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シティテラス東京三ノ輪(新築)ー3LDKが坪250万円台からの2017年価格

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅より徒歩9分、都電荒川線「荒川区役所前」駅より徒歩2分、JR常磐線「三河島」駅 より徒歩12分、京成本線「新三河島」駅より徒歩15分の場所に立地する住友不動産分譲・川口土木建築工業施工・地上18階建・総戸数119戸の『シティテラス東京三ノ輪』です。

 アドレスは荒川区荒川1丁目です。荒川は、荒川区の中央部に位置し、荒川区役所が所在する荒川区の地理的行政的中心部です。地区の北を町屋、東を南千住、南を東日暮里及び西日暮里、西を東尾久と接します。また地区の北東の一角を隅田川と接し、対岸の足立区と向き合いますが、京成本線橋梁を除けば直近の対岸連絡橋(尾竹橋あるいは千住大橋)まで1kmほど離れています。

 町域内には町工場や商店街、住宅が混合密集市街を形成した下町的光景が広がるほか、
荒川自然公園や三河島水再生センターのような比較的大規模な施設が所在します。荒川には17,746世帯32,659人が住んでいますが、本マンションの所在する荒川1丁目にはこのうち2,596世帯4,863人が住んでいます。小学校は第三峡田小学校、中学校は第一中学校が通学校となります。

 「三ノ輪」駅から本マンションまでは徒歩9分です。同駅3番出口を出て、「大関横丁」交差点の信号を「はんこ屋さん21」方向に渡り、明治通りに沿って直進すると本マンションに到着します。「荒川区役所前」駅からは徒歩2分で、同駅から南下して明治通りに出るルートになります。

 荒川区の中枢に所在し、荒川区役所まで徒歩3分、荒川総合スポーツセンターまで徒歩7分です。スーパーはオリンピック三ノ輪店まで徒歩7分、まいばすけっと三ノ輪まで徒歩8分、ライフ南千住店まで徒歩12分です。コンビニはセブンイレブン荒川一丁目店まで徒歩3分、ドラッグストアはどらっぐぱぱす三ノ輪店まで徒歩7分です。通学校である第三峡田小学校まで徒歩4分、第一中学校まで徒歩3分と、お子様の通学にも便利です。

 「三ノ輪」駅からは東京メトロ日比谷線が利用でき、
「上野」駅まで直通3分、「東京」駅まで8分、「秋葉原」駅まで直通7分、「大手町」駅まで9分という便利さです。JR常磐線、京成本線、つくばエクスプレスなど5駅6路線が利用可能で、都心方面、また旅行に便利な成田方面へのスマートなアクセスを実現しています。

 建物は、
基壇部には重厚なタイルを使用して格調あるエントランスとし、上層階の開口部側にはカラーリングのガラス貼りを採用、先進的なイメージを持たせるとともに、太陽の光を浴びてきらめきをもたらします。

 エントランスには
アプローチを設け、水平ラインの庇が印象的な入口の両サイドにはシンボルツリー及び存在感のある柱を配列しました。エントランスホールには光るプランターと切り抜きデザインされたタイルをバランス良く配置し、美術館を思わせる上品さと静穏な雰囲気を漂わせています。

 全住戸を南西向きに配棟し、明るい居住空間を実現、採光性と通風性を向上させたプランニングです。24時間ゴミ置場を設置しています。前面道路の整備が計画されており、道幅を広げることで前面にある建物との距離を広く保ち開放感を創出、歩行者の安全性に配慮しながら、自転車と車の安全性に配慮した通行空間を整備します。

 専有設備にはマンションとして
標準的な機能が備わっています。間取りは田の字型が基本で、こちらもグレードとしては標準的と言えそうです。

 建物は
昨年4月に竣工済で、1年が経過しました。現在は先着順住戸12戸を販売中で、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積64.37平米〜70.19平米に対し販売価格4,990万円〜6,300万円、最多価格帯は5,900万円台(3戸)、坪単価256万円〜297万円程度です。

 荒川区の新築マンションが軒並み坪単価300万円超となっている中で、本物件は2017年9月販売開始で売出しが早かった分、リーズナブルな価格水準となりました。今後マンション価格がどうなるかわからない中で、坪単価200万円台後半で購入できる一流デベロッパー住友不動産の本物件は、将来的にもある程度安心して購入を検討することができそうです。

公式ホームページ ⇒シティテラス東京三ノ輪

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| 新築マンション 荒川区 | 20:03 | comments(0) | - |
新型コロナウィルスの影響はまだ序の口だったかー3月の首都圏マンション市場

JUGEMテーマ:マンション


★ 不動産経済研究所は16日、『首都圏のマンション市場動向ー2020年3月度ー』を発表しました。これによれば、先月のマンション発売戸数は2,142戸で、前年同月の3,337戸から▲35.8%の大幅減となりました。一昨年3月の発売戸数が3,617戸でしたので、3月としてはここ3年間で最も少ない戸数となっています。

 発売戸数を地域別にみると、東京都区部が1,074戸で前年同月比▲30.6%、東京都下が146戸で同▲53.4%、神奈川県が646戸で同▲23.3%、埼玉県が98戸で同▲68.2%、千葉県が178戸で同▲45.4%で、軒並み減っていますが、特に
東京都下、埼玉県の発売戸数が前年同月比で半分以下となっています。

 契約率は70.0%で、7カ月ぶりに70%台を回復、コロナを踏まえて発売戸数を絞ったことが貢献しました。ただ、前年同月が72.2%でしたので、よく売れる3月としてはそれほど高い数字ではありません。これを地域別にみると、東京都区部が68.1%、東京都下が66.4%、神奈川県が76.2%、埼玉県が57.1%、千葉県が69.7%で、神奈川県、千葉県、東京都区部、東京都下の順で好調でした。

 1戸当たり価格は6,156万円で、前年同月比で戸当たり396万円のダウンです。ただし、平米単価は2.6万円のアップとなっていますので、
グロスは下がるも単価は上がったことになります。都区部も同様の傾向でした。いずれにせよ、6千万円台というのは価格が依然高い水準にあることを示しています。

 販売在庫数は7,888戸で、前月末比で278戸減少しました。前年同月末も8,267戸でしたから、在庫数が7千戸台に減ったのは良い傾向と言えます。ただしその分、まだ売り出せていない潜在在庫は増加している可能性があります。

 タワー物件の発売戸数は12物件447戸で前年同月比▲53.0%と半減、契約率は64.0%と、前年同月80.4%から落ち込みました。昨年3月はまだタワー物件がマンション全体の販売をけん引していましたが、この点でも様変わりしています。

 価格帯別の販売状況をみると、
1億円以上の高額住戸の契約率が53.3%と目立って少なくなっています。マンション販売が好調な時は、1億円以上住戸の契約率は常に80%を超えていました。コロナウィルス蔓延によるキャッシュリッチな事業経営者の不動産購入意欲減退、日本に渡航できないアジア投資家など、不動産市場のこれまでの主役が鳴りをひそめてます。 

 繰り返しになりますが、3月の不動産市場の低迷はもちろん、新型コロナウィルスの影響があります。ただし、3月21日〜23日の3連休までは大手デベロッパーが大々的にタワーマンション販売の広告を打っていましたので、
実際に大きな影響が出たのは3月下旬の1週間程度で、4月の数値こそ惨状そのものかもしれません。

 もともと3月は、4月の新生活を控えて新築マンションに入居したいファミリー層の需要がある時期でしたし、4月、5月は、本格春商戦で、
マンション販売が盛り上がるはずの時期でした。この時期の緊急事態宣言による外出自粛要請は業界にとっても大変な痛手となったはずです。

 しばらくはなすすべなし、というのが正直なところでしょう。

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| 市場動向 | 19:18 | comments(0) | - |
レジデンシャルスター早稲田UB(中古)ーハイセンスで割安な1階1LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ東西線「早稲田」駅より徒歩5分、同有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩11分の場所に立地するピーエス三菱施工・地上8階建・総戸数28戸・2004年9月築の『レジデンシャルスター早稲田UB』です。

 アドレスは新宿区早稲田鶴巻町です。早稲田鶴巻町(わせだつるまきちょう)は、新宿区の北部に位置します。北部は、新目白通りを境に文京区関口1丁目に、東部は榎町・山吹町に、南部は早稲田町に、西部は戸塚町1丁目に接します。地域中央部を東西に早大通りが通り、地域内にある新目白通りとの交差点である鶴巻町交差点を始点として外苑東通りが南に向かって通っています。地域内の多くは住宅地で、印刷・製本関連の企業も見ることができます。

 1300年(正安2年)より1460年(寛正元年)まで、現在の元赤城神社の地に赤城神社が存在しましたが、当時は田島村と呼ばれていました。江戸時代は早稲田村に属し、小名として鶴巻が存在し、
1891年(明治24年)早稲田鶴巻町となりました。早稲田大学開校後は学生街として発展し、当町のヨーロッパ軒で初めてソースカツ丼を売り出したという逸話があるほか、学生用の下宿屋が多く、井伏鱒二は自身の学生時代を『牛込鶴巻町』に著しています。

 「早稲田鶴巻町」の名の由来は、元禄の頃小石川村において田で鶴の放し飼いを行っており、
早稲田村にも飛来したので、当地に鶴番人を置いたことによると伝わっています。「鶴」を本来は「水流」であるとし、かつて当地を流れていた蟹川と結び付ける説もあります。2017年12月1日現在、3,830世帯5,712人が住んでいます。

 「早稲田」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口から龍善寺の手前で左折し、鶴巻南公園を右手に見ながら北上、柳ビルを右折し、牛込警察署鶴巻交番を越えた右手に所在します。「江戸川橋」駅からは徒歩11分で、同駅1b出口から新目白通りを西に進み、鶴巻町交差点を左折して住宅街の中を南下、「ナポリの窯」の角を右折した左手に所在します。

 三叉路の角に立地し、背後には
『パレステュディオ早稲田』があります。大通りから中に入った閑静な住宅街に位置し、落ち着いた住環境です。鶴巻南公園が近くにあり商業施設も多く、特にセブンイレブン早稲田店まで62m(徒歩1分)と至近、イトーヨーカドー食品館早稲田店まで227m(徒歩3分)、ツルハドラッグ早稲田店まで346m(徒歩5分)、早稲田大学早稲田キャンパスまで511m(徒歩7分)、(財)神経研究所附属晴和病院まで566m(徒歩8分)となっており、毎日のお買い物も快適です。

 建物は
8階建てのデザイナーズで、コンクリート打ちっぱなしのハイセンスな外観デザインをしています。きれいなエントランスがクールで高級な雰囲気を纏っています。セキュリティは、オートロック、TVモニターホン、防犯カメラ、ディンプルキーなどを備え、女性の方も安心してお過ごしいただくことができます。宅配ボックスも設置されています。

 室内はガラスブロックや大理石貼りの床等を使用し、洗練された空間を演出する内装デザインとなっています。また、エアコン・ガスシステムキッチン・浄水器・追焚バス・浴室乾燥機・洗浄便座・エアコン・TES床暖房など先進の設備を備え、デザイン性だけではなく機能性にもこだわった作りになっています。

 間取りは
1R〜1LDK、専有面積39.77m2〜58.11m2で、シングル・ディンクス向けです。収納スペースは少な目で、ファミリー向けではないかもしれませんが、スタイリッシュでハイセンスな室内が新婚夫婦には向いています。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の1階に所在する専有面積45.01平米の1LDKです。玄関から、右手には水廻りがあり、その廊下を直進すると12.9帖のLDKです。LDKをぐるっと回る形で北西側に5.5帖の洋室があるユニークな間取りで、この洋室には洗面室を通って行くこともできます。1階住戸なのでテラスがつき(月額使用料300円)、収納は上記の通り少な目です。道路に面した1階住戸で、もちろん目隠しはありますが、通りの様子が気になるかもしれません。

 販売価格は3,500万円、坪単価257万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,681万円〜3,981万円、『マンションマーケット』では3,591万円〜3,771万円、『ふじたろう』では3,685万円、『マンションレビュー』では3,497万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,674万円、坪単価270万円となり、販売価格は4.7%割安との試算結果です。管理費は月額15,400円、修繕積立金は月額12,060円で、テラス使用料月額300円と合わせて合計月額27,760円となり、築年数15年超のマンションとしては標準的と言えるでしょう。

 1階住戸ではありますが、それなりに
値段はこなれており、階段やエレベーターを使わなくてよい、階下を気にする必要がないといったメリットを前向きにとらえられれば、シングル又はディンクス用として十分検討できる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:レジデンシャルスター早稲田UB
 価格:3,500万円 (税込)
 所在:新宿区早稲田鶴巻町
 交通:「早稲田」駅徒歩5分
 面積:専有45.01平米

詳細はこちら(ノムコムより)
レジデンシャルスター早稲田UB

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| 中古マンション 新宿区 | 19:33 | comments(0) | - |
新型コロナ・ウィルスによる不動産リスクー購入行動は正常化の後で!

JUGEMテーマ:マンション


★ 新型コロナウィルスによる感染の拡大が止まりません。緊急事態宣言の7都県から全都道府県への拡大が検討され、俳優・タレントなど有名人が続々と罹患、大手ゼネコンの建設現場従事者からもコロナウィルス罹患から亡くなられた方も出て、建設現場がストップするなど、影響の広がりは想像を超えるものとなってきました。

 不動産の仲介業者も多くがテレワークや自宅待機となっているようです。ただ、不動産は現地を見て、対面で打ち合わせることが通常ですので、やりにくさも人一倍でしょう。今流行っているのはZOOMによる不動産相談、面談、そして現地は十分なコロナウィルス対策をして見てもらう、というやり方です。

 しかし、例えば土地から新築する場合には、
プラン入れの設計士が隔日勤務で2倍時間がかかり、いざプランができても住宅ローンの事前審査の銀行員がまた隔日勤務でここでも2倍時間がかかる、といった具合です。

 さて、めでたく契約が成立したとしても、
住宅ローンの本審査も同様に時間がかかります。銀行によっては本審査が本人との面談が必須でリスクが高いため、本審査自体を中止したところもあります。その銀行に融資をお願いした方は、物件購入の目途が立たなくなっています。

 さて、めでたく融資が通り、土地引き渡しが行われても、
建築確認手続に同様に時間がかかります。いざ着工となっても建築会社で十分人が確保できるのか、また難問です。人が確保できても、部材が揃わないといった問題があります。水廻り製品が多くは中国で作られていて、調達が遅れたことがニュースにもなりました。

 工期が伸び、部材が不足すると、人件費や物品費など、建築コストはそれだけ高くなります。どのような契約をするかによりますが、注文住宅の方は、当初の見込みより建築費がかさむことを覚悟した方がいいかもしれません。

 こういうことを見越したのか、
ある大手不動産会社は、分譲住宅用の土地を注文住宅用に切り替えて売り始めました。すなわち、建売であればコスト・リスクは売主がかぶらなければなりませんが、注文住宅であれば買主がかぶることになるからです。「好きな土地で自由に好きなマイホームを建てられる!」と喜んではいけないのです。

 一方、
こういった事情を承知で物件を探せば、チャンスと言えなくもありません。すごく良い物件は、市場に出回る前に業者が買い取り、または市場に出ても業者が現金買いで横からかっさらっていくのが普通ですが、今のこの不透明な時代にはそのような「業者分捕り」が少なくなっています。

 また、通常は
多数の申し込みが殺到するような物件でも、キャッシュベースの事業経営者などの参加は減少しており、皆がどんぐりの背比べで融資審査に取り組むことになります。進捗が全般にスローなため、金融機関へのレスポンスを速攻で行うなど個人と仲介業者のやる気がそのまま好結果につながることも多くなります。

 しかし、
新型コロナ・ウィルスに感染して苦しんでいる方々や医療や様々な現場で大変な思いをしている方々も大勢います。また、この時期に不動産を購入する行為に出ることは、それだけ人と多く接することになり、感染リスクを非常に高めることにもなります。むしろ、この大変な時期を乗り切った後、市場が正常化した冒頭で行動を起こすべきでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 18:54 | comments(0) | - |
リシャール川崎THE WEST(新築)−「川崎」駅徒歩8分、坪390万円の2018年価格

JUGEMテーマ:マンション


★ JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅より徒歩8分、京急本線「京急川崎」駅より徒歩13分の場所に立地するインテリックス分譲・風越建設施工・地上9階建・総戸数32戸の『リシャール川崎THE WEST』です。

 アドレスは川崎市幸区南幸町2丁目です。幸区(さいわいく)は、かつては梅の名所として知られ、明治天皇の御幸があり、これを記念して御幸村(みゆきむら)と名付けられたのが区名の由来となっています。川崎市東部にあり、東側を流れる多摩川の下流域に位置し、西側には鶴見川やその支流の矢上川が流れています。全般として平坦な地形ですが、西部の夢見ヶ崎地区などは丘陵地になっています。

 明治末期以降、東京と横浜の中間点という立地に注目して
電気・機械・食品などの大規模工場が多く進出しました。 しかし、昭和末期以降は経済構造の変化に伴い、大規模工場の閉鎖(市外移転)と新たなハイテク産業の立地が進んでいます。また工場の移転跡は「川崎」駅西口のように商業施設や高層住宅地となる場所も多く、今後の繁栄が期待されています。

 「川崎」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅西口からラゾーナ川崎プラザを右手に見ながら西に進み、中幸町4丁目交差点を右折して北上、たいよう保育園のある方角へ左折した右手に所在します。駅西口と直結するラゾーナ川崎プラザは、衣食住の最新かつ高感度なトレンドを発信、シネコン・ジムなど300店以上の専門店が集積し、「川崎」駅のイメージを一新させました。駅周辺にはオフを愉しむ利便施設やイベントが多彩です。

 また、「川崎」駅東口には、
川崎ルフロン(徒歩10分)、アトレ川崎(徒歩10分)、川崎アゼリア(徒歩11分)、チネチッタ及びラ・チッタデッラ(徒歩15分)など、大型商業施設が目白押しです。

 売主である
インテリックスは、業界に先駆けてリノベーション事業を手がけてきました。その設計技術を生かして、新築マンションシリーズ「リシャール」においても豊かな空間づくりを実践し、新築であっても、「歳月を超えて色あせない価値の創出」や、「お住まいの方の美しい暮らしを考えた機能性」といったコンセプトを活かそうとしています。

 都市型のコンパクトな空間にゆとりを生むために、
豊富な経験に基づいた最小寸法を活かして、居室や収納など暮らしに必要な有効スペースの確保を実現、将来を見据えた価値ある住空間を心がけています。アウトフレームの採用によるすっきりとした居室はその代表例で、家具配置がしやすく、空間のすみずみまで有効に活用し、単なる数値ではあらわれないゆとりが創出されるよう工夫されています。

 「川崎」駅は、東海道線・京浜東北線・京浜急行線、並走するこの3路線をはじめ5路線が乗り入れるターミナル駅で、スピーディで自在な高アクセスを備えています。「京急川崎」駅からは国内線及び国際線が充実した「羽田空港」へスムーズなアクセスを誇ります。「川崎」駅前に発着する豊富な直行バス便と併せて、東へ西へ、海外へと多彩なライフシーンに応えることができます。

 建物は2019年4月に竣工し、1年が経過しました。現在は先着順販売中で、居住用4戸、投資用12戸となっています。このうち居住用については、間取り1LDK、専有面積30.94平米・30.95平米、販売価格3,519万円〜3,837万円、坪単価376万円〜410万円程度です。平均坪単価は390万円台とされています。

 コンセプトは理解でき、立地の良さもわかるのですが、如何せん
価格水準が高すぎるような気がします。販売開始月が2018年11月ですから、当時のいけいけムードが反映された値付けなのでしょう。当面は自身で住むにしても、将来は投資用の長期保有もにらんだ活用であれば、賃貸需要は確実なので、安心して購入できるかもしれません。

公式ホームページ ⇒リシャール川崎THE WEST


| 新築マンション 川崎市幸区 | 19:02 | comments(0) | - |
不動産は取引が乏しいため膠着状態ー売り急ぎの動きが相場下落の引き金に

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。4月7日には、本年4月1日現在について、『2020.4.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 「住宅地価格」において、四半期比較で「値上がり」を示した地点が3.6%(前回7.7%)、「横ばい」が91.7%(前回87.5%)、「値下がり」が4.8%(前回4.8%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部・東京都下・千葉の3エリアが前回より下落となりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が13.1%(前回13.1%)、「横ばい」が76.8%(前回76.2%)、「値下がり」が10.1%(前回10.7%)となり、横ばい地点が増加し、値下がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部・東京都下の2エリアが前回より上昇、神奈川エリアが前回より低下となりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、
0.1%、0.1%、0.1%、▲0.0%となりました。これで4期ぶりにわずかながらの上昇が止まりました。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1〔1〕 目黒区鷹番1丁目(学芸大学) 6.2%
2〔8〕 中央区明石町(新富町) 5.0%
3〔4〕 北区赤羽西1丁目(赤羽) 4.8%
4〔2〕 文京区本駒込6丁目(駒込) 4.5%
5〔3〕 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.7% 
6〔5〕 大田区西蒲田4丁目(蒲田) 2.9%
7〔6〕 大田区田園調布3丁目(田園調布) 2.9%
8〔7〕 板橋区坂下3丁目(蓮根) 2.8%
9〔9〕 品川区上大崎2丁目(目黒) 2.2%
10〔10〕 港区白金台4丁目(白金台) 2.1%
10〔10〕 目黒区大岡山2丁目(大岡山) 2.1%
 

ワースト10

1〔1〕 足立区千住旭町(北千住) ▲6.3%
2〔2〕 葛飾区お花茶屋1丁目(お花茶屋) ▲5.0%
3〔−〕 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) ▲3.5%
4〔3〕 大田区荻中2丁目(糀谷) ▲2.7%
5〔5〕 荒川区西尾久8丁目(荒川遊園地前) ▲2.1%
6〔6〕 台東区池之端4丁目(根津) ▲1.8%
7〔7〕 練馬区平和台2丁目(平和台) ▲1.2%
8〔10〕 北区滝野川2丁目(王子) ▲0.8%
9〔−〕 板橋区常盤台2丁目(ときわ台) ▲0.7%


 今回の特徴は、横ばい地点が増加したことです。ランキングにもほとんど変化がなく、動きの乏しさが見て取れます。不動産価格は、取引が少ないと手掛かりがないため、相場が膠着する傾向にあり、今回がまさにそんな状態ということができます。

 このように勢いがなくなったところで、現在の
新型コロナウィルスという爆弾が投げ込まれ、緊急事態宣言が発令されました。不要不急の経済活動は極力自粛が要請されており、不動産業者は土地の仕入れをストップしているとの情報があります。

 片や
資金繰りに苦しむ土地所有者が売り急ぎをするとその分相場は下がり、これが全体トレンドになってしまう可能性もあります。不動産市場関係者も、今後の数値を固唾を飲んで見守っているところです。

『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 19:15 | comments(0) | - |
キャッスル花井(中古)−隠れ家荒木町で贅沢な大空間を楽しむ

JUGEMテーマ:マンション


★ 都営新宿線「曙橋」駅より徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅より徒歩5分の場所に立地する地上5階地下1階建・総戸数11戸・1981年4月築の『キャッスル花井』です。

 アドレスは新宿区荒木町です。荒木町は、新宿区の南東部に位置し、北部は住吉町と片町に、東部は津の守坂通りに接し、これを境に四谷坂町と四谷三栄町に接し、南部は四谷3丁目に、西部は舟町に接しています。町域中央部の荒木マンション裏にある池を最底部とした摺鉢状の地形です。かつての花街の面影を残していますが、高層建造物なども見られます。21019年12月1日現在、1,717世帯2,556人が住んでいます。

 荒木町一帯は、
江戸時代には美濃国高須藩藩主・松平義行の屋敷があったところでした。荒木町北辺に接している津の守坂通りも、義行(摂津守)の名が由来となっています。

 明治時代には屋敷が退き池や庭園が一般にも知られるようになり、
荒木町一帯は東京近郊でも名の知られた景勝地となり料理屋が軒を連ね芸者らが行き交う風情ある花街となりました。最盛期を迎えたのが関東大震災後で他の花街が被災し客が荒木町に流れたのですが、戦争により花街の営業が縮小され、昭和20年(1945年)、空襲で壊滅、戦後に復興するも昭和40年代(1966年-1975年)に衰退、昭和50年代末(1980年代前半)に終焉しました。

 町域内には今でも車力門通りや杉大門通りの
通り沿いや路地裏などに各種飲食店が散見され、かつての花街の風情を残した部分を見ることができます。昭和30年代の雰囲気を色濃く残した町として訪れる人は多いです。

 「曙橋」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅A4出口から外苑東通りを南下し、『プチモンド四谷』の角を左折、一つ目の角を右折して進んだ左手に所在します。「四谷三丁目」駅からは徒歩5分で、同駅4番出口から外苑東通りを北上し、一心らーめんの角を右折して道なりに東に進んだ右手に所在します。「曙橋」駅からはやや上り坂、「四谷三丁目」駅からはやや下る道のりです。

 レンガ色のタイル貼りが施された本マンションは、1981年4月に竣工した総戸数11戸の5階建てマンションです。敷地は外苑東通りを東へ行きマンションや商業ビルが密集して建つ一角にあり、前面道路は細い路地で北側に面しています。交通量の多い外苑東通りから一本入っており、前面道路の交通量は少なく、比較的静かな住環境といえるでしょう。

 本マンションの
徒歩5分圏内には丸正などのスーパー、金融機関、郵便局、コンビニエンスストア、レンタカーショップなどがあり便利、最寄り駅からの帰り道にはレストランやバーなど幅広いジャンルの飲食店がたくさんあり、都心に住む利便性を存分に満喫できます。あけぼのばし通り商店街も至近、防衛省が近いので治安も安心できます。

 周辺には
新宿歴史博物館、東京おもちゃ美術館、釣り文化資料館、消防博物館など個性的な文化施設がところどころにあり、街歩きも楽しめそうです。地域コミュニティの活動が盛んで、意欲があればお祭りや火の用心への参加なども可能かもしれません。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の1階に所在する専有面積60.24平米の1LDKです。本マンションにはエレベーターがありませんが、住戸は1階ですので不自由はありません。また、マンションとしてSOHO利用が可能、ペット可でもあります。

 キッチン交換・バスルーム交換・洗面台交換・トイレ交換・床材張替・クロス張替・扉交換などの
全面リフォームを行いました。南向きバルコニーで、ウッドデッキも新たに設置中です。もちろん室内防水パン付で、床はフローリングです。

 玄関から入ると
カウンターキッチン付きのダウンライト仕様のLDKとなり、その先にバルコニーに面した収納付きの洋室があります。トイレ、洗面所、浴室は、キッチン奥の共用廊下側にまとまっています。LDKと洋室はオープンにつながっており、なかなか魅力的な大空間になっています。

 販売価格は
当初の4,380万円から400万円値下がりし、3,980万円、坪単価218万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,036万円〜4,337万円、『マンションマーケット』では3,584万円〜3,755万円、『ふじたろう』では2,979万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,889万円〜4,629万円、『マンションレビュー』では3,884万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,796万円、坪単価208万円となり、販売価格は4.8%割高との試算結果です。しかし、全面リフォームされていますので、その代金200万円程度が乗っていると考えてもいいでしょう。

荒木町というスノビッシュな街に60平米超というほとんどワンルームというフローリングの大空間がぴったりマッチしたリノベ成功事例と思われます。1階住戸ではありますが、贅沢な隠れ家生活ができるユニークな住戸だと感じました。

 種別:中古マンション
 名称:キャッスル花井
 価格:3,980万円 (税込)
 所在:新宿区荒木町
 交通:「曙橋」駅徒歩4分
 面積:専有面積平米

詳細はこちら(ノムコムより)
キャッスル花井

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| 中古マンション 新宿区 | 19:21 | comments(0) | - |
ついに緊急事態宣言発令!−全く油断していた川崎市中原区民

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 今夕、安倍総理が新型コロナウィルスの感染拡大を受け、緊急事態宣言を発令しました。最近ではいつ発令するのかという状態だったので、サプライズはなく、株価はむしろ上昇しています。スーパーも比較的落ち着いていて、2週間前に小池都知事が出した外出自粛要請の時のようなパニック買いもないようです。

 さて、私が住んでいる
川崎市では、感染症患者が住んでいる行政区が公表されています。それによれば、各行政区別の患者数は、次の通りです。

1 中原区 14人  2 宮前区 10人  3 川崎区 9人
4 幸区 8人  5 高津区 7人  6 多摩区 6人
7 麻生区 5人


 これを各行政区の人口に対する割合で並べてみると、次のようになります。

1 中原区 0.00535  2 幸区 0.00468  3 宮前区 0.00430
4 川崎区 0.00386  5 高津区 0.00300  6 麻生区 0.00278
7 多摩区 0.00273


 感染者数及び割合とも、武蔵小杉駅を中心として人口増加が著しい中原区がトップとなり、それに隣接する宮前区ないし幸区、川崎駅の所在する川崎区がこれに次ぎ、溝の口駅を中心とする高津区が第5位、宮前平駅や新百合ヶ丘駅を中心とする川崎市西部の多摩区、麻生区が最も少ないという結果になりました。

 繁華街という意味では川崎区が最も適合するのですが、その割には少ない印象です。
中原区は武蔵小杉駅をはじめとして交通の結節点であり、人の往来が激しい関係もあるのでしょうか。一方、昔からの良好な住宅地で落ち着いた麻生区、多摩区はイメージ通りの少なさでもありました。

 しかし、実は
中原区は、川崎市の行政区の中で感染者が初めて出たのが最も遅かったのです。むしろ最初に感染者が出たのは多摩区、次に麻生区でした。

 中原区から感染者が出るまでの各行政区の感染者数は、次の通りです。

1 宮前区 3人  1 麻生区 3人  3 川崎区 2人
4 幸区 1人  4 高津区 1人  4 多摩区 1人


 中原区で初めて感染者が出たのが3月28日ですから、今回の感染爆発を招いた3月20日〜22日の3連休や小池都知事が外出自粛を要請した27日、28日の週末について、中原区民は全く油断して過ごしていたことになります。一方多摩区、麻生区の感染者は3月12日、19日に出ていますから、3連休の前から警戒して生活できたのではないでしょうか。

 中原区で感染者が出た3月28日以降の各行政区ごとの感染者数は、次の通りです。

1 中原区 14人  2 宮前区 7人  2 川崎区 7人
2 幸区 7人  5 高津区 6人  6 多摩区 5人
7 麻生区 2人


 このように、中原区は他の行政区の2倍を超える感染者数を出してしまっています。中原区民の私が振り返ってみると、確かに3連休以降1週間の中原区の雰囲気は弛んでいました。「油断大敵」というのが身に染みた今回の体験でしたが、逆に麻生区、多摩区を見ると、皆が警戒心を持てば感染の拡大は抑えられるのではないか、とも思います。安倍総理の緊急事態宣言の発令をテレビで見ながら、私はその点に希望を感じたのでした。

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| 地震・防災 | 19:49 | comments(0) | - |
Brillia(ブリリア) City 西早稲田(新築)−3LDK、4LDKに賢く住める定期借地物件

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★ 都電荒川線「面影橋」駅より徒歩1分、東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅より徒歩7分、同東西線「高田馬場」駅より徒歩12分、JR山手線「高田馬場」駅より徒歩14分の場所に立地する東京建物分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建・総戸数454戸(うち提携企業勤務者向け分譲10戸含む)の『Brillia(ブリリア) City 西早稲田』です。

 アドレスは豊島区高田1丁目です。高田は1丁目から3丁目まであり、2017年12月1日現在、高田には6,868世帯11,444人、本マンションの所在する高田1丁目には2,273世帯、3,644人が住んでいます。JR「高田馬場」駅の北東側にあたります。北側に学習院大学(住所は豊島区目白)と雑司が谷、東側に新宿区早稲田と文京区目白台、南側に新宿区高田馬場、西側に新宿区下落合と接しており、豊島区の境界にあたります(新宿区との境界は神田川)です。都電荒川線が通っています。

 神田川沿いの低地と関口台地(目白台地とも)の境目となるため坂が多く、中でものぞき坂は都内でも有数の急坂として知られています。学区は高南小学校ですが、隣接する小学校を選択することも可能です。


 「雑司が谷」駅より本マンションまでは徒歩7分です。同駅を東側に出て、目白通りに向かって南下、目白通りを横断してさらに南下し、神田川ほとりまで歩いた場所に所在します。「高田馬場」駅からは徒歩12分で、同駅から北上し、神田川に突き当たって右折、そのまま神田川沿いに東へ歩いた場所となります。「面影橋」駅からは徒歩1分で、神田川をはさんでまさに目の前の立地です。

 「オリジン電気」旧本社跡地の面積12,348.42平米の広大な敷地に建つ総戸数454戸の大規模マンションです。敷地内に680平米の森(インナーフォレスト)を拵え、今流にコワーキングスペースを配置しました。その他、ライブラリーラウンジやフォレストキッチン、マルチスタジオといった多彩な施設が揃います。

 近隣には山縣有朋や松尾芭蕉に縁のある
椿山荘や清水家の下屋敷としての歴史を持つ甘泉園公園(徒歩3分)をはじめ、山手線の内側とは思えないほどの豊かな緑と歴史ある環境が広がります。

 さて、本物件は
定期賃借権物件です。定期転借地権の準共有となり、期間は一般定期借地権2020年2月1日〜2092年5月31日です。地代及びそのほかの費用についてはまだ未定となっています。

 定期借地である代わり、
今やめったに見かけない23区人気地の専有面積70平米超の3LDK、4LDKのファミリー物件が手の届く価格で購入可能です。間取り3LDK〜4LDK、専有面積71.49平米〜97.30平米に対し販売価格5,700万円台〜1億2,000万円台、最多価格帯は6,400万円台、坪単価268万円〜442万円程度となり、一部住戸を除いてはリーズナブルな「ありがたい」価格水準です。

 竣工が2022年3月予定で、
70年超はここに住み続けることができますので、10年や20年住んだ後も売却は十分可能だと思われます。地代やその他の費用にもよりますが、初期費用が抑えられるとすれば、人生において住宅に費やす費用としては効率的で、「定期借地だから」と敬遠する必要もないでしょう。

 公式HPによれば、
物件公開後わずか1カ月でエントリーが1,000組を突破しました。所有権にこだわらない賢い住まい方が可能かどうか、検討する余地がありそうです。

公式ホームページ ⇒Brillia(ブリリア) City 西早稲田

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| 新築マンション 豊島区 | 19:53 | comments(0) | - |
マンション資産価値ランキング!−そこから将来の法則を見出すには

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★ 3月31日付SUUMOでは、『資産価値BEST100』を特集しています。これは、資産価値に関する参考指標の一つ「リセールバリュー」が高い駅をランキング形式で紹介するものです。

 「リセールバリュー」とは、おおよそ10年前に分譲された新築マンションが、現在、中古物件として当時の何倍の価格で流通しているかを示す
「価格維持率」のことです。なお、「リセールバリュー」は、過去の実績を表すもので、今後の資産性を意味するものではありません。また、新築分譲数が少ない駅は「リセールバリュー」の集計対象外となるため、下に登場した駅のみが資産価値を維持しやすかったわけではありません。

 さて、ランキングは以下の通りです。数字はリセールバリューを表しています。


1 原宿 189.4  2 みなとみらい 178.3  3 秋葉原 167.3
4 千駄ヶ谷 142.2  5 溜池山王 140.3  6 麻布十番 138.4
7 東日本橋 135.9  8 半蔵門 135.1  9 神谷町 132.0
10 中延 134.7  11 大崎 131.1  12 永田町 129.6
13 東神奈川 129.3  14 浜松町 127.7  15 武蔵小山 127.6
16 豊洲 127.5  17 勝どき 127.0  18 四谷三丁目 126.8
19 目黒 126.7  20 麹町 125.9  21 明治神宮前 125.8
22 日暮里 124.4  23 飯田橋 122.3  24 本所吾妻橋 121.7
24 辰巳 121.7  26 武蔵小杉 120.7  27 八丁堀 120.5
28 田町 120.4  29 赤坂 120.2  30 戸越公園 119.3


 ランキングは100位まで続きますが、本記事では30位までを掲げました。このうち神奈川県の3か所以外は東京都、それもすべて23区内の駅です。

 神奈川県の3か所は
2位のみなとみらい、13位の東神奈川、26位の武蔵小杉です。みなとみらいと東神奈川は湾岸地域で、みなとみらいはまさに横浜再開発MM21の本拠地、東神奈川はそこから少し外れますが、こちらも再開発エリアで、タワマン物件が坪単価200万円未満で購入できたところでした。いずれも再開発が一段落し、今後新規のタワーマンションが生まれる可能性が低く、希少価値が出ています。武蔵小杉はまだタワマン開発の余地がありますが、交通利便性の高さ、新たな商業施設の誕生で人気が高まりました。

 23区物件は都心が中心です。
1位の原宿、4位の千駄ヶ谷、21位の明治神宮前が渋谷エリア、3位の秋葉原、7位の東日本橋、27位の八丁堀が日本橋・銀座・秋葉原エリア、5位の溜池山王、6位の麻布十番、9位の神谷町、14位の浜松町、28位の田町、29位の赤坂が港区エリア、8位の半蔵門、12位の永田町、20位の麹町、23位の飯田橋が千代田区都心エリア、18位の四谷三丁目が新宿エリアです。

 続いて、
16位の豊洲、17位の勝どき、24位の辰巳が湾岸エリアです。上掲の14位浜松町、28位田町は、このコロラリーでもあります。

 都心ではない地域では
城南が強いです。10位の中延、11位の大崎、15位の武蔵小山、19位の目黒、30位の戸越公園と、東急目黒線、東急大井町線の駅がランクインしています。一方、東急線でも人気1、2位を争う東横線、田園都市線が姿を見せないのは、従前よりマンション価格が高かったからでしょうか。

 そして下町エリアでは、
22位の日暮里、24位の本所吾妻橋が上位となりました。日暮里は駅直結タワーの誕生、日暮里・舎人ライナーの開通、本所吾妻橋は浅草隣接でありながら坪単価が安い地であったこと、スカイツリーの誕生などが好材料だったと思われます。

 上記の注意書きのように、新築マンション数が少なくてランキングできなかった駅もありますが、逆に
マンション供給が盛んでありながらランクインしていない駅、沿線、行政区もあります。上位駅のグルーピングをするとともに、そういったランクインしていないエリアを丹念に見ていけば、もう少し何らかの法則が見えてくるかもしれません。

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| 市場動向 | 19:03 | comments(0) | - |