幸せにほっこり暮らすには−特急駅から一つそれた各駅停車駅の魅力

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★ 普段の通勤で使っている東急東横線で、常日頃私が「面白いな」と思っているのは、特急停車駅を一つそれた各駅停車駅の魅力です。特に注目しているのが「祐天寺」駅と「新丸子」駅です。

 「祐天寺」駅は、今や超メジャーとなった特急停車駅「中目黒」駅の隣駅です。「中目黒」駅と商店街が賑やかな急行停車駅「学芸大学」駅にはさまれて、言わば
「地味な駅」なのですが、若い女性客が結構乗り降りしています。同様に、「新丸子」駅も、特急停車駅「武蔵小杉」駅の一つ手前ですが、こちらの乗降客も若い女性が多いのです。

 ちなみに東急東横線の乗降客数を調べると、
「祐天寺」駅は30,877人で、「学芸大学」駅77,224人の半分以下、各駅停車駅「都立大学」駅48,584人にも及びません。「新丸子」駅は26,616人で、各駅停車駅「元住吉」駅65,463人に遠く及ばない数字です。若い女性の乗降客が多い、というのは気のせいなのかもしれません。

 しかし、特急停車駅を一つそれた
各駅停車駅の良さもあります。一つは家賃相場です。「祐天寺」駅の家賃相場は、HOME'Sによれば、単身用で9万円で、東急東横線の「渋谷」駅〜「自由が丘」駅間で最も安くなっています。また、「新丸子」駅の家賃相場は、単身用で7.46万円で、こちらも「自由が丘」駅〜「武蔵小杉」駅間で最も安いのです。

 もう一つは
利便性です。各駅停車駅とは言え、「祐天寺」駅界隈から「中目黒」駅までは徒歩15分内で行ける立地がかなりあります。「新丸子」駅はもともと「武蔵小杉」駅にとても近く、その間は徒歩6分で行けてしまいます。

 しかし何といっても惹かれるのは、
「祐天寺」駅周辺、または「新丸子」駅周辺の有する街の魅力です。確かに街の規模は中目黒や武蔵小杉に比べるとずいぶん小さいのですが、その小ささがほっとする住みやすさにつながっています。

 中目黒や武蔵小杉だと店舗の賃料も高騰しており、
よほどの大資本でないと店を出せません。逆に、それらの全国チェーンが軒を並べると、集客力に劣る昔ながらの地元店はつぶれるしかなくなります。実際、「武蔵小杉」駅北口で私が昔から好きだった2軒の地元ラーメン店は次々と店をたたんでしまいました。

 乗降客の少ない各駅停車駅は、客を相対的に集めにくいことから全国チェーンの大規模店舗があまり出店したがらず、
チェーン店でも中小店舗が地元店舗と仲良く商店街を形成したりしています。この雰囲気が実によく、地元に根付いた総菜屋やお菓子屋さんで買い物したり、お茶を飲んだりできて、「身の丈サイズ」の安心感があります。

 都心で働く
女性は特に、オフィスでは気が張っていることと思います。そんな張り詰めた気持ちが自然と和むような街の雰囲気が、祐天寺や新丸子には確かにあります。

 都心の職場には近いのが何よりですが、
自宅の近くまでにぎやかな街である必要はどこにもありません。「祐天寺」駅も「新丸子」駅も東急ストアが併設されていますので、日々の必要なお買い物はそれでOK、あとはお気に入りの品々を商店街で買うだけで十分です。

 不動産の資産価値、という意味では、祐天寺より中目黒でしょうし、新丸子より武蔵小杉再開発エリアなのでしょう。でも、
幸せにほっこり暮らす、という意味では、「特急駅を一つそれた各駅停車駅」の方がよさそうな気がしています。

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| ノウハウ・経験談 | 20:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
ドメイン品川シーサイド(普通賃借・中古)−実需・投資両面からおいしい築14年割安物件

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★ 京急本線「青物横丁」駅より徒歩4分、JR京浜東北線・東急大井町線「大井町」駅より徒歩10分の場所に立地する地上12階建・総戸数32戸・サンユー建設&ホリウチ建物旧分譲・三平建設施工・2004年6月築の普通賃借物件『ドメイン品川シーサイド』です。

 アドレスは品川区南品川3丁目です。南品川は、品川区東部に位置します。北部は目黒川を境に北品川に、東部は元なぎさ通りを境に東品川に、南部は概ね東京都道420号鮫洲大山線を境に東大井に、西部はJR線(東海道本線など)の線路を境に広町に接しています。

 町域内を南北に第一京浜が、南東部にはジュネーブ平和通り(第一京浜の交差点からは池上通り)が通っており、5丁目内に仙台坂があります。また北東部にはゼームス坂通りがあり、東部の1丁目・2丁目・3丁目内には旧東海道が通っており、通り沿いは商店や寺院などかつての品川宿の名残を見ることができます。また、町域内には京急本線の線路が第一京浜と平行して走り、「新馬場」駅と「青物横丁」駅が置かれ、住宅地のほかには寺院や商店、工場なども見られます。


 「青物横丁」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅を出て第一京浜を南下した左手に所在します。道のりはほぼフラット(わずかに上り坂)なのですが、第一京浜と京急本線に挟まれた立地で、交通音・排気ガスなど、必ずしも環境に恵まれた立地ではなさそうです。

 一方、京急本線の隣駅である
「鮫洲」駅からは第一京浜を北上して徒歩3分、ターミナル駅である「大井町」駅からは都道420号線を東へ歩いて徒歩10分と、交通利便性は高い立地です。鮫洲運動公園など広大な自然を感じることもできます。

 築14年で、設備・仕様を含め比較的新しく、新耐震基準のSRC造りでグレーのデザインの中にレッドラインのアクセントカラーを取り入れた独創的な外観です。エントランスは、木調の扉を使用したシックな佇まいです。外廊下方式ですが、日照があって明るいのは良い点です。

 専有面積は38.2平米〜74.16平米、間取りは1LDK〜2LDKのシングルからファミリーまで対応するプランを揃えています。住戸は横1列に並ぶ配置で開口部は西向きです。各フロアに住戸が2戸〜3戸、そのうち角住戸が2戸と採光や通風を確保しやすいフロアプランとなっています。

 管理方式は
巡回体制、インターホンと連動したエントランスのオートロックや防犯カメラが住まいの安心・安全をサポート、宅配ボックスが設けられ留守中の荷物の受け取りに重宝します。飼育細則はありますが、ペットの飼育も可能です。各住戸には大型シューズボックスやクローゼットなど豊富な収納スペースが用意され、追い炊き、浴室乾燥機などの設備も整っています。

 東京の玄関口、ビジネス・ショッピングの拠点となるターミナル駅である
品川駅まで乗車時間3分以内で快適なアクセス環境、「青物横丁」駅至近には青物横丁商店街があり日々の買物、食事が便利です。建物のすぐ裏手には大型スーパー(OKストア)があります。また、居酒屋が多い魅力的な街でもあります。

 一方、「大井町」駅にはレストランにスーパーなど暮らしに便利なお店が揃っている
『アトレ大井町』があります。テイクアウトができるレストランが充実していて手作りでき立てのメニューを買うのに便利で、施設内はベビーカー貸出サービスなどもあります。

 対象住戸は
地上12階建て建物の6階に所在する専有面積51.89平米の2LDKです。西・南・東の三方向開口部となる角部屋で、クランク状のホールで外部からのプライバシーを確保、LDKは11.3帖あります。洋室は5.4帖と4.2帖の2部屋で、収納はまずまず、ホールの長さがやや損をしています。

 販売価格は2,740万円、坪単価175万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,774万円〜2,974万円、『イエシル』では3,653万円、『マンションマーケット』では2,644万円〜2,914万円、『ふじたろう』では4,173万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,752万円〜3,695万円、『マンションレビュー』では2,825万円〜3,001万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,269万円、坪単価208万円となり、販売価格は16.2%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,370万円、坪単価215万円との記録が残っています。

 本物件の
価格の安さは、一つには賃借人がいるオーナーチェンジ物件であることが原因となっているのでしょう。しかも、投資用物件としても表面利回りが7.0%、実質利回りでも5.9%と高く、借地物件のメリットを十分享受しています

 借地期間は2052年12月までで、まだ34年も残っていることから、賃借人が退去した後をクリーニングして売りに出せば、売却益が出る可能性は高いです。投資と実需の両面を兼ね備える注目すべき物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ドメイン品川シーサイド
 価格:2,740万円 (税込)
 所在:品川区南品川3丁目
 交通:「青物横丁」駅徒歩4分
 面積:専有面積51.89平米

詳細はこちら(ノムコム・プロより)
ドメイン品川シーサイド

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| 中古マンション 品川区 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
マンション契約率は近畿圏が首都圏を14ヶ月連続上回る−近畿圏パワー旺盛の理由とは

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★ 16日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は15日、2018年2月度・首都圏「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
2月の新規発売戸数は2,490戸、対前年同月(2,310戸)比7.8%増、対前月(1,934戸)比28.7%増でした。地域別発売戸数は東京都区部1,104戸(全体比44.3%)、都下353戸(同14.2%)、神奈川県552戸(同22.2%)、埼玉県234戸(同9.4%)、千葉県247戸(同9.9%)で、東京都のシェアは58.5%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,619戸で、
月間契約率は65.0%と、前月の65.2%に比べて0.2ポイントダウン、前年同月の68.4%に比べて3.4ポイントダウンです。地域別契約率は都区部69.8%、都下62.9%、神奈川県65.4%、埼玉県51.3%、千葉県58.7%でした。

 1戸当り平均価格、1平米当り単価は、6,128万円、88.9万円です。2018年1月は5,293万円、78.7万円でしたので、前月比総額では835万円(15.8%)のアップ、平米単価は10.2万円(13.0%)アップとなりました。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、
東京都区部7,223万円・111.5万円、都下6,098万円・86.9万円、神奈川県5,556万円・75.6万円、埼玉県4,354万円・62.4万円、千葉県4,234万円・56.4万円でした。

 即日完売は10戸(全体の0.4%)で、フラット35登録物件戸数は2,326戸(同93.4%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。これは、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 -2018年2月度−』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、2月の発売戸数は2,490戸です。前年同月が2,310戸、一昨年同月が2,237戸ですので、
ここ3年では最も多い発売戸数となっています。もっとも、2月はマンション販売では端境期に当たりますので、マンション市場にインパクトのある結果というわけでもありません。

 契約率65.0%は、65.2%だった1月に引き続いてやや低調な結果となりました。昨年は12ヶ月中9ヶ月が好不調の目安とされる70%を下回っていますので、その傾向を継続させたものと言えます。一方、畿圏では2月の契約率が83.9%を記録、ここ3年で最も高い数値となりました。

 実は、
2017年1月以来、近畿圏の契約率は首都圏の契約率を上回り続け、これで14ヶ月連続となります。マンション購入に関しては、目下関西の購入者パワーが関東の購入者を圧倒している状態です。2月はその差がますますつき、両者のギャップは18.9%と、ここ3年で最も大きくなりました。

 これは、販売価格の格差も影響しているものと思われます。首都圏と近畿圏のマンション契約率が拮抗していた2016年までは、首都圏マンション平均価格(2015年2月〜2016年12月)は5,557万円、近畿圏マンション平均価格(同左期)は3,851万円と、その格差は1.44倍でした。2017年1月から2018年2月までの
平均価格は首都圏マンションが5,899万円、近畿圏マンションが3,808万円と、その格差は1.55倍に拡大しています。

 わずかな差にも見えますが、
首都圏はこの1年間でマンション価格が6.1%さらに上昇したのに対し、近畿圏は▲1.1%とむしろ下落しています。これは一つには、首都圏においては新築マンションの都心集中がますます進行しているのに対し、近畿圏ではそのような傾向が首都圏ほど見られないことにもあるのでしょう。

 平均年収のデータを見ると、首都圏が440万円、近畿圏が395万円で、その格差は1.11倍と、マンション価格の格差よりも小さくなっています。
マンション価格に対する年収倍率は、首都圏が13.4倍、近畿圏が9.6倍で、やはり近畿圏の方が買いやすいです。こういうデータを見ると、活力があるのはむしろ近畿圏なのではないか、と思ってしまうのでした。

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| 市場動向 | 21:28 | comments(0) | trackbacks(0) |
ディアナコート目黒(新築)−「目黒」駅徒歩5分・フラットアプローチの希少性

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★ JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅より徒歩5分の場所に立地するモリモト分譲・東亜建設工業施工・地上5階地下2階建・総戸数89戸の『ディアナコート目黒』です。

 アドレスは目黒区目黒1丁目及び品川区上大崎2丁目です。目黒区内の町丁としての目黒は、区をほぼ東西に横断する目黒通りの北側沿いに、東端は品川区上大崎に接する目黒1丁目より、西方向には目黒川を横切り更に山手通りを横切って、西端は中町に接する目黒4丁目まで、1km強にわたって帯状に続く地域です。北で三田、東で品川区上大崎、南で下目黒、西で中町、北西で中目黒と隣接しています。目黒川が北西から南東に向かって流れており、川をはさんで23区内としては深い谷が刻まれています。

 江戸の守護のために安置された江戸五色不動の一つ、目黒不動(泰叡山瀧泉寺、目黒区下目黒)は慈覚大師円仁の創建と伝える古刹で、五色不動の中で最も著名であり、庶民の信仰を集めていました。本来であれば江戸の領域外となるはずでしたが、目黒不動尊のために唯一の例外として御府内とされ、江戸末期に至るまで武家地としても町人町としてもほとんど機能しておらず、目黒不動尊の寺町として栄えていました。

 現在の目黒区目黒は、旧・荏原郡中目黒村と下目黒村にまたがる地域であるため、中目黒や下目黒とするわけにもいかず、結局は「目黒」駅に近いことから目黒と名づけられました。


 「目黒」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅西口を出て恵比寿方面へと北上し、ホテル・プリンセスガーデンの角を左折した同ホテルの隣地に所在します。同駅も本マンションも丘上に位置するため、駅からはほぼフラットアプローチとなっています。

 お隣のホテル・プリンセスガーデンは
明治の元勲三条実美公の旧邸跡地にあり、由緒ある土地柄です。西隣もマンション『パレス三條』があるので、東・西方向には圧迫感がありそうですが、二方が道路に面した南北に長い敷地という特性もあります。ご近所のラブホテルを気にする方もいらっしゃることでしょう。

 恵比寿スカイウォークには徒歩11分、恵比寿ガーデンプレイスには徒歩8分です。JRも東京メトロも東急線も都営線も利用できる「目黒」駅の利便性と、同駅前の再開発による魅力度アップは言うまでもありません。売主であるモリモトは、敷地面積2,392.65平米の希少な敷地に、同社のプレミアムブランド『ディアナ』を冠する力のいれようです。

 第一種中高層住居専用地域で、階数が
地上5階しか取れないため、地下2階と地下も深く掘ることとしています。外観については、基壇部は黒御影石、上部はライムストーンを基調とし、要所を黒で引き締め、水平垂直のラインを強調し、モダンなコントラストとシャープな印象を演出しました。

 ラウンジは上階と下階に2つ設け、上階は外部の緑を眺められる開放的な白いラウンジ、下階は落ち着いた重厚なラウンジとしています。バルコニー前を中心に2,500本超の木々を配し、間取りはワイドスパンをメインとした内廊下設計、プラン数は23と多彩なラインナップとなります。

 駐車場は
シャッターゲート付地下駐車場で、エントランス等にはハンズフリーシステムを導入しています。ワイドスパン・内廊下のため、全居室バルコニー向きのプランが多く、惹きつけられます。ただし、バルコニー側に隣地マンションが迫っているのではないかとも思われ、確認が必要です。仕様については、公式HP上詳しい説明はありませんが、モリモトは専用設備に高品質のものを使用しているため、きっと満足のいくレベルだと思います。

 既に
モリモト友の会会員には優先分譲をしているとの話もあります。本マンションの価格水準については、ネット上の掲示板の情報によれば、地下住戸で坪単価480万円程度から、地上階では500万円〜700万円程度とのことですから、3年前に分譲された『Brillia Towers 目黒』(平均坪単価570万円台(ノース)・620万円台(サウス))と同水準と言えるでしょう。

 さすがに高くなったなとは思いつつも、
高台にある「目黒」駅にフラットで行ける目黒区アドレス高級マンションは希少です。販売開始は4月下旬予定、竣工は来年8月下旬、入居は来年9月下旬予定となっています。

公式ホームページ ⇒ディアナコート目黒

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| 新築マンション 目黒区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
23区西・南部も危ない−東京都が災害時における各地区の総合危険度を発表

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★ 東京都は2月15日、地震による建物倒壊や火災の発生、避難・救助の困難さなどを町(丁目)ごとに評価した「総合危険度」で、新たに21地域が、5段階のランク付けで最も危険度が高い「ランク5」に加わったことなどを公表しました。

 評価はほぼ5年ごとに行っており、
地震による「建物倒壊危険度」「火災危険度」に避難や消火、救助活動の困難さを加えてまとめています。その結果、都内5,177地域のうち85地域が最高の「ランク5」となりました。前回の第7回と同様、荒川区、足立区、墨田区など、23区の東部に位置する8区が76%を占めました。

 一方、今回は初めて
「幅12メートル以上の大通りにつながる幅6メートル以上の道路に到達する平均所要時間」を評価に加味したところ、環状7号線沿いやJR中央線沿線の中野区、杉並区の一部などで危険度が高まりました。これらの地域は幅の狭い道が多く、災害時に消火や救助が困難な可能性があるとのことです。

 逆に、墨田区や台東区などの
下町地区は、大災害への備えの意識が高く、幅の広い道路の整備が進んでいることが奏功している面があると言います。私はこれに加え、下町は昔ながらの自治会組織やコミュニティがまだしっかりしていて、皆の協力体制がとれていることも、これらの防災対策に寄与しているのではないか、と思います。

 杉並区や中野区は対照的に、昔の木賃宿に端を発し、今では学生が主流の低廉なアパートが多く、これらの土地所有者はその地に根付いていないため、協力体制をとろうにもなかなか困難なところが多いのではないかと推察します。まして、賃借している若者達に、普段の防災訓練の参加を求めることは非常に難しいと言えます。いざ災害が起こったときに、生死の確認すら時間を要するかもしれません。

 また、
大田区・品川区や多摩川や運河沿いの脆弱な地盤の上の地区があり、かつ、工場が立地しておりその従事者が住むための家やアパートが密集している場所があります。

 さて、今回スポットが当たっている
23区西・南部の総合危険度「ランク5」の地区を以下に危険度の高い順に列挙します。

大田区羽田6  大田区西蒲田4  中野区若宮1  大田区仲六郷2
中野区野方2  品川区西大井3  大田区南蒲田3  大田区西蒲田5
杉並区天沼1  杉並区高円寺北3  品川区豊町5  品川区大井7
大田区西六郷2  杉並区方南1  中野区大和町4  杉並区成田東1
大田区西蒲田3  中野区大和町2


 特に、杉並区天沼1は、前回調査時(2013年9月)よりランクが2つ上がってしまいました。「阿佐ヶ谷」駅や「荻窪」駅から徒歩10分程度の立地で、その意味での交通の便は決して悪くないのですが、道幅の狭い道が多く、青梅街道や中杉通りといった大通りからはかなり離れています。

 災害は、いざ火災や建物倒壊が起こった時に、
いかに逃げおおせるかが身を守るために最も大事になります。私たちは普通、地盤の強さや建物の強固さばかりに気を取られますが、視点が変われば地域の危険度はまるで変わってくるということを肝に銘ずるべきでしょう。

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| 地震・防災 | 23:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
マイキャッスル溝の口ヴィレッジ(定期借地・中古)−駅徒歩7分・坪98万円の築21年物件

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★ 東急田園都市線「梶が谷」駅より徒歩7分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩8分、東急大井町線「溝の口」駅より徒歩10分の場所に立地する地上7階建・総戸数31戸・山田建設旧分譲&施工・1997年3月築の定期借地物件『マイキャッスル溝の口ヴィレッジ』です。

 アドレスは川崎市高津区末長1丁目です。末長(すえなが)は、2013年及び2014年に住居表示が施行され、1丁目から4丁目まであります。高津区の中央部にあり、北西では下末吉台地に谷戸が入り込んでおり、南東が低地となっています。低地部には富士通ゼネラルの本社があり、周辺も宅地となっています。

 東急田園都市線・第三京浜道路・JR南武線などの交通路が末長を通過し、「梶が谷」駅や京浜川崎インターチェンジなどが所在します。また、二ヶ領用水の分流である根方堀が台地と低地の境を流れています。末長は北端で下作延・久本・坂戸と、東端で中原区上新城と、南西端で新作・高津区梶ケ谷と接しています。

 明治初期までは末長村でしたが、明治の大合併で他の6村と一緒に橘村となり、昭和12年に川崎市に編入されました。笹の原の子育て地蔵は、近隣で講を作る末長・下作延の住民によって現在も護られています。「梶が谷」駅は、多摩田園都市の入り口にあたる駅で、駅周辺には田園都市線以降の開発によって建てられた住宅地が広がります。駅周辺にはマンションが多い新興住宅街です。


 「梶が谷」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅を東側に出て、東急ストアを右手に見ながら北東方向へ歩を進めた住宅街の中に所在します。途中アップダウンはありますが、極端なものではありません。「老人ホームすえなが」などがご近所になります。「武蔵溝ノ口」駅より徒歩8分、「溝の口」駅より徒歩10分と、駅の賑わいを考えるとこちらの方が良さそうですが、これらの駅からはかなりの上り坂となってしまいます。

 周辺はマンションや低層住宅で構成される住宅街で、コンビニエンスストアが至近です。全32戸の程よいコミュニティで、平成9年3月築で
築21年のマンションとなっており、新耐震基準適用です。鉄筋コンクリート造地上7階建のタイル貼りで、オートロックシステム、エレベーター、宅配ボックスがあります。ほかにパティオ、トランクルームも設けられ、駐車場は100%設置です。

 全住戸南向きで、専用部には浴室換気乾燥機などが設置されています。間取りは82.99平米の3LDKタイプ〜4LDKとゆとりを感じられる大型住戸のプランニングです。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の3階に所在する専有面積82.99平米の南向き3LDKです。田の字型住戸ですが、キッチンが横向きについているのが特徴で、洗面所とキッチンが出入りできる家事動線に優れた2WAYキッチンとなっています。玄関から直進したところに17帖のLDKがあり、中和室は6帖、共用廊下側に7.1帖の主寝室と5.9帖の洋室があります。

 82.99平米ある割にはウォークインクローゼットがありませんが、共用部にトランクルームが備わっています。浴室は追い炊き機能と浴室乾燥機付きで、キッチンはバルコニーに面しているため、通気性良好です。


 販売価格は2,450万円、坪単価98万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,770万円〜2,970万円、『マンションマーケット』では2,210万円〜2,440万円、『マンションレビュー』では2,472万円〜2,625万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,581万円、坪単価103万円となり、販売価格は5.1%割安との試算結果です。2049年4月までの定期借地権物件で安く見えるところ、それを加味してもなお割安と判断してよいでしょう。借地料は月24,800円かかりますが、月額管理費が月9,500円と抑えられており、修繕積立金月9,000円と合計しても、毎月のランニングの支払いは43,300円とまずまずの水準です。

 結露があるとの話もありますが、
管理状態は良好で清掃も行き届いており、周囲はカブトムシが採れるなど自然環境が良好です。都心へのアクセスの良さを考えれば結構お買い得な物件と考えています。

 種別:中古マンション
 名称:マイキャッスル溝の口ヴィレッジ
 価格:2,450万円 (税込)
 所在:川崎市高津区末長1丁目
 交通:「梶が谷」駅徒歩7分
 面積:専有面積82.99平米

詳細はこちら(ノムコムより)
マイキャッスル溝の口ヴィレッジ

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
住みたい街が都心から郊外へ−傾向に大きな変化がみられる2018ランキング

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★ リクルート住まいカンパニーは2月28日、『SUUMO住みたい街ランキング2018 関東版』を発表しました。その総合順位は、次の通りです。

1 横浜  2 恵比寿  3 吉祥寺  4 品川  5 池袋
6 武蔵小杉  7 新宿  8 目黒  9 大宮  10 浦和


 目立つのは、横浜、武蔵小杉、大宮、浦和と、東京都外である4つの街がトップ10に入っていることです。ちなみに、2016年、2017年は、次の通りです。

2016年
1 恵比寿  2 吉祥寺  3 横浜  4 武蔵小杉  4 自由が丘
6 目黒  7 池袋  8 新宿  9 東京  10 二子玉川


2017年
1 吉祥寺  2 恵比寿  3 横浜  4 目黒  5 品川
6 武蔵小杉  7 池袋  8 中目黒  9 東京  10 渋谷


 実は2016年、2017年と2018年では統計の取り方が異なり(2018年は調査母数を増やし、標本抽出方法を変更)、正確な比較はできませんが、横浜、武蔵小杉は常連なので置くとして、2018年は大宮と浦和がそれぞれ前年順位15位、19位から急に上げてきたのが特徴と言えるでしょう。

 分析すると、大宮、浦和は圧倒的に地元民(埼玉県民)の支持率が高く、
「新幹線も停まる交通アクセスの良さ」(大宮)、「文教都市、落ち着いた住宅地の街並み」(浦和)といったその街ならではの住みたい理由が多く見られていました。

 その他の特徴としては、まずあげられるのが
吉祥寺の退潮傾向です。2016年2位が2017年には1位に返り咲きましたが、2018年3位と下げています。一方、品川(2016年13位→2017年5位→2018年4位)、池袋(2016年7位→2017年7位→2018年5位)、新宿(2016年8位→2017年12位→2018年7位)、目黒(2016年6位→2017年4位→2018年8位)と、山手線ターミナル駅の人気の根強さが目立ちます。

 対照的に、
自由が丘は2016年4位→2017年11位→2018年13位と、順位を下げてきました。二子玉川も2016年10位→2017年13位→2018年16位とランクダウンしています。その他、表参道、三軒茶屋、秋葉原、下北沢、三鷹、代々木上原、有楽町、高円寺、目白、代官山、阿佐ヶ谷、錦糸町、茗荷谷、麻布十番、神楽坂、広尾といった、それぞれ特徴のある人気の街が2年連続順位を下げました。

 対照的に2年連続順位を上げているのは、
川崎、柏、海老名、津田沼、さいたま新都心、舞浜、町田、調布、川越、水戸、流山おおたかの森、所沢、新浦安、研究学園、川口、本八幡、上大岡、守谷、新百合ヶ丘、松戸、橋本、海浜幕張、勝田、南浦和、新横浜、成田ですから、上記の2年連続下げている都市との違いは明らかです。

 すなわち、
住んでみたい街が「都心又は23区のあこがれの街」から、「郊外だけど便利なターミナル駅の街」というより現実的な回答に変わってきているのです。その背景には、都心・23区物件価格の高騰によりこれらの地域のマンション購入が叶わなくなっていることもあるでしょう。

 しかし、これらの人気上昇地の顔ぶれを見ていると、
何となく安心するのは私だけでしょうか。それぞれの地域を大事にする暮らし方が見えてきた2018年の住みたい街ランキングとなりました。

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| ノウハウ・経験談 | 20:04 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン目白新坂(新築)−土地取得より12年、待望の希少立地高級レジデンス

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★ 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩4分の場所に立地する積水ハウス分譲・熊谷組施工・地上8階地下2階建・総戸数68戸(非分譲住戸1戸含む)の『グランドメゾン目白新坂』です。

 アドレスは文京区関口2丁目です。関口には、フォーシーズンズホテル椿山荘、東京カテドラル聖マリア大聖堂などが所在し、2丁目と3丁目は目白台から続く高台の文教地区で獨協中学校・高等学校や東京音楽大学付属高等学校などがあります。

 関口は、西古川町、東古川町、小日向町、松ヶ枝町、関口町、関口水道町、関口駒井町、関口台町などが合併して誕生しました。正保年間(1644年〜1648年)には関口村と称していた記録があります。関口の地名は、奥州街道の関所、神田上水を神田川に分流するための堰があったからなど諸説があるところです。

 首都高速で分断された形になっていますが、
神田川を挟んで北側に関口2丁目・3丁目があり、上記の通り椿山荘などが立地し、高台の高級住宅街になっています。椿山荘の向かいには、1962年築のヴィンテージマンション『目白台ハウス』があり、作家の円地文子や瀬戸内寂聴も住んでいたということです。

 「江戸川橋」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅1a出口から首都高速5号池袋線に沿って北上し、目白新坂に当たって左折、目白新坂を少し上った左手に所在します。目白新坂を上り切ると、広大な庭園で名高いホテル椿山荘があり、上記の通り、この一帯は従来より、高台の高級邸宅地として知られています。

 また、本マンションは
関口台地に立地しています。ここは、長い年月をかけて形成された武蔵野台地の東縁部にあたり、地震にも比較的強い地盤とされています。さらに、本マンション南側一帯に建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が広がっているため、用途地域が変更されない限り、高い建物が建つなどの心配がありません。

 約3,800平米の広い敷地は、目白新坂に沿ってL字型に曲がっています。建物は目白新坂と平行するように配置し、南に広がる既存の傾斜地を修景して約1,300平米の「紅葉の杜」を創出し、周辺の緑と連続する風景としています。1階の4戸に、目白新坂の銀杏並木と向かい合うテラスを、2階の5戸に、南向きのテラスを設置しました。敷地の東側に位置する住戸は、目の前が「紅葉の杜」となり、住まいに居ながら春のサクラや秋の紅葉などを眺められます。
 
 人や自転車の動線と、自動車の動線を分けた、
「歩車分離」の設計を採用し、敷地内の安全性に配慮しました。また、駐車場には防犯対策として自動開閉のチェーンゲートを設置しています。歳月を経ても色あせることなく、より風格が増す景観をめざして、エントランスの植栽スペースに石積みを採用し、石の持つ風合いと存在感が感じられるようにしています。

 1フロアに3基のエレベーターを設置し、内廊下や両面バルコニー、ワイドスパンなど、独創的なプランニングを可能にしました。また3LDKの住戸はすべて南向きとしています。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積46.08平米〜91.40平米で、シングル・DINKSからファミリーまでの幅広い層をターゲットとしています。

 この土地は
戦前までは目白不動があり、以前は講談社オーナーの野間氏所有の土地だったそうです。変形土地ですが、南側斜面の特性を活かしたプランニングでカバーし、敷地にゆとりをもたらしました。2006年に積水ハウスが高値で落札したらしく、当時は不動産プチバブル期で販売坪単価500万円近い設定を噂されていましたが、その後住民の反対運動で訴訟が提起され長らく計画を凍結、当初の敷地面積を約半分にして、総戸数132戸を68戸に大幅に縮小して着工にこぎつけました。

 いずれにせよ、
関口台地にこのような規模のマンションを建てられる場所は他に見当たらず、希少な立地です。高級低層マンションは積水ハウスの本領発揮といったところで、1フロア3基エレベーター、両面バルコニーなどを配した間取りも魅力的です。ネット上の掲示板では低層階でも坪400万円超、平均坪単価500万円超の見方が主流となっており、私もそのような水準でくるのではないかと考えています。

 4月中旬にはいよいよモデルルーム事前案内階開催、7月上旬より販売開始予定、竣工は2020年11月下旬、入居は2020年12月下旬が予定されています。販売価格によっては早期の完売も予想され、注目の物件です。

公式ホームページ ⇒グランドメゾン目白新坂
 
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| 新築マンション 文京区 | 22:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
東京以外の中古戸建の価格が急上昇−都心に住まない選択に未来の可能性

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★ 2日付日本経済新聞によれば、東京カンテイがまとめた1月の中古戸建て住宅の首都圏の平均希望売り出し価格は3,430万円と、前年同月比で10.6%上昇しました。新築や中古のマンション価格が高騰し、割安感から中古戸建ての人気が高まっています。

 値上がりは神奈川や埼玉で目立ちました。首都圏で売り出された住戸の平均面積や築年数は、前年同月とほぼ同水準で推移しました。

 需要の伸びで高い値付けをする売り主が増えています。「新築だと高額になる注文住宅を中古で購入する動きもみられる」との声もあります。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。この記事は、東京カンテイの2月19日付プレスリリース『主要都市圏・主要都市別/中古木造一戸建て住宅平均価格 月別推移』によっていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 1月の首都圏中古一戸建て住宅価格は、
前年同月比+10.6%、前月比+12.6%の3,430万円と大きく上昇に転じています。都県別では、東京都は▲5.9%の5,625万円と3ヵ月連続下落となりました。神奈川県は+20.5%の3,698万円と急上昇し、3,506万円と高額となっていた2017年3月の水準を超えました。

 千葉県は+3.9%の2,196万円と反転上昇しています。埼玉県は+5.5%の2,410万円と連続上昇しました。首都圏では東京都のみ下落したほかは上昇しており、首都圏の中古一戸建て価格は強含みに変化しています。

 これらは注目していい動きかもしれません。
湾岸タワーマンション開発等でここ20年近くは都心回帰が目立っていましたが、坪単価150万円〜200万円、ファミリータイプが3〜4千万円台で購入できた時代はとうの昔に終わり、今の湾岸タワマン価格はその3倍近い価格水準です。都心でバリバリ働く高収入共稼ぎ世帯の台頭がこれらを支えているものの、一般サラリーマン世帯には高嶺の花となりました。

「それでも家族で住める家がほしい」

 ここ最近の労働需要の逼迫が賃金の上昇をもたらし、ずっと首をすくめていた40歳代までの若い世代もようやく将来に明るさが見えてきたのでしょうか。向かうべきは、都心の超便利な洗練された生活というより、車を持って家族で楽しくいろんなことができる生活です。上記の通り、東京都の中古戸建価格は5〜6千万円台、23区になれば9千万円台していますので、住むべき土地は、埼玉、千葉、神奈川エリアとなります。

 冷静になって考えると、
東京の職場から1時間圏内のところに住もうと思えば、結構よりどりみどりなのです。電車で45分、駅から徒歩15分と考えれば、3千万円台で購入できる中古戸建はたくさんあります

 これは
結構いいニュースかもしれません。郊外の戸建に住んでいた人たちは、つい最近までこれらの家を二束三文で売るしかありませんでした。しかし、都心マンションが2倍にも3倍にも価格が高騰した今、郊外中古戸建の魅力は相対的に増しています。

 郊外戸建には、
都心では得られない緑の多い落ち着いた住環境、子育てに向いた教育環境、カーポート付で車で自由に動ける利便性など、良さがいっぱいあります。これまではその良さがあえて無視され、ないがしろにされてきたのです。

 「都心回帰」から「郊外回帰」が新しいムーブメントとなれば、人口減少に悩まされてきた郊外都市にも活気が戻り、高度経済成長のときのような「明るい未来感」が皆で共有できる可能性もあります。「都心にあえて住まない選択」が一つのトレンドとなってほしいものです。
  
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| 市場動向 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
クレヴィア豊洲(中古)−平成29年1月築・分譲時とほぼ変わらない価格水準

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★ 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩11分、りんかい線「東雲」駅より徒歩12分の場所に立地する地上14階建・総戸数133戸・伊藤忠都市開発&セコムホームライフ&三信住建旧分譲・大末建設施工・2017年2月築の『クレヴィア豊洲』です。

 アドレスは江東区東雲1丁目です。東雲は、江東区臨海部に位置し、深川地域内にあたり、東京湾埋立6号地・同11号地を範囲とします。国道357号(湾岸道路)の北側には住宅地が多く、南側には東雲鉄鋼団地が区画されており、工業用地として使用されています。

 中でも東雲1丁目エリアは、UR賃貸住宅(建設当時は都市基盤整備公団)の『東雲キャナルコートCODAN』や、『トミンタワー東雲』等の住宅団地、『Wコンフォートタワーズ』、『アップルタワー東京キャナルコート』、『キャナルファーストタワー』、『BEACON Tower Residence(ビーコンタワーレジデンス)』、『Be-City』、『プラウドタワー東雲キャナルコート』などの超高層分譲マンション等の建設により人口が増加しています。

 本マンションは、
イオン東雲センターの斜め向かい、『Be-City』を背後にした晴海通り沿いに所在します。「豊洲」駅へは東雲橋を渡って晴海通りを北上する道のりとなります。「東雲」駅へは逆に晴海通りを南下していくルートです。東雲橋自体のアップダウンはありますが、それを除けば両駅へいずれもフラットアプローチです。

 昨年1月築という築浅マンションで、伊藤忠都市開発が中心となって分譲しました。上記の通り24時間営業のイオン東雲店が斜め向かいですが、晴海通りの横断は歩道橋を使う必要があり、思ったより時間と労力がかかります。セコムホームライフが共同売主となっているため、セコムによる24時間セキュリティシステムとなっています。

 当物件は
東雲でも唯一の有明小学校の学区(ただし、徒歩13分の距離です。)です。有明小学校は江東区のモデル校となっており、中学校も同じ校舎のため、小中学校間の交流が定期的にあり、小学校から中学校に上がる際の壁が少なく通いやすいと評判です。また、他の学校にはない小学校1年生から月に2回程度の英語の授業があり、オリンピック開催地のため、パラリンピック選手との合流会も開催されたようです。

 二重床・二重天井構造を採用し、全住戸南向き、もちろん規約細則に沿った形でのペット飼育は可です。また、梁を外に出す「アウトボール設計」により家具の配置がしやすい設計です。主な室内設備としては、床暖房(LD)、浴室暖房乾燥機、浄水器一体型シャワー水栓、24時間換気システム、ミストサウナ、洗面化粧台三面鏡、ディスポーザー、食器洗乾燥機など、ファミリー世代に必要なものは揃っています。

 対象住戸は、
地上14階建て建物の3階に所在する専有面積70.24平米の3LDKです。南向きバルコニーで、バルコニー奥行きは2メートルあります。典型的な田の字型住戸で、LDは12帖、カウンター付キッチンは3.3帖、LD隣接の洋室は5.0帖、共用廊下側に5.0帖の洋室と6.5帖の主寝室があります。ウォークインクローゼットが2つ付いていて収納力は豊富、その分洗面室が狭くなっています。キッチンのバックに食器棚が設置されているのもうれしいポイントです。

 販売価格は5,780万円、坪単価272万円です。本物件は、昨年1月竣工の築浅マンションですので、中古での売買実績に乏しいのですが、新築分譲時には1階〜5階所在の同タイプの間取りが5,800万円〜6,000万円程度で販売されたようですので、ほぼ分譲価格で販売されているのではないかと推測します。

 本物件を買いそびれた方にとっては、その意味では
チャンスなのではないかと思います。新築同然のマンションで、管理費月11,500円、修繕積立金月7,000円とランニングもリーズナブルで、快適で便利な生活が過ごせそうです。

 種別:中古マンション
 名称:クレヴィア豊洲
 価格:5,780万円 (税込)
 所在:江東区東雲1丁目
 交通:「豊洲」駅徒歩11分
 面積:専有面積70.24平米

詳細はこちら(ノムコムより)
クレヴィア豊洲

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| 中古マンション 江東区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |