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平河マンション(中古)−95平米超が6千万円台、四方角部屋の都心3SLDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩4分、同有楽町線「麹町」駅より徒歩5分、同有楽町線「永田町」駅より徒歩5分の場所に立地する長尾産業&住友信託銀行旧分譲・竹中工務店施工・地上10階建・総戸数32戸・1971年10月築の『平河マンション』です。

 アドレスは千代田区平河町2丁目です。平河町は、千代田区の西部に位置します。町域北辺は東京FM通りを境に麹町に、東辺は隼町に、南辺は青山通り(国道246号)を境に永田町に、西辺はプリンス通りを境に紀尾井町に接しています。町域内にはオフィスビルや各種団体による会館が多く見られます。

 平河町は、番町・麹町と並び、明治時代以降、大名屋敷、旗本屋敷といった武家屋敷跡のいわゆる
「御屋敷町(武家地)」です。平成25年地価公示ランキングにて、本マンションの所在する平河町2丁目が住宅地では全国第6位となっています。

 「半蔵門」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅1番出口から南下し、『レフィール半蔵門』の角を右折、城西大学5号棟の角を左折して、突き当りを右折した右手に所在します。「麹町」駅からは徒歩5分で、同駅1番出口から南下し、城西大学キャンパスから左折、カシオ平河町ビルの角を右折、城西大学2号棟キャンパスの角を左折した左手に所在します。「永田町」駅からは北上すること徒歩5分の道のりです。

 平日はビジネスマンでにぎやかな界隈ですが、
週末は嘘のように静かす。コンビニはローソン、セブンイレブンが徒歩2分の距離にあり、スーパーは成城石井が新宿駅通り沿いにあって徒歩4分です。麹町小学校へは徒歩7分となります。

 重厚な造りの分譲マンションで、
古き良き日本の風情を感じられる物件です。エントランスまでの道のりには敷石や植え込みが整備されており、日本庭園を彷彿とさせるデザインです。雁行式の建物なので、日当たり・眺望が良好な住戸が多くなっています。駐車スペースとエントランスが別々の通りに面しているので、お子様を連れて出入りするときも安心です。エレベーターは1基となります。

 対象住戸は
地上10階建て建物の4階に所在する専有面積96.62平米の3SLDKです。四方角部屋の恵まれた間取りです。15帖のLDのバルコニーは東向きで東・北角、8帖・4.5帖の洋室のバルコニーは北向きで北・西角、6帖洋室は南・西角となります。これ以外に3.5帖の窓なし納戸(サービスルーム)があります。
 
 キッチンは独立型で3.5帖、収納は専有面積に比してやや少なめですが、
ウォークインクローゼットがあります。2014年1月にリフォームとして、ガスコンロ交換、ユニットバス交換(TOTO、1418サイズ)、浴室換気乾燥機取付、洗面台交換(TOTO)、トイレ交換(TOTO)、給湯器交換、壁クロス張替、キッチン、洗面所、トイレ、玄関床シート張替が行われました。

 販売価格は6,980万円、坪単価239万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,102万円〜7,501万円、『マンションマーケット』では7,052万円〜7,401万円、『ふじたろう』では6,459万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,916万円〜8,392万円、『マンションレビュー』では7,334万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,195万円、坪単価246万円となり、販売価格は3.0%割安との試算結果です。管理費等月額27,060円、修繕積立金月額14,500円、合計月額41,560円ですので、専有面積の割にはリーズナブルです。駐車場の空きはありませんが、ペットは飼育可能です。

 「半蔵門」駅、「麹町」駅、「永田町」駅に5分以内という抜群の立地を誇る都心中の都心ですが、95平米超の3SLDKが6千万円台という「これなら買えるかも」という価格水準です。おまけに四方角部屋の恵まれた間取りで、リフォームも一部されているという割安物件、検討に値するマンションだと思います。

 種別:中古マンション
 名称:平河マンション
 価格:6,980万円 (税込)
 所在:千代田区平河町2丁目
 交通:「半蔵門」駅徒歩4分
 面積:専有面積96.62平米

詳細はこちら
平河マンション

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| 中古マンション 千代田区 | 19:51 | comments(2) | - |
最も住み心地がよいのは千代田区、最下位は?ー23区住み心地ランキング!

JUGEMテーマ:マンション


★ SUUMO2月18日号は、『東京23区住み心地ランキング』を特集しています。これは、街の住み心地を測る6つの指標、すなわち生活利便性として(1)1万人当たりの小売店数、(2)1万人当たりの飲食店数、交通利便性として(3)10万平方メートル当たりの「路線数×駅数」、安全性として(4)1万人当たりの交通事故発生件数、子育て環境として(5)15歳未満1万人当たりの小児科数、(6)1人当たりの公園面積をランキング化したものです。

 この6つのランキングは、以下の通りです。ベストとワーストを5区ずつ挙げています。


(1)1万人当たりの小売店数
ベスト5
1.台東区 2.渋谷区 3.豊島区 4.墨田区 5.葛飾区
ワースト5
1.港区 2.江東区 3.千代田区 4.文京区 5.品川区


(2)1万人当たりの飲食店数
ベスト5
1.台東区 2.中央区 3.渋谷区 4.新宿区 5.港区
ワースト5
1.練馬区 2.江東区 3.江戸川区 4.世田谷区 5.板橋区


(3)10万平方メートル当たりの「路線数×駅数」
ベスト5
1.千代田区 2.荒川区 3.豊島区 4.台東区 5.中央区
ワースト5
1.江戸川区 2.葛飾区 3.練馬区 4.目黒区・杉並区・板橋区


(4)1万人当たりの交通事故発生件数
ベスト5
1.千代田区 2.文京区 3.新宿区 4.渋谷区 5.北区
ワースト5
1.江戸川区 2.足立区 3.台東区 4.葛飾区 5.世田谷区


(5)15歳未満1万人当たりの小児科数
ベスト5
1.千代田区 2.豊島区 3.新宿区 4.中野区 5.目黒区
ワースト5
1.江東区 2.江戸川区 3.葛飾区 4.練馬区 5.港区


(6)1人当たりの公園面積
ベスト5
1.千代田区 2.江戸川区 3.江東区 4.渋谷区 5.港区
ワースト5
1.豊島区 2.中野区 3.目黒区 4.杉並区・荒川区


 それぞれになかなか興味深い結果で、それぞれコメントしたい気持ちになりますが、ここはランキングに徹することとします。ベストに上から順に5〜1点、ワーストに上から順に▲5〜1点を割り振って合計を出すと、結果は以下の通りとなりました。

1.千代田区 17点 2.渋谷区 11点 3.台東区 9点
4.新宿区 8点 5.中央区・豊島区 5点
7.文京区・墨田区・荒川区 2点 10.北区 1点
11.大田区 0点 12.品川区・板橋区 ▲1点
14.中野区 ▲2点 15.世田谷区 ▲3点
16.港区・目黒区・杉並区・足立区 ▲4点
20.葛飾区 ▲8点 21.江東区・練馬区 ▲10点
23.江戸川区 ▲13点


 1位の千代田区は、小売店数では劣るものの、路線数×駅数、交通事故発生件数、小児科数、公園面積の4指標でトップとなり、他に圧倒的な差を付けました。2位の渋谷区は小売店数、飲食店数、交通事故発生件数、公園面積で上位でした。
 
 やや
意外だったのが台東区で、小売店数、飲食店数でトップ、路線数×駅数で上位で、交通事故発生件数は多いものの住みやすさで3位となりました。4位の新宿区は、飲食店数、交通事故発生件数、小児科数で上位でした。

 一方、
最下位の江戸川区は、公演面積は上位なのですが、路線数×駅数、交通事故発生件数で最下位、飲食店数や小児科数でも下位を記録しました。22位の江東区も公園面積は上位であるものの、小児科数が最下位で、小売店数、飲食店数が弱く、練馬区は、飲食店数が最下位、路線数×駅数、小児科数が下位となっています。

 上記指標は単位当たりの数値で比較していることから、
面積が広い区や人口の多い区はそれだけでハンデがついてしまいます。逆に言えば千代田区のようにコンパクトで人口が少なければスコアはよくなり、上位にいきやすくなります。

 つまり、
自治体規模で最も恵まれているのは、人口小、面積小であると言えます。全国の小規模自治体で市町村合併が進まなかったのは、かかる観点もあったのでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 20:12 | comments(0) | - |
セントラルレジデンス笹塚(新築)ー駅徒歩10分超でも笹塚の良さを享受

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★ 京王線「笹塚」駅より徒歩12分、同線「幡ケ谷」駅より徒歩13分の場所に立地する住友不動産分譲・川口土木建築工業施工・地上11階建・総戸数39戸の『セントラルレジデンス笹塚』です。

 アドレスは中野区南台4丁目です。南台は、中野区の最南部に位置し、1丁目から5丁目まであります。東部は渋谷区本町に、南部は渋谷区笹塚と幡ヶ谷に、北部は方南通り及び弥生町に、西部は杉並区方南に接しています。主に住宅地として利用されています。木賃ベルト地帯の一角でもありマンションやアパートが多く、一人暮らしをしている若年層の住民も多くなっています。

 昔の新山通2丁目・新山通3丁目・新山通一丁目の一部・多田町の一部・八島町の一部から構成され、1967年6月1日に住居表示が実施されました。南台4丁目には2017年12月1日現在で2,461世帯4,184人が居住し、通学区は南台小学校・南中野中学校です。


 「笹塚」駅より本マンションまでは徒歩12分です。同駅を北側に出て北上、甲州街道を横断し、十号通り商店街、笹塚大通り商店街の中を通り、中野通りに出てさらに北上し、みなみの小学校の南側に所在します。「幡ヶ谷」駅より徒歩13分で、同駅から北西方向に歩くルートです。「新山通り」バス停からは徒歩1分で、「新宿」駅までバス便で20分で行くことができます。

 「新宿」駅から1駅4分、約3km圏のホームタウンです。さらに、渋谷、中野、下北沢などの魅力的な街をライフエリアにできる「笹塚」は、首都の華やぎと暮らしやすさが調和する「暮らしを楽しむ街」です。

 駅前の複合ビル
「メルクマール京王笹塚」には1〜3階部分にショッピングモール「フレンテ笹塚」が入り、様々なショップが暮らしを彩ります。駅前を抜けると、昔ながらの賑わいある商店街が集積し、穏やかな空気に包まれた、心地よい暮らしが実現します。

 安心と安全は住まいの基本ですが、この地域を形成している
武蔵野台地は数万年をかけて火山灰が締め固まった関東ローム層で、安定した地盤を形成しています。

 売主・住友不動産の
オリジナル工法S-マルチコアを採用し、通常、共用廊下に設置する室外機やメーター類、管類等をS-マルチコアに格納することで、すっきりとした歩行空間にして、さらに共用廊下に出る室外機からの排気が抑えられ、歩行時の快適性を高めています。

 また、S-マルチコアのフォルムが
シャープな外観意匠を創出し、玄関前にS-マルチコアがあるタイプは、建物外部から玄関への視線を抑え、プライバシーにも配慮しています。

 共用部を1階に集約し、住戸を2階以上に配置することで、プライバシー性と安全性を高めています。緑を感じる空間づくりにも配慮し、機能的かつ落ち着きのある住まいを演出します。不整形地ですが、全戸南西向きのワイドスパンとなるよう上手に住戸が配置されています。

 人と車、自転車の安全に配慮した
歩車分離を実現し、宅配ボックス、24時間ゴミ出し可能な屋内ゴミ置場を備えています。ラウンジは煉瓦の透かし積みや木調仕上げの天井を設えた温かみを感じるものとし、気品が漂う落ち着きのある空間としました。

 専有部では、
スライド式食器洗い乾燥機、ショット社製ガラストッププレート、天然石カウンタートップ、保温浴槽、TES温水床暖房等が目を引きます。必要なものをきちんと備え、かつ、ワングレードアップの設備もあり、不満はない品揃えです。

 間取りは、
2LDKが1タイプ(Cタイプ:55.96平米)、3LDKが3タイプ(Aタイプ:67.51平米、Bタイプ:66.68平米、Dタイプ:65.71平米)の合計4タイプが基本です。コンパクトながらファミリータイプを形成しており、同質性が高いためお住いの方々のコミュニティも形成しやすいと思われます。

 現在は
先着順4戸を販売しており、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積65.71平米〜67.51平米、販売価格6,900万円〜7,200万円、坪単価347万円〜353万円程度です。ちなみに道路斜め向かいには、同じ住友不動産のマンションで3年前に竣工した『シティハウス笹塚レジデンス』がありますが、同マンションの分譲時の平均坪単価は336万円、しかし中古市場では分譲価格より6.6%減の平均坪単価314万円で取引されています。

 駅から徒歩10分超のため、最近の駅近重視の傾向からすると弱さがありますが、このエリアで駅徒歩10分圏内だと坪単価400万円目線になると思われます。短期的な相場はあまり気にせず、人気の地である笹塚の良さを楽しむなら、一流デベロッパーが売主である本マンションの検討も視野に入ってくるのではないでしょうか。

公式ホームページ ⇒セントラルレジデンス笹塚

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| 新築マンション 中野区 | 19:28 | comments(0) | - |
販売価格が調査史上最高値に!−『SHIROKANE The SKY』の大きな市場形成力

JUGEMテーマ:マンション


★ 17日付日本経済新聞によれば、不動産経済研究所が同日発表した1月のマンション市場動向調査によると、首都圏の1戸当たり価格は過去最高値を更新しました。新規供給が少ないなか、都区部で高額の大型物件の発売があり、平均価格を押し上げました。

 首都圏マンションの
1戸あたりの価格は8,360万円、1平方メートルあたりの単価は126.2万円といずれも調査を開始した1973年1月以来の最高値を更新しました。神奈川県や千葉県など郊外の発売戸数が減少した一方、港区など東京23区内での供給は増えました。23区内の平均価格は1億511万円と91年6月以来の高水準でした。

 首都圏の
新規発売戸数は前年同月比34.5%減の1,245戸でした。前年末にかけて在庫が膨らんでいた影響で、新規供給よりも在庫圧縮を優先した業者が多かったようです。5カ月連続の減少でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は784戸で、
月間契約率は63.0%でした。「2月以降も在庫圧縮を優先させる動きは続きそう」(不動産経済研究所)で、2月の発売戸数は1,500戸と見込んでいます。新型コロナウイルスの感染症拡大による販売への影響は「今の段階では小さい」(同)とのことです。

 近畿圏の新規発売戸数は同40.5%減の621戸でした。1月としては1992年以来の低水準でした。首都圏と同様に在庫圧縮を優先させる動きが出たようです。一人暮らし向け住宅の供給が少なく大阪市部などの供給が減った一方、滋賀県など郊外の供給が増えました。2月の発売戸数は1,000戸程度と見込んでいます。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。本記事は不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2020年1月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、
発売戸数の1,245戸は、この3年間の各月の中で最少の販売戸数です。1月は、例年最多の発売戸数となる12月の反動、正月休み等営業休止期間の存在等で、毎年発売戸数が少ないのですが、それでも昨年1月は1,900戸、一昨年1月は1,934戸と、2,000戸近くの発売戸数がありました。

 一方、一戸当たりの価格は8,360万円、1平米当たり単価は126.2万円と、調査開始以来最高の額となりました。前月の一戸当たり価格が5,876万円でしたので、
約2,500万円も価格が跳ね上がったことになります。これは、話題の超大型タワーマンション『SHIROKANE The SKY』(1平米当たり平均単価214.8万円)の1月販売が大きく影響しています。

 人気のタワマンですので、
1月の契約率は63.0%と、前月の61.3%から改善しています。しかし前年同月は67.5%でしたので、まだ低調な数字と言えます。タワー物件の販売戸数も6物件401戸で208.5%増、契約率60.1%と、最近の20%台〜30%台からは大きく改善しました。

 販売在庫数は8,688戸で、前月末比407戸の減少と在庫整理が進みました。各デベロッパーとも9千戸台に積み上がった在庫を減らす方を優先したと言えます。

 発売戸数最小、販売価格最大と、相関関係の強い2つの数値が今回統計の特徴でした。総戸数1,247戸もある『SHIROKANE The SKY』、しかも竣工は3年後ですから、全体の発売戸数が低く抑えられる中で、同マンションが売り出されるたびに統計数値に影響を与え、ひいては不動産市況を形成するベンチマークとなりそうです。

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| 市場動向 | 19:32 | comments(0) | - |
築地永谷コーポラス(中古)ー人気の築古都心3LDK、墨田川とタワーの眺望

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★ 東京メトロ日比谷線「築地」駅より徒歩7分、同有楽町線「新富町」駅より徒歩9分、都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩13分の場所に立地する永谷商事旧分譲・安藤・間&大林組施工・地上14階建・総戸数477戸・1973年12月築の『築地永谷コーポラス』です。

 アドレスは中央区築地7丁目です。築地は1丁目から7丁目まであり、旧京橋区に当たる京橋地域内です。明治より京橋区役所や現在の中央区役所が置かれ、中央区・京橋地域の行政的中枢を担ってきました。そのため警察署、郵便局(旧集配局)など行政機関が集中しています。

 東京湾の河口部に面している土地柄、
日本海軍や中央卸売市場(築地市場)など、海に関連する施設が存在しました。地域名の京橋を冠して京橋築地とも呼ばれています。北に新富及び入船、東に明石町及び隅田川対岸の勝どき、南に浜離宮庭園及び港区東新橋、西に銀座が位置しています。明石町・入船・新富同様、域内に「銀座」「東銀座」を名乗るマンションやビルが少なくありません。

 「築地」は元来埋立地の意味で、東京築地も埋立地です。江戸時代、1657年(明暦3年)の明暦の大火の際に焼失した浅草御門南の西本願寺(現在の築地本願寺)の代替地として佃島の住人によってこの土地が造成されました。その後、浄土真宗の寺院や墓地が次々と建立され、周辺は寺町のようになりました。

 1923年、関東大震災が発生し、築地一帯は焼け野原となりました。
帝都復興計画に基づいて晴海通りや新大橋通りなどの大規模な道路の建設と区画整理が行われ、それに伴い多くの寺院が移転していきました。復興が一段落した1935年には日本橋の魚河岸が築地の海軍用地に移転され、場外にも市場が形成されました(築地場外市場)。

 第二次世界大戦中は築地市場の出荷が停止して閑散としていましたが、
1950年に出荷が再開されると築地はたちまち息を吹き返しました。施設の老朽化が進んたことから、卸売市場は2018年10月に豊洲市場(東京都江東区)へ移転、2020年以降跡地の再開発が計画されています。

 卸売市場の豊洲移転後も、一般消費者も利用できる商店街である
築地場外市場はそのまま残りました。中央区は東京都心の一角であり、築地とその周辺には企業のオフィスやマンション、店舗が多く、ホテルも増えており、住民や来街者に加えて外国人を含む観光客も多く訪れ、卸売市場の移転後も飲食店はにぎわっています。

 「築地」駅より本マンションまでは徒歩7分です。同駅1番出口を出て築地本願寺を右手に見ながら南東に歩き、築地七丁目交差点を左折、そこから一本目の曲がり角を右折し、直進した突き当りに所在します。駅からの道のりはフラットで歩きやすいです。マンション目の前には「築地7丁目」バス停があり、「東京」駅と繋がっているので、たくさんお買い物をして帰ってきたときや出張で荷物の多いときなどに利用すると便利です。

 戦後の焼け跡から歩みをスタートした
永谷商事・永谷不動産のマンションブランドで、大手ゼネコンである大林組の施工で1973年12月に竣工した総戸数477戸の外観ブラウンの大規模マンションで存在感があります。敷地は三角形で、北西側を接道、3棟からなる建物は北西側からアプローチし、南西と北東は隅田川に向けて配置され、目の前には隅田川テラス沿いの眺望が望めます。

 前面道路は片側一車線の公道、
隣地とは緑地帯などで間隔がゆったりとあいているため、通風と採光は確保されています。「あかつき公園」は徒歩2分、「郵便局」は徒歩3分、「聖路加国際病院」は徒歩4分、「築地場外市場」は徒歩5分など、生活施設の揃った暮らしやすい地域です。「あかつき公園」は「築地」駅から本マンションまでの道のりにあり、豊富な遊具のほか、広々と落ち着いた散歩道もあるのでお子様はもちろん大人も楽しめる公園となっています

 本マンションの分譲時の
間取りは1DK〜3LDK、広さは25平米〜74平米台と幅広く、様々な居住者層が考えられます。管理形態は全部委託でオートロックはないものの管理人常駐体制、築年数は経過していますが、外構の植栽は手入れが行き届いた印象で、管理体制の良さがうかがえます。エントランスへは少しの段差がありますが、スロープが設置されておりベビーカーや車イスでの移動にも優しい造りとなっています。エントランスを入ると宅配ロッカーが設置されていて、エレベーターは3基体制です。

 本マンション
1階部分には、手作りのお弁当なども扱うお店が入っているので、ちょっとした買い出しをサッとできます。近くにはスーパーやコンビニや飲食店など豊富にありますので食品のお買い物やカフェタイムにも困りません。

 2015年に外壁を一新し、2016年に大規模改修を行い、玄関扉も地震対策を兼ねて入れ替え、インターネットの使用も可能になりました。サッシも個人負担で交換可能です。ペットは不可、民泊やウィークリーマンション使用も不可になっています。「カーシェアリング」や「自転車シェアリング」のポートもあります。

 対象住戸は地上14階建て建物の最上階に所在する専有面積53.01平米の3LDKです。南西向きで日照良好、隅田川を望め、その向こうには月島、勝どきのタワーマンションを眺めることができる眺望良好な住戸です。昨年11月に部屋のリノベーションが行われました。
 
 玄関から入ると
10.8帖のLDKで、リビングインの洋室が玄関左手に並び、広さはそれぞれ6.0帖、4.5帖、3.9帖です。4.5帖の部屋と3.9帖の部屋にはクローゼットが付いています。水廻りは玄関右手にまとまっています。効率のよい間取りですが、洗面所の小ささは気になるかもしれません。

 販売価格は3,680万円、坪単価229万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,811万円〜4,111万円、『マンションマーケット』では3,591万円〜3,771万円、『ふじたろう』では3,341万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,602万円〜4,204万円、『マンションレビュー』では3,902万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,758万円、坪単価234万円となり、販売価格は2.1%割安の試算結果です。なお、本マンションの直近3年程度のリノベーション済の住戸の平均坪単価は248万円ですので、これに比べれば5.6%割安です(ただし、リノベーションのレベルは格別高いというわけではありません)。

 管理状態がよく、中古市場でも人気のある本マンションの眺望の良い最上階住戸ですから、お手頃な都心のファミリーマンションとして一見の価値があると思います。管理費等が月額6,710円、そして修繕積立金が月額8,390円、合計月額15,100円と、築古にもかかわらず負担が少ないのも魅力です。駐車場は現在空きなし、こちらは時々空きができるので順番待ちということでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:築地永谷コーポラス
 価格:3,680万円 (税込)
 所在:中央区築地7丁目
 交通:「築地」駅徒歩7分
 面積:専有53.01平米

詳細はこちら(ノムコムより)
築地永谷コーポラス

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| 中古マンション 中央区 | 19:48 | comments(0) | - |
建築条件付き土地はお得?−そのメリット・デメリット

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★ 今回はマンションのお話ではありませんが、以前一戸建ても考えていた時、ある素敵な土地に出会いました。世田谷区野沢アドレスで「三軒茶屋」駅まで徒歩12分、駅距離はややありますが、土地面積は100平米を超えているのに価格は6千万円台、坪単価で200万円を切っていたのです。

 こういう坪単価の安い土地は通常、路地状敷地という間口が2〜2.5mの旗ざお地が多いのですが、この土地は
長方形の整形地、しかも両面接道で2面の間口がいずれも10mを優に超えていました。3階部分は斜線がかかりますが、それでも建物面積は150平米を軽く超える立派な邸宅が可能でした。

「この土地ほしい!」

と目が釘付けになったのですが、本件は
建築条件付き土地で、建物価格はなんと5千万円を超えていました。土地建物合計で1億2千万円近い価格になりました。延床面積が広いとは言え、タマホームなどで建てればその半分の価格で建てられるはずです。私にとっては予算オーバーで泣く泣く撤退しました。

 もう一つ覚えているのは地元
武蔵小杉の建築条件付き土地です。「武蔵小杉」駅徒歩10分、土地面積は約60平米で価格は約6,000万円、坪単価330万円台でした。いかに地価が上昇した武蔵小杉と言えども、これはやりすぎだと思いましたが、建物価格はなんと1,150万円でした。

 建物は
3階建てで建物面積は100平米近くありました。しかも、古屋取壊し、土地造成、外構コミコミの価格です。「本当にこの価格で建てられるんですか?」と仲介業者さんに聞いたところ、「いや、実は建物価格が土地価格にめり込んでいるんですよ」と教えてくれました。

 その
理由は消費税にあるとのことでした。土地取引には消費税がかかり、建物には消費税がかかるため、土地割合が大きいほど、土地建物が同一売主である業者にとって有利になるのです。

 それでは上記の
野沢の土地はどうかと言うと、土地の売主である業者と建物を建てる工務店が異なる場合だと思われます。土地を安く見せることで購買意欲をかきたて、建物価格にちゃっかり土地の売主の取り分を入れておくのです。建物価格はピンキリで実際のコストはよくわかりませんので、少し豪華に見せれば結構な高値でも納得してしまいがちです。

 つまり、
建築条件付き土地は、売主側の自由裁量が大きく、買主に対して優位な立場に立てると言えます。もっとも裁量が強い売り方は、土地を安く買い叩き、仲介業者に任さずに自ら売主となって大きな利潤を乗せて建築条件付き土地として直販をし、建物建築からも手数料をいただく手法です。まさに仕入れから建物引渡しまで意のままに利益を吸い上げることもできます。

 こう書くと、
建築条件付き土地は「買ってはならない」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。一般の方が土地から買って家を建てようとすると、様々なリスクがあります。地盤が思ったより軟弱で大がかりな地盤改良をしなければならなかったり、行政庁の指導が入り擁壁のやり直しや思ったような大きさの建物が建てられなかったり、場合によっては数百万円〜1千万円近い想定外のコストがかかることもあるのです。

 その点、
建築条件付き土地は、土地造成などの費用が建物価格に含まれていることが多く、また、思うような建築ができない場合には土地購入も白紙にできる場合が多いです。いわば一戸建てを建てることに伴う様々なリスクをお金を少し余計に支払うことにより回避しているとも言えます。

 しかも、できあがった
建売を買うよりは、設計段階から建築士と打ち合わせながら自由度の高いマイホームを建てることができます。建築条件付き土地は、このような、メリット・デメリットを踏まえて購入を検討すべきであると考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 19:16 | comments(0) | - |
ヴェレーナブリエ神奈川新町(新築)−駅平坦徒歩5分、2LDK3千万円台のインパクト

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★ 京急本線「神奈川新町」駅より徒歩5分、同線「子安」駅より徒歩8分、JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅より徒歩14分の場所に立地する大和地所レジデンス分譲・風越建設施工・地上11階建・総戸数51戸(会員分譲8戸含む、他に管理員室1戸)の『ヴェレーナブリエ神奈川新町』です。

 アドレスは横浜市神奈川区浦島町です。浦島町は神奈川区の東部に位置し、東と北に亀住町、西に子安通、南に新浦島町と接しています。1976年(昭和51年)1月18日、神奈川通、子安通の各一部を編入し、設置されました。2017年12月31日現在、745世帯1,273人が住んでいます。

 「神奈川新町」駅から本マンションまでは徒歩5分、フラットアプローチです。同駅を南側に出て、第一京浜を東に歩いた右手に所在します。浦島町交差点の手前で、敷地北西側が第一京浜に接道しており、交通音・排気ガスの影響はあるものと思われます。交差点を渡った目の前にはまいばすけっと浦島町店とセブンイレブン横浜浦島町店があり、いずれも徒歩1分表示で便利です。

 ただし、もう少し
大きなスーパーはマルエツ東神奈川店、イオン東神奈川店がともに徒歩16分でやや距離があります。浦島町浜公園は普通の公園ではありますが、水飲み場、手洗い場があり、本マンションから徒歩1分です。

 ヴェレーナシリーズに特徴的な
ユーロ調のスタイリッシュな外観が好評です。二方接道の角地を生かした配棟計画で、歩行者用と乗用車用で別々の入り口を設けた歩車分離設計を採用、万一、災害が起こった時の様々な場面を想定し、救助や応急手当てに必要な救急用品などを備えた防災倉庫を設置しています。

 住戸内はホテルライクな
内廊下設計で、全51戸中、40戸が角住戸と、全住戸の約78%で独立性の高い角住戸となります。ペット可マンションで、ペット足洗い場があり、エレベーターもペット対応です。専有部は床暖房、ミストサウナが装備され、専有面積が40平米台の間取りを除いた住戸には食器洗い乾燥機が備わっています。

 間取りは1LDK〜2LDK、専有面積42.78平米〜54.00平米という、横浜エリア中心に展開してきたヴェレーナシリーズ初のコンパクトマンションです。販売価格は2LDK・45平米超が3,300万円台、2LDK・53平米超の南東角住戸が3,900万円台と、坪単価240万円台からあり、買いやすい価格設定です。

 「神奈川新町」駅から「横浜」駅まで直通1駅3分、「品川」駅まで直通16分と、アクセスも良好です。近隣の「東高島」駅では再開発も計画されており、さらに便利になる期待もあります。第1期1次は完売、現在ご来場キャンペーンとしてクオカード2千円分+クッキー詰合せがもらえます。シングル・DINKS・3人家族であるマンション第一次取得者にはぴたりと適合する良いマンションだと感じました。

公式ホームページ ⇒ヴェレーナブリエ神奈川新町  

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| 新築マンション 横浜市神奈川区 | 19:57 | comments(0) | - |
就職世代は23区へ、子育て世代は郊外へーマンション価格高騰が生む新たな格差?

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★ 日本経済新聞は、『人口移動‐首都の潮流』と題して、総務省人口移動報告を基にしたシリーズ記事を掲載しています。昨日2月4日は就職世代、本日5日は子育て世代の移動状況にスポットを当てています。明日はリタイア世代の記事かもしれませんが、とりあえずこの2つの記事から若い世代の人口動向を眺めてみたいと思います。

 まず、
就職世代は「やっぱり東京」です。20〜24歳の都内市区町村の転入超過数ベスト10は、次の通りです。カッコ内は人口に対する割合です。

1 大田区 6,190人(0.86%) 2 世田谷区 5,246人(0.58%)
3 杉並区 4,408人(0.78%) 4 板橋区 3,755人(0.67%)
5 練馬区 3,573人(0.49%) 6 中野区 3,283人(1.00%)
7 品川区 3,180人(0.82%) 8 新宿区 2,993人(0.87%)
9 足立区 2,857人(0.42%) 10 豊島区 2,447人(0.85%)


 絶対数で見ると世田谷区、板橋区、練馬区なども高いのですが、人口規模からの割合でみると中野区が1.00%でトップ、新宿区、大田区、豊島区、品川区が0.8%台で高くなっています。若者が住みやすい手ごろな家賃のワンルームが多く、かつ、新宿、渋谷、池袋などの繁華街に近いことが背景にあるのでしょう。

 次に、
東京の子育て世代は動きが二極化しています。35〜39歳の都内市区町村の転入超過数のベスト5、ワースト5は、次の通りです。カッコ内は人口に対する割合です。

ベスト5
1 中央区 568人(0.36%) 2 西東京市 341人(0.17%)
3 文京区 304人(0.14%) 4 品川区 272人(0.07%)
5 町田市 247人(0.06%)


ワースト5
1 江戸川区 408人(▲0.06%) 2 杉並区 401人(▲0.07%)
3 目黒区 359人(▲0.13%) 4 中野区 326人(▲0.10%)
5 板橋区 282人(▲0.05%)


 数、割合とも中央区が突出しています。これは、月島、勝どき、晴海など湾岸タワーマンション等に住む高収入クラスの存在があると考えられます。また、文京区は、茗荷谷などのマンション等に子供の進学を考えて住む教育熱心なご家族などが考えられます。

 西東京市などは、子育てに適した住環境を求めた結果でしょう。主に一戸建てを新たに購入するファミリーが中心と思われます。物件も23区と比較すれば買いやすい価格水準です。

 一方、
23区でありながら35〜39歳層が転出超過となっているところもあります。割合で最も高いのは目黒区で、人気地のはずなのですが、それでも転出の方が多いのは、家を購入するにも借りるにも物件価格や家賃が高くて手が出ない、といった事情があるものと思われます。

 つまり、単身であれば家賃7〜8万円でワンルームに住めても、
夫婦2人お子さん1人の3人家族では2DKは必要で、家賃は10万円を超えてきます。生活費、学費を考えれば目黒区に住むのは厳しい、ということになるのではないでしょうか。

 23区において
子育て世代が転出超過に転換したのは2015年で、それが顕著になったのが2016年以降です。ちょうどマンション価格が高騰した時期であり、それまで何とか23区のマンション購入を検討してきた層がついに購入を諦めた、ということも考えられます。

 こう考えると、
マンション価格の高騰は、子育て世代に新たな格差を生んでいるのかもしれません。もっとも郊外の良好な子育て住環境が見直されているととらえることもでき、評価は様々に分かれるものと思われます。

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| ノウハウ・経験談 | 19:18 | comments(0) | - |
ハイム太子堂(中古)−「三軒茶屋」駅徒歩1分・フルリノベの1LDKそして2DKへ

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★ 東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩3分、同世田谷線「三軒茶屋」駅より徒歩1分の場所に立地する島藤建設工業旧分譲&施工・地上10階建・総戸数18戸・1980年4月築の『ハイム太子堂』です。

 アドレスは世田谷区太子堂4丁目です。太子堂は1丁目から5丁目まであります。世田谷区の中央部やや北東に位置し、1丁目が国道246号の南にある以外はすべて国道246号の北に位置します。北に代沢、東に三宿、池尻、南に三軒茶屋、下馬、西に若林に接しています。

 鉄道の駅は、「三軒茶屋」駅、「西太子堂」駅が設置され、幹線道路は、
国道246号線、世田谷通り、茶沢通りが通ります。「三軒茶屋」駅周辺と世田谷通り沿いに商業地が広がり、その他は住宅地が多くなっています。国道246号の南で1丁目7番地には学校法人昭和女子大学が位置し、幼稚園から大学院まで同じ校地に共存しています。

 河川は、東西に
烏山川が流れますが暗渠化されて緑道となっています。地形的には1丁目は概ね平坦ですが、2・4丁目と3・5丁目の中央を通る烏山川緑道に向かって、急な坂も点在しています。

 「三軒茶屋」駅周辺も太子堂になっており
キャロットタワーや西友などの商業施設などが立ち並ぶ中に東急世田谷線「三軒茶屋」駅がキャロットタワーの地上中心部から出ています。太子堂本町周辺には聖徳太子を奉る円泉寺や東京ワンタン本舗が存在しています。2丁目には太子堂グループの創業時の本社が存在していましたが、2015年に移転しました。3丁目にはかつて国立小児病院が存在していましたが、2002年2月に閉院となりました。

 円泉寺が聖徳太子を奉っていることから太子堂と呼ばれていました。これが町名として採用されました。荏原郡にあって太子堂村の記述は安土桃山時代頃から見られます。その後、世田谷村に合併されるなどし、現在に至っています。

 東急世田谷線「三軒茶屋」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅を西側に出て、キャロットタワーを左手に見ながら南下し、世田谷通りに出て右折、3つ目の建物が本マンションです。

 ライトブラウンのタイル貼りで、落ち着きのある外観です。南側がアーケードの設置された世田谷通りに面し1〜2階には店舗や事務所があり、住戸は3階からとなっています。エントランスへのアプローチは店舗横に設けられ、フェンスゲートを設置し防犯対策をしています。ダウンライトの灯るピロティ通路が設けられ、通りからは奥まっているため、アクセス時に外部からの視線が届かずプライバシーにも配慮しています。

 本マンションは
10階建で、総戸数は18戸です。分譲時の間取りは2DK〜2LDK、面積帯は50.30平米〜61.18平米となっています。全戸南東向きにレイアウトされ、デザインアイアンの施されたバルコニーからは通風に恵まれた住空間を提供しています。

 3〜9階では1フロアに2戸、10階は1戸の配置で、全戸が角部屋タイプを実現し、プライベート感のある暮らしが送れます。スーパーや金融機関など生活に必要な施設が徒歩1分圏内にあり、また急行利用時は渋谷からはわずか1駅と、利便性の高い好立地です。

 対象住戸は
地上10階建建物の3階に所在する専有面積50.3平米の2DKです。2019年9月に内装フルリフォームを行い、壁・天井クロス張替、フローリング張替、建具交換、システムキッチン・ユニットバス・洗面化粧台・トイレ・洗濯パン・給湯器を交換等しています。

 南東向きで、キッチンが奥まっているためDKの採光が心配ですが、洋室のスライドドアを開くことでそれも解決、広々とした1LDKとしても利用可能です。両面開口ですので、2洋室とも開放感があります。浴室にも窓がありますが、その分鏡が小さくなっています。収納はウォークインクローゼットはありませんが、全部で3か所あり、標準的な収納量と言えます。

 販売価格は当初の3,990万円から値下げして3,780万円、坪単価248万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,702万円〜4,004万円、『マンションマーケット』では3,541万円〜3,722万円、『ふじたろう』では2,653万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,584万円〜4,290万円、『マンションレビュー』では3,875万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,590万円、坪単価236万円となり、販売価格は5.3%割高との試算結果です。『ふじたろう』の試算結果が低いので割高判定ですが、フルリノベーションもされていますし、3,780万円に値下げしたことで目を引く価格水準となっています。なお、管理費は月額15,630円、修繕積立金は月額17,960円で月額合計33,590円となります。

 駐車場はありませんが、人気の「三軒茶屋」駅に徒歩1分〜3分で、利便性はこの上なく、リノベーションの費用もかかりません小さなお子様の時には1LDK、大きくなれば2DKでお子様の部屋を作ることもできるなど柔軟な間取りも魅力的だと感じました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイム太子堂
 価格:3,780万円 (税込)
 所在:世田谷区太子堂4丁目
 交通:「三軒茶屋」駅徒歩1分
 面積:専有50.3平米

詳細はこちら
ハイム太子堂

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| 中古マンション 世田谷区 | 19:50 | comments(0) | - |