2LDK×2=4LDK?−マンションを隣接して2戸買う発想

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 我が家は4人家族で、現在の3LDKではどうにも部屋が足りない、という悩みを最近のブログで書きました。当たり前ではあるのですが、3LDKの一つ一つの部屋を数えると、どうしても家族一人一人に割り当てる個室が一つ足りないのです。そんなことは3LDKである以上わかりきっているのに、私はチラシの中古マンションの3LDKの間取りを見るたびに、まず2人の娘に一つずつ部屋を割り当て、次に妻に主寝室の部屋を割り当て、そしてやっぱり「私の部屋がない」と確認する作業を繰り返しています。

 じゃあ4LDKを、と思うと、先日のブログで記したように、売り出し中の物件がほとんどありません。出物がないことがますます現在の4LDK居住者をして、今の4LDK住戸を死守すべく門戸を閉ざしているかのような不作の状況です。

「もはや4LDKマンションを購入することは無理なのか」

 私の願いむなしくマンションの間取りはどんどんコンパクト化し、今や40平米台の2LDKまで現れている始末です。例えば、『デュオヴェール渋谷初台』のチラシには、「都心で2LDKを買う賢い選択」「カップルや3人家族に人気の2LDK」といった文言が並び、48.68平米の2LDKに対し5,498万円との価格が付いています。

「時代は2LDKなのか。必要な間取りの半分しかないじゃん。この2倍必要なんだよ!」

とつぶやいたのですが、そのとき、

「ん?2倍?つまり2戸分?」

と、ふと思いついたのです。

「待てよ?2LDKをもし2戸買ったら、2LDK×2=4LDK?」

 4LDKを1戸買うのと、2LDKを2戸買うのとでは、後者がコスト的に無駄に高い気がしますが、実は価格水準は2LDKも4LDKも変わらないのであって、仮に上記の5,498万円の2LDKを2戸買うと、合計97.36平米の住戸が10,996万円となり、もはや4LDKが「プレミアム住戸」扱いしかない場合には、2LDK2戸の方が4LDK1戸より安い場合があるのではないか、という気がしてきました。

 また、私たち家族のように、
娘たちが大学生になると、半ば独立した住戸を持ってもいいかもしれません。隣接した2LDKの2戸構成とすれば、食事や風呂は親の住戸で済ますとしても、普段の勉強やトイレ、洗面台は別々の使用ができますし、友人も気兼ねなく呼べることになります。 

 維持管理費も修繕積立金も、結局は平米割なのですから、2戸持つことが割高になるわけではありません。ただし、光熱水費の基本料金やインターネット料金は2倍かかることにはなります。住宅ローンが一度に2戸適用できるかは、夫婦共働きで別々に購入する以外はほとんど無理な気がしますが、1戸には投資用ローンを使うとすれば、今や金利がかなり低いので、案外いけるかもしれません。

 さらに、そもそも2戸立てで住めば、
娘たちが結婚し、完全に独立した暁には、空となった1戸をそのまま売却することも、人に貸すこともできます。これが4LDK所有だと、2LDKへの住み替えと、需要が少なく売りにくい4LDK売却を同時にしなければなりません。

 これまで2LDKは、専有面積50平米台・60平米台が通常でしたが、専有面積のコンパクト化が進んだおかげで、
40平米台の2LDK×2戸がほどよい専有面積となりつつあります。2戸所有すると、設備やリビングスペースが2つずつになることが無駄と考えるか、便利と考えるかは、住まい方によることになるでしょう。

「案外これっていけるかも!」

 もちろんこれを実行に移す勢いもお金も私にはないのですが、意外と破たんのない発想なのではないか、と考えているところです。
 
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| ノウハウ・経験談 | 20:19 | comments(4) | trackbacks(0) |
アトラス白金高輪(新築)−平均坪単価460万円台の魅力、第2期販売は5月を予定

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★ 東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅より徒歩6分、東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩13分、都営浅草線「泉岳寺」駅より徒歩13分、都営三田線・都営浅草線「三田」駅より徒歩14分、JR山手線・JR京浜東北線「田町」駅より徒歩15分の場所に立地する旭化成不動産レジデンス分譲、安藤・間施工、地上8階地下1階建・総戸数72戸(事業協力者住戸4戸含む)の『アトラス白金高輪』です。

 アドレスは港区三田5丁目です。三田の名は、朝廷に献上する米を作る屯田(みた)が存在したからとも、伊勢神宮又は御田八幡神社の御田があったからとも言われ、江戸時代には大名屋敷や御家人の屋敷が並んでいました。

 三田4丁目には旧三田台町の台地が広がり、江戸時代には歌川広重によって月の岬として描かれるなど、かつては風光明媚な地として知られているのが三田聖坂です。三田聖坂は、旧奥州街道に当たり、江戸が開府して東海道が開かれるまで東国と西国を結ぶ主要道路でした。一方、本マンションの立地する三田5丁目は
低地にあります。

 「白金高輪」駅より本マンションまでは徒歩6分です。同駅2番出口を出て、都道415号線を麻布方面へと歩き、カペラビルのところで右折、魚らん坂下交差点を横断してさらに進んだ突き当りに位置します。わずかに下りとなっていますが、気になるほどではありません。

 敷地面積は1,900平米あり、
四方接道の恵まれた形状です。大通りから一本入った場所で、やや古いビル等も並んでいますが、静かで穏やかな住環境です。地理的に港区の中心にあって、古い歴史のある三田の情緒に包まれながら、最先端の都心のビジネス街に隣接する格好のロケーションです。

 エントランスホールは
二層吹抜けとし、西洋のモダンデザインを骨格に、格子や襖、障子をモチーフとした和のエッセンスを散りばめて、柔らかく人をもてなす迎賓空間としました。デザイン監修はアーキサイトメビウスで、確かにそう言われればオフホワイトの清潔な外観と洒落た意匠がその特色をよく表しています。

 設備では、
食器洗浄乾燥機、ディスポーザー、天井カセット型エアコン、ミストサウナなど、都心型の高級感ある仕様となっています。間取りは30平米台から130平米超まで34のバリエーションがあり、多彩なニーズに応えるようになっています。

 さて、
本マンションの魅力の一つは、平均坪単価460万円程度とされている価格です。近隣の白金では坪600万円、3A(麻布、青山、赤坂)では坪800万円はするご時世で、同じ町内に位置し、最近完売となった『パークリュクス白金高輪』(平均坪単価440万円程度)と並んで、「お買い得」な価格水準となっています。

 低層階では坪400万円台前半からあり、注目されています。3月に行われた第1期販売では、抽選漏れ対応中心の第1期2次を含めて約半数が成約となった模様です。現在は先着順3戸販売で、間取り1LDK〜3LDK、専有面積44.61平米〜85.02平米に対し販売価格5,790万円〜12,980万円、坪単価429万円〜505万円程度です。

 安いと言っても3LDKはほぼ億ションとなるため、そうそう手の出る価格帯ではないのも確かです。近くには
メゾンカイザー本店のような有名店がある一方で、庶民的なケイヨーD2があるなど、生活はしやすそうです。第2期販売は5月頃となる見込みであり、まだ見に行かれていない方も販売に何とか間に合うのではないでしょうか。入居は1年後の来年4月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒アトラス白金高輪

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| 新築マンション 港区 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区で土地と中古マンションの価格上昇がゼロに!−下落率トップは赤坂という不安

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★ 野村不動産アーバンネットでは四半期ごとに住宅地価格とマンション価格の動向を調査・公表しています。4月6日には、本年4月1日現在について、『2017.4.1時点の首都圏「住宅地価格」と「中古マンション価格」の動向』として公表されましたので、その内容をご紹介します。

 まず、
「住宅地価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が10.1%(前回20.9%)、「横ばい」が82.9%(前回70.3%)、「値下がり」が7.0%(前回8.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、全エリアの上昇率が低下したものの、東京都区部、埼玉、千葉で9四半期連続プラス、東京都市部、神奈川では2四半期連続プラスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が36.1%(前回44.3%)、「横ばい」が47.5%(前回44.3%)、「値下がり」が13.3%(前回11.4%)となり、横ばい地点と値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、7四半期連続で全エリアでプラスとなりました。

 次に、
「中古マンション価格」です。四半期比較で「値上がり」を示した地点が11.7%(前回16.3%)、「横ばい」が81.3%(前回70.8%)、「値下がり」が7.1%(前回12.9%)となり、横ばい地点が増加し、値上がり地点と値下がり地点が減少しています。エリア別の平均変動率では、東京都区部で上昇率が低下したものの、東京都区部、埼玉で9四半期連続プラス、千葉では3四半期ぶりにプラスとなりましたが、東京都下で9四半期ぶりにマイナス、神奈川では再びマイナスとなりました。

 これを
年間ベースで見ると、「値上がり」を示した地点が35.4%(前回37.1%)、「横ばい」が47.5%(前回47.5%)、「値下がり」が17.1%(前回15.4%)となり、値下がり地点が増加し、値上がり地点が減少しました。エリア別の平均変動率では、千葉以外が8四半期連続でプラス、千葉が2四半期連続マイナスとなりました。

 住宅地価格変動率の最近の四半期ごとの上昇率の推移は、0.3%、0.1%、0.3%、0.2%のプラス、また中古マンション価格では、0.3%。0.1%、0.3%、0.1%のプラスで、
上昇幅が縮小しました。さらに、東京都区部では住宅地価格が0.5%、0.5%、0.2%、0.0%、中古マンション価格が1.2%、0.4%、0.0%、0.0%と、上昇率の低下が続いています。

 23区の「住宅地価格」でこれまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。〔〕内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[2] 目黒区鷹番1丁目(都立大学) 9.4%
2[4] 台東区池之端4丁目(根津) 8.0%
3[5] 品川区東五反田5丁目(五反田) 7.7%
4[8] 練馬区大泉学園町4丁目(大泉学園) 6.3%
5[3] 新宿区矢来町(神楽坂) 6.1%
6[1] 目黒区碑文谷4丁目(都立大学) 5.8%
7[10] 中央区明石町(新富町) 5.3%
8[−] 新宿区中落合4丁目(落合南長崎) 5.0%
9[9] 千代田区富士見1丁目(飯田橋) 4.8% 
10[−] 港区赤坂8丁目(青山一丁目) 4.5%
 

ワースト10

1[2] 板橋区南常盤台2丁目(ときわ台) ▲5.5%
2[4] 豊島区目白4丁目(目白) ▲4.3%
3[1] 北区滝野川2丁目(王子) ▲3.7%
4[2] 北区赤羽西1丁目(赤羽) ▲3.4%
5[−] 世田谷区弦巻1丁目(松陰神社前) ▲2.4%
6[−] 世田谷区上野毛3丁目(上野毛) ▲2.1%
7[−] 新宿区左門町(四谷三丁目) ▲1.8%
8[−] 目黒区上目黒3丁目(中目黒) ▲1.3%
9[5] 品川区上大崎2丁目(目黒) ▲1.1%
10[6] 港区白金台4丁目(白金台) ▲1.0%


 続いて23区の「中古マンション価格」です。これまでの年間変動率のベスト10及びワースト10の地点を挙げると、次の通りです。[]内は前回順位、()内は最寄駅です。

ベスト10

1[1] 都営三田線「春日」駅 13.2%
2[2] 東急東横線「学芸大学」駅 11.1% 
3[7] JR埼京線「北赤羽」駅 10.5%
4[3] JR山手線「高田馬場」駅 9.5%
5[6] 都営大江戸線「神楽坂」駅 9.1%
6[10] JR山手線「渋谷」駅 8.3%
7[−] 東急田園都市線「桜新町」駅 8.0%
8[4] 都営三田線「春日」駅 7.8%
9[2] 東急東横線「学芸大学」駅 7.1%
10[−] JR山手線「恵比寿」駅 7.0%
10[−] 東急田園都市線「桜新町」駅 7.0%


ワースト10

1[9] 千代田線「赤坂」駅 ▲5.2%
2[10] 千代田線「赤坂」駅 ▲4.7%
3[2] 西武池袋線「練馬」駅 ▲4.0%
4[8] JR山手線「恵比寿」駅 ▲3.9%
5[3] 有楽町線「豊洲」駅 ▲3.5%
6[1] 有楽町線「辰巳」駅 ▲3.4%
7[7] JR京葉線「越中島」駅 ▲2.6%
8[−] JR山手線「大崎」駅 ▲1.8%
9[−] 都営浅草線「泉岳寺」駅 ▲1.4%
10[−] JR山手線「大塚」駅 ▲1.3%


 住宅地価格については、ベスト10の上昇幅が前回は5.3%〜10.0%だったところ今回は4.5%〜9.4%、中古マンション価格については、ベスト10の上昇幅が前回は9.1%〜22.2%だったところ今回は7.0%〜13.2%でした。このように、引き続き上昇幅の縮小傾向が見られるところです。 

 マイナス地点については、住宅地価格では前回の6か所から11か所となり、久しぶりに「ワースト10」が組めることとなりました。中古マンションでも価格が急騰する地点が姿を消し、価格下落率で赤坂のマンションが1位、2位を占めるなど、意外な結果となりました。

 しかし、赤坂の不動産価格は投機的な動きを反映しやすいため、ある意味
不動産市況のバロメーターかもしれません。前回の不動産プチバブルの崩壊時には、3A(青山、麻布、赤坂)の中でも赤坂が特に低調でした。今回の赤坂の価格下落が一時的な現象なのか、不動産不況の前触れなのか、慎重に見極める必要があります。

 本調査では、
都区部は住宅地価格も中古マンション価格も、ついに価格上昇率が0.0%となりました。マンションマニアさんの最近のブログによれば、>新築マンションが軒並み値引きを始めたので、中古マンションが売れなくなっているとのことです。私もネットサーフィンをした印象でしかありませんが、全般に物件がスポット的にしか動いておらず、違和感を感じる今日この頃です。

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| 市場動向 | 22:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
豊洲ハイライズ(中古)−豊洲ライフの先駆け、リノベ込で坪179万円

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★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩9分の場所に立地する興和不動産旧分譲・竹中工務店施工・1980年1月築・地上11階建・総戸数280戸の『豊洲ハイライズ』です。

 アドレスは江東区豊洲1丁目です。大正12年の関東大震災の瓦礫処理で埋め立てられ、本マンションの立地する豊洲1丁目は、1922年(大正11年)から1935年(昭和10年)に行われた第3期隅田川改良工事の5号埋立地に当たりますが、昭和12年7月、この埋立地に町名がつけられる際、将来の発展を願い、豊かな土地になるように「豊洲」と地名が付けられました。

 以後、工業地として発展し、20世紀後半までに、石川島播磨重工業などの工場、新東京火力発電所などのほかに、さまざまな流通設備が立地し、さらに関係者向けの商店、社宅等もある状況が続きました。この時代に、日本初のコンビニエンスストア(セブンイレブン豊洲店)や、当時珍しかったスポーツクラブ(ドゥ・スポーツプラザ)も設置されました。

 転機は、営団地下鉄(現・東京メトロ)有楽町線の開通で、これに産業構造の転換が後押しし、豊洲センタービルなどのオフィスビルの立地、その後、再開発・区画整理が本格化し、マンション建設ラッシュが見られ、商業地、住宅地への移行が進んでいます。さらに「アーバンドックららぽーと豊洲」など、大規模な商業施設の立地が進み、日々姿が変わっていく過程にあります。

 豊洲1丁目は、埋立地豊洲の北東端に当たります。「豊洲」駅からは、晴海橋方面へ向けて都道304号線を北上し、晴海橋へ向けて左折するところを逆に右折し、豊洲橋南交差点を左折した左手に立地します。
「豊洲」駅徒歩9分とやや距離がありますが、道のりはフラットで歩きやすいです。また、本マンション近くには「東京」駅や「とうきょうスカイツリー前」駅方面へのバスが出ていますので、「豊洲」駅まで行かないアクセスも可能です。

 「ユナイテッドシネマ豊洲」や「キッザニア東京」などのレジャー施設や、ファッション、グルメ、書店やインテリアショップなど約180もの店舗がある
「ららぽーと豊洲」へは徒歩6分で、「豊洲」駅への途上で利用できます。

 界隈の道路はマンションや都営住宅の居住者の通行以外は通常ないため交通量が少なく、閑静さを保っています。本マンションは、その道路のほぼ1ブロックを北東側側面とする板状マンションとなります。
1980年築の旧耐震設計ではありますが、竹中工務店施工の安心感はあります。

 豊洲ライフスタイルの先駆者となった本マンションは、緑の植樹が随所にあり、敷地内には小さな公園もあって、奥ゆきのあるアプローチが特徴の大規模マンションです。
高層11階建て280戸で、2003年2月に外壁等大規模修繕工事も完了して、CATV・BS・CS・インターネットのインフラも整備されました。また、ペット可マンションでもあります。

 広々としたエントランスは、赤じゅうたんなど調度にレトロさも感じますが、
管理は常駐で良好です。駐車場は自走式で地下にあり雨に濡れることなく乗り降りができますが、残念ながら空きはないようです。間取りは、専有面積61.60屬最多の226戸で73.66屬泙任△蠅泙后

 生活環境では豊洲小学校、深川第五中学校の学区で通学にも便利です。
コンビニには徒歩1分で、TSUTAYA、ビバホーム、スーパー文化堂もすぐ近くです。また、本マンション1階には土日以外は移動商店が来ていて、野菜や魚など買い物に不自由しません。近隣には運河と公園があり、水と緑に親しめる環境です。江戸情緒豊かな門前仲町、もんじゃ焼の月島へは徒歩圏内、晴海通りを越えれば築地や銀座へもアクセスできます。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の4階に所在する専有面積73.66平米の2LDKです。本マンションでは最も専有面積が広く、しかも2LDKですので、ゆったりとした造りです。南東・北東・北西に開口部がある三方角部屋でもあり、通風に優れています。LDKは23.5帖、主寝室は8帖、洋室は5帖と、LDKの広さが目を引き、L字型キッチンはコンパクトながら使いやすそうです。

 さらに、本住戸は
昨年10月25日にリノベーションが完成しており、システムキッチン・トイレ・洗面化粧台・ユニットバス(追炊き機能付き)・給湯機・TVモニター付きインターホン・巾木・全室建具・水栓を交換し、フローリング・クロス・網戸を全室貼り替え、廊下を大理石貼り、玄関と洗面トイレをフロアタイルとし、全居室に照明を設置し、ハウスクリーニングが施されています。

 販売価格は3,990万円、坪単価179万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,932万円〜4,230万円、『マンションマーケット』では3,155万円〜3,476万円、『ふじたろう』では3,516万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,752万円〜4,844万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,803万円、坪単価171万円となり、販売価格は4.9%割高との試算結果です。ただ、昨年秋に全面新規リノベーションを施していますので、これをカウントするならばお得感があります。

 管理費の安さも魅力で、月額8,900円、平米単価121円です。修繕積立金も月額9,790円と安く、合計月額18,690円で済みます。築年数37年を数えながらランニングコストが抑えられているのはそれだけこれまでの管理運営がうまくいっていたからなのでしょう。旧耐震であることを除けば、懸念のない好物件と考えます。

 種別:中古マンション
 名称:豊洲ハイライズ
 価格:3,990万円 (税込)
 所在:江東区豊洲1丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩9分
 面積:専有73.66平米
 
詳細はこちら(ノムコムより)
豊洲ハイライズ

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| 中古マンション 江東区 | 20:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
間尺に合わないマンション間取り−それでも人は生きていく

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★ 個人的には最近なかなかブログの更新ができないのが悩みの種なのですが、その原因の一つは今住んでいるマンションの間取りにある、と思い込んでいます。というのも、3LDK4人家族で自分の部屋のない私のパソコンは主寝室にあり、妻が寝るときには必然的にブログの書き込みを終了しなければならないからです。

 子供が受験の頃は、妻もそれなりに夜遅くまで我慢して起きていた(というか、リビングでうたた寝していた)のですが、
大学生になってしまうと、妻も早々と寝る体制に入るようになりました。これに加え、妻や子どもたちのアクティビティが増え、また、ネット上の買い物が増えるにつれて、これらのパソコン上の会員登録やらネットショッピングやらが毎日のようにあり、この作業を私がすべてやっているため、帰宅してからが結構忙しくなっています。

 家族のオーダーをようやく打ち終えて、
「さあ、ブログを」と思うと大抵「もう寝ます」と妻に言われてしまいます。ため息をつきながらパソコンをしまい、「ああ、自分の部屋があったらなあ」とつくづく思う瞬間です。

 マンションを探しはじめの頃は、4人家族の一人ひとりが部屋を持てるように、
90平米4LDKを希望していました。しかし、マンションの知識が増えるにつれ、「出口戦略を考えるならば、売れ筋の3LDKにすべきだ」と方針を転換してしまいました。今は「出口は正解でも住んでいる時きゅうくつだったら意味ないじゃん」と思っています。

 ということで、私にとっては
「もう一部屋」が夢となっています。しかし、マンション価格が高騰して専有面積が狭くなったために、昔は普通にあった4LDKが本当に少なくなりました。中古マンションも4LDKの出物はほとんどなく、例えば私が住んでいるマンションにも4LDKが一定数存在するのですが、これら4LDKが売りに出たのを見たことがありません。それは、住み替える必要がないくらい安住しているのか、あるいは住み替えたくても4LDK物件がほとんど出まわらないためなのか、のいずれかではないかと考えています。

 私が
昨年末に、突然新築戸建のモデルルームに行った動機も4LDKが欲しかったからでした。マンションでは希少になった4LDKが、戸建てであれば4LDKは普通にあり、また、注文設計などで自分の部屋を作るなど多少の自由が効くからです。しかし、私が持ち帰って見せた新築戸建のパンフレットが妻や子供の手で開かれることはありませんでした。

「ああ、間尺に合わん間取りとは不自由なものだなあ」

 しかし、世の中にはいろいろな住み方があります。私の住んでいる階の上の階のご家族Aさんがマンションを売却することになったのですが、そのときはじめて知ったのは、Aさん家族が住んでいたのが70平米台3LDKで、Aさんのお隣のご高齢のご婦人Bさんが一人で住んでいるのが90平米台近い3LDK角部屋であるということでした。

私「ええ、今の今までAさん家族が角部屋に住んでいるのかと!」
妻「何言ってんの」
私「Bさんはてっきりその横の1LDKかと」
妻「何言ってんの」

 また、私が住むマンションで、もっと高層階に住んでいるご高齢のCさん夫婦が90平米の部屋を売却したのですが、Cさんの知り合いのお話だと、3LDKの主寝室以外の2部屋は、「仏壇部屋と物置部屋だった」ということです。売却の理由であっと驚いたのが、「こんな便利である必要がない」というものでした。

 武蔵小杉の一番の良さは交通利便性で、だからこそ「武蔵小杉」駅に近いタワーマンションが人気なのですが、通勤の必要がなくなった高齢者にとっては「何の意味もない」のだそうです。

 「わしらもそのことにはたと気づいてな。だから、中古マンションが数多く出ていて、不便でもない「新川崎」駅エリアに引っ越すことにしたんじゃ」

 そう言って悠々と武蔵小杉を去っていったCさん夫婦は、少なくとも8千万円のキャッシュを手にし、「新川崎」駅で2人で住むだけの広さの中古マンションを3千万円で購入したとすれば、およそ5千万円の余裕資金を得たと推測されます。これを老後の充実した生活に振り向けるとすれば、住宅ローンで汲々としながらもう一部屋を欲しがっている私に比べて、はるかに賢い選択をしたと言えるでしょう。

 それにしても、
私の通勤コートのポケットの中には、いまだに妻や子どもたちに顧みられることのなかった新築戸建のチラシが入ったままになっています。いつも捨てようと思うのですが、毎朝、マンションを出て寒風にさらされるたびにポケットに手を突っ込んで、

「ああ、ここには私の部屋が持てる4LDKがある」

と思うと、なかなか捨てられないのでした。

「月夜の晩に、ボタンが一つ
波打際に、落ちていた。

それを拾って、役立てようと
僕は思ったわけでもないが
   月に向ってそれは抛(ほう)れず
   浪に向ってそれは抛れず
僕はそれを、袂に入れた。

月夜の晩に、拾ったボタンは
指先に沁(し)み、心に沁みた。

月夜の晩に、拾ったボタンは
どうしてそれが、捨てられようか?」


なぜか中原中也の「月夜の浜辺」が思い出されるのですが、

「泣いてばかりいたって 幸福(しあわせ)は来ないから
重いコート脱いで 出かけませんか」


キャンディーズの「春一番」の通り、4月になったところでこのチラシとも訣別したいと思っています。

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| ノウハウ・経験談 | 21:54 | comments(6) | trackbacks(0) |
(仮称)馬車道駅直結 横浜北仲タワープロジェクト(新築)−横浜市最高層、話題の再開発・超大型物件

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★ 横浜高速鉄道みなとみらい線「馬車道」駅より徒歩1分(サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分)、JR京浜東北線・同根岸線「桜木町」駅より徒歩8分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル&丸紅分譲・鹿島建設&パナソニックES建設エンジニアリング施工・地上58階地下1階建・総戸数1,179戸(事業協力者住戸50戸含む)の『(仮称)馬車道駅直結 横浜北仲タワープロジェクト』です。

 アドレスは横浜市中区北仲通5丁目です。北仲通(きたなかどおり)は、再開発地区である北仲通地区に属しています。同地区は、2002年に完成した都市計画道路「栄本町線」を境に、北地区と南地区に分けられており、北仲通6丁目とともに北地区に位置づけられています。

 北仲通地区は、みなとみらい地区と対岸に隣接し、
みなとみらい地区と山下・関内地区の結節点にもなっています。2012年1月には「横浜都心・臨海地域」の一部として「特定都市再生緊急整備地域」に指定されています。

 北地区は大正末期から昭和初期にかけて建造された古い建物が多く、再開発にあたって
歴史的建造物の保存・有効活用も含めた解体・整備工事が進行しています。一方、南地区では第二工区開発予定地において、横浜市による市庁舎の移転計画が進められています。

 本マンションは、再開発第3段階とされるA-4地区の超高層ビルとして、当初は2014年内着工・2018年完成を目指すとしていましたが、その後も建設コストの高騰などから度々延期され、2015年5月には事業者に三井不動産レジデンシャルを加えて2016年春までに鹿島建設による設計を完了し2019年の完成を目指すと発表、さらに
2016年3月には同年10月に着工して2020年1月の完成を目指すという発表がなされています。

 本マンションは、58階建ての超高層ミクストユースタワーとして、実際には
2016年11月1日付で着工(完成2020年2月予定)となったことが正式に発表されました。この発表の際には事業者名が三井不動産レジデンシャルと丸紅の2社のみとなっており、当初からの主事業者であった森ビルの名が外れています。

 当初は保存を計画していた歴史的建造物「旧帝蚕倉庫」(旧横浜生糸検査所付属生糸絹物専用倉庫として大正15年(1926年)建築)については解体した上で外観および内装を復元、超高層ビルの用途については2013年5月の時点で以前の集合住宅・ホテル・オフィス・商業施設などから一部変更し、ホテルの誘致を断念した上で住宅容積率を増やすと発表していていましたが、2015年5月時点の計画では用途等が再度変更となった模様で
集合住宅の他にホテル、商業施設、文化施設(オフィスの誘致は断念)としています。2016年11月の着工発表によると、ホテル部分として長期・短期滞在型宿泊施設「オークウッド」が横浜エリアに初進出し、地上約150mには展望フロアも併設する予定です。

 これ以外にも、B-2街区では、
日本国内最大となる客室数2,400室規模の「アパホテル&リゾート <横浜ベイタワー>(仮称)」を建設する計画で、2019年の完成を目指しているなど、古き良き時代と調和しながらも街並みを一変させるビッグプロジェクトが目白押しです。その意味で、将来に大いなる期待が持てるエリアと言えます。

 コンセプトは、上記にも記述した
「Mixed-useの新たな街づくり」で、住宅、宿泊施設、文化施設、商業施設のすべてが一体となる街を目指しています。ただ、一方では、本物件の北東側・北側・北西側に高層建築物が立つ予定であるなど、眺望がさえぎられる可能性があります。また、西側には高さ155メートルの横浜市新庁舎が2020年1月末に完成予定です。

 外観は、街並みにふさわしい
赤煉瓦を採用、「馬車道」駅と直結し、雨の日でも濡れる心配がありません。カフェ・レストランがタワー下部に入り、スーパーマーケットが隣接して設置されるなど、生活利便性も抜群です。共用施設は、パーティーラウンジ、多目的ルーム、フィットネスルーム、スタディールーム、ビューラウンジ、屋上デッキと多彩、しかしホテルを併設しているからか、ゲストルームの表記は見当たりません。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積44.03平米〜212.30平米と富裕層中心の幅広い需要を狙っています。『住まいサーフィン』における予想平米単価は119万円、坪単価にして393万円で、標準は坪400万円前後とみるのが順当なところでしょう。

 入居は今から3年後の平成32年4月下旬を目途とし、販売開始は今から半年後の10月下旬を予定しています。本年の横浜における話題の超大型物件で、横浜市最高層となるランドマーク、この市況にあっても確実に買いが入ってくる物件となることでしょう。

公式ホームページ ⇒(仮称)馬車道駅直結 横浜北仲タワープロジェクト

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| 新築マンション 横浜市中区 | 20:02 | comments(2) | trackbacks(0) |
プラウド鷺宮コートテラス(中古)−坪225万円の第一種低層・築浅プラウド

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★ 西武新宿線「下井草」駅より徒歩8分の場所に立地する野村不動産旧分譲・新日本建設施工・2011年7月築・地上3階建・総戸数36戸の『プラウド鷺宮コートテラス』です。

 アドレスは中野区鷺宮6丁目です。鷺宮は中野区の北西部に位置し、1丁目から6丁目まであります。町域の東部は中野区野方・丸山に、北部は練馬区中村南・中野区上鷺宮に、南部は中野区若宮・白鷺に、西部は杉並区井草に接しています。鷺宮1丁目及び鷺宮3丁目から鷺宮6丁目までは町域北端に新青梅街道が通っています。鷺宮2丁目は、新青梅街道をはさんで鷺宮1丁目の北側にあたります。また中央部には、中杉通りが縦貫しています。

 駅周辺には商店などが見られますが、主に住宅地として利用されています。行政地名の正式表記は「鷺宮」ですが、駅名に基づいた「鷺ノ宮」、あるいは「鷺の宮」と表記されることもあります。1064年、源頼義がこの地に八幡神を祀った社殿を建立しました(現在の鷺宮八幡神社)が、その神社(宮)の境内に鷺が多く棲んでいたことから、里人に「鷺宮大明神」と呼ばれるようになり、これがこの地名の起因といわれています。


 「下井草」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅を北側に出て、駅前の道を東に向かって歩き、左折してさらに東北東の方向に住宅街の中を歩いて行った右手に所在しています。「下井草」駅・「鷺ノ宮」駅周辺の商業エリア、そして新青梅街道北側の文教エリア、そのトライアングルゾーンの内には、約50万岼幣紊砲錣燭蝓⇒囘喘楼茲里覆で最も規制が厳しい第一種低層住居専用地域が広がっており、本マンションはその中心に位置し、閑静な住宅街に厚く包まれています。

 日常のお買い物は、
西友下井草店が徒歩8分、オーケーストア鷺宮店が徒歩7分です。ユニクロ、マツモトキヨシも徒歩9分のところにあります。小学校は、武蔵台小学校が徒歩5分、公園は鷺六公園が徒歩1分と、普段の生活には事欠きません。

 緑豊かな街並みに溶け込む佇まいを目指して、敷地の周囲を縁取るように植栽スペースを設けたのをはじめ、敷地内の随所に豊富な植栽があります。また、敷地内には、ミセス同士のおしゃべりや寛ぎの場に利用できる
多目的ベンチを1階共用部の要所に設置し、荷物を一時的に置くこともできます。

 敷地中央部の空間を活かして
コミュニティパサージュを設置し、エントランス前のシンボルツリー等の樹々や夜間に足元を照らすフットライト付のベンチが設置され、ふれあいや寛ぎのひとときを楽しめます。敷地内のごみ置き場は収集日にかかわらず24時間ゴミ出しが可能、もちろん宅配ボックスもあります。

 オートロックなど安心のセキュリティとともに、駐車場出入口には
リングシャッターが設置され、安全に配慮した歩・車・自転車分離動線を採用しています。専有面積は約60平米〜90平米、間取りは2LDK〜4LDKが中心で、全戸ファミリー世帯向けタイプで構成されています。

 対象住戸は、
地上3階建て建物の2階に所在する専有面積61.43平米の2LDKです。玄関から廊下を直進すると11.2帖のLDで、キッチンは2.0帖と狭くなっています。洋室はバルコニー側に5.9帖の部屋、共用廊下側に6.0帖の部屋があります。収納は6.0帖の部屋に大きめのクローゼットがついています。エレベーターに隣接していますが、隣接しているのはトイレ等であり、居室への影響はないでしょう。

 販売価格は4,180万円、坪単価225万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,958万円〜4,260万円、『イエシル』では4,194万円、『マンションマーケット』では3,736万円〜4,129万円、『ふじたろう』では4,136万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,092万円〜5,472万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,231万円、坪単価228万円となり、販売価格は1.2%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,890万円、坪単価209万円との記録が残っています。

 したがって、売主さんが分譲時の購入者であれば、諸経費を考えればほぼ売却益は出ない
良心的な価格と言えます。毎月の費用も管理費14,900円、修繕積立金6,600円、合計21,500円とリーズナブルです。築浅プラウドでこの水準で購入できる物件はごく限られており、小家族にお薦めの物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:プラウド鷺宮コートテラス
 価格:4,180万円 (税込)
 所在:中野区鷺宮6丁目
 交通:「下井草」駅徒歩8分
 面積:専有面積61.43平米

詳細はこちら(ノムコムより)
プラウド鷺宮コートテラス

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| 中古マンション 中野区 | 23:36 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンションと荷物−トランクルーム満杯の家族、10平米に住む若者

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★ 3連休の最後の日、妻はパートで私が夕食を作る番なのですが、上の娘がカレーを作ってくれることになり、思わず時間の余裕が生まれました。この際、前から気になっていた書棚の使わない物をトランクルームに持っていこうと決意しました。

 「前から気になっていた」というのは、
書棚の中央部分を占める「思い出の品」類です。普段は絶対使わないのですが、中を開くたびに、トランクルームに持っていけなくなってしまうのです。

 それは、2人の娘の生まれた頃の写真や、娘たちが小さい頃にレジャーランドに行った写真、単身赴任をして寂しかった時に「早く帰ってきてね」と、私の誕生日に送ってくれた似顔絵やメッセージです。これらを見るたびに、その頃のことを思い出して、
胸がいっぱいになって手が止まってしまうのでした。

 しかし、書棚はそうやって数年間、大きなスペースを取られてきました。今日もしばらく迷いましたが、2人の娘も大きくなって自立しかけているのに、私だけ感傷に浸り続けていても仕方ないと、意を決して「思い出の品」を紙袋に入れて、
トランクルームに向かいました。

 このトランクルームは全戸分があるわけではなく、当初は希望に応じて割り当てられました。1スペース毎月数千円かかるので、借りるかどうか迷いましたが、「いらなかったらすぐ手放せばいいか」ととりあえず申し込みました。

 私達家族にしては、この判断は
珍しく正解で、入居後まもなく、トランクルームへの申し込みが殺到、それから常時長いウェイティングリストができています。誰もが入居して初めて収納量の不足を痛感し、トランクルームを欲したものと思われます。「マンションが決まったら不要なものは捨てましょう」とは言われますが、現実にはそうもいかないものです。

 それでも私達家族のトランクルームは、
1帖ほどのスペースがすぐに満杯になりました。今はその隙間に騙し騙し物を差し込んで入れている状態です。「これも何とかしなきゃなあ」と見るたびため息をついています。

 そんな中、最近ネット等で見かけるのは、
驚くほど狭いワンルームマンションです。専有面積10平米内外みたいなものもあるようで、水廻りスペースが作れず、裸のトイレをキッチンの横に置き、「これがスタイリッシュ」と称している驚くべき物件もありました。

 これらは23区内の都市型マンションで、
「狭くてもいいからいい場所に住みたい」という最近の若者のニーズにマッチしています。家賃も5万円程度からで、若者が何とか払える範囲に抑えつつ、坪単価にすれば高く設定できます。居住環境が心配ですが、貸主にしても借主にしても「これでいいのだ」ということのようです。

 考えてみれば、私も社会人1年生の頃に入った寮の部屋は、6帖相部屋を真っ二つに割って個室としたために、
3帖しかありませんでした。調理場や風呂は別ですのでまだいいのですが、それにしても「このスペースにどうやって住んでいたのか」と、今思い出しても不思議に感じます。それでもその時は、さしたる不自由もなく(狭い、とは思っていましたが)、転勤になるまで2年間楽しく暮らしていたのでした。

 年をとるということは、いろんなものを背負うことだな、とあらためて感じます。仕事にも家族にも責任ができ、マンションを買って持ち物も増えて、今その値が最大値にあるのかもしれません。

「これからは少しずつ、軽くしていかなくちゃいけないのかもなあ」

 それはそれで寂しい話で、だからこそ人はいろんなものに執着するのでしょう。トランクルームに詰め込まれた様々な物は、そんな気持ちを体現しているかのようでした。

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| ノウハウ・経験談 | 22:43 | comments(2) | trackbacks(0) |
ブラントン神楽坂(新築)−奥神楽坂の隠れ家的レジデンスに注目集まる

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★ 東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩5分、都営大江戸線「牛込神楽坂」駅より徒歩7分、東京メトロ東西線・同有楽町線・同南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩8分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩10分、JR総武線「飯田橋」駅より徒歩11分の場所に立地する西日本鉄道&伊藤忠ハウジング分譲・ライト工業施工・地上7階建・総戸数20戸の『ブラントン神楽坂』です。

 アドレスは新宿区東五軒町です。東五軒町は、「丁目」の設定がない単独町名で、新宿区の北東部に位置します。町域の北は目白通りを境に文京区水道2丁目・1丁目に接し、東は、新宿区新小川町に、南は新宿区筑土八幡町・白銀町に、西は新宿区赤城元町・西五軒町にそれぞれ接しています。地域内は住宅のほか、オフィスビルが混在している地域になっており、印刷・製本関連の企業が点在しています。1982年(昭和57年)に従前の町名・町界を継承する形で住居表示が実施されました。

 「神楽坂」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口を出て早稲田通りを神楽坂上方角へ歩き後藤ビルの角を左折、『神楽坂トワイシアパークレジデンス』『パークコート神楽坂レゼリア』を右手に見ながら北北東方向に歩き、片岡ビルの角を右折して『プラウドフラット神楽坂』『ユニオンパレス神楽坂』の並びにできるマンションです。

 本マンションから道路を挟んで東側は名高い
『神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス』となるなど、人気の高いマンションが集まった一角に誕生するマンションです。敷地面積は394.58平米しかなく、総戸数も20戸と小規模ですが、立地の良さは折り紙つきで、神楽坂の賑やかさと一線を画した静かな周辺環境も魅力となっています。

 コンセプトは『Refuge(隠れ家)』で、神楽坂をイメージさせる石畳、格子、灯篭などをモチーフとしたディテールを採用し、和モダンを強調した瀟洒な外観や落ち着いてクラシカルなエントランスホールが人の目を引き寄せます。

 最近の流行りで言えば、この辺りは
「奥神楽坂」エリアとなり、お箸で食すフレンチレストラン「かみくら」やファッション・生活雑貨・カフェなどを備えた「la kagu」など、路地には個性あるショップたレストランが点在しています。生活施設としては、セブン-イレブンが徒歩2分、ローソンが徒歩4分、神楽坂KIMURAYAが徒歩5分、まいばすけっとが徒歩5分、よしやが徒歩5分など、「神楽坂」駅前を中心に利便性の高さを享受できます。

 小学校は
江戸川小学校が徒歩5分です。公園については、白銀公園が徒歩3分、東五軒町公園が徒歩4分と、教育・育児にも困らない周辺環境です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積34.05平米〜85.20平米です。内廊下設計で、小規模マンションだけに角住戸率が60%に及んでいます。リビングや洋室に柱が食い込む間取りがあるのが少し残念ですが、外観のかっこよさなど、コンセプトづくりには成功しています。まさに神楽坂にふさわしい隠れ家的レジデンスと言えるでしょう。

 同じ東五軒町マンションである上記の
『パークコート神楽坂レゼリア』5年前、平均坪単価350万円台で販売され、総戸数70戸を瞬く間に売り尽くしました。その勢いから察すれば、本マンションは平均坪単価400万円超になるのではないかと推測しますが、これまでのところ価格に関する情報はありません。

 販売開始は6月中旬を予定、引渡しは来年3月下旬を予定しています。人気エリアで倉庫数20戸という規模ですから、価格設定によってはあっという間に終了してしまうことでしょう。6月の販売開始が注目されます。

公式ホームページ ⇒ブラントン神楽坂

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| 新築マンション 新宿区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
中古マンション価格が全エリア下落に−人の出会いと別れを促すマンション市況

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★ 3月13日付のIESHILメルマガでは、2017年3月の中古マンションの価格動向レポートが掲載されていました。これによれば、2017年3月の調査結果では、全エリアで中古マンション価格は前年割れ、昨年をピークにして下落傾向ということです。すなわち、23区は約1%、横浜市・さいたま市は約2%、千葉市は3.5%、相模原市は8.6%の下落で、川崎市のみ、0.25%程度の下落にとどまりました。

 まず、
東京では、前月比では23区が+0.11%、都下が+0.12%上昇しましたが、前年同月比では23区で▲0.87%、都下で▲0.98%と下落しています。神奈川では、前月比では横浜市が+0.03%、川崎市が+0.24%で上昇しましたが、相模原市が▲0.34%と下落、前年同月比では横浜市が▲2.23%、川崎市が▲0.25%と下落、相模原市に至っては▲8.62%と大幅下落しています。

 埼玉では、前月比ではさいたま市が▲0.17%、その他の市部が+0.00%で、前年同月比ではさいたま市が▲2.26%、その他の市部が▲2.10%の下落となっています。千葉では、前月比では千葉市が+0.02%、その他の市部が+0.13%、前年同月比では千葉市が▲3.53%、その他の市部が▲2.65%の下落となりました。

 そして、同記事の中で、これが5,000万円のマンションだった場合の価格への影響を示しています。前年と比べた場合の価格変動は、
23区で▲44万円、都下で▲49万円、横浜市で▲112万円、相模原市で▲431万円、川崎市で▲12万円、さいたま市で▲113万円、千葉市で▲176万円の下落という計算です。「2016年をピークにして、価格がじりじりと下がる傾向が続いている」とのことです。

 以上がIESHILのメルマガ記事の概要です。現在の傾向は新築マンションが高すぎて、購入検討者の目が中古マンションに向いているとされ、
昨年は統計をとって初めて、中古成約戸数が新築販売戸数を上回りました。

 したがって、自然な流れとしては、新築マンションと中古マンションの価格差を埋めるべく、中古マンション価格は上昇していくはずなのですが、
実は中古マンション価格も昨年をピークに下落に転じています。つまり、マンション購入者の数が全般に減る中で、相対的に中古マンション購入者の歩留まりが緩やかで、急減する新築マンション購入者数を追い抜いたということなのでしょう。

 それは、マンション所有者である私達が、
自分のマンション価格を新聞チラシ等で追っていく中で実感していることでもあります。昨年までは確かにマンション価格はぐんぐん上昇し、「やっほー、こんなに上がっていいのかい」とウキウキもしたのですが、最近は「ん?ん?あれ?」と、チラシ価格に勢いがなくなりつつあります。

 最近の中古マンションの販売の傾向としては、まずは
強気の高値トライ、それでだめなら様子を見ながら200万円〜300万円ずつ下げていく、といった手法がよく見られます。仲介業者も強気の価格をオーナーに提示したほうが媒介契約を取りやすく、オーナーも「強気かなと思うけどひょっとして」みたいな気持ちで望んでいるのが昨今だと思います。

 私の近所の知り合いも、
目ざとい方々はマンションの売却に入っており、まだ今なら適正な価格さえつければきちんと売れています。その売却益は3LDK70平米台で2千万円近い場合もあり、「住んでよし、売ってよし」の成功売買であったことがわかります。

 しかしこれからは築年数も経てきますし、
段々と利益幅は縮小していくことでしょう。中古マンション価格が上昇から下落に転じると、「ここが潮時」とばかりに売りに出す物件数も増えてきます。それは長年同じマンション内でお付き合いしてきた方々との別れの時でもあります。

 「マンション市況って人の出会いと別れも左右するのだなあ」

 取り残される方も寂しいですが、去る人は、売却は成功でも、家族との思い出の詰まった住居とお別れする心境は残される人の数倍の寂しさがあることでしょう。新居での生活に幸多かれ、と祈っています。

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| 市場動向 | 20:21 | comments(0) | trackbacks(0) |