分譲され、「六本木」駅徒歩8分の立地で平均坪単価590万円台でしたから、本マンションを検討するに当たっての価格水準の目安となるでしょう。
周辺施設としては、区立笄小学校まで徒歩3分、まいばすけっと西麻布3丁目店まで徒歩3分、成城石井西麻布店まで徒歩6分、TSUTAYA TOKYO ROPPONGIまで徒歩10分です。近隣スポットとしては、有栖川宮記念公園まで徒歩9分、毛利庭園まで徒歩12分、東京ミッドタウンまで徒歩15分となります。
建物は地上8階建ですが、建築基準法上は地上5階建地下3階建と、末長組らしい斜面を利用した地下型住戸が多く存在します。これも末長組の特徴ですが、各住戸を雁行配置することにより、より大きく、多彩な開口部を確保しています。外壁に二丁掛タイル、アプローチに黒御影石を配し、モノトーン調のカラーリングでエントランスをまとめました。専有部のフローリングや建具には、高級家具や工芸品にも使用される無垢材や挽き板を採用しています。
駐車場は14台分あって、総戸数に対する割合は33%と、都心型マンションにしては多くなっています。ただし、駐車場代金は月額47,000円〜56,000円かかります。敷地面積は1,103.89平米と、こちらも規模感からは広めの方でしょう。
本年3月から分譲を開始し、現在公式HPでは第2期4戸販売で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積51.20平米〜93.38平米に対し販売価格7,080万円〜20,200万円、坪単価457万円〜715万円程度です。パティオ付きの地下住戸ではありますが、坪単価457万円の1LDKには割安感があり、目を引きます。
ただし、本マンションの平均坪単価は640万円台であり(平均面積72平米台、平均価格14,000万円台)、3年前分譲の上記『ザ・パークハウス西麻布霞町』より8%高くなりました。建物竣工は来年3月中旬、引渡しは来年4月下旬を予定しています。
公式ホームページ ⇒ロイヤルシーズン西麻布
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2018.11.04 Sunday
塩漬けの優良物件、動き出す?−法務省研究会が「骨肉の争い」に釘を刺す
★ 10月11日付の健美家ニュースでは、『塩漬けの優良物件が動き出すか?法務省が遺産分割協議の期限を10年とする民法改正を検討!』と題した記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。
「法務省は遺産分割協議の期限を最長10年とする民法改正案を、2020年の通常国会に提出すると一部マスコミで報じられました。
現行民法では、相続が発生すると遺産分割協議を行って財産の分割をすることができますが、期間の制限はありません。遺産の分割がされるまでは遺産は相続人全員の共有となり、例えば不動産を売却しようとすれば、相続人全員の同意が必要となります。このため、相続人の意見がまとまらなければ売却もできず、塩漬け状態となる物件もあります。この遺産共有を解消する方法として、次のような方策が法務省の研究会で提示されています。
1 遺産分割の協議(合意)及び遺産分割の申立ての期限は、相続の開始時から10年とする。
2 相続の開始時から10年を経過するまでに、遺産分割の協議(合意)及び遺産分割の申立てがない場合は、法定相続分(又は指定相続分)に従って遺産の分割がされたものとみなす。
上記2点の方策が改正民法に反映されれば、遺産の分割について相続人が協議をしない、あるいは協議がまとまらない場合であっても、被相続人の死亡後10年経てば、原則として自動的に法定相続分で遺産の分割があったとみなされます。また、遺言がある場合はそれによることとなります(指定相続分)。
次に、10年経過して法定相続分により相続があったとみなされた場合、その不動産をどのように取引(売買や賃貸など)するかが問題となります。
現行民法では、共有物の管理に関して管理権者を選任することができると解され、共有者全員の同意を得なければならないと考えられていますが、所在不明の共有者がいれば管理権者を選任することができなくなるため、上記研究会では、遺産全体の管理権者を、共有者の持分の価格の過半数で選任することができるよう提案しています。
管理権者が不動産に関する取引の窓口となることを想定しています。このうち、共有者の過半数の同意でできる行為については、管理権者が行うことができるようにします(一定の賃貸借契約など)。
ただ、不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。そこで、共有者の一部が不明である場合(所在不明である場合と共有者の一部を特定することができない場合)に、他の共有者が不明共有者のために相当の償金を供託し、不明共有者の持分を取得することができるようにします。
また、不明共有者以外の共有者全員の同意を得れば、不明共有者の同意がなくても、不明共有者のために相当の償金を供託した上で、不明共有者の共有持分権を含めた所有権全部の第三者への移転をすることができるようにします。
つまり、所在不明者の意思を確認することなく、物件を処分する道が開けることになります。」
以上が健美家ニュースの記事の概要です。優良資産を巡っては「骨肉の争い」が生じやすく、これまでは共有者の一人でもずっと主張し続ければ協議がまとまらず、有効活用も処分もできない状態でした。そうしているうちに相続人が子や孫へ枝分かれしていき、所在不明者が出てきたり、そもそも誰が受け継いだかもわからなくなってしまったり、時を経れば解決するどころか、ますます解決困難になっていくのが日本の不動産相続の構図でした。
もし上記研究会の提言が実現すれば、この厄介な問題の解決に向けて大きく前進します。債権の消滅時効や土地の取得時効と平仄を合わせる10年間を区切りとして遺産相続協議が打ち切られ、法定相続分又は指定相続分通りに分割されるのです。
また、こうした持ち分のある共有物の管理・売却についても、全員の同意を要しないルールが提案されています。まず管理については、全員の同意がなくとも過半数の同意で一定の管理ができるようになります。売却の場合はさすがに全員の同意が必要ですが、もし共有者の一部が不明である場合には、他の共有者が不明共有者のために『相当の償金』を供託することにより、物件処分の道を開こうとしています。
「相当の償金」がどの程度になるかは気になるところですが、これからは優良資産ながら不明共有者がある場合でも、当該資産の売却又は有効活用が促進され、放置すれば虫食い状態に陥る懸念が解消され、古い街の再開発が進むかもしれません。不動産市場にもプラスの影響を与えることでしょう。
しかし、考えてみれば、もっと早くこういった解決策が提示されるべきではなかったかという気がします。論理的には従来からあり得た話で、かつ、解決しようと思えばできた話でもあります。まあ、所有者不明土地を巡る社会の機運があってこその動きということで、これでよしと考えることにしたいと思います。
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2018.11.03 Saturday
レーベンハイム元住吉パテラ(中古)ー全面ブランドリノベしてなお割安な希少物件
★ JR南武線「平間」駅より徒歩8分、東急東横線「元住吉」駅より徒歩15分の場所に立地する地上6階建・タカラレーベン旧分譲・日産建設施工・総戸数39戸・2002年5月築(築16年7ヶ月)の『レーベンハイム元住吉パテラ』です。
アドレスは川崎市中原区苅宿です。苅宿(かりやど)は、川崎市中原区の南部、二ヶ領用水の右岸に位置します。多摩川の沖積低地であり、一帯は住宅地となっているほか、帝国通信工業や中小の工場が立ち並ぶ地帯でもあります。北部を東海道新幹線が、南端を東京都道・神奈川県道111号大田神奈川線(ガス橋通り)が通過しています。
苅宿は北端で木月住吉町と、北東端で二ヶ領用水を挟んで市ノ坪と、東端で幸区鹿島田と、南端でガス橋通りを挟んで大倉町や幸区新川崎と、南西端で西加瀬や幸区北加瀬と接しています。
江戸時代は苅宿村として一村をなし、江戸時代中期に天領となりました。明治以降神奈川県に属し、行政上は苅宿村→住吉村→中原町→川崎市と推移していきました。1937年(昭和12年)に東京航空計器が進出して以降、多数の軍需工場が当地に作られ、また川崎大空襲での被害も受けました。
工場建設に合わせて住宅も建設されましたが、都心への利便性の良さから、1956年(昭和31年)以降に住宅建設が加速していきました。
苅宿の地名は、平将門が宿したことに由来すると伝わりますが、古代の鎌倉道が多摩川と交差する地点にも近いことから、正規の宿場でない宿があった地という見方もあります。『小田原衆所領役帳』には「借宿」とあり、江戸時代には「苅宿」へと転じています。
「平間」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を出てJR南武線を横断し、「新鶴見操車場入口」を右折して上り、JR横須賀線を横断して御幸跨線橋を下りたところで右折、2つ目の曲がり角をさらに右折して次を左折した右手に所在します。「元住吉」駅からは徒歩15分で、同駅東口から東へと歩き、『プラウド元住吉』に行き着いたら右折し、二ヶ領用水に沿って歩いたところに所在します。
周辺は戸建てやマンションが建ち並ぶ住宅街です。「平間」駅周辺はそれほどにぎやかではありませんが、ちょっとした普段のお買い物なら間に合います。「元住吉」駅周辺はブレーメン通りをはじめとしてにぎやかで楽しい商店街があります。
周辺では、まいばすけっと苅宿店まで徒歩5分、マックスバリュエクスプレス木月住吉店まで徒歩10分、セブンイレブン苅宿店まで徒歩6分です。この中ではマックスバリュが普段使いに最も良いと思われます。幼稚園、保育所が付近になく、自転車で送り迎えしている親が多いそうです。
本マンションは南西向きに住戸が配置され、間取りは47.95平米〜69.03平米の2LDK〜3LDKと、DINKSやファミリー向けのプランニングです。外観は、落ち着いたグレー系の6階建てタイル貼りで、エントランスにはオートロック、宅配ロッカーが設置され、住戸にはCATV、浴室換気乾燥機、屋上にはBS・CSパラボラアンテナが備えられています。
また、本物件は、大京穴吹不動産のリノベーションマンションRenoα(リノアルファ)商品です。平成30年5月に完成したリフォームでは、クリナップ製システムキッチン(3口ガラストップコンロ、浄水器一体型省エネ水栓)交換、TOTO製ユニットバス(魔法びん浴槽、追焚、換気暖房乾燥)交換、パナソニック製洗面化粧台交換、TOTO製トイレ(ウォシュレット一体型)交換、全建具交換、フローリング張替え[全居室・廊下]、壁・天井クロス張替え[全室]、床クッションフロア張替え[洗面・トイレ]、全室照明器具設置、給排水管交換(専有部の工事可能な部分)が行われました。
対象住戸は、地上6階建て建物の2階に所在する専有面積61.78平米の2LDKです。南西・北西角住戸で開口部が6か所あって、両面バルコニーでもあるため、通風良好です。玄関前には専用ポーチがあるため、独立性が確保されています。
間取りは田の字型で、玄関から直進すると16.8帖のLDKがあり、玄関右手に5.9帖、5.0帖の2つの洋室があります。キッチンは人気のカウンター付で、浴室は1317サイズです。収納は標準的な大きさのクローゼットが2つあります。
販売価格は3,180万円、坪単価170万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,199万円〜3,498万円、『マンションマーケット』では3,129万円〜3,458万円、『ふじたろう』では2,792万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,286万円〜3,857万円、『マンションレビュー』では3,347万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。
これらの自動査定の平均は3,271万円、坪単価175万円となり、販売価格は2.8%割安との試算結果です。ブランド力のあるRenoα(リノアルファ)でフルリノベをしてなお相場より割安というのは希少です。周辺はややさびしいですが、落ち着いて住むにはよい場所でもあり、十分検討に値する物件だと考えます。
種別:中古マンション
名称:レーベンハイム元住吉パテラ
価格:3,180万円 (税込)
所在:川崎市中原区苅宿
交通:「平間」駅徒歩8分
面積:専有面積61.78平米
詳細はこちら(ノムコムより)
⇒レーベンハイム元住吉パテラ
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