働く女性のためのマンション購入−産休、育休中に住宅ローンは借りられる?

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★ 本年7月6日付のcamilyの記事『産休・育休中に住宅ローンは組める?注意点を解説!』と題して記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

「共働き中に夫婦合算で審査に通り返済がスタートしていても、
途中で妊娠が発覚し、出産して産休・育休に入ることもあります。そういった場合の優遇を用意している金融機関もあります。

 返済中に子供を授かった場合、子供一人当たり2年間、元金の返済を据え置くことができ、産休・育休で収入の減っている期間は利息のみを支払えばよい(その期間の元金は復職後に返済)というものや、出産後1年間は金利が0.1%優遇される女性専用の住宅ローンもあります。

 また、『ライフステージに応じて返済額を増減できるプラン』を利用する場合、
20歳未満の子供がいる家庭は手数料無料利用できるという優遇もあります。

 一方、産休・育休中だからこそ将来のことを考えるようにもなり『復職してからの引っ越しはバタバタだろうし今のうちにマイホームの購入を…』と思う方も多いでしょうが、
『復職するから』という前提で、夫婦でローンを組もうとしても、意外と金融機関の対応はシビアなのが現実です。復職するという気持ちが変わる可能性はゼロではありませんし、保育園に必ず入れるかどうかも分かりません。そうなると、金融機関としても本当に復職するのか懐疑的にならざるを得ないのです。

 結局のところ、産休・育休中でも住宅ローンを組むことができるかどうかは金融機関によりますが、次の
3つの対応に分かれます。

(1) 住宅ローンの申し込みも融資実行も両方可能

 復職時期を明示し、産休・育休前の源泉徴収票と直前の源泉徴収票により審査を行い決定します。中には、復職時期が3か月以内であることと、見込み収入が一定額以上あることを条件にしている金融機関もあります。復職前でも後でも購入できるパターンです。

(2) 住宅ローンの申し込みはできるが融資実行は復職後に限られる

 申し込みは産休・育休中でも可能ですが、融資実行時に復職していること、もしくは1か月給与を受け取っていることを基本条件としています。審査の際には、産休・育休前の年の80&〜100%の年収で審査を行います。

(3) 住宅ローンの申し込みが復職後しかできない

 妻単独ローンはもちろん、夫婦ペアローンや、収入合算であっても、産休・育休中には申し込みすらできない金融機関もあります。復職時点で、直近1か月の給与×12か月を見込み年収として審査を行います。」

 以上がcamilyの記事の概要です。最近、共働き夫婦が非常に増えて、私の職場では、
結婚して専業主婦になる方がほとんどいない状態です。結婚年齢もどんどん遅くなっていますから、マイホーム購入適齢期である30歳代中頃に出産されるケースも多くなっています。

 私自身、働く女性の視点で住宅ローンの借り方を意識したことがなかったので、上記記事は大変参考になりました。金融機関によっては産休・育休中に住宅ローンの申込すらできない場合があることも初めて知りました。

 そのような金融機関がたまたま最も条件の良い融資を提示していたとしたら悔しいことです。
「女性活躍」ということが官民挙げての目標として謳われている以上、このような女性のライフステージによる取扱いの区別はできるだけなくすべきではないでしょうか。

 融資審査基準は各金融機関でまちまちであるのは当然ですが、産休・育休期間中はむしろ優遇している金融機関もあるぐらいですから、その
金融機関の当該産休・育休期間の延滞率を調査し、当該期間以外の延滞率とそれほど変わらないようであれば、政府としてこのような区別の撤廃を働きかけてもいいのではないかと思います。

 早くマイホームを持ち、子どもを産み育てる環境を各自が整えることが、少子高齢化に対する有効な対応策にもなると考えます。女性であることをハンデとしない社会の実現は、マンション購入においても求められることなのではないでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 22:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
アトラス品川中延(新築)−立地・生活環境・価格すべて良しの三重丸マンション

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★ 東急池上線「荏原中延」駅より徒歩4分、同大井町線「中延」駅より徒歩10分、都営浅草線「中延」駅より徒歩11分の場所に立地する旭化成不動産レジデンス&首都圏不燃建築公社分譲・長谷工コーポレーション施工・地上13階地下1階建・総戸数195戸(非分譲住戸72戸含む)の『アトラス品川中延』です。

 アドレスは品川区中延2丁目です。中延(なかのぶ)は、品川区南西部に位置し、1丁目から6丁目まであります。町域北部は26号線通り(東京都道420号鮫洲大山線)を境に平塚に、東部は1丁目・2丁目・3丁目は東中延に、4丁目・6丁目では第二京浜、豊町・二葉・西大井に、南部は大田区北馬込に、西部は西中延・旗の台にそれぞれ接しています。

 町域内を荏原文化センター通り、昭和通り、弁天通り、大原通りがそれぞれ通り、また、地域内を東急池上線と東急大井町線の線路が通っています。町域内は第二京浜沿いに商業ビルやマンション等の高層建造物、駅周辺に商店街(中延スキップロード、荏原町商店街など)が伸びるほかは住宅地として利用されています。

 地名の由来は、荏原郡など何らかの中部に位置したことによるともいわれますが、不明です。江戸時代までは「なかのべ」と読みました。中延2丁目には周囲と異なる街区パターンの住宅地がありますが、これはかつての同潤会荏原普通住宅地であり、
本プロジェクトはこの同潤会住宅地の跡地に誕生します。

 「荏原中延」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅を西側に出て、「サンモールえばら商店街」を北上し、店舗が尽きた交差点を左折、品川区立荏原文化センターを右手に通過した左手に所在します。「中延」駅にも人気の商店街「なかのぶスキップロード」の中を通るルートとなり、生活利便性では大変恵まれています。

 スーパーは
「荏原中延」駅併設の「荏原中延東急ストア」が便利です。また、本マンションの通りを隔てた向かい側が区立中延小学校であることは、子育て世代にとって大きな魅力です(ただし、品川区は小学校は選択制で荏原西ブロックの9校の中から選べます)。学童クラブ「すまいるスクール」の利用料(午後5時まで)は1か月250円の安さです。

 地権者住戸72戸は購入検討者としては気になるところかもしれませんが、
地上13階建て・総戸数195戸は堂々のスケールです。敷地北側には緑豊かな屋外空間を設け、「中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業」として、かまどベンチやマンホールトイレも備えて防災拠点ともなっています。敷地中央の中庭は、木のぬくもりをテーマにした素材のオープンテラスです。

 間取りは1R〜4LDK、専有面積33.45平米〜87.05平米と幅広く、中心は3LDKのファミリータイプとなります。おなじみの田の字型の間取り中心なので、安心して選ぶことができます。販売価格は3,700万円台〜10,500万円台、2LDK59平米台が5,900万円台から、3LDK70平米台が6,900万円台からと、こちらも見やすい価格帯です。

 坪単価は331万円〜403万円程度で、この中央値を取ると、坪単価367万円程度となります。2年前に同じ町内(ただし「荏原中延」駅徒歩2分)で分譲された『レジデンシャル品川中延グランクラス』の平均坪単価が350万円台でしたので、それから価格高騰した現状にあっては、良心的な価格設定と言えます。なお、東京都が指定する品川区内の不燃化特区エリアに居住しかつ住民票がある方を対象に、優先分譲を行うとのことです。

 サラリーマンの購入できる6千万円台で70平米のファミリータイプ3LDKがぎりぎりあるという意味では、購入意欲が掻き立てられる物件です。立地、生活環境、価格のどれをとっても満足できる総合点の高いマンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒アトラス品川中延

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| 新築マンション 品川区 | 20:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産投資ローンが通らなくなっている−自主規制がもたらすバブル崩壊の序曲

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★ この土日は日本列島を台風が直撃しています。おかげで、私は予定していた「TO DO リスト」が全てできなくなってしまったので、かえって手持ち無沙汰になりました。こんな時にどうかとも思いましたが、ちょっと気になっていた土地や戸建てなどを不動産屋さんに案内してもらうことにしました。

「すみません、こんな時に」

 私が謝りながら挨拶すると、仲介業者のAさんは、にこやかに言いました。

Aさん
「いえいえ、いいんですよ。お勤めの方は土日しか休みがありませんからね」

 現地を実際に見ると、ネット上の情報以外にいろいろなものが見えてきます。駅からのルートが坂道だったり、車は通ると言われても道が狭くてものすごいテクニックが必要そうだったり、モノによっては駅距離も少しごまかしていたりして、「だからこの値段なのね」と思うことも少なくありません。結論は残念ながら「今ひとつかな」という印象でした。

Aさん
「そういえば、最近は融資が随分通りづらくなりまして」

私「え、そうなんですか。今までこんなに低金利で住宅を買う絶好の環境だったのに」

Aさん
「いえ、住宅ローンはいいんです。投資用ローンがこの9月からすっかり厳しくなりまして」

 確かに最近、ネットでは融資が通りづらくなっているとの情報を見かけていました。近年、低金利に苦しむ地方銀行などが、その活路をアパートローンに求め、採算性を度外視して融資を出し続け、結果としてアパートローンの融資残高が異様に膨れ上がっている状態となり、金融庁がこれに憂慮を示している、との内容でした。

Aさん
「この春から不動産投資に積極的に融資する銀行が徐々に減ってきてはいたのですが、どうも9月に金融庁からお達しが出たみたいで、そこからピタッと融資の流れが止まったんです。」

 Aさんによれば、それは金融庁のお達しが直接の命令だったというより、各金融機関がそれをおもんぱかって「自主規制を始めた」ということのようです。この点、いかにも日本の金融機関らしいところです。

Aさん
「いやあ、びっくりしましたよ。それまで百発百中で融資が通っていたのに、そこから十に一つか二つしか通らなくなったんですから」

「…ということは、収益物件が売りづらくなってきた、と」

Aさん「そうですねえ。例えば、今春に強気のバブル価格で出していた物件を、慌てて値下げする動きが出ています。まあ、初めの値段が高かったので、それでもお買い得感はないですけど」

 Aさんが見せてくれたチラシは、1億円近い値が付いていた投資物件が8千万円台前半まで、約1,500万円値下げされていました。

Aさん
「でもですね。このまま行くと、銀行の第4四半期の業績はがくっと落ちちゃうわけで、それは株主も許さないと思うんですよね。だから、9月〜10月は自粛していても、おそらく11月、12月には融資が戻る、と見ています。」

 「果たしてそうかな」と私は内心思いました。思い起こされるのは1990年台の不動産バブルを一気に破綻させた大蔵省の総量規制です。1990年3月、大蔵省は、行き過ぎた不動産価格の高騰を沈静化させるため、「不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑える」施策を採ったのでした。

 しかし、この政策は、
予想をはるかに超えた急激な景気後退の打撃(いわゆるバブル崩壊)を日本経済にもたらし、その後の「失われた20年」を日本に招来する要因の一つとなりました。もっとも、不動産バブルの崩壊は総量規制だけが原因ではないわけですが、そのきっかけの一つになったのは確かです。

 日本の金融機関は、お上に反抗するような風土ではなく、
自主規制を始めた以上は、それが業績を悪化させようが、そのまま歯を食いしばってしまう気がします。困るのは川上の銀行というより、川下の不動産業者、建築業者、仲介業者です。

 高値売却を目論んで不動産を所有したり、建築したりする行為は、その
大部分を短期融資で賄っています。これが思うように売れないと、現に自転車操業を行っている数多くの零細不動産業者は倒産するしかなく、そもそも銀行が融資をしてくれないと廃業するしかありません

 当時の総量規制も、
地価高騰へのハードランディングを意図したわけではないのに(当時もそういう評価ではありませんでした)、結果として日本経済に壊滅的なダメージを与えました。今回の「ソフトな自主規制」も、株価14連騰に湧く日本経済を崩壊に導く可能性がゼロとは言えないでしょう。

 現下の不動産バブルが、9月からの「融資の自主規制」により、裾野から徐々に綻びていくのか否か、注意深く見ていく必要がありそうです。

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| 市場動向 | 21:39 | comments(6) | trackbacks(0) |
アサカシオン玉川台(中古)−「用賀」駅徒歩4分、日照良好なワイドスパン物件

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★ 東急田園都市線「用賀」駅より徒歩6分の場所に立地する地上5階建・総戸数11戸・アサカホーム旧分譲&施工・1980年10月築の『アサカシオン玉川台』です。

 アドレスは世田谷区玉川台2丁目です。玉川台は、世田谷区南部に位置し、1971年に玉川用賀町の一部から成立し、1丁目及び2丁目があります。環状八号線沿いには首都高速3号渋谷線の用賀出入口が設置されていますが、環八・国道246号線等の幹線道路以外は住宅街となっています。町域には、世田谷区立玉川台図書館、世田谷瀬田郵便局、世田谷シルバー人材センター、玉川台区民センター、玉川消防署用賀出張所があり、本マンションと同じ2丁目には京セラ東京用賀事業所もあります。

 「用賀」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を南側に出て、用賀駅前郵便局を右手に見ながら道なりに右折し、首都高速を横断した右手にあります。北側を首都高速に接していますが、これを背に南西向きにバルコニーを配置していますので、交通音・排気ガスの影響は限定的でしょう。また、本物件前面に建物がないため、日当り良好です。なお、道路向かいには、2006年に分譲され人気物件だった大規模物件『トワイシア用賀』があります。

 お買い物は
オーケーストアやファミリーマートが徒歩4分のところにあって便利、小学校は区立京西小学校が徒歩6分、中学校は区立用賀中学校が徒歩10分となります。本物件は自主管理を行っており、対象住戸の管理費は月1万円、修繕積立金は月3千円となっています。

 対象住戸は
地上5階建て建物の4階に所在する専有面積37.91平米の2DKです。玄関から入るとすぐ7帖のDKがあり、左手にはバス・トイレ別の水廻り、まっすぐ進めば6帖の主寝室です。4.5帖の洋室はDKインで、6帖主寝室と4.5帖洋室がワイドスパンのバルコニーに面しています。収納はクローゼットと小さな押入があり、標準的です。その他設備関係では、モニター付インターホン、2口コンロ、シャワー付洗面化粧台等が備わっています。

 販売価格は1,780万円、坪単価155万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,516万円〜1,716万円、『マンションマーケット』では1,536万円〜1,696万円、『ふじたろう』では1,821万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,783万円〜2,371万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,783万円、坪単価155万円となり、販売価格は相場通りとの試算結果です。なお、対象住戸はオーナーチェンジ物件です。月額103,000円で貸しており、表面利回りは6.9%、実質利回りは6.1%と、立地を考えればまずまずといったところです。

 築古ですが、
「用賀」駅徒歩4分と立地が良いので、そのまま賃貸物件として貸し続けるか、現在の入居者が退去したら思い通りにリフォームをして、セカンドハウスとして使用するのも楽しそうなマンションです。特にワイドスパンで日照に恵まれた住戸は、何物にも代えがたいメリットだと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:アサカシオン玉川台
 価格:1,780万円 (税込)
 所在:世田谷区玉川台2丁目
 交通:「用賀」駅徒歩4分
 面積:専有面積37.91平米

詳細はこちら(ノムコムより)
アサカシオン玉川台

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| 中古マンション 世田谷区 | 21:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
売れるは富裕層の自己使用と投資物件ばかり−マンション販売をリセットしたい

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★ 10月18日付マイナビニュースによれば、不動産経済研究所は10月16日、「首都圏のマンション市場動向(2017年9月度)」を発表しました。調査対象となる物件は、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、茨城県南部にある民間業者による分譲物件のうち、原則10戸以上のものです。

 2017年9月のマンション新規発売戸数は2,978戸で、前年同月と比べて13.0%減少し、前月比では41.7%の増となりました。

 地域別では、東京都区部が1,167戸(全体比39.2%、前年同月比8.3%減)、都下が342戸(同11.5%、32.9%減)、神奈川県が876戸(同29.4%、6.8%減)、埼玉県が343戸(同11.5%、17.5%減)、千葉県が250戸(同8.4%、12.3%減)と、
東京都が約半数となる50.7%を占める結果となりました。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,933戸で、
月間契約率は64.9%になり、前月に比べて3.3pt、前年同月比では7.1ptダウンしました。なお、地域別の契約率は、都区部で65.9%(契約戸数769戸)、都下が38.6%(同132戸)、神奈川県が70.9%(同621戸)、埼玉県が58.9%(同202戸)、千葉県が83.6%(同209戸)でした。

 1戸当たりの平均価格は5,823万円と、前月比で29万円(0.5%)、前年同月比では246万円(4.4%)のアップとなりました。また、1平方メートル単価については、前月比で2.5万円(2.9%)ダウンしましたが、前年同月比では6.0万円(7.6%)のアップとなりました。

 地域別の平均価格をみると、
東京都区部(7,360万円/7.5%増)や都下(5,132万円/11.8%増)、埼玉県(4,554万円/10.4%増)、千葉県(4,207万円/0.1%増)で上昇しましたが、神奈川県(5,002万円/8.2%減)で下落しました。

 9月末現在の
販売在庫数は6,081戸と、前月末(6,107戸)から26戸減少しました。なお、2017年10月の発売戸数は3,500戸を見込んでいます。

 以上がマイナビニュースの記事の概要です。本記事は、『首都圏のマンション市場動向−2017年9月度−』が基になっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 9月の発売戸数については、前年同月より13.0%減少したものの、2015年9月と比較すると22.5%増加しており、最近のマンション販売動向の中では
まずまずの発売水準なのではないかと思います。ただ、契約率64.9%は、本年では1月(61.6%)に次ぐ低さではあります。特に都下38.6%が足を引っ張りました。

 1戸あたりの価格5,823万円は、前月より0.5%上昇しましたが、本年の中では中くらいの水準になっています。
前年12月に5,078万円で底を打った後は、緩やかな上昇曲線を描いているようにも見えます。都区部7,360万円は、他エリアが4〜5千万円台であるのに比べて引き続き突出しています。

 販売在庫数は前月と比べて26戸減少しましたが、ほぼ同水準と言ってよいでしょう。
タワー物件は、販売戸数340戸で前年同月比49.3%減となりほぼ半減、契約率も60.6%と振るわず、タワー販売については閑散期だったようです。ただし、9月は話題の大型物件が事前案内会やモデルルームを開催していてモデルルームは結構賑わっており、11月、12月のタワー物件販売は期待できます。

 都区部で最もよく売れた間取りは1Kで、価格帯別では3,300万円以下並びに2億円以上が最も契約率が高くなっています。要は売れ筋は投資家層向けと富裕層向けだったことがわかります。つまり、現在マンションに手を出しているのは富裕層が中心で、富裕層による自己保有用物件と投資用物件が伸びている印象です。

 マンション供給は当然、マンションニーズがある場所を目指します。考えてみれば、
出てくる物件は、都心コンパクトが都心高級マンションばかりで、従来の実需層の購入の中心であった世田谷区、杉並区2LDK〜3LDK物件の動きが鈍くなっています。

 小池都知事は、「日本をリセットする」と主張されていますが、
23区マンション販売もぜひリセットしてもらいたいと思います。

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| 市場動向 | 23:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂(新築)−幸せな家族生活を実現できそうな大規模物件

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★ 東京メトロ南北線「志茂」駅より徒歩6分の場所に立地する三菱地所レジデンス&大栄不動産&三菱倉庫分譲・長谷工コーポレーション施工・地上15階建(サードスクエア)&地上11階建(フォーススクエア)・総戸数502戸(401戸(サードスクエア)、101戸(フォーススクエア)、総戸数については変更申請により500戸に変更予定)の『ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂』です。

 アドレスは北区志茂3丁目です。志茂(しも)は、1丁目から5丁目まであります。北区の北東部北東端にあたり、隅田川西岸の低地に位置します。町域北部に岩淵水門があり、その付近で荒川から隅田川が分流し、また新河岸川が隅田川に合流しています。町域の北は東京都・埼玉県境をなし、東は隅田川が北区・足立区の区境をなしています。南は神谷、西は赤羽および赤羽南と接し、地区の中央を国道122号(北本通り)が南から西へ走り、その地下を東京メトロ南北線が走っています。

 新河岸川と荒川の間の中州状になった範囲にも町域が及びます。中州とは橋で連絡され、荒川下流河川事務所、公務員住宅などがありますが、荒川対岸の埼玉県や足立区側へ直接渡る橋は町域内にはありません。

 江戸時代は豊島郡岩淵領下村で、小名に上・下・大荒久などがありました。正保期に天領となり、その後小石川伝通院・浅草幡随院・谷中南泉寺等にも分け与えられました。代官手代の八官七兵衛により荒川沿岸の新田開発が行われ、1675年(延宝3年)八官新田と号しました。また、荒川対岸の岩淵宿内に梛野原新田が飛地として存在しました。

 下村は1871年(明治4年)11月に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入され、1878年(明治11年)に北豊島郡に所属しました。1889年(明治22年)、町村制の施行に伴い 岩淵町に併せられ、岩淵町大字下となりました。1932年(昭和7年)東京市に編入される際表記を改め、王子区志茂町1〜3丁目となりました。1957年(昭和32年)に大半が志茂1〜5丁目に再編成され、1967年(昭和42年)5月1日の住居表示実施の際に1957年に再編成されなかった志茂町3丁目が志茂5丁目に編入されました。

 志茂という地名は、1932年(昭和7年)に王子区志茂町成立の際、大字下の小字志茂から採用されました。この字志茂も元は「下」と書かれ、明治に好字二字化されたものですが、同じく下村の字「上」(後に「加美」)と対を成しています。


 「志茂」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅2番出口から隅田川に向かって北東方向に歩いたところに所在します。低地をフラットで進む歩きやすい道のりです。日本化薬工場跡地の約18,000平米に及ぶ広大な敷地に、フォーススクエア、サードスクエア、クラブスクエアの3棟構成とし、中央にSHIMOセントラルパークが設けられます。

 401戸のサードスクエアにはコンシェルジュサービスのほか、カフェラウンジがあり、テラスではオープンカフェも楽しめます。101戸のフォーススクエアにはブックラウンジやブックテラスがあり、クラブスクエアには共用棟としてスタジオルーム、DIYルーム、エクセサイズルーム、ランドリールームが備わっています。
分散する共用施設の置き方としては妥当と言えるでしょう。

 本マンションは
「東京」駅から12キロ圏内にあり、東京メトロ南北線一本で「飯田橋」駅まで18分、「四ツ谷」駅まで22分、「永田町」まで24分です。乗り換えはありますが、「東京」駅まで20分、「新宿」駅まで21分、「大手町」駅まで23分と、らくらくアクセスです。南北線は新しい路線だけに、車両も駅もきれいで、それほど混んでいませんし、東日本大震災でも東京メトロの中で真っ先に回復するなど、遅延・トラブルの少ない路線でもあります。

 「志茂」駅周辺の商業施設はやや寂しいのですが、
大黒屋(徒歩6分)、スーパーバリュー(徒歩11分)があり、コンビニも揃います。より本格的なお買い物には、ダイエー、ニトリ、西友、イオンなどが徒歩15分程度の「赤羽」駅周辺にあります。通学指定校はなでしこ小学校で、徒歩12分です。間取りは3LDK〜4LDK、専有面積65.26平米〜84.52平米でオールファミリータイプ、田の字型住戸が基本です。

 当初10月下旬販売開始予定だったところ、
1月延びて11月下旬販売開始予定となりました。価格水準は上記専有面積に対し販売価格3,900万円台〜7,500万円台(予定)、予定最多価格帯は4,900万円台で、坪単価203万円〜297万円程度です。

 グロスで見れば
60平米台住戸が3,900万円台など、低層階はリーズナブルな価格帯で調整されているようです。意外と便利な「志茂」駅から近い上に生活もエンジョイできそうな多彩な共用施設を備え、幸せなファミリーライフを実現できそうな大規模マンションだと考えます。

公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

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| 新築マンション 北区 | 20:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
都心不動産は相続税対策の商品に−不動産はもはや利回りでもなくなった

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★ 10月14日付のダイヤモンド・オンラインでは、『富裕層が不動産を買うと節税になる仕組みとは?』と題して、以下のような記事を掲載しています。後半部は著書の本の紹介が中心ですので、前半部のみご紹介します。

「プライベートバンクの顧客がすでに高齢の場合には、
資産を増やすことの優先順位は高くありません。それよりも喫緊の課題が相続税対策です。そして相続税対策に不動産保有が効果てきめんなことは、よく知られています。ご存じの方も多いでしょうが簡単に説明しましょう。

 日本の土地の価格は複雑で、1つの土地に「実勢価格」と「公示地価」、「相続税路線価」「固定資産税路線価」という4つの価格があります。実勢価格とは実際の市場で売買されている価格で、公示地価は国土交通省が毎年調査して発表する、土地取引や土地税制評価の基準となる価格。相続税路線価と固定資産税路線価は、それぞれの税金を決める基準となるものです。

 そして、相続税対策としての不動産保有でポイントになるのが、実勢価格と相続税路線価の違いです。


 路線価は多くの場合、実勢価格の70〜80%程度です。つまり1億円で購入した不動産でも、相続税・贈与税を計算する際には7000万円〜8000万円の資産と見なされ、税額は実際の資産価値よりも低くなるということ。タワーマンションを購入して節税をおこなう「タワマン節税」が数年前に話題になりましたが、これは実勢価格と相続税評価額の乖離による節税効果を狙ったものでした。

 また、
相続人がその住居に実際に住み、一定の条件を満たすことで相続税評価が8割も減額される「小規模宅地等の特例」や、マンションやアパート経営に活用することで減税される「貸家建付地の優遇措置」など、不動産にはさまざまな形で相続税評価額を減らせる仕組みがあります(2015年より贈与税・相続税の最高税率のアップがおこなわれ、また相続における基礎控除枠の減少で相続税の対象になる人も増えたため、このあたりの知識は富裕層以外の人にとっても重要です)。

 すでに使い切れない資産を持つ富裕層は、資産を「増やす」ことよりも「減らさない」ことに対するニーズが強いため、この税金対策の提案は富裕層にとって非常に刺さりやすいわけです。

 よって、富裕層がてっとり早く資産を圧縮して相続税を減らしたいのであれば、
不動産を買い漁ることが有効な手段です。その際には当然、売買手数料や仲介手数料が発生しますが、不動産を買うことで相続税が仮に数千万円、数億円抑えられたら十分ペイできるのです。そういったシミュレーションもプライベートバンクがおこないます。

 一般の人はそのような不動産の買い方はできませんから、これも一種の富裕層限定の資産運用法といえるでしょう。

 ちなみに、相続対策を目的とした不動産投資が多いといっても、日系のプライベートバンクだけでなく、外資系のUBSやクレディ・スイスでも不動産担保ローンを扱っており、不動産投資の支援をしています。株や債券などの金融商品を担保にして、借りたお金で不動産投資をするような柔軟な運用戦略も各社ごとに用意があります。また、プライベートバンカー自身が独自に不動産投資会社とネットワークを構築しているケースもあり、
個別でキックバックを受けとっているという噂もかつてよく耳にしました。」

 以上がダイヤモンド・オンラインの記事の概要です。本日、私が目にした大手不動産仲介会社のチラシは、
「不動産の投資物件を探しています」というものでした。1物件の金額水準は1億5千万円までで、複数戸を次々と購入するような勢いのチラシでした。利回りは表面で4%あればよい、とのことです。

 表面利回り4%というと、
ローンを組むとまずは足が出る水準となります。しかし、今回の依頼主はすべてキャッシュで購入する意向とのことです。マンションでは毎月の管理費・修繕積立金もかかりますし、賃料も下落していきますから、購入分を取り戻すには25年どころか30年超はかかる計算です。

 そうだとすると、これは
有り余るキャッシュを持ってしまった個人又は法人の節税対策ではないか、という気がします。個人の場合は上記のような解説なのでしょうし、法人については詳しくはわかりませんが、例えば社宅としての購入ならば経費として損金算入できるなど、さまざまな会計処理上のメリットがありそうです。

 マンションの売却を考えている方は、
このような誘いに乗ることも一つの方法でしょう。もちろん仲介会社の適正価格への査定は入るのでしょうが、相手が待ち構えているだけに売りやすく、厳しい指値も回避できる可能性が高いと思われます。もっともこのような広告は仲介会社の誘い水に過ぎず、実際にはそんな虫のいい話はなかった、ということもあり得ます。

 郊外の実需のマンションの売れ行きが鈍っているというのに、
都心の高額マンションがまだまだ好調なのは、こういった背景があるのでしょう。不動産はもはや、価格を追求する実需でも、利回りを追求する投資でもなくなり、評価額を減じるための相続税対策の商品となりつつあります。一般人からすればこの如何にも不合理な売れ方が日本経済を引っ張っているのだとすれば、好景気の実感がわかないのも「むべなるかな」という気がします。

 額に汗して労働し、長年かけて貯金してきたお金で、ささやかなマイホームを建てる−そんな
日本人の古き良き夢が懐かしく思い起こされる今日この頃です。

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| ノウハウ・経験談 | 22:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
東三田ハウス(中古)−1階住戸ながら明るい住まい、坪単価82万円

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★ 小田急小田原線「生田」駅より徒歩16分の場所に立地するハザマサービス旧分譲・間組施工・地上5階建・総戸数61戸・1997年4月築の『東三田ハウス』です。

 アドレスは川崎市多摩区東三田3丁目です。多摩区は、川崎市の最北端に位置します。都内との交通網が発達しているため、川崎中心部との商業的なつながりは薄くなっています。北は多摩川を境に東京都と接し、南には多摩丘陵が広がり、生田緑地は市民の憩いの場となっています。多摩川梨の生産でも有名です。

 多摩区では、登戸・向ヶ丘遊園・生田・稲田堤周辺は学生街と繁華街の色彩が強く、多くの飲食店が存在し、雑誌等で紹介される飲食店が多いため「B級グルメ激戦区」と称されることもあります。スリオンテック(現・マクセルスリオンテック)、日本エー・エム・ピー、高和電気工業などの工場や情報センターなどが多摩川沿いにあり、またかつては昭和エーテル、日本板硝子、キトー、三菱レイヨンなどの工場もありました。東三田には松下電器産業の研究所・東京体育館がありましたが、2003年に移転・閉鎖し、跡地は大規模マンション街となっています。


 「生田」駅から本マンションまでは徒歩16分です。同駅南口から川を渡って南東方向に歩き、生田中、三田小などに沿って歩きながらさらに南下し、長沢浄水場の向かい側に所在します。同駅と本マンションの高度差は約50メートルあり、平坦ではない道のりとなります。

 本マンションは、
平成9年(1997年)4月築の間組旧社宅を平成15年3月に分譲マンションへとリニューアルしたものです。建物と基礎の間に免震ゴムを設け地震力が直接建物に伝わらない免震構法を採用しており、地震の揺れを大幅に削減するため地震の際、室内の家具の転倒や照明の落下等を防ぐことができます。

 周辺には
緑豊かな環境が広がり、春には南東側に桜が咲き、本住戸からも見ることができます。また、マンションの屋上には緑化庭園があり、コミュニティスペースとして利用できます。エントランスはオートロックシステムを採用し、マンション共用部(廊下等)には防犯カメラを設置しています。

 徒歩圏内に幼稚園・小学校・中学校、スーパー、公園等がそろっている充実の住環境です。現地より約700メートル(徒歩9分)の場所にある「オーケー生田店」は食料品から日用雑貨まで手頃な価格で入手できるため週末には店舗近くに渋滞ができる程の人気スーパーです。

 このほか、
川崎市立三田小学校に徒歩5分、川崎市立生田中学校に徒歩10分、西三田幼稚園に徒歩5分、三田第4公園に徒歩5分、三田第1公園に徒歩8分、川崎三田郵便局に徒歩9分となっています。

 対象住戸は、
地上5階建建物の1階に所在する専有面積67.48平米の2LDKです。南東向きのため日当り良好で、専用庭が付いています。バルコニー・専用庭側は、道路に面していないため外部からの目線は気にならず、プライバシー性の保たれた住戸です。

 田の字型住戸ですが、10.2帖の大きな洋室には
間仕切りとしても利用できる可動式収納家具があり、ライフスタイルに合わせて広さや間取りをアレンジできます。各居室に加え玄関横には約2.98平米のトランクルーム(無償)があります。建具や設備は、やや年代を感じさせないでもありません。お風呂は、追いだき、お湯はり、足し湯、温度設定、保温機能付きのフルオートバスです。

 販売価格は1,680万円、坪単価82万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,481万円〜1,682万円、『マンションマーケット』では1,410万円〜1,561万円、『ふじたろう』では1,695万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,520万円〜2,110万円、『スモーラ』では1,501万円〜1,642万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの自動査定の平均は1,630万円、坪単価80万円となり、販売価格は3.0%割高の試算結果です。

 写真を拝見すると、
1階ながら南東の窓から明るい日の日差しが降り注いできています。専用庭も、使い方によっては重宝しそうです。管理状態も良好のようであり、管理費は月11,800円とリーズナブル、修繕積立金その他と合計しても月25,180円を支払えばよいことになります。駐車場(月8,000円〜11,000円)は空きがありますので、車を十分使いこなして楽しい生活をおくることができそうです。

 種別:中古マンション
 名称:東三田ハウス
 価格:1,680万円 (税込)
 所在:川崎市多摩区東三田3丁目
 交通:「生田」駅徒歩16分
 面積:専有面積67.48平米

詳細はこちら(ノムコムより)
東三田ハウス

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| 中古マンション 川崎市多摩区 | 20:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
不動産価格は膠着状態−下落地点は2期連続増加に

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。10月10日には、本年10月1日現在について、『2017.10.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が7.6%(前回13.3%)、「横ばい」が82.9%(前回78.5%)、「値下がり」が9.5%(前回8.2%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期ぶりにプラス、東京都市部で4四半期連続プラス、神奈川と千葉で2四半期連続マイナス、埼玉で11四半期連続プラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が29.1%(前回36.1%)、「横ばい」が50.0%(前回43.0%)、「値下がり」が20.9%(前回20.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部と東京都市部と埼玉で8四半期連続プラス、神奈川、千葉で8四半期ぶりにマイナスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が9.6%(前回15.5%)、「横ばい」が79.5%(前回74.9%)、「値下がり」が10.9%(前回9.6%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部、埼玉で12四半期連続プラス、千葉では2四半期ぶりにプラス、東京都下、神奈川では3四半期連続マイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が25.9%(前回35.4%)、「横ばい」が54.8%(前回52.3%)、「値下がり」が19.2%(前回18.0%)となり、しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部、東京都市部、埼玉が10四半期連続でプラス、神奈川、千葉が2四半期ぶりにプラスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.3%、0.2%、0.2%、0.0%のプラス、また中古マンション価格では、0.3%、0.1%、0.1%、0.0%のプラスで、
前四半期とほぼ変動なしとなりました。さらに、東京都区部では住宅地価格が0.2%、0.0%、▲0.0%、0.1%とわずかながら上昇に転じましたが、中古マンション価格は0.0%、0.0%、0.2%、0.1%と、狭いレンジで上昇率が縮小しています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 台東区池之端4丁目(根津) 9.8%
2[1] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 9.1%
3[−] 杉並区宮前4丁目(久我山) 6.9%  
4[4] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 6.8%
5[7] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 5.0%
5[3] 品川区東五反田5丁目(五反田) 5.0%
7[−] 足立区千住旭町 4.6%
8[9] 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.8%
8[−] 練馬区高野台3丁目(石神井公園) 3.8% 
10[5] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 3.7%
 

ワースト10

1[−] 文京区白山2丁目 ▲7.0% 
2[−] 文京区本駒込6丁目 ▲6.2% 
3[2] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲4.8%
4[5] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲4.3%
5[−] 世田谷区上野毛3丁目 ▲4.2%
6[1] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲3.6%
7[−] 葛飾区お花茶屋1丁目(お花茶屋) ▲2.91%
8[6] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.94%
9[7] 港区芝浦2丁目(田町) ▲2.6%
9[7] 大田区大井7丁目 ▲2.6%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[1] JR埼京線「北赤羽」駅 10.0%
2[−] JR山手線「日暮里」駅 6.9% 
3[4] 東武東上線「北池袋」駅 4.9%
4[2] 東京メトロ有楽町線「氷川台」駅 4.73%
5[−] JR埼京線「板橋」駅 4.71% 
6[−] JR山手線「高田馬場」駅 4.5%
7[−] JR山手線「恵比寿」駅 4.4%
8[9] JR中央線「四谷」駅 4.3%
9[−] JR山手線「駒込」駅 3.8%
10[−] 都営新宿線「菊川」駅 3.7%
10[−] 東急目黒線「武蔵新田」駅 3.7%


ワースト10

1[1] 東京メトロ千代田線「赤坂」駅 ▲6.7%
2[−] 都営三田線「春日」駅 ▲6.3% 
3[2] 東京メトロ千代田線「赤坂」駅 ▲6.1%
4[3] 京王線「明大前」駅 ▲4.0%
5[−] JR山手線「秋葉原」駅 ▲2.94%
6[−] 都営三田線「春日」駅 ▲2.86%
7[4] JR山手線「恵比寿」駅 ▲2.7%
8[−] JR山手線「渋谷」駅 ▲2.6%
9[8] 小田急小田原線「千歳船橋」駅 ▲2.5%
10[9] JR横須賀線「西大井」駅 ▲2.4%


 今回は、前四半期に比べて、上昇幅・下落幅のレンジはほぼ変わりませんでした。しかし、全般に、上昇地点のベスト10は、わずかな上昇でも率が高くなる坪単価の安い地点が増えており、不動産価格上昇の勢いが弱まっています。

 また、
住宅地価格も中古マンション価格も、下落地点が2期連続で増加しています。これまでは一進一退を繰り返すトレンドでしたが、今期は下落圧力の強まりが感じられる結果でした。引き続き注意深くウォッチをしていく必要がある情勢だと考えます。

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| 市場動向 | 07:48 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラネスーペリア四番町(新築)−高級マンション街にふさわしい新築物件、登場

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★ 東京メトロ有楽町線・南北線・都営新宿線「市ケ谷」駅より徒歩3分、JR総武線「市ケ谷」駅より徒歩6分の場所に立地する大林新星和不動産分譲・鍜治田工務店施工・地上12階地下1階建・総戸数27戸(内事業協力者住戸3戸 他に事務所1戸)の『プラネスーペリア四番町』です。

 アドレスは千代田区四番町です。四番町は、千代田区西部に位置します。地域北部は二七通りに接し、これを境に五番町・九段南にそれぞれ接します。地域東部は三番町に、地域南部は一番町に接します。地域西部は日本テレビ通りに接し、これを境に六番町に接します。地域内は高級マンションや学校が主体的になっている地域で、ほかに商業地としてオフィスビルも見られるところです。

 「市ヶ谷」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A3出口に最も近い横道を南下し、突き当りを左折してすぐの右手にあります。周りには『番町パークハウス』、『ブランズ四番町』、『プラウド九段南』といった高級マンションが目白押しです。「東郷元帥記念公園」も徒歩1分で、外国人のお子さんも普通に遊んでいるのは土地柄でしょう。駅徒歩3分と短い距離ですが、こころもち上り坂となっています。本マンションの立地は周辺でもひときわ高い標高30メートルにあるからです。

 江戸時代よりつづく「屋敷町」で、濠端には「水」の景色があり、「緑」も豊かです。したがって、外装材には燻瓦調タイルを用い、和紙を思わせるグラデーションガラスや小庇を合わせています。キャノピーを設えたエントランスは、乱積み調に仕立てた石壁や組子の文様が彩る扉によって和モダンな構えを創出し、2階部分には格子の意匠を回し内と外の間を取りもつ迎賓の表情を創り込みます。また、エントランスホールには、流麗な墨流しをイメージした一点もののガラスアートをプランニングしています。

 エントランスホールの左手には、雪見障子に見立てた窓と格子の先に水景を広がらせています。あえて高さを抑えたエントランスから二層吹き抜けホールへの変化には開放感を感じます。2階ラウンジは下がり床によってさりげなく空間を仕切っています。共用廊下は、プライバシー性と防犯性を高める内廊下としています。
 
 最も近いスーパーは、
成城石井市ヶ谷店とリンコス九段店で徒歩5分、文教堂書店市ヶ谷店も徒歩5分で便利です。

 間取りは1LDK〜3LDKの5タイプで、専有面積42.38平米〜103.42平米です。3階から9階まではA(2LDK、67.00平米)、B(1LDK、42.38平米)、C(2LDK、55.52平米)の3タイプ、10階から12階までは、D(2LDK、56.36平米)、E(3LDK、103.42平米)となりますので、3LDK希望者には相当な高値となりそうです。

 販売価格の情報はまだありません。
4年前に分譲された『ブランズ四番町』が平均坪単価450万円台で、これをもって「ブランズ」が高級路線への転換を図ろうとした物件でもあります。『プラウド九段南』は5年前の分譲で、平均坪単価370万円台でした。

 現在の相場がこれらを超えていくのは必然の趨勢ですが、買いやすい価格水準で物件を供給することもある「プラネスーペリア」シリーズだけに、
価格発表までは淡い期待を抱いておきたいと思います。竣工は来年12月上旬、引渡しは再来年1月末を予定しています。

公式ホームページ ⇒プラネスーペリア四番町

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| 新築マンション 千代田区 | 22:39 | comments(0) | trackbacks(0) |