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港区が「子育ての街」、港北NTが「高齢者の街」に−怖い人口増減率ランキング

JUGEMテーマ:マンション


★ 30日、ポータルサイト「新公民連携最前線」は、『人口増減率ランキング2014-19』を発表しました。これは、5年間の増減率を見ることで、長期にわたって人口増加の勢いを維持している自治体を浮き彫りにすることを狙いとするものです。

 5年間で
最も増減率が高かったのは北海道の占冠(しむかっぷ)村で、これは、スキーリゾートで働く外国人の増加が人口増加率を押し上げている結果となっており、同じく近隣の赤井川村、ニセコ町でも同様の傾向を示しています。ここでは、23区の人口増減率を見てみることとします。

 23区の2014−2019年の5年間の人口増減率トップ10は、次のとおりです。パーセントは、人口増減率です。

1 中央区 22.54%  2 千代田区 17.49%  3 港区  9.39%
4 文京区  8.44%  5 品川区   7.03%  6 新宿区 6.81%
7 墨田区  6.77%  8 豊島区   6.58%  9 江東区 6.43%
10 台東区  6.12%


 この5年間で、中央区と千代田区は、約2割も人口が増えたことになります。都心3区と言われる千代田区、中央区、港区が人口増減率のトップ3を占めたということは、マンション購入検討者の購買力が上がり、歴史的低金利で住宅ローンを借りやすいという追い風がまだまだ吹いていて、過去に比べればやはり恵まれたマンション購入環境が続いていると言っていいでしょう。

 そして、
文京区は子育ての場所として人気が高い区ですし、品川区は羽田空港につながる湾岸エリアの再開発に続き、山手線新駅効果、リニア始発駅としての注目度の向上など、再開発期待が依然として高くあり続けています。新宿区、豊島区は外国人流入効果もあり、墨田区はスカイツリー効果、江東区は豊洲をはじめとする湾岸エリア再開発、台東区は浅草・上野など下町エリアがあらためて注目されていることが大きいと思われます。

 興味深いのは、
港区・中央区の自然増減数が群を抜いて高いことです。田町エリア、晴海エリアなどファミリー層も購入可能なタワーマンションが林立した結果、あの港区・中央区が「子育ての街」へと変貌してきているのです。一方で、豊島区や台東区では自然増減数がマイナスになっており、若い世代の流入人口以上に高齢化が進んでいると言えます。
 
 年少人口(15歳未満)の増減率で言えば、
中央区はここ5年間で15歳未満のお子さんが41%も増加、千代田区は32%、港区は25%も増加しています。したがって、保育所や小学校の既存キャパシティを超えてきているのではないかと危惧しています。千代田区などはつい最近まで年少人口の減少に伴い小学校の統廃合などを進めていたくらいですから、本当に様変わりです。

 以下に
23区の2014−2019年の5年間の年少人口増減率トップ9を示します(10位は同サイトに掲載されていませんでした)。

1 中央区 40.89%  2 千代田区 32.03%  3 港区  24.85%
4 文京区 18.30%  5 渋谷区  16.67%  6 品川区 14.32%
7 目黒区 11.89%  8 新宿区  11.50%  9 豊島区 10.28%


 年少人口では渋谷区、目黒区もトップ10入りしており、若い層の人気の強さを示しています。

 今後
気をつけなければならないのは、老年人口(65歳以上)の増減率ランキングです。23区にはまだその傾向はないものの、神奈川県で老年人口増減率のトップは横浜市都筑区で、7位には横浜市青葉区が入っています。都筑区は港北ニュータウン開発当時で住宅を購入した世代が早くも高齢化していき、青葉区も当時の高額所得者がこぞって戸建てを購入したエリアで、やはり高齢化が進んでいます。

 全国を見渡しても、
トップが守谷市(茨城県)、2位が印西市(千葉県)、3位が富谷市(宮城県)と、いずれも人口が増加し、一見元気がよく見えるエリアでありながら、開発の歴史があるため、この5年間で3割以上も老齢人口が増えています。

 これらの都市はいずれもマンション・戸建て購入者層に
購入力があり、生活水準も高いエリアなのですが、そのような地域がこれから急速に衰退していきかねない瀬戸際に来ています。そう思うと、まさに街の栄枯盛衰を一覧できるような、怖いランキングとなっています。

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| ノウハウ・経験談 | 22:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークベルテ金沢八景(中古)−2割割安な築7年マンションで始める海辺の駅近生活

JUGEMテーマ:マンション


★ 京急本線「金沢八景」駅より徒歩5分の場所に立地する郵宣企画旧分譲・大勝施工・地上7階建・総戸数23戸・2013年1月築の『パークベルテ金沢八景』です。
 
 アドレスは横浜市金沢区六浦1丁目です。六浦(むつうら)は、かつては武蔵国久良岐郡に属し、江戸湾の港町として栄えました。横浜市の最南端に位置し、南東は横須賀市、南西は逗子市に隣接します。東に接する六浦東1丁目には関東学院大学金沢八景キャンパス及び系列の中学・高校・小学校があります。

 東西に侍従川が流れ、平潟湾にそそぎ、南北に
国道16号、六浦交差点より西に県道原宿六ツ浦線が通り、県道の西六浦交差点より南西に県道金沢逗子線が伸びています。西側を南北に横浜横須賀道路が通過しますが、町内にインターチェンジはありません。

 古くは
六浦荘という荘園が設置され、国衙(こくが)や郡衙の支配を受けない私有地でした。六浦・金沢・釜利谷・富岡が4郷から成り立っていました。海路を通して房総半島などと鎌倉の玄関口となっていました。津や湊のある入り組んだ地形は風光明媚な景勝地(後世の「金沢八景」)として広く知られるようになっていきました。

 近世以降は、六浦(鎌倉)の都市としての政治経済の役割は江戸に移り衰退し、江戸に近い観光地という側面「金沢八景」以外では目立たなくなりました。明治22年(1889年)に神奈川県久良岐郡六浦荘村となりました。隣接する
横須賀港の軍港としての進展により、市境の瀬ケ崎付近の埋立造成(現在の関東学院付近)により海軍航空技術廠支廠(工員養成所)が設置されました。昭和5年(1930年)に湘南電気鉄道が開通し、翌年に京浜電鉄(後の京浜急行電鉄)と相互乗り入れ(後に合併)してから、特に戦後急速に東京・横浜に向かう人々のベッドタウンとなりました。

 特急が停車する「金沢八景」駅から本マンションまで徒歩5分です。同駅東側を出て横須賀街道(国道16号線)を南下した左手に所在します。本マンションまではやや下る道のりとなります。国道16号線沿いですので、交通音などはチェックする必要があります。
 
 本物件は
築7年の7階建てのマンションです。総戸数23戸、分譲時の住戸専有面積は52.14平米〜71.14平米、間取り1LDK+S〜3LDK+Mで幅広い家族構成やライフスタイルに対応したプランを提供しています。タイル貼りのカラフルでモダンな外観が印象的です。2階以上が住戸フロアで、ワンフロアに住戸が4戸、横並びに配置されています。開口部は南西向きです。

 共用設備として
13人乗りエレベーター1基、建物内に7台分の平置き駐車場と23台分の駐輪場、ごみ置き場を備えています。メールコーナーに宅配ボックスがあるので不在時の荷物の受け取りに便利です。防犯カメラとテレビモニター付インターホンと連動したエントランスを設置し住まいの安心を守ります。

 海沿いに続く平潟プロムナードが徒歩5分、ウォーキングや散歩を楽しめそうです。海と山を望む自然豊かな町並みに加え、イオン金沢八景店が徒歩8分など生活環境は良好です。ペット可ですのでペットとの快適な生活を手に入れたい方にはおすすめです。

 対象住戸は、
地上7階建ての2階に所在する専有面積54.88平米の2SLDKです。玄関から直進すると11.5帖のLDK、4.6帖と4.4帖の洋室2室、サービスルームは4帖となり、部屋数からは4人家族でもコンパクトに生活することが可能です。キッチンは使いやすいL字型、収納はシューズインクローゼットが容量があります。

 販売価格は2,200万円、坪単価133万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,485万円〜2,684万円、『マンションマーケット』では2,564万円〜2,694万円、『ふじたろう』では3,018万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,441万円〜2,972万円、『マンションレビュー』では2,737万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,735万円、坪単価165万円となり、販売価格は19.5%割安との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は191万円でした。また、現在、本マンションの同じ間取り・専有面積の4階住戸が2,920万円で売りに出されており、それとの比較でもお得感があると思います。

 特急停車駅である「金沢八景」駅から徒歩5分、「品川」駅までは直通で50分足らずで着くことができます。海にも近く、ペットを連れての海辺のお散歩にも憧れます。2,000万円ちょっとで購入できる築浅かつ割安な本マンションでの金沢八景生活、これもアリではないでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:パークベルテ金沢八景
 価格:2,200万円 (税込)
 所在:横浜市金沢区六浦1丁目
 交通:「金沢八景」駅徒歩5分
 面積:専有面積54.88平米

詳細はこちら
パークベルテ金沢八景

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| 中古マンション 横浜市金沢区 | 19:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
さらば、ミサワホームー日本の人口1億人時代の終焉

JUGEMテーマ:マンション


★ 8月25日付Business Journalは、『ミサワホーム、ついにトヨタの軍門に下る…容赦ない“完全子会社化”で上場廃止に』と題した記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

三菱地所は2018年7月、東証2部上場のマンション売買仲介・管理会社、アーバンライフに対するTOB(株式公開買い付け)を実施し、完全子会社にしました。三菱地所はアーバンライフを完全子会社とすることで関西での中古マンションの販売強化を狙います。アーバンライフは2018年10月12日に上場廃止となりました。

 三井不動産は2018年8月、東証1部に上場していた傘下の住宅メーカー、三井ホームに対しTOBを実施し、出資比率を56.33%から100%に引き上げました。三井ホームは戸建て住宅の「2×4(ツーバイフォー)」工法の最大手で戸建て住宅業界10位です。人口減少で国内住宅市場が縮小するなか、完全子会社にすることで経営の意思決定を迅速にし、三井不動産グループ全体の競争力を高めます。三井ホームは2018年10月12日に上場廃止となりました。

 東武鉄道は2018年8月、東証1部上場でグループの食品スーパー、東武ストアに対しTOBを実施し、完全子会社にしました。東武ストアは2期連続の営業減益で、東武鉄道は完全子会社とすることで店舗のテコ入れをはかります。東武ストアは2018年10月22日、上場廃止されました。

 トヨタ自動車とパナソニックは住宅関連事業を統合し、2020年1月に共同出資会社「プライム・ライフ・テクノロジーズ」を立ち上げます。ここに両社の住宅関連の子会社であるトヨタホームやパナソニックホームズなどを移管します。

 この移管に当たり、トヨタはトヨタホームの子会社
ミサワホームを株式交換で完全子会社とします。ミサワホームは木質プレハブ大手で戸建住宅業界7位です。三澤千代治氏が1962年に創業したプレハブ住宅のパイオニアだったミサワホームは2019年12月30日、東証1部を上場廃止となり、株式市場の表舞台から消えます。

 中堅ゼネコンの
高松コンストラクショングループは2019年8月、子会社である青木あすなろ建設の株式をTOBで買い増して完全子会社化を目指します。青木コンストラクション、青木あすなろ建設とも東証1部に上場しており、親子上場を解消します。完全子会社化後、青木あすなろ建設は上場廃止となります。

 青木あすなろ建設は海洋土木に強く、その前身は準大手ゼネコンの青木建設です。かつて青木建設株に政治家が売買に介入し、選挙や政局の節目に動意づく
「政治銘柄」の代表格でした。創業家の2代目で大蔵官僚出身の青木宏悦会長は、故・竹下登元首相の官房副長官時代に官房長官秘書を務めた縁から、青木建設は「竹下銘柄」とささやかれたこともあり、バブル期を象徴する企業の1社だった青木建設がこれまで生き残ってきたのは、政治力の賜物といわれました。

 以上がBusiness Journalの記事の概要です。センセーショナルなタイトルに似合わず、数々のTOBの事実関係のみをレポートしていますが、その
淡々とした筆致がかえって事実のすごみを感じさせます。

 こうみてくると、
ミサワホームをはじめとする知名度の高い企業が次々と完全子会社化され、上場廃止となっています。これが倒産であれば一つ一つが大きなニュースになるところですが、実態はそれとあまり変わらないようにも思えます。

 人口減少下の日本でこのまま企業を存続させても展望が開けず、しかし企業としての価値はあるので、子会社化することでその良さを伸ばしていこうとしているのでしょう。そのこと自体が「縮退する日本」を象徴しているようです。

 私が子供のころは、
ミサワホームと積水ハウスが住宅メーカーの双璧をなしていました。しかし、2004年に産業再生機構がミサワホームの支援を決定、トヨタ自動車が再生スポンサーになったのです。ところが2017年にトヨタホームがミサワホームを連結子会社化し、今回完全子会社化した上で、トヨタ自動車とパナソニックの合弁会社・プライム ライフ テクノロジーズ株式会社がミサワホームの株式を譲り受け、同社の子会社となってしまいました。

 プレハブ住宅のパイオニアだったミサワホームは、人口が急増し、高度経済成長していく日本の逼迫する住環境を支えてきたのです。それが2015年にはマンション事業に再参入し、2020年までに10棟前後を建設し、戸建て依存からの脱却を図ろうとしていました。その途上で、AI・IOTによる新しい街づくりを目指すトヨタ・パナソニック連合軍にあえなく飲み込まれたことになります。

 時代の流れとは言え、
ミサワホームの輝かしい軌跡を考えると、若干の寂しさを覚えます。新会社においても、技術を追求してきたその社風を活かし、Society5.0時代の超スマート社会の実現に貢献してほしいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス 浅草(新築)−銀座線「浅草」駅徒歩10分、3LDKが5,900万円台から

JUGEMテーマ:マンション


★ つくばエクスプレス「浅草」駅より徒歩7分、東武伊勢崎線「浅草」駅より徒歩9分、東京メトロ銀座線「浅草」駅より徒歩10分、都営浅草線「浅草」駅より徒歩12分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲、川口土木建築工業施工、地上14階建、総戸数50戸(事業協力者住戸14戸含む)の『ザ・パークハウス 浅草』です。

 アドレスは台東区浅草3丁目です。浅草寺の門前町として繁華街および観光地となっています。また「浅草」駅は東京メトロ銀座線、都営浅草線と東武伊勢崎線が乗り継げ、つくばエクスプレス「浅草」駅とも近接しており、東京都区部と北関東を結ぶターミナル駅となっています。

 台東区のおよそ東半分を範囲とし、江戸・東京の下町を構成している地域の一つです。
江戸時代以降より繁華街の一つとして栄えてきました。関東大震災では浅草台地の固い地盤で揺れによる被害よりも主に火災で焼かれた後、東京府の都市計画により道路拡張をはじめ新たに市街地化されました。高度経済成長期以降は、東京都が制定する副都心(7か所)として、「上野」駅近辺とともに上野・浅草副都心を形成しています。現在も下町情緒を感じさせる観光の街として賑わっています。

 浅草寺一帯は太古の時代から浅草台地の微高地であるとともに、隅田川の河口近くで海の幸にも恵まれ官道も通り、早くから町が発展していました。江戸時代には、浅草御蔵(蔵前)に米蔵が設置され、札差(株仲間)が登場してきてにぎわいました。1657年の明暦の大火の後、日本橋芳町(現在の日本橋人形町)から新吉原遊廓が移転、1841年、人形町の中村座の失火をきっかけとして、江戸市中の芝居小屋を現在の浅草6丁目一帯に集め、猿若町と名づけて芝居町としました。

 1927年12月東京地下鉄道の「浅草」駅が
東洋で最初の地下鉄駅として開業、戦後には浅草寺周辺をはじめ、田原町、蔵前、合羽橋周辺の旧浅草区の道路インフラ整備が進み、拡幅された碁盤の目をもつ街並みとなりました。隅田川花火大会などのイベントや、羽田空港・成田空港の両空港と鉄道で直結されたこと、つくばエクスプレスの開通効果でマンション建設、飲食店の新規出店も進み、外国人観光客の急増で近年ますます賑わいを見せています。

 東京メトロ銀座線「浅草」駅よりは徒歩10分です。同駅7番出口を出て、馬道交差点に向けて北上、言問通りを西に歩き、浅草寺別院を過ぎて右折、浅草柳通りを少し歩いた右手に所在します。華やかさや賑わいのある浅草にありながら、大人の隠れ家のような粋も感じさせる現地界隈です。

 エントランスは、凛とした静けさもイメージしながらデザイン、
日本建築の美意識を象徴する塀、庇、格子といったエッセンスをモダンに表した空間です。和風の縦格子と庇で仕上げられた数寄屋造り風のアプローチを抜け、緑を眺める路地を歩くように歩みを進めると、美しい庭園を眺める吹き抜けのエントランスホールが配されています。

 地上14階建ての高さがあり、
上階からは浅草の街を望むことができますが、11階あたりまでは『ジオ浅草三丁目』とかぶりそうです。全戸南向きのプランニングにより、陽光が望める住まいを実現、建物屋上には浅草の街を眺める展望デッキも設け、夏には花火大会楽しめます。

 周辺施設としては、
ライフ浅草店が徒歩6分、浅草ROXが徒歩8分、西友浅草ROX食品館が徒歩8分、EKIMISEが徒歩9分です。富士公園へは徒歩3分で、富士小学校に隣接し、2つのすべり台など様々な遊具が点在、トイレが富士山を模している公園としても親しまれています。

 間取りはすべて3LDKで、タイプA・Bが67.91平米、C・Dが角部屋71.83平米の専有面積を有します。それぞれ反転タイプでポーチ付きの田の字型住戸、スパンはやや狭くなった縦長タイプです。販売価格は5,900万円台予定〜8,000万円台予定、最多価格帯は6,500万円台予定となっており、坪単価292万円〜373万円程度、平均坪単価は310万円程度でしょうか。

 吉原に近い点を気にする向きもあるでしょうが、このあたりは
浅草の中でも落ち着いた風情があり、生活もしやすく、また、「浅草」駅への通勤路で浅草寺を通るところに魅力を感じる方も多いようです。しかも、3LDKのファミリータイプでありながら、グロス6千5百万円台が最多価格帯と、やや距離を感じるものの今をときめく「浅草」駅に徒歩10分内という利便性も見逃せません。現在の相場から見れば、十分検討に値する物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス 浅草

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| 新築マンション 台東区 | 19:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
7月のマンション発売戸数は1976年以来の少なさ−分譲事業は既に衰退期へ?

JUGEMテーマ:マンション


★ 8月19日付日本経済新聞によれば、マンション販売の不振が強まっています。不動産経済研究所が同日発表した7月の首都圏のマンション発売戸数は、前年同月比35%減の1,932戸と7カ月連続で減少しました。7月として発売戸数が2,000戸を下回るのは1976年(1,571戸)以来43年ぶりです。物件価格の高止まりで購入を検討する人が減り、販売会社も売り出し戸数を減らしました。

 7月として
1973年の調査開始以降、過去3番目の低水準となりました。同研究所は2019年7月の発売戸数を3,000戸と見込んでいましたが、大きく下回りました。

 7月の1戸当たり価格は5,676万円と前年同月比8%下がりました。地域別の発売戸数で単価が高い都区部が922戸と36%も減少したことが主因ですが、販売不振を背景に不動産業者がマンション価格を徐々に引き下げていることも影響しました。

 価格の引き下げにもかかわらず、発売したその月に物件が売れた割合を示す
契約率は68%と好不調の目安となる7割を下回りました。依然として価格が高いと感じる購入検討者が多いためで、今後も販売の低迷が続くと分析されています。10月の消費増税前の駆け込み需要もほぼないとみられています。

 7月末の
販売在庫数は7,115戸と前年同月に比べて853戸も積み上がっており、7月までの累計発売戸数も1万5,368戸にとどまっています。同研究所は2019年の年間発売戸数を3万7000戸と見込んでいましたが、「かなり厳しい状況」と指摘されています。

 2020年の東京五輪・パラリンピックの選手村を活用する
「HARUMI FLAG」の第1期の第1次分に当たる600戸の募集が7月から始まり、ほぼ完売見通しがつくなど一部で好調な物件もあります。秋には第1期の2次販売や東京・豊洲などでの大型販売が控えており、どこまで販売できるかが今後のマンション市場の動向を占いそうです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記記事は、8月19日に不動産経済研究所がリリースした『首都圏のマンション市場動向 −2019年7月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、2019年7月の発売戸数1,932戸は、
前年同月の2,986戸より1,054戸減、一昨年同月の3,426戸より1,494戸減と、大幅な減少を記録しています。この少なさが1976年以来というのも驚きで、今までは不振の数字があっても「1990年代の不動産バブル崩壊後」以来ということだったのに、今回はそれをも突き抜けて、日本のマンション分譲黎明期の数字に比較されるまでになってしまいました。

 マンション販売にとって
7月は、梅雨の閑散期と8月の休暇期の合間をぬう短いセール期間であり、秋の本格シーズンまで待たずに売り出すマンションで一時的に賑わう時期となっています。それが本年は、梅雨で販売戸数が少なくなる6月よりも少ない販売戸数にとどまってしまったのですから深刻に感じます。

 特に本年7月は、安倍総理が衆参同日選挙を仕掛けなかったことから、
10月からの消費税増税が政治判断としても固まった時期であり、増税前の駆け込み要素がプラスに働かなければならないはずでもありました。

 契約率67.9%は、本年に入って2番めに高い数値ではあるものの、引き続き好不調の目安である70%は切っています。ただし、新規発売戸数を抑えたおかげで、
在庫数は、上記記事の通り高い水準ではありますが、前月に比べて323戸減少しました。

 超高層物件の販売戸数は、
前年同月の24物件609戸から76.5%も減少した17物件143戸で、契約率も、前年同月71.9%だったものが本年7月は62.2%と振るいませんでした。したがって、上記の販売戸数減少の傾向は、タワーマンションにおいてはさらに際立っていたといえます。

 なお、近畿圏の7月のマンション契約率は83.1%、販売価格はここ3年で最も高い4,713万円と、
首都圏とは対照的に極めて好調でした。最近の首都圏の元気のなさと関西圏の活況が如実に現れている感があります。

 この数字を見て思い出したのが、
「プロダクトライフサイクル」理論です。製品を導入期、成長期、成熟期、衰退期の4つの段階に分類して、各段階に応じて製品改良、新品種の追加や製品廃棄を計画するものです。

 思うに、
マンション分譲は、既に成熟期から衰退期に差し掛かってきたのではないでしょうか。「成熟期」は、「需要の伸びが鈍化してくる時期で、製品の品種改良、スタイル変更などによって、シェアの維持、利益の確保が行われる」のですが、「衰退期」においては、「売上と利益が急激に減少する時期で、市場からの撤退が検討される段階である」とされています。

 今まで、
大手デべロッパーでは、廃業や、大京・藤和不動産のような吸収合併はともかく、自ら進んでマンション分譲事業をやめる事例は見当たりませんでした。しかし、これからは経営判断として、マンション分譲事業から撤退するところが出てくるかもしれません。

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| 市場動向 | 22:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
ユニーブル御殿山南(中古)−最安2002年分譲で中古価格も抑えめ御殿山アドレス

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★ JR山手線「大崎」駅より徒歩7分の場所に立地するユニホー旧分譲・松井建設施工・地上8階建・総戸数25戸・2002年6月築の『ユニーブル御殿山南』です。

 アドレスは品川区北品川5丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 本マンションの立地する北品川5丁目は、北品川町域西部にあり、東側は北品川4丁目、北側は北品川6丁目になります。当地も
「御殿山」と呼ばれる一帯で邸宅や高級マンションが多く見られます。区域北端に八ツ山の坂(通称ソニー通り)、区域内に小関通りが通ります。かつては、北部にある6丁目とともにソニーの本社や関連施設がありましたが、5丁目にソニー御殿山テクノロジーセンターを残し、2007年に港区港南1丁目(「品川」駅東側)へ移転しました。

 「大崎」駅新東口から本マンションまでは徒歩7分です。同出口から北東方向に歩き、目黒川を渡って小関橋交差点を右折し『マンション御殿山』の角を左折、次の角を右折し、『ミッドサザンレジデンス御殿山』を左手に見ながら『御殿山南パークハウス』を過ぎた左手に所在します。わずかな上り勾配がありますが、気になるほどではないでしょう。

 上記の通り周辺は
マンションの建ち並ぶ住宅街です。生活の利便性はよく、ライフ品川御殿山店へ徒歩4分、目黒川まで徒歩3分、春には桜が楽しめる小関公園へ徒歩2分です。駅に設置されているゲートシティ大崎には徒歩7分、大崎ニューシティには徒歩7分、公立学校の名門である区立御殿山小学校には徒歩9分となります。

 本マンションは、
大崎再開発エリアに近い将来性と、御殿山立地という伝統のステイタスを併せ持っています。「大崎」駅から渋谷へ6分、東京・新宿へ各11分と交通利便性が高く、さらに隣接する「品川」駅はリニア中央新幹線の始発駅となり、ここから大阪までは67分で到着する予定とのことですから、本マンションを出て約1時間半後には大阪にいることが可能になります。また、「大崎」駅には3年前にバスターミナルができて、羽田空港や成田空港などへのアクセスも良くなりました。 

 エントランスには安心・便利な
TVモニター付きオートロック、宅配ボックスが設置されています。ペットの飼育も可能です(管理規約に準じます)。雨にぬれずに出せる敷地内ごみ置き場、24時間セキュリティシステム、機械式駐車場は9台分で空きあり(月額35,640円)、ラック式2段駐輪場が24台分あります。

  対象住戸は
地上8階建て建物の3階に所在する専有面積70.4平米の3LDKです。北東向き・南西向き両面バルコニーで北東・南東角部屋・南西に開口部がある三方向角住戸となります。間取りはナロースパンで変形ですが、各居室はきれいな形をしています。センターインの玄関で、LD9.0帖、キッチンは変形ながら4.5帖あり、バルコニー付和室が6.5帖、洋室が6.5帖と5.1帖です。
 
 各居室の面積を確保した分、
収納が少なくなっています。デッドスペースを活用して収納をオーダーするのも楽しそうです。バリアフリー設計で、フルフラット工法の二重床フローリング、人感センサーの玄関、人造大理石を採用したシステムキッチン、耐震ラッチ付食器棚、人造大理石天板の洗面化粧台、ウォシュレット暖房便座付きトイレ、1317タイプのユニットバス(浴室換気乾燥機能付き)が備わっています。

 販売価格は6,180万円、坪単価290万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,511万円〜5,914万円、『マンションマーケット』では5,531万円〜5,813万円、『イエシル』では5,308万円、『ふじたろう』では5,259万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,343万円〜7,380万円、『マンションレビュー』では5,657万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,745万円、坪単価270万円となり、販売価格は7.6%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,330万円、坪単価203万円でした。

 本マンションの分譲年の2002年は、マンション価格が最も安い時期でしたので、
立地に比して驚くような安い価格で売り出されていました。対象住戸は、現在相場においてもやや割高との試算結果ですが、それでも築20年未満、このロケーションで坪単価300万円を切っているのは目を引きます。

 「大崎」駅前の再開発も一段落し、
きれいな駅前の環境で便利に、気持よく暮らすことができます。品川区は人口数・世帯数の伸びが著しく、これに伴って地価も上昇していますので、将来的にもそれほど価格が下がらないことが期待できそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ユニーブル御殿山南
 価格:6,180万円 (税込)
 所在:品川区北品川5丁目
 交通:「大崎」駅徒歩7分
 面積:専有70.4平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ユニーブル御殿山南

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| 中古マンション 品川区 | 19:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
過去のマンション騰落率は再現しない−今のデべロッパーの価格設定の問題点

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★ 8月16日付日本経済新聞によれば、不動産調査会社マーキュリーが首都圏再開発マンションの中古流通価格を調べたところ、新築分譲時との騰落率が最も高かったのは東京・新橋のマンションでした。新築時の2倍以上に値上がりしました。騰落率上位をみると「勝ち組の購入者は景気悪化時や条件不利地であっても先行投資で購入を決断している」(同社)としています。

 調査対象は首都圏で2004年以降に分譲された大規模再開発マンション164物件です。首都圏では新築マンション価格が上昇局面にあり、直近で中古流通のあった142物件で
騰落率がプラスなのは127物件と9割に及びました。

 騰落率が113%と最も高かったのが東京都港区の「新橋プラザビルコアレジデンス」でした。新橋虎ノ門地区市街地再開発事業の一環で2010年に分譲され、当時は2008年のリーマン・ショック後の不況のあおりで不動産価格が低迷していました。直近では都心の立地が再評価されており、騰落率が高まりました。

 騰落率が112%と2位だった「ナビューレ横浜タワーレジデンス」は横浜市のみなとみらい地区にあります。分譲は2005年と周辺開発が現在ほどには進んでいませんでした。3位の「豊洲シエルタワー」(東京・江東)の騰落率は95%でした。2005年に分譲され、当時の豊洲はショッピングセンターなどが開業する以前でした。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。同記事にはランキングも掲載されていますので、以下に掲載します。


   物件名                所在地  分譲年 騰落率(%) 
1 新橋プラザビルコアレジデンス      港区   2010  113
2 ナビューレ横浜タワーレジデンス     横浜市  2005  112
3 豊洲シエルタワー            江東区  2005   95
4 アークヒルズ仙石山レジデンス      港区   2012   76
5 パークタワー横浜ステーションプレミア  横浜市  2005   70


 大規模再開発に限定したランキングではありますが、港区2件、横浜市2件、江東区1件と偏りがある結果となりました。「新橋プラザビルコアレジデンス」は新橋・虎ノ門地区再開発事業、「アークヒルズ仙石山レジデンス」は虎ノ門・六本木地区再開発事業と、いずれもこれまでビジネス街一辺倒だった虎ノ門を中心とする再開発です。

 「豊洲シエルタワー」は豊洲駅前地区第一種市街地再開発事業で、
「豊洲」駅徒歩1分と、豊洲エリアのどのタワーマンションよりも駅に近い物件です。

 「ナビューレ横浜タワーレジデンス」及び「パークタワー横浜ステーションプレミア」はいずれも2005年築、「ナビューレ」は
横浜そごう隣接の住宅棟・商業棟・業務棟が一体となった大規模複合開発の住居、「パークタワー」も1階から6階までが業務・商業フロア、いずれも「横浜」駅徒歩5分以内という、みなとみらい線沿いに林立したタワーマンションより利便性に優っています。

 それぞれの分譲時の平均坪単価と、上記騰落率に従った現在の中古市場の坪単価を掲げてみます。

   物件名                分譲坪単価  現在坪単価
 
1 新橋プラザビルコアレジデンス      361万円  770万円
2 ナビューレ横浜タワーレジデンス     241万円  511万円
3 豊洲シエルタワー            189万円  369万円
4 アークヒルズ仙石山レジデンス      496万円  873万円
5 パークタワー横浜ステーションプレミア  219万円  373万円

 
 これら分譲時坪単価を調べて思い出したのが当時の各エリアの新築マンション相場で、豊洲は坪単価200万円前後、横浜で坪単価220万円前後くらいでした。今や豊洲も横浜も坪単価350万円〜400万円になっており、ここ15年でマンション価格が7〜8割上がったことになります。

 「新橋プラザビルコアレジデンス」と「アークヒルズ仙石山レジデンス」の分譲時についても記憶があります。「アークヒルズ仙石山レジデンス」は工事現場も見に行きましたが、
当時坪単価500万円というのがとんでもなく高く思え、「誰がこんなところに住めるんだろう」と思ったものでした。坪単価500万円というのは、今や都心マンションがこの価格で買えるとしたら「安い」と思えるくらいになってしまいました。

 「新橋プラザビルコアレジデンス」については、
当時も「おや」と指が止まる安さでした。「新橋」駅徒歩3分で坪単価300万円台とは、「ちょっと普通はない価格だな」と思ったのですが、マンション名の「レジデンス」よりも「新橋プラザビル」の方に目が行き、「新橋の雑居ビル」に住まいがあるようなイメージを持ってしまったのです。モデルルームで説明を聞き、現地を見に行けば印象はすっかり変わっていたことでしょう。

 いずれにせよ、
これらのマンションが出た時代は、タワーマンションが「原価積算」で価格が形成され、安く買えたよい時代でした。街の再開発には行政が深く関わることが多く、土地取得が安価に実現し、かつ、マンション建築に補助金まで出るなど、デべロッパーにとっても購入者にとっても利益の出る物件群でした。

 ところが
今の再開発事業は、タワーマンションが「収益還元」で価格が形成され、タワーマンション物件が中古市場で高く売買されることを見越して、必要以上に高い価格で分譲されているように思われます。行政のスタンスはそれほど変わらないでしょうから、要はデべロッパーのみが儲ける構図に一変してしまいました。

 今話題の
「Harumi Flag」については、デべロッパーが「安く値付けすると周辺相場を崩すからこの価格で」とし、結果、「利益が上振れしそうだから東京都にその分返すね」となっていますが、そこにはどこにも購入者に対する視点がありません。マンションが上記物件が分譲された頃に比べてとても買いにくくなっているのは、こういうデべロッパーのスタンスにも一因があるのではないでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 21:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
オープンレジデンシア目白フロントコート(新築)−「目白」駅徒歩3分・山手線内側という希少性

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★ JR山手線「目白」駅より徒歩3分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲、多田建設施工、地上5階地下1階建、総戸数56戸の『オープンレジデンシア目白フロントコート』です。

 アドレスは豊島区目白2丁目です。目白は1丁目から5丁目まであり、8,011世帯14,182人が住み、うち本マンションの所在する2丁目には1,956世帯3,415人が住んでいます。豊島区西部に位置し、JR山手線「目白」駅を中心とし、同区南長崎、西池袋、南池袋、雑司が谷、高田、新宿区高田馬場、下落合、中落合と接しています。

 「目白」のイメージは、
由緒ある高級住宅街で、文教地域として知られています。1丁目の大部分を学習院大学キャンパス(学習院大学、学習院高等科、学習院中等科)が占めています。本マンションの所在する2丁目は、目白通りを挟んで学習院向かい側となり、川村学園、通学校である目白小学校があります。3〜5丁目は目白通りを挟んで新宿区下落合および中落合と隣接しています。

 元は北豊島郡長崎町、高田町、雑司ヶ谷町、巣鴨町の各一部からなり、4町は1932年に東京市に編入され、豊島区の一部となりましたが、このとき高田町、雑司ヶ谷町、巣鴨町の各一部をもって目白町が起立し、1966年住居表示の実施に伴い、現行の目白1丁目〜5丁目が成立しました。地名は、
五色不動の一つ、目白不動に因みます。

 「目白」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅を東側に出て、目白通りを横断し、川村学園中・高校を右手に見ながら北上し、住宅街の中を左折した場所に所在します。目白」駅徒歩3分以内のマンションは2006年以来の供給で、さらに山手線内側立地のマンションは1993年1月以降、本プロジェクトのみとなります。

 学習院大学へは約240m、徒歩3分で、駅に近くありながら落ち着きある街並が形成されています。緑豊かな憩いの場である目白庭園には徒歩8分、目白の森へは徒歩14分です。さらに、「池袋」駅(西武池袋線南口であり、JRではありません。)まで徒歩10分と、近年、再開発が進行し副都心としてさらなる進化を遂げている「池袋」駅周辺も徒歩圏とする恵まれたロケーションです。

 日常のお買い物は、目白のランドマークとなる
商業施設「トラッド目白」まで徒歩2分で、こだわりのフードアイテムの揃うスーパーマーケット「クイーンズ伊勢丹」をはじめ、カフェ・レストラン、物販・サービス、スクール、ウェディング関連など多彩なジャンルの店舗が集積しています。
 
 住戸の配置は
通りより一歩奥まった場所に、全戸南向きかつ3棟構成のスケールで配置し、一戸一戸が心地よい陽射しと落ち着きに恵まれる住環境を実現しています。都心にして駅近という立地に配慮し、プライバシー性を高めるために内廊下設計としました。

 元々大きなお屋敷のあった土地で、土地面積は1,441.59平米ありますが、不整形地でもあります。ダークな落ち着いた色彩の外観で高級感も感じられます。戸数も少ないためか、ディスポ―ザは備えていません

 間取り1DK〜3LDK、専有面積31.34平米〜102.84平米で、投資用にも使用できる1DK、1LDKも北側中心に多くあります。5月に行われた第1期では13戸を販売し、即日完売だったそうです。

 現在は
第2期4戸、第2期6次1戸、第3期予告広告2戸販売で、第2期は間取り1LDK〜3LDK、専有面積42.95平米〜70.11平米に対し販売価格6,298万円〜9,298万円、坪単価438万円〜485万円程度、第2期6次は、間取り2LDK+SR、専有面積70.09平米に対し販売価格8,198万円、坪単価387万円、第3期予告広告は、間取り2LDK・2LDK+S、専有面積50.95平米・69.86平米、販売価格6,500万円台・7,900万円台、坪単価379万円程度・428万円程度となっています。

 情報によれば、本マンションの
平均坪単価は460万円台ということです。同じ売主で由緒ある新宿区下落合アドレス、「目白」駅徒歩10分で分譲中の『オープンレジデンシア目白御留山』の平均坪単価が420万円台すので、駅距離指数換算(駅徒歩3分=駅徒歩10分×1.102)では両者がほぼ釣り合いの取れた価格水準となっています。

 標準相場をごく大まかに試算すると、349万円(目白坪単価)×1.074(駅距離補正)×1.213(2016年地価上昇補正)=坪単価455万円となり、本マンションの価格水準である平均坪単価460万円台とほぼ見合いとなっています。「目白」駅徒歩3分かつJR山手線内側という本当に希少な立地に恵まれながら、適正な価格水準を維持していると評価でき、十分検討に値する物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア目白フロントコート

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| 新築マンション 豊島区 | 18:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
世田谷ブランドは揺らいでいるのか?−「ためにする議論」が生む現実も

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★ 4日付ハーバー・ビジネス・オンラインは、『揺らぐ「世田谷ブランド」。22年問題による地価下落から学級崩壊まで……』という気になる記事を掲載しました。その概要は、次の通りです。

『東京23区に
数年内に大量の住宅用地が新たに供給されます。供給源は、農地以外への転用や売却を制限される代わりに固定資産評価額が農地並みに低く抑えられてきた「生産緑地」です。生産緑地の指定期間は30年ですが、その総面積は23区で東京ドーム91個分に相当するといわれます。この生産緑地の約8割が2022年に期限を迎えるのです。

 以降は土地の売買が自由になる一方、住宅地としての評価となり、
固定資産税や相続税などのコストも上昇するため、まとまった土地が売りに出されると予測されています。当然、不動産相場への影響が懸念されているのですが、世田谷区は練馬区に次いで生産緑地の面積が広いのです。

 「世田谷区は生産緑地の総面積が広い区の中で、
土地の相場が一番高いため、相続税や固定資産税も高くなり、指定解除されたら即売却したいと考える人が多い」と不動産業者は話しています。

 また、同区の不動産市場は生産緑地問題以前にすでに黄信号がともっているという識者もいます。>2014年の日銀の追加金融緩和で、都内城南エリアにおいて最初に不動産価格が上がったのが世田谷区
でしたが、新築マンションの売り出し価格の平均は一時坪単価400万円まで上昇し、文京区が420万円程度であることを考えても高すぎ、結果、世田谷区では新築マンションの売れ残りが常態化していったということです。

 不動産検索サイト「スーモ」で区内で販売中の新築マンションを調べたところ23棟がヒットしましたが、うち
17棟が完成在庫=売れ残りでした(7月18日時点)。

 ライフスタイルの変化を指摘する声もあります。
世田谷区の西部地域では徒歩20分以内に鉄道の駅がないエリアがかなりあり、昔はそうした場所でも『閑静な住宅街』ということで買い手はつきましたが、『職住近接』が基本の最近の30〜40代には魅力的とは言えなくなってきているということです。

 また、東京五輪を控え、ここ数年は山手線沿線の違法風俗への締め付けが厳しくなっており、そこから
逃れた違法風俗が世田谷区内に店を構えるようになったり、振り込め詐欺集団の拠点ができたりしているようです。2018年の警視庁の統計によれば、世田谷区での犯罪発生件数は6,035件で新宿区に次いで23区中2位となっています。

 さらに、
小学校の学級崩壊が相次いでいるほか、ふるさと納税による今年度の区民税減収額が約53億円に上るなど、大幅な税収減となっています。さらに、世田谷区は、要介護3以上の認定者の割合が23区で2位ですが、一方で、入所型高齢者福祉施設の定員充足率が22位、特別養護老人ホームの定員充足率も23区で最低レベル、高齢者の正社員就業率はワースト2位となっています。』

 以上がハーバー・ビジネス・オンラインの記事の概要です。元々が週刊SPA!の記事ですから、興味を引くように書いてあるところも大きいと思います。

 まず、認識しなければならないのは、
世田谷区は23区の中で、人口は約90万人と飛びぬけてトップで、面積は58.08平方キロで第2位と広い点です。生産緑地の面積割合は練馬区の方が世田谷区の2倍以上となっており、世田谷区だけを取り上げるのはいかがかと思います。

 鉄道駅にしても、
放射能状に伸びる鉄道網を考えれば、徒歩20分以内に鉄道の駅がないエリアは23区周辺部では世田谷区に限らず偏りなく存在します。違法風俗にしても、もともと存在していた地点を強調した印象論の感があります。マンション売れ残りの割合も23区全てで比較しないとフェアではないでしょう。

 犯罪発生件数も人口が多い世田谷区で多いのは当然で、これも率で示してほしいです。ふるさと納税の税収減もやはり23区各区ごとの率で示すべきでしょう。学級崩壊についても同様です。

 老人ホーム等の定員充足率については、
地価の高いところに老人ホームができにくいのは当然で、人口の多い世田谷区の高齢者数を同区内の施設数で割るのも無理があります。面積当たりの病院数も少ないのですが、都心の密集地と世田谷の良好な住宅地で面積あたりの数が違う方が自然です。

 以上、
あえて反論モードで書いてみました。マンション市況にしても何にしても「ためにする議論」が横行していますが、これも今に始まった話ではありません。それで世論が形成され、現実がついていく場合もあるので、あながち軽視もできません。私たちはむしろ、そのような論調を注意深く見ながら、今後の流れを読んでいくような洞察力もいるのではないかと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 19:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
アピス西新宿三丁目(中古)−「新宿」駅徒歩7分、高層ホテルに囲まれた非日常感

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★ 都営新宿線・同大江戸線・京王線「新宿」駅より徒歩8分の場所に立地する積和不動産旧分譲・植木組施工・地上16階建・総戸数32戸・2014年12月築の『アピス西新宿三丁目』です。

 アドレスは新宿区西新宿3丁目です。西新宿は1丁目から8丁目まであり、2017年12月1日現在、14,748世帯21,000人が住み、うち本マンションの所在する3丁目には1,292世帯1,788人と、西新宿の中では1丁目・2丁目に次いで人口が少ないエリアです。

 西新宿の範囲は「新宿」駅の西口から渋谷区と中野区の区境付近までで、日本でも屈指のターミナル駅である
「新宿」駅の西側一帯の地域です。繁華街のほか新宿新都心(副都心)と呼ばれる超高層ビル街があり、この超高層ビル群は日本最大級のオフィス街を形成していますが、周辺には再開発されていない古くからの住宅街も存在します。

 西新宿の名の由来は、新宿地区の西に位置することからですが、この名称になったのは1970年(昭和45年)の住居表示が実施されてからで、それ以前は
西新宿1〜6丁目はおおむね角筈(つのはず)と、西新宿7・8丁目は柏木(かしわぎ)1丁目と呼ばれていました。

 内藤新宿の宿場からもやや離れた当地は農村が主体でしたが、1885年(明治17年)に「新宿」駅が開業、1889年(明治22年)には、品川線(現:山手線)甲武鉄道(現:中央本線)のターミナル駅となり、街の発展の礎となりました。このころから地方から東京への移住者が近辺に住み始め、これに拍車をかけたのが1923年(大正12年)の関東大震災で、東京の市内で震災で住居を失った人たちが、広い山の手郊外に土地を求め、西新宿一帯は山の手の代表的な住宅地となりました。

 戦後まもなく復興の一環として新宿副都心計画が策定され、それは駅近くにあった淀橋浄水場を移転させ、空いた広大な敷地に高層ビル群などを建設し、一大商業エリアにするものでした。1971年(昭和46年)の京王プラザホテルの建設を皮切りに200m超の高層ビル群が、1960年代を境に「新宿」駅周辺の私鉄系のデパート(小田急百貨店・京王百貨店)が建設され、
1991年(平成3年)に東京都庁舎が新宿高層ビル群の一角に移転開庁し、ほぼ現在見られる街の姿となりました。

 都営線や京王線の
「新宿」駅から本マンションまでは徒歩7分です。「新宿」駅西口は地下道で延々とつながっていますので、どこを出口として起点にするかは難しいのですが、例えば京王線に最も近い5番出口からの距離では11分の距離となります。甲州街道(国道20号線)を西に進み、京王プレッソインの角を右折、新宿ワシントンホテル新館を右手に見ながら左折した奥左手に所在します。

 西側に首都高速4号新宿線の出入口があるため、交通音等の影響はあるかもしれません。しかし、その首都高速の向こうにそびえるのはパークハイアット東京であり、非日常感を味わえる立地となっています。

 清潔感のある白を基調とした凛とした佇まいで、エントランスへのアプローチには、高低木の植栽が施され優美な空間を演出しています。エントランスにはオートロックが設置され、共用部に設置された宅配ロッカーと連動した非接触キーリーダータイプを採用し、オートロック操作盤に着荷表示が出るので安心です。

 総戸数は32戸で、2階にはクリニックがあり、住戸は3階からとなっています。主に5階から配置されている間取り2LDK、専有面積64.84平米のタイプが中心となっています。全戸が南西向きで、5階からは各フロア2戸のレイアウトで、角住戸率も高く明るくのびやかなプランを実現しています。

 各戸の玄関には
耐震枠のドアを採用し、リビングダイニングには温水式床暖房、浴室にはミスト付きの換気乾燥機が設置されています。またシステムキッチンには食洗機も備わり快適な住空間を提供しています。

 対象住戸は、
地上16階建て建物の9階に所在する専有面積64.84平米の2LDKです。南西角部屋で、日照・通風良好です。玄関から直進すると10.0帖のLDがあり、カウンター付キッチンは3.2帖です。2洋室はいずれも7.0帖と広く、それぞれにウォークインクローゼットも備わっています。

 販売価格は7,000万円、坪単価357万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,823万円〜7,222万円、『マンションマーケット』では7,232万円〜7,591万円、『ふじたろう』では6,294万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,563万円〜7,609万円、『マンションレビュー』では6,733万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,910万円、坪単価352万円となり、販売価格は1.3%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は321万円、平均面積64.84平米に対し平均価格6,294万円とされています。

 いずれにせよ、
高層ホテルに囲まれ、「新宿」駅まで歩いていける築浅マンションは希少で、西新宿3丁目所在のマンションの分譲はここ20年ほど本マンション以外には見当たりません。物件としてはわずかに割高サインが出ているものの、エリアの希少性から見れば価格が抑えられており、築5年のこのマンションは、私には魅力的に映りました。

 種別:中古マンション
 名称:アピス西新宿三丁目
 価格:7,000万円 (税込)
 所在:新宿区西新宿3丁目
 交通:「新宿」駅徒歩7分
 面積:専有面積64.84平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アピス西新宿三丁目

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| 中古マンション 新宿区 | 21:22 | comments(0) | trackbacks(0) |