ローレルコート新宿タワー(中古)−新宿区ど真ん中タワマン、フルリノベの2LDK

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★ 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅より徒歩8分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩9分、同線「新宿三丁目」駅より徒歩11分、同大江戸線「若松河田」駅より徒歩13分の場所に立地する近鉄不動産旧分譲・鹿島建設&大日本土木&熊谷組施工・地上32階建・総戸数217戸・2002年9月築の『ローレルコート新宿タワー』です。

 アドレスは新宿区富久町です。富久町は、新宿区のほぼ中央部に位置し、外苑西通りが当地域内の靖国通りにある富久町西交差点を始点にして南に向かって伸びています。地名は、明治時代に町が成立したとき、「久しく富む町」という住民の願いから付けられたものといわれています。1983年の住居表示実施まではほぼ全域が市谷冨久町(いちがやとみひさちょう)でした。市谷冨久町は公称地名としては消滅していますが、バス停の名称などで見かけることができますし、都営アパートの名前は「市ヶ谷富久町アパート」となっています。

 町域内は主に住宅地として利用されていますが、
富久町の一部はバブル時代に地上げに遭って多くの家屋が立ち退き虫食い状態になってしまいました。この場所は、近年再開発が進み、2002年に地上げ跡に建った超高層タワーが本マンションとなります。そして、地域西部の西富久地区でも都市再開発が行われ、新宿区主導の開発によってその中心となっているのが商業施設を併置した2015年築の『Tomihisa Cross Comfort Tower』です。

 「新宿御苑前」駅より本マンションまでは徒歩8分です。同駅2番出口を出て北上し、靖国通りに出て右折、富久町西交差点から左斜め前方に入った左手に所在します。「曙橋」駅からは徒歩9分、A1出口から靖国通りを西に進み、富久町交差点を右折して進んだ左手に所在します。「新宿三丁目」駅からは徒歩11分、C7出口から靖国通りを東に進むルートです。いずれの道のりにも緩やかなアップダウンがあります。

 都心にて一歩奥まった静かな住環境です。1階は別棟であるスーパー「コープみらい」につながっています。また、通りをはさんで西側には上述の『Tomihisa Cross Comfort Tower』がそびえており、こちらも同じ区画にイトーヨーカドーが入っています。

 新宿区でも良好な住宅街環境を形成している富久町は、
ファミリー世帯層からDINKS、シングル層すべての方に幅広い支持を得ている街です。シンボリックな32階建ての超高層住棟と、さまざまな利便施設が揃う低層棟が、緑あふれるオープンスペースとともに、街の新しいランドマークとなっています。

 総戸数は217戸で、分譲時の間取りは1LDK〜3LDKです。施工は、超高層建築のパイオニアの鹿島建設株式会社と大日本土木株式会社、株式会社熊谷組が行っています。エントランス前には、緑あふれる広場「タワーパティオ」、広がりある空間と四季を彩る木々で構成された景観です。低層棟には上記のスーパーマーケットのほかに、チャイルドケアセンター、デイケアセンター、診療所、薬局と暮らしに便利で多彩な施設が揃っています。

 プライベートとパブリックの動線を完全に分離することで、お住いの方々のプライバシーにも配慮しています。2層吹抜けのエントランスホールは、床には御影石、壁には大理石を配し、2階の窓からはやわらかな光をとり入れ、気品ある雰囲気を醸し出します。また、ライフステーションや24時間常駐管理の防災センターを設置し、管理体制良好です。

 2階には、ルーフガーデンを望む憩いの場となる
ラウンジがあります。約80平米のコミュニティルームは、2室に間仕切って、趣味やセミナーなどにも利用可能です。防音機能付きのサウンドボックスでは、楽器演奏を楽しめる楽しいひと時を過ごせます。

 対象住戸は、
地上32階建て建物の5階に所在する専有面積80.63平米の2LDKです。全居室がバルコニーに接している南東向き住戸です。エントランスからクランク状の廊下を進み、縦長のLDKは16.9帖、キッチンは独立型です。LDKから入る洋室は5.1帖、一番奥まった主寝室はゆとりの8.4帖です。水廻りの配置はよく、収納は2つのウォークインクローゼットなど豊富です。バルコニーは15.55平米もあります。

 新規リフォームを実施し、6月12日に完了予定ですから、今度の週末にはリフォーム後のお部屋が内覧できることでしょう。キッチン・浴室・洗面・トイレを交換し、LDKにエコカラットを採用し、水廻り床・フローリング・全クロス(寝室のアクセントクロス含む)を新規に張り替え、建具・照明・給湯器(追焚機能)・下足入・床暖房を新規交換し、ハウスクリーニングを実施する予定です。

 販売価格は8,380万円、坪単価344万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,884万円〜8,282万円、『マンションマーケット』では8,372万円〜8,790万円、『イエシル』では5,519万円、『ふじたろう』では6,908万円、『マンションレビュー』では7,824万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,383万円、坪単価303万円となり、販売価格は13.5%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は252万円とされています。ちなみに、対象住戸の分譲時価格は4,750万円、坪単価195万円との記録がありました。にわかには信じがたい価格水準ですが、本マンションが分譲された2002年はマンション価格が最も安かった頃ですので、ありうべしなのかもしれません。

 上記のシミュレーションは割高サインでしたが、これは分譲時価格に引っ張られたサイトもあったからと思料します。本マンションで現在売りに出されている住戸の中では、低層階とはいえ
本物件が最も坪単価が安く、かつ新規全面リノベーションもされていますので、その意味でのお得感はあるかと思います。

 築20年にならない都心タワマンと考えればリーズナブルでもあります。間取りもよく、2LDKでお探しの方が検討できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ローレルコート新宿タワー
 価格:8,380万円 (税込)
 所在:新宿区富久町
 交通:「新宿御苑前」駅徒歩8分
 面積:専有80.63平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ローレルコート新宿タワー

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| 中古マンション 新宿区 | 19:21 | comments(0) | - |
ついに千代田区で中古マンション価格が下落−その背景を分析する

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★ 3日付日経ビジネスは、「『千代田区神話』に異常あり、中古マンション価格が下落」とのタイトルで、「東京カンテイ」の井出上席主任研究員の分析を記事として発信しています。会員限定記事ですので、以下ではそれを要約して記します。

コロナ禍の影響を受けて、都内の中古マンション市場では顕著な下落傾向が出始めました。速報値(5月14日時点)によると、中古マンションの価格が下落しにくい「千代田区」「港区」「渋谷区」(ビッグ3)でも物件の値下がりが見られます。

 例えば、築10年の中古マンションの流通坪単価を平均値で見ると、
港区では4月まで724万3,000円でしたが、5月半ばには約5%下落して689万3,000円に下がりました。千代田区は下落幅が一段と大きく、前月より約15%下落して547万9,000円(4月は642万3,000円)となりました。渋谷区も下落傾向にあります。

 あくまで推測ですが、
企業や個人事業主が手元資金を確保するために、中古マンションを売り急いでいると分析しています。千代田区には事務所などの用途で利用されるマンションが多く、「固定資産を手放して流動資産を厚く持ちたい」と切迫した企業などの売りが出たのではないでしょうか。

 とは言え、
千代田区に立つ物件の潜在力が低下したわけではなく、中古マンションのヒエラルキーが変わることはないでしょう。

 一方、坪単価が都内で最も高い港区は、千代田区に比べて下落幅が緩やかです。
港区では住居として保有しているマンションが多いため、急な換金ニーズが千代田区よりも少ないのでしょう。渋谷区では駅周辺を中心とした再開発で2019年の夏頃から価格が高止まりしています。開発はまだ継続しており、優良物件は保有者がなかなか手放しません。

 平時ならばビッグ3は太い投資家の買い支えがあります。
港区ならば赤坂や麻布、渋谷区ならば南平台や広尾の中古マンションは、「このエリアしか買わない」という富裕層や外国人の投資家が多いのです。資金が流入しやすいので、都内の他のエリアで坪単価が下落しても、国内外投資家の買い支えが入ります。

 今はこの
平時のロジックが通用しないコロナ禍によって現地に赴いて物件をチェックできなくなったことが、取引が薄くなって価格が下落した理由の1つでしょう。特に外国人が今、来日するのは簡単ではありません。

 また、都内において
生活するには利便性が高いものの資産価値に劣る地域は中古マンションの売りが出やすくなります。例えば、台東区、江東区、墨田区、荒川区などです。これらの地域は最近までバブル状態でしたが、資産価値が再考されて、その強弱によって購入に適したエリアの選別が明確になるのでしょう。ただ、しばらくは市場が冷え込んで売買そのものが成立しにくくなる可能性があります。

 リーマン・ショック後は停滞が約3カ月続き、東日本大震災後は液状化現象が発生した千葉県浦安市などで6カ月ほど市場の動きが限定的になりました。コロナ禍は金融危機と異なり実体経済を毀損しているので、
6カ月ほど市場の動きが乏しくなるとみています。フリーズ期間に耐えきれなくなり、取引が動き始めるのは今年の秋ごろではないでしょうか。

 コロナ禍のような前例のない混乱では先行きを見通せる投資家は存在しません。
幾つも物件を保有している所有者は、不安要因が増えた場合に資産性の低い物件から手放す。そうした動きから中古マンションの価格下落がしばらくは続くとみています。

 リモートワークなど働き方の変化によって非通勤の住宅需要が見直されます。職場より病院や商業施設に近い街で暮らしたいというニーズが高まり、郊外であっても多くの人口を抱え、複数の路線が乗り入れる街には強みがあります。都内で言えば、JR中央線沿いの立川や吉祥寺で、駅力の強い街の近郊には、企業が新しい働き方に対応するためにサテライトオフィスを建設するといった動きが出てくるかもしれません。

 選ばれる地域は
「物流施設の強さ」が主要因になる可能性もあります。新しい生活様式では物流の重要性が増し、成長が期待できる産業分野です。こうした物流施設は郊外の幹線道路沿いに建っており、郊外は車を足として利用する生活となり、大型ショッピングセンターに行くには車が不可欠です。新しい自動車道が開設される地域などは、価格の安い中古マンションに買いが入りやすくなります。郊外の価値が見直されるかもしれません。』

 以上、興味深い分析が多いため、引用が長くなりました。私も先週、
「永田町」駅徒歩2分の千代田区中古マンションで昭和57年築、坪単価278万円という80平米超、6千万円台の物件を捨て看板で見つけ、ついふらふらと見に行きました。室内はボロボロでスケルトン・リフォームが必要だと判断しましたが、逆に1千万円弱かけてこの地で7千万円台のリノベマンションが手に入るならいい話だと感じた次第です。

 その物件は
法律関係の法人が事務所で使用していたものを業者が安く買い取ったようで、法律書や立派な調度品などがそのまま放置されていました。何らかの理由で早々に明け渡さざるを得ず、安値で買取業者に引き取ってもらって現金化を急いだのかもしれません。

 以前のブログでも書きましたが、
これらの物件を一般人が安く購入できるかというと、それは難しい場合が多いです。売り急ぐ売主は2〜3週間での現金化を求めており、住宅ローン利用の一般サラリーマンではそんな短期間で融資が引けることはないからです。

 次善の策としては、今回の永田町物件のように
買取業者が安く買いたたいた物件を「市場よりちょっと安く」買うことです。買取業者も資金を回転させるために早期の売却を狙っており、安く仕入れた物件を相場より少し安めに出すことが多いからです。

 しかし、記事の終盤にある通り、
今後は街力の高い郊外都市の時代になるかもしれません。また、キャピタルゲインとしてそうならなくても、そのような利便性の高い街で生活する満足度は高いはずであり、周りにスーパーが何もない「永田町」駅徒歩2分のマンションに住むよりは充実した人生が送れることでしょう。
 
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| 市場動向 | 19:36 | comments(0) | - |
ジオ文京千石(新築)−文京区、駅徒歩3分で坪400万円を切る水準、お買い得か

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★ 都営三田線「千石」駅より徒歩3分、JR山手線「巣鴨」駅より徒歩11分の場所に立地する阪急阪神不動産分譲・木内建設施工・地上10階地下1階建・総戸数45戸の『ジオ文京千石』です。

 アドレスは文京区千石4丁目です。千石には昨年8月1日現在10,182世帯19,328人が住み、うち本マンションの所在する千石4丁目には千石エリアで最も多い3,523世帯5,869人が住んでいます。

 千石は、以前からある歴史的な地名ではなく、1967年、住居表示に伴い、小石川北部の西丸町、大原町、林町、氷川下町、丸山町、(巣鴨)西原町、(巣鴨)西丸町などを合併して誕生、小石川植物園のそばを流れる
千川(現在は暗渠)の千と、中山道の「せん」の読み、小石川の石からその名を採りました。

 このあたりは、御三卿のひとつ一橋徳川家の屋敷があったところで、
一橋徳川家より寄付された樹林地・千石緑地が史跡として残っています。武蔵野台地の先端部分である白山台地と指ヶ谷の境界で、小さな森のような緑地には樹齢100年以上と推定される文京区内でも有数のムクノキの巨木があります。

 「千石」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅4番出口を出て千石1丁目交差点を左折、不忍通りを西に進んた右手に所在します。日々の暮らしの移動にはバス利用も便利です。徒歩4分以内に4箇所ある「千石一丁目」バス停からは、それぞれ池袋、上野、江戸川橋、巣鴨方面へ、雨の日など直接行きたい駅へのスムーズなアクセスを支えてくれます。

 文京千石郵便局とは隣接で徒歩1分、向かいにはセブンイレブン文京千石1丁目店があって徒歩1分、どらっぐぱぱす千石駅前店へは徒歩3分、文京区立千石図書館へ徒歩3分、千石1丁目児童遊園へ徒歩4分と近いです。周辺には人々に愛され続けてきた個性的な商店街が並んでおり、「千石本町通り商店街(約100m・徒歩2分)」や「大鳥商店街(約410m・徒歩6分)」、「巣鴨地蔵通り商店街(約1,090m・徒歩14分)」へ出掛ければ、老舗や名店、洒落た専門店での時間を楽しめます。

 「千石」駅からは都心主要スポットを掌中にでき、
一橋徳川家ゆかりの千石緑地や国の特別名勝である六義園では、気軽に緑のなかでの休息や散策を楽しめます。スタイリッシュさを際立たせる外観デザインとホテルライクな共用空間が魅力の都市邸宅を標高20.9mの小石川台地の高台に創造しました。

 敷地の南東と南西が公道に面する二方角地で、南東側は幅員約16.3mの不忍通りから先に戸建中心の街並が広がる開放的な眺望です。北西側は、文京千石郵便局の向こう側より第一種住居地域が広がります。角住戸率は約73%(全45戸中33戸が角住戸)を実現し、明るく風通しの良い住まいを追求しています。

 内廊下設計でプライバシーを確保しています。玄関の床・廊下・トイレの床に石調タイルを採用し、柔らかなライティングに映える空間が優雅な雰囲気を漂わせます。キッチンの側面には、石張りのカウンタートップを装備しています。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積37.63平米〜85.53平米、販売価格帯は4,330万円〜10,980万円で、平均坪単価390万円程度、低価格住戸では坪360万円台からありました。2018年8月から分譲を開始し昨年8月に竣工、現在は先着順3戸販売、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積70.44平米・74.19平米に対し販売価格8,407万円〜8,962万円、坪単価395万円〜399万円程度です。

 いずれも家族でゆったり過ごせる間取りで
南東向きを中心とする角部屋、設備も石貼り基調で高級感があります。文京区で坪単価400万円を切る新築は希少で、しかも駅徒歩3分の近さです。今物件を検討するならば候補に入れてよいマンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒ジオ文京千石

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| 新築マンション 文京区 | 19:14 | comments(0) | - |
首都圏の未来年表2030−注目駅がそこかしこ10年間のわくわく開発

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★ SUUMO5月26日号は、「首都圏未来年表」と題して今から10年間の2030年までに首都圏に起こる様々なわくわくする変化について特集しています。東京五輪の延期、新型コロナウィルスにより世界中が大きな影響を受けている状況ですが、将来を見通せば決して暗い話ばかりではないことがわかります。

 まず、五輪後の開発トレンドは、次の
3つのKEYWORDで紐解かれます。

1.「超巨大首都圏」構想

 交通利便性の進化で首都圏の成長が加速します。なかでも目玉はリニアで、2027年の品川〜名古屋間(最速40分)開業に向けて、「品川」駅周辺や途中駅の「橋本」駅は大きな変化が期待できます。また、近郊から都心部へのアクセスを向上させる計画も多く、臨海地域地下鉄新線の構想が実現すれば、つくばエクスプレス(TX)沿線から臨海部まで1本でつながり、首都圏の成長を後押しします。

 注目駅は
「高輪ゲートウェイ」駅や「綱島」駅です。「高輪ゲートウェイ」駅周辺では2024年度にまちびらきを予定しており、品川エリアの新たな核となります。住宅機能が集約される1街区では約860戸規模のタワーマンションを計画、うち約200戸は外国人のニーズに対応した国際水準の居住施設を整備します。

 一方、
「綱島」駅では、2022年の相鉄・東急直通線の開通時に「新綱島」駅を開業、新駅周辺のまちづくりが進められ、駅前には住宅、商業施設、区民文化センターなどが入る超高層タワーが出現します。

2.サスティナブル住宅

 省エネ、創エネの機能を備え、環境に配慮した次世代型の住まいは未来の暮らしに欠かせない要素となります。その代表格がZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)です。2019年度超高層ZEH-M実証事業に分譲タワーマンションの事業が採択され、一戸建てに続いてZEHマンション普及の兆しが出てきました。

 注目駅は
「朝霞」駅や「聖蹟桜ヶ丘」駅です。「朝霞」駅では7万平方キロの敷地に一戸建て分譲街区、212戸のマンション、商業施設、公園などが揃います。SDGsの観点で36品目の「環境貢献製品」を採用、朝霞市の住宅地では初の無電柱化を実現し、災害に強い地下インフラを整備します。

 一方、
「聖蹟桜ヶ丘」駅では、上述した「超高層ZEH-M実証事業」において、首都圏初・唯一の事業として採択されたタワーマンションが誕生します。耐熱性能を向上させ、多摩川に隣接する水と緑豊かなロケーションも手伝って環境への配慮を常に意識した暮らしが実現します。

3.エンタメ・シティ

 成熟都市では余暇を充実させる環境づくりが不可欠で、最近では池袋や港区竹芝で複数の劇場がオープン、臨海部の五輪競技施設の多くは大会後レガシーとしてスポーツ施設に転用されます。インバウンド需要を拡大すべく、既存の観光資源を連携させた総合的なコーディネートも必要で、新たなサブカルチャーにも期待が高まります。

 注目駅は
「横浜」駅や「羽田空港」駅です。JR「関内」駅から徒歩5分の立地で横浜文化体育館が生まれ変わり、横浜武道館や大規模イベント施設、メインアリーナを整備する予定です。みなとみらい21地区では4月末にぴあアリーナMMが完成し、2023年秋には音楽会場を併設するKアリーナが竣工予定です。

 一方、
「羽田空港」駅では第3ターミナル駅隣の「天空橋」駅に直結する大規模複合施設「HANEDA INNOVATION CITY」が誕生します。7月には先端モビリティの開発やライブホール、日本食、伝統工芸などを体験できるスペースが先行して開業予定です。2022年にはアート&テクノロジーセンターなども開業し、グランドオープンの予定です。

 これ以外にも、
2021年に「金町」駅、2022年に「東京」駅八重洲口、2023年に「稲城」駅、2024年に「勝どき」駅や「十条」駅、2025年に「立石」駅、2026年に「中野」駅、そして2030−35年に「東京」駅日本橋口で、様々な開発、まちづくりが予定されています。

 こうして見てくると、
首都圏のエネルギーはまだまだ旺盛で、しかも都心に限らない注目スポットが続々誕生する楽しさが目の前にあります。上記のような注目駅を狙ってマンション購入を検討するのもありではないでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 19:15 | comments(0) | - |
ナイスアーバン日吉(中古)−「日吉」駅徒歩7分の穴場的リノベ3LDK

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★ 東急東横線・同目黒線「日吉」駅より徒歩7分、グリーンライン「日吉」駅より徒歩8分の場所に立地する日栄不動産旧分譲・熊谷組施工・地上6階建・総戸数29戸・1996年3月築の『ナイスアーバン日吉掘です。

 アドレスは横浜市港北区日吉3丁目です。日吉は、戦前から戦後にかけて、東急電鉄(旧:東京横浜電鉄)が住宅街として開発し、1933年(昭和8年)に東急が慶應義塾を誘致しました。かつては「東急電鉄発祥の地」記念碑が日吉2丁目に存在しましたが、2001年(平成13年)5月に撤去され、元住吉検車区内にある社員研修所前に移設されています。

 現在の横浜市港北区日吉本町2丁目にある金蔵寺の裏にあった
日吉権現に因んで名づけられたといわれています。日吉権現はもともと滋賀県の比叡山にある日吉山王(ひえさんのう)、現在の日枝神社の分霊です。江戸時代、後の日吉を構成する駒林村・駒ケ橋村・箕輪村・矢上村・南加瀬村・小倉村・鹿島田村・北加瀬村の各村は武蔵国橘樹郡に属していました。これら母体の各村は、箕輪村を除き東海道川崎宿の助郷村の関係でした。

 1937年分村合併が実施され、
矢上川以西は横浜市神奈川区に編入され、日吉町・日吉本町・下田町・箕輪町の四町が置かれました。矢上川以東は川崎市に編入され、川崎市は五大字(矢上・北加瀬・南加瀬・小倉・鹿島田)を継承しました。本マンションの所在する日吉3丁目は、日吉町字仲ノ町の全域及び上ノ町・仲ノ谷・大門・下ノ町・三軒家の各一部から構成されています。

 1930年頃から日吉はイチジクの名産地で、町内の広い範囲に複数のイチジク農園が存在していました。
最盛期の1960年頃には春はイチゴ狩り、夏はイチジク狩りの観光地として東京から多くの観光客が訪れる近郊農業地域でした。

 「日吉」駅東側には、
慶應義塾大学の日吉キャンパス・矢上キャンパス・慶應義塾高等学校や、日本大学中学校・高等学校、東京綜合写真専門学校があり、同駅西側には、慶應義塾普通部や慶大および附属学校の野球、サッカー、ラグビー、ホッケーのグラウンド、テニスコートがあります。

 「日吉」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口を出て綱島街道を元住吉方向へ下っていき、仲の谷交差点を右折して少し歩いた左手に所在します。朝の通勤は上り坂、夕方の帰宅は下り坂です。仲の谷交差点からは細い道となりますが、車の交通量は結構ありますので、注意しながら歩く必要があります。

 道路をはさんで向こう側には
慶應大学日吉キャンパスがありますが、大学は丘陵地の上にありますので、大学校舎が見えるわけではありません。ご近所には日吉神社があり、元は矢上村総鎮守であった良い雰囲気の神社です。その界隈は緑も多く親しみが持てます。

 日吉アドレスですが、
丘の上の日吉のにぎわいからはやや様相を異にし、この近所に住んでいた私にとって矢上川に近い仲の谷集落又は矢上村と呼んだ方がしっくりきます。ただ、交通の便としては車を持っていれば四方に出やすく、優れています。仲の谷交差点角に古くからあるニュータンタンメンは妙に目立つ存在でした。

 本マンションは
南東向きと南西向きに住戸が配置され総戸数は29戸で、間取りは58.70平米〜78.26平米の3LDKタイプ〜4LDKと、DINKSやファミリー向けのプランニングです。外観は6階建てのシックなダークグレーのタイル貼りで、エントランスにはオートロックが設置されています。また2009年に大規模修繕工事が実施済みです。

 周辺は
コンビニエンスストア、スーパー、ドラッグストア、歯科医院、幼稚園が至近で、百貨店、銀行、耳鼻咽喉科医院、産婦人科医院、保育園、郵便局が近くです。近年スーパーユニオンができたので、より便利となりました。

 対象住戸は
地上6階建て建物の4階に所在する専有面積64.5平米の3LDKです。南西・北西向き角部屋でバルコニーも2面にあり、日照・通風良好です。玄関から廊下は直線ではなくプライバシーに配慮され、横長LDKは対面式キッチンで11.8帖、洋室は5.0帖、4.0帖、そして共用廊下側の主寝室は5.2帖となります。

 水廻りは効率よく玄関左手に固められています。収納にはウォークインクローゼットがなく、やや少な目かもしれません。
本年5月にリフォームを実施し、キッチン・浴室・トイレを交換し、壁・床全室の内装を一新させました。

 販売価格は4,580万円、坪単価235万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,049万円〜4,346万円、『マンションマーケット』では3,106万円〜3,267万円、『ふじたろう』では3,284万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,181万円〜3,846万円、『マンションレビュー』では3,991万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,635万円、坪単価186万円となり、販売価格は26.0%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は245万円とされています。

 シュミレーションでは思った以上に厳しめの価格になってしまいましたが、
利便性は高く、マンション価格の高い日吉アドレスの中では穴場と言えます。リフォーム込みで、しかも本物件は売主直売ですので、仲介手数料もかかりません。これらを踏まえて、価格チャレンジをしてみるのもありかと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:ナイスアーバン日吉
 価格:4,580万円 (税込)
 所在:横浜市港北区日吉3丁目
 交通:「日吉」駅徒歩7分
 面積:専有64.5平米

詳細はこちら
ナイスアーバン日吉

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| 中古マンション 横浜市港北区 | 19:52 | comments(0) | - |
4月既存マンションは価格が1割下落?−その数値の理由を分析する

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★ 15日付R.E.portによれば、不動産流通推進センターは同日、全国の指定流通機構における2020年4月の売買成約状況を発表しました。

 既存マンションの
成約件数は3,566件(前年同月比45.75%減)と、2ヵ月連続でマイナスです。成約価格は2,540万円(同9.03%減)、1平方メートル当たり単価は38万5,200円(同8.76%減)と、ともに2012年9月以来はじめてマイナスに転じました。

 既存戸建住宅の成約件数は2,465件(同29.75%減)と、4ヵ月ぶりにマイナスとなりました。成約価格は2,001万円(同11.38%減)と、2ヵ月連続でマイナスにまりました。建物面積は113.30平方メートル(同0.52%増)、土地面積は219.07平方メートル(同15.06%増)と、ともに2ヵ月連続でプラスとなりました。

 以上がR.E.portの記事の概要です。この記事は、不動産流通推進センターのプレスリリース『指定流通機構の物件動向(令和2年4月)』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 成約価格が首都圏で前年同月比1割近くも下落したという事実は衝撃的です。ただ、その
数値を額面通りに取っていいのかは検証が必要です。

 まず、成約価格が減となっても、専有面積が小さくなっていればグロスが低くなるのは当然です。しかし、
専有面積は前年同月比▲0.59%で、わずかに小さくなったもののそれほど変わらず、事実平米単価は▲8.76%と下落しています。

 しかし、指標としてもう一つ注目しなければならないのが
築年数です。実は、成約物件の築年数が前年同月と比べて9.87%アップしています。成約価格の下落率▲9.03%と築年数経過の+9.87%は単純に同列に比較できませんが、しかし今月は築年数がより古い物件が多く成約したことが価格下落の主要因ととらえることはできそうです。

 それでは今月はなぜより築年数が経過している物件がよく売れたか、というと、そこは
やはり高額物件に手を出す人が少なかったということかもしれません。コロナの影響でキャッシュフローが潤沢な個人事業主などが姿を消し、コロナに影響を受けにくいサラリーマン層の手堅い需要に支えられたとも言えます。

 東京都の数字を拾ってみます。成約価格は4,192万円で、前月比▲3.8%、前年同月比▲3.1%でした。ただ、前年5月、6月の成約価格はそれぞれ4,150万円、4,164万円でしたので、それほど急落したとのイメージはありません平米単価は70.41万円で、前月比▲0.7%、前年同月比▲0.9%とわずかでした。

 専有面積は59.66平米で、前月比▲2.7%、前年同月比▲1.9%と、昨年6月の59.67平米を抜いてこの1年で最も小さくなりました。築年数は21.99年で、前月比+6.9%、前年同月比+12.1%と、築年数の古さが顕著になりました。4月の築年数はこの1年間で最も古いことになります。

 成約した物件数は、全国で前年同月比▲45.8%と半減、東京都では▲56.2%とさらに悪化しました。東京都の前月は1,895戸と好調な戸数であったことからまさに「突然死」のような様相です。売主や仲介事業者にとっては価格下落より「売れない」という状況の方が深刻です。

 このように
「コロナの影響でマンション価格が下落した!」ととらえるのは早計です。ただ、購入側の需要は明らかに小さくなっており、今後とも販売動向に注意が必要でしょう。

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| 市場動向 | 20:14 | comments(0) | - |
アトラス東高円寺(新築)−駅徒歩3分、蚕糸の森公園1分のコンパクトレジデンス

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★ 東京メトロ丸ノ内線「東高円寺」駅より徒歩3分、JR中央本線「高円寺」駅より徒歩14分の場所に立地する旭化成不動産レジデンス分譲・福田組施工・地上10階建・総戸数36戸(非分譲住戸3戸含む)の『アトラス東高円寺』です。

 アドレスは杉並区和田3丁目です。和田は1丁目から3丁目まであり、2017年12月1日現在11,675世帯19,702人が住み、本マンションの所在する3丁目には4,066世帯6,692人の住民がいます。

 和田は杉並区の東部に位置し、北部は青梅街道を境に高円寺南に、西部は環七通りを境に梅里と堀ノ内に、 南部は善福寺川を境に方南に、東部は中野区本町に、南東部は中野区弥生町に接しています。
古くから団地、社員寮など集合住宅が多く、現在も主に住宅地として利用されています。

 和田2丁目の南部一帯は
立正佼成会の本部があり、普門館や佼成病院、佼成学園中学校・高等学校などの関連施設があります。また、救世軍杉並小隊、救世軍士官学校、救世軍ブース記念病院など、救世軍関連の宗教施設・医療福祉施設の集中している地域でもあります。

 北部の青梅街道沿いには
蚕糸の森公園と杉並区立第十小学校があります。この地は、元農林水産省の蚕糸試験場跡地であり、レンガ造りの正門は当時のまま現存しています(試験場は1980年につくば市に移転)。杉並区立杉並第十小学校とは連続した空間を構成しており、地域の防災公園としての機能を持っています。

 本マンションは
「東高円寺」駅より徒歩3分、「蚕糸の森公園」すぐ横に誕生します。ターミナル駅「新宿」には直通7分、徒歩3分の丸ノ内線利用で都心の各主要駅へダイレクトアクセスが可能です。「東高円寺」駅1番出口より青梅街道を西に歩き、南側の蚕糸の森公園を通過した左手に所在します。

 温水プールのある杉並第十小学校が通学校で徒歩4分、ファミリーマート高円寺陸橋店へ徒歩1分、スーパーはminiピアゴ東高円寺駅前店へ徒歩3分、まいばすけっと高円寺南2丁目店へ徒歩4分、オオゼキ東高円寺店へ徒歩5分です。認証保育所であるウィズブック保育園東高円寺へは徒歩3分となっています。

 2万7,000m2もの広大な敷地面積を誇る
蚕糸の森公園を望む南向き角住戸中心で、1フロア4戸、内廊下設計のプライベートレジデンスです。建物にはシルクを思い起こさせる白を基調としたデザインを採用しました。プライバシー性が高くホテルライクな内廊下設計を採用し、日当たり・通気性の良い角部屋が全戸に対し75%(1フロア4戸中3戸)となっています。

 エントランスを抜けると、繭に包まれたような柔らかに演出された光の空間が迎えてくれます。蚕棚の木枠をイメージさせる木調の装飾とともに伝統のぬくもりを感じさせます。奥に向かって開かれるように設えられた空間の先には、坪庭の緑が人々を迎え入れます。


 奥行き約8mのエントランスホールの先には植栽で彩られた坪庭が出迎え、大きさの異なる4本の紅葉とコンクリートウォールに照明計画が調和し、寛ぎを感じさせます。

 間取りは4タイプで、
Aタイプが南・東角住戸2LDKで専有面積56.02平米、Bタイプが南向き中住戸1LDKで専有面積、Cタイプが南・西角住戸3LDK(低層階は2LDK+S)で専有面積65.11平米、Dタイプが東・北角住戸1Kで専有面積27.09平米となっています。北側は青梅街道に接し、東側も青梅街道に開けていますので、AタイプとDタイプとはやや影響を受けそうですが、南向き住戸は快適でしょう。

 2018年12月に分譲を開始し、本年3月に竣工しました。マンションギャラリーはコロナの影響で閉鎖中ですが、オンラインでの案内は可能となりました。現在は先着順6戸販売で、上記間取りに対し販売価格3,497万円〜7,582万円、坪単価385万円〜427万円と少し強気に思える価格設定です。

 駅力はやや弱く、駅前もファミリーで住むにはにぎわいが不足している感がありますが、
シングルで住むには便利な店舗が揃っています。駅徒歩3分の近さは何よりのセールスポイントで、コンパクトに住むにはよい物件でしょう。

公式ホームページ ⇒アトラス東高円寺
 
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| 新築マンション 杉並区 | 19:13 | comments(0) | - |
統計開始以来の最低の販売戸数にー4月の首都圏マンション市場動向

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★ 20日付新建ハウジングのニュースによれば、不動産経済研究所は同日、4月の首都圏と近畿圏のマンション市場動向を発表しました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で、首都圏の新規発売戸数は前年同月比51.7%減の686戸となりました。これは1973年の統計開始以降最低で、これまでのワーストである1975年1月の705戸を下回りました。契約率は14.6ポイント上昇の78.9%で、契約が見込まれる人気物件の発売で大きくアップしました。

 新型コロナのため大手デベロッパーを中心に
モデルルームが閉鎖しており、販売活動がほぼ止まっていることが大きな発売減につながりました。エリア別の発売戸数は東京都区部が42.1%減の420戸、都下が73.4%減の45戸、神奈川県が55.6%減の136戸、埼玉県が39.3%減の74戸、千葉県が88.8%減の11戸でした。1戸当たり平均価格は5.4%上昇の6,216万円、m2単価は9.6%上昇の102.0万円でした。

 同日国土交通省で行った記者説明会で不動産経済研究所・調査事業本部企画調査部の松田忠司主任研究員は、コロナ禍によりモデルルームが閉鎖しているほかに、
2019年下期から販売に時間がかかっている状況も説明しました。「発売戸数の年間3万戸割れの可能性は高い」としました。価格も2014年以降人件費上昇が主な要因で高止まりしていることも述べました。5月の発売戸数予想は500戸で、松田氏は「(首都圏が)1カ月間ずっと緊急事態宣言下にあり、4月以上に少なくなる」と説明しました。

 以上が新建ハウジングの記事の概要です。これは、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向−2020年4月度−』によっていますので、以下その内容も見ていくこととします。

 今回は予想通りの少ない販売戸数となりました。契約率は78.9%と高いのですが、これはもともと
購入希望のあった住戸にしぼって販売した結果とも言えます。したがって、1戸当たり平均価格も6,216万円と、むしろ5.4%上昇しています。在庫数は前月末比で93戸減少し、7,795戸となりました。新規販売がほぼありませんので、当然の在庫減少とも言えます。

 タワー物件については、4月の販売は2物件156戸に限られました。契約率は93.6%ですので、まさに購入を決めていた方のみに販売した格好です。

 間取り別で特徴的だったのが
4LDKの販売戸数39戸のうち38戸が成約していることです。少子化の中で4LDK住戸が少なくなっている昨今ですが、だからこそ4LDKを必要としているファミリーには希少で、底堅い需要を示しました。

 価格帯で見ると、
4千万円台前半と6千万円台後半〜7千万円台がよく売れています。いずれもファミリー需要が中心と思われます。

 このように
需要急減期に頼りになるのはやはりファミリー実需であることがわかります。デベロッパーにとってみれば価格を吊り上げ、大いにもうけさせてくれるのが投資・投機筋でありますが、マンションはファミリー向けの良質な住戸を供給し続けることが基本であることを感じてほしいものです。
 
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| 市場動向 | 19:05 | comments(0) | - |
パークホームズ千歳烏山ヴィステージ(中古)ー駅徒歩6分、築浅のDEN付1LDK

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★ 京王線「千歳烏山」より徒歩6分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル旧分譲・東急建設施工・地上5階建・総戸数41戸・2009年7月築の『パークホームズ千歳烏山ヴィステージ』です。

 アドレスは世田谷区南烏山6丁目です。烏山エリアに属し、地域の中心は、「千歳烏山」駅周辺となります。南北朝時代から見られる地名で、烏の群生する森があったためか、烏色とされる黒土が山状に盛り上がった地であったことからと思われます。北烏山エリアは、関東大震災の際移転してきた23のお寺が中心となった寺町が契機となっていますが、南烏山エリアは、甲州街道沿いの集落が契機となっています。

 2019年9月1日現在、南烏山には14,035世帯23,445人が住み、本マンションの所在する6丁目には
南烏山エリアでは最も多い3,515世帯5,394人が住んでいます。小学校は烏山北小学校、中学校は烏山中学校になります。

 「千歳烏山」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅北口から線路に沿って仙川方面へ歩き、リライア烏山の角を右折し、突き当りを左折、コーシャンハイム千歳烏山1号棟を右手に見ながら進み、突き当りを右折し北上した右手に所在します。

 江戸時代は甲州街道の宿として栄え、住宅地へと発展を遂げた「烏山」の歴史・文化の面影が趣を添える住環境にあり、駅徒歩6分で
「千歳烏山」駅からの帰り道にスーパーや区役所出張所などがあり、かつ前面道路の交通量の少ない戸建て中心の住宅街の中にあり、利便性と閑静さが共存しています。

 近くには
蘆花恒春園や烏山寺町もあり、散歩などに最適です。セブンイレブン世田谷給田中央店へは徒歩2分、西友烏山店へは徒歩6分、烏山中学校へは徒歩10分、南烏山りんれい公園へは徒歩10分、烏山北小学校へは徒歩11分の距離となります。

 都市邸宅の思想と姿勢を追求したエントランスは素材と質感を活かして格調高く仕上がっています。
12台収容の駐車場はターンテーブルを設置しています。分譲時の間取りは1LDK〜3LDK、広さは47平米〜91平米台、住戸はすべて南向き又は角住戸で通風と採光を確保、共用廊下から深く引き込まれた玄関ポーチを設け、全41戸に対し9人乗りエレベーターを3基設置するなど、プライバシーを特に重視したプランが特徴です。

 床暖房、フルオートバス、浴室乾燥機、温水洗浄便座、宅配ロッカーなど
便利な設備が充実、カラーTVモニター付きインターホン、オートロック、ベルボーイシステムが住まいの安心安全を守ります。

 対象住戸は
地上5階建て建物の1階に所在する専有面積54.44平米の1LDK+DENです。バルコニー面積が8.10平米あるほか、専用庭面積が31.01平米(月額使用料930円)もあります。北・西角部屋です。玄関から入って左折して廊下を進むと9.3帖のLD、対面式キッチンは2.7帖あります。

 主寝室は玄関近くに5.5帖、
ポイントはLD隣接のDENで3.0帖、ご夫婦で住んで様々な用途に使えそうです。主寝室には小さいながらウォークインクローゼットがあり、浴室は1317サイズ、トイレや洗面所は奥行きがあって個性的です。LDにもクローゼットがあって収納力は結構あります。

 販売価格は4,490万円、坪単価273万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,133万円〜4,436万円、『マンションマーケット』では4,113万円〜4,315万円、『イエシル』では4,254万円、『ふじたろう』では3,967万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,302万円〜4,873万円、『マンションレビュー』では4,305万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,269万円、坪単価259万円となり、販売価格は5.2%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時の販売価格は4,680万円、坪単価284万円でした。

 築10年の築浅物件で、室内は大変きれいに使っているとのことです。最大手の三井不動産レジデンシャルが旧売主という安心感があり、修繕計画もしっかりしていることでしょう。「千歳烏山」駅物件としては比較的駅に近く、間取りもよいため、検討に値する物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:パークホームズ千歳烏山ヴィステージ
 価格:4,490万円 (税込)
 所在:世田谷区南烏山6丁目
 交通:「千歳烏山」駅徒歩6分
 面積:専有面積54.44平米

詳細はこちら(ノムコムより)
パークホームズ千歳烏山ヴィステージ 

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| 中古マンション 世田谷区 | 19:55 | comments(0) | - |
動揺するもすぐに平静に?−コロナ後も不動産市況は変わらずか

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★ 東京カンテイは4月23日、『2020年3月の首都圏中古マンション70平米価格月別推移』を発表しました。これによれば、3月は、価格水準の高い東京都の事例シェアが縮小したために、前月比▲2.0%の3,748万円となりました。

 しかし、都県別で見ると、
東京都ではおおむね横ばいの5,101万円となった一方で、神奈川県(+1.9%、2,914万円)や埼玉県(+2.0%、2,300万円)、千葉県(+1.0%、2,105万円)ではいずれもプラスを示しており、特に神奈川県や埼玉県では築年数の若返りに応じて上昇率も大きくなっています。

 これを都市別で見ると、
東京23区で前月比+0.1%の5,673万円とわずかに続伸しましたが、前年同月比ともに2月と大差ありません。横浜市(+1.7%、3,151万円)や千葉市(+1.2%、1,978万円)では平均築年数がやや若返ったこともあり、それぞれ1%以上の上昇を示しました。一方、さいたま市では▲0.3%の2,683万円と、小幅ながら3カ月連続で下落しています。

 都心6区では前月+1.0%の8,282万円と上昇傾向を維持、城南・城西エリアでも5,511万円で再びプラスとなったことで2019年9月の最高値(5,515万円)に迫りました。一方、城北・城東エリアでは引き続きの弱含みで4,300万円と上値が抑えられています。

 5年前との比較をしてみます。2014年1月の価格は、23区が4,108万円、横浜市が2,589万円、さいたま市が2,139万円、千葉市が1,751万円でしたので、千葉市を1とすると、23区が2.35、横浜市が1.48、さいたま市が1.22でした。2020年3月は、上記の通り、千葉市を1とすると、23区が2.87、横浜市が1.59、さいたま市が1.36と、格差が都市間で拡大しています。

 23区内では、
2014年1月の価格が都心6区で5,568万円、城南・城西エリアで4,432万円、城北・城東エリアで3,228万円でしたので、城北・城東エリアを1とすると、都心6区が1.72、城南・城西エリアが1.37でした。2020年3月は、上記の通り、城北・城東エリアを1とすると、都心6区が1.93、城南・城西エリアが1.28と、都心6区が格差を広げたのに対し、城北・城東エリアと城南・城西エリアの格差が縮まっています。

 5年前との比較を全体的な傾向で言えば、都心部に近いところから郊外に向かうにつれて価格差は拡大しています。城北・城東エリアと城南・城西エリアの格差縮小も、実は都心との距離が城北・城東エリアの方が近いからかもしれません。

 一方、現状としての価格動向で見ると、
3月は新型コロナウィルスの影響が出始めの頃ではあるものの、少なくとも中古マンションの価格にはその影響が見られません。コロナ後の不動産価格の暴落を期待(?)する声もありますが、レジデンス系の不動産ではそんな価格下落の要素はないような気がします。

 不動産市場では現在、民泊系に手を出してしまった個人投資家や小規模法人の換金売りは出ています。しかし、それも一時の現象でしょうから、そのような少しお得な不動産を獲得するのも手ではありますが、大勢としては何事もなかったようにコロナ後を迎えそうです。

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| 市場動向 | 20:11 | comments(2) | - |