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2月に発生していた売り急ぎの動きーマンション市場に関する東京カンテイの分析

JUGEMテーマ:マンション


★ 30日、東京カンテイは、『Kantei eye 104(新型コロナウイルス流行下のマンション市場)』をリリースしました。不動産市場分析をリードする同社の詳細な分析ですので、じっくり読みたいところです。ここでは、首都圏にフォーカスして以下にご紹介します。

1.新築・中古マンションの市場動向
 新型コロナウィルスの影響ですが、価格に対してはあまり表面化していません。新築マンションの坪単価は上昇し続けており、「叩き売り」といった動きは確認できません。中古マンションについては、一部の築年帯(築10〜20年、築30年超)で価格水準をやや下げているものの、基本的には高値を維持し続けています。

 販売戸数については、新築マンションについては販売自粛の結果大きく落ち込むこととなりました。
中古マンションについても新たに売り出すケースは大幅に減少しましたが、それ以前から売りに出されていた物件が流通しているため、供給戸数は新築マンションほど急減しているわけではありません。

2.中古マンションの価格改定と値下げ率等
 市場は基本的に「フリーズ」状態となっています。価格改定シェアは一時的に40%を上回りましたが、その後はレンジ内の動きです。値下げ率については、▲5.2%から▲5.5%へ拡大し、個別事情により価格を下げる物件の動きに影響を受けています。直近では売り急ぎの動きはやや沈静化しつつあります。

3.1〜6月の中古マンション市場に何が起きたのか
 2月は1月と比べて販売戸数が大きく増加し、一方、消滅戸数も2〜3月に増加しています。また、2月には価格を下げた住戸の割合も増加しました。2月を中心に、コロナ禍を悲観した売り急ぎの動きが一時的に発生し、その受け皿として成約戸数も増えたことが観察されます。

 タワーマンションと非タワーマンションの比較では、
4月に下落率がタワーマンションの方が高くなる傾向が一時的に表れたものの、その後はむしろタワーマンション優位の傾向が強まっています。また、築40年超のマンションは、3〜4月に下落率が著しくなりましたが、その後は持ち直しており、売り急ぐよりも様子見をしようという動きになっています。

 以上が東京カンテイの新型コロナウィルス下のマンション市場動向分析です。なお、
日本全体では価格下落傾向が続いており、首都圏はいち早く持ち直す底堅さを示しています。数値を細かく見ていくと、四半期ベースでは首都圏では築古物件ほど価格が下落しているようにも見え、この数値をもってどのように分析するかは多分に分析者の主観と判断が入っているようにも思います。

 ただ、
全般には、私も東京カンテイの分析通りだと思います。リスク要因としては、「新しい日常」という「特殊環境」が今後永続するケースで、その場合には長期的には大なり小なり首都圏のマンション市場に影響を及ぼすこととなるでしょう。

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| 市場動向 | 19:21 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介ー2020年7月29日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 新築戸建
〇 北小岩8(「京成小岩」駅) 2,499万円 土地35.61平米 建物52.58平米(3DK)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_edogawa/nc_93069037/?suit=STkr20180612000
 「京成小岩」駅徒歩8分で、昨年9月完成、今月より価格が2,499万円まで下がりました。北東側どんつきの私道(持ち分あり)に2m接道しており、土地力としては弱いのですが、それでも新築戸建てでこの価格です。2階に7.7帖のDK、洋室は1階に5.1帖、4.2帖の2室、3階に5.3帖でロフト付きとなります。バルコニー向き以外は囲まれ感があります。最近利用客が増加している「京成小岩」駅へ徒歩8分と便利、「新柴又」駅へも徒歩11分で行けます。賃料は想定で月額10.9万円、利回り5.2%となります。

◎ 中古戸建
〇 弁天町(「牛込柳町」駅) 7,980万円 土地102.81平米 建物97.2平米(3LDK+P) 1996年築

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_shinjuku/nc_94537867/?suit=STkr20180612100
 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩9分という魅力的な立地、100平米超の土地に駐車場付きの約100平米3LDK、まだまだ使える1996年築と、好条件の物件が7,980万円です。南6m幅の道路がありますが、接道状況はHP上は不明です。駐車位置から旗ざお敷地のように思えますが、再建築可能の土地(間口2m超)であれば依然お買い得感はあると思います。隣接建築物による囲まれ感もこういう物件では重要なポイントです。

◎ 土地
〇 上大崎2(「目黒」駅) 5,980万円 77.16平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_shinagawa/nc_94521403/?suit=STkr20180612300
 人気のJR山手線「目黒」駅から徒歩9分でありながら、坪単価256万円の土地となります。安い理由としては、不整形地(それほどひどくはないですが)であること、周辺土地より沈んだ地形であること、2.7m道路への接道間口が狭いことでしょうか。しかし、低層2階建てで100平米超の住宅の建築が可能で、おそらく7千万円台で十分なボリュームの一戸建てが実現すると思われます。

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| 各種物件 | 19:16 | comments(0) | - |
尾山台コーポ(中古)−天然無垢材使用リノベ、窓からはのどかな田園風景

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急大井町線「尾山台」駅より徒歩4分、同線「九品仏」駅より徒歩7分の場所に立地する地上5階建・総戸数28戸・1962年11月築の『尾山台コーポ』です。

 アドレスは世田谷区等々力5丁目です。等々力は1丁目から8丁目まであり、住居表示実施前までは、環八通りの南側・現在の玉堤地区も、世田谷区玉川等々力町の一部で、多摩川対岸の、現在の川崎市中原区等々力は、かつては等々力村の一部でした。

 等々力には、
世田谷区役所玉川総合支所・玉川区民会館が設置されており、商業面では、「等々力」駅周辺に小規模な商店街が形成されているほかは、目黒通り沿いにスーパー(紀伊国屋)や飲食店がある程度であり、商業的な求心力は、近隣の「二子玉川」駅や「自由が丘」駅周辺にあります。町域のほとんどは閑静な住宅街であり、比較的緑も多い地域です。

 総合支所があることや玉川地区の行政上の中心としての歴史的経緯から、古くから
バス路線が発達してきました。現在は、目黒通り方面、深沢・駒沢方面(至渋谷)、中町・用賀方面、弦巻・祖師谷方面、玉堤方面などの区内各地に向けてバスが発着しています。

 等々力の名は、等々力渓谷に流れ落ちる
「不動の滝」の轟く音に由来するという説が有名ですが、ほかにも渓谷の崩落する音から来たという説、兎々呂城(「とどろじょう」のよみが「とどろき」と変化/現在の園芸高校の地)を由来とする説等があり、いずれが正しいのかは詳らかではありません。

 「尾山台」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅を出て北上し、尾山台駅前交差点を右折、スーパーオオゼキを右手に見ながら東に進んだ左手に所在します。「九品仏」駅からは徒歩7分で、同駅を出て北上し、九品仏駅前交差点を左折して西に進んだ右手となります。このほか、「等々力」駅からは徒歩11分となります。どの駅からも道のりはフラットで穏やかです。

 館内は
清掃が行き届いており、管理状態の良さがうかがえます。外廊下方式になります。1962年築で築58年になりますが、耐震補強はされていないとの情報があります。ペット飼育は不可です。エレベーターはありません。上記の通り、スーパーオオゼキが近隣にあるほか、セブンイレブン」等々力1丁目店へは徒歩4分、尾山台小学校へは徒歩5分の距離です。

 対象住戸は
地上5階建て建物の4階に所在する専有面積63.7平米の1LDKです。エレベーターがないため、4階までの上り下りは慣れるまではきついかもしれません。上階には住戸がないため、上階の住人の足音などは気になりません。

 東・北向きの角部屋です。平成25年5月に建築事務所Bois設計室施工設計のリフォームを行っており、これが本物件の魅力の一つです。材料は国産にこだわり無垢材等天然素材を使い、住み心地のよい断熱性に優れた仕様になっています。リフォーム内容としては、クロス、フローリング新規張替え(杉無垢床版使用)、ユニットバス、洗面台、トイレ新規交換(TOTO)、建具、インナーサッシ、照明新規設置などです。

 玄関から入ると
17.5帖の大空間のLDK、洋室は7.5帖で、2.1帖のロフトが備わっています。ゆったり取られた玄関土間も素敵です。バルコニー面積は5.4平米ですが、ワイドスパンで、午前中は大変明るい日差しが入ります。バルコニーからはなんと広大な畑が眺められる伸びやかな田園風景です。

 販売価格は2,380万円、坪単価124万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,478万円〜2,677万円、『マンションマーケット』では2,548万円〜2,677万円、『ふじたろう』では1,981万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,922万円〜3,421万円、『マンションレビュー』では2,729万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,615万円、坪単価136万円となり、販売価格は9.0%割安との試算結果です。なお、管理費は月額16,000円、管理は東急コミュニティ委託で月額20,000円、合計月額36,000円となります。対象住戸の賃料相場は月額16.4万円ですので、表面利回り8.3%、NET利回り6.5%で、投資としてもまずまずと言えます。

 一番気になるのは築58年経過していながら耐震補強がされていないのではないか、という点です。
専有部はぜひ見てみたくなる仕様で、賃貸付けも様子を見ながら賃料を調整していけば容易でしょう。

 種別:中古マンション
 名称:尾山台コーポ
 価格:2,380万円 (税込)
 所在:世田谷区等々力5丁目
 交通:「尾山台」駅徒歩4分
 面積:専有63.7平米

詳細はこちら
尾山台コーポ

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| 中古マンション 世田谷区 | 19:06 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介ー2020年7月27日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古戸建
〇 赤塚2(「地下鉄赤塚」駅) 4,980万円 土地61.36平米 建物100.43平米(4LDK) 2005年築

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_itabashi/nc_94525238/?suit=STkr20180612100
 東京メトロ有楽町線・副都心線の両方が使える「地下鉄赤塚」駅まで徒歩2分、東武東上線「下赤塚」駅徒歩3分という駅3分内立地が最大の魅力です。建物は100平米超ある4LDK+車庫付き、濃いブルーカラーの外壁は個性的です。2005年築で築15年程度となりますので、そろそろ手を入れてもいい頃ですが、ここで修繕していけばまだまだ現役でがんばってくれることでしょう。接道幅が11.1メートルもある資産価値のある土地だと思います。

◎ 土地
〇 西品川1(「下神明」駅) 4,980万円 87.56平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_shinagawa/nc_94512138/?suit=STkr20180612300
 東急大井町線「下神明」駅徒歩5分も便利ですが、JR山手線「大崎」駅徒歩11分、東急大井町線「大井町」駅徒歩12分が魅力です。坪単価188.1万円と、下神明の中でも整形地の中では現在最安の坪単価です。南西4.3m道路に接道幅8.71mある恵まれた敷地になります。2階建てでも120平米超の家が建築でき、賃貸併用住宅も可能でしょう。更地渡し、ミサワホームの建築条件付き売地となります。

◎ 中古マンション
〇 ブリリア有明シティタワー(「有明テニスの森」駅) 6,480万円 3LDK 78.91平米 2014年築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_94515607/?suit=STkr20180612200
 新交通ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩8分のほか、「お台場海浜公園」駅へ徒歩12分で、有明のタワーマンションの中ではお台場に最も近い物件となります。築6年の築浅マンションで、設備もまだ新しく気持ちよいタワーライフを送れます。同マンションは現在売り物がたくさん出ていますが、この住戸は4階低層階ではありますが、南西・南東向きの角住戸、全居室がバルコニーに面する恵まれた間取りです。バルコニー面積は39.3平米もあります。最上階の33階はバーラウンジやスパ、4つのオーナーズスイートなど全てが共用施設となっており、夜間は警備員が常駐する24時間セキュリティ体制、6月17日についに開業した大型商業施設「有明ガーデン」も近くにあります。「マンションナビ」によれば相場は6,950万円ですのでリーズナブル、賃貸相場では月31.6万円、表面利回り5.9%、ネット利回り5.0%となります。

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| 各種物件 | 18:47 | comments(0) | - |
パンの美味しい街を求めてー幸せな街にパン屋はできる

JUGEMテーマ:マンション


★ 最近、モデルルームに限らず、不動産物件を週末の半日を使って見に行くことが楽しみになりました。先週日曜日は柴又の立派な一戸建て、昨日のブログでご紹介した平井の土地、そして若松河田の古びた赤レンガ一棟ビルを回りました。柴又では帝釈天に参拝して寅さんの実家のモデルとなった高木屋で草団子を買い、平井では悠々と流れる荒川べりを歩き、若松河田では駅裏の古色を帯びた洋館のスペイン料理レストランの風情に魅せられながら散策しました。

 家を出るときに妻に「何か買ってくるものがあったら」と声をかけるのですが、スマホに入ってくるメッセージは決まって
「朝食用のパンを買ってきて」というものです。適当なものがあるといいのですが、先週日曜日はあいにく柴又にも平井にも若松河田にもパン屋が見当たりませんでした。「『牛込神楽坂』駅近くにはメゾンカイザーがあったけど少し遠いな」「そういえばこないだ行った入谷では石窯のパン屋グーテ・ルブレが人気だったなあ」などと思いながら、「曙橋」駅でドラゴーネというパン屋さんを見つけ、天然酵母の食パンを無事に買って帰りました。

 そんなわけで、SUUMO今週号の特集
「東京23区パン&惣菜美味しい街」は個人的にヒットでした。以下そこで挙げられた店舗をご紹介します。

〇 VANER(日暮里)
 昭和13年築の古民家を利用した複合施設「上野桜木あたり」内にあります。ノルウェーなど8か国で腕をみがいた店主が2018年にオープン、パンは5種類のみです。特に人気がサワードウブレッド(1,200円)という伝統的なパンで、さわやかな酸味、舌触りのもっちり感が特徴です。シナモンロール(300円)はアイシング(砂糖衣)の代わりにザラメを使用、カルダモンロール(300円)はスウェーデンの代表的な菓子パンです。

〇 ビーバーブレッド(東日本橋)
 銀座の有名ブーランジェリー「レカン」でシェフを務めた店主が2017年にオープンしました。常に80種前後のパンを用意、総菜パンやサンドイッチの具材もすべてお店で調理しています。人気はカカオニブメロン(280円)で、カカオニブ特有のほろ苦さがメロンパンのイメージをアップデート、高級感も醸し出しています。

〇 ブーランジェリーセイジアサクラ(白金高輪)
 週末には500人ものお客さんが訪れるという人気店です。パンは全部で40〜50種類で、常に焼き立てが店頭に並びます。ゆずやレーズン、ホップなどを原料にした天然酵母は自ら培養するこだわりです。評判が高いのはハード系のラインナップで、バゲット(399円)はシンプルだからこそ実力がわかる自信の逸品です。看板商品は平日300個、休日500個が売れるチーズカレーパン(356円)で、スイス製グリュイエールチーズを使用しています。

〇 マヨルカ(二子玉川)
 本店は1931年創業のスペイン王室御用達グルメストア「パステレリアマヨルカ」で、その日本第1号店として2015年にオープンしました。無添加でからだにやさしいパン作りを心掛けています。一押しはエンサイマーダ(226円)というスペインのリゾート地に伝わる菓子パンで、生地にラードを塗り、中のエアリーなデニッシュ、季節ごとのフルーツ使用も人気の秘密です。

〇 ゴンノベーカリーマーケット(西葛西)
 行列のできるベーカリー&レストランで、コンクリート打ち放しのおしゃれな店内に食パンや総菜パン、菓子パンなど約80種類を取り揃えています。総菜パンの一番人気はてりやきたまご(280円)で、ふわふわの卵と照り焼きチキン、玉ねぎをサンドしています。アンパン、メロンパン、クリームパンなど子供が好きなパンはもちろん、ライ麦パンやパン・ド・ロテヴなどのハード系にも力を入れています。

 パンの美味しい街に悪い街はない、というのが私の実感です。美味しいパン屋は幸せを呼んでくれるような気がします。

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| ノウハウ・経験談 | 19:34 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介ー2020年7月20日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 土地
〇 平井6(「平井」駅) 1,990万円 66.35平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_edogawa/nc_94472488/?suit=STkr20180612300
 「平井」駅徒歩11分とやや距離がありますが、セットバック9.1平米を引いても57.25平米の土地が2千万円未満、坪単価115万円です。「平井」駅はJR総武線各駅停車のやや地味な駅で、周辺駅と比べても物件価格は安いのが普通なのですが、「秋葉原」駅まで直通約12分など、都心各駅へのアクセスは良好です。前面道路は1.8メートルで車は入らないものの、南側接道でしかも間口が8.2メートルもあります。3階建て90平米超1,600万円のプランがあり、総額3千万円台中盤で立派な住宅が建ちます。小ぶりなアパート建設も可能でしょう。最大の懸案は荒川にごく近い場所で、荒川決壊の際には被害を受けることは必定です。荒川の治水力を信じるか否かが判断の分かれ目でしょう。

◎ 中古マンション
〇 向丘ホワイトマンション(「本駒込」駅) 1,180万円 ワンルーム 20.49平米 1975年築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_94484563/?suit=STkr20180612200
 「本駒込」駅徒歩4分、「白山」駅徒歩5分、「千駄木」駅徒歩9分の3駅利用できるワンルームマンションです。「おっ」と思ったのは今回施したリノベがデザイナーズ仕様で、キッチン及び広いユニットバスなど特に水廻りが目を引くことです。事務所使用も可能ですが、自分で住むにもいいですし、賃貸に出してもすぐ借り手が見つかることでしょう。自主管理のため管理費・修繕積立金合計で月額8,860円とリーズナブルです。「マンションナビ」によれば相場は1,160万円であり、リノベ代込みで1,180万円ですからお得感もあります。賃貸相場では月6.5万円、表面利回り6.6%、ネット利回り5.7%となります。

◎ 新築戸建
〇 大森東3(「大森町」駅) 3,880万円 土地36.88平米 建物72.42平米(3LDK)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_ota/nc_94494129/?suit=STkr20180612000
 「大森町」駅徒歩10分で「品川」駅まで直通約15分です。各駅停車駅でやや地味な印象ですが、最近「大森町」駅前は商店街が華やかになりました。第一京浜や産業道路を越えてさらに東へ、駅へぎりぎり徒歩10分の立地となります。土地は小さいですが、前面道路が約8mの公道のため容積率が200%めいっぱい使え、フラット35が使える建築面積70平米超を3千万円台で実現しました。車も楽々停められる駐車場付き、隣地が空地のため開放感があります。9月に完成予定となっています。

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| 各種物件 | 18:47 | comments(0) | - |
クレアホームズ王子神谷 TOKYO(新築)−坪165万円、3千万円台前半の3LDKに注目

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩11分の場所に立地するセントラル総合開発分譲・ノバック施工・地上15階建・総戸数83戸の『クレアホームズ王子神谷 TOKYO』です。

 アドレスは足立区新田1丁目です。新田(しんでん)は、東京都足立区の西部最西端に位置し、周囲を荒川と隅田川に囲まれています。北は荒川河川敷部分で埼玉県川口市河原町に接し、北東は荒川を挟んで足立区鹿浜・堀之内・江北、南で北区豊島、南西から西にかけて隅田川を挟んで北区豊島・神谷・王子・志茂と接しています。

 北西から南東に向けて1丁目から3丁目が配されており、本マンションの立地する1丁目は
西を隅田川、北を荒川、東を環七通り(東京都道318号環状七号線)に挟まれており、幹線道路沿いであるため工場や倉庫等が多くなっています。2丁目は戸建住宅や小売店、マンションが立ち並ぶ既成市街地で、金融機関や医療機関も置かれ中心市街地を形成しています。3丁目には1990年代まで大規模工場が設置されていましたが、移転後跡地は都心に近い立地を生かした都市再生機構主導の開発事業「ハートアイランドSHINDEN」として、大規模高層住宅街に変化しました。

 江戸時代中期に、この区域の近辺に開拓が入って
「鹿浜新田」が成立し、これが現在の新田につながっています。また、古くからこの区域は野新田(やしんでん)と呼ばれていました。現在の新田は旧来の鹿浜新田以外にも、荒川放水路の開削によって分断された鹿浜の一部区域と堀之内の一部区域に加えて、沼田の飛地だった地域を含んでいます。

 「王子神谷」駅から本マンションまでは徒歩11分です。同駅3番出口を出て北本通りを北上し、宮堀の交差点を右折、環七通りに入って隅田川を渡り、新田保育園の角を左折して北に歩いた突き当りに所在します。隅田川沿いの低地にあって駅からの道のりはほぼフラットです。

 隅田川を望む住環境にあって
「東京」駅へは18分、「新宿」駅へは22分で着きます。背後には荒川があり、サイクリングをしたり、緑の広場でピクニックをしたり、歴史ある公園で自然散策も楽しめます。大学付属の中学校や高校、幼稚園をはじめ、教育施設が徒歩圏に点在し、子どもたちの学ぶ意欲を刺激します。順天中学・高等学校に徒歩2分、区立新田さくら保育園に徒歩10分、富士見幼稚園に徒歩11分、公園は、新田二丁目児童遊園に徒歩3分です。通学校は区立新田小学校・中学校で、徒歩13分となります。

 バスで12分のJR「赤羽」駅前には大型のスーパーやショッピングセンターなど、ショッピングの楽しさが広がっています。近隣では、コモディイイダ東十条店に徒歩11分、サミットストア王子桜田通り店が徒歩14分となります。

 隅田川を開放的なロケーションを意識して豊かな自然を感じる敷地デザインとし、敷地を囲むように
自主管理公園のリンクパークをはじめ、四季折々の風景が楽しめるシーズンガーデン、さらには眺めを楽しむスクエアガーデンなど、不整形地を活かして様々な緑景をレイアウトしています。

 自走式の平置き駐車場は57台分あり、最近の新築マンションでは珍しい駐車場率(69%)の高さです。車寄せからのサブエントランスは雨に濡れることなくマンションに出入りできます。万一の災害に備えた防災設備や緊急用具、備品等を備蓄する防災備蓄倉庫も設置されています。

 8月下旬から販売開始予定で、現在は予告広告中です。これによれば、第1期の販売戸数は9戸、間取り3LDK〜4LDK、専有面積66.19平米〜77.96平米に対し販売価格3,200万円台〜4,900万円台、坪単価165万円〜212万円程度と抑えられた価格設定です。

 同じ新田1丁目では
5年前に『ファインシティ王子神谷リバーアンドフォレスト』が「王子神谷」駅徒歩15分の距離で平均坪単価169万円で分譲され、現在は平均坪単価188万円で取引されているようです。本物件についても、上記坪単価レンジの中央値が189万円であり、『ファインシティ』のような大規模物件ではないものの、駅距離がより近い新築物件であることを考えればお得感は十分にあります。

 不整形地を上手に駐車場やガーデンに活用した土地デザインも好印象です。3千万円台前半のファミリー物件として検討に値するマンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒クレアホームズ王子神谷 TOKYO

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| 新築マンション 足立区 | 19:11 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年7月15日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古マンション
〇 ラルゴ芦花公園(「芦花公園」駅) 3,790万円 3LDK 68.05平米 1982年築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_94409097/
 「芦花公園」駅徒歩2分という駅近マンション、1982年築ですのでぎりぎり新耐震建築で、住宅ローン減税対象マンションとなります。ペット飼育もOKです。南向き角部屋で雁行設計となり、各居室の通風・使い勝手に優れています。ただし、1階住戸です。新規フルリノベーションを施し、浴室乾燥機・食洗器・オートバス付きとなります。共用部のエントランスや植栽はきれいに管理されています。「マンションナビ」によれば相場は3,850万円であり、リノベ代込みで3,790万円ですからお得です。賃貸相場では月16.5万円、表面利回り5.2%となります。

◎ 新築戸建
〇 三園1(「西高島平」駅) 4,090万円 土地83.15平米 建物79.07平米(3LDK)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_itabashi/nc_93807941/
 「西高島平」駅徒歩9分、さらに都営三田線一本で都心まで通勤・通学可能です。保育園・幼稚園・小学校は徒歩10分圏内にあり、子育て環境も良好です。飯田グループのブルーミングガーデンシリーズの安心感もあります。駐車スペースの記載がないのが気になります。南向きが隣家に接し、採光が東西になっているのが売れ残っている理由でしょうか。本年3月に完成し、価格も見直され、4,090万円です。23区・駅徒歩10分・約80平米新築戸建てとして悪くない物件です。

◎ 中古戸建
〇 千束3(「入谷」駅) 1,380万円 土地27.48平米 建物51.33平米(2LDK) 1963年築

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_taito/nc_94389806/
 「入谷」駅徒歩11分、また、つくばエクスプレスの駅ですが「浅草」駅からも徒歩11分です。再建築可能で両面道路、前面道路が公道12メートル幅もあり、建ぺい率・容積率が80%、400%です。しかし防火地域ですので、3階建を建てようと思うと防火仕様になりコスト高となることは否めません。かといって中古戸建としては老朽化が激しく、フルリノベは1千万円超となることでしょう。吉原のソープ街にも近いです。しかし何と言ってもこの値段、何とかならんものかと、唸り続ける物件ではあります。

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| 各種物件 | 18:35 | comments(0) | - |
在庫増加、回転率低下、評価損計上ー今後の不動産販売はネガティブストーリーか

JUGEMテーマ:マンション


★ 10日付日本経済新聞によれば、不動産会社が抱えるマンションやホテル、施工中物件などの在庫が増えています。3月期決算企業41社の在庫を集計したところ、2020年3月期末では約4兆8,000億円と10年前比で7割増えました。低金利や販売の伸びを背景に在庫を積み増してきましたが、足元では新型コロナウイルスが直撃、需要の低迷が長引けば値引きや評価損の計上を迫られるリスクが高まります。

 2010年3月期から2020年3月期まで継続比較できる41社を対象に調べました。
2020年3月末の在庫は4兆8,000億円と、10年で約2兆円増えました。

 不動産各社は
戦略的に在庫を積み上げてきました。所得水準の高い共働き世帯「パワーカップル」やインバウンド(訪日外国人旅行客)の増加を受け、都心やその周辺でタワーマンションやホテルなどの開発を活発化してきました。不動産投資信託(REIT)という売却ルートも増えました。

 金融緩和が各社の借り入れ負担を抑え、在庫を急いで消化しなくても財務負担は重くなりませんでした。低金利は購入者側の負担も軽くし、需要を下支えしました。

 1年間に在庫が何回入れ替わるかを示す
在庫回転率は2020年3月期は1.64回で、この5年で0.25ポイント低下、大手を中心に物件を長く抱える傾向が強まっています。

 ところが、
コロナショックで市場が急減速しました。不動産経済研究所によると、5月の首都圏新築マンション発売戸数は前年同月比82%減で単月としては過去最低の水準となりました。「落ち込みが続けば、売り主はキャッシュバックや割引を検討せざるをえない」(ニッセイ基礎研究所の渡辺布味子准主任研究員)との懸念が出ています。

 大和不動産鑑定が5月に行ったアンケート調査では、全用途平均で54%がコロナ収束後の不動産価格がコロナ前よりも下がると答えました。用途別では
ホテル(86%)や住宅(57%)などで下落予想が多くなっています。「ホテルでは3割ほど値下がりする物件が出てきてもおかしくない」(国内証券)との指摘もあります。

 大手は「住宅の投げ売りは基本的に行わない」(野村不動産ホールディングスの芳賀真グループ最高財務責任者=CFO)と強気姿勢ですが、中堅以下のホテルなどでは影響が顕在化しています。トーセイは6日、新型コロナの影響で2020年11月期に76億円の在庫評価損を計上すると発表、いちごは2020年2月期の連結決算で74億円の販売用不動産の評価損を計上しました。

 リーマン後は不動産各社が資金繰りのために損失覚悟で売却を急いで利益を圧迫しましたが、現在は
「銀行が融資を引き揚げて資金繰りに詰まる状況ではない」(SMBC日興証券の田沢淳一シニアアナリスト)状況です。低金利は長期化しそうで、住宅購入の意欲は戻る可能性もあります。

 それでも新型コロナの感染が収束せず需要の低迷が長期化すれば、
評価損が膨らんで体力のない中堅以下の不動産会社を中心に業績に打撃になりかねません。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
販売在庫の増加と在庫回転率の低下、アンケート調査の下落予想、トーセイの評価損計上を材料に、ネガティブ予想をストーリーに書いた記事です。もちろん、金融緩和の継続、住宅購入意欲が戻る可能性など基調が変わらない中では、ポジティブ予想で記事を組み立てることもできました。

 それでもある程度はネガティブ予想も「なるほど」と思わせる
納得感のある良い記事に仕上がっています。確かにリーマンショックを経てマンション市場は寡占状態になり、少しのことではびくともしない大手デベロッパー揃いとなって不動産市場を支えていますが、それでも中小デベロッパーが引き続き存在することも事実です。

 「地方移住の問い合わせが急増」といった今流行りの記事のようにはならないと思いますが、少なくとも
当分の間は需要が戻らないと判断した場合には、体力に乏しいデベロッパーが見切り売りに走る可能性は十分にあります。また、資金繰りが厳しくなくても、業者は資金の回転が命なので、資金投下を新たに行いたい物件が出てきた場合には多少損を出しても現金化を選ぶ傾向にあります。

 コロナショックが
不動産市場の選好に変化をもたらしたのは確かで、今まで土地値を釣りあげてきたホテル用地がだぶついてくることが見込まれます。今まで買い負けてきたマンションデベロッパーが駅近好立地に反応し、積極的に札を入れることもあり得るでしょう。

 最近もう買えないと見ることをやめていた都心の新築マンションをあらためて調べると、その
価格の高さはさらに際立っていました。それでも買う層はどれくらいいるのか、買う層を求めてデベロッパーは皆我慢比べを続けるのかーある大手デベが手早い利潤を求めてその列から抜けたら価格トレンドは一気に変化するかもしれません。 

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| 市場動向 | 19:08 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年7月13日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 新築戸建
〇 弦巻1(「世田谷」駅) 6,800万円 旧法賃借権 土地77.74平米 建物121.38平米(3LDK、1階車庫9.78平米含む)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_setagaya/nc_94110926/?suit=STkr20180612000
 マイナーな東急世田谷線ではありますが、「世田谷」駅徒歩7分で、土地も建物もボリュームのある新築戸建てです。前面道路4メートル×6メートルの北東角地で、南側も通路なので、まるで三方角地のような開放感を味わうことができます。リビングは吹抜け仕様、ビルトインガレージで車は濡れずに駐車できます。ただし、旧法賃借権(新規20年)ですので、地代が月額27,970円かかります。世田谷区のど真ん中で、こんなドカンとでかい住宅にゆったりと住みたいな、と思いました。

◎ 中古戸建
〇 千駄木5(「本駒込」駅) 6,980万円 土地80.74平米 建物74.52平米(3LDK) 1984年築

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_bunkyo/nc_94414347/
 「本駒込」駅徒歩6分、「千駄木」駅徒歩8分、「西日暮里」駅徒歩15分というアクセスの良さもさることながら、本物件の特徴は平成20年に行った大規模リフォームです。水廻りを中心に新規設備を入れるとともに、脱衣所に無垢の床材、和室に珪藻土、ウッドデッキを新設しました。土地は南北に長く形状は今一つかもしれませんが、北向きを活かして建物のボリュームは本来130平米近く取れ、建替え時も楽しみな物件と言えます。

◎ 土地
〇 阿佐谷北2(「阿佐ヶ谷」駅) 4,300万円 97.3平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_suginami/nc_94442154/
 「阿佐ヶ谷」駅徒歩7分、「南阿佐ヶ谷」駅徒歩10分、坪単価146.1万円「阿佐ヶ谷」駅徒歩10分内の土地にしては破格の安さです。古屋付きの取引ではありますが、除却費用を手出ししても十分お得です。前面6メートル公道で、建ぺい率60%、容積率200%がフルに使えそうです。セットバックも1.45平米に過ぎず、正直「?」「?」となっている土地です。具体的に問い合わせれば安い理由が何らかわかるかもしれません。

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| 各種物件 | 19:20 | comments(0) | - |