百年後のヴィンテージマンション
百年後のヴィンテージマンションを探しましょう!
城南地域及び東急線沿線の物件を中心に、最新マンション情報をいちはやく掲載していきます。
2021.01.27 Wednesday
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2020.08.25 Tuesday
ハイホーム武蔵新城(中古)−ちょうどいい街のちょうどいい3LDK
author :
coralisland
JUGEMテーマ:
マンション
★ JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩8分の場所に立地する地上5階建・総戸数28戸・エルカクエイ旧分譲・三平建設施工・2003年2月築の
『ハイホーム武蔵新城』
です。
アドレスは川崎市高津区末長4丁目
です。末長(すえなが)は、高津区の中央部にあり、2013年と2014年に1丁目から4丁目まででなる住居表示が施行されました。北西では下末吉台地に谷戸が入り込んでおり、南東が低地となっています。低地部には
富士通ゼネラルの本社
があり、周辺も宅地となっています。
東急田園都市線・第三京浜道路・南武線
などの交通路が末長を通過し、
「梶が谷」駅や京浜川崎インターチェンジ
などが所在します。また、二ヶ領用水の分流である根方堀が台地と低地の境を流れています。末長は北端で下作延・久本・坂戸と、東端で中原区上新城と、南西端で新作・高津区梶ケ谷と接しています。
明治以降、当地は
橘村
の一部となり、のちに川崎市へ合併しました。当地では明治頃から養蚕が行われたり、大正末期からは野菜栽培が始まるなど、
農村として推移
していましたが、1940年(昭和15年)に日本光学(現・ニコン)が水田を埋め立て当地に工場を設置し、
海軍の光学兵器の生産
を始めました。その結果、1945年(昭和20年)には
空襲
を受けることとなり、工場が壊滅したのみならず周囲にも被害が出ましたが、日本光学は丘陵に地下壕を作り生産を続けたということです。戦後の
1955年(昭和30年)には日本光学の跡地に八欧電機(現:富士通ゼネラル)が進出
し、周囲に
社宅が建つなど、宅地化が進行
していきました。
「武蔵新城」駅から本マンションまでは徒歩8分
です。同駅を北側に出て、駅前通りを溝の口方面へ歩き、西友、ツルハドラッグ、『クリオ武蔵新城六番館』を越えて右折、そのまま北上した右手に所在します。
フラットで歩きやすい
道のりです。同駅周辺には
深夜営業のスーパーマーケットや病院、ファーストフード、商店街
があり利便性が高い地域です。
本マンション自体は住宅街の中ですが、近くには
第三京浜川崎ICがあり、車での都心・横浜へのアクセス
も便利です。
ベージュ調の暖かいカラー
でまとめられた外観はスタイリッシュで、2003年築とまだ新しいだけに、
TVモニター付オートロック、浴室換気乾燥機、床暖房
など充実の設備が整っています。
対象住戸は、
地上5階建て建物の2階に所在する専有面積75.07平米の3LDK
です。玄関からは室内が見えないように間取りを工夫してあり、LDは11帖、キッチンは4帖です。共用廊下側には6.7帖の主寝室と5.0帖の洋室、行灯部屋として5.5帖の和室があります。水廻りは和室の向かいに固められ、収納は随所にあり、
ウォークインクローゼット
が主寝室についています。バルコニー面積は7.17平米で、
キッチンからも
出ることができます。
南向き
なので、日照良好です。
管理費は月額12,000円、修繕積立金は月額17,270円で、
合計月額29,270円
です。
駐車場は月額1万円〜1万7,000円
となっています。
販売価格は3,800万円、坪単価167万円
です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,794万円〜4,094万円、『マンションマーケット』では3,683万円〜3,874万円、『イエシル』では3,374万円、『ふじたろう』では3,208万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,987万円〜4,562万円、『マンションレビュー』では3,654万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。
これらの
自動査定の平均は3,705万円、坪単価163万円となり、販売価格は2.6%割高
との試算結果です。なお、対象住戸の
分譲時の価格は3,490万円、坪単価は154万円
だったとの記録が残っています。
武蔵新城は武蔵小杉、溝の口ほどの繁華性はありませんが、武蔵中原よりはにぎやかで、
生活に密着した暮らしやすい街
です。ノクリアなど、今やエアコンで有名な
富士通ゼネラルが戦後一貫してこの地に本社を置き続けている
のも、なんとなくわかる気がします。私の好きな
フランス料理のレストラン・イブー
も武蔵新城の住宅街の中にあります。
派手さはないものの、
堅実で少しお洒落な本マンションは、そんな武蔵新城に似つかわしいマンション
という気がします。28戸中3戸が売りに出されているのは少し気になりますが、その
3室を見比べる
のもいいかもしれません。
種別:中古マンション
名称:ハイホーム武蔵新城
価格:3,800万円 (税込)
所在:川崎市高津区末長4丁目
交通:「武蔵新城」駅徒歩8分
面積:専有75.07平米
詳細はこちら
⇒
ハイホーム武蔵新城
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中古マンション 川崎市高津区
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20:02
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2020.08.20 Thursday
気になった物件をご紹介―2020年8月21日
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coralisland
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マンション
◎ 中古戸建
〇 新宿7(「東新宿」駅) 5,780万円 土地56.7平米 建物79.54平米(2LDK+S) 2012年築
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_shinjuku/nc_94646395/?suit=STkr20180612100
東京メトロ副都心線「東新宿」駅より徒歩8分、都営大江戸線「若松河田」駅より徒歩9分
の場所に所在します。現在、野村不動産アーバンネットしかsuumoサイトに挙げておらず、外観・内装の写真もなく、情報が乏しいのですが、
土地面積、建物面積、築年の新しさから「東新宿」駅近辺の他の物件よりも条件が良く見えて
おり、気になる物件です。接道は南側に持分のある私道4mがあり、
接道幅も立派に6m
とれています。野村の仲介は写真を後回しにして物件を取り急ぎ掲載することが多いので、詳細情報が待たれます。
◎ 土地
〇 野沢2(「駒沢大学」駅) 4,980万円 93.01平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94215434/?suit=STkr20180612300
東急田園都市線「駒沢大学」駅から徒歩9分、同「三軒茶屋」駅より徒歩15分
です。販売価格が4,980万円なのに土地面積が93.01平米もあり、「おっ」と思いますが、
「おっ」と思う土地の大半は旗ざお地
です。本物件の特徴は、北西側が私道に広く接するところで、「それなら旗ざお地じゃないじゃん!」と思うのですが(私もそう思って見に行ってしまいました)、ここは
隣接マンションの私有地でマンション住人以外通行禁止
になっていますから、やはり旗ざお地です。でも、おかげで
北東向きは2階は開放感
があります(1階部分はマンション側の塀で視界と日照が阻まれます)。本土地はそれでも長く売れ残る物件ではないと思っていたのですが、期待と現実の落差がそれだけ大きいからでしょうか。
◎ 新築マンション
〇 プレセダンヒルズ文京本駒込(「駒込」駅) 4,900万円 1LDK 46.07平米 2020年9月築
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_94619087/bukkengaiyo/?fmlg=t001
東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分、都営三田線「千石」駅徒歩9分、JR山手線「駒込」駅徒歩10分
の3駅利用可能な
本年9月完成の新築マンション
です。現在、
「駒込」駅最寄りで販売されている新築マンションは本物件しかなく
、かつ、3階所在の低層階住戸ですが、
坪単価352万円とお手頃
です。間取り中央にLDKがあり、やや微妙ですが、
洋室も5帖
取れています。
食器洗い乾燥機、浴室乾燥機
が付いています。
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各種物件
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22:56
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2020.08.13 Thursday
コロナで武蔵小杉タワマンから住民が続々と逃げ出している!(妄想)
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coralisland
JUGEMテーマ:
マンション
★ 2週間くらい前の土曜日の昼下がりのことです。ちょっと時間が空いて武蔵小杉の自宅近くをぶらぶら歩いていると、その様子で地元民とわかったのでしょう、一人の男性が私に近づいてきました。
「失礼します。私、〇〇社の週刊●●の記者のAと言います。」
「は?」
日本で知らない者はいない超有名週刊誌の記者
から突然声をかけられて、私は面食らいました。生まれてこの方、街角でスカウトに声をかけられたこともなければ(当たり前ですが)、目立って良いことも悪いこともした覚えがない一小市民の私としては、最大級の警戒モードになって身構えました。
「いやあ、今コロナで大変じゃないですか。ちょっと小耳にはさんだんですが、コロナで人が密集する小杉のタワマンに住むのは危険だとかで、住民の方々が逃げ出して、郊外に向かう動きがあるっていうんですけど、そんな話を聞いたことないですか?」
「へ?」
そんな話は
初耳
でした。確かに一部の論調では、感染者が多い東京を離れて地方移住が進むのではないか、みたいな希望を込めた観測がされていますが、実際にはそんな動きを東京の都心の職場でも見聞きしたことはありませんし、
それがなぜ「武蔵小杉」の「タワマン」なのでしょうか。
「…いや、聞いたことはありませんが」
「そうですか…そうですよね。小杉は便利な街になりましたからね。でもそんな小杉の便利さより郊外の方に行きたいって人もいるんじゃないかと聞いたんですけど、やっぱりいませんかね」
「いやあ、聞いたことないですね」
なおも食い下がるA記者でしたが、いくら人が良い一小市民の私でも
聞いたことがない話を「そうですね」と相槌を打つわけにもいかず
、A記者は残念そうに立ち去って行きました。
昨秋の台風19号で道路冠水の被害
を受けて以来、
武蔵小杉タワマン被害の記事は、新聞・テレビ・週刊誌などありとあらゆるメディアで取り上げられ
ました。そこで私たちが大いに驚き、深く傷ついたのは、
世間がこれを「いい気味だ」とひそかに喝采する風潮に染まった
ことでした。
週刊誌もネットも
「小杉タワマン」の記事を書くたびにアクセス数がぐんと伸び
、
「そんな危険な低地に住んだあなた方の自己責任」「助ける必要なし」
といった中傷コメントがずらりと並び、
何千・何万の「いいね!」
が押されていったのです。
記事はますますエスカレート
し、確かに排水は逆流したのでしょうが、それに含まれる
汚水は微量に過ぎないと川崎市が発表し、その水の中で作業した私どもも匂いなど全くしなかった
のに、「う●こがぷかぷか浮かんだ小杉う●こタワマン」と言わんばかりの記事や、小杉タワマンを揶揄する
嘲り
が、世間に氾濫したのでした。
それ以来、特に週刊誌やネット記事では、
マンション関連記事では、何かにつけて「小杉のタワマン暴落か」というタイトル
がつくようになりました。記事を読むと必ずしも武蔵小杉のタワーマンションの話でもないのに、
最後に無理やり小杉タワマンを登場させ、タイトルに「小杉タワマン」と入れる
だけで、おそらく
注目度とアクセス数が全然変わってくる
のです。
記者にとっても週刊誌の編集部にとっても、
これほどおいしい素材はありません
。今回は、
地方移住の動きを「コロナ危険×小杉タワマン脱出→価格暴落」の構図
で書きたかったのでしょう。動機はどうあれ
一人でも小杉から地方に引っ越した人の話が聞ければ、それを100%誇張して書いて週刊誌のタイトル記事を獲得できる
のです。A記者が休日にぶらぶらしている私のようなしがない小市民をつかまえる手間をかけるのもわかります。
小杉のタワマンに住んでいるのは
地縁・血縁のある堅実な地元民が多く、小杉でセレブ(?)を気取っているような人は知人に一人もいません
。購入時価格からの価格上昇率で言えば、小杉タワマンはむしろそれほど上がっておらず、
もっと「儲かっている」マンションはごまんとあり、投資用としてもあまり適格とは言えません
。
一体どこに「ざまあ」と言われる要素があるのか
、私にとってはいまだに謎です。
コロナに関しても、
「小杉タワマンでコロナ被害が出てないからつまらない」といった「いいね!」がたくさんついた書き込み
もありました。小杉の住民ということを離れても、
「日本人ってこんな他人に石を投げて喜び、それを囃したてるような民族だったっけ」と絶望的な気持ちに
もなっています。
JR「武蔵小杉」駅の改札に人がずらり並ぶ混雑にしても、かつて朝のラッシュの一時のみ起きたささいな問題
で、改札口が増えたことで今やそんな現象はなく、渋谷や他の駅の混雑ぶりの方がよほどひどいのに、
いまだにその印象で小杉が語られることも多い
です。
「これは一体何の宿命なんだろうか」
と、次のターゲットに向かうA記者を見送りながら、ぼんやり思ったのでした。
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ノウハウ・経験談
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18:28
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2020.08.09 Sunday
気になった物件をご紹介―2020年8月9日
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coralisland
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マンション
◎ 土地
〇 関町北2(「武蔵関」駅) 3,980万円 143.57平米
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nerima/nc_94599555/?suit=STkr20180612300
西武新宿線「武蔵関」駅から徒歩6分
、敷地面積が143.57平米ありながら3,980万円、
坪単価91.7万円
です。建ぺい率・容積率が50%・100%で、
ゆったりとした約150平米の2階建が6千万円内外で
建てられそうです。ただし、敷地には段差があるように見えます。
北側5m幅の道路に8m接道
しています。春には
北側道路の桜並木
がきれいに眺められます。
閑静な住宅街で緑を楽しむ生活
となりそうです。
◎ 中古マンション
〇 クリオレジダンス横浜鶴見(「鶴見小野」駅) 3,680万円 4LDK 103.43平米 2000年築
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashitsurumi/nc_94599498/?suit=STkr20180612200
JR鶴見線「鶴見小野」駅徒歩1分
です。「鶴見小野」駅は1日乗降客数が5千人に満たない無人駅ですが、それでも駅徒歩1分の利便性は注目されます。
総戸数175戸の大規模マンションでキッズルーム、ラウンジなど充実の共用施設
です。この
7月にクロス・フローリングの張替え
を実施しました。また、100平米超住戸にもかかわらず、
管理費・修繕積立金合計で月額24,650円
という安さです。「マンションナビ」によれば
相場は3,800万円
で約3.2%割安、
賃貸相場では月19.0万円、表面利回り6.2%、ネット利回り5.4%
となりました。
◎ 新築戸建
〇 東尾久6(「熊野前」駅) 4,580万円 土地78.07平米 建物97.24平米(4LDK)
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_arakawa/nc_94227860/?suit=STkr20180612000
都電荒川線「熊野前」駅徒歩6分、同線「東尾久三丁目」駅徒歩5分、東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩14分の3駅利用可能
です。
南側道路
に面し(接道幅員3.8m)、日照・通風良好、
ルーフバルコニーが6.7帖
あります。1階LDKは17帖、主寝室は7帖あるゆとりの広さです。
都立尾久の原公園まで徒歩6分
で、休日のレジャーやペットのお散歩を楽しめることでしょう。
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各種物件
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21:09
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2020.08.05 Wednesday
リビオ練馬北町(新築)ー駅徒歩8分、平均坪270万円台の1LDK・3LDK
author :
coralisland
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マンション
★ 東武東上線「東武練馬」駅より徒歩8分、東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚」駅より徒歩11分の場所に立地する日鉄興和不動産&北極星コーポレーション分譲・川村工営施工・地上7階建・総戸数54戸の
『リビオ練馬北町』
です。
アドレスは練馬区北町3丁目
です。北町(きたまち)は、練馬区の東北部に位置し、1丁目から8丁目まであります。14,662世帯25,958人が暮らし、うち3丁目は1,541世帯2,752人が住民です。北部と東部を板橋区赤塚新町、徳丸、西台、若木、上板橋、南部で同区錦・平和台・早宮、南西部を同区春日町、西部を同区田柄などと接しています。東武東上線の「東武練馬」駅付近を中心に区内では比較的工業が盛んです。4丁目は陸上自衛隊練馬駐屯地となっています。
旧・武蔵国豊島郡下練馬村
です。1932年(昭和7年)、北豊島郡練馬町が板橋区に編入された際、旧練馬町を練馬北町・練馬仲町・練馬南町に分けました。後に仲町と南町は消えましたが、北町はそのまま残りました。
「東武練馬」駅から本マンションまでは徒歩8分
です。同駅を南側に出て、ニュー北町商店街を西に向かって歩き、北町上宿公園を越えてさらに進んだ左手、
東京聖徳病院の隣
に所在します。同駅までは
フラットアプローチ
で、同駅から
「池袋」駅まで直通15分
と、都心までのアクセスも良好です。また、
「地下鉄赤塚」駅からは徒歩11分
で、わずかに上りながら東に進むルートです。
「イオン板橋S.C」までは徒歩7分、まいばすけっと練馬北町2丁目店まで徒歩3分、ミニストップ練馬北町2丁目店まで同じく徒歩3分
と、お買い物に不便はありません。北町は、練馬区唯一の宿場町
「下練馬宿」
として結構賑わっていました。江戸側から下宿 ・中宿 ・上宿の3宿で構成され、本陣、脇本陣、問屋場がそろった宿場であり、この街道を川越藩が参勤交代で利用し、鷹狩りに行く大名や 大山詣 ・秩父巡礼の旅人などが行き交わっていました。その歴史が、現在の
3つの商店街(ニューきたまち商店街(徒歩3分)、きたまち商店街(徒歩6分)、北一商店街(徒歩11分))
など多彩な商業施設が揃い、日常の買い物や休日のレジャーも楽しめる住環境として息づいています。
北町保育園へは徒歩4分、北町三丁目児童遊園へは徒歩5分、北町わかば児童遊園へは徒歩7分、北町ふれあい公園ヘは徒歩10分
です。教育の面では、
練馬区は学童クラブ数第2位
で、共働き家庭でも安心です。通学校は
北町小学校で、徒歩13分
とやや距離があります。
南向き・2面採光の3LDK角住戸のFタイプ、Gタイプが特におすすめ
です。また、
1階住戸には専用庭
が付きます。
3LDK住戸が合計31戸ありますが、その58%に当たる18戸が角住戸
となっています。ソフト面では
レンタルサービス「sharekura(シェアクラ)」
を導入、キッチンはオレンジページと売主・日鉄興和不動産がコラボした
「Plus Kitchen PROJECT」
で生み出されたキッチンを採用しています。その他の専有設備は標準的なグレードです。
現在は
先着順9戸販売中
で、
間取り1LDK・3LDK、専有面積38.84平米〜63.03平米で、販売価格2,998万円〜5,798万円、坪単価255万円〜304万円程度
です。
3LDKは4,498万円、3LDK角住戸は4,848万円から
あります。5,798万円、坪単価304万円の住戸は、
全室南向きの3面採光、23.19平米ものルーフバルコニー付
でなるほど納得の価格です。
平均坪単価は270万円台
とされ、同じ北町3丁目・「東武練馬」駅徒歩8分で2年前に売り出され、最近まで販売していた
『ジオ練馬北町』の平均坪単価267万円と比べ少し高い水準
となっています。
竣工は来年1月中旬、入居は来年3月下旬が予定
されています。
公式ホームページ ⇒
リビオ練馬北町
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新築マンション 練馬区
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19:18
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2020.08.04 Tuesday
気になった物件をご紹介ー2020年8月4日
author :
coralisland
JUGEMテーマ:
マンション
◎ 中古マンション
〇 ロータリーライフ石川町(「石川町」駅) 2,480万円 3LDK 78.52平米 1989年築
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=94554278
JR根岸線「石川町」駅徒歩7分、ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅徒歩7分、JR京浜東北線「関内」駅徒歩11分
と3駅利用可能です。
11階最上階、南西角部屋
で、収納の少なさはやや気になるものの、
間取りも申し分ありません
。そんな約80平米の立派な3LDKが
2,480万円、坪単価104万円でびっくり
しました。本マンションの投資用ワンルーム物件はこの価格水準で取引されているものの、3LDK物件では希少です。「マンションナビ」によれば
相場は3,340万円
で売り出してもよく、
賃貸相場では月18.6万円、表面利回り9.0%、ネット利回り7.3%
と、投資用としても優れています。
◎ 新築戸建
〇 栗原2(「西新井」駅) 2,990万円 土地55.86平米 建物75.76平米(3LDK)
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_adachi/nc_93755836/?suit=STkr20180612000
「西新井」駅徒歩13分
と少し距離がありますが、建築面積が70平米超のため
フラット35をはじめ住宅ローンが容易に
使えます。西新井は駅西口で
都市開発
が行われ、
乗降客は増加傾向、イオン西新井や体験型複合施設「ギャラクシティ」
が使えます。
「竹ノ塚」駅へも徒歩16分
です。
飯田グループ施工の地震に強い家
で安心、食洗機、WIC、ルーフバルコニー、自動開閉式トイレ、雨戸シャッター付きです。もちろん
ビルトインガレージ
もあります。LDKは13.6帖、各居室もコンパクトです。
◎ 中古戸建
〇 西尾久5(「小台」駅) 1,480万円 土地36,27平米 建物46.72平米(1LDK) 1974年築
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_arakawa/nc_94574948/?suit=STkr20180612100
都電荒川線「小台」駅より徒歩3分、同線「荒川遊園地前」駅より徒歩4分のほか、JR高崎線「尾久」駅よりも徒歩10分
です。セットバック3.7m必要ですが、
再建築可能
です。
2010年に全面リフォーム
実施、さらに
本年2月にも住友不動産新築そっくりさんのリフォーム
実施とあります。
ブラックウォール
の現代カラーをまとい、LDK11.5帖、洋室6.0帖、さらに
ロフト
まであります。中は女性がお住いだったのでしょうか、きれいな室内です。
賃料相場は月額9.3万円、利回り7.5%
で合格、とにかく
シブい立地のしびれる一戸建て
です。
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各種物件
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