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ライオンズ東京三ノ輪ミレス(新築)−「東京」駅9分で坪300万円を切る数少ない立地

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅より徒歩6分、JR常磐線「南千住」駅より徒歩9分の場所に立地する大京分譲、佐藤工業施工、地上12階建、総戸数62戸の『ライオンズ東京三ノ輪ミレス』です。

 アドレスは台東区日本堤2丁目です。日本堤(にほんづつみ)は1丁目と2丁目があり、台東区の北部に位置します。東は台東区清川に、南は日の出会通りを境に東浅草に、西は土手通りを境に千束・竜泉・三ノ輪1丁目に、北は、明治通りを境に三ノ輪2丁目・荒川区南千住にそれぞれ接しています。

 町域内は商店や各種事業所、住居等が混在しているほか、東部には大阪市の釜ヶ崎、横浜市の寿町と並んで称される日本の三大人足寄場のひとつとして日雇い労働者が集まる「山谷」の一画を含んでおり簡易宿泊所(通称「ドヤ」)が多く見られ、2008年12月末現在の簡易宿泊所は53軒を数えます。

 北東端には泪橋交差点があり、
いろは会商店街が日本堤1丁目のほぼ中央を東西に伸びています。この商店街は漫画『あしたのジョー』の舞台が商店街の近くの泪橋であることから、同作品を利用した街おこしを行っています。かつては皮革業の工場が多く見られましたが、現在は多くが移転・廃業しています。

 「三ノ輪」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅3番出口から明治通りを南東方向に進み、三ノ輪ニ丁目交差点を左折、南千住二丁目交差点の右側手前に所在します。同地からフレッシュフードまつだが徒歩2分、上記のいろは会商店街が徒歩5分、スーパーしまだやが徒歩6分、まいばすけっと南千住駅南店が徒歩7分、ワイズマート三ノ輪店が徒歩7分と、大型店舗はありませんが、コンパクトで便利なスーパーが近辺に揃っています。また、LaLaテラス南千住へは徒歩14分の距離です。

 東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅とJR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅の
2駅3路線を駆使した軽快なアクセスが最大のセールスポイントです。「東京」駅から6km圏の近さに位置し、同心円には「新宿」駅、「渋谷」駅、「品川」駅など、名だたる駅が並びます。その中で、「三ノ輪」駅はこれから発展が期待される街として、ポテンシャルの高さがあります。

 外観は独特の和テイストで、直線を基調にし、
黒で引き締まった水平ラインと木調アルミ縦格子がアクセントです。多くの人が行き交う交差点に向けて、大きな窓を設置し賑わいを創出、1階の壁面緑化は、街に潤いと彩りを演出しています。都市に映えるスタイリッシュなデザインと東京文化を継承するデザインを融合させています。

 間取りは1DK〜2LDK、専有面積25.02平米〜50.04平米で、特に単身女性への25平米住戸をアピールしています。通常は1R又は1Kとなる広さですが、開放可能な間仕切りによってDKと洋室を分離させています。販売価格は現在先着順3戸販売で2,190万円〜4,840万円、坪単価289万円〜320万円程度となっています。

 「三ノ輪」駅から
「東京」駅へは9分、「大手町」駅へは10分の近さで、このような利便性のある土地で新築マンションが坪単価300万円を切る場所はもはや数少なくなりました。高層階ではスカイツリーの向こうに花火を望むことができるのも楽しみです。住みやすさと将来性を兼ね備えたコンパクトマンションとして、検討に値する物件だと思います。

公式ホームページ ⇒ライオンズ東京三ノ輪ミレス
 
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| 新築マンション 台東区 | 20:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
人生の保証はない、という話ー資産価値にも絶対はない

JUGEMテーマ:マンション


★ 1か月ほど前から娘のPCの調子がおかしくなりました。キーをたたいていると、徐々に画面が暗褐色に変わり、禍々しい色彩になって、最後はマウスポインタ―が動かなくなって動作しなくなる、という現象です。

「呪われたか」

と血の海のような画面を見て思いましたが、まずはウイルス感染を疑い、ウイルス対策を最新化してみました。しかし症状は変わりません。「ソフトウェアの問題か」と思い、PCを初期化してみましたが、相変わらずです。その他、ネットで拾った対策をあれやこれや施してみましたが、無駄でした。

 となれば、
ハードウェア障害であり、異常箇所から考えれば液晶パネルが破損したとしか思えません。これは修理に出さざるを得ない、とため息をつきました。

「まてよ、確かこのPC、5年保証に入っていたのでは?」

 私は高額な家電製品を購入するときは必ず長期保証に入るようにしています。このPCも購入して4年2か月であり、保証期間内に入っていました。

「おお、転ばぬ先の杖とはこのことだな!」

と喜び、保証会社のサービスセンターに電話したのですが、つながりません。不審に思い、その会社をネットで調べてみると、何と3年前に倒産していました。

「がーん」

打ちのめされながらネットを検索すると、この会社を譲り受けた保証会社があり、購入店とその保証会社が引き続き契約していれば、保証も継続されるとのことでした。

「おお…」

一縷の望みを託して、その当時購入した店に電話してみると、電話口に出たのはアジア系外国人らしい女性でした。

「すみません。契約、継続していません。保証会社がこんなことになるとは誰も予想できないことです」

それでも対応している店もあるんだよなあ、という言葉を飲み込み、激安店でPCを購入してしまった自分の判断を呪いました。

「しょうがない。製造元に修理依頼だ」

と、日本でだれもがよく知るPCメーカーに修理を依頼、佐川急便で送って2日後でした。

「もしもし、〇〇電気サービスセンターです。お客様のPCですが、お申し出の通り液晶パネルが破損しておりまして、交換が必要な状態です。」
「ああ、やっぱり…残念ですが、致し方ありません。液晶パネルの交換はおいくらでしょうか?御社サイトでは6万数千円とか表示がありましたけど」

「それが…お客様」

不吉な予感がしました。

「な、なんですか?」
「つい最近、交換用の液晶パネルが製造元から入手できなくなりまして。通常は6年間は保管しておくものなのですが、申し訳ありません」
「ええ?ってことはお金払っても修理できないってことですかあ?」
「はい、申し訳ありません」
「ということは、私は違いますが、御社の5年長期保証に入っている人でも修理できずに、買い替えなくちゃいけないということなんですか」
「そうなりますね。申し訳ありません」

それから5分程度、頭にきた私は半ばクレーマー化してネチネチ責めましたが、このままクレーマーになってもないものはないので、あきらめて電話を切りました。結果的に、私が入った長期保証の会社がつぶれていなくても、結局修理はできなかったことになります。しかも製造元は、デベロッパーで言えば三井不動産のような存在の立派な会社なのです。

 私が今回実感したのは、大げさに言えば
「人生に絶対はないな」ということです。「転ばぬ先の杖」何重にもあったはずのサポート体制が全然機能しなかったわけですから、実は転ばぬ先に杖を買った行為が無駄だったことになります。

 昨今のマンション購入は、
大手デべロッパーの駅近・再開発・大規模・タワマンが「鉄板」とされ、これらの条件にさえ合致していれば「資産価値は将来に向けて安泰」と思われています。「寄らば大樹」というのが最近の風潮です。

 しかし、例えば
ライフスタイルが変化し、働き方改革で「テレワーク」が自然となり、再び郊外の駐車場付き一軒家で広々、のびのび暮らすのが憧れのライフスタイルになる可能性もあるのです。職住の物理的近接は「あまりにプライベートがない」と敬遠されるようになれば、高騰した都心マンション価格は一転、急激な下落を経験することになります。

 「大樹生命」という社名に代わった生保会社もあるようですが、「寄るべき大樹」は実際にはどこにもないのだというところからスタートすれば、不動産に対する見方が変わってくるかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
卓巳コーポ(中古)−「学芸大学」駅徒歩2分、約70平米が2千万円台!

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横線「学芸大学」駅より徒歩2分の場所に立地する山二建設旧分譲&施工、地上6階建、総戸数35戸、1967年3月築の『卓巳(たくみ)コーポ』です。

 アドレスは目黒区鷹番3丁目です。鷹番は、目黒区の中央部に位置し、町域内を南北に東急東横線の線路が通っており、「学芸大学」駅が置かれています。町域内は、同駅周辺に商店などか見られるほかは、住宅地として利用されています。

 鷹番という地名は、この地に鷹番屋敷が設置されていた事に由来すると言われています。一方、「鷹場」あるいは「鷹場前」の転訛とする説もあります。もとは碑文谷村の字でしたが、1927年(昭和2年)に
「碑文谷」駅(現・「学芸大学」駅)ができ、以降市街化が進みました。1932年(昭和7年)より目黒区鷹番町、1966年(昭和41年)三谷町などと合わせて鷹番1〜3丁目が成立しました。

 「学芸大学」駅から本マンションまでは徒歩2分です。同駅西口を出て南に歩き、三井住友銀行の角を右折、そこから2ブロック手前の右手に所在します。道のりはフラットで、商店街は1本北に並行に連なっており、とても便利な立地です。

 駅周辺が開発されつくし、新規物件が出づらい「学芸大学」駅において、少なくともここ20年間は、『ブリリア学芸大学』やつい最近の『オープンレジデンシア鷹番』など
駅徒歩4分が新築マンションで最も駅に近い物件です。もちろん本物件は築から半世紀以上も経ったとても古い物件ですが、駅から2分と近い(正確な表記は徒歩3分と思われますが)のが最大のアピールポイントです。

 そして本物件については、何といっても
2,980万円という価格が目を引きます。坪単価は144万円と、所有権物件とは思えない150万円を切った価格水準です。しかも、南・西の最上階角部屋で、日照・通風・眺望良好です。約25平米ものルーフバルコニーが付き、古い物件には珍しいペット飼育可物件です。

 良いことずくめに見えますが、最大のネックは
最上階6階物件であるにもかかわらず、本物件にはエレベーターがついておらず、毎日徒歩による階段の上り下りが付いて回ります。古い物件で5階部分がエレベーターなしは時々目にしますが、6階物件のエレベーターなしは初めて見ました。

 白と赤のツートンカラーの外観は、古いなりに可愛らしさを感じさせて好印象です。LDKは17.2帖の広々スペース、2洋室は7.0帖と5.2帖です。管理形式は古い物件によくある自主管理で、管理費は月額9,000円、積立金は月額5,800円と無駄なく抑えられています。

 各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,142万円〜4,443万円、『マンションマーケット』では3,981万円〜4,182万円、『ふじたろう』では2,651万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,122万円〜4,848万円,『マンションレビュー』では3,930万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,888万円、坪単価188万円となり、販売価格は23%割安との試算結果です。築年数の古さから融資の付きにくさがあるかもしれません。現在居住中のため、室内の写真が掲載されておらず、リフォームがどの程度必要かも、HP上の情報だけでは不明です。

 毎日の6階の上り下り体験を含め、
ご内覧はいずれにしても必須ですが、気に入ればお買い得であることは間違いないと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:卓巳コーポ
 価格:2,980万円 (税込)
 所在:目黒区鷹番3丁目
 交通:「学芸大学」駅徒歩2分
 面積:専有68.36平米

詳細はこちら
卓巳コーポ

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| 中古マンション 目黒区 | 19:17 | comments(0) | trackbacks(0) |
4月はここ3年間で最少のマンション発売戸数にーGW10連休の影響か

JUGEMテーマ:マンション


★ 不動産経済研究は21日、『首都圏のマンション市場動向−2019年4月度ー』を発表しました。これによれば、首都圏における4月の新築マンション発売戸数は1,421戸で、前年同月(2,342戸)比39.3%減、前月(3,337戸)比57.4%減の大幅減となりました。

 この数値は、ここ3年間で最も発売戸数が少なかった2018年8月(1,502戸)をも下回り、
この3年間で最少の発売戸数となりました。これは首都圏に限ったことではなく、近畿圏でも発売戸数が852戸と、やはりここ3年間で最少となっています。

 従来、1年間の中で
マンション発売戸数が最も少ないのは、夏休みが入る8月と相場が決まっていました。これは、過去に例を見ないGW10連休が現場のマンション販売に大きく影響を与えたのではないかと考えられます。働き方改革の波にも乗って、デベロッパーは営業を無理やり駆り出して販売活動を継続させることを早々に諦めたと思われます。先々月の3月の発売戸数が多かったのも、4月の長期連休を見越したものでもあったのでしょう。

 契約率も64.3%と、久しぶりに70%を超えた3月契約率(72.2%)から再び60%台となりました。それでも在庫数は、発売戸数の少なさも影響して519戸減少させることができ、7,748戸となっています。

 タワー物件については、13物件の130戸しか売り出されませんでした。前年同月が16物件でも338戸販売されたことを考えると、そもそもデベロッパーが
この時期をスルーしてまとまったタワーマンションの発売戸数を出さなかったことが考えられます。

 1戸当たり価格は5,895万円、平米単価93.1万円で、6千万円台に乗った
2月、3月よりは低い価格水準となりました。高額物件が多いタワーマンションの販売が少なかったのも影響しているのでしょう。

 地域別では、埼玉県の発売戸数が122戸で前年同月比67.7%減、千葉県が98戸で前年同月比72.1%減と、
ファミリー層狙いのエリアが動きませんでした。

 価格帯別戸数を見ると、
6千万円台の住戸の売れ行きが目立って悪くなっています。この価格帯は、比較的金銭的に余裕のあるファミリー層がターゲットですので、この時期はお子さんを連れて旅行に出かけたものと想像されます。

 10連休は4月が4日間、5月が6日間でした。当然のことながら、5月の発売成績も振るわないことが予想されます。小税率が予定通り引き上げられるかどうかも不透明になってきましたが、いずれにしても次に盛り上がりが予想されるのは消費税引上げ直前の完成売り駆込みが期待される9月ということになりそうです。

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| 市場動向 | 19:38 | comments(2) | trackbacks(0) |
プレミスト東京王子(新築)−3LDKが3,400万円台、坪160万円台の商業一体再開発物件

JUGEMテーマ:マンション


★ JR京浜東北線・東京メトロ南北線「王子」駅よりバス8分「豊島5丁目団地」バス停より徒歩3分、JR京浜東北線・東京メトロ南北線「王子」駅より徒歩22分の場所に立地する大和ハウス&コスモスイニシア分譲、長谷工コーポレーション施工、地上15階建・総戸数222戸(別途、管理事務室1戸、パーティールーム1戸、キッズ&ペアレンツルーム1戸、プライベートジム1戸)の『プレミスト東京王子』です。

 アドレスは北区豊島4丁目です。豊島は1丁目から8丁目まであり、王子・神谷・堀船、足立区新田・宮城と隣接し、町内には荒川、隅田川が流れています。武蔵国豊島郡の中心部であった地であり、平安時代頃より当時この地を治めていた豊島氏の発祥の地とされています。

 1871年(明治4年)11月14日に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入されました。1889年(明治22年)の町村制施行時点では北豊島郡王子村大字豊島でした。1908年(明治41年)8月8日、王子村は町制施行し王子町になりました。大字豊島字築地には「王子三業地」と呼ばれる三業地があり、「築地通り」近辺には映画館(築地館)もあり栄えましたが、これが現在の築地商店街です。

 「王子」駅からは歩くと22分かかり、バス便では8分で「豊島5丁目団地」バス停、そこから徒歩3分の場所に所在します。駅からは遠いのですが、「王子」駅行きのバスは1日合計350本、平日午前7時〜8時台は合計66本もあります。しかも、マンションでは人気となりやすい官民一体(東京都、北区、民間企業)の複合開発によるマンションで、約2.9ヘクタールの敷地に、本マンションのほか、スーパーマーケット文化堂豊島店、ホームセンタービバホーム豊島5丁目店が近接して誕生します。

 さらに、
出会いの広場、まちの公園広場、眺めの広場が新たに作られ、隅田川に面した南東側にはテラスやスーパー堤防が整備されるなど、防災機能を強化するとともに、豊かな親水空間を生み出しています。

 全戸南東向きのリバーフロントです。共用施設としてはサイクルピット、パーティールームなどが備わっており、ご家族で住むのにふさわしいマンションとなっています。

 板状マンションですので、間取りは
田の字型の住戸となり、3LDK〜4LDK、専有面積68.58平米〜88.42平米のオールファミリー住戸です。注目すべきは価格で、第2期販売は3,400万円台からあり、坪単価168万円〜224万円程度です。平均坪単価は200万円を切るのではないかと見られており、バス便とは言え、23区物件としては久々の低価格水準です。

 「王子」駅からは
「東京」駅、「上野」駅、「秋葉原」駅、「飯田橋」駅、「永田町」駅などにダイレクトアプローチ、本数の多いバス便との組み合わせは、案外スムース・スマートかもしれません。再開発で商業施設と一体となった便利の良い新築マンションが、私達サラリーマンの手の届く範囲であることに希望を感じます。プレミストブランドもアピールポイント、資産性よりも生活を大事にしたいと思える物件です。

公式ホームページ ⇒プレミスト東京王子

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| 新築マンション 北区 | 20:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
資産価値「ゼロ」の田舎の土地が生む「無限」の付加価値−イガピザという体験

JUGEMテーマ:マンション


★ いまだかつて経験したことのなかった10連休ですが、情報システムを扱っている現在の仕事では、5月1日はやはり改元対応ということで職場に出勤していました。新元号の発表は1ヶ月前と直前だったものの、元号マスタの作り込みの時間は昨年来十分あったので、難易度は低い改修でしたが、関連会社も含め適用するサーバーの数が半端ではなかったため、決して気は抜けない取組でした。当日は何事もなく、「令和」への切り替えが正常に進み、ほっと一息をついたところです。

 その意味では、5月2日からが本当のお休みとなり、2日の夕方から
家族で関西の妻の実家に車で帰省しました。妻の実家で飼っているワンコが15歳の老齢となり、特に娘が「会えるときに会っておきたい」と強く希望したこともあります。

 最近、本ブログで
「土地」に着目した中古戸建の価値について触れましたが、そんなことが通用するのは首都圏をはじめとする大都市のほんの一握りの土地であり、日本の国土の大部分ではその「価値」の意味が一変します。例えば、妻の実家の広い敷地の中に家を継ぐ立場の甥夫婦が数年前にこだわりの家を建てました。この場合の土地は先祖代々の大事なもので、将来他人に売って換金するようなものではありません。都会の尺度の「土地の資産価値」という意味では「ゼロ」なのですが、そもそも意味合いが全く異なります。

 田舎における土地とは、「使ってなんぼ」の世界です。例えば、地方におけるコンビニエンスストアでは、店舗面積に比してあきれるくらい広い駐車場敷地が確保されていたりします。そのおかげて、このようなコンビニエンスストアでは、大型トラックがストレスなく何台も連なって無料で駐車することができ、結果売上げが上がることになるのです。土地としては全くの低利用に見えながら、だからこそ価値を生み出しているのです。

 妻の実家に滞在している間に、姪が地元で評判のお店に車で連れて行ってくれました。それは
三重県伊賀市にある「イガピザ」というお店です。名前のとおり、ピザを出すお店なのですが、いわゆるピザ屋というにははばかられ(?)ます。何せ、店の場所が伊賀の山の中、周りには店など何もなく、田んぼと山に囲まれたまさに奥深い田舎なのです。

 山の中の一軒家、というのとも違います。というのも、そこは
元々材木置場で、推測するに林業が廃れて誰も使わず長らく放置されてきた土地と建物だったのです。それを芸術系の大学出たての若者たちがおそらくはただ同然で買い取り(あるいは借りて)、自分たちの木工作品のアトリエとするとともに、その片隅にきれいなログハウスを自分たちで建て、ピザを焼いて売り始めたところ、それが口コミで広まって評判になった、といった風情です。

 そんな場所ですから
駐車場もなく、お客はとまどいながら畦道に車を止めてアトリエに向かいます。木製ベンチを中心とした作品群が平気で数百万円の価格で並んでいるのもびっくりです。裏山には彼らが遊び心で作った木の上のツリーハウスやブランコがあり、子供心をくすぐります。ピザを焼いてくれるのは一人で、食べるまでには1時間も待たされましたが、「まあ、そんなコンセプトなんやろ」と何となく納得させられるものがあります。

 彼らは
過剰な客サービスをやめ、まったく自分たちの好きなように材木置場を改造し、それがお客を呼んでいるわけですから、クレームの付けようもありません土地・建物・人件費などコストは極小、生み出す価値は無限大のものがあります。

 実は
田舎ではこのような商売が流行りかけています。「こんなところにこんなものが」という地元茶処のほうじ茶ラテ、しゃれたパン屋やなぜかバームクーヘン屋などです。例え立地がどんなに悪くても、評判になれば客は必ず押しかけます。都心のように、高い賃料を払いながら、それを商品に上乗せセざるを得ず、高価な商品を売りながらも儲けは少ないといった、立地に寄りかかった苦しい商売をする必要はないのです。

 都会と田舎では天と地ほどの差がある土地の価値、しかしそれを逆手に取った付加価値の極大化を身をもって実感できたことが、この10連休の大きな収穫でした。

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| ノウハウ・経験談 | 22:29 | comments(4) | trackbacks(0) |
Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園(中古)−駅徒歩5分、最上階、新築未入居で買いやすい価格帯

JUGEMテーマ:マンション


★ 小田急線「向ヶ丘遊園」駅より徒歩5分の場所に立地する東京建物&ワールドレジデンシャル&三信住建旧分譲、大末建設施工、地上5階建、総戸数82戸、平成30年10月築の『Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園』です。

 アドレスは川崎市多摩区枡形6丁目です。多摩区は、川崎市の最北端に位置します。都内との交通網が発達しているため、川崎中心部との商業的なつながりは薄くなっています。北は多摩川を境に東京都と接し、南には多摩丘陵が広がり、生田緑地は市民の憩いの場となっています。多摩川梨の生産でも有名です。

 多摩区では、
登戸・向ヶ丘遊園・生田・稲田堤周辺は学生街と繁華街の色彩が強く、多くの飲食店が存在し、雑誌等で紹介される飲食店が多いため「B級グルメ激戦区」と称されることもあります。スリオンテック(現・マクセルスリオンテック)、日本エー・エム・ピー、高和電気工業などの工場や情報センターなどが多摩川沿いにあり、またかつては昭和エーテル、日本板硝子、キトー、三菱レイヨンなどの工場もありました。

 「向ヶ丘遊園」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口を出て南西方向に進み、府中街道を横断してさらに西に進み、五差路を左斜め前に進んだ右手に所在します。急行停車駅である「向ヶ丘遊園」駅に近いのに幹線道路沿いではなく、また、小田急線は複々線化がされたので、都心へのアクセスがますます便利になりました。

 日常のお買い物はライフが一番近く、近くに子供文化センターや地域センターがありますが、学区の小中学校にはやや距離があります。西側隣接地は緑地ですが、田登戸病院の跡地で私有地なので、今後マンション等の開発の懸念はありそうです。道が狭く、駅周辺は朝夕は学生など人通りも多いので、車の運転、出し入れは慣れるまで苦労するかもしれません。動物病院が多い点は、ペットを飼うご家庭には便利です。

 共用施設には
スカイガーデンと暖炉(LEDによる炎です)、8台のレンタサイクルがあります。1階住戸には10区画分のサイクルポートも用意されています。住戸のメインは西向きで、東向き住戸も存在します。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積81.64平米の3LDKです。昨秋に完成しましたが、ご購入者がご都合によりお住いにならずに売りに出されたとかで、新築未入居物件と言えます。典型的な田の字型住戸で、玄関から直進すると16.2帖のLD、カウンター付のキッチンは3.4帖です。洋室は中洋室が5帖、共用廊下側の洋室が6.5帖、5.5帖の計3室あります。水廻りは中央に固められ、収納は各部屋にあり、特にウォークインクローゼットは重宝することでしょう。

 販売価格は6,480万円、坪単価262万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,964万円〜6,362万円、『マンションマーケット』では6,491万円〜6,820万円、『ふじたろう』では5,068万円、『マンションレビュー』では6,179万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,017万円、坪単価243万円となり、販売価格は7.7%割高との試算結果です。一方、マンション最上階で新築未入居というアピールポイントも強く有しており、価格も当初掲示からだんだんとこなれてきたので、買い時は近づいていると考えます。

 種別:中古マンション
 名称:Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園
 価格:6,480万円 (税込)
 所在:川崎市多摩区枡形6丁目
 交通:「向ヶ丘遊園」駅より徒歩5分
 面積:専有面積81.64平米

詳細はこちら
Brillia(ブリリア) 向ヶ丘遊園

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| 中古マンション 川崎市多摩区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
契約率1年ぶり70%超―消費増税の駆込み需要が寄与、10連休はマイナス要因か

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★ 先月17日、不動産経済研究所は、『2019年3月度の首都圏マンション市場動向』を発表しました。これによれば、同月の首都圏の新築マンション発売戸数は3,337戸で、前年同月(3,617戸)から7.7%減少となりました。2年前の3月が3,408戸でしたので、これをも下回る数字です。

 毎年3月は春期商戦の走りとして、また、竣工売り物件としては新年度スタートの需要を取り込み、発売戸数は増える傾向にあります。本年も、1月・2月に比べて発売戸数は増加しているのですが、販売側の慎重スタンスもあって
例年ほどの発売増はなかった模様です。

 しかし、
契約率は72.2%と、好不調の基準となる70%を上回りました。契約率が70%を超えるのは昨年3月以来、実に1年ぶりのことです。特に千葉県で契約率79.4%、都下で77.6%、都区部で73.3%と好調で、埼玉県68.8%、神奈川県66.7%をカバーしました。また、タワー物件の契約率も80.4%と、高い率を達成しています。

 特に好調だったのは、『パークコート文京小石川 ザ タワー』で、
「春日」駅徒歩1分、「後楽園」駅徒歩2分の両駅直結の再開発事業というのが大きなアピールポイント、販売までの期間を長期にとって需要をじっくり喚起したことが、平均13,234万円という高額物件にもかかわらず、発売戸数178戸即日完売という結果をもたらしました。

 一方、今回の契約率の高さは、
消費税率アップ駆け込みをにらんだ特殊事情とも言えそうです。すなわち、本年3月末日までに契約すれば、消費税率は8%で済むからであり、「どうせ買うなら今」という需要を先食いした可能性もあるのです。したがって、この好調ぶりが持続するかどうかは、本格春商戦となる4月、5月の売れ行きをもみる必要があります。

 しかし、結果を先取りして推測するならば、
本年のGW商戦はかなり低調だったのではないでしょうか。中日なしの10連休は、ファミリーを中心としたマンション購入者層を旅行等に駆り出し、あたかも年末年始のように、気持ちをマンション購入には向かわせない気分がありました。

 また、販売側も、
「働き方改革」の流れもあって、長期休暇に入るところが多かったのです。実は、不動産業界では、休みを少しずらして、5月8日(水)までお休みというところが多くありました(水曜日は不動産業界の定休日です)。したがって、購入者側、販売側合わせると、4月27日(土)〜5月8日(水)までの12日間は、不動産売買の動きはほぼストップしたと考えています。

 それでも、マンション市場は
販売鈍化の雰囲気から一息ついた格好ではあります。2月末までに8,572戸まで積み上がった在庫から305戸減少し、8,267戸となりました。一戸当たり価格は6,552万円、坪単価313万円で、2017年7月以来約1年半ぶりの販売価格の高さです。2〜3億円の販売住戸18戸のうち15戸が成約して、この価格帯の契約率は83.3%に達しました。

 このように見てくると、
富裕層の購買意欲はまだまだ衰えていないなあ、と感じます。自分には縁のないことではありますが、日本の景気を良くするためには明るい材料と言えるでしょう。

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| 市場動向 | 19:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
グレーシア千代田秋葉原(新築)−現在の千代田区新築物件として最安値、「秋葉原」駅徒歩5分

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★ JR山手線・同京浜東北線・同総武線・東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩5分、つくばエクスプレス「秋葉原」駅より徒歩7分の場所に立地する相鉄不動産&三信住建分譲、奈良建設施工、地上12階地下1階建・総戸数41戸(事業協力者住戸1戸含む)の『グレーシア千代田秋葉原』です。

 アドレスは千代田区神田佐久間町4丁目です。神田佐久間町は、千代田区の北東部に位置し、神田地域に属します。1丁目と2丁目の間に千代田区神田平河町があり、町域内をJR総武線が横断しています。神田佐久間町は商業地としての性格が強く、ビルや商店が多く立ち並んでいる地域です。本マンションの立地する4丁目は東部の清洲橋通りより西の区域にあたります。

 地名は、材木商佐久間平八の姓に由来するとされています。江戸時代、この町は出火の多い町で「悪魔町」とも言われました。江戸時代初期に材木商の町となり材木置き場がありましたが、火事の火種となるとの判断で、この材木置き場が深川猟師町に移り、更に猿江、木場に移り、更に現在は新木場に移っています。


 「秋葉原」駅から本マンションまでは徒歩5分の道のりです。JRであれば同駅昭和通り口から、東京メトロであれば1番出口から、JRの線路沿いに東に進んだ右手に所在します。佐久間公園の隣、清洲橋通りの美倉橋北交差点の手前に位置します。日常のお買い物については、まいばすけっとが徒歩2分、ライフが徒歩4分、アトレ秋葉原2が徒歩6分、ヨドバシカメラが徒歩6分など、困ることはなさそうです。

 神田川にも近い本マンションは、水の煌めきや流動感、格子や瓦といった
伝統的な「和」のエッセンスと、秋葉原の先進性を融合させたデザインとしています。ファザードは、表情にアシンメトリーな変化を持たせたバルコニー手摺りの仕上げや、「いぶし」の色合いを施した黒色の縦ラインと白色の横ラインにより、繊細さと堅牢さ、軽快さと重厚さが協奏するイメージを表現、さらに、壁面緑化を一部に施した重厚感ある低層部と軽やかな印象を強調した上層部のコントラストによって、落ち着きの中にも都会的な洗練が感じられる外観としました。

 エントランスを入ると、磁器質のタイルや和の風合いの六角形タイル、間接照明などでフォーマルな印象を演出したホールが出迎えます。そのアプローチの傍らには、柔らかな光を溜めて輝くガラスのオブジェを配置、また各フロアにレイアウトしたホテルライクな
内廊下にも、水面の煌めきと浮遊感を表現したアートワークを壁面に配置しました。日常の中で、アーティスティックな感性を感じられる設えが、住まいへのアプローチに格調を演出しています。

 間取りは、
A、Dタイプが55平米台の2LDK、Bタイプが68平米台の3LDK、Cタイプが33平米の1LDKタイプとなります。特にA、Bタイプはワイドスパンで開放感があります。キッチンカウンターには天然大理石、浄水器はグローエ社製、食器洗い乾燥機は標準装備である点などが目を引きます。

 販売価格は、
1LDKが4,219万円より、2LDKが5,999万円、3LDKが7,998万円からとされており、坪単価357万円〜416万円程度となっています。千代田区の中では坪単価が低い神田エリアとはいえ、坪単価300万円台で購入できる千代田区新築物件はほとんどなく、同区ではおそらく現時点で最安で、その意味でも現在の市場の中で希少価値があるといえます。

 売主である三信住建は、他大手デべロッパーと組むことでそのブランド名を冠して有利な形で物件を販売することが多く、本物件もそのような事例となっています。敷地面積は357.44平米しかありませんが、このような小規模物件は大掛かりな共用施設がないだけにむしろ価格が抑えられることも多く、その観点からも気になる物件と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒グレーシア千代田秋葉原

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| 新築マンション 千代田区 | 21:33 | comments(0) | trackbacks(0) |