駅近は貧しさの象徴?−不思議の国ニッポンが取った選択

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★ 総務省が29日に発表した住民基本台帳人口移動報告によれば、東京圏は11万9,779人の転入超過で、前年に比べ1,911人の増加となりました。平成28年は転入超過数が減少に転じたのに、平成29年は再び増加となり、人口の東京一極集中がますます進んでいることが浮き彫りになりました。

 この統計では23区の内訳が示されていないのですが、他の統計の資料で類推するに、
都心部ほど人口集中が著しいと思われます。また、私たちがマンション購入で感じているように、駅近の物件ほど人気が高く、それに伴ってマンション価格も高くなっています。都心3LDK新築マンションは今や、億ションでない物件を探すのが難しくなりました。

 しかし、
日本の常識は、必ずしも世界の常識ではありません。例えばアメリカです。もちろん、ニューヨークのマンハッタンにマンションを買うとすれば、とてつもない価格になるのでしょうが、一般的には、住居は郊外へ求めることが望ましいとされているようです。

 実際、
アメリカ国民の4分の3が人口10万人以下の自治体や、自治体すらない地域(未法人化区域。unincorporated area)に住んでいます。居住者比率を見ると、未法人化区域が15%、5千人以下の自治体が11%、5千人〜2万5千人の自治体が18%、2万5千人〜5万人が18%、5万人〜10万人が14%で、合計76%です。したがって、10万人以上の都市の居住者は全体の4分の1弱(24%)に過ぎません。

 一方、
日本では、10万人以下の市町村には総人口の3分の1以下(30.7%)しか居住していません。日本国民がいかに都市好きかがわかる数値です。日本の人口が都市へ、都市へと集中するのに対し、アメリカの人口は、周辺へ分散していく傾向があります。ハーバード大学のハソック教授によれば、「(アメリカでは)過大都市の住民は新しい中小都市を創設して、人口を拡散する傾向がみられる」というのです。

 アメリカの第三代大統領のトマス・ジェファソンの言に代表されるように、
アメリカではスモールタウンこそがアメリカ人の一つの「夢」とされ、「郷愁的理想郷」となっています。アメリカの大都市は1950年代から1990年代までの40年間にいずれも人口が大幅に減少し、団塊の世代を中心に農村部や郊外のスモールタウンに移転する人々が増加したほか、インターネット社会になって、大都市の「会社勤務者」からスモールタウンの「在宅勤務者」になる人々も着実に増えてきました。

 ただし、これは、アメリカの
人種の問題(segregation)とも絡んでいますので、手放しで礼賛するわけにもいきません。都市の中心部には、自家用車などの移動手段を持たない低所得者層が住みつき、これを嫌った中高所得者層が郊外に「スモールタウン」をつくり、自分たちだけのコミュニティを形成していったのです。

 日本もつい最近まではアメリカと同様の発想法でした。東急電鉄の田園都市構想に代表されるように、郊外に整備されたニュータウンを形成し、同程度の所得層で構成される住民たちが計画的な区割りの中に綺麗な一軒家を持って住んできました。世田谷区ではむしろ、岡本や等々力、深沢など、
駅に遠い第一種低層住居専用地域に駐車場付き戸建を建築する方がステイタスとされてきました。公共交通である鉄道に頼って集合住宅で生活せざるを得ないのは、貧しさの象徴だったのかもしれません。

 このような郊外志向トレンドが崩れ去ったのは、土地神話の崩壊、夫婦共働き世代の台頭、それらをひっくるめて
日々の生活の余裕の無さがなせる業のような気がします。世間のお父さん達が夕焼けを見ながら奥さんとお子さんが待つマイホームに夕食を楽しみにしながら帰宅する、といったライフスタイルが続いていれば、何も駅徒歩1〜2分のタワーマンションに好んで住む必要はないでしょう。

 昨年、ロンドンで起きた
タワーマンション火災で意外だったのは、被災者である居住者がいずれも低所得者層であったことです。とても郊外に戸建を買えない層が、おそらくは役所が効率的に管理しやすいというメリットを主要な理由の一つとして、このようなタワーマンションに住まわせられていたのでしょう。

 もし日本が−つい最近までそうだったように−アメリカ型の郊外一軒家タイプが
「夢のマイホーム」であり続けたとしたら、今の日本の極度にいびつなマンション価格構造にはならなかったと思います。「貧しさに負けた」日本が、かえって都心地価・マンション価格の高騰を生んだかのようで、それはまさに我々自身に責を帰すべき選択だったわけです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
クレストフォルム上野の杜(中古)−「上野」駅徒歩5分の優れた最上階間取り

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★ JR山手線・京浜東北線・常磐線「上野」駅より徒歩5分の場所に立地する地上15階建・総戸数127戸・ゴールドクレスト旧分譲・鉄建建設施工・2004年7月築の『クレストフォルム上野の杜』です。

 アドレスは台東区下谷1丁目です。下谷(したや)は、旧下谷区に属する地域で、台東区のおよそ西半分を範囲とし、江戸・東京の下町を構成している地域のひとつで、浅草・本所・深川と並ぶ東京下町の外郭をなしています。浅草区との合併後も住居表示の実施以前は「下谷○○町」と旧下谷区内大半の町が下谷を冠称していました。町名としての下谷は、下谷地域の北部に位置しています。

 縄文時代まで、上野の高台以外は広大な湿地が広がる場所でした。荒川や利根川からの土砂が堆積し陸地化しました。明治時代には、従来の下谷以外の谷中や上野の高台も含めて東京15区のひとつ、下谷区となりました。第二次世界大戦では空襲により多大な被害を受け、「上野」駅から「御徒町」駅にかけての高架沿いには戦後の混乱期にアメヤ横丁(通称:アメ横)ができました。

 下谷という地名は上野や湯島といった高台、又は上野台地が忍ヶ岡と称されていたことから、その谷間の下であることが由来で江戸時代以前から下谷村という地名でした。本来の下谷は下谷広小路(現在の上野広小路)あたりで、現在の下谷は旧:坂本村に含まれる地域が大半です。


 「上野」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅入谷口を出て、線路沿いに北東方向に歩いた右手にあります。シンプルな道のりでわずかに下るルートです。徒歩10分圏内で東京メトロ日比谷線「入谷」駅やJR「鶯谷」駅も利用可能です。このほかにも上野は路線バスだけではなく、台東区循環バスの「めぐりん」も走っていて、すぐそばに停留場があるので、目的地によっては移動しやすくなります。

 入谷エリアの落ち着きと、上野エリアの商業施設、そして上野恩賜公園の豊かな緑を同時に享受できる住環境が魅力です。本マンションのお隣にはカトリック上野教会があります。ショッピング施設としては、ドラッグストア一本堂が徒歩6分、業務スーパーやマルエツが徒歩8分、セブンイレブンやサンクスが徒歩3分、ローソンストア100が徒歩4分となります。そして、何といっても上野恩賜公園に徒歩14分で行くことができ、休日の散策に最適です。このほか、鶯谷公園や谷中清水町公園には徒歩7分です。

 敷地面積は1,877.69平米とそれほど大きくありませんが、外壁タイル貼りの地上15階建てで総戸数は124戸取れています。間取りは1LDK〜3SLDKと多彩です。ロビーラウンジにはソファーやテーブルが置かれてホテルのようなしつらえです。共用施設としては、フェスタルーム、ヒーリングルーム、パーティールームなどもあります。

 防犯カメラとオートロック、管理人も日勤で安全面も安心です。24時間ゴミ出し可能の敷地内ゴミ置き場、駐車場やバイク置き場、駐輪場、宅配ボックスがあり、CSやBSのアンテナやCATV、インターネット設備、TVモニタホン、床暖房が装備されています。ペットと一緒に暮らす、楽器を演奏する、さらにSOHOや事務所としての使用も相談次第で可能となります。


 対象住戸は、地上15階建て建物の最上階に所在する専有面積80.35平米の3LDKです。西・東の両面バルコニーで、南向きにも窓がある3面開放プランとなります。西向きは線路側になりますので、鉄道音はチェックが必要です。13.0帖のLD、3.3帖のカウンター付キッチン、7.0帖の主寝室、6.0帖及び5.8帖の洋室とバランスの取れた良い間取りです。キッチンや浴室にも開口部があり、ウォークインクローゼットも付いています。角部屋のため、ポーチ部分が広く、プライバシー性が保たれているのも長所と言えます。

 販売価格は6,690万円、坪単価275万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では5,313万円〜5,715万円、『マンションマーケット』では5,414万円〜5,976万円、『イエシル』では5,733万円、『ふじたろう』では5,609万円、『HOME'Sプライスマップ』では5,562万円〜7,206万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,787万円、坪単価238万円となり、販売価格は16%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は5,298万円、坪単価218万円、本マンションの分譲時の平均坪単価は184万円と、今では望みえない価格水準でした。

 試算結果はやや割高との結果でしたが、それが意外に思えるほど
好立地の良い間取りだと感じました。徒歩5分のビッグターミナル「上野」駅からは新幹線にも乗れて、「ザ・ガーデン自由が丘上野店」や総菜やベーカリーなどさまざまなテナントが駅ナカに入っています。周囲にはアメ横、松坂屋などショッピングやお食事が楽しめるスポットが数多くあります。住んでみてきっと満足できる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:クレストフォルム上野の杜
 価格:6,690万円 (税込)
 所在:台東区下谷1丁目
 交通:「上野」駅徒歩5分
 面積:専有面積80.35平米


詳細はこちら
クレストフォルム上野の杜

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| 中古マンション 台東区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
12月は『ザ・タワー横浜北仲』一色の指標−12月の首都圏マンション市場動向

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★ 1月22日、不動産経済研究所は、『首都圏のマンション市場動向−2017年12月度−』を発表しました。

 これによれば、
12月の発売は6,480戸で、前年同月(7,007戸)比では7.5%減になりましたが、一昨年同月(6,189戸)は上回りました。最近は12月が一年で最も販売戸数の多い月となっていますが、本年もその傾向が続いたことになります。

 契約率は72.5%で、これは2017年一年を通じて最も高い契約率となりました。70%そこそこで最高契約率になること自体、販売状況の鈍さを表しているとも言えますが、ともかくいい形で一年を終わらせたことになります。地域別契約率は、都区部73.6%、都下71.5%、神奈川県82.0%、埼玉県58.6%、千葉県58.4%です。

 契約率を見ると、神奈川県の好調ぶりが目立ちますが、それも
『ザ・タワー横浜北仲』が第1期730戸を即日完売したことが大きく響いています。平均価格8,782万円と高額にもかかわらず、『ザ・タワー横浜北仲』第1期販売は平均2.9倍、最高38倍の抽選となる過熱ぶりでした。

 『ザ・タワー横浜北仲』の販売は、他の指標にも影響を与えています。発売戸数については、
『ザ・タワー横浜北仲』がなければ5,750戸に落ち込むところでした。また、地域別販売戸数についても、通常は東京都のシェアが5割を超えるのですが、12月は東京都のシェアが37.2%にとどまり、神奈川県が36.2%と、東京都と拮抗しました。

 1戸当たり価格6,089万円は、2017年の中では2番目に高い数値となりました。ただこれも、『ザ・タワー横浜北仲』を除けば5,668万円にとどまり、2017年の中でも低位だった10月・11月とほぼ同じ水準となります。

 一方、
販売在庫数は866戸も増加し、合計7,106戸と、久々に7,000戸台に乗せました。年末は各物件とも販売攻勢をかける時ですから、取りこぼしが多く出るのもやむをえないといったところでしょう。

 12月のタワー物件は、23物件1,746戸で、前年同月比344.3%の大幅増です。契約率89.3%も、前年同月78.4%を10%超上回る数値でした。『ザ・タワー横浜北仲』を除けば、22物件1,016戸で前年同月比200.4%、契約率81.6%のところでした。

 首都圏の間取り別契約率を見ると、ワンルーム83.3%、1K56.5%、1DK46.8%、1LDK80.8%、2LDK81.5%、3LDK70.2%、4LDK67.2%>となっています。投資用と思われるワンルーム、実需にも使える1LDK、DINKSから3人家族まで需要がある2LDKが契約率が高いという結果です。

 一方、
3LDKは70.2%とやや低く、都心では3LDKが既に1億円超が大半であるなどグロスが張るのが影響しているかもしれません。4LDKはもはや郊外型と化してしまい67.2%、1K、1DKは間取りが中途半端なのか契約率は高くありませんでした。

 いぜれにせよ、
12月は『ザ・タワー横浜北仲』の月だった、ということができます。さて、次なる千両役者となるマンションはどれでしょうか。

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| 市場動向 | 22:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティテラス荻窪(新築)−坪単価300万円程度からの一流ブランド大規模物件

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★ JR中央本線・同総武線・東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅徒歩13分(エアーズコート)、14分(ブリーズコート)、東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅より徒歩12分(エアーズコート・ブリーズコート)の場所に立地する住友不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上4階建・総戸数225戸(100戸(エアーズコート)、125戸(ブリーズコート))の『シティテラス荻窪』です。

 アドレスは杉並区荻窪3丁目です。杉並区中央部に位置し、北側でJR東日本中央線快速を境に上荻と、北東部で阿佐谷南、東側で成田東と、南側で五日市街道付近まで延びて成田西及び高井戸東と、西側で環八通りを境に南荻窪とそれぞれ接する区域であり、ほぼ中央を善福寺川が流れています。

 荻窪という地名の由来は、この地を訪れた旅人が辺に自生していた荻を刈り取って草堂を造り、観音像を安置し荻堂(おぎどう)と名付けたことと、周辺の地形が窪地であったことによると伝えられています。荻堂のあった場所は、現在では慈雲山荻寺光明院という寺になっています。

 荻窪は、大正から昭和初期にかけて東京近郊の別荘地として住宅が増加しました。1927年(昭和2年)に与謝野晶子・与謝野鉄幹が南荻窪に居を構え、さらに1937年(昭和12年)に公爵で内閣総理大臣(第34・38・39代)の近衛文麿が別邸「荻外荘(てきがいそう)」を構えたところから閑静な住宅地として評価が高まりました。

 そして、井伏鱒二、太宰治、棟方志功、阿部知二、戸川秋骨、石井桃子、恩地孝四郎、尾崎喜八、長谷川四郎、大田黒元雄、佐藤慶次郎、遠藤実、柴田翔、三宅榛名などの作家・芸術家、音楽家、評論家など多くの文化人が移住するようになりました。井伏鱒二著の『荻窪風土記』には、戦前から作家、画家等の知識階層が多く住み、荻窪の文化を形成していったことが書かれています。

 その歴史と文化は今でも邸宅が並ぶ住宅街に生きづいており、大田黒元雄の屋敷跡地は大田黒公園、角川書店創始者、角川源義の邸宅は角川庭園、与謝野晶子・鉄幹の住居跡地は与謝野公園となり杉並区の施設として一般公開されています。なお、1980年代半ばの初期のラーメンブームにおいて大きく取り上げられた「荻窪ラーメン」で有名であり、現在でもラーメンの老舗が多くあります。


 「荻窪」駅から本マンションまでは徒歩13分(エアーズコート)又は徒歩14分(ブリーズコート)です。同駅南口から住宅街の中を南東方向に、わずかに下りながら歩く道のりです。途中、上記の大田黒公園があるなど、環境に恵まれた立地です。東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅からが最も近く、徒歩12分です。

 第一種低層住居専用地域の1万5,000平米を超える敷地に、エアーズコート、ブリーズコートの2つの街区がゆったりと配置され、総戸数225戸を擁する大規模環境創造型プロジェクトです。敷地は4方向すべてが通り(一部公園)に面し、独立して開放感のある街区を形成、歩車道を分離して安全に配慮されています。

 沿道には幾重にも重なる植栽を設け、四季折々の変化が楽しい
プロムナードを演出、ハナミズキやアガパンサス、ラベンダーなど、彩りだけでなく香も楽しめる様々な植栽が選ばれています。また、芝と自然石で幾何学模様を描く中庭(プライベートガーデン)をエアーズコート、ブリーズコートそれぞれに設けました。バルコニー側からも、廊下側からも眺められるアートのような空間です。

 周辺には公園が多く、春は約400本の桜が咲く花の名所である
善福寺川緑地へはエアーズコートから徒歩8分、ブリーズコートから徒歩6分、大田黒公園にはエアーズコートから徒歩7分、ブリーズコートから徒歩8分となります。善福寺川緑地は和田堀公園と連続し、約4.2キロに渡って森と広場が続きます。

 間取りは建物の形状上、
田の字型基本となります。設備については、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ミストサウナ、スロップシンク、ハンズフリーキーなど、ファミリーで住むには十分なものが備わっています。

 平均坪単価は、エアーズコートが320万円台、ブリーズコートが330万円台となっています。現在は第4期予告広告中であると同時に、先着順販売19戸が、間取り3LDK、専有面積67.42平米〜75.14平米に対し販売価格6,148万円〜8,098万円、坪単価にして296万円〜356万円程度となります。

 駅からやや離れているとは言え、
一流デベロッパーの荻窪アドレス大規模物件で坪単価300万円程度からあるマンションは希少です。エアーズコート、ブリーズコートとも竣工済みで、入居はいよいよ本年6月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒シティテラス荻窪

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| 新築マンション 杉並区 | 23:51 | comments(0) | trackbacks(0) |
大雪の日に思う都心立地−レベルが異なる安心と安全

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★ 今朝からテレビは積雪情報一色で、誰もが「今晩はえらいことになる」と思っていました。都心にある私の職場では、午前中は雨か小雪がちらつく程度だったところ、お昼を過ぎたあたりから本格的な雪になり出しました。

「今日の飲み会は中止にしましょう」

 今晩は取引先と懇談する予定だったのですが、お昼頃、迷った末にキャンセルにしました。その時は迷うくらいの雪の降り方だったところ、夕方になって「キャンセルして本当に良かった」と思いました。お店の方もこういう天候のため、キャンセル料を取られずに済みました。しかし、どこのお店も本日のキャンセルは相手を責めるわけにもいかず、本当に痛かったのではと思います。

 午後3時を過ぎたあたりから、社員は皆帰りの足を気にし始めました。これでは仕事にならず、家の遠い人から徐々に帰り始めました。多摩川を渡らなければいけない私も
普段より1時間早く職場を出て、後は駆け足で駅のホームに向かいました。

 朝からわかっていたことですが、
こういう日のつらさは、雪の影響と、雪の影響を気にする通勤客の乗車集中です。それでも皆、職場を気にしながら帰るので、結局は乗客が集中する時間帯に電車に乗り込むことになります。

 一番肝心なのは、どの路線を使うかを見極めることです。幸い私の住んでいる武蔵小杉はいくつもの路線が通り、選択肢が多いのですが、このとき選ぶ路線は、普段から利用客が比較的少なく、乗り入れの少ない東京メトロ南北線と東急目黒線の「一点買い」です。

 通常は、東京メトロ日比谷線+東急東横線か、東京メトロ銀座線又は半蔵門線+東急東横線なのですが、
乗り換え駅である「渋谷」駅又は「中目黒」駅は、こういう時には大混雑し、特に「渋谷」駅は入場規制の常連で、極力避けなければいけません。一方、JRならば、横須賀線又は湘南新宿ラインなのですが、両線とも運行距離が長いだけにこのような悪天候に弱く、やはり避けるべきです。

 実際、本日も、
「渋谷」駅と「品川」駅で入場規制が行われ、横須賀線もポイント故障等でのろのろ運転となりました。私が利用した東京メトロ南北線は激混みだったものの、遅延しながらも運行に支障はなく、東急目黒線「大岡山」駅で多くの客が東急大井町線に乗り換えたため、そこからは通常の混み具合となりました。

 しかし、午後9時を過ぎたあたりから混雑も緩和されましたので、
実は飲み会をして終わったくらいが一番スムースな帰宅だったと思われます。これも大いに予想されたことでしたが、本当に電車が止まるリスクを考えたらその手も取り難いと思います。

 こういう時に感じるのは、
最寄り駅で複数路線が使えるありがたさです。駅から近いこともメリットになります。しかし、これらも「都心住まい」にはかないません

 私の上司は
山手線内にマンションがあり、本日の積雪にも余裕でした。上司が利用する東京メトロ丸ノ内線は、他の路線と乗り入れしていないので、遅れや混雑はあっても深刻な事態にはなりにくいです。同様の状態にある東京メトロ銀座線も同じく好条件にあります。そして万が一電車に乗れなくてもタクシーが使えますし、いざとなったら歩いて帰れます。電車を使わないのであれば、駅近である必要もありません

 つまり、
都心と郊外では好条件のレベルが違うのです。私の住む武蔵小杉では、「複数路線」「駅近」がメリットですが、都心居住の場合は、「都心メトロ」「タクシー」「徒歩」が決め手となります。

 これは大雪にかぎらず、
東日本大震災のような大災害のときも痛感しました。これに津波の恐れを加えるとすれば、都心高台、そして災害に弱いとされるタワマン高層階を除くマンションが最も優れていると言えます。最寄りの駅自身も高台にあるとすれば、駅からのフラットアプローチでさらに好都合です。

 考えてみれば、
都心高台は著名な大名の武家屋敷が多くあったところです。昔から最も安心で優良な邸宅地は不変いうことなのでしょう。

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| 地震・防災 | 21:47 | comments(2) | trackbacks(0) |
ジェナール読売ランド前(中古)−駅徒歩1分、築22年、50平米超が1,350万円!

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★ 小田急小田原線「読売ランド前」駅より徒歩1分の場所に立地する地上5階建・総戸数15戸・双葉建設旧分譲・間組施工・1995年4月築の『ジェナール読売ランド前』です。

 アドレスは川崎市多摩区西生田1丁目です。多摩区は、川崎市の最北端に位置します。都内との交通網が発達しているため、川崎中心部との商業的なつながりは薄くなっています。北は多摩川を境に東京都と接し、南には多摩丘陵が広がり、生田緑地は市民の憩いの場となっています。多摩川梨の生産でも有名です。

 多摩区では、登戸・向ヶ丘遊園・生田・稲田堤周辺は学生街と繁華街の色彩が強く、多くの飲食店が存在し、雑誌等で紹介される飲食店が多いため「B級グルメ激戦区」と称されることもあります。スリオンテック(現・マクセルスリオンテック)、日本エー・エム・ピー、高和電気工業などの工場や情報センターなどが多摩川沿いにあり、またかつては昭和エーテル、日本板硝子、キトー、三菱レイヨンなどの工場もありました。


 「読売ランド前」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅北口から西に歩き、『アザレ読売ランド』の角を右折して住宅街の中へ入っていくルートです。「百合ケ丘」駅からは徒歩15分です。

 周辺は緑に囲まれた戸建てとマンションが建ち並ぶ住宅街で、川崎生田郵便局が徒歩2分(約150m)、ファミリーマート衣屋読売ランド駅前店が徒歩4分(約300m)と近くにあり便利です。最寄りの「読売ランド前」駅周辺には深夜まで営業の生鮮食料品も揃うスーパーがあり、夜遅い帰宅時でも買い物ができます。ただし、商店街は同駅の反対側なので、横断歩道や歩道橋を渡る必要があります。

 教育環境では、
保育所2箇所が徒歩圏内にあります。生田小学校が徒歩21分(約1,610m)、生田中学校が徒歩26分(約2,030m)と、こちらは距離があります。公園では、生田南大作公園が徒歩6分(約450m)のところにあります。

 本マンションの外観は、
明るいベージュ系の5階建てタイル貼りです。南傾斜立地につき日当り良好で、南向きと西向き中心に住戸が配置され、間取りは40平米台〜50平米台の2DK〜3DKがメインとなっており、DINKSやファミリー向けのプランニングです。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階建てに所在する専有面積53.46平米の2SDKです。掲載ページに間取りがないので詳細は不明ですが、ちょうど同じ専有面積の2階住戸が1LDKにリフォーム済で約1千万円高い価格で販売されています。これをみると、おそらくは南向きの縦長の整形住戸で、玄関から左手に水廻り、右側に居室スペースがある模様です。室内写真を見るとこのままでも住めそうですが、自分で住むのであればリフォームを前提に考えた方が良さそうです。

 販売価格は1,350万円、坪単価83万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,775万円〜1,977万円、『イエシル』では1,357万円、『マンションマーケット』では1,251万円〜1,382万円、『ふじたろう』では1,265万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの自動査定の平均は1,454万円、坪単価90万円となり、販売価格は7.2%割安との試算結果です。

 外観写真を見ると、植栽を含め築年数の割にややさびしい感じです。ただ、
この価格帯、築年数で、駅徒歩1分の駅近に住めるのはやはり目を引きます。管理費は月額13,000円、修繕積立金は月額10,000円とまずまずで、住居費をセーブしながら便利に住めるマンションとして検討できる物件です。

 種別:中古マンション
 名称:ジェナール読売ランド前
 価格:1,350万円 (税込)
 所在:川崎市多摩区西生田1丁目
 交通:「読売ランド前」駅徒歩1分
 面積:専有面積53.46平米

詳細はこちら
ジェナール読売ランド前

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| 中古マンション 川崎市多摩区 | 22:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
騰落率ゼロ地点が増加−ますます強まる中古マンション市場の停滞感

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。1月11日には、本年1月1日現在について、『2018.1.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が14.6%(前回7.6%)、「横ばい」が77.8%(前回82.9%)、「値下がり」が7.6%(前回9.5%)となり、値上がり地点が増加し、横ばい地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で2四半期連続プラス、東京都市部で5四半期連続プラス、神奈川で3四半期ぶりプラス、千葉で3四半期連続マイナス、埼玉で12四半期ぶりマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が27.8%(前回29.1%)、「横ばい」が51.3%(前回50.0%)、「値下がり」が20.9%(前回20.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、東京都区部と東京都市部で9四半期連続プラス、神奈川で2四半期ぶりプラス、千葉で2四半期連続マイナス、埼玉で9四半期ぶりマイナスとなりました。

 なお、今回から「中古マンション価格」については四半期ごとの発表がなくなり、『マンションデータPlus』にて、推定相場価格や周辺エリアの相場情報を検索できるようになりました。しかし、全体としての中古マンション価格の動向を見ることができなくなったのは残念です。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.2%、0.2%、0.0%、0.0%のプラスで、
2四半期連続でほぼ変動なしとなりました。しかし、東京都区部では住宅地価格が0.0%、▲0.0%、0.1%、0.5%と上昇に転じ、千葉のみが0.0%、▲0.1%、▲0.2%、▲1.2%と、下落幅を拡大させています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[3] 杉並区宮前4丁目(久我山) 10.3%
2[5] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 10.0%
3[1] 台東区池之端4丁目(根津) 7.7%  
4[2] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 7.0%
5[−] 板橋区坂下3丁目(蓮根) 5.0%
6[4] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 4.4%
7[−] 練馬区練馬2丁目(練馬) 4.4%
8[8] 杉並区高井戸東2丁目(高井戸) 3.8%
9[−] 新宿区左門町(四谷三丁目) 3.6%
10[−] 大田区西馬込2丁目(西馬込) 3.3%
 

ワースト10

1[2] 文京区本駒込6丁目(駒込) ▲6.1%
2[1] 文京区白山2丁目(白山) ▲5.3% 
3[3] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲4.8%
4[4] 世田谷区用賀1丁目(用賀) ▲4.3%
5[5] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲4.3%
6[6] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲3.6%
7[8] 世田谷区経堂3丁目(経堂) ▲2.9%
8[9] 品川区大井7丁目(西大井) ▲2.6%
9[−] 世田谷区赤堤2丁目(豪徳寺) ▲2.4% 
10[−] 大田区山王3丁目(大森) ▲2.4%


 今回も上昇幅・下落幅のレンジはほぼ変わりませんでした。また、本ランキングでは出てこないのですが、騰落率ゼロという地点が23区内でも多く出てきており、停滞感が強まっています。

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| 市場動向 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
サンウッド青山(新築)−青山一丁目に物件集中、今度は全12戸の小規模マンション

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★ 東京メトロ半蔵門線・銀座線、都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩3分の場所に立地するサンウッド分譲・南海辰村建設施工・地上9階地下1階建・総戸数12戸の『サンウッド青山』です。

 アドレスは港区赤坂8丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅4番南口を出て南に歩を進め、最初の角を左折し、1ブロック歩いた右手に所在します。フラットな道のりで、青山通りから一歩奥まった住宅街に位置するため閑静さ有しており、道路をはさんだ東側は『ヴェーゼント赤坂新坂』『グランフォルム赤坂』『パークハウス赤坂新坂』などのマンション群となっています。

 標高30メートル超の高台にあり、景勝地として諸藩の武家屋敷などが多く置かれていました。赤坂御用邸や高橋是清翁公園もすぐ近くで、歴史とステイタスを感じさせる立地です。敷地面積は453.87平米ありますが、高さを伸ばすことを重視し、地上9階建て、低中層階は1フロア2戸、高層階は1フロア1戸のプライバシー重視の設計としています。

 例えば
内廊下方式や2WAYエレベーターを採用するとともに、各住戸には所有者専用のプライベートホールが設けられています。このホール内のフロアには大理石を貼り、高級感を高めています。

 間取りは
1フロア2戸の階がAタイプ3LDK(101.27平米)+Bタイプ1LDK(77.10平米)、1フロア1戸の高層階がCタイプ2LDK(105.34平米)基本です。どの間取りもゆったりしており、特に3方向ルーフバルコニーのCタイプは圧巻です。3LDKAタイプについては、建物側面となる主寝室と5.0帖の洋室について、明るさが十分なのか気にはなります。

 建物外観は工芸品のようにカットされた重厚な花崗岩や山西黒のボリュームと、上層2層がガラスの箱のような軽やかさが印象的な対比となっています。斜線制限の関係があるのでしょうが、大規模なマンションでは見かけない
ユニークなファサードです。

 販売価格は公式HPやネット上の掲示板ではまだ情報がありません。同じ港区赤坂8丁目で現在も分譲中の
『ロイヤルシーズン赤坂』が「青山一丁目」駅徒歩5分の立地で平均坪単価790万円台となっています。本マンションが『ロイヤルシーズン赤坂』と同クラスだと仮定すれば、同駅徒歩3分の本物件は、平均坪単価810万円台が標準かと思われます。

 仮に価格水準が坪単価600万円〜1,000万円のレンジだとすると、専有面積77.10平米〜154.45平米に対し、約1億4千万円〜4億7千万円程度になります。
全戸億ションであることは、言わずもがなということでしょう。竣工は本年12月下旬予定、入居は来年1月下旬予定で、入居時期が早いのもメリットです。

 それにしても、「青山一丁目」駅最寄りのマンションは、
2006年の『パークハウス赤坂新坂』以来久しく途絶えていたのに、その10年後となる2016年からは『パークコート青山ザ・タワー』(同駅徒歩3分、平均坪単価950万円)、『オープンレジデンシア青山ザ・ハウス』(同駅徒歩5分、平均坪単価550万円台)、『ロイヤルシーズン赤坂』、そして本マンションと立て続けに4棟目のマンションとなりました。これらのマンション群の分譲は、各デベロッパーの都心マンション回帰の典型例と言ってもよいと思われます。
 
公式ホームページ ⇒サンウッド青山

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| 新築マンション 港区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
投資用物件、暴落の危機?−新築マンション市場への影響はあるか

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★ 先日、数多あるメールの1個を開いてみたら、「投資用物件、大幅値下げ!」とありました。通常、そのように書いていても、数千万円の物件に対し2〜3百万円の値下げで、率にすると値下げ幅が5%にも満たないものが多いのですが、今回のメールはそれと異なっていました。以下、概要を記します。

・ 荒川区 駅徒歩3分 8千万円台→7千万円台(約1,000万円(約12%)値下げ) 利回り7%台→約8%
・ 足立区 駅徒歩11分 約5千万円→4千万円台(約700万円(約14%)値下げ) 利回り7%台→8%台
・ 江戸川区 駅徒歩16分 1億円超→8千万円台(約1,500万円(約16%)値下げ) 利回り6%台→8%台
・ 横浜市 駅徒歩5分 6千万円台→5千万円台(約1,000万円(約14%)値下げ) 利回り6%台→7%台


 いずれも新築の投資用アパート物件です。値下げ率は12%〜16%と二桁になり、値下げ額も700万円〜1,500万円と半端な額ではありません。各物件は、駅力が弱かったり、駅からの徒歩距離があり過ぎたりとそれぞれ難があるのですが、それでも思わず立ち止まってしまう「バーゲンセール」です。

 そういえば、今年もこの時期がやってきました。マンション販売にしても、
各デベロッパーが決算月を控え、在庫一掃を図るのが今月、来月で、昨年は一昨年に比べて値引き物件が一定程度存在した感がありました。本年がどのような動きになるかまだ見えてきませんが、投資用アパート物件は結構値引きが期待できるかもしれません。

 新築アパートは、企画、販売をし始めてから完成、引き渡しまでに約8〜9か月かかります。契約をしてから詳細な設計が始まり、建築確認が下りるまで3〜4か月、そこから建築開始して4〜5か月というところでしょうか。つまり、
今竣工しようとしているアパートは、昨年春〜夏から売り始めたものが多いのです。

 各金融機関は昨年夏までは、徐々に引き締め感は出ていたものの、まだまだ積極的な融資姿勢でした。融資審査は甘く、金利は低く、ある程度の年収があればフルローンが簡単に出ていました。それが
昨秋から融資に急ブレーキがかかり、相当な自己資金を積まないと融資が下りなくなりました。

 投資家の方は買うのを諦めれば済む話なのですが、
困っているのは簡単に捌けると思っていた販売業者です。彼らも短期のプロパーローンを組んで土地を購入し、建築していますので、とにかく売れないことには彼ら自身が返済に行き詰まり、破綻の憂き目にあってしまいます。

 したがって、利益度外視で、価格を下げて借金を返済しなければならず、
業界全体に徐々に値下げ圧力がかかってきているように見えます。今回上記に掲げた物件の業者は業界でも大手ですので、これが売れないと首が回らないという状態ではないと思います。むしろ苦しむ業者に先んじて値下げすることで、少しでも多く利益を確保しておこうという思惑ではないでしょうか。

 他の業者からのメールには、
既に破綻した業者も複数存在し、今後の物件価格の下落と、それでも融資の引き締めで買い手が見つからない悪循環を予想しているものもあります。翻って住宅ローンに関しては、融資条件が厳しくなったという情報は聞かれず、引き続き好条件で借りられますので、当面は同じような心配はないところです。

 しかし、収益物件も実需物件も、土地と建物からできている点では変わりなく、
全般に土地価格や建物価格の下落が生じるのか、それともその規模等により収益物件との差別化が図られて実需物件は安泰なのか、そもそも収益物件の価格下落懸念は一時的な心配に終わるのか、しばらくは興味深く見守りたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
フォリアージュ(中古)−坪210万円の都心立地分譲、中古でも魅力的な価格水準

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★ JR総武線・東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅より徒歩11分の場所に立地する地上12階地下1階建・総戸数187戸・ジョイント・コーポレーション旧分譲・五洋建設施工・2005年2月築の『フォリアージュ』です。

 アドレスは文京区水道1丁目です。水道は、文京区の西部に位置し、東西に細長い町域を持ちます。全域とも概ね標高10メートル以下で、南は神田川、目白通り並びに高架の首都高速5号池袋線があるのが特徴です。

 江戸時代においては武家地や寺地が多くあったほか、幕府から上水路の定浚(じょうさらえ。定期的に川を清掃維持する業務のこと)を命じられていました。神田川は、以前は江戸川と呼ばれ、川沿いは、桜の名所として有名でしたが、幾たびかの水害にも悩まされてきたところです。明治以降、この地には有島武郎、中村正直、内田魯庵、中江兆民、壺井繁治、広津柳浪、馬場狐蝶、佐々木喜善といった文学作家等が生を受けたり、居を構えたりもしました。

 本マンションのある水道1丁目には凸版印刷の小石川ビルが地域のランドマークとしてユニークな形でそびえており、現在までこの地が印刷業で栄えてきたことを象徴しています。水道2丁目は、印刷・出版関連などの事業所と一般住居、マンション等が混在している住工共存市街地(準工業地域及び近隣商業地域)となっています。


 「飯田橋」駅から本マンションまでは徒歩10分、その他の駅も含め8路線利用可能です。通勤時間を短縮したいビジネスパーソンにも、スムーズに出かけたいプライベートシーンでも大変便利な山手線内側立地です。徒歩11分の「後楽園」駅・「春日」駅周辺には文京区役所や東京ドーム、ラクーア、ショッピングセンター、各種店舗が揃っています。

 「飯田橋」駅からはC2出口を出て、首都高速5号池袋線・新目白通りそして神田川に沿って、桜並木のある神田川沿いを北上し、白鳥橋交差点を越えた右手に所在します。敷地は商業地域にあり、東隣がトーハン文京ビル、西隣がライオンズスクエア小石川後楽園、首都高速を隔てた向かいがアクロポリス東京朝倉書店本社ビル、その奥にはアトラス江戸川アパートメントなど、
幹線道路沿いだけにビルやマンションが立ち並ぶ一角です。

 もう少し歩を進めると、上述の凸版小石川ビルが右手にあります。
近隣には「マルエツ」「サントク」「成城石井」などのスーパーがあり、さらに活気ある商店街を擁する神楽坂も徒歩圏内です。東京大学、順天堂大学、東京医科歯科大学も自転車圏内です。

 オフホワイトとグレイッシュブルー系色の重厚感と上質さを醸し出すタイル貼りの外観で、断熱性・遮断性の高い外壁構造です。エントランスホールはこだわりのデザインが光る迎賓の間があります。エントランスのオートロックシステムやTVモニター付インターフォン、宅配ロッカーなどの便利な設備に加え、フロントには
コンシェルジュサービスがあり、ホテルライクな暮らしが楽しめます。24時間管理システムでセキュリティもしっかりしています。

 間取りは1LDK〜3LDK、53.75平米〜95.52平米のバリエーションで、シングル・DINKS・ファミリー向けマンションです。内装はホワイトとナチュラルベージュカラーを基調としています。浄水器、オートバス、床暖房などが設備として備わっています。

 対象住戸は、
地上12階建て建物の3階に所在する専有面積53.60平米の1SLDKです。玄関から直進するとリビングに突き当たる田の字型住戸で、リビングの広さは10.5帖、玄関左手が水廻りで、右手が4.5帖の中洋室に6帖のサービスルームとなります。キッチンは使いやすいL字型で3.0帖、収納はクローゼットがやや小さく、別途収納家具が必要かもしれません。

 販売価格は4,380万円、坪単価270万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,762万円〜4,060万円、『イエシル』では4,110万円、『マンションマーケット』では3,692万円〜4,080万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,745万円〜4,897万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,057万円、坪単価250万円となり、販売価格は8.0%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,398万円、坪単価210万円との記録が残っています。

 本マンションは
分譲時の平均坪単価が228万円で、物件価格の安かった当時でも目を引く価格水準でした。これは高速道路沿いという立地もあるものと思われますが、大規模マンションだけに、高速道路の騒音・排気ガスや神田川の匂いなど、気にならない住戸も多くあるようです。

 対象住戸も、
高速道路や神田川とは反対方向である北西向きのため、これらの影響はほとんどないと考えられます。分譲時価格が安かっただけに、売却益が1千万円出る価格ながら、なお魅力的に見える価格水準となっています。

 種別:中古マンション
 名称:フォリアージュ
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:文京区水道1丁目
 交通:「飯田橋」駅徒歩10分
 面積:専有面積53.6平米

詳細はこちら
フォリアージュ

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| 中古マンション 文京区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |