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高くて売れない、売れなくても高い―マンション買い手不在の健全度

JUGEMテーマ:マンション


★ 不動産経済研究所は10月17日、『首都圏のマンション市場動向−2019年9月度−』を発表しました。これによれば、9月の発売戸数は2,359戸で、前年同月(3,372戸)との比較で30.0%減少しました。一昨年9月の発売戸数が2,978戸でしたので、一昨年からも20.8%減少していることになり、9月としてはここ3年間で最少となりました。

 前年同月比を地域別にみると、
23区▲23.8%、都下▲9.8%、神奈川県▲30.8%、千葉県▲79.5%と減り方が大きく、埼玉県だけが△21.5%でした。

 契約率は56.8%しかなく、2019年では最も低い数値となりました。ここ3年間でも、2018年12月の49.4%、2018年11月の53.9%に次ぐ3番目に低い結果です。前年同月比の契約率を地域別にみると、23区54.4%、都下44.6%、神奈川県69.3%、埼玉県50.8%、千葉県76.7%と、23区、都下、埼玉県でふるいませんでした。

 9月は、8月の長い夏休みから心機一転、
秋商戦のはじまりとして盛り上がるのが例年です。また、本年は10月1日からの消費税率アップの駆け込み需要も見込めるかと思われましたが、その気配すらありませんでした。これは、家電製品、車や日用品などで結果的に消費が伸びて駆け込み需要が見られたのとは対照的な動きです。

 確かにこの夏は
大型話題物件『HARUMI FLAG』がよく売れ、その反動が来たともとらえられます。マンションというライフスタイルが見捨てられたわけではなく、価格と広さがニーズにマッチすれば、需要があるとの証左でもあります。

 1戸当たり価格は5,991万円で、前年同月比で16.6%アップしています。販売在庫数は6,780戸で、販売戸数が少なかったにもかかわらず、在庫は32戸増加しています。タワー物件の契約率は44.7%で、9月に売り出した戸数273戸の過半が売れなかったことになります。

 例えていうならば、
Tシャツが1枚3万円する銀座の高級ブランドショップの店頭にいる心持ち、といったところでしょうか。いつになったら売れるかわからないけれど、資本力があるのでつぶれることはなく、他の事業で稼いでいるので、値下げしてブランド価値を毀損するくらいならこのままディスプレイしておく方がよい、という判断です。まあ、いつかは売れるだろう、とゆったり構えているわけです。

 リーマンショック前の中小デベロッパーが多数競合した状態であれば、もっと売主が皆焦っていたに違いありません。競争が淘汰された今の「買い手不在でも売主平気」という状態は、資本主義経済としては不健全である気がします。

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| 市場動向 | 19:34 | comments(2) | trackbacks(0) |
リビオ錦糸町(新築)−『niko and ...』とのコラボがアピールしたお手頃普通借地物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営浅草線「本所吾妻橋」駅より徒歩11分、同大江戸線「両国」駅より徒歩13分、JR総武線「錦糸町」駅より徒歩15分の場所に立地する日鉄興和不動産分譲、アイサワ工業施工、地上11階建、総戸数49戸の普通賃借権物件『リビオ錦糸町』です。

 アドレスは墨田区石原4丁目です。石原(いしわら)は1丁目から4丁目まであり、6,024世帯、10,472人が住み、うち4丁目には1,440世帯2,629人が住んでいます。墨田区の南西部、本所地域内に位置し、墨田区役所の南方約0.9キロに当たります。北で本所、東で太平、南で亀沢、西で横網と隣接しています。地区の西側から東へ順に石原1丁目、同2丁目、同3丁目、東に石原4丁目が並びます。町域東辺で接する大横川は、現在は大横川親水公園として整備されています。

 「本所吾妻橋」駅より本マンションまでは徒歩11分です。同駅から三ツ目通りを南下し、石原3丁目交差点の手前右手に所在します。「両国」駅からは徒歩13分で、清澄通りを北上して右折、蔵前橋通りを東に進みます。「錦糸町」駅からは徒歩15分で、四ツ目通りを北上して左折、蔵前橋通りを西に進むルートです。

 標高1メートルですので、荒川が氾濫した場合の
最大浸水想定では約1〜3メートルの深さ(参照:墨田区ハザードマップ)となります。もっとも、墨田区はほぼ全域が浸水想定エリアとなりますので、石原4丁目だけが特別深刻というわけではありません。

 駅距離はありますが、
利便性が最も高い駅は「錦糸町」駅で、「東京」駅へ直通8分、3駅5路線利用可能で、「浅草橋」駅4分、「上野」駅9分、「大手町」駅12分、「飯田橋」駅12分、「新橋」駅13分、「新宿」駅14分となります。「本所吾妻橋」駅からは「浅草」駅1分、「日本橋」駅10分など、また違ったアクセスを享受できます。

 「錦糸町」駅徒歩15分は、
自転車では4分となります。「オリナス錦糸町」「アルカキット」「丸井」など「錦糸町」駅前の大型商業施設が自在に活用できます。大型公園である「大横川親水公園」へは徒歩4分、「錦糸公園」へは自転車で5分、「外手小学校」へは徒歩8分になります。

 このように
都心に近接した利便性を十分に活かしながら、あまり背伸びをしなくてすむ自分らしい生活ができる場所となることをマンションのコンセプトとしているようです。設定されたデザインコンセプトが、「playful natural stylish」というもので、さりげなく、自然体で、スタイリッシュなマンションを目指しています。

 エントランスホールのラウンジの家具やシェルフの小物雑貨は『niko and ... FURNITURE&SUPPLY』のアイテムを使用し、流れるBGMも『niko and ...』の店頭を意識した選曲で、心地よい空間や音楽で住人のONとOFFを演出します。専有部には食器洗い乾燥機(1LDK除く)やミストサウナ、床暖房、複層ガラス、ローシルエットデザイントイレ、手洗いカウンター等を備え、住み心地・満足感に配慮しています。

 なお、本マンションは所有権物件ではなく、
普通賃借権物件となります。今多い定期借地権ではないため、30年の賃借期間が更新前提であることもメリットです。本年2月に分譲を開始し、総戸数49戸は1LDK〜3LDKの9タイプがありましたが、今や最終2戸となり、順調に売れてきた印象です。『niko and ...』の家具のモデルルームもお洒落で、借地権のため、価格が2LDK4,200万円〜、3LDK4,700万円〜と、お手頃なのも好評でした。

 ターゲット層が
『niko and ...』がアピールする20歳代・30歳代女性であるのもぴたりとはまったようです。駅距離が多少あってもコンセプトと借地権価格でカバーできる成功例になったと考えられます。

 最終2戸は、
間取り1LDK・2LDK、専有面積32.57平米・55.13平米に対し価格2,770万円(206号室)・4,640万円(902号室)、坪単価281万円・278万円です。両部屋ともバルコニー側洋室のスパンが狭いのですが、1LDK住戸は寝室に、2LDK住戸は書斎や趣味の部屋として使えそうです。

 来年2月が竣工で、今は販売も追い込みの時期です。条件を満たした来場者先着10名にマークスアンドウェブのギフトセットのプレゼントもキャンペーンで実施しています。4千万円台で2LDKをお探しの方には一見の価値があると考えます。

公式ホームページ ⇒リビオ錦糸町

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| 新築マンション 墨田区 | 19:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
台風19号の被害を受けた武蔵小杉ーさらに強靭なマンションとなるために

JUGEMテーマ:マンション


★ 「ここ1週間ほど続いた「台風19号シンドローム」もようやく終焉に向かおうとしています。今回は皆が十分警戒したせいか、台風15号ほど甚大な被害にはならなかったように思います。それでも低地・多摩川沿いにある我がマンションは冠水の恐れを受け、住民皆で必死に水の侵入を食い止め、皆の力で被害を最小限に食い止めることができました。」

 …上記は、私が10月12日の夜、書いていた文章でした。しかし、その
認識が全く誤っていたことを次の日の朝、知ることになります。そこから約1週間、武蔵小杉のタワーマンションが受けた被害、JR「武蔵小杉」駅の被害、武蔵小杉エリア全体に対する風評被害は、想像を超えたものとなりました。

 武蔵小杉は、タワーマンションと再開発で急速に知名度を上げてきたせいか、マスコミの関心も高く、また、読者・視聴者の反応も高いものがあったのでしょう、もういいではないかと思うくらいに
連日各メディアで取り上げられ、多方面から解説・分析され、好奇の目にさらされてきました。「復旧のめど立たず」といった見出しが各新聞を飾り続けたのです。

 しかし、そこから1週間後、
マンションの電気・水道等が復旧し、灯りがともり始めると、報道はぴたりとやみました。武蔵小杉の住人としてはむしろ、そのようなさ中にあっても住人が助け合い、復旧に向けて力を尽くしてきたことも、一連の報道として報じてほしかったのですが、そのような記事は、「売れる記事」としての価値はないのでしょう。

 一方、
武蔵小杉の状況を大々的に報じてくれたメリットもあります。地下に電源、水源など心臓部を有するタワマンへの災害対策を政府も検討課題として挙げるようになりました。首都圏には大規模河川が複数ある中で、なぜ多摩川だけが氾濫ないし冠水が起きたのか、このような猛烈な雨量があったときに河川事務所の運用対策はどうあるべきなのか、各方面から考えていただけるきっかけになったのではないかとも思います。

 そして何より、私たち武蔵小杉の住人自身が、
自分たちの住まいを守るために普段から何をすべきか(止水板の設置が明暗を分けたといった記事もありましたが、被害を受けたマンションも、今月17日の総会で止水板設置の予算案が審議されるところでした)、また、災害に実際に遭ったときにどのような行動をとるべきか、といったことをあらためて考える機会となりました。

 思えば、
東日本大震災の際のマンション停電を踏まえ、地下3階に保存していた防災備蓄物資を各階に置きなおし、その数・状態を日頃から住人皆でチェックしていたからこそ、今回の停電時に水や災害時の使用物資を各フロアで迅速に分け合うことができたのです。あれが大震災の経験に学ばずに防災物資を地下3階に置いたままであれば、これらの備蓄品は全滅し、住人は大変困窮したはずです。

 今回の水害もまた、私たちにとって学ぶ糧となりました。次の災害の時には(もう来てほしくないですが)さらに円滑に状況に対応できる強靭なマンションになることを目指すべきだと思います。「今後買うなら高台立地のマンション」という識者の声も多数聞かれますが、既に購入された低地のマンションも少しも悲観する必要はありません愛着のある自分たちの住まいを如何に守り、成長させていくか、共に考えていければ幸いです。

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| 地震・防災 | 20:19 | comments(2) | trackbacks(0) |
瀬谷ハイツ(中古)−駅徒歩5分・静かな60平米台3LDKが2割安の900万円

JUGEMテーマ:マンション


★ 相鉄本線「瀬谷」駅より徒歩5分の場所に立地する東武百貨店旧分譲・鴻池組施工・地上5階建・総戸数62戸・1978年7月築の『瀬谷ハイツ』です。

 アドレスは横浜市瀬谷区瀬谷4丁目です。瀬谷区は横浜市18行政区の最西端に位置します。相模野台地・相模平野に位置し、相鉄線を挟んで北部は平地が広がり、南部は川沿いに段丘状になっています。区域は大和市との境界である境川に沿って南北に細長く5つの川が流れています。北部は東京都町田市、緑区、南部は泉区、東部は旭区に接しています。東京都心から約40km〜45km、横浜市中心部から約15km〜20km程のところにあります。

 地名は、一説に
狭谷(せや)で、「狭い川瀬の小谷がある土地」に由来すると言われています。天正6年(1578年)に問屋場が設けられ、二ツ橋には、荷物等の受け渡しを行う継立場が設けられました。明治期は養蚕が盛んで、区内には桑畑が多くありました。

 1889年(明治22年)4月1日 市町村制施行により瀬谷村、宮沢村、二ツ橋村から
鎌倉郡瀬谷村が誕生しました。1939年(昭和14年)4月1日に横浜市に編入、戸塚区の一部となりましたが、1969年(昭和44年)10月1日、戸塚区から旧瀬谷村全域と阿久和町(旧阿久和村北部)が分立し、瀬谷区が誕生しました。

 「瀬谷」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口を出て、瀬谷センタービルを左手に見ながら左折、そのまま南下して歩き、住宅街の中で左折した左手に所在します。道のりはフラット、高度約65メートルの高台にあるため、万一の大雨等の際も安心です。

 目の前がワンピースというフードストアーで値段もリーズナブルです。このほか、セブンイレブン横浜瀬谷4丁目店へ徒歩2分、ローソンストア100横浜瀬谷店へ徒歩圏内3分、瀬谷四丁目公園へ徒歩3分、瀬谷小学校へ徒歩8分となります。最寄りの「瀬谷」駅前には商店街や銀行、飲食店などがそろい、厚木街道、中原街道に程近く車でのアクセスも軽快です。

 A〜C棟の3棟からなる都市ガス利用のマンションです。南向きと西向きに住戸が配置され総戸数は62戸で、間取りは56.44平米〜82.20平米の3DK〜4DKと、DINKSやファミリー向けのプランニングです。外観はシンプルなホワイト系の5階建てフォルムで、現地はマンションと低層住宅で構成された住宅街で静かです。

 対象住戸は、
地上5階建ての5階に所在する専有面積60.99平米の南向きの3LDKです。最上階ですが、もしかするとエレベーターのないマンションかもしれません。玄関から入って右手が7.5帖の明るいLD+3帖のキッチン、LDインの和室が6帖と4.5帖の2室でこちらは畳替えが推奨されています。玄関から直進すると6帖の洋室があり、水廻りは玄関廻りに固められています。白を基調とした明るい部屋で、浴室もきれいです。収納は押入れがありますがやや少なめで古さを感じさせます。

 販売価格は900万円、坪単価49万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,010万円〜1,210万円、『マンションマーケット』では1,000万円〜1,050万円、『イエシル』では1,181万円、『ふじたろう』では929万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,233万円〜1,447万円、『マンションレビュー』では1,015万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,100万円、坪単価60万円となり、販売価格は18.1%割安との試算結果です。相鉄線にJR線や東横線の乗り入れが決まっていて、今後ますます便利になる「瀬谷」駅に徒歩5分、しかも閑静な住宅街でスーパー目の前、明るい3LDK・60平米台で900万円は2割近い割安レベルと、買って損はない物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:瀬谷ハイツ
 価格:900万円 (税込)
 所在:横浜市瀬谷区瀬谷4丁目
 交通:「瀬谷」駅徒歩5分
 面積:専有面積60.99平米

詳細はこちら
瀬谷ハイツ

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| 中古マンション 横浜市瀬谷区 | 23:12 | comments(0) | trackbacks(0) |
コスパ最強の街でマンション購入−赤羽に住んで人生を謳歌、という選択肢

JUGEMテーマ:マンション


★ 5日付のlivedoor newsは、『東京でコスパ最強のマンションを買うなら「赤羽」を狙え』いう記事を掲載しています。その概要は次のとおりです。

「まず、JR「赤羽」駅には山手線の西側を走る埼京線と、東側の京浜東北線がともに乗り入れ、
山手線のどちら側の沿線にアクセスするにも便利です。次に、駅前の商業エリアが充実しており、日常の買い物はもちろん、食事などでも幅広い選択肢があり、街としての華やかさもそれなりです。

 ただし街としてのステイタス感は今一つで、「庶民の街」というイメージは濃厚です。しかし、
肩肘張らずに住むなら、かなり暮らしやすい環境を提供してくれています。

 しかも、
住宅の価格がリーズナブルです。東急リバブルが提供している「駅別相場価格データ」(アットホーム調べ)によると、赤羽エリアの新築マンションの相場観は3,100万円(※すべての間取りを対象に算出した相場価格)となっています。

 これに対して、たとえば新宿からのアクセス分数が同水準の
吉祥寺4,180万円です。しかも吉祥寺は赤羽よりも「東京」駅へは約10分遠くなります。

 また、山手線の南側にあって、赤羽同様に山手線の東西へ優れたアクセスが得られる
蒲田だと新築マンションの相場観が3,470万円です。蒲田は赤羽に劣らぬほど駅周辺の商業施設が充実しています。ただし、新宿へのアクセス分数は赤羽より20分前後遠くなります。もっとも、蒲田は川崎や横浜など、神奈川方面へは好アクセスを誇ります。

 確かに蒲田は神奈川方面へのアクセスが良いのですが、赤羽も
埼玉方面への玄関口の役割を担っています。上越や東北への新幹線を利用するには、「大宮」が使えます。

 さらに、
中古マンションや新築、中古の戸建てでも赤羽の価格優位性は際立っています。こういう街は、不動産価格が下落期に入ってもある程度底が堅く、一定レベルまで下落すると、そこで止まる傾向があるのです。

 ところが、これよりも郊外や湾岸エリアは下落期に入ると底が割れるほど資産価値が下落するケースがあります。しかし
路線が開通して100年以上も経過している街では、そこまで急激な下落は起こりにくいと考えるべきでしょう。

 赤羽や吉祥寺や蒲田は、そういった街の代表格で、中でも
最もコストパフォーマンスに優れているのが「赤羽」ではないかと考えています。」

 以上がlivedoor newsの記事の概要です。
赤羽は最近注目の街です。昨年12月12日に住宅ローン専門金融機関のアルヒ株式会社から発表された「本当に住みやすい街大賞2019」では第1位になり、世間を驚かせました。

 その理由の第一として、「赤羽」駅の存在があります。
「赤羽」駅は、埼玉県川口市、蕨市、戸田市、さいたま市などや、それ以北の同県内の都市から東京都心部へ移動する際に経由する駅であり、また山手線と併走する西側の埼京線・湘南新宿ライン(池袋・新宿・渋谷駅方面)と東側の京浜東北線・宇都宮線・高崎線(上野・東京・品川駅方面)への分岐点という、重要な位置づけを有しています。川口市内からもバス等で来て利用する客が多くなっています。

 更に駅ナカには2011年に開業した
「エキュート赤羽」があり、飲食店や惣菜店を中心に50店舗が入居しており、駅の中でも色々な買い物が可能です。高架下にもショッピングセンター「ビーンズ赤羽」があります。元々「アルカード」として1990年にオープンしたもので、スポーツ用品店やペット用品店をはじめ生活に便利な店が揃っており、多くの人が行き交います。

 駅北東には
「一番街」があります。ここには飲み屋が多く建ち並び、いわゆる「せんべろ」の店もある歓楽街となっており、赤羽の男性人気は高いものがあります。帰りに一杯飲んで帰れる店がたくさんあるのは赤羽の魅力となっています。総合スーパーは、ダイエー、イトーヨーカドー、西友と3つも駅前にひしめいています。

 LIFULL HOME'Sによる
「昼から飲んで怒られない街ランキング」では、赤羽は5位にランクイン、このほか、赤羽は「すっぴんで歩けそうな街ランキング」では1位、「生活費が抑えられそうな街ランキング」では3位となっており、女子にも人気が急上昇しているとの記事もあります。

 最近は物件価格が高騰しているようですが、
若い人が出店しやすい賃料、雰囲気で、最近はワインバルなど、お洒落な店も出てきているそうです。これらのユニークな赤羽の特性が大注目の要因です。

 一方、赤羽の弱点としては、
荒川の洪水への懸念があります。大正時代に荒川放水路ができたことで治水面での安全性はかなり確保されているとはいえ、ハザードマップを見れば、荒川氾濫の場合には赤羽駅東口のすぐ近くまで浸水するということです。岩淵や志茂エリアでは、北本通りよりも東側には都内でもトップクラスの地震時に地域危険度を持つ場所があります。ファッションや雑貨の店といった点でも、トータルで見ればまだまだ弱いと言えます。

 赤羽でマンションを購入する場合には、区の作成したハザードマップによく注意し、マンション自体の災害対策にも気を配りたいものです。その上で、人生を謳歌するには赤羽で、という選択肢もありかもしれません。

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| ノウハウ・経験談 | 19:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
リビオレゾン西日暮里(新築)−交通利便性&下町+再開発の住む楽しさを予感

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩10分、JR山手線・同京浜東北線「西日暮里」駅より徒歩11分の場所に立地する日鉄興和不動産分譲、リンク・トラスト施工、地上14階建、総戸数49戸の『リビオレゾン西日暮里』です。

 アドレスは北区田端新町2丁目です。田端新町は1丁目から3丁目まであり、北区・滝野川地区の最東端に位置します。荒川区との区境にあたり、北部で荒川区西尾久、東部で荒川区東尾久、南部で荒川区西日暮里、西部で東田端と接します。

 町域内は小工場及び商業地を含む住宅地であり、南北に尾久橋通り、南東から北西に明治通りが通り、南部の田端新町一丁目交差点で交わっています。また、北西部の田端新町3丁目交差点では東京都道458号白山小台線(小台大通り)と交わっています。町域全体は明治通りに沿って南東から北西に伸び、西縁は東北本線で東田端と隔てられていますが、5ヶ所の自動車が往来できるガードをくぐって往来が可能です。

 町域内に駅は存在しませんが、西側のJR山手線、京浜東北線田端駅、北東の日暮里・舎人ライナー赤土小学校前駅、南東の京成電鉄新三河島駅、南側のJR山手線、京浜東北線、東京メトロ千代田線、日暮里・舎人ライナー西日暮里駅にそれぞれ徒歩で利用することができます。また、1丁目にむつみ通り商店会、
2丁目に田端新町本通り商店会、2・3丁目の境に田端新町仲通り商店会があります。

 江戸期、この区域は田端村の一部であり、村を大きく二分した西側・崖上の上田端と東側・崖下の下田端に二分されていたうち下田端の東半分にあたります。1889年(明治22年)に町村制が施行されると、この区域は北豊島郡滝野川村大字田端のうち字神ノ木、字山谷前、字井堀、字井堀附、字與美、字満かつと(満加津登)等となりました。1913年(大正3年)10月1日に滝野川村が町制施行し滝野川町になった後も、それぞれの小字であり続けましたが、1930年(昭和5年)5月、滝野川町の大字として田端新町が誕生しました。

 関東大震災後及び滝野川区が形成されて以降、殊に1938年(昭和12年)以降は軍用地が多くを占めた台地部に対して田端新町をはじめとする低地部は民間工業を中心とする工業地帯として発展しました。交通の便が良いこともあり、密集した小工場は住宅地や高層マンションに置き換わり、明治通り沿いの機械問屋街も次第に住宅地に転換しています。


 「西日暮里」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅3番出口から尾久橋通りを北上し、田端新町1丁目交差点を左折した右手に所在します。「西日暮里」駅は、JR山手線と東京メトロ千代田線が交差する唯一のターミナルで、「田端」駅にも徒歩11分です。

 このように
鉄道で東西南北へ軽快に繋がる高いポテンシャルと古き良き下町の情緒が両立する立地です。「谷根千」で最近注目の「千駄木」駅に2分、「上野」駅に5分、「大手町」駅に10分で着くことができます。

 また、「西日暮里」駅前エリアでは、高さ約170m超・住宅や公益サービス、商業機能などを盛り込んだ
複合ビル建設を中心とする大規模な「西日暮里駅前地区市街地再開発(2021年着工予定)」計画が進行中です。公共空間の整備も進める方針で、区域の南側に交通広場を設けるほか、JRと日暮里・舎人ライナーの乗り場とのアクセスを向上させるペデストリアンデッキの整備も計画中と、進化を続けています。

 本マンションは
明治通りに面し、面積312.30平米と小さいですが、両面接道の恵まれた敷地です。スタイリッシュな外観デザインで、モダンで明るい色調のタイルとガラス素材を用いています。白を基調にしたマテリアルで、タイルや御影石を採用し、シンプルながらも上質で洗練されたイメージを表現しています。

 建物は9月19日に竣工しており、現在は建物内モデルルームオープン、第2期販売予告となっています。その内容は、間取り1LDK・2LDK、専有面積30.14平米〜55.70平米に対し販売価格2,800万円台〜5,300万円台、坪単価318万円〜320万円程度となっています。

 これまで販売された住戸の
平均坪単価は320万円台です。最近販売されている「西日暮里」駅最寄りの新築マンションの分譲時の平均坪単価は300万円台〜360万円台のゾーンであり、その中では本マンションはごく標準的な価格設定と言えそうです。

 駅徒歩10分は今や遠さも感じますが、
幹線道路にもすぐで利便性には優れています。1LDK・2LDKで、シングル又はDINKS向けのコンパクトマンション下町情緒があって今後の再開発が期待されるエリアの住む楽しさも格別のものがあるでしょう。

公式ホームページ ⇒リビオレゾン西日暮里

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| 新築マンション 北区 | 19:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
なぜ「都心駅遠」より「郊外駅近」の方が幸せなのか

JUGEMテーマ:マンション


★ 少々古いですが、suumo8月6日版は、「都心駅遠vs郊外駅近−同じ通勤時間で価格や資産性はどう変わる?」という記事を掲載しています。物件選びの重視点の一つが「通勤時間」ですが、同じ「通勤40分」でも「家から駅まで15分+駅から通勤先まで25分」という選択肢(=都心駅遠)もあれば、「家から駅まで3分+駅から通勤先まで37分」という選択肢(=郊外駅近)もあります。この記事では、それぞれどんな違いがあるか、「都心駅十遠」「郊外駅近」両エリアの物件価格や、購入者の満足度を調査しています。

 ここで
「都心駅遠」とは、以下のエリアの最寄り駅から徒歩13分以上を指します。

・ 東京都の15区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、文京区、品川区、世田谷区、豊島区、中野区、台東区、墨田区、江東区、杉並区)
・ 大阪市の12区(福島区、西区、天王寺区、浪速区、北区、中央区、淀川区、都島区、阿倍野区、港区、大正区、西成区)

 また、
「郊外駅近」とは、以下のエリアの最寄り駅から徒歩3分以内を指します(最寄り駅からターミナル駅まで40分超の物件は除く)。

・ 首都圏の上記を除く1都4県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県)

・ 関西の上記を除く2府2県(大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県)

 その結果、「都心駅遠」と「郊外駅近」の平均像は、次のようになりました。


       価格   専有面積  騰落率
都心駅遠  6,252万円  69平米  ▲10.0%
郊外駅近  5,187万円  69平米  + 0.3%


 ここでいう騰落率は、首都圏・関西で2007年8月〜2010年5月までに新規分譲され、2018年6月〜2019年5月に中古流通した分譲マンションのデータで紹介されています。意外だったのは、騰落率では都心駅遠より郊外駅近の方に軍配が上がった点で、郊外駅近物件を買った方が、都心駅遠物件を買うより平均640万円有利だったことになります。

 また、
満足度(インターネット・アンケートに基づく編集部の計算で、その計算方法は明らかにされていません)については、次の通りです。

○ 交通利便
・ 駅までのアクセスの快適さ  都心駅遠 81p  郊外駅近 182p
・ 終電が遅くまである  都心駅遠 130p  郊外駅近 107p

○ 生活利便・環境
・ スーパー・飲食店など店の数  都心駅遠 118p  郊外駅近 122p
・ 見晴らし・眺望の良さ  都心駅遠 87p  郊外駅近 112p

〇 夜間・休日診療の病院が近い  都心駅遠 101p  郊外駅近 73p

〇 エリアの閑静さ  都心駅遠 105p  郊外駅近 106p

〇 子育て環境
・ 通学先の近さ  都心駅遠 126p  郊外駅近 108p
・ 近隣の公園の多さ  都心駅遠 113p  郊外駅近 96p

〇 交通安全・治安の安心感  都心駅遠 102p  郊外駅近 114p

〇 学習塾・習い事の多さ  都心駅遠 83p  郊外駅近 92p


 明らかに満足度が違い、都心駅遠にメリットがあるのが「夜間・休日診療の病院」、郊外駅近に軍配が上がるのが「駅までのアクセスの快適さ」です。また、これらの項目の各満足度を単純合計すると、次のようになります。

 都心駅遠 1,046p  <  郊外駅近 1,112p

 総合的な満足度は単純合計で計算するものではないかもしれませんが、こちらも郊外駅近の方が勝りました。そして、ここでも「駅までのアクセスの快適さ」で101pもの差があることが決め手になっており、日本における「駅近」信仰の強さをあらためて裏付けた結果となりました。

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| ノウハウ・経験談 | 19:48 | comments(0) | trackbacks(0) |