ブランズ二子玉川テラス(新築)−BRANZのフラッグシップを目指す5階建レジデンス

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★ 東急田園都市線・同大井町線「二子玉川」駅より徒歩6分の場所に立地する東急不動産分譲、大豊建設施工、地上5階地下1階建、総戸数79戸の『ブランズ二子玉川テラス』です。

 アドレスは世田谷区玉川2丁目です。玉川は、世田谷区の南西部に位置し、周囲を鎌田・岡本・瀬田・上野毛の各町に隣接し、多摩川を境に神奈川県川崎市と接します。玉川高島屋ショッピングセンターや東急田園都市線・同大井町線「二子玉川」駅があるなど、「ニコタマ」と呼ばれるお洒落な街として人気を集めてきました。

 「二子玉川」駅の東に広がる低地は、従前から再開発の計画があったのですが、昭和57年6月に二子玉川東地区で「再開発を考える会」が発足して以来、26年目にしての本格始動となりました。事業地は、東急田園都市線「二子玉川」駅から多摩川沿いに広がるエリア、昔の感覚では、上野毛・瀬田の高台に対する川沿い・低地帯のイメージですが、「二子玉川」駅前に玉川高島屋S・Cができて雰囲気は一変、ポテンシャルの高い土地となりました。

 東日本大震災の影響で開業が遅れたものの、「二子玉川」駅と『二子玉川ライズ タワー&レジデンス』の間にできた『二子玉川ライズショッピングセンター』のおかげで、周辺はさらに便利に、かつ楽しくなりました。


 「二子玉川」駅より本マンションまで徒歩6分です。同駅を西側に出て、玉川通りを北上していくルートの右手に所在します。途上で玉川高島屋のデパート群を通る最も華やかな通りが通勤通学経路となります。道のりは瀬田に向けて登っていく手前ですので、ほぼフラットで歩きやすい通りです。

 各商業施設には、
玉川高島屋S・Cガーデンアイランドへ徒歩2分、玉川高島屋S・C本館へ徒歩3分、キュープラザ二子玉川へ徒歩5分、二子玉川ライズへ徒歩7分です。自然とのふれあいでは、谷川緑道へ徒歩5分、兵庫島公園に徒歩10分、多摩川へ徒歩11分と、潤いのある生活が楽しめます。また、区立二子玉川小学校へは徒歩2分です。

 敷地西側は玉川通りに接していますので、
交通音等の影響はありますが、希少な立地であることは確かです。面積2,327.13平米の土地に地上5階地下1階の建物となっており、立地を活かした上質な住まいを追求しました。具体的には、二層吹き抜けのエントランスホール、緑を望むラウンジ、屋上庭園、内廊下方式などで、共用空間には20名のアーティストによる作品を掲示することとしています。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積54.55平米〜127.20平米と、単身者以外の様々な需要に応えています。多くの住戸がクランク型廊下等により、プライバシーに配慮されています。

 販売は本年11月からが予定されています。同じ町内では『シティハウス二子玉川』(「二子玉川」駅徒歩5分、総戸数42戸)が、立地環境は異なるものの、平均坪単価480万円台で時間をかけながらこの程完売しました。本物件も同程度の坪単価が予想されるところです。

 公式HPを見れば、二子玉川エリアを「庭」とする
東急不動産の力の入れよう>が伝わってきます。このほか、三菱地所レジデンスや野村不動産も二子玉川で新築マンションの分譲を予定しており、あらためて二子玉川エリアに注目が集まりそうです。

公式ホームページ ⇒ブランズ二子玉川テラス

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
イノシシ・セキュリティ−23区マンションの近未来の脅威

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★ 26日付NHKニュースによれば、同日午前5時20分ごろ、長野市のJR「長野」駅の近くで、散歩をしていた60歳の男性が突然現れたイノシシに襲われ、足を牙で刺されました。けがの程度は軽いということです。

 イノシシはそのまま逃げて、小学校のそばなど市街地の各地で目撃され、午前6時ごろには、男性が襲われた現場から南に1.5キロほど離れた
マンションの入り口のガラスのドアを突き破って中に侵入したということです。そして、外階段を通って2階に上がり、通路を歩いたあと3階に移動して外階段の手すりを乗り越えて地上に転落したということです。

 さらに、午前8時すぎには、
このマンションの近くの路上で警察官などがイノシシを取り囲んで捕まえようとしましたが逃げられました。その後、イノシシは近くの集合住宅の建物と塀の間の幅およそ1メートルの隙間に追い込まれ、男性を襲ってから4時間半余りたった午前10時ごろ、麻酔銃で捕獲されました。

 イノシシは体長1メートル20センチほど、体重が65キロあるメスで、まもなく死にました。市は、剥製にして博物館で展示することを検討しています。県などは、
市街地の西側にある山から餌の豊富な川沿いを移動しているうちに市街地に迷い込んだのではないかと見て、詳しい状況を調べています。

 以上がNHKニュースの概要です。おそらくはローカルニュースのネット配信だと思われます。イノシシ被害といえば代表的なものは農作物荒らしですが、
近年は市街地に出没して人に怪我をさせたりすることも増えてきました。六甲山を背にする神戸市などがイノシシの出没する都市として有名です。

 しかし、マンションでの被害は初めて聞きました。最近、地方都市でもマンションが増えてきているので、
イノシシとマンションの出会いは必然だったのでしょう。

 考えてみれば、マンションはエントランスが広く、アプローチなどもあって、歩行者を誘うような設計がされています。逃げ惑うイノシシからすれば
広々と通路が駆歩されているように見えるマンションへ突進していくことは大いにあり得ることでした。

 しかし、マンション設計者も、
まさかエントランスドアをイノシシが蹴破るとは思っていないでしょうから、そこまでの強度はなかったわけです。イノシシはそこから外階段で2階へ上り、3階から地上へ転落という激しいことをしでかしています。それでもどうともなかったのか、結局捕まったのは、集合住宅の建物と塀との間ということですから、この集合住宅もマンションだとすれば、マンションの安全性に2回も脅威を与えたことになります。

 イノシシの被害は全国各地で見られますが、
東京23区では、イノシシは「絶滅した」とされています。しかし、近年は、東京都西部にはイノシシの出没事例がよく報告されるようになりました。山間部を擁して面積が大きい八王子市では事例が結構ありますし、最近は府中市でも目撃されたところです。

 八王子で確認されたイノシシは、
周囲の大規模緑地から、住宅街などに残されたわずかな緑地帯を利用して、移動してきた可能性があると指摘されています。イノシシの移動範囲として10数キロはザラですから、府中市のイノシシが、例えば世田谷区まで移動してくる可能性は捨て切れません世田谷区まで侵食されれば、その風土に慣れたイノシシ群が、そこから更に東へと、都心方向へ向かうのは自然な流れのような気がします。

 近い将来、23区の新築マンションが、
エントランスのガラスを二重にすることによりイノシシの突破を防ぎます」「万が一破られた場合も、フロントには麻酔銃を常時備えております」などと、イノシシ・セキュリティを謳う日が来ないとも限りません。

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| ノウハウ・経験談 | 21:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウド大倉山(中古)−ブランド地の希少4LDK角部屋、割安感もあり

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★ 東急東横線「大倉山」駅より徒歩12分の場所に立地する野村不動産旧分譲・竹中工務店施工・地上7階建・総戸数168戸・2004年9月築の『プラウド大倉山』です。

 アドレスは横浜市港北区大倉山5丁目です。大倉山は1丁目から7丁目まであります。2007年から2009年に渡る住居表示の実施により、それまでの太尾町から大倉山に町名変更されました。1丁目には東急東横線「大倉山」駅が所在し、同駅から北西側に登る大倉山公園にはプレヘレニック(前ギリシャ)様式として設計された大倉山記念館が建ち、この地域のシンボルとなっています。本マンション分譲時のチラシにも大倉山記念館が大きく取り上げられていたことを懐かしく思い出します。

 地勢は「大倉山」駅前の商店街通りの北東側が大倉山公園から連なる丘陵となっており、通りの南西側には平坦な区域が広がっています。田園の広がる場所だったこともあり、宅地開発では比較的余裕を持って区画されています。駅からやや離れた場所の多くでは戦後から高度成長期にかけ、まず工場や倉庫に変わり、現在それらの跡地には比較的規模の大きなマンションが建設されています。大倉山では駅に近い低層の住宅街とやや離れた高層のマンション群という住区の構成が見られます。
 
 地名は実業家であり、東洋大学学長も務めた大倉邦彦が1932年、現在の大倉山公園に創設した大倉精神文化研究所(現在の大倉山記念館)に由来します。14世紀の記録にも残る「太尾」の名が名実ともに消滅する町名変更には賛否両論が起き、横浜市は住民参加による異例の公聴会を開き、市議会はその意見を集約・審議を経た後、町名変更を可決しました。公聴会以前に行われた住民アンケートの結果、約65%が賛成でしたが反対も30%を超えていたとのことです。


 「大倉山」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅西口を出て北西方向に進み、スギ薬局、ライフを右手に見ながら大規模マンション群の中を進んだ右手に所在します。途中小さなアップダウンがあるルートでもあります。太尾堤緑道に接しており、緑豊かで開放的な立地です。

 白いタイル貼りのシックな外観が周囲に溶け込み、北西部の出入り口は隣接する「市立太尾小学校」への通学路にもなっています。L字型に配置された住棟が囲む中庭を設置し、緑をふんだんに取り入れられた空間です。オートロックドアを抜け、エントランスへ進むと、二層吹き抜けの空間に、中庭の望む明るいエントランスホールがあります。

 エントランスホール2階には、会合やパーティーに使える開放的なマルチユースのビューラウンジが設けられています。24時間稼働のセキュリティシステムなど、安全・安心にも重点を置いています。

 対象住戸は
地上7階建て建物の2階に所在する専有面積91.68平米の4LDKす。ポーチ付きの玄関から直進すると13帖のLDがあり、カウンター付キッチンは3.5帖です。LD隣接の和室・洋室はいずれも6.2帖で、共用廊下側に7.1帖の主寝室と6.1帖の洋室があります。

 ウォークインクローゼットは2つ、納戸が1つ、押入が1つあるほか、トランクルームがポーチに付いており、収納力は十分です。窓付き浴室は1620サイズとゆったりしています。


 販売価格は5,980万円、坪単価216万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,119万円〜6,517万円、『イエシル』では6,210万円、『マンションマーケット』では5,381万円〜5,949万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,199万円〜6,888万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は6,059万円、坪単価218万円となり、販売価格は1.3%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は4,690万円、坪単価169万円との記録が残っています。

 2004年当時は、低層階とはいえ角部屋が坪単価160万円台で大倉山一流ブランド物件が購入できたことになります。いずれにせよ、売りに出されることが少ない4LDKの部屋であり、価格も相場よりリーズナブルであることから、条件に合致する方には十分に検討に値する物件と言えそうです。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド大倉山
 価格:5,980万円 (税込)
 所在:横浜市港北区大倉山5丁目
 交通:「大倉山」駅徒歩12分
 面積:専有面積91.68平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド大倉山

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| 中古マンション 横浜市港北区 | 21:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション市況回復?−足元数値に現れた明るい数字

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★ 19日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は18日、2017年4月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 4月の新規発売戸数は2,741戸です。
対前年同月(1,978戸)比38.6%増、対前月(3,408戸)比19.6%減です。地域別発売戸数は東京都区部1,491戸(全体比54.4%)、都下419戸(同15.3%)、神奈川県467戸(同17.0%)、埼玉県205戸(同7.5%)、千葉県159戸(同5.8%)で、東京都のシェアは69.7%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,817戸で、
月間契約率は66.3%です。前月の66.2%に比べて0.1ポイントアップ、前年同月の66.4%に比べて0.1ポイントダウン、地域別契約率は都区部72.5%、都下45.3%、神奈川県73.4%、埼玉県59.5%、千葉県50.9%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、5,918万円、85.6万円です。2017年3月は5,588万円、79.0万円でしたので、前月比総額では330万円(5.9%)のアップ、平米単価は6.6万円(8.4%)アップしています。

 地域別平均価格、1平米当り分譲単価は、東京都区部7,045万円・103.5万円、都下4,926万円・71.4万円、神奈川県4,471万円・63.7万円、埼玉県4,437万円・61.4万円、千葉県4,126万円・57.4万円でした。


 即日完売は267戸(全体の9.7%)で、フラット35登録物件戸数は2,569戸(同93.7%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。これは、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 −2017年4月度−』によっていますので、以下その内容をみていくこととします。

 4月の新規発売戸数は対前年同月比を大きく上回り、さらに一昨年同月の2,286戸よりも約500戸上回っています。
本年に入って新規発売戸数は回復傾向にあり、低迷した前年発売戸数を上回る月が続いています。

 契約率は66.3%で、決して高いとは言えませんが、前月も66.4%で、ある意味安定はしています。昨年10月〜本年1月はコンスタントに契約率60%すれすれになっていましたが、その時に比べれば改善してきたと言えそうです。

 1戸当たり価格は5,918万円と、最近では本年1月に次ぐ高さとなりました。東京都区部が7,045万円であるのに対し、東京都下・神奈川県・千葉県・埼玉県はいずれも4千万円台と、格差が広がっています。

 好調な数値に寄与したのが
『グランドメゾン品川シーサイドの杜』で、第1期1次・2次238戸販売を即日完売しました。平均価格6,542万円で、品川区アドレスで何とか一般サラリーマンの手の届く価格水準であったことが功を奏したのでしょう。販売在庫数も前月末比で100戸減少、タワー物件の契約率68.9%も大きく改善した数字です。

 別の調査である「不動産業況等調査(平成29年4月)」によれば、
住宅・宅地分譲事業の経営状況は本年1月に比べ改善、用地取得件数、モデルルーム来場者数、成約件数、在庫戸数も、販売価格高騰にもかかわらず、指標が良くなっています。先行きのマインドはそれほど明るくないのですが、少なくとも足元では一息つきつつあるマンション業況です。

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| 市場動向 | 19:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
(仮称)北千住計画(新築)−欠点の見当たらない魅力満載の駅徒歩5分レジデンス

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★ 東京メトロ日比谷線・同千代田線・JR常磐線・東武伊勢崎線・つくばエクスプレス「北千住」駅より徒歩5分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲、大成建設施工、地上13階建、総戸数89戸の『(仮称)北千住計画』です。

 アドレスは足立区千住3丁目です。千住(せんじゅ)は、1丁目から4丁目まであります。足立区南部に位置し、北境を荒川が流れています。足立区は河川が運んできた土砂の堆積により陸地が形成された沖積低地であり、区全域が海抜2メートル前後となります。1930年(昭和5年)に完成した荒川(放水路)が区内を北西から南東に流れ、足立区を二分し千住地区は南部に相当します。

 地域内にはJR常磐線や地下鉄千代田線、地下鉄日比谷線、東武伊勢崎線、京成本線、つくばエクスプレスが通り、それらが交差する「北千住」駅があります。西側の境界を日光街道が通ります。

 同駅西口駅前のアーケード街は「千住」をもじって
「きたろーど1010」と命名されています。また、大手スーパーイトーヨーカドーの事実上の1号店は千住店であり、大手釣り具店の上州屋本店もこの千住にありました。 そのため、全国展開を目指し商いを行うにはこの地で商いを行い繁盛なくして全国展開は難しいという言い伝えもあります。 それには老若男女平均した人口密集地であるからと推測されますが、近年では、大学が多く若者が増えている印象があります。

 千住は、
2016年SUUMO関東住みたい街ランキングでは総合ランキング第18位、穴場だと思う街では2015年に続き第1位です・また、地価が値上がりしそうと思う街では第10位となっています。

 「北千住」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅西口から延びる上記の「きたろーど1010」を歩き、「北千住駅入口」交差点手前右手となります。同駅まではアーケードを通ることができ、雨を気にする必要がありません。また、本マンションに隣接して南北には「ハッピーロード商店街」が延びており、2つの商店街に接する絶好のロケーションです。

 さらに、本敷地はまさに上記の
イトーヨーカドー1号店跡地だけに、本マンションの1階・2階には、「(仮称)食品館イトーヨーカドー」が新規開業予定で、「マンション」と「スーパーマーケット」一体の価値が際立ちます。「きたろーど1010」(約10m・徒歩1分)、情緒あふれる「北千住宿場町商店街」(約220m・徒歩3分)には話題のグルメ・ショップが点在しています。

 また、
徒歩12分の荒川河川敷にはチューリップが咲き誇る虹の広場や運動公園があり、ジョギングやサイクリングなどのスポーツも楽しめます。通学校である千住本町小学校へは徒歩3分です。そしてもちろん、駅前にあるルミネやマルイには本マンションから徒歩5分です。

 敷地は1、726.76平米と決して大きくありませんが、
メインストリートにありながら、三面接道の恵まれた敷地条件を活かした、日当たりが良く開放感あるレジデンスです。また、一歩奥まった箇所に住宅出入口を設けてプライベート性に配慮し、安全に配慮した人車分離の動線を確保するとともに、住空間が通風・採光に優れたものとなっています。 

 敷地中央に共用廊下を配置し、その周囲をぐるりと住戸をめぐらしたプランとなっており、内廊下ぽくなっているためユニークな間取りの住戸もあります。専有面積47.15平米〜87.04平米の1LDK〜3LDKで、シングルからファミリーまでの需要に対応しています。外観は、宿場町本陣として栄えたこの地の歴史を踏まえ、ジャパニーズ・モダンを感じさせる洗練されたデザインとしました。

 今後とも人気が一層高まる可能性が高い北千住エリアで、
10年ぶりの「北千住」駅徒歩5分物件と、さまざまな面から魅力満載で欠点の少ないマンションと言えます。最近の北千住の実需向け新築マンション価格は、坪単価270万円〜280万円程度でしたが、おそらくはこの水準を軽く超えてくることでしょう。売れ行きの鈍っているマンション業界ですが、本物件に関して言えば、法外な価格設定をしない限り、順調に売れていくことでしょう。

公式ホームページ ⇒(仮称)北千住計画

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| 新築マンション 足立区 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
ゲーテッドマンション−その原点との出会い

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 「ゲーテッドコミュニティ」−これは、ゲート(門)を設け周囲を塀で囲むなどして、住民以外の敷地内への出入りを制限することで通過交通の流入を防ぎ、また防犯性を向上させた住宅地を指します。1980年ごろに欧米で登場し、現在では約5万箇所あるとされています。

 当該コミュニティを周辺の脅威から守るために、外構に塀を築き、出入口には警備員を配置して、不審者を中に入れないようにすることにより、セキュリティが高度に守られることから、
都市生活における理想の住まいとして、日本においても最近、「ゲーテッドマンション」と銘打って高級マンションに取り入れられはじめ、その先進性から大きなセールスポイントになっています。

 しかし、私は
四半世紀前に、この仕組みが取り入れられている街を訪れたことがあります。それは、アフリカのC国です。私は、中東の支社にいた時に、現地に赴任していた先輩のAさんを頼って新婚早々の妻と旅行で訪れたのでした。

 C国に着いた日の晩、私と妻はAさんと街の中心地に夕食を食べに行きました。そこには
現地のお金持ちの広いお屋敷がそこかしこにあったのですが、それらはすべて高い塀を張り巡らしており、出入口には自動小銃をぶら下げたガードマンが目をぎらぎらさせながら周囲をにらみつけていました。

「こうでもせんと彼らは命や財産を守れんからね」

 Aさんは事もなげに言って、驚く私たちをレストランに招き入れたのでした。

 それ以来、私は「ゲーテッドコミュニティ」という言葉を聞くたびに、この
C国の夜の光景を思い出します。いくら洗練されたシステムを外見上まとっていても、要は、そういうことなのです。

 C国の旅で思い出すことがもう一つあります。Aさんはその時、現地の日本人コミュニティの中心的な存在になっていて、いろんな日本人がAさんの家にたむろしていました。その中の一人に、
数年ぶりにC国の山から下りてきたという研究者Bさんがいました。一心不乱に飯を食べていたBさんですが、やや落ち着くと、取り組んでいる研究内容を私たちに話してくれました。

「山に住んでいる野生のゴリラと人間が自然にコミュニケーションがとれるかが僕の研究テーマでね」

 そのためにBさんは、年に数回しか実現しない野生ゴリラとの遭遇を求めて、毎日山を歩き回っているのだそうです。そして、ゴリラと出くわすと、Bさんはゴリラに向かって手をあげて、ゴリラの声を真似た合図の声を出し、ゴリラがそれに応じてくれるのか、試すのだと言います。そして、その時までにはっきりわかる形で応えてくれたゴリラは皆無だった、ということでした。

 私たちには
その研究がどのような意味を持ち、社会の発展にどのように貢献するのか、さっぱり理解できませんでしたが、Bさんは、ゴリラとの自然なコミュニケーションがとれることを、生涯のライフワークと決めていました。最近思うのは、Bさんが求めたのは、ゴリラとの出会いそのものというより、人と人との原初のコミュニケーションはどのようなものだったのかという答ではなかったか、ということです。

 25年前のC国で見聞きしたものは、
強い人間不信とエゴが作った街並みと、だからこそ生まれた人間同士のコミュニケーションへの渇望でした。現代の日本のマンションの有り様も、このC国の光景と無関係ではないような気がします。

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| コミュニティ | 23:27 | comments(0) | trackbacks(0) |
ライオンズマンション武蔵関(中古)−10年保有が目安の手頃な投資物件

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★ 西武鉄道新宿線「武蔵関」駅より徒歩6分の場所に立地する大京旧分譲・近藤建設施工・地上4階建・総戸数50戸・1991年1月築の『ライオンズマンション武蔵関』です。

 アドレスは練馬区関町北1丁目です。関町北(せきまちきた)は、1丁目から5丁目まであり、2008年現在人口は20,561人となっています。練馬区の西部に位置し、東辺は練馬区石神井台、関町東、南部は練馬区関町南、西部は西東京市東伏見・富士町、北部は練馬区南大泉とそれぞれ接しています。町域のほぼ中央を石神井川が東西に流れています。

 「武蔵関」駅周辺や青梅街道沿道に商店が見られるほかは、武蔵関公園周辺をはじめ、多くが住宅地として利用されています。本立寺では毎年12月9日、12月10日に門前市である「関のボロ市」が開かれており、これは練馬区の無形民俗文化財に登録されています。

 「関町」の由来については、室町時代後期、近隣を支配していた豊島氏が石神井城を居城としていた頃に、この地に関所を置いたことからとする説と、現在の武蔵関公園内にある「富士見池」付近にかつて堰があったことからとする説があります。本マンションの立地する1丁目には、区役所の関出張所や関区民センターがあり便利です。


 「武蔵関」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅南口を出て上石神井方向に歩き、突き当りを右折して南下、「関町北一丁目」交差点を横断してさらに南に進んだ右手に所在します。道のりはフラットで、近くに石神井西小学校があります。本数の多いバスを使えば吉祥寺にも便利に行くことができます。

 このほか、
徒歩1分でセブンイレブン練馬関町庚申通り店や関町病院に、徒歩3分でアキダイ関町本店(スーパーマーケット)やドン・キホーテessence関町店に行くことができます。アキダイは、社長がTVで消費者の動向を的確に伝えてくれる街のスーパーとして有名です。

 本マンションは、レンガタイル貼りで重厚感があり、シングル用の1R〜1DKタイプ(専有面積18.05平米〜25.74平米)がメインです。オートロックやBSアンテナが付いて、管理人は日勤です。分譲時の1991年は不動産バブル期真っ最中で、
平均坪単価564万円と高額でした。専有面積20平米だと約3,500万円もした計算です。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の1階に所在する専有面積18.05平米のワンルームです。南向きで、4平米のテラスと専用庭が付いてきます。3点ユニットと1口コンロは従来型の典型的な投資用マンションと言えます。1階住戸は一般に人気が劣るのですが、実は住みやすく、本物件の場合はテラスや専用庭があるので、綺麗に使えば賃借人にメリットがあり、長期入居につながりやすい傾向があります。

販売価格は570万円、坪単価104万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では612万円〜712万円、『マンションマーケット』では521万円〜582万円、『ふじたろう』では532万円、『HOME'Sプライスマップ』では597万円〜799万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの自動査定の平均は611万円、坪単価112万円となり、販売価格は6.7%割安との試算結果です。

 対象住戸は現在、
月額48,000万円で貸し出されており、表面利回り10.1%、実質利回り6.8%となっています。仮に物件価格の3割を自己資金として、残りを金利2%、20年で借りた場合には、毎月の手残りが約12,000円となり、当初資金の回収に12年かかることになります。投資として成り立たないわけではありませんが、それほど美味しいというレベルでもありません。

 武蔵関はとても緑豊かで閑静な住宅地を望める住みやすい街です。スーパー、公共施設、自然公園など生活に役立つ場所も徒歩圏内という立地ですので、遊びに吉祥寺、住むのは武蔵関という生活も送れるのが魅力です。入居もつきにくいということはないと思われるので、10年ほど保有して売却すれば、トータルで300万円程度の収益は得られるのではないでしょうか。手頃で固い投資物件として検討できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ライオンズマンション武蔵関
 価格:570万円 (税込)
 所在:練馬区関町北1丁目
 交通:「武蔵関」駅徒歩6分
 面積:専有面積18.05平米

詳細はこちら(オウチーノより)
ライオンズマンション武蔵関

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| 中古マンション 練馬区 | 20:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
日本郵政が野村不動産を買収?−期待と不安のシナジー効果

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★ 12日付毎日新聞によれば、日本郵政が、不動産大手の野村不動産ホールディングスを買収する検討に入りました。日本郵政は2015年に買収したオーストラリアの物流会社の業績低迷により約4,000億円の損失を計上し、2017年3月期連結決算で民営化後初めて最終(当期)赤字に転落する見通しです。郵便や金融など既存の主力事業では一段の成長を見込みにくい中、安定した利益を得るため不動産事業を強化し収益の柱に育てたい考えです。

 日本郵政はすでに野村不動産HDの大株主である証券最大手、野村ホールディングスと
具体的な協議を進めている模様です。野村不動産HD株の過半数を取得する場合、買収総額は数千億円規模に上ります。ただ、海外子会社の買収で失敗したばかりのため慎重な対応を求める声があり、一部の株式取得にとどめる可能性もあります。野村不動産HDの時価総額は約3,900億円です。

 日本郵政は、国営郵政時代からの名残で
全国各地の主要ターミナル駅前などの一等地に巨大な郵便局の建物を保有しています。不動産事業を展開するのに有利な立場にあり、実際、JR東京駅や大阪駅、名古屋駅などで新たな商業施設を展開する再開発事業の中心的プレーヤーとなっています。また、不動産各社と共同で分譲住宅事業も手掛けており、野村不動産HDとの共同事業もあるため、パートナーとして最適と判断したとみられます。

 日本郵政は12日夜、
「新たな資本業務提携についてさまざまな可能性を検討しており、決定した場合は速やかに公表する」とのコメントを発表しました。

 以上が12日付毎日新聞の記事の概要です。このニュースは、12日のNHK7時の夜のニュースがスクープしたのではないかと思います。私は職場で仕事の残りを整理していたのですが、つけていたTVからこのニュースが報じられ、思わず耳を疑いました。

 しかし、冷静に考えれば、
双方にメリットがあるのは確かです。日本郵政は上記記事の通り、オーストラリアの物流会社の買収で失敗したばかりで、これを挽回する買収が必要だったのではないでしょうか。資産額はケタ違いに大きいので、野村不動産の買収に要する費用3,900億円など、わけなく手当てすることができます。

 他方、野村不動産HDは、知名度は三井不動産、三尾地所、住友不動産、東急不動産にひけをとらないものの、
事業規模はどうしても見劣りがします。収益源が不動産販売に偏り、賃貸管理部門が弱いために多角化ができず、マンション市況の動向にもろに影響を受けてしまいます。今期決算でも、不動産大手5社の中で唯一減益という結果でした。

 これまで即日完売の魔術を発揮してきた
プラウドの高級ブランドイメージ戦略も、物件が増加しすぎて、また、人気が相対的に落ちる場所でプラウドを量産した結果、その神通力が失われつつあります。野村不動産としては、財政基盤を安定化する中で、より多角的な事業を展開したいところでしょう。

 その意味では、唐突な印象を受ける両社のコラボは、
実は双方の弱みを相補えるよい組み合わせかもしれません。しかし、「WIN-WIN」と思えるシナジー効果は、一歩間違えば、双方の足を引っ張る泥沼になりかねません。

 私が気になるのは、日本郵政は、
やはりお役所体質が抜けないのではないか、ということです。それは良い悪いの価値判断ではなく、もともと出自がお役所だったわけですから、体質としてしようがないわけです。彼らが、生き馬の目を抜くような不動産業界で、他の大手としのぎを削れるような競争ができるでしょうか。

 ポイントは、
野村不動産が子会社になるとすれば、どこまで経営の自由度を認めてあげるか、ということでしょう。ただ、バックに日本郵政という大旦那が控えている安心感が先に立つと、利益追求の矛先が鈍ってしまうことが考えられます。

 案外、影響が軽んじられないのは、日本郵政がバックにつくことで、
営業がやりにくくなるのではないか、ということです。例えばモデルルームでは「お国がついているなら、もうちょっと値下げしても問題ないでしょ。」というようなやり取りが増えてくるのではないでしょうか。

 いずれにせよ、今回の買収報道は
サプライズであったことは間違いなく、野村不動産の株価は、報道後の夜間取引で約25%も上昇しました。皆の期待を裏切らないよう、よい方向で実現してほしいものです。

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| 最新ニュース | 22:57 | comments(2) | trackbacks(0) |
シティタワー・ルフォン九段の杜(新築)−坪450万円からの案外低価格な都心レジデンス

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★ 都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩5分、東京メトロ有楽町線・同南北線「市ケ谷」駅より徒歩6分、JR総武線「市ケ谷」駅より徒歩8分、同線「飯田橋」駅より徒歩10分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩13分、同線・同東西線「九段下」駅より徒歩14分の場所に立地する住友不動産&サンケイビル分譲・前田建設工業施工・地上19階地下1階建・総戸数66戸の『シティタワー・ルフォン九段の杜』です。

 アドレスは千代田区九段北4丁目です。九段北(くだんきた)は、1丁目から4丁目まであり、町会は九段1〜4丁目全てがそれぞれ南北合同で結成されています。千代田区の北西部に位置し、靖国通りに沿って「九段下」駅から「市ケ谷」駅までの細長い街区を形成しています。町域の西は新宿区(市谷田町)との区境にあたります。

 麹町地域(旧麹町区)に属します。千代田区内では東部は西神田・神田神保町、南部は靖国通りを境に九段南、北部は富士見・飯田橋にそれぞれ接しています。南側の北の丸公園とは近接しますが境界線は接していません。中央部の2丁目から3丁目にかけて靖国神社の境内地が広がっています。歴史のある学校や、高層建造物が集まっており、一般住宅も少数ですが見られます。 

 本マンションの立地する九段北4丁目は、九段北エリアの最西部に位置し、一口坂・新見附・「市ケ谷」駅を頂点とする三角地帯です。靖国通りに面して高層建造物が多く、裏手にはマンション・官舎が多くなっています。新見附から市谷見附に続く外壕公園の土手のソメイヨシノは昭和初期に植えられたもので、都心の桜並木としては古木に属し、開花の時期にはみごとな景観を現出しています。


 「市ケ谷」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅A4出口から靖国通りを九段下に向けて東に進み、最初の曲がり角を左折、お堀端まで出て突き当りを右折、ワンブロック進んだ交差点を左折した左手に所在します。ニッポン放送の一口坂スタジオがあった場所で、都心中の都心ですが、リンコス・リンコス九段へ徒歩3分、成城石井飯田橋サクラテラス店へ徒歩8分、マルエツ市ヶ谷見附店へ徒歩10分と、スーパーに恵まれています。

 「タワー」を冠した名前ですが、
地上19階建で、敷地面積は1,051.79平米と、コンパクトなマンションになっています。クラシカルなファサードで、基壇部の石材による重厚なしつらえと、ホワイトを基調とした上層部の色調がコントラストになっています。2層吹き抜けの開放的なエントランスホールには赤と黒の石材を用い、ホテルライクな内廊下方式を採用しました。

 ビルの囲まれ感はありますが、どこへ行くにも便利な場所であることは言うまでもなく、千代田区九段アドレスのブランド力もあります。
間取り2LDK〜3LDKで、専有面積70.04平米〜117.18平米と、投資用に使用される1LDK等がないのも好印象です。

 最も小さな部屋でも70平米ありますので、すべての住戸が億ションかと思っていたのですが、
4階で9,400万円台と、1億円を切る住戸が低層階にあるようです。坪単価換算では450万円程度ですから、住友不動産のタワーと称する物件にしては案外低価格で出してきています。

 背景には最近の高額マンションの売れ行きの鈍さがあるのでしょう。これを
チャンスと見るか、まだまだ下がると見るか、マンション販売停滞局面ではその見極めが常に難しいところです。

 少し歩けばいたるところに
桜の名所があり、また、女子学院や雙葉、白百合など、名門女子中学・高校が近い文教地区でもあります。生活利便性も上記の通り悪くないので、ライフスタイルがはまれば満足度の高いマンションとなることでしょう。完成は来年2月上旬、入居は新生活のスタートを切りやすい来年3月下旬となっています。

公式ホームページ ⇒シティタワー・ルフォン九段の杜

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| 新築マンション 千代田区 | 23:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション売却入門−売れるかどうかは売り出し開始2週間ですべてがわかる

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★ 5月9日付R.E.portの記事によれば、東京カンテイは同日、直近10年間(2007〜16年)の首都圏中古(既存)マンションの売り希望価格と取引価格の価格乖離率の分析結果を発表しました。

 売却期間が1ヵ月以内での価格乖離率は3.0%減で、期間の長期化に伴って乖離率も拡大する傾向にあることが分かりました。3ヵ月以内では平均4.21%減となっており、売り出し開始からの3ヵ月間では最初の売り出し価格から4%程度値下げした金額で成約に至っていたことが明らかとなりました。

 各売却期間における事例シェアをみると、長期化に伴って縮小傾向を示しており、売却期間が1ヵ月以内でのシェアは39.6%と、
全体の4割近くが売り出し開始から1ヵ月以内での乖離率ゼロの成約に至る傾向がみられました。3ヵ月以内での累計シェアは67.3%で全体の3分の2以上を占め、売り出し開始から2回目の媒介契約の有効期間が終了するまでには86.7%と9割に迫り、大半のケースで成約に至っていることが分かりました。

 専有面積帯別での価格乖離率は、40平方メートル台から70平方メートル台にかけては首都圏平均よりも小さく6%減程度でした。
面積が極端に狭かったり広かったりするほど乖離率は大きくなる傾向があり、100平方メートル以上では9.30%減と拡大しました。

 売却期間は、30平方メートル台から70平方メートル台にかけてはおおむね3ヵ月で収まっていますが、
80平方メートル以上では長期化する傾向にあり、100平方メートル以上では3.99ヵ月と首都圏平均よりもさらに1ヵ月ほど成約に期間を要することが明らかとなりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。本記事は、東京カンテイの発表資料『中古マンションの価格乖離率(首都圏)』に基づくものです。

 私はまだ自己所有のマンションの売却経験はないのですが、一度査定をしてもらったことがあります。その際、営業の方から言われたのは、
「販売開始からだいたい2週間で売れるか売れないかわかります」ということでした。

 つまり、物件が
「初登場」で出てきた時に最も注目が集まるのですが、そこで問い合わせがどれくらいくるか、内見に至る問い合わせがどこまであるか、その後真剣に検討する人がいるかどうか、が勝負となります。その1サイクルが「およそ2週間」というわけです。

 最も早いのは、出た瞬間問い合わせが殺到し、検討者が
「これはヤバイ」と焦って即日申込みを入れるケースです。そんな物件は、よほど希少性があるか、価格が相場より安いか、どちらかですが、いずれにしても、価格交渉の余地などなく、ネットからは瞬時に消えていくこととなります。

 しかし、約2週間経って1サイクルが落ち着くと、
その後は問い合わせが散発的になってきます。仲介を請け負った業者も、「これは売れないな」と見切りをつけはじめ、売主に対して値下げを言い出すタイミングを計るようになってきます。あんなに熱心に「任せて下さい!」と言っていたのに、売る姿勢としては「惰性」が支配するようになります。

 購入する側はたいてい、仲介業者に
「これは売りに出されてどれくらいの期間が経っていますか」と聞いてきます。もはや目立った競合相手はいないので、「どれくらい値引きさせるか」を皮算用するようになります。また、「他に競合者がいない」ということは、「果たしてこれを買っていいのだろうか」という疑念も持たせてしまい、「買えなくても惜しくないから、価格を突っ込んでみるか」とチャレンジしがちです。

 かくて、
売却期間が伸びれば伸びるほど、値下がり幅は大きくなります。面積が極端に狭かったり広かったりするものが値引き幅が大きいのも、競合相手がいないという意味で、同じ理屈が働きます。

 東京カンテイのデータを見ると、
売却開始から半年を超えると、過半数の物件は値引率が2ケタになってきて、8ヶ月を超えると2割超の物件は値引率が20%超になってきます。5千万円の物件だと、値引額が1千万円となってしまいます。

 かといって
早期売却のためにプライシングを安くしすぎるのも考えものですから、これはセオリーにしたがって、相場より2〜3百万円高い価格を当初設定して、その程度の値引きを相手方にさせることで双方満足するシナリオが結局は安心できる、と思われます。あとは、運を祈って待つということでしょう。

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| ノウハウ・経験談 | 22:02 | comments(0) | trackbacks(0) |