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レ・ジェイド明大前(新築)−高い人気の「明大前」駅徒歩4分、好調な成約を予想

JUGEMテーマ:マンション


★ 京王線・京王井の頭線「明大前」駅より徒歩4分、京王線・東急世田谷線「下高井戸」駅より徒歩9分の場所に立地する日本エスコン分譲・ウラタ施工・地上10階建・総戸数45戸の『レ・ジェイド明大前』です。

 アドレスは世田谷区松原2丁目です。世田谷区松原は、世田谷区の北部に位置し、同区北沢地域に含まれます。東に大原、羽根木、南に梅丘、豪徳寺、西に赤堤、北に杉並区和泉、永福、下高井戸と接しています。幹線道路は国道20号に接し、赤堤通りが通っています。地形は南に向かって下る傾向があり、河川は、西から東に流れる北沢川に南で接していますが、暗渠化されています。

 鉄道各駅周辺、国道20号沿いに商業地があり、その他は住宅地が多くなっています。松原には北沢警察署、北沢税務署が存し、警察署等の管轄のみならず、世田谷区北沢地域の物理的中心に近い位置関係が示されています。松原は、元々、東京府(武蔵国)荏原郡松原村でした。その後、上北沢村、赤堤村と合併して松沢村となり、東京市編入、住居表示実施等を経て、現在の形となり、各鉄道の開業後、急速に宅地化が進みました。


 「明大前」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅を西側に出て、首都高速4号新宿線の方向へと西に歩き、永福インターの南側の商業地から第一種中高住居専用地域にかけての465.58平米の土地を敷地として建てられる地上10階建てのマンションです。南北に長い敷地形状で、首都高からのアプローチを長くとり、間接照明を効果的に配することで、安らぎの住居を演出しています。また、都会派住宅としてシャープで疾走感ある外観デザインとしています。

 「明大前」駅から「新宿」駅までは直通5分、「渋谷」駅までは直通6分という便利さです。さらに、「吉祥寺」駅、「下北沢」駅、「三軒茶屋」駅も10分圏内となります。「明大前」駅には、スーパーや薬局、本屋、カフェなどが入った商業施設「フレンテ明大前」が隣接しており、帰宅がてら買い物ができます。また、本マンションから徒歩7分の場所には「下高井戸駅前商店街」があり、商店街の中には24時間営業の「西友下高井戸店」もあります。

 さらに、「明大前」駅周辺のマンションは、京王線本線の中で、
「新宿」駅、「初台」駅、「笹塚」駅に次いで賃料が高く、「明大前」駅より都心寄りの「幡ヶ谷」駅や「代田橋」駅の賃料相場を上回っています。物件価格としては「新宿」駅、「初台」駅、「笹塚」駅、「幡ヶ谷」駅よりも抑えられていますので、結果的に利回りが高くなり、将来賃貸に出すときにも有利です。これも、「新宿」駅・「渋谷」駅に直通できるアクセスの良さが反映されていると言えそうです。

 本マンションの間取りは
35.60〜35.95平米の1LDKが4タイプと多彩に揃い、南西角には57.26平米の2LDKもあります。家具が配置しやすく空間を効率的に使えるアウトポール設計、LDと洋室を一体的に使えるスライドドアなど、広さ以上の過ごしやすさを考えたプランとなっています。

 予定販売価格帯は
3,900万円台〜7,900万円台、坪単価371万円〜462万円程度です。同じ町内では、昨秋『ピアース明大前』(「明大前」駅徒歩5分)平均坪単価410万円台で分譲され、総戸数40戸をすぐ完売しました。本マンションもほぼ同水準の価格設定と考えられ、『ピアース明大前』の売れ行きからすれば割高感はなく、好調に成約していくものと予想しています。

公式ホームページ ⇒レ・ジェイド明大前 

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| 新築マンション 世田谷区 | 19:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
高齢化率78%の地区も存在!−都会の限界集落は農村の限界集落より深刻に

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★ 27日付の朝日新聞神奈川版では、神奈川県内における「限界集落」の記事を掲載しています。同記事では、高齢化率(65歳以上の割合)が50%以上の神奈川県内の人口500人以上の地域が一覧表になっているのですが、目を引いたのは、その中に横浜市や川崎市の地域がいくつも掲載されていたことです。その地域とは、以下の通りです。

  地域          人口  高齢化率    最寄駅
川崎市麻生区片平       994人 65.4%   「柿生」駅徒歩10分
横浜市栄区公田町      1,185人 55.4%   「本郷台」駅徒歩27分
横浜市栄区桂台南2丁目   1,498人 55.1%   「本郷台」駅徒歩39分
横浜市金沢区釜利谷西5丁目  835人 53.5%   「金沢文庫」駅徒歩36分
横浜市栄区庄戸1丁目     623人 52.5%   「港南台」駅徒歩41分
川崎市幸区河原町      6,837人 52.4%   「矢向」駅徒歩16分
横浜市栄区桂台南1丁目    886人 52.3%   「本郷台」駅徒歩35分
横浜市栄区野七里2丁目    545人 51.7%   「港南台」駅徒歩52分
横浜市旭区若葉台1丁目   2,911人 51.2%   「十日市場」駅徒歩36分
横浜市栄区庄戸3丁目     811人 51.2%   「港南台」駅徒歩47分
横浜市金沢区釜利谷西6丁目 1,000人 51.1%   「金沢文庫」駅徒歩39分
横浜市保土ケ谷区境木町    801人 50.6%   「東戸塚」駅徒歩26分
川崎市麻生区白山1丁目   1,037人 50.5%   「新百合ヶ丘」駅徒歩24分


 上記の各地域の駅からの距離の平均は約33分で、やはり駅から遠いのがハンデになっています。また、これらの地域は、山がちなところが多く、アップダウンのきつさがハンデになっています。

 これらの地域の多くは
昭和の高度経済成長期から平成初めのバブル崩壊までの間、国民が「夢のマイホーム」を手にするために、駅距離などのハンデをものともせずに郊外へ、郊外へと土地を求めていったことの現れと言えます。

 しかしながら、持つだけで将来は全て値上がりするといった
土地神話が崩壊し、居住スタイルはマンション中心となり、交通利便性が最も重視される風潮となった昨今、これらの駅から遠い土地をあえて選ぶような選択肢はほぼなくなりました。したがって、若い人の流入は望めず、現在居住している方々はそのまま老いていく地域となったのです。

 これらの傾向は
都会のほうがむしろ顕著かもしれません。車社会の地方では、そこまで駅近にこだわる必要がなく、かつ、「先祖代々の土地」を引き継ぐしきたりが今でも息づいているからです。横浜市・川崎市の地域ではありませんが、横須賀市太田和5丁目(人口662人・「衣笠」駅徒歩54分)の高齢化率が何と77.8%にも達するのは、その象徴と言えるでしょう。

 それにしても、
川崎市の片平地区、幸区河原町地区が高齢化率の上位にランクされているのに驚きました。片平はかつて小田急多摩線の整備に合わせて急速に宅地化が進んだエリアでした。河原町は、工場跡地に市営1,598戸、県営1,300戸、市住宅供給公社253戸、県住宅供給公社440戸と、あわせて3,591戸という河原町団地が造られ、1977年(昭和52年)9月には河原町小学校の児童数1,906人を記録したとありますが、1986年には早くも住民の高齢化が指摘され、河原町小学校は2006年に閉校となり、跡地は特別養護老人ホームやデイサービスセンターなどへの転用がなされる計画です。

 片平と河原町の共通点は、ある一時期に大量のマイホーム世帯の流入があり、それがために多様な年代のコミュニティが成立しづらく、他の年代層の流入が阻まれる中で、均質な形で老いていったことです。そういう意味で、一挙に人口が流入した私の住んでいる武蔵小杉タワマン地区なども、将来は大いに懸念されるのかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 22:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
田園調布スカイマンション(中古)ー買いにくいが相場より約1千万円安い3LDK

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★ 東急東横線・同目黒線「田園調布」駅より徒歩6分の場所に立地するフジタ施工・地上7階建・総戸数27戸・1969年4月築(築50年)の『田園調布スカイマンション』です。

 アドレスは大田区田園調布2丁目です。田園調布は、1918年(大正7年)に実業家渋沢栄一らによって立ち上げられた『理想的な住宅地「田園都市」の開発』を目的とする田園都市株式会社により開発、1923年(大正12年)8月から分譲された地域で、東京でも有数の高級住宅街です。

 現在の大田区田園調布は1丁目〜5丁目からなります。高級住宅街のイメージで語られる「田園調布」とは、「田園調布」駅西側に広がる扇状の街路付近の大田区田園調布3丁目、4丁目の一部及び玉川田園調布の一部を中心とした一帯を指しますが、かつては田園調布1丁目から2丁目にかけての国分寺崖線に面した部分、及び田園調布4丁目から5丁目にかけての多摩川に面した国分寺崖線の辺りに大邸宅が集中し、現在、「多摩川」駅周辺の斜面に点在するマンション群はその名残です。


 「田園調布」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を東側に出て、環八方向に歩き、突き当りを右折、田園調布二丁目交差点まで南下した右手に所在します。だんだんと下っていくルートですので、朝の通勤時にはゆるやかな上りの道となっています。また、本マンションはバス通りに隣接し、交通の便に優れています。

 「田園調布」駅にはスーパー「プレッセ」のほか、スターバックスやメゾンカイザーがあり、お洒落です。本マンション付近は駅周辺でありながら、マンションや複合ビルに戸建ての並ぶ落ち着いた雰囲気が漂います。コンビニには徒歩1分、子育てされている方なら、近くに保育園、公立の田園調布小学校、中学校があり、私立なら田園調布学園があります。病院も「田園調布」駅前に田園調布中央病院をはじめ多くの病院があります。

 本マンションは、
バルコニーのデザインに特徴があるレトロな外観で、ベージュで配色されたファサード、グレーのモザイクタイルを組み合わせた外観を持ち、1階部分には店舗や事務所、ピロティには駐車場や駐輪場を設置しています。オートロックではないものの、モニター付インターフォン、防犯カメラを備え、エントランス内の正面に管理人室があるので安心です。近年一部外壁工事が施され、共用部はきれいで、管理体制の良さが伺え、また造りがしっかりしていて音の響きが少ないとのことです。

 間取りは1LDK〜3LDKと、幅広いライフスタイルのニーズに応えるプランを揃えています。開口部は採光や風通しに優れています。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の5階に所在する専有面積59.23平米の3LDKです。西・南向き角部屋で、リビングが接する西向きにはルーフバルコニーが付いています。プライバシーに配慮された玄関から入ると右手に洋室、次いでキッチンがあり、廊下を直進するとLD、その向こうに南向きの洋室が2室ある間取りです。主寝室となる洋室には大きなクローゼットがあるほか、ルーフバルコニーには物置が設置されていて、収納力は十分です。

 HPには
「オーナーチェンジ物件」とあり、一方では「所有者居住中」とあるため、どのような状態であるかは問い合わせが必要です。年間賃料は84万円(月額7万円)とかなり安く貸し出されており、表面利回りは4.2%にとどまっています。

 販売価格は1,980万円、坪単価111万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,881万円〜3,082万円、『マンションマーケット』では2,460万円〜2,721万円、『ふじたろう』では2,951万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,789万円〜3,276万円,『マンションレビュー』では2,995万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,910万円、坪単価162万円となり、販売価格は32.0%割安との試算結果です。相場より約1千万円安い超破格値と言えますが、上記の通り賃料が安いオーナーチェンジ物件であることが買いにくくしている要因と思われます。

 したがって、
現金で購入し、現在の居住者が退去するのを辛抱強く待つことができる人が、最後には利益を得ることができる可能性が高いと考えられます。

 種別:中古マンション
 名称:田園調布スカイマンション
 価格:1,980万円 (税込)
 所在:大田区田園調布2丁目
 交通:「田園調布」駅徒歩6分
 面積:専有59.23平米

詳細はこちら(ノムコムより)
田園調布スカイマンション
 
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| 中古マンション 大田区 | 22:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
千代田・文京・中央・目黒の学力高し!−学習コスパの良い区はどこ?

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★ suumo3月5日号では、首都圏88市区学校力調査を特集しています。この中でも面白いのが第2章データ編で、88市区の学力・運動・環境・設備・中学受験が23区、東京市部、神奈川、埼玉、千葉・茨城ごとにランク付けされています。ここでは、23区にスポットを当てて、ランキングを見てみたいと思います。

〇 学力(全国学力調査の平均正答率)
国語A 1千代田区・文京区 3中央区 4目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区
国語B 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5新宿区・江東区
算数A 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5世田谷区
算数B 1文京区 2千代田区 3中央区 4目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区
理科 1千代田区・文京区 3中央区・目黒区 5新宿区・江東区・世田谷区


〇 運動(体力合計点)
男子 1中央区 2品川区 3港区・目黒区 5豊島区
女子 1中央区 2台東区・葛飾区 4墨田区・品川区


〇 環境(1クラス当たりの児童数)
1新宿区 2墨田区・北区 4豊島区 5渋谷区・杉並区

〇 設備(パソコン1台当たりの児童数)
1渋谷区 2荒川区 3千代田区 4北区 5品川区・杉並区

〇 中学受験(受験校への進学率)
1文京区 2千代田区 3中央区 4港区 5目黒区 

 学力に関しては、教科にかかわらず、千代田区・文京区が一番手、中央区・目黒区が二番手、新宿区・江東区・世田谷区が三番手です。ただし、港区は学力調査の結果を公表していないので、ランクに表れていないのですが、中学受験では4位にランクインしていますので、中央区・目黒区と同等の水準と思われます。

 中央区は運動でもトップです。港区・目黒区も文武両道タイプです。学力トップの千代田区・文京区は、運動面ではやや劣っています。品川区・豊島区・台東区・葛飾区・墨田区は、運動で抜きん出ています。

 環境・設備では、生徒数がもともと少ない区が有利です。
渋谷区は、数値上、1児童1パソコンを実現しています。

 もちろん同じ区の中でも、学校間の格差はあるものと思われます。また、学校が良いからと言って、全生徒が一様に点数が良いというわけではもちろんありません。しかし、学力にしろ、中学受験にしろ、
切磋琢磨する仲間が身近にいるということが、特に児童の場合は成績等に大きく影響するのは確かです。同じことは、運動面でも言えることでしょう。

 お子さんの学習環境を考える場合、物件価格が最も高い千代田区より、
都心3区よりは価格が抑えられている文京区の方が「学習コスパ」は高いと言えそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタ(新築)−新旧横浜を味わい尽くすコンパクトマンション

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★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「桜木町」駅より徒歩3分、JR京浜東北線・根岸線・横浜線「桜木町」駅より徒歩4分、みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩10分の場所に立地するベルフラッツ分譲・日成工事施工・地上10階建・総戸数18戸の『ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタ』です。

 アドレスは横浜市中区野毛町3丁目です。野毛町は1丁目から4丁目まであり、平成29年12月31日現在、1,405世帯2,204人が住んでいます。このうち野毛町3丁目の住民は603世帯984人で、野毛町の中では最も多くなっています。

 江戸時代末期に東海道と横浜港を結ぶ横浜道(よこはまみち)がひらかれ、野毛山の中腹に切り通しで道が作られたことで同地区は交通の要所となりました。その後明治時代の陸蒸気の開通により「桜木町」駅の開業、三菱重工業横浜造船所の開設などで繁華街として栄えてきました。

 第二次世界大戦終結直後に伊勢佐木町や港湾施設など横浜市の中心部の大半は進駐軍に接収されていました。この時代に同地区は日本人街の中心として機能し、日本が物資不足にあえぐ中で「野毛に来ればなんでも揃う」と言われるほどのにぎわいで、復員の兵士やかつての工員などが職と食を求めて集まりごった返していたということです。当時は闇市と屋台が並ぶ地域で、まだ埋立て途中の桜川に沿って貴重な動物性たんぱく質源だったクジラカツを販売する「くじら横丁」などは終戦当時を象徴する場所として語られています。美空ひばりが本格デビューを果たした場所とされる横浜国際劇場もかつて同地区に存在していました。

 最寄りの「桜木町」駅が東急東横線については2004年に廃止された後、野毛飲食店街では売り上げの減少や廃業に追い込まれる店が相次ぎました。賃料が下がった空き店に若い飲食店主が進出するようになり、一時は3割以上減った野毛飲食業協同組合の加盟店数も回復、中高年男性が多かった客層も若い男女や家族連れを含めて広がりました。

 横浜国際劇場の閉館後、跡地にはウインズ横浜(場外馬券売場)が建てられ、週末に馬券を求める人たちで賑わうようになりました。また、「野毛大道芸」が毎年4月に開かれ、町の名物ともなっています。 同地区は現在でも中低層の店舗(飲食・料理店など)が大半を占めていますが、上層部に共同住宅を設ける高層ビル化も進んでいます。
 

 「桜木町」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅南口に出て、平戸桜木道路を下って、野毛2丁目交差点を右折し、左に折れた右手に所在します。野毛の繁華街に近い利便性の高い場所でありながら、飲み屋等とは反対側の通りで、一歩奥まった駅近の好立地となっています。

 特に本マンションの
目の前にはスーパー「食品館あおば」と「ハックドラッグ」があり、単身者にとても便利です。本マンションから少し歩けば、「野毛山動物園」「野毛山公園」「掃部山公園」などがあり、動物園は入場料無料なので、休日の散策がてら覗いてみるのも楽しいでしょう。一方、新しい横浜を象徴する「みなとみらい」駅へも徒歩15分です。

 土地面積が170.90平米と非常に小さいコンパクトマンションです。間取りは基本、A・Bタイプの2種類(高層階はプレミアムフロアとなり若干異なります)で、専有面積は35.29m2〜36.08m2です。広いウォークインクローゼットに、下足入れ、広いエントランスクロークがあるのが特徴で、収納率は高いです。寝室は約3.6帖と縦長サイズでコンパクトですが、セミダブルのベッドも置けます。8階から上のAタイプの寝室からは、みなとみらいの眺望が楽しめます。

 販売価格は3,290万円〜3,690万円、坪単価308万円〜338万円で、決して安いわけではありませんが、驚くほど高い価格設定でもなく、みなとみらい方面をも含めた「桜木町」駅に魅力を感じれば、検討に値する物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタ

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| 新築マンション 横浜市中区 | 20:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
シアトル、サンフランシスコの不動産ーダウンタウン、アップタウンの不動産価格は?

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★ 2月下旬から3月上旬にかけて、娘の留学先であるシアトル、ついでにバンクーバー、サンフランシスコと、家族で回ってきました。仕事が気がかりでしたが、今この時しか行くチャンスがないということ、また、家族全員で海外旅行なんて最後かもしれないと思い、決断しました。

 同じ西海岸ということで、街の雰囲気は皆似ていました。ただ、その中でも、
サンフランシスコはやはり大都市で、バンクーバー、シアトルはスケールは小さくなります。バンクーバーはほとんどストップオーバーで1泊しかしていないので何とも言えませんが、シアトルの方がサンフランシスコより洗練されていて好ましく思いました。

 不動産はどこも高騰しているようです。娘がシアトルに着いた時、ボランティアでお世話してくれた現地女性Sさんが半日シアトルを案内してくれたのですが、彼女によれば、全米でもニューヨーク、サンフランシスコの順に不動産価格は高く、シアトルはそれに次いで高いとのことでした。

 シアトルはスターバックスやマリナーズで有名ですが、最近、
グーグル、アマゾンなどが進出し、一層発展しつつあり、そのことが地価にも影響しているのでしょう。

 サンフランシスコにもあてはまるものの、シアトルは
繁華街であるダウンタウンと住宅街であるアップタウンがはっきりしています。ダウンタウンには日本のように高層マンションも立ち並び、アップタウンには豪邸が静かに佇んでいます。

 「ダウンタウンのマンションと、アップタウンの戸建てでは、どちらが価格が高いの?」とSさんに聞くと、「どっちも高いわ。普通の人ではとても買えない価格よ」との返事でした。日本の場合は交通利便性が重視されるあまり、平地のマンションが高騰する一方で、丘の上の住宅街が不人気になりつつありますが、車社会のアメリカでは、それぞれの良さが評価され、どちらも資産価値が高いようでした。

 サンフランシスコのロンバード・ストリートで有名な曲がりくねった街路沿いに建つロシアン・ヒル地区の一軒家が売りに出されていました。
5階建で、サンフランシスコ湾とダウンタウンが見渡せ、4ベッドルーム、4つの浴室、5つのテラス、3つの暖炉、広い中庭があります。さて、この戸建ての価格はいくらでしょうか?

「3億円くらいかな」

 妻も娘もそういう答でしたが、
販売価格は785万ドル、約8億7千万円余に上りました。日本では超一等地の戸建でもなかなかお目にかかれない価格水準で、びっくりしてしまいました。

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| ノウハウ・経験談 | 22:35 | comments(2) | trackbacks(0) |