スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています



| - | | - | - |
気になった物件をご紹介―2020年9月29日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 土地
〇 滝野川5(「西巣鴨」駅) 3,980万円 73.01平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_kita/nc_94878269/
 都営三田線「西巣鴨」駅より徒歩5分、JR埼京線「板橋」駅より徒歩11分の立地です。公簿面積86.51平米ですが、セットバックや私道負担により仮測量では有効宅地面積73.01平米、それでも整形地に近く間口が7.4mあるなど、十分安い価格だと思います。坪単価180.3万円で、現在販売されている「西巣鴨」駅最寄りの土地の中では最も魅力的に感じました。1種住居地域で、建ぺい率60%・容積率160%、木造2階建て約100平米のマイホームが可能だと思われます。

◎ 中古マンション
〇 秀和第2高輪レジデンス(「泉岳寺」駅) 5,180万円 2LDK+S 74.21平米 1977年10月築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_94878300/
 都営浅草線「泉岳寺」駅からわずか徒歩1分、話題の新駅であるJR山手線・京浜東北線「高輪ゲートウェイ」駅より徒歩7分と、今注目のエリアの駅徒歩1分マンションです。築44年目になろうとしていますが、2013年2月にリフォーム実施で、そのまま住むのにも支障がありません。もし予算に余裕があってスケルトンリフォームを施すなら、とても素敵な空間に変わりそうです。「マンションナビ」によれば相場は7,800万円となり、対象住戸は十分安いことになります。想定賃料は26.4万円、表面利回り6.1%、実質利回り5.3%で、実需後の賃貸もありだと思います。

◎ 中古戸建
〇 末長4(「武蔵新城」駅) 3,599万円 土地51.20平米 建物76.47平米(1994年9月築、3LDK)

https://suumo.jp/chukoikkodate/kanagawa/sc_kawasakishitakatsu/nc_94560768/
 JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩7分です。武蔵新城エリアは程よい規模で暮らしやすい街です。今年6月にフルリフォームを施し、外観・内装が一新されました。北・西角地で開放感があります。再建築はもちろん可能です。トイレは2か所、和室もあります。家族で心置きなく暮らすにはちょうどよい住戸だと思います。残念ながら駐車場はありません。3,680万円から値下げされ3,599万円となっています。

TOPへ


| 各種物件 | 19:11 | comments(0) | - |
80年代のトレンディドラマの街は今…ー積算7千万円物件が4千万円で売られる理由

JUGEMテーマ:マンション


★ 「これは…」

 ある日の朝届いた物件紹介のメールが目を引きました。


「駅徒歩5分戸建て。土地約430平米 建物約230平米。価格約4,800万円、積算約7,000万円 指値OK」

 徒歩5分の駅は東急田園都市線のかつてトレンディドラマで名を馳せた駅です。そんな駅近の430平米もある土地が230平米の建物付きで4千万円台、しかも積算は価格の144%にもなり、値引き交渉も可能だというのです。1970年代の建築なので建物はボロボロかもしれませんが、接道は幅員約6mの立派な道路です。築年数から土地値だけで7千万円の積算がある計算ですので、どこをどう買っても「お得」にしか見えません。

 娘たちが来年には社会人になって家を離れるかもしれないので、今さらこんなでっかい家を買う予定などもちろんないのですが、日頃の不動産好きが嵩じて気になって仕方がありません。東急田園都市線の各駅は、自宅のある武蔵小杉駅からは案外行きにくく、実際行ったこともないエリアでしたが、物件場所が判明したので、この機会に訪ねてみることにしました。

 「武蔵小杉」駅からJR南武線を利用し、「溝の口」駅から東急田園都市線に乗り換え、かつて新興住宅街と言われたエリアに入っていきます。降り立った駅は、「武蔵小杉」駅と全く異なり、
駅前にマンションが一つもないオール戸建ての風景でした。

 駅には住民の要望により、
エレベーターがつけられていました。ホームは道路面からかなり下にあるからです。「このエレベータを使うのはご老人の方々なのか、それともベビーカーを使う若いご夫婦なのか」思わず考えてしまいました。80年代に30〜40代でトレンディなこの地に家を建てた方は、今では70〜80代です。しかし、世代交代がうまく進んでいれば、やはり30〜40代の方が主流となっていることもあり得ます。私がその時目にしたのは、ベビーカーを押す若いお母さんで、何気にほっとしました。

 駅前を歩いていると、住民がこの地で結んでいる協定の看板がありました。
最低敷地面積は160平米を守ることとされ、確かに、駅前でもこの地は細切れにされることなく、十分な広さの2階建ての庭付き戸建てが整然と並んでいました。しかもきちんと手入れされたきれいな戸建てとお庭が多く、言わば「田園都市ライフ」そのものでした。
 
 さて、目的の物件は、駅から徒歩5分です。線路沿いの道路からそれると、道は下り坂となり、さらに今度は上り坂となって、起伏のある道路を徐々に上っていきます。思いがけず出てきたアップダウンに少し戸惑いながら、坂を上り詰めると、その右手に大きな古屋が現れました。


「あっ」

 これが目指していた物件とわかり、なぜこの値段なのか、そして値引きOKなのかも一瞬でわかりました。約430平米の土地は坂のてっぺんから崖に沿って広がっており、約230平米の古屋はその崖を覆うように建てられていたのです。頂上付近はご家族のための居住スペースで、そこから崖を平らにして中庭を作り、その先にはおそらく友人や仲間たちを集め、場合によってはビジネスにも使えるような、崖先ならではの眺めの良い離れが建てられていたのです。

 90年代に外国で約220平米の部屋で暮らしたことがある私も、当時
このような家で日本で暮らせたら、と思ったものです。海外のように親しい仲間たちを呼んでホームパーティーを開き、昼は緑の芝生で語らい、夜は素敵な夜景を眺めながらシャンパンを傾ける、そんな生活に憧れたのでした。

 そしてこの家は、
そんな生活を田園都市で実現したものだったのです。駐車スペースも十分にあり、また路上に車を停めても文句を言う人はいないので、どれだけ人を呼んでもOKですし、またその人たちを家に泊めてあげることもできます。この地をモデルにした80年代のトレンディドラマでは、そんな30〜40代の成功者のご夫婦たちが、その間で微妙に恋愛感情が交差するシナリオが人気を呼びました。この家は、まさにそんなトレンディドラマの舞台そのものだったのです。

 この崖に沿って広大に建つ廃墟は、
修繕して使うにもおそらく数千万円はかかります。また、解体して新築しようにも、今の条例では急傾斜地制限で再建築はできないかもしれません。そもそも、80年代に憧れられたライフスタイルは、今の日本には存在しません。都会の一角でご夫婦同士が集まってワイングラスを傾けるホームパーティーを頻繁に開きあう、などという嗜好はなくなってしまったと言っていいでしょう。私は昔は洒落ていたであろう錆だらけの欧米風POST BOXを眺めながら、切ない気持ちになりました。

 しかしこの物件も、オーナーが大事に使い続け、うまくご子息に引き継ぐか、あるいはメンテがしっかりしているうちに売却すれば、
資産価値はそれなりに保てたと思われます。その意味で、街としての流行を乗り越えて住宅を維持するというのは、大変な努力が必要だと思います。この駅周辺のきれいな街並みも、努力の歯車がどこかではずれると、途端にさびれていくような、そんな危うさを感じてしまいました。

TOPへ


| ノウハウ・経験談 | 19:58 | comments(4) | - |
気になった物件をご紹介―2020年9月23日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古マンション
〇 シティタワー東洋町(「東洋町」駅) 4,780万円 3LDK 73.1平米 2008年1月築

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=94842452
 東京メトロ東西線「東陽町」駅から徒歩11分と、駅距離はややありますが、その分築12年の築浅で坪単価216万円と、価格として十分魅力的です。低層階3階に位置しますが、約10mのワイドスパンかつ南東・北東向き角住戸、すべての居室が南東向きとなっています。本マンションの分譲時の平均坪単価が273万円で、現在は分譲時より13.87%価値が下落しています。しかし、住友不動産旧分譲のハイグレードマンションという位置づけは変わりません。エントランスホールは約120平米超のホテルライクな大空間、ゆったりしたソファの配置が印象的です。賃料相場は月額19.4万円、表面利回り4.9%です。

◎ 中古戸建
〇 貫井1(「富士見台」駅) 1,980万円 土地44.00平米 建物46.17平米(1970年築、2LDK)

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_nerima/nc_94846259/
 西武池袋線「富士見台」駅より徒歩6分、同線「中村橋」駅より徒歩8分です。築50年ですが、外壁ブルー、内装はウッディに、なかなかお洒落にまとめています。本物件の最大の特徴は、こんな小さい戸建てでありながらシャッター付きバイクガレージを8.18平米とっていることです。本年8月に水廻りを交換、壁・床も一新しました。バイクの趣味のない私も、「おっ、これは」と目が釘付けになりました。バルコニーも木目調で敷き詰め、統一感があります。再建築は可能なのでしょうが、セットバックがどの程度になるか、気になるところです。

◎ 土地
〇 関町東2(「武蔵関」駅) 1,380万円 33.86平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_nerima/nc_94417009/?suit=STkr20180612300
 西武新宿線「武蔵関」駅より徒歩5分です。坪単価134.8万円は、本エリアでは飛びぬけて安いわけではありません。間口も3.5mしかなく、戸建てを建てるにはぎりぎりで、ウナギの寝床のような家しかできません。それでも接する道路は8m幅があり、容積率200%がめいっぱい使えます。約67平米のボリュームがある3階建戸建てを1,500万円程度で建てることができれば、新築戸建てが2千万円台で実現します。もっとも、住宅ローンを組んでくれる金融機関は限られてきそうです。

TOPへ


| 各種物件 | 18:47 | comments(4) | - |
10月中旬までお休みします。

JUGEMテーマ:マンション


★ ご訪問ありがとうございます!

 10月中旬に職場に関係する資格試験があり、受かるかどうかはともかく、試験勉強をしなければならなくなりました。試験が終わりましたら、またマイペースで再開いたします。

 その時には、またよろしくお願い申し上げます!

TOPへ



| - | 22:59 | comments(5) | - |
オープンレジデンシア三軒茶屋(新築)ー坪400万円未満の三軒茶屋・駒沢大学ライフ

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩11分、同世田谷線「三軒茶屋」駅より徒歩13分、同田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩11分の場所に立地するオープンハウス・ディベロップメント分譲・オープンハウス・アーキテクト施工・地上3階地下1階建・総戸数25戸の『オープンレジデンシア三軒茶屋』です。

 アドレスは世田谷区上馬1丁目です。上馬は、1丁目から5丁目まであり、旧・荏原郡上馬引沢村(かみまひきさわむら)の省略により、このような地名になったと言われています。一般には源頼朝が遠征に向かう途中この地を訪れ、土砂崩れに遭った際、「以後ここを渡る際は、馬を曳いて渡れ」と命じたのが由来とされていますが、さらに古い地名とも考えられています。世田谷区には下馬という地名もありますが、隣接はしていません。

 「三軒茶屋」駅より本マンションまでは徒歩11分です。同駅から玉川通り(国道246号線)を用賀方面へ歩き、マルエツの手前で左折、世田谷上馬一郵便局の角を左折して上馬公園を越えたところに所在します。「駒沢大学」駅よりも徒歩11分、玉川通りを渋谷方面へ歩いて住宅街の中へ右折していくルートです。

 すぐ近くの
中里商店街エリアは最近ちょっとしたグルメ通りに変わってきており、タコス専門の店など面白いお店や地元の良質な八百屋、鶏肉屋などがあるとのネット情報です。夏には中里商店街主催のお祭りもあるそうです。

 上馬公園に近接する
第一種低層住居専用地域に位置し、地上3階地下1階建ての低層マンショとなります。公園と向かいあう北側ファサードは端正さを意識し、外観は明るいベージュ系のタイルをベースに、ボーダータイルや横格子、スラブラインによって水平ラインを強調しています。南側のファサードには雁行設計を採り入れ、マリオンの垂直ラインを際立たせています。ブラウン系やホワイト系のカラーがアクセントとなり、洗練された落ち着きを感じさせます。

 急行停車駅で人気の
「三軒茶屋」駅エリアと、駒沢公園など住環境が良好な「駒沢大学」駅エリアの両方を楽しめるロケーションです。近隣には徒歩3分の所にイタリア料理レストラン「イタリアンHAMANO」、徒歩6分で「ベーカリーパンテコ」など、この地ならではの上質なショップが揃っています。日常のお買い物は、上記のマルエツ中里店が徒歩6分、コンビニはファミリーマート世田谷上馬一丁目店が徒歩3分です。

 二重床二重天井で構造はしっかりしています。キッチンカウンター天板や洗面化粧台には高級感あるフィオレストーンを採用しました。高耐久・幅広フローリングも満足感を高めています。もちろん床暖房も付いています。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積34.70平米〜67.56平米と、コンパクトながらシングルからファミリーまで幅広いターゲット層となっています。販売価格は3,900万円台〜8,200万円台予定であ、坪単価381万円〜406万円程度となります。

 同じ町内では、
2018年に「ファインスクエア三軒茶屋」が「三軒茶屋」駅徒歩10分のロケーションで分譲され、平均坪単価は375万円、中古市場では約1割価格が上昇して、坪単価413万円が相場になっています。この点、新築マンションである本物件が上記価格レンジですから、リーズナブルな価格水準と言えます。

 オープンハウス・デベロップメントは最近、高額物件が多かったのですが、
本物件は価格面でも魅力的です。オーダープランも柔軟性の高いカスタマイズが可能であり、利便性の高い小規模物件をお好みの方であれば十分検討できる物件だと考えます。

公式ホームページ ⇒オープンレジデンシア三軒茶屋

TOPへ


| 新築マンション 世田谷区 | 19:27 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年9月9日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 中古マンション
〇 アヴァンティーク銀座2丁目参番館(「東銀座」駅) 5,650万円 1LDK 42.65平米 2005年9月築

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_94769992/?suit=STkr20180612200
 都営浅草線「東銀座」駅徒歩3分、東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅徒歩4分、同銀座線「銀座」駅徒歩6分、銀座中心部からはやや離れますが、それでも垂涎の立地です。坪単価438万円は、2005年築では相場とも言えます。高層階、南西向き角部屋、間口も広スパンの好条件です。あらためてのリフォームは施されていないようですが、現状でも十分の仕様です。マンションナビによれば、適正価格は5,653万円でほぼ相当、賃料想定は21.6万円、表面利回り4.6%、実質利回り4.2%と、銀座アドレスにしては悪くない利回りです。

◎ 中古戸建
〇 東五反田4(「高輪台」駅) 2,980万円 土地31.8平米 建物38.55平米(1968年築、2DK)

https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_shinagawa/nc_94768714/?suit=STkr20180612100
 都営浅草線「高輪台」駅徒歩4分、JR山手線「五反田」駅徒歩10分の2駅利用可能です。ミニミニ戸建てですが、何と言っても2千万円台、「高輪台」駅最寄りでsuumo掲載の他の中古戸建は現在すべて1億円超であることから、珍しい価格帯です。再建築不可でもなく、位置指定道路と思われますが、4m道路に接道しています。現況間取りは1968年10月築の2DK、これをリフォームして使うか、建て替えるとすれば約45平米の2階建て建物は可能と思われます。

◎ 土地
〇 千住旭町(「北千住」駅) 3,980万円 62.08平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_adachi/nc_94771399/?suit=STkr20180612300
 ターミナル駅「北千住」駅徒歩5分で5路線利用可能です。坪単価212万円となります。東側幅員7.2m道路に面しているため、建ぺい率80%、容積率300%を活かすことができ、近隣商業地域で少なくとも3階建ては斜線にかからずに建てることができます。物件周辺は街灯や歩道もあり、人通りの多い環境でお子様も安心、この利便性のある地に100平米超の3階建て建物を建てて暮らすのもいいと思います。

TOPへ


| 各種物件 | 19:13 | comments(0) | - |
「コロナ→テレワーク→郊外」ストーリーは本当か→統計数値との正しい付き合い方

JUGEMテーマ:マンション


★ 少々古い記事ですが、8月21日付の日本経済新聞の記事によれば、不動産経済研究所が発表した7月の首都圏の新築マンションの発売戸数は前年同月比7.8%増の2,083戸でした。神奈川や埼玉といった近郊がけん引し、11カ月ぶりに前年実績を越えました。

 これは、前年が大幅減だった反動もありますが、
コロナ第二波の中で増えた格好です。コロナの影響が顕著だった4月、5月が前年を5〜8割下回っていただけに、「想定以上の数字」との声も上がっています。

 特徴的なのは、
東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増となっています。1戸の価格が前年同月比7.9%増と高止まりする中、相対的な値ごろ感が人気を集めています。

 不動産助言会社トータルブレインが不動産各社の上記の販売状況を調べたところ、
神奈川県や埼玉県、千葉県で「好調」の割合が大幅に増えました。「都心の価格上昇についていけない顧客を中心に、郊外でも駅に近く割安感のある家族物件が人気だ」ということです。

 不動産経済研究所のデータでも、消費者の購入割合を示す
契約率が7月は神奈川県や千葉県で好不調の目安の70%を超えました。

 郊外への関心の高まりは中古でも顕著です。中古物件情報サービスのハウスマートが5〜7月に約5千人にアンケートすると、30〜40代の家族層中心に重視する点に変化が現れました。2019年に24.2%だった「駅との距離」が14.8%に減る一方、「広さ」は26%から28.9%に増えました。希望エリアは「職場の近く」が約2ポイント低下しています。

 「テレワーク普及で働き方が変わり、駅からやや遠くても広さを重視する人が増えた」と分析されています。ただし、近郊では戸建てとも比較されやすく、嗜好変化に対応する戦略が問われています。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。この内容は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向―2020年7月度―』を基にしたものです。

 記事は、
うまく時流に載せた内容となっています。その最も大きな拠り所は、地域別発売戸数が「東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増」となったことです。むしろこの数値に飛びついて、「コロナ→テレワーク→郊外」ストーリーを組み立てたという気がします。

 しかし、これは、
書きやすい数値をつまみ食いしたものとも言えます。ここで掲げられていない千葉県の発売戸数は、▲29.9%という大幅減となっています。

 また、
「契約率が7月は神奈川県や千葉県で好不調の目安の70%を超えました」とありますが、上記で好調の原動力とされた都下の契約率は48.1%、埼玉県の契約率は55.4%しかありません。発売戸数と契約率の両方の数値を見れば、都下と埼玉県では、「大量の在庫を抱えたデベロッパーが耐えきれずに在庫を売りに出しましたが、案の定成約できずに大量の売れ残りとなってしまい、『どうしたらいいかわからない』と頭を抱えています」という記事に仕立てることもできるのです。

 押さえておかなければならないのは、
発売戸数が僅少な最近の販売状況では、各物件の発売戸数や契約率が直ちにそのエリアの発売戸数や契約率の増減として大きく影響を与えるという事実です。

 例えば、発売戸数が「東京23区が19.3%減なのに対し、23区を除く都内は42.2%伸びました。神奈川県は53.5%増、埼玉県も42.9%増」というのは
実戸数で言えば、23区は178戸減、都内は79戸増、神奈川県は193戸増、埼玉県は113戸増ということです。いずれも、大規模マンションの第1期販売が実施されたか否かで左右される規模感です。前年比較との兼ね合いですから、各年のロット感はこの半分で十分出てくる数値でもあります。

 ただし、各記事には世論形成効果もありますので、これを読んだ方々が
「今トレンドは郊外なのか!」とまじめに思い込み、郊外型マンションが売れていくということがないとは言えません。ともあれ、読者としては、記事一片に踊らされず、その程度の読み物として楽しんで読むのが正しいスタンスだと思います。

TOPへ


| 市場動向 | 19:39 | comments(0) | - |
気になった物件をご紹介―2020年9月2日

JUGEMテーマ:マンション


◎ 新築戸建
〇 東尾久1(「西日暮里」駅) 4,980万円 土地53.44平米 建物97.19平米(2LDK+S+P)

https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_arakawa/nc_94694340/?suit=STkr20180612000
 JR山手線「西日暮里」駅徒歩10分、日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩9分、京成線「新三河島」駅徒歩5分の3駅利用可能です。車庫付きで建物97.19平米のボリュームがあって5千万円を切る価格、1階は納戸となりますが、2階のLDKは16帖超、3階の洋室は7.79帖、6.68帖と、ゆとりの新築戸建てです。収納が少ないのはやや気になる点でしょうか。スーパーたじま田端店まで225m、赤土小学校まで583mの距離です。

◎ 土地
〇 下高井戸1(「桜上水」駅) 4,780万円 60平米

https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_suginami/nc_94727247/?suit=STkr20180612300
 京王線「桜上水」駅から徒歩2分という駅近が最大の魅力です。しかも桜上水エリアですので、駅近でも閑静な住宅街です。車庫付き3階建て104.12平米が1,630万円で建てられ、総額は6,410万円、建築条件外しも相談可能ですが、土地価格に影響がでるかもしれません。高井戸第三小学校まで徒歩7分、まいばすけっとまで徒歩6分となります。

◎ 新築マンション
〇 宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンス(「渋谷」駅) 9,480万円 1K 30平米 2020年7月築

https://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz194729356.html
 東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩1分という驚きの新築マンションです。日本初の分譲マンションと言われる宮益坂ビルディングの建て替え事業になります。公式ホームページなど公開しないマンションで、知る人ぞ知る物件として業界内では注目を浴びているマンションです。北向き最上階(15階)住戸で眺望良好、旭化成不動産レジデンス旧分譲で新築未入居、ヒカリエとスカイデッキで結ばれます。坪単価1,045万円で安くはありませんが、ワンルームは8階で同じ専有面積で9,700万円で分譲していましたので、相対的にはお得、最上階住戸でプレミア感・希少性抜群です。

TOPへ


| 各種物件 | 20:33 | comments(0) | - |