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契約率40%台、在庫1万戸視野ー90年代バブル崩壊との共通点と相違点

JUGEMテーマ:マンション


★ 不動産経済研究所は1月22日、『首都圏のマンション市場動向ー2018年12月度ー』を発表しました。

 これによれば、
12月の発売戸数は7,462戸で、前年同月比(6,480戸)で15.2%の大幅増となりました。これは一昨年の2016年12月の7,007戸をも上回る数で、ここ3年間で最も多い12月の発売戸数となりました。

 しかし、それが需要に応えているかというとそうではなく、
契約率は49.4%と5割を割り込むという、私がかつて見たことのない低契約率となりました。前月11月の契約率53.9%もここ3年間で最も低い契約率であったところ、それをも下回る結果となったのです。

 プレスリリースによれば、この数値は
1991年8月(49.7%)以来の50%割れということです。1991年といえば不動産バブルの絶頂期で、同年の首都圏の平均マンション価格は5,900万円でした。実は、今回12月の首都圏の平均マンション価格は5,896万円です。ここに奇妙な価格の一致を感じてしまいます。

 ちなみに1990年代の不動産バブルで最も価格が高かったのは1990年で、今回も2018年より2017年の方が価格が高くなっているので、
ピークからの落ち方も似ています。1990年代の軌跡を忠実にたどるとすれば、2019年は首都圏マンション価格が5,000万円台にまで、約14%価格が下落することになります。

 もっともこれが実現すれば、
完全な不動産バブルの崩壊となることでしょう。1990年代の教訓からすれば、それから3年後には首都圏マンション価格は4,100万円台で、さらに約18%価格が下落しています。

 販売在庫数は9,552戸と、一気に2,803戸も増加しました。在庫数は今まで6千戸台を中心に推移ていたのですが、在庫が1万戸に迫る勢いというのも、私は経験したことのない世界です。

 これまではなかなか売れない住戸を
潜在在庫としてストックしていたのですが、通常であれば年末の最も売れる時期として、大量に売り出しを行い、結果的には売れるかどうか賭けに出た格好です。しかし、やはり今の鈍い需要を呼び戻すには至りませんでした。

 リーマンショック後の中小デベロッパーの倒産で、分譲マンション業界は大手中心となり、
すぐには売れなくても長期間持ちこたえられるようになってきました。その意味では、1990年代の不動産バブルの崩壊のような急激な価格下落は起きず、大手デベロッパーは静かにマンション新規開発を減らし、重心を他の不動産業に移すことで乗り切っていくのかもしれません。

 一方、このような
「バブル」は、いったんはじけないと正常なマーケットに戻らないとも言え、痛し痒しです。今後ともどことなく消化不良のような気持ち悪いムードが長期間続くというのが、最もあり得るシナリオなのでしょう。

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| 市場動向 | 20:00 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア代々木大山(新築)−邸宅街・大山町に駅徒歩5分の利便性

JUGEMテーマ:マンション


★ 小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅より徒歩5分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲、古久根建設施工・地上10階地下1階建・総戸数47戸の『オープンレジデンシア代々木大山』です。

 アドレスは渋谷区大山町です。大山町は、渋谷区・旧代々幡町の西部に位置し、世田谷区(北沢)との区境にあたります。町域の北部から東部は西原、南東部から南部は小田急線の線路を境界として上原に接し、高級住宅地区のひとつ、「代々木上原」に属する町域となっています。西部は、世田谷区北沢に接し、町域内を井ノ頭通りが横断しています。東南端には、小田急線・東京メトロ千代田線の「代々木上原」駅が置かれ、駅敷地のうち西側を占めています。また、西部は隣の「東北沢」駅が近いです。

 町域内の大半は、関東大震災後の復興住宅街として発展した住宅地です。三菱系の社宅が多く、加えて道路の整備が行き届いています。本町に所在する代々木警察署・神南に所在する渋谷消防署のそれぞれ管内にあたります。

 徳川家の子孫の邸宅があったため、徳川山とも呼ばれています。周辺には東京消防庁の消防学校があり、玉川上水だった緑道も整備されています。代々幡火葬場や狼谷と呼ばれた沼地跡には関東医療少年院もありましたが、現在は国際協力機構(JICA)・TICなどに国有地の使用用途は変化しています。周辺にモスクもあることもあり、そのためインドネシア学生寮も設置されていました。なお、女優の山本富士子が屋敷を構えていました。


 「代々木上原」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅北口を出て南西方向に歩き、井の頭通りに出たら代田橋方面へと歩いた右手に所在します。わずかながら上り勾配となっています。代々木上原を象徴する並木道沿いに誕生し、「代々木上原」駅からは「新宿」駅へ直通4分、「表参道」駅へ直通5分となっています。

 大山は、渋谷区の正統な邸宅街として松濤、神山町、南平台、広尾などと肩を並べています。本件敷地の北側は第一種低層住居専用地域に指定されており高さ10m以下の建築物しか建てられないため、
今後も低層の静かな街並が期待できます。加えて井の頭通り側に寄せた配棟計画とすることによって敷地の南北に離隔を確保し、開放感を高めるとともに静けさを深めています。

 離隔を活かすため、建物の中央部に
内廊下を配置し、その南北に専有部をレイアウトすることで、北側住戸は低層の邸宅街、南側住戸は井の頭通りの並木道と、それぞれの眺望にも配慮されています。

 現地は
標高約40.7mの高台に位置しています。上記の松濤や広尾、南平台など著名な邸宅街の中でも大山町は標高が高く、しかも駅からのアプローチは緩やかな坂道となっています。

 普段のお買い物には
Odakyu OXが徒歩6分です。駒場公園へは徒歩13分、代々木公園へは徒歩18分です。

 現在は
最終期4戸販売に入っており、間取りは2LDK〜3LDK、専有面積62.62平米〜81.29平米です。販売価格は7,790万円〜1億2,580万円であり、専有面積81平米超で9,900万円台の住戸もあることから、これらを坪単価換算すると、坪単価408万円〜512万円程度となります。平均坪単価は500万円台とされています。

 大山町は有名な邸宅街でありながら、最近は
それほど地価の上昇は著しくはないようです。駅近が尊ばれる風潮の中で、駅距離がある場所が多いことがその理由に挙げられると思われますが、本物件は「代々木上原」駅徒歩5分と、利便性を確保しています。坪単価400万円〜450万円台の住戸で、地下住戸でなければ納得できる購入ではないかと考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア代々木大山

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| 新築マンション 渋谷区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
青山一丁目新築マンションの価格で千葉NT新築マンションが7戸買えます

JUGEMテーマ:マンション


★ SUUMO1月15日号は、『首都圏209駅 狙い目駅がわかる70平米価格マップ』を特集しています。これは、不動産経済研究所調べで、2016年9月〜2018年8月に分譲された物件を対象(ワンルーム、専有面積30平米以下、バス便の物件は除外)としています。また、対象期間中の供給戸数100戸以上の駅のみ集計しています。

 なお、過去実績に基づくデータのため、現在販売中の物件価格とは異なります。集計対象のマンションの平均駅徒歩分数などが駅ごとに異なるため、同条件の相場比較ではないことにも注意が必要です。

 その上で、
価格上位10位を挙げると、次の通りです。なお、主要ターミナル駅までの所要時間を駅探調べで掲載しています。

1 青山一丁目 1億7,906万円 坪846万円 駅徒歩3.4分 渋谷駅まで 4分
2 半蔵門   1億3,895万円 坪656万円 駅徒歩3.7分 渋谷駅まで 9分
3 恵比寿   1億3,501万円 坪638万円 駅徒歩7.1分 渋谷駅まで 2分
4 白金台   1億3,349万円 坪630万円 駅徒歩5.0分 渋谷駅まで13分
5 市ヶ谷   1億1,626万円 坪549万円 駅徒歩5.9分 新宿駅まで 5分
6 浜松町   1億1,207万円 坪529万円 駅徒歩6.2分 東京駅まで 5分
7 広尾    1億1,120万円 坪525万円 駅徒歩8.0分 渋谷駅まで11分
8 代々木公園 1億 764万円 坪508万円 駅徒歩2.2分 渋谷駅まで 8分
9 武蔵小山    9,643万円 坪455万円 駅徒歩2.0分 渋谷駅まで15分
10 四谷三丁目   9,515万円 坪449万円 駅徒歩5.7分 新宿駅まで 5分


 このランキングを見ると、どの大規模マンションが影響を与えたか、一目瞭然です。すなわち、青山一丁目は『パークコート青山ザタワー』(駅徒歩3分、坪950万円台)、恵比寿は『シティタワー恵比寿』(駅徒歩7分、坪650万円台)、白金台は『ザ・パークハウス白金二丁目タワー』(駅徒歩5分、坪640万円台)、浜松町は『パークコート浜離宮ザタワー』(駅徒歩5分、坪580万円台)、代々木公園は『ブリリアタワー代々木公園クラッシィ』(駅徒歩2分、坪500万円台)、武蔵小山は『パークシティ武蔵小山ザタワー』(駅徒歩1分、坪460万円台)、四谷三丁目は『ジオ四谷荒木町』(駅徒歩5分、坪440万円台)となります。

 それにしても
「渋谷」駅の吸引力は想像以上で、上位10駅中7駅までが「渋谷」駅圏内です。全般には高騰するマンションが都心〜城南に重心が置かれていることがわかります。

 次に、
価格下位10位を挙げると、次のとおりです。

1 千葉ニュータウン中央2,512万円 坪119万円 駅徒歩 7.0分 東京駅まで60分
2 習志野       3,042万円 坪144万円 駅徒歩10.0分 東京駅まで47分
3 西武立川      3,102万円 坪146万円 駅徒歩 9.2分 新宿駅まで54分
4 淵野辺       3,140万円 坪148万円 駅徒歩10.0分 新宿駅まで48分
5 吉川美南      3,194万円 坪151万円 駅徒歩 4.9分 東京駅まで48分
6 南大塚       3,221万円 坪152万円 駅徒歩 3.0分 新宿駅まで53分
7 伊勢原       3,228万円 坪152万円 駅徒歩 6.0分 新宿駅まで55分
8 相武台前      3,232万円 坪153万円 駅徒歩11.0分 新宿駅まで44分
9 流山セントラルパーク3,287万円 坪155万円 駅徒歩 4.0分 東京駅まで39分
10 三郷中央      3,297万円 坪156万円 駅徒歩10.2分 東京駅まで40分


 こちらは、千葉ニュータウン中央が『ガーデンゲート千葉ニュータウン中央』(駅徒歩7分、坪110万円台)、習志野が『オハナ船橋習志野台』(駅徒歩10分、坪140万円台)、淵野辺が『オハナ淵野辺ガーデニアシーズンステージ』(駅徒歩10分、坪140万円台)、伊勢原は『リーフィアレジデンス伊勢原』(駅徒歩6分、坪150万円台)、相武台は『オハナ相武台』(駅徒歩11分、坪150万円台)、流山セントラルパークは『パークホームズ流山セントラルパーク』(駅徒歩4分、坪150万円台)、三郷中央は『オーベルグランディオ三郷中央』(駅徒歩10分、坪150万円台)などが影響しています。

 こちらは
大手デベロッパーの郊外型大規模マンションが価格形成力を発揮しています。それにしても、青山一丁目の新築マンションと千葉ニュータウン中央の新築マンションの価格差は7.1倍にも及び、青山一丁目新築マンションの価格で7戸の千葉ニュータウン中央新築マンションが購入できる計算です。

 千葉ニュータウン中央のある印西市は、週刊東洋経済の住みやすさランキングで7年連続1位に輝いています。上記の『ガーデンゲート千葉ニュータウン中央』からは、「スーパーセンタートライアル千葉ニュータウン店」へ徒歩1分、「アクロスプラザ千葉ニュータウン南」へ徒歩2分、「アクロスプラザ千葉ニュータウン中央」へ徒歩4分、「イオンモール千葉ニュータウン」へ徒歩5分、「ニトリ千葉ニュータウン店」へ徒歩6分、「ヤオコー」へ徒歩7分と、驚くほどの利便性です。駐車場は平置きで月額200円からとなっており、車を使えば「コストコ」4分、「カインズモール」3分、「ジョイフル本田千葉ニュータウン店」7分など、無敵です。

 このような便利この上なく、
2千万円台の広々新築マンションで生活費も安い千葉ニュータウンに住むのが幸せか、2億円近い新築高層マンションに大枚をはたき、まいばすけっと青山一丁目店で細々と高い食料品を買って暮らす青山一丁目に住むのが幸せなのか、これも価値観の違いというものなのでしょう。

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| 市場動向 | 20:53 | comments(2) | trackbacks(0) |
ジェイパーク新百合ヶ丘プレフェーレ(中古)−割安、間取り・環境良しの快適生活

JUGEMテーマ:マンション


★ 小田急小田原線「柿生」駅より徒歩9分、同多摩線「五月台」駅より徒歩13分の場所に立地するジョイントコーポレーション旧分譲・イチケン施工・地上6階建・総戸数52戸・2000年3月築(築18年11ヶ月)の『ジェイパーク新百合ヶ丘プレフェーレ』です。

 アドレスは川崎市麻生区上麻生4丁目です。麻生区(あさおく)は川崎市の西端にあり、大小の谷と丘陵地が形成する起伏に富む地域であり、区内には多摩川の支流三沢川が、北部の黒川の地内を北流し、鶴見川の支流麻生川と片平川が区の中央部を南流しています。「麻生」という地名は、植物の麻に因むという説や、地形が川の両岸の谷間にあることから、崖を意味する地名「アズ・アス」が転訛したという説などがあります。

 麻生区域は『和名抄』に記された都筑(つづき)郡に含まれ、一部が橘樹(たちばな)郡に属していました。中世には、「麻生郷」という郷名が使われるようになり、北条氏の一族金沢時顕の所領だったこの地が、鎌倉幕府滅亡後、足利尊氏の所領になり、その一部は鎌倉の保寧寺(ほねいじ)へ寄進されました。後北条氏の時代には麻生、王禅寺、黒川、万福寺、片平、早野などの郷村名が見られます。


 「柿生」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅を西側に出て、麻生川に沿って北上し、片平交差点よりもさらに北、神奈川スバルを川の対岸に見た場所に所在します。「五月台」駅からは徒歩12分、同駅南口から南下して片平公園の脇を通り、南東方向に進んだ場所に所在します。マンション名には「新百合ヶ丘」とありますが、「新百合ヶ丘」駅からは徒歩18分の道のりとなります。「柿生」駅からはフラットでもありますし、最も利用しやすいでしょう。

 本マンションは麻生川に面していますが、
麻生川には桜並木があり、春には川沿いに咲き並んだ桜が楽しめます。一方、東側には小田急線が通っていますので、東向きバルコニーの部屋では電車音が気になるかもしれません。日常のお買い物は、サンクス徒歩2分、そうてつローゼン徒歩8分となっています。

 外観は
レンガ調のタイル貼りで存在感があります。オートロック、二重床構造、バリアフリー、24時間セキュリティシステム、宅配ボックス、駐輪場など快適な生活サポートする設備が充実しています。敷地内駐車場は100%完備です。ペット飼育可能(規約有)で、近くには徒歩3分の上麻生公園など公園も点在するのでペットを連れての散歩を楽しめそうです。

 対象住戸は
地上6階建建物の5階に所在する専有面積71.90平米の3LDKです。門扉付玄関ポーチ(5.25平米)があり、玄関から入ると、左右両側に6.0帖と5.0帖の2洋室、廊下を直進すれば12.5帖のLDがあり、その奥に3.6帖のキッチン、5.8帖の和室があります。

 東西両面バルコニーで、LDの両端が開口部という珍しい間取りになっています。水廻りはLDと2洋室に挟まれた場所に効率よく配置されており、浴室にも窓があります。収納は押入れはありますが、やや貧弱です。しかし、収納以外は優れた間取りと言えるでしょう。

 販売価格は2,330万円、坪単価107万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,407万円〜2,606万円、『マンションマーケット』では2,427万円〜2,686万円、『ふじたろう』では2,632万円、『マンションレビュー』では2,516万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,553万円、坪単価117万円となり、販売価格は8.7%割安との試算結果です。本マンションの分譲時の平均坪単価は141万円とされており、価格的にはお得感があります。今後のキャピタルゲインという意味では弱さがありますが、築20年未満で施設・設備も充実、間取りがよく、周辺環境も良好と、快適な生活が期待できそうです。
 
 種別:中古マンション
 名称:ジェイパーク新百合ヶ丘プレフェーレ
 価格:2,330万円 (税込)
 所在:川崎市麻生区上麻生4丁目
 交通:「柿生」駅徒歩9分
 面積:専有71.90平米 

詳細はこちら
ジェイパーク新百合ヶ丘プレフェーレ

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| 中古マンション 川崎市麻生区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
保育園に入りにくい駅−急激な人口増加の湾岸タワマン地帯、ではなくなった

JUGEMテーマ:マンション


★ 1月16日付おうちマガジンは、『保育園に入りにくい駅、入りやすい駅はどこ?各駅の0歳児人口も明らかに』と題した記事を掲載しました。概要は、以下の通りです。

「今回の調査は、2018年4月時点で、0歳児の保育所潜在需要がどの程度になるかを推計しました。待機児童数の潜在需要を把握するため、各行政区に対して町丁目毎の0歳児人口の調査を行い、0歳児人口の総数を最大需要と推計し、さらにそれらを駅単位で集計。その待機児童数を、各駅における認可保育所を中心とし、区が定める基準を満たす保育サービスを提供する専用施設の0歳児定員を引いて算出しました。

 調査の結果、東京都区部における、
0歳児の保育園に入りにくいワースト15駅は以下の通りです。

1 江戸川区 葛西   新築価格5,190万円 不足人数755人
2 葛飾区  新小岩  新築価格5,080万円 不足人数701人
3 足立区  北綾瀬  新築価格4,390万円 不足人数644人
4 江戸川区 西葛西  新築価格5,400万円 不足人数639人
5 江戸川区 篠崎   新築価格4,770万円 不足人数540人
6 江戸川区 一之江  新築価格4,790万円 不足人数515人
7 足立区  竹ノ塚  新築価格4,320万円 不足人数508人
8 江戸川区 船堀   新築価格5,120万円 不足人数503人
9 江戸川区 小岩   新築価格4,880万円 不足人数500人
10 練馬区  大泉学園 新築価格5,260万円 不足人数488人
11 江戸川区 瑞江   新築価格4,930万円 不足人数457人
12 葛飾区  金町   新築価格4,620万円 不足人数426人
13 葛飾区  亀有   新築価格4,980万円 不足人数425人
14 杉並区  荻窪   新築価格7,300万円 不足人数415人
15 中央区  勝どき  新築価格7,670万円 不足人数404人


 葛西駅、新小岩駅、北綾瀬駅と、今回のワースト3駅には、いずれも800名を超える極めて0歳児人口が多い駅がランクインするという結果になりました。0歳児人口が800名を超えるのは、都区部の全駅内でこの3駅のみです。

 この3駅の0歳児人口が多い理由は、いずれも
都心部へのアクセスが良いにもかかわらず、都区部の中では比較的マンション価格が抑えられていることにあります。そのため人気が集中しており、今後も多くの需要が発生することが予想されます。

 以上がおうちマガジンの記事の概要です。本記事は、『住まいサーフィン』の「認可保育園に入りにくい?!駅ランキング ワースト15」を基にしています。

 上記ワースト15の駅を23区別に見ると、
江戸川区が7駅、葛飾区が3駅、足立区が2駅、練馬区・杉並区・中央区が1駅となっています。子育て支援に手厚さがあることで定評がある江戸川区が圧倒的に保育園が足りないとは、皮肉な結果とも言えます。最も、こういう現状だからこそ、江戸川区は子育て支援に熱心なのでしょう。

 確かに、江戸川区の各駅は、新築価格が安い割に、都心とのアクセスがとても良いのです。
葛西、西葛西は東京メトロ東西線、篠崎、一之江、船堀、瑞江は都営新宿線、小岩駅はJR総武線で、それぞれ一本で都心まで乗り入れています。また、一般的に、足立区・葛飾区よりも都心へ短い時間で着くことができます。

 ただ、
私が想像したランキングとはやや異なっていました。私が新築マンションを探していた頃は、港区・中央区・品川区の湾岸エリアに坪単価200万円未満のタワーマンションが建っていた時代で、若い夫婦がこぞってこれらマンションを購入していました。

 これらの区は、それまでは地価の高さから若い世代がどんどん流出していたので、むしろ希少な若い世代が住んでくれると補助金を出していたくらいでした。そこへ突然、20代・30代世帯が大量流入したものですから、当然
保育園などの環境整備が追い付かず、「阿鼻叫喚」の騒ぎが起きたものです。したがって、保育園の入りにくさとは、潜在需要の絶対数の多さが原因ではなく、むしろ保育園の絶対的な少なさが原因となっていました。

 しかし、時代は変わり、上記湾岸エリアのマンション価格は、私が探していたころと比較して
ここ15〜20年で約2倍となりました。その間に若い世代の年収が2倍になったわけではもちろんありませんので、湾岸マンション購入の主力は、若い世代の年収の2倍ある40代、50代に移っていきました。いくら晩婚化傾向とは言え、そのような世帯の保育園ニーズは激減していると言っていいでしょう。

 実は、
2017年にも「保育園に入りにくい駅」がAERAで特集されています。このときは、現在待機児童数でランキングされているので、正確な比較はできませんが、2位に勝どき、4位に豊洲が入っています。本年の調査では、湾岸タワマン関連駅では15位に勝どきがかろうじてランクインしているくらいですので、その「退潮ぶり」を表しているかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
AXAS文京千駄木(新築)−4大学徒歩圏、板橋区より安い文京区1LDK

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★ 東京メトロ南北線「本駒込」駅より徒歩5分、同千代田線「千駄木」駅より徒歩7分、都営三田線「白山」駅より徒歩7分の場所に立地するステラホーム分譲・リンクトラスト施工・地上9階建・総戸数40戸(管理室含む)の『AXAS文京千駄木』です。

 アドレスは文京区千駄木1丁目です。千駄木は、古くは駒込村の一部で、名前の由来は、雑木林で薪などを伐採、その数が千駄にも及んだからという説や、太田道灌が栴檀(せんだん)の木を植えた地であり、この栴檀木が転訛したとの説があります。

 日本医科大学が1910年3月に私立東京医学校を合併し、同年10月、私立東京医学校跡地(現・千駄木校舎)に移転しています。
谷根千とひと括りに呼ばれる谷中・根津と千駄木は、下町情緒あふれる地域として知られます。

 また、
東京大学が近く、川端康成、北原白秋、高村光太郎、夏目漱石、森鴎外など多くの文人が居を構えました。第68・69代内閣総理大臣大平正芳の邸宅は、千駄木2丁目にありました。千駄木には11,077世帯20,444人が住んでいますが、本マンションの所在する千駄木1丁目は、その中で最も人口が少なく、736世帯1,508人となっています。

 「本駒込」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口から都道155号線を南下し、向丘2丁目交差点を左折、都道452号線を東に進み、駒込学園前交差点を越えた左手に所在します。「千駄木」駅から徒歩7分、上述の都道452号線を西に進むルートであり、「白山」駅からも徒歩7分、白山上交差点から上述の都道452号線を東に進むルートです。

 近年、「谷根千」では新しい雑貨店や飲食店当のショップが増え、東京都の代表的な観光エリアの一つとなっています。しかし江戸時代の区分では「下町」ではなく、上記の通り千駄木は多くの文人が住み、地形的にも高台付近は本郷台地の端であるため、
本来の「山の手」と言われる地域に含まれています。本郷図書館が面している通りは、かつてはいくつかの銀行の頭取などの家があったことから、「銀行通り」とも呼ばれ、現在も閑静な住宅地です。

 徒歩圏内に4大学の5つのキャンパス(日本医科大学徒歩5分・東洋大学徒歩8分・文京学院大学徒歩11分・東京大学農学部徒歩14分・東京大学本郷キャンパス徒歩16分)が集まるロケーションで、日常のお買い物は、大銀ストアー本店徒歩1分、ファミリーマート向丘二丁目北店徒歩3分、セブンイレブン文京千駄木一丁目店徒歩4分、サンクス白山五丁目店徒歩6分、コープみらい白山店徒歩6分、スーパーマーケット三徳白山店徒歩7分となっています。

 外観はモノトーンでシックなデザイン、エントランスもエレガントな雰囲気にまとめました。設備では、
浴室のフラットラインLEDがシャープで美しく、各部屋にエアコンが標準装備されています。室内にはWi-Fiシステムが導入されています。

 間取りは1LDK〜2LDK、専有面積40.79平米〜49.80平米で、1LDK中心です。1LDKでは、間取りの中心にLDKを配したプランが多く見受けられますが、いずれも角住戸のため、まれぞれ窓は確保しています。現在は第1期及び第1期2次の先着順販売で、上記専有面積に対し3,980万円〜5,690万円、坪単価323万円〜378万円程度となっています。

 上記坪単価レンジの
中央値は351万円ですので、平均坪単価も350万円台にあるのでしょう。同じく近隣で販売中の『パークホームズ文京本郷通り』(「本駒込」駅徒歩3分)の平均坪単価が410万円台とされていますので、これとの比較では割安感があります。

 標準相場をごく大まかに試算すると、312万円(2016年白山坪単価)×1.013(駅距離補正)×1.233(地価上昇補正)=
坪単価390万円となり、これに対し上記中央値は10%程度割安との試算結果です。

 例えば、板橋区物件で現在販売中の
『オープンレジデンシア板橋』(「板橋」駅徒歩4分)の1LDK(48.27平米)の販売価格は4,778万円、坪単価327万円で、『AXAS文京千駄木』の方が坪単価が安い1LDKがあります。文京区物件でこの水準で購入できる1LDKは、今や希少かもしれません。

公式ホームページ ⇒AXAS文京千駄木

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| 新築マンション 文京区 | 20:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
中国人が好む立地とは?−王さんの思い出

JUGEMテーマ:マンション


★ もうずいぶん前のことですが、不動産仲介会社の王さんにお世話になったことがあります。気になる物件があって、電話で問い合わせたところ、案内に来たのが王さんでした。

 電話に出た人が女性だったので、てっきり女性社員が来るのだと思って待ち合わせ場所できょろきょろしていたのですが、それらしい人が見当たりません。冬の寒い日で、20分くらい吹きさらしの場所で待っていたところ、同じく隣でガタガタ震えていた青年がやおら携帯を取り出して
「〇〇サン、コナイヨ!〇〇サン、コナイヨ!」と私の名前を連呼し始めたので、ようやく彼が案内人だとわかりました。

 王さんは日本の大学に留学してそのままこの仲介会社に就職したとのことでした。当時は中国経済が絶好調で、多くの中国人が日本の不動産を求めて日本にやってきていました。不動産所有が認められていない中国と異なり、日本ではお金さえ出せば誰でもたやすく不動産のオーナーになることができます。しかも、長年のデフレの影響で、東京の不動産は、名だたる世界の主要都市の中で格段に価格が安く、資産価値の観点からも中国人に飛ぶように都心のマンションや土地が売れていったのです。

 そんな
中国人の「爆買い」を当てにして、この仲介会社は王さんを雇ったのでした。と言っても、日本人相手の時には補助に回されるらしく、王さんは私を車で待つ日本人社員のところに連れていく役割だったのです。ぬくぬくと暖房の効いた車内で待っていた日本人社員に対し、寒風に吹きさらされた王さんと私には、いつしか国境を越えた連帯が生まれていました。

 見に行った物件は、「自由が丘」駅徒歩10分圏内の中古戸建でした。格安に思えましたが、敷地と道路に大きな高低差があり、1階部分は地下に沈んでいました。それでも見学者は後を絶たなかったようで、スピード感に気圧された私は、それ以上のステップを踏むことができませんでした。

 その夜、仲介会社から来たメールの送信者は日本人社員ではなく、王さんでした。


「もっといい物件あるよ。見に来ますか」

という言葉と、でかい写真をばこばこ貼り付けた奇怪なメールに情熱を感じ、私は思わず次の週末のアポを依頼しました。

 次の土曜日、今度は王さん一人が車で迎えに来てくれました。


「正直言うと、こないだの物件、全然いいと思わないね」
「んー、確かに土地の形状に難ありだけど」
「いや、そうじゃなくて、なんで自由が丘がいいのよ。値段が高いだけで、全然面白くないじゃない」
「んん?日本人の憧れの場所だけど」
「自分は東横線とか田園都市線とか魅力を感じないね。東急線はダメ。街並みがきれいなだけ」
「そのきれいな街並みがいいんだけど」
「気取っていて、中国人には人気ないヨ」
「じゃあ、王さんはどの場所がお薦めなの?」
「日比谷線の入谷とか三ノ輪とか。池袋も。にぎやかで面白い。そこなら飛ぶように売れるヨ」
「ふうん」

 日本人には西洋への憧れがあり、きれいな邸宅地が従来から人気でした。最近は駅近が重視されるようになりましたが、繁華性はむしろマイナス要因となる場合もあります。中国人の感覚だと、むしろ下町に近い活気が好まれるかもしれません。そこにはいい意味での人間臭さがあり、「人が人として住んでいる」という実感があるのでしょう。それはそれで、何となく理解できるものがありました。

「中国人はね、気に入った物件があると、価格をつり上げる」
「日本でも売値が上がることはあるよ」
「いや、買うほうね。1億円で競争になると、1億1千万円出すとか。日本だと売るほうが困っちゃう」

 王さんがおすすめした物件は、確かにその価値はわかるのですが、やはりどことなく「これじゃない」感があって、丁重にお断りしました。

 それでも王さんは週に1,2度は、カタコトの日本語とともにコンスタントに物件資料を送ってくれました。しかし、やはり趣味は合わず、ついにある日王さんに電話しました。


「王さん、やっぱり無理だわ」
「そうか?東横線にしようか?」
「うーん…ちょっと今仕事が忙しくなって。余裕ができたら電話する」
「…そうか。約束だよ。日中友好のために」

 それから3年後、私は思いきって王さんのいた仲介会社に電話しました。

「王なら1年前に退社しましたよ」

 中国ではその後、中国人の海外不動産投資を抑制するための法律ができ、日本の不動産へのお得感が薄れたこともあって、中国人の不動産投資のための訪日はめっきり減ってしまいました。王さんもまた、新しい可能性を求めて、違うフィールドに旅立ったのでしょう。

 日本と中国の関係は、今年は習近平国家主席の訪日が予定されるなど、ようやく
雪解けモードになってきました。しかし、私と王さんの日中友好関係は未だ果たされないままでいます。 

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| ノウハウ・経験談 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
アデニウム新小岩(中古)−築浅・駅近・価格と魅力の揃った3LDK

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★ JR総武線「新小岩」駅より徒歩4分の場所に立地するジョイントコーポレーション旧分譲・青木あすなろ建設施工・地上14階建・総戸数186戸・2012年4月築(築6年10ヶ月)の『アデニウム新小岩』です。

 アドレスは葛飾区東新小岩1丁目です。東新小岩は1丁目から8丁目まであり、葛飾区の南部、「新小岩」駅の北東に位置します。同駅を中心に商業地区が広がる町です。隣接する地域は、北東が奥戸1・3・4丁目、南東が新小岩1・2・4丁目、南西が西新小岩1・4・5丁目、北西は中川を挟んで対岸に東立石1丁目、東の一部で江戸川区上一色となります。

 地名は、「新小岩」駅に由来します。住居表示前は、上平井町・上小松町・下小松町などの町名でした。東小岩には13,443世帯、26,685人が住み(2017年12月1日現在)、うち1丁目には1,816世帯、3,726人が住んでいます。また、通学校は、松上小学校、小松中学校です。新小岩公園へも近く、子育て環境良好です。


 「新小岩」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅北口から北東方向に歩き、「新小岩駅北口」交差点を横断して一つ目の角を右折して二つ目のブロックの右手に所在します。向かいには三井不動産旧分譲の2003年築『パークタワー東京イースト』が、その反対側には三菱地所旧分譲の『パークハウス新小岩アーバンス』(2009年築)が立地するなど、新しい高層マンション街区となっています。

 本物件は、
3つのレジデンス棟で構成された総戸数186戸の築浅大規模マンションです。高級感のあるダーク系・ホワイト・ブラウンでカラーリングされたモダンな外観で、アプローチには豊かな植栽が配されています。エントランスには車寄せもあります。

 また、ペット飼育可(飼育細則あり。専用の足洗い場あり)、二重床・二重天井、コンシェルジュサービス、24時間ゴミ出し可能、1階にライブラリーラウンジ、小さなお子様が遊べるプレイロット、宅配BOX、カーシェアリングサービス(有料)など、
多彩な共用施設・サービスを備えています。

 専有面積は60平米〜80平米台、間取りは2LDK〜4LDKでDINKSやファミリーに適しています。南西もしくは南東向きの住戸内は陽当たり、通風ともに良好です。LDにTES床暖房、浴室換気乾燥機、BS、CS、光ファイバーなどの設備が整っています。24時間セキュリティシステムのほか、カラーTVモニター付きオートロックシステムや各住戸の玄関と窓に取り付けられた防犯センサーなど防犯面へも配慮がなされています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の2階に所在する専有面積67.72平米の3LDKです。階下は駐輪場のため、小さなお子様がいるご家庭でも音を気にせず生活できます。南西向きバルコニーで、バルコニーは奥行きが約2メートルあります。典型的な田の字型住戸となり、横長LDは11.7帖、中和室は4.5帖、共用廊下側の2洋室は、6.0帖と5.0帖です。

 対面式キッチンは3.2帖、1418バス、洗面所は少し狭くなっています。ウォークインクローゼットはなく、通常のクローゼットが2洋室に、押入が和室に備わっています。全般に
専有面積に見合ったバランスの取れた3LDKと言えるでしょう。

 販売価格は4,100万円、坪単価200万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,382万円〜4,681万円、『マンションマーケット』では4,262万円〜4,711万円、『ふじたろう』では4,363万円、『マンションレビュー』では4,516万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,474万円、坪単価218万円となり、販売価格は8.4%割安との試算結果です。管理費+修繕積立金の月額は17,510円と、多彩な共用施設・サービスの割にはリーズナブルです。駐車場料金は月額14,000円と、こちらもお財布にやさしい料金設定となっています。

 本マンションの
分譲時の平均坪単価は190万円台でしたので、低層階である本物件は売却益が少し出ますが、それも仲介手数料等でトントンになる価格水準です。本マンションは、築浅・駅近・利便性・価格帯から、中古市場でも人気があるようで、十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:アデニウム新小岩
 価格:4,100万円 (税込)
 所在:葛飾区東新小岩1丁目
 交通:「新小岩」駅徒歩4分
 面積:専有67.72平米

詳細はこちら
アデニウム新小岩

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| 中古マンション 葛飾区 | 20:03 | comments(0) | trackbacks(0) |