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クリオ横濱ディアマークス(新築)−現在唯一の「横浜」駅最寄り、強気の価格設定

JUGEMテーマ:マンション


★ 横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅より徒歩11分、JR東海道本線・同根岸線・同横須賀線・同京浜東北線・東急東横線・横浜高速鉄道みなとみらい線・相模鉄道本線「横浜」駅より徒歩13分の場所に立地する明和地所分譲・南海辰村建設施工・地上7階建・総戸数27戸の『クリオ横濱ディアマークス』です。

 アドレスは横浜市西区浅間町2丁目です。浅間町(せんげんちょう)は横浜市の東部に所在し、北東から順に1-5丁目に分かれ、住宅地、商店、事業所が混在しています。1918年(大正7年)には東海豆粕製油、1920年(大正9年)には平野味噌と食品工場が創業しました。東から時計回りに岡野、南浅間町、天王町、宮田町、鎌谷町、浅間台、南軽井沢、楠町、北幸、南幸に隣接しています。

 元は
芝生(しぼう)村と称し、武蔵国橘樹郡に属しました。神奈川領のうち村内を東海道が貫通し、神奈川宿と保土ヶ谷宿の中間の立場として栄えました。1901年(明治34年)の横浜市編入の際に域内にある浅間神社から浅間町と改称しています。

 本マンションの所在する浅間町2丁目には2017年12月31日現在、
931世帯1,717人が住んでおり、小学校は浅間台小学校、中学校は岡野中学校が通学校となります。岡野中学校は新田間川を渡ってすぐですが、浅間台小学校(徒歩8分)は急な坂道を登校する必要があります。

 「横浜」駅から本マンションまでは徒歩11分又は13分です。同駅西口から西に向かって歩くフラットアプローチです。徒歩10分超はやや遠さを感じますが、それでも最寄り駅が11路線が利用できる大ターミナル駅の「横浜」駅ですから十分に魅力的です。しかも、同駅西口周辺の喧騒からは一線を画した穏やかな住宅地です。通り道にあるジョイナス、横浜タカシマヤ、横浜ビブレ、ハマボールイアス、岡野公園が気軽に利用できます。

 近隣にある商業施設は
ファミリーマート横浜浅間町店(徒歩2分)、ローソンストア100横浜浅間町店(徒歩3分)、サミットストア横浜岡野店(徒歩4分)ですが、「横浜」駅前まで出れば横浜タカシマヤをはじめ何でもあります。公園は、新田間公園まで徒歩2分、上記の岡野公園まで徒歩3分です。

 本マンションは
全戸南東向きで、角住戸、ルーフバルコニーなど多彩なプランが用意されています。目前に建物がないリバーサイドの立地で、南東・南西が街路に接する2方角地の恵まれた立地です。歩行者の安全を考えて、歩行者用メインエントランスと駐車場出入口を分けた歩車分離アプローチを採用、41台分の駐輪場を建物内に設置しています。

 専有設備では、
食器洗い乾燥機、高級人造石カウンタートップなどが目を引きます。直床なのが残念ですが、天井は二重天井です。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積44.25平米〜76.19平米で、現在販売しているのは2LDK、44.25平米のBタイプ・Dタイプ、2LDK+S(実質3LDK)、63.72平米のAタイプです。販売価格は4,695.1万円〜6,592.3万円、坪単価342万円〜351万円程度です。

 駅距離の遠さを補うのが価格設定だとすれば、本物件では
割安感はなく、2割程度安い坪単価280万円程度であれば検討者はもっと増えたことでしょう。2019年7月から分譲を開始して約1年、本年11月には竣工予定です。新築マンションとしては周囲に競合物件がないのが強みで、あせらず販売していくスタンスと考えられます。

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| 新築マンション 横浜市西区 | 19:51 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年6月29日

JUGEMテーマ:マンション


★ 私は毎朝、寝床でスマホのSUUMOを眺めながら、「これは!」と思う物件を探すことが日課になってしまいました。買えるあてがあるわけではないのですが、その物件を自分が所有し、住んでいることを想像するだけでわくわくするからです。また、その物件が翌日早くも消えていると、「ああ、やっぱりね」と勝手に残念に思ったりしています。

 「これは!」と思うというのは、やはり
割安感があり、人気が出る(いわゆる「足が速い」)物件と判断したものです。思惑が外れ、いつまでも市場に残っている物件も多いのですが、何かのご参考になるかもしれませんので、時折本ブログでご紹介したいと思います。

 物件種類は、
中古マンションに限らず、新築戸建、中古戸建、土地を含みます。今回は、以下の3物件です。

◎ 中古マンション

〇 第二サンハイツ泉町(「本蓮沼」駅) 1,899万円 3DK 60.71平米 1985年築
  https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_93342338/
 「本蓮沼」駅徒歩1分です。築35年になりますが、リフォームして住まわれたのか、室内はきれいです。「マンションナビ」によれば、推計価格は2,290万円〜2,490万円で約21%割安、賃貸に出せば12.3万円〜14.3万円で表面利回り8.4%になります。ただし、1階住戸です。

◎ 新築戸建

〇 市谷仲之町(「曙橋」駅) 8,980万円 土地70.49平米 建物106.53平米(3LDK+S、車庫付き)
  https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_shinjuku/nc_94262637/?suit=STkr20180612000
 「曙橋」駅徒歩4分、「牛込柳町」駅徒歩9分、「若松河田」駅徒歩11分です。都営線だけではなく、東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅も利用可能です。東4m道路に5.1m接道し、車庫付き地上3階建ての立派な住宅となります。邸宅が多い市谷仲之町アドレスにも惹かれます。70平米超の土地、100平米超の建物(14.73平米の車庫を含みます)で8千万円台は、都心ではちょっとみない物件だと感じました。

◎ 中古戸建

〇 千寿寿町(「北千住」駅) 1,180万円 再建築不可 土地40.5平米 建物47.63平米(3DK) 1973年築  https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_adachi/nc_94301460/?suit=STkr20180612100
 今人気の「北千住」駅徒歩9分です。1,180万円という価格が目を引きますが、残念ながら建築基準法上の道路に接していないために再建築不可です。築48年の築古住戸ながら、この6月に外壁と内装を一部リフォームしました。融資は三井住友トラストL&F以外は無理なので。現金買いをし、賃貸に出しても面白いでしょう。賃料は、リフォームをすれば月額9.8万円程度、利回りは、リフォーム代200万円を上乗せするとして8.5%、再建築不可にしては少し足りないか、といった感じです。

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| 各種物件 | 20:08 | comments(0) | - |
中古マンション価格が徐々に下落?−築年数の必然と大きなトレンド

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京カンテイは6月23日、『中古マンション70平米価格月別推移ー2020年5月ー』を発表しました。これによれば、2020年5月の首都圏中古マンション価格は、主要エリアの弱含みに伴って前月比▲0.7%の3,674万円と3か月連続で下落しました。

 都県別で見ると、
東京都では平均築年数がやや進んだ影響から▲0.8%の5,097万円と再び下落し、神奈川県(▲0.9%、2,837万円)では続落となりました。一方、前月に2%以上下落した埼玉県(+0.3%、2,253万円)や千葉県(+0.7%、2,077万円)では再び上昇して幾分か持ち直しましたが、前々月の水準までには至りませんでした。

 首都圏主要都市の中古マンション価格は、
東京23区で前月比▲0.8%の5,692万円と平均築年数が25.0年→25.6年に進んだ影響から下落に転じました。また、横浜市(▲1.1%、3,096万円)やさいたま市(▲1.0%、2,670万円)、千葉市(▲0.8%、1,912万円)でも1%前後のマイナスを示しており、首都圏では全ての主要都市で価格水準を下げる結果となりました。

 都心6区は前月比+0.3%の8,373万円と上昇傾向を維持しましたが、その度合いはここ3か月間で鈍化しつつあります。一方、周辺エリアではともに下落しており、直近1年間では現水準にて概ね安定した推移を示しています。

 以上が東京カンテイのプレスリリースの概要です。これだけでは中古マンションの価格トレンドが下落に転じたとは言えず、その理由としては、
今回の調査が築年数が進んだ物件の取引が多かったことが挙げられます。

 しかし、一方では、
最近、首都圏のほとんどのエリアで、築年数が進んでいるとも言えるのです。下記にこの3か月の売買された物件の平均築年数を挙げてみます。

首都圏         3月 25.3年  4月 25.8年  5月 26.1年
 東京都        3月 24.7年  4月 25.1年  5月 25.6年
  東京23区      3月 24.7年  4月 25.0年  5月 25.6年
   都心6区      3月 22.3年  4月 22.6年  5月 23.0年
   城南・城西6区   3月 27.5年  4月 28.3年  5月 29.0年
   城北・城東11区  3月 24.1年  4月 24.4年  5月 24.8年


 この傾向からわかることは2つあるのではないかと思います。一つは、物件価格の高騰から、購入者がより築古の物件に向かっていることです。当然築年数が古いほうが安価なわけですから、買いやすくなります。特に、購入者の懐具合の観点からは、直近のコロナ禍の影響から収入が目減りし、また目減りしなくても生活防衛的なスタンスになっていると考えられます。

 もう一つは、新築物件が年々減少し、中古マンション市場に出る物件が必然的に築古化していることです。これは日本の人口動態とも影響があります。2000年代にマンションが大量に発売されたのは、それを欲する団塊ジュニア世代の存在がありました。これからはもはやそのようなマンション第一次取得世代の大量発生は見込めませんので、新築マンションへの需要は細る一方なのです。

 中古マンション市場が自然と築古化し、需要も減退していくとすれば、都心希少エリアの価格高騰はあり得るものの、全般には価格は緩やかに下落傾向になっていくと思われます。コロナの影響というより、そのような大きなトレンドの中で考えるとすれば、直近の下落傾向も自然な流れとして受け止められやすいのではないでしょうか。

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| 市場動向 | 22:42 | comments(0) | - |
パレ・ソレイユ上北沢(中古)−駅徒歩3分・坪213万円の築20年未満3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 京王線「上北沢」駅より徒歩3分、同線「八幡山」駅より徒歩9分、同線「桜上水」駅より徒歩15分の場所に立地する日開旧分譲・若築建設施工・地上6階建・総戸数26戸・2002年2月築の『パレ・ソレイユ上北沢』です。

 アドレスは世田谷区上北沢5丁目です。上北沢は、世田谷区北辺のほぼ中央に位置し、烏山地域に属します。旧の地名は、武蔵国荏原郡上北沢村であり、1889年(明治22年)に松原村、赤堤村との合併により松沢村大字上北沢となり、1932年(昭和7年)、東京市編入により世田谷区上北沢1丁目から3丁目に編成されましたが、1966年(昭和41年)10月1日、住居表示施行により旧・上北沢2丁目の一部と上北沢3丁目のほぼ全域を合わせ、現行の上北沢1丁目から5丁目までが誕生しました。

 本マンションの立地する上北沢5丁目は、上北沢エリアの北部に位置し、杉並区に突き出した格好になっています。すなわち、東、西、北の三方は
杉並区上高井戸に囲まれ、南を甲州街道、西を環八通りが貫いています。

 「上北沢」駅より本マンションまでは徒歩3分です。同駅を北側に出て緑豊かな閑静な住宅街を北上、甲州街道に出て左折して右手、セブンイレブン世田谷上北沢店の隣に所在します。「八幡山」駅より徒歩9分、「桜上水」駅より徒歩15分ですが、3駅とも京王線の駅なので、小さな駅ではありますが「上北沢」駅一択でいいと思います。

 「上北沢」駅を出るとすぐに
23時まで営業しているスーパー・サミットがあり、だいたいの生活必需品はこちらで購入できそうです。オリジン弁当もありますが、ファーストフード店や飲食店が少ないのがやや難点です。近隣は商業施設を併設したマンションが立ち並んでいますが、敷地の前は美しい街路樹が配され、徒歩約7〜8分には世田谷百景の桜並木もあり、便利さと自然溢れる環境を享受できる地域です。

 本マンションも周囲の環境に調和するように
敷地内は様々な植栽で彩られ、外観は落ち着いた茶色のタイル貼りとなっています。1階エントランスは大理石貼りでクールな雰囲気、また共用設備として、オートロック・宅配ロッカー・100%完備の台数の多い駐輪場・ペット足洗い場(飼育細則有り)が設置され便利です。清掃が行き届いた共用部を抜けると、エレベーターが1基あります。総戸数26戸なので、十分です。外廊下方式で、風通しは良いです。

 各戸の広さは35平米台〜88平米台、間取りは1DK〜4LDKでBS・CS・床暖房・エアコン・オートバス・浴室乾燥機が標準装備されています。バルコニーは幅があり、奥行きにも余裕があり、プランターはもちろんのこと、テーブルも置くことが可能です。

 対象住戸は
地上6階建て建物の2階に所在する専有面積74.5平米の3LDKです。まず気になるのが全体が台形型の住戸であることで、LD、2洋室が台形になり、デッドスペースができやすいことです。これを許容できるなら、LD11.8帖、キッチン4.5帖、2洋室が6.2帖と5帖、和室が6帖と、専有面積の割に十分な居住スペースが確保できています。

 廊下はクランク状でプライバシー性に優れ、収納は押入れが力を発揮しそうです。南・北西の角住戸で、甲州街道沿いは二重窓が設置され、交通音に配慮されています。

 販売価格は4,800万円、坪単価213万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,036万円〜5,434万円、『マンションマーケット』では5,136万円〜5,394万円、『イエシル』では4,623万円、『ふじたろう』では4,625万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,812万円〜5,211万円、『マンションレビュー』では4,948万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,951万円、坪単価220万円となり、販売価格は3.0%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の価格は5,260万円、坪単価は233万円とされています。

 「上北沢」駅の1日平均乗降人員は昨年で15,942人で、近年減少傾向にもあり、
かなり地味な駅です。しかし、「新宿」駅には直通15分で着く利便性があり、繁華性に欠ける一方、駅近でも良好な住環境に恵まれています。本マンションは甲州街道沿いではありますが、築20年を経ていない立派な外観と目に映える街路樹には、私も「おっ」と思いました。

 価格もお手頃で相場から見ても割安感がありますし、駅に近い世田谷の穴場的なロケーションで生活を楽しむというのもありではないでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:パレ・ソレイユ上北沢
 価格:4,800万円 (税込)
 所在:世田谷区上北沢5丁目
 交通:「上北沢」駅徒歩3分
 面積:専有74.5平米

詳細はこちら
パレ・ソレイユ上北沢

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| 中古マンション 世田谷区 | 19:45 | comments(0) | - |
新型コロナの影響と狼少年ー真の投資家が狙うべき不動産とは?

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★ 14日付INVEST ONLINEによれば、JLL日本法人が2020年5月26日、不動産投資家(デベロッパー、アセットマネジャー、資産管理会社、国内外ファンド、金融機関等)が市場をどのように見ているか、投資意欲などについての調査を発表しました。

 この調査によると、
投資家の約75%が今後も積極的に不動産へ投資する考えをもっています。「物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う」は7.7%とやや少なかったものの、「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」が67.2%と多くの投資に前向きな姿勢が見られます。

 また、物件取得価格水準については
「5〜15%下落する」と考える投資家が65.5%と一番多い結果となりました。投資家の実に約9割が「5%以上下落する」と回答し、新型コロナウイルス感染拡大の影響が不動産価格の下落につながり、一定の価格調整があると見ていることがわかりました。

 また、今後の投資戦略については、
オフィス、レジデンシャル、物流という回答が多く、全体の6割以上を占めています。インバウンド需要に支えられてきたホテル、リテール(商業施設)については、コロナの影響が大きく、投資対象としての関心は低位に留まっています。

 オフィスは依然として人気ですが、景気に比較的左右されず安定感のあるレジデンシャルや、契約形態が長期であり生活必需品の需要増に伴って追い風となっている物流への関心度が高くなっているようです。

 今後の投資で
最も重要な点は「価格の妥当性」という回答が多かったですが、それを確信できるだけの情報が不足していることがあげられます。投資意欲は旺盛であるものの、現時点では様子をみている投資家が多いということが、このアンケートからうかがい知れます。

 以上がINVEST ONLINEの記事の概要です。不動産を売る方ではなく、買う方から現状をどう見ているかがわかって興味深い調査です。

 結論から言えば、
不動産投資家の買い意欲はコロナ禍を経ても旺盛です。できればお得な物件を安く買いたい、というのは投資スタンスというより人間の欲望であり、コロナ禍をその好機ととらえ、不動産価格が下落するところをうまく買いたい、という心理が出ています。

 しかし、おそらくは
そんな気持ちが買い手の顔に出ている間は、不動産は安くなりません。不動産価格が本当に下落するのは、売り手が「こんな損する不動産投資から早く足を洗いたい」と売りを焦り、買い手が「こんな損する不動産投資に手を染めるのは愚かだ」と見向きもしない世相が現れるときなのです。

 世間には
コロナの影響で不動産価格は暴落する、とする週刊誌の記事がいっぱい出ています。「暴落する」と煽る方が「変動せず」と書くよりもはるかによく読まれ、週刊誌が売れるからであり、はっきり言ってそれ以上でも以下でもありません

 「暴落する」と書かれると
オーナーは心配になり、買い手は喜び、どちらにしてもこの記事を読まずにはいられなくなります。筆者にとっては、一部で狼少年と言われても、ならば狼少年に徹した方が市場の需要は圧倒的にあるのです。

 今回のコロナ騒動で
民泊施設だけは本当に痛めつけられ、誰もが民泊業から足を抜けようともがいています。上の理屈からすれば、今この時に民泊業に進出する人こそが真の裁定機会を狙う投資家と言えるのでしょう。

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| 市場動向 | 20:08 | comments(0) | - |
ヴェレーナ赤羽志茂 TWIN PROJECT(新築)ー新築3LDK4千万円台の魅力

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★ 東京メトロ南北線「志茂」駅より徒歩7分の場所に立地する大和地所レジデンス分譲・風越建設施工・地上7階(レジデンス)・地上9階(プレミアテラス)建・総戸数30戸(レジデンス)、54戸(プレミアテラス)の『ヴェレーナ赤羽志茂 TWIN PROJECT』です。

 アドレスは北区志茂3丁目です。志茂(しも)は、1丁目から5丁目まであります。北区の北東部北東端にあたり、隅田川西岸の低地に位置します。町域北部に岩淵水門があり、その付近で荒川から隅田川が分流し、また新河岸川が隅田川に合流しています。町域の北は東京都・埼玉県境をなし、東は隅田川が北区・足立区の区境をなしています。南は神谷、西は赤羽および赤羽南と接し、地区の中央を国道122号(北本通り)が南から西へ走り、その地下を東京メトロ南北線が走っています。

 新河岸川と荒川の間の中州状になった範囲にも町域が及びます。中州とは橋で連絡され、荒川下流河川事務所、公務員住宅などがありますが、荒川対岸の埼玉県や足立区側へ直接渡る橋は町域内にはありません。

 江戸時代は
豊島郡岩淵領下村で、小名に上・下・大荒久などがありました。正保期に天領となり、その後小石川伝通院・浅草幡随院・谷中南泉寺等にも分け与えられました。代官手代の八官七兵衛により荒川沿岸の新田開発が行われ、1675年(延宝3年)八官新田と号しました。また、荒川対岸の岩淵宿内に梛野原新田が飛地として存在しました。

 下村は1871年(明治4年)11月に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入され、1878年(明治11年)に北豊島郡に所属しました。1889年(明治22年)、町村制の施行に伴い 岩淵町に併せられ、岩淵町大字下となりました。1932年(昭和7年)東京市に編入される際表記を改め、王子区志茂町1〜3丁目となりました。1957年(昭和32年)に大半が志茂1〜5丁目に再編成され、1967年(昭和42年)5月1日の住居表示実施の際に1957年に再編成されなかった志茂町3丁目が志茂5丁目に編入されました。

 志茂という地名は、1932年(昭和7年)に王子区志茂町成立の際、
大字下の小字志茂から採用されました。この字志茂も元は「下」と書かれ、明治に好字二字化されたものですが、同じく下村の字「上」(後に「加美」)と対を成しています。

 「志茂」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅2番出口から住宅街の中を東に進み、日本化薬総合研究棟の突き当りを左折して北上した左手に所在します。道路を隔てた北側には2017年10月より分譲中の三菱地所レジデンスの総戸数399戸の大規模マンション『ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂サードスクエア』があります。

 外観デザインは、
2棟で異なる景をデザインしています。エントランスにはパリ・セーヌ川湖畔をイメージした石積調の壁のゲートを設けて正面性と結界性を高めるとともに、外観にはパリの街並をオマージュしたガラス手摺りや、様々なマテリアル、モダンな装飾を採用、街並みに調和する表情と、気品ある美しいユーロデザインに彩られた邸宅街区を描き出しています。

 エントランスホールには大きな開口部を設け、2階には、パーティ、イベントなどフレキシブルに利用できる
コミュニティラウンジ(集会室)が用意されています。住宅棟とあえて分離した共用棟としています。

 正面が南に向いた敷地の特性を活かし、ランドスケープデザインでは、採光性を高めた
全戸南向きを実現しています。また、2棟の間にある道路を挟みエントランスを向かい合うように配棟し、建物をセットバックさせることで歩道状空地や緑地を設け、エントランスや道路から連なる緑を楽しむことができ、暮らしに趣を添える路もデザインしています。

 フレキシブルウインドウを全開放すれば、リビング・ダイニングといつでもフラットにつながることが可能です。内と外が合わさった大空間なので、ガーデニングはもちろんチェアやテーブルを置いてホームパーティや人気のグランピングも楽しむことができます。

 日常のお買い物は、
志茂七溜商店会が徒歩10分です。スーパーは、イオン赤羽北本通り店が徒歩11分、多彩な施設が近郊にあるものの、徒歩15分を超えてしまうのがややネックです。

 現在は
第2期1次予告広告中で、販売戸数2戸、間取り3LDK、専有面積68.26平米・73.81平米に対し販売価格4,200万円台予定・5,000万円台予定先着順が3戸で、間取り3LDK、専有面積65.34平米〜70.20平米に対し販売価格4,689万円〜5,049万円、坪単価208万円〜238万円程度です。

 ライバル物件は、上記の『ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂』となるでしょうが、こちらも平均坪単価220万円程度と、価格水準は同等です。荒川を目の前にしてハザードマップは気になるところです。外観デザインは好みが分かれることでしょう。

 「志茂」駅は目立たない駅ではありますが、
遅延や故障の少ない東京メトロ南北線の駅ですし、市ヶ谷、四ツ谷、永田町など都心駅に乗り換えなしのダイレクトアクセスです。今どき3LDK4千万円台の新築マンションの魅力は大きいと思います。

公式ホームページ ⇒ヴェレーナ赤羽志茂 TWIN PROJECT

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| 新築マンション 北区 | 19:35 | comments(0) | - |
GO TO マンションーモデルルームがデートスポットだった時代へ

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★ ニュースを見ると、これから政府の「GO TO キャンペーン」が始まるようです。委託先の選定がいろいろあって延期される模様で、当初の7月開始予定が遅れる見込みですが、コロナ騒ぎでSTAY HOMEを余儀なくされた身としては、この夏は許される範囲で旅行して、思い切り気分転換したいところです。

 ところで、この「GO TO キャンペーン」の名称を初めて耳にした時、
「何てベタな名前なんだ」と思ったものです。ちょうど緊急事態宣言が出た頃で、家に極力いるようにと言われている中で、「GO TO TRAVEL」とか不謹慎にさえ思えました。

 マスコミからも名称の受けが良くなかったと記憶しており、
「そのうち名称が変わるんだろうなあ」と思っていたのですが、意外にも名称がそのまま残りました。そのとき、「よほどこの名称にこだわりがあるんかな」と思ったものです。

 そして本日、その
「こだわり」のわけがわかったような気がしました。私はいま関連のシステム会社に出向しており、遅ればせながらプログラミングの勉強を始めました。通勤電車の行き帰りに読んでいるのが高橋麻奈さん著のロングセラー「やさしいC」というプログラミングの代表言語であるC言語の入門書です。

 この本で今朝見つけたのが
「goto文(goto statement)」です。goto文は「処理の流れを強制的に変更する構文」で、識別子を記述した場所に処理の流れを変更します。

 ……

 goto ABC;
 …… 
 …… 
 ABC;
 ……
 
 つまり、どんなお定まりの処理が並んでいても、goto文が出てきた途端に、gotoが指定した処理に飛ぶことができるのです。解説書には、「プログラムの流れを適当な場所に変更するものであるからできるだけ使わない方がよい」とありますが、それだけ強力な指示文であると言えます。他のすべてのものに優先できる「魔法の言葉」なのです。

 新型コロナウィルスの影響で、世界はすっかり変わってしまいました。この名称を考え出したのがお役人なのか、役所に提案した民間会社の方なのかはわかりませんが、もし発案者がプログラミング言語の知識があったとしたら、そこにはコロナが変えてしまった日常を元のきらきらした世界に変えたい、そんな魔法の力を「GO TO」に込めたかったのではないでしょうか。

 この流れからすれば、私は
「GO TO マンション」キャンペーンもあってほしいなあ、と思います。新規マンション購入者に10万円でもいいから、何らかの後押しするサインを与えてほしいのです。

 私がマンションを見始めてからいつの間にか約20年になります。今から思えば、
見始めた頃のモデルルームはどこも夢のマイホームを求める若い夫婦で満席でした。このブログでも何度か書きましたが、その頂点は「芝浦アイランド」のパビリオンで、売主の三井不動産は、当時人気絶頂だったSMAPをキャラクターに採用し、多額のお金をかけて明るく開放的で豪華なパビリオンを設けたのです。

 アイランドにふさわしく、
パビリオンには広々としたテラスが設けられ、提供されるドリンクを自由に飲むこともできました。パビリオンはお洒落スポットになり、若い方々のデート場所にもなり、多くのカップルが芝浦アイランドで将来の夢を紡いだのでした。

 願わくばgoto文を書くことで、マンションがきらきら輝いていたあの時代に戻ることができたら、「GO TO キャンペーン」には諸手を挙げて賛成するのにな、と思った次第です。

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| ノウハウ・経験談 | 19:02 | comments(0) | - |
ローレルコート新宿タワー(中古)−新宿区ど真ん中タワマン、フルリノベの2LDK

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★ 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅より徒歩8分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩9分、同線「新宿三丁目」駅より徒歩11分、同大江戸線「若松河田」駅より徒歩13分の場所に立地する近鉄不動産旧分譲・鹿島建設&大日本土木&熊谷組施工・地上32階建・総戸数217戸・2002年9月築の『ローレルコート新宿タワー』です。

 アドレスは新宿区富久町です。富久町は、新宿区のほぼ中央部に位置し、外苑西通りが当地域内の靖国通りにある富久町西交差点を始点にして南に向かって伸びています。地名は、明治時代に町が成立したとき、「久しく富む町」という住民の願いから付けられたものといわれています。1983年の住居表示実施まではほぼ全域が市谷冨久町(いちがやとみひさちょう)でした。市谷冨久町は公称地名としては消滅していますが、バス停の名称などで見かけることができますし、都営アパートの名前は「市ヶ谷富久町アパート」となっています。

 町域内は主に住宅地として利用されていますが、
富久町の一部はバブル時代に地上げに遭って多くの家屋が立ち退き虫食い状態になってしまいました。この場所は、近年再開発が進み、2002年に地上げ跡に建った超高層タワーが本マンションとなります。そして、地域西部の西富久地区でも都市再開発が行われ、新宿区主導の開発によってその中心となっているのが商業施設を併置した2015年築の『Tomihisa Cross Comfort Tower』です。

 「新宿御苑前」駅より本マンションまでは徒歩8分です。同駅2番出口を出て北上し、靖国通りに出て右折、富久町西交差点から左斜め前方に入った左手に所在します。「曙橋」駅からは徒歩9分、A1出口から靖国通りを西に進み、富久町交差点を右折して進んだ左手に所在します。「新宿三丁目」駅からは徒歩11分、C7出口から靖国通りを東に進むルートです。いずれの道のりにも緩やかなアップダウンがあります。

 都心にて一歩奥まった静かな住環境です。1階は別棟であるスーパー「コープみらい」につながっています。また、通りをはさんで西側には上述の『Tomihisa Cross Comfort Tower』がそびえており、こちらも同じ区画にイトーヨーカドーが入っています。

 新宿区でも良好な住宅街環境を形成している富久町は、
ファミリー世帯層からDINKS、シングル層すべての方に幅広い支持を得ている街です。シンボリックな32階建ての超高層住棟と、さまざまな利便施設が揃う低層棟が、緑あふれるオープンスペースとともに、街の新しいランドマークとなっています。

 総戸数は217戸で、分譲時の間取りは1LDK〜3LDKです。施工は、超高層建築のパイオニアの鹿島建設株式会社と大日本土木株式会社、株式会社熊谷組が行っています。エントランス前には、緑あふれる広場「タワーパティオ」、広がりある空間と四季を彩る木々で構成された景観です。低層棟には上記のスーパーマーケットのほかに、チャイルドケアセンター、デイケアセンター、診療所、薬局と暮らしに便利で多彩な施設が揃っています。

 プライベートとパブリックの動線を完全に分離することで、お住いの方々のプライバシーにも配慮しています。2層吹抜けのエントランスホールは、床には御影石、壁には大理石を配し、2階の窓からはやわらかな光をとり入れ、気品ある雰囲気を醸し出します。また、ライフステーションや24時間常駐管理の防災センターを設置し、管理体制良好です。

 2階には、ルーフガーデンを望む憩いの場となる
ラウンジがあります。約80平米のコミュニティルームは、2室に間仕切って、趣味やセミナーなどにも利用可能です。防音機能付きのサウンドボックスでは、楽器演奏を楽しめる楽しいひと時を過ごせます。

 対象住戸は、
地上32階建て建物の5階に所在する専有面積80.63平米の2LDKです。全居室がバルコニーに接している南東向き住戸です。エントランスからクランク状の廊下を進み、縦長のLDKは16.9帖、キッチンは独立型です。LDKから入る洋室は5.1帖、一番奥まった主寝室はゆとりの8.4帖です。水廻りの配置はよく、収納は2つのウォークインクローゼットなど豊富です。バルコニーは15.55平米もあります。

 新規リフォームを実施し、6月12日に完了予定ですから、今度の週末にはリフォーム後のお部屋が内覧できることでしょう。キッチン・浴室・洗面・トイレを交換し、LDKにエコカラットを採用し、水廻り床・フローリング・全クロス(寝室のアクセントクロス含む)を新規に張り替え、建具・照明・給湯器(追焚機能)・下足入・床暖房を新規交換し、ハウスクリーニングを実施する予定です。

 販売価格は8,380万円、坪単価344万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,884万円〜8,282万円、『マンションマーケット』では8,372万円〜8,790万円、『イエシル』では5,519万円、『ふじたろう』では6,908万円、『マンションレビュー』では7,824万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,383万円、坪単価303万円となり、販売価格は13.5%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は252万円とされています。ちなみに、対象住戸の分譲時価格は4,750万円、坪単価195万円との記録がありました。にわかには信じがたい価格水準ですが、本マンションが分譲された2002年はマンション価格が最も安かった頃ですので、ありうべしなのかもしれません。

 上記のシミュレーションは割高サインでしたが、これは分譲時価格に引っ張られたサイトもあったからと思料します。本マンションで現在売りに出されている住戸の中では、低層階とはいえ
本物件が最も坪単価が安く、かつ新規全面リノベーションもされていますので、その意味でのお得感はあるかと思います。

 築20年にならない都心タワマンと考えればリーズナブルでもあります。間取りもよく、2LDKでお探しの方が検討できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ローレルコート新宿タワー
 価格:8,380万円 (税込)
 所在:新宿区富久町
 交通:「新宿御苑前」駅徒歩8分
 面積:専有80.63平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ローレルコート新宿タワー

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| 中古マンション 新宿区 | 19:21 | comments(0) | - |
ついに千代田区で中古マンション価格が下落−その背景を分析する

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★ 3日付日経ビジネスは、「『千代田区神話』に異常あり、中古マンション価格が下落」とのタイトルで、「東京カンテイ」の井出上席主任研究員の分析を記事として発信しています。会員限定記事ですので、以下ではそれを要約して記します。

コロナ禍の影響を受けて、都内の中古マンション市場では顕著な下落傾向が出始めました。速報値(5月14日時点)によると、中古マンションの価格が下落しにくい「千代田区」「港区」「渋谷区」(ビッグ3)でも物件の値下がりが見られます。

 例えば、築10年の中古マンションの流通坪単価を平均値で見ると、
港区では4月まで724万3,000円でしたが、5月半ばには約5%下落して689万3,000円に下がりました。千代田区は下落幅が一段と大きく、前月より約15%下落して547万9,000円(4月は642万3,000円)となりました。渋谷区も下落傾向にあります。

 あくまで推測ですが、
企業や個人事業主が手元資金を確保するために、中古マンションを売り急いでいると分析しています。千代田区には事務所などの用途で利用されるマンションが多く、「固定資産を手放して流動資産を厚く持ちたい」と切迫した企業などの売りが出たのではないでしょうか。

 とは言え、
千代田区に立つ物件の潜在力が低下したわけではなく、中古マンションのヒエラルキーが変わることはないでしょう。

 一方、坪単価が都内で最も高い港区は、千代田区に比べて下落幅が緩やかです。
港区では住居として保有しているマンションが多いため、急な換金ニーズが千代田区よりも少ないのでしょう。渋谷区では駅周辺を中心とした再開発で2019年の夏頃から価格が高止まりしています。開発はまだ継続しており、優良物件は保有者がなかなか手放しません。

 平時ならばビッグ3は太い投資家の買い支えがあります。
港区ならば赤坂や麻布、渋谷区ならば南平台や広尾の中古マンションは、「このエリアしか買わない」という富裕層や外国人の投資家が多いのです。資金が流入しやすいので、都内の他のエリアで坪単価が下落しても、国内外投資家の買い支えが入ります。

 今はこの
平時のロジックが通用しないコロナ禍によって現地に赴いて物件をチェックできなくなったことが、取引が薄くなって価格が下落した理由の1つでしょう。特に外国人が今、来日するのは簡単ではありません。

 また、都内において
生活するには利便性が高いものの資産価値に劣る地域は中古マンションの売りが出やすくなります。例えば、台東区、江東区、墨田区、荒川区などです。これらの地域は最近までバブル状態でしたが、資産価値が再考されて、その強弱によって購入に適したエリアの選別が明確になるのでしょう。ただ、しばらくは市場が冷え込んで売買そのものが成立しにくくなる可能性があります。

 リーマン・ショック後は停滞が約3カ月続き、東日本大震災後は液状化現象が発生した千葉県浦安市などで6カ月ほど市場の動きが限定的になりました。コロナ禍は金融危機と異なり実体経済を毀損しているので、
6カ月ほど市場の動きが乏しくなるとみています。フリーズ期間に耐えきれなくなり、取引が動き始めるのは今年の秋ごろではないでしょうか。

 コロナ禍のような前例のない混乱では先行きを見通せる投資家は存在しません。
幾つも物件を保有している所有者は、不安要因が増えた場合に資産性の低い物件から手放す。そうした動きから中古マンションの価格下落がしばらくは続くとみています。

 リモートワークなど働き方の変化によって非通勤の住宅需要が見直されます。職場より病院や商業施設に近い街で暮らしたいというニーズが高まり、郊外であっても多くの人口を抱え、複数の路線が乗り入れる街には強みがあります。都内で言えば、JR中央線沿いの立川や吉祥寺で、駅力の強い街の近郊には、企業が新しい働き方に対応するためにサテライトオフィスを建設するといった動きが出てくるかもしれません。

 選ばれる地域は
「物流施設の強さ」が主要因になる可能性もあります。新しい生活様式では物流の重要性が増し、成長が期待できる産業分野です。こうした物流施設は郊外の幹線道路沿いに建っており、郊外は車を足として利用する生活となり、大型ショッピングセンターに行くには車が不可欠です。新しい自動車道が開設される地域などは、価格の安い中古マンションに買いが入りやすくなります。郊外の価値が見直されるかもしれません。』

 以上、興味深い分析が多いため、引用が長くなりました。私も先週、
「永田町」駅徒歩2分の千代田区中古マンションで昭和57年築、坪単価278万円という80平米超、6千万円台の物件を捨て看板で見つけ、ついふらふらと見に行きました。室内はボロボロでスケルトン・リフォームが必要だと判断しましたが、逆に1千万円弱かけてこの地で7千万円台のリノベマンションが手に入るならいい話だと感じた次第です。

 その物件は
法律関係の法人が事務所で使用していたものを業者が安く買い取ったようで、法律書や立派な調度品などがそのまま放置されていました。何らかの理由で早々に明け渡さざるを得ず、安値で買取業者に引き取ってもらって現金化を急いだのかもしれません。

 以前のブログでも書きましたが、
これらの物件を一般人が安く購入できるかというと、それは難しい場合が多いです。売り急ぐ売主は2〜3週間での現金化を求めており、住宅ローン利用の一般サラリーマンではそんな短期間で融資が引けることはないからです。

 次善の策としては、今回の永田町物件のように
買取業者が安く買いたたいた物件を「市場よりちょっと安く」買うことです。買取業者も資金を回転させるために早期の売却を狙っており、安く仕入れた物件を相場より少し安めに出すことが多いからです。

 しかし、記事の終盤にある通り、
今後は街力の高い郊外都市の時代になるかもしれません。また、キャピタルゲインとしてそうならなくても、そのような利便性の高い街で生活する満足度は高いはずであり、周りにスーパーが何もない「永田町」駅徒歩2分のマンションに住むよりは充実した人生が送れることでしょう。
 
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| 市場動向 | 19:36 | comments(0) | - |
ジオ文京千石(新築)−文京区、駅徒歩3分で坪400万円を切る水準、お買い得か

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★ 都営三田線「千石」駅より徒歩3分、JR山手線「巣鴨」駅より徒歩11分の場所に立地する阪急阪神不動産分譲・木内建設施工・地上10階地下1階建・総戸数45戸の『ジオ文京千石』です。

 アドレスは文京区千石4丁目です。千石には昨年8月1日現在10,182世帯19,328人が住み、うち本マンションの所在する千石4丁目には千石エリアで最も多い3,523世帯5,869人が住んでいます。

 千石は、以前からある歴史的な地名ではなく、1967年、住居表示に伴い、小石川北部の西丸町、大原町、林町、氷川下町、丸山町、(巣鴨)西原町、(巣鴨)西丸町などを合併して誕生、小石川植物園のそばを流れる
千川(現在は暗渠)の千と、中山道の「せん」の読み、小石川の石からその名を採りました。

 このあたりは、御三卿のひとつ一橋徳川家の屋敷があったところで、
一橋徳川家より寄付された樹林地・千石緑地が史跡として残っています。武蔵野台地の先端部分である白山台地と指ヶ谷の境界で、小さな森のような緑地には樹齢100年以上と推定される文京区内でも有数のムクノキの巨木があります。

 「千石」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅4番出口を出て千石1丁目交差点を左折、不忍通りを西に進んた右手に所在します。日々の暮らしの移動にはバス利用も便利です。徒歩4分以内に4箇所ある「千石一丁目」バス停からは、それぞれ池袋、上野、江戸川橋、巣鴨方面へ、雨の日など直接行きたい駅へのスムーズなアクセスを支えてくれます。

 文京千石郵便局とは隣接で徒歩1分、向かいにはセブンイレブン文京千石1丁目店があって徒歩1分、どらっぐぱぱす千石駅前店へは徒歩3分、文京区立千石図書館へ徒歩3分、千石1丁目児童遊園へ徒歩4分と近いです。周辺には人々に愛され続けてきた個性的な商店街が並んでおり、「千石本町通り商店街(約100m・徒歩2分)」や「大鳥商店街(約410m・徒歩6分)」、「巣鴨地蔵通り商店街(約1,090m・徒歩14分)」へ出掛ければ、老舗や名店、洒落た専門店での時間を楽しめます。

 「千石」駅からは都心主要スポットを掌中にでき、
一橋徳川家ゆかりの千石緑地や国の特別名勝である六義園では、気軽に緑のなかでの休息や散策を楽しめます。スタイリッシュさを際立たせる外観デザインとホテルライクな共用空間が魅力の都市邸宅を標高20.9mの小石川台地の高台に創造しました。

 敷地の南東と南西が公道に面する二方角地で、南東側は幅員約16.3mの不忍通りから先に戸建中心の街並が広がる開放的な眺望です。北西側は、文京千石郵便局の向こう側より第一種住居地域が広がります。角住戸率は約73%(全45戸中33戸が角住戸)を実現し、明るく風通しの良い住まいを追求しています。

 内廊下設計でプライバシーを確保しています。玄関の床・廊下・トイレの床に石調タイルを採用し、柔らかなライティングに映える空間が優雅な雰囲気を漂わせます。キッチンの側面には、石張りのカウンタートップを装備しています。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積37.63平米〜85.53平米、販売価格帯は4,330万円〜10,980万円で、平均坪単価390万円程度、低価格住戸では坪360万円台からありました。2018年8月から分譲を開始し昨年8月に竣工、現在は先着順3戸販売、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積70.44平米・74.19平米に対し販売価格8,407万円〜8,962万円、坪単価395万円〜399万円程度です。

 いずれも家族でゆったり過ごせる間取りで
南東向きを中心とする角部屋、設備も石貼り基調で高級感があります。文京区で坪単価400万円を切る新築は希少で、しかも駅徒歩3分の近さです。今物件を検討するならば候補に入れてよいマンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒ジオ文京千石

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| 新築マンション 文京区 | 19:14 | comments(0) | - |