中古マンションが売手市場から買手市場へ?−「あせらずに待つ」ことが肝要か

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★ 7月1日付ビジネスジャーナル「山下和之の目」では、『新築より2千万円も安い!首都圏の中古マンション、値下がり開始で「買い時」か』というレポートを掲載しています。その概要は、以下の通りです。

首都圏における新築マンションの停滞、反面での中古マンション人気を象徴するのが、市場規模の逆転現象です。首都圏のマンション市場では長く新築が圧倒的なシェアを確保してきました。市場規模でいえば2000年初頭までは中古は新築の半分以下だったのです。

 それが、2008年のリーマンショック後には新築の発売戸数が激減し、2013年に再び増加したものの、そこをピークに再び減少しました。そのなかで、中古マンションの成約件数は安定的に増加を続け、ついに2016年には両者の関係が逆転しました。2015年の新築マンション発売戸数は4万449戸だったのが、2016年には3万5,772戸とバブル崩壊時以来の低水準まで減少したのです。それに対して、
中古マンションの成約件数は2015年の3万4,776戸に対して、2016年は3万7,189戸で、新築マンションの3万5,772戸を1,000戸以上上回りました。

 その最大の要因が
新築マンション価格が上がり過ぎて売れなくなった点にあるのは論を俟ちません。「賃金構造基本統計調査」によると、2016年の会社員の平均は606万円です。首都圏平均の価格は5,490万円ですから年収の9倍以上です。しかも、都内で求めようとすると東京都の平均価格は6,629万円ですから、年収の10.9倍にもなります。

 2015年の新築と中古の価格差は2,500万円を超え、中古価格は新築の52.4%まで低下しました。新築なら中古のほぼ半値で手に入るため、中古が人気になったのは当然です。しかし、
新築につられて中古もジワジワと価格が上がり、2016年には価格差が2,500万円を切り、新築に対する中古価格の割合は55.5%に上がりました。

 実際の価格動向にも微妙な変化がみられるようになってきました。依然として上昇基調ではあるものの、決して強含みとはいえず、
中古マンションの新規登録時の平方メートル単価の前年比を示す折れ線グラフは右肩下がりのカーブを描き、上昇率の鈍化を示しています。

 2017年5月現在の動向をみると、新規登録価格と成約価格が前月に比べて下がっています。それまで右肩上がりのカーブを続けてきたのが、ここへきて在庫と新規登録価格は頭打ち傾向がみられます。右肩上がりからほぼ横ばいに近づき、直近ではわずかに右肩下がりになっているわけです。

 そろそろ
売手市場から買手市場への転換点が近いのではないでしょうか。中古マンションの購入を考えている人は、価格動向をじっくりと見極めて、しっかりと値引き交渉した上で、より有利な条件で契約するようにしたほうがいいのではないでしょうか。」

 以上がビジネスジャーナルの記事の概要です。私もつい最近の傾向として感じるのが、
中古物件の中にかなり割安に見える売り物が出てきていることです。相変わらず高値で出てくる物件も多いのですが、売却を真剣に考えている層は、「売れる価格」を真面目に考えだしたのではないかと思われるのです。

 物件を市場に出すスタンスは人それぞれで、
「この価格で売れれば売るが、売れなきゃそれでもいい」という投資家層もたくさんいます。逆に相続に伴う精算は、早く現金化したいという気持ちが強くなります。買い替えの場合も、売却による資金を当てにしている場合は売り急がざるを得ない場合が出てきます。

 仲介事業者の査定も、会社によってはシビアになってきています。彼らは「売れてなんぼ」の世界なので、中古物件を商品としてディスプレーしているだけでは当然だめなのです。これまではどんな価格でも買主が面白いようについてきてくれましたが、もはやそんな時代ではなくなりました。「売手市場」だと売主はちやほやされますが、「買手市場」だとプレッシャーが売主の方に向かってきます。

 こうなると、
買手はあせることはないのでは、とも思われます。逆に買い急ぐと後悔するリスクも出てきました。もちろん先行きはいつの時代でも読めないものですし、歴史的低金利を享受する現在の状況や消費税増税の予定も考えておく必要があるでしょう。新築マンションも極端な高値設定がなくなってきましたので、引き続き注意深く動向を見守っていくスタンスが肝要だと考えます。

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| 市場動向 | 22:20 | comments(2) | trackbacks(0) |
赤坂新坂ハウス(中古)−赤坂アドレス、80平米が5千万円台で早期終了必至か

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★  東京メトロ銀座線・同半蔵門線「青山一丁目」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産旧分譲・鹿島建設施工・地上5階建・総戸数26戸・1982年5月築の『赤坂新坂ハウス』です。 

 アドレスは港区赤坂8丁目です。赤坂は、赤坂地区の東端に位置し、千代田区(霞が関・永田町)との区境にあたります。「赤坂」駅前には、TBSの本社があり、全国的に知名度も高いものがあります。また、「赤坂見附」駅周辺は、骨董品店やホテルなども多くなっています。

 地名の由来は、紀伊国坂と赤土が多い土壌に幾多の坂があることの2説あり、この赤坂の地は古くは「茜坂」と呼ばれ、その名のとおりアカネが群生していたとされています。1567年に人継村(ひとつぎむら)が開拓され、江戸時代に現在の元赤坂付近に町屋、武家屋敷が造られたのを皮切りに次第に市街化していきます。

 明治時代に入り、この地区は東京15区のひとつ、赤坂区の一部となりました。かつて、多くの大名屋敷や旗本屋敷が存在した高台の地域は官吏や軍人、ブルジョワ家庭から成る都心部有数の邸宅街へと発展、それらの地域以外は庶民の住宅街、個人商店、高級料亭、旅館などが密生していきました。昭和30年代初頭から昭和55年頃までの赤坂は銀座と並ぶ高級な繁華街として栄華を極め、高級料亭、キャバレー、ナイトクラブ、ゴーゴークラブなどが多く集まっていました。


 「青山一丁目」駅から本マンションまでは徒歩8分です。同駅3番出口から都道319号線を南下し、青山公園手前を右折して住宅街に入り、外苑東通りを横断してさらに東に進み、アジア会館を過ぎて右折した突き当りに立地します。「青山一丁目」駅だけでなく、「乃木坂」駅からは徒歩7分、「赤坂」駅からは徒歩10分と、3駅利用可能な好立地です。

 周囲は
マンションが立ち並ぶ閑静な住宅街です。敷地は外苑東通りから2ブロック中に入った所に位置し、敷地の3方が交通量の少ない道路に囲まれた角地となっており、静かで落ち着いた住環境です。

 本マンションの外観は白色のタイル貼り、
エントランスの屋根は丸いフォルムで、明るく品格ある雰囲気です。エントランスにはオートロックシステムを採用、さらに椅子が置かれたラウンジも設けられています。建物をコの字型に配置し、中央には中庭を設け、上層階を吹抜けとしているので、採光・通風にも恵まれています。各戸の広さは51平米台〜161平米台、間取りは1LDK〜4LDKです。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の1階に所在する専有面積82.28平米の2LDKです。南東向きバルコニーで、2洋室は南西向きに花壇置場が面する角部屋となります。玄関からの長い廊下がもったいないのですが、クランク状のためプライバシー性には優れています。

 LDは14.4帖で、3.5帖の
キッチンは2wayと使いやすく、キッチンに隣接する広い洗濯機置場も家事には好都合です。洋室は6.9帖と5.9帖の2室、水廻りはトイレの広さがゆとりを感じさせます。大きな収納がないのが難点ですが、廊下添いや洋室など随所に配されています。

 リフォームを入れれば間取りを3LDKにすることも可能ですが、その場合にはLDがかなり縦細に狭くなってしまいます。全般に広さの割には居室効率があまり高くないのが惜しいです。
 
 しかし、
注目すべきは価格で、>旧耐震はありますが、5,480万円、坪単価220万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では7,736万円〜8,138万円、『マンションマーケット』では6,081万円〜6,723万円、『イエシル』では7,829万円、『ふじたろう』では6,251万円、『HOME'Sプライスマップ』では7,276万円〜9,675万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は7,379万円、坪単価296万円となり、販売価格は25,7%割安との試算結果です。同マンションで現在売り出し中の他の住戸2戸が、1階1LDK(H20リノベ)51.21平米4,680万円(坪単価302万円)、5階4LDK161.32平米14,500万円(坪単価297万円)であることと考え合わせると、さらにお得感を感じます。

 ただし、仲介会社がこの価格で査定したのはそれなりの理由があるはずで、
日照等もチェックしなければなりませんし、現在お住まい中であることから、リフォームは必要となる可能性が高いと思われます。毎月の管理費は19,820円、修繕積立金は21,510円で、月額合計41,330円かかる点も留意事項です。

 しかし、本物件は
価格の安さが引き立つだけに、とても気になる物件です。特に3人家族で住むには十分な間取りと広さで、かつ、5,480万円で赤坂アドレス、「青山一丁目」駅徒歩8分に住めるというのですから、この週末が勝負になる可能性も高いものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:赤坂新坂ハウス
 価格:5,480万円 (税込)
 所在:港区赤坂8丁目
 交通:「青山一丁目」駅徒歩8分
 面積:専有面積82.28平米

詳細はこちら
赤坂新坂ハウス

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| 中古マンション 港区 | 20:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
イマドキ芦花公園駅徒歩8分、新築4LDK的マンションが坪230万円台・5千万円台!

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 「あ、これは安い。。。」

 中古マンションの新着物件を見ていると、新築未入居の人気タワーマンションが、2年前の分譲時そのままの価格で売りに出されているのを見つけました。早速資料請求をして回答を待っていると、仲介会社から電話が入りました。

「すみません。既にお申し込みを2件、いただいてまして」
「え、つい昨日出たばかりですよね」
「はい、皆さんこのような物件には早いんです」

 私もうすうすわかっていて、本当に良い物件は資料請求など悠長なことをしている暇はなく、即電話でアポ入れしないといけません。逆に言えば、「資料請求」などのボタンを押しているようでは、本気度で劣っているとみなされても仕方がありません。

 それは大規模タワーマンションで複数の物件が売りに出されている中で、
明らかに安かったので、「買い」であることは「一目瞭然」に見えました。「逃した魚は大きい」と感じたのですが、仲介業者の言葉は意外なものでした。

「まあ、また出てきますよ。本当はこれが相場ですから」
「え??同じマンションのほかの物件よりずいぶん安いですよね」
「いえ、これが安いというより、他が高すぎるんです。皆さん強気すぎますが、そんな価格では成約していませんよ。もっと価格を下げないと無理です」

 それを聞いて、現在売りに出されている他の物件を見てみると、確かに「新着マーク」はついていません。もしかすると、中古市場で長い間漂流し続けているのかもしれません。

 現在、
不動産市場のムードは変わりつつあります。先日発表されたLIFULL HOME'S INDEXの4月月次レポートでは、23区中古物件価格の対前月比指数は変化がありませんでした。価格が上がれば上がるほどよく売れた1〜2年前とは異なり、価格上昇にはもはや頭打ち感が出つつあります。

 しかし、
売り手はまだ夢を見ているので、売り出し価格は相変わらず高いままです。そんな中で、あわよくばの高値売却を早々にあきらめた層の相場価格が相対的に割安に見え、予想以上のスピード成約をしています。

 さて、このような環境下で
新築マンションも売りにくくなっていますが、デベロッパーによってはこれを目を引く価格で成約に至らせようという動きが出ています。例えば、一建設が売主の『プレシス芦花公園』は、専有面積83.20平米の3LDK+Sが6,050万円です。

 『プレシス芦花公園』では現在、
総額300万円(1組100万円×3名)をプレゼントしています。これを適用させると、上記価格は5,950万円、坪単価236万円です。3LDK+SのSとは5.0帖のサービスルームのことであり、要は居室が4部屋あるようなもので、4LDK同然の間取りとなります。

 周囲は第一種低層住居専用地域の
閑静で良好な住宅街で、ここに地上3階地下1階の低層レジデンスが誕生します。設備は標準的で過不足がなく、立地的にも設備的にも十分満足できるマンションです。

 今、
都心では、専有面積80平米の3LDKマンションが例えば約1億5千万円しています。それの4割程度の価格で、人気の芦花公園駅最寄りのマンションが購入できるわけです。もっとも、間取りを見ると、1階若しくは地下1階に位置するため、バルコニーがテラス仕様となっています。

 居住条件は相対的に弱いところがありますが、
ファミリーで住むには階下を気にすることがない1階・地下1階住戸が望ましい場合もあります。探せば23区にもまだまだ4人家族で十分に住める広さの新築物件が坪230万円程度で買えることに希望を感じました。
 
 ただ、上記で見る通り、不動産は見かけの強気と裏腹に高値では売りづらくなっています。それと同じく、
条件が相対的に劣る住戸が安値にもかかわらず、購入者がなかなか現れないことも生じてきました。本物件がどちらの帰趨をたどるのか、まさに今後の相場次第ということなのでしょう。
 
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| 市場動向 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス中目黒ステーションコート(新築)−ナカメの中心に住む快感に浸る

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★ 東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩4分の場所に立地する住友不動産分譲・住友不動産シスコン施工・地上15階建・総戸数140戸((※事業協力者取得住戸14戸含む)/その他店舗2区画有)の『シティハウス中目黒ステーションコート』です。

 アドレスは目黒区東山1丁目です。東山(ひがしやま)は、1丁目から3丁目まであり、本年4月1日現在の人口は13,011人です。目黒区の北部に位置し、北は大橋、東は青葉台、南は上目黒、西は世田谷区池尻と接しています。

 池尻に続く2丁目は第二次世界大戦までは陸軍の駒沢練兵場があったこともあり、防衛省の施設(陸上自衛隊三宿駐屯地・自衛隊中央病院・技術研究本部)をはじめとする官公庁の施設に隣接するため、防衛省宿舎など公務員住宅をはじめとする関連施設が占めています。これに対して1丁目や3丁目は一般の住宅街となっています。

 昭和43年に従前の上目黒7丁目(大部分)及び同6丁目(一部)から成立しました。東山貝塚遺跡があるのは、2丁目から3丁目にかけての一帯です。古くは旧・荏原郡上目黒村字東山であり、上目黒村の中心地である宿山の東にあったことから「東山」と名付けられました。

 ちなみに、
目黒区立東山小学校は、国家公務員の子弟が多く集まるため、偏差値トップクラスの人気の小学校で、通学区域はそれだけで不動産価格が高いと言われています。一方、「中目黒」駅の南に位置する中目黒小学校の学区は芸術家タイプのご両親の子弟が多いそうで、「おカタイ東山と雰囲気がぜんぜん違う」とは同学区に住む友人の弁です。なお、本マンションの通学区は烏森小学校で、やはり裕福なご家庭の子弟が数多く通う小学校になります。

 「中目黒」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅の正面口から山手通りを池尻大橋方面に歩いた左手にあります。ごくシンプルでわかりやすいフラットなルートで、「こんなところにマンションがあっていいのか」と思うような場所です。本マンション手前には、東山の住宅街へと向かう分かれ道があり、本マンションの向こうには東山一丁目交差点があります。まさに「シティハウス」の名がふさわしい立地と言えます。

 面積1,402.96平米の敷地は、山手通り沿いのメイコービル、エスビルが残る形でやや虫食い的になっていますが、
山手通りに面する堂々たるファサードがそれを補っています。それにしても店舗が立ち並ぶ本エリアの山手通り沿いに居住用マンションの出現は、それだけで人目を引きます。

 エントランスホールはスクエアな上質空間で広々としており、ホテルライクな
内廊下がそれに続きます。山手通りの反対側となる南西側は第一種低層住居専用地域>のため、南西向きの中高層階住戸の眺望は抜群で、富士山を望むこともできます。

 中目黒の利便性・先進性・ファッション性等は言うまでもないでしょう。花見の頃をはじめとする目黒川沿いの散策路も大変有名となり、
人気急上昇中の街です。以前はどことなく垢抜けない低地のイメージでしたが、すっかり洗練>され、昨年11月には「中目黒」駅ガード下におしゃれな蔦屋書店が入りました。

 間取りは1R〜2LDK、専有面積25.88平米〜61.05平米のコンパクトタイプです。設備については、専有面積の小さいものと大きいものとでは差別化が図られていますが、ミストサウナ、ディスポーザーなどは全戸に備わっています。

 物件概要をみても価格は明らかではありませんが、
平均坪単価は600万円程度とされています。私がモデルルームで聞いた話では、上層部が「強気で行け」との判断で、現場が思った以上に高い価格になってしまった模様です。立地からすればそれはそうかな、と思いますが、一番小さな25平米のワンルームでも約4,500万円程度になってしまい、もはや投資では回らないレベルです。

 その意味では
「中目黒フリーク」のお金に余裕のある高感度な単身者又はDINKSがターゲットとなるのでしょう。モデルルームで見せられるコンセプトムービーでもそのような設定が主となっており、「なるほどな」と納得して退散した次第です。

 住友不動産では、中目黒エリアで本マンション以外にも複数の新築マンションを販売中で、立地は本マンションが一番良いと思われますが、価格との兼ね合いで他物件と比較してもいいかもしれません。本年10月下旬には完成予定、入居は来年4月下旬が予定されています。

公式ホームページ ⇒シティハウス中目黒ステーションコート

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| 新築マンション 目黒区 | 22:37 | comments(0) | trackbacks(0) |
久しぶりの都心・一流ブランドの割安物件か−プラウド神楽坂マークス

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★ 昨日、ポストに入っていたDMを見て「んん?」と気になるマンションが出てきました。その名は『プラウド神楽坂マークス』です。

 このDMによれば、
1LDK(43.90平米)が4,900万円台から、2LDK(60.67平米)が6,800万円台から、3LDK(80.21平米)が9,600万円台からとなります。それぞれ坪単価換算すると、各100万円単位のマックス(すなわち99万円)でも、1LDKが坪376万円から、2LDKも坪376万円から、3LDKが坪400万円からとなります。

 住まいサーフィンの
沖式新築評価では、平均坪単価493万円となっています。DMの資料だけでは平均坪単価まではわかりませんが、この予想に対して最低の坪単価が100万円以上安い新築マンションは、そうそうあるものではありません。

 それでは「神楽坂」と言いながら「神楽坂」駅に徒歩10分以上なのかと思うと、
「神楽坂」駅に徒歩6分、「牛込神楽坂」駅には徒歩3分という駅近物件です。地図と地形を見たところ、「神楽坂」駅には上り坂とはなるようですが、勾配は緩やかです。近隣には徒歩1分の場所に「まいばすけっと」、徒歩2分の場所に「キッチンコート」などスーパーマーケットがありますし、セブンイレブンは徒歩1分、人気の愛日小学校に徒歩4分です。

 そして、何といっても
野村不動産のプラウドマンションです。中堅デベロッパーの小規模マンションであればこの価格帯であるかもしれませんが、一流デベでは希少です。中古市場でも資産価値が保たれやすく、この点でも欠点がありません。

 周辺の雰囲気は、
神楽坂のしっとりしたイメージを持つと当てが外れますが、この地域の広い公道沿いの中高層マンションエリアはほとんどがこのような感じですから、そこまで求めるのは贅沢というものでしょう。設備もすべての洋室にエアコン設置(天井カセット型エアコン含む)、ディスポーザー、ミストサウナ、天然石のカウンタートップなど、都心プラウドの高級物件の仕様を落とすことなく期待に応えたものとなっています。

 なぜこの価格が可能になったかというと、やはり土地仕入れにあるようで、ネット上の掲示板の情報によれば、
入札を経ていない1対1の取引の模様です。近隣では、3年前に分譲された『グランスイート神楽坂ピアース』(「神楽坂」駅徒歩3分)が、分譲時の平均坪単価が420万円台〜430万円台でした。立地環境としては、『グランスイート神楽坂ピアース』の方がよさそうに見えますが、それでも本マンションはおそらく同程度の価格水準なのではないか、と推測しています。

 私宛に来たDMによれば、明日からモデルルームグランドオープンとなっています。
「グランドオープン」の手前では、かなりの購入希望層が固まっているのが通例であり、「グランドオープン」での初来場者は、金融機関の審査を考えれば、既に申込みにはぎりぎりのタイミングになっていると考えられます。

 公式HPで見られる間取りについては、
ナロースパンの住戸が多いこと、柱の食い込みが目立つことなど、マイナス要素は目立ちます。一方、相場から見た単価の安さ、あこがれの神楽坂エリアの駅近の一流ブランド物件、設備仕様のグレードの高さなど、魅力的なポイントも多くあり、購入検討者にとっては大いに頭を悩ますところでしょう。

 都心立地でも価格の高さ等が災いして、このところ売れ行きの鈍さが目立っていたプラウドマンションですが、販売戸数38戸という少なさも手伝って、
本マンションは全戸一斉販売・即日完売の野村不動産お得意の販売パターンが復活するかもしれません。検討を開始するなら、明日・明後日のモデルルーム訪問がタイムリミットとなりそうです。

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| 市場動向 | 20:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
ワコーレ大島(中古)−相場より約2割安い800万円の駅徒歩3分投資物件

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★ 都営新宿線「大島」駅より徒歩3分の場所に立地する檜不動産旧分譲・大末建設施工・地上3階建・総戸数50戸・1989年3月築の『ワコーレ大島』です。

 アドレスは江東区大島5丁目です。大島(おおじま)は、江東区の北東部に位置し、城東地域にあたります。北で亀戸、東で江戸川区小松川、南で北砂及び東砂、西で毛利・住吉及び猿江と接しています。町域の北辺を竪川、東辺を旧中川、南辺を小名木川、西辺を横十間川と接しています。また、地区西部をJR総武線「亀戸」駅から分岐した貨物専用鉄道線が南北に走っています。

 正保年間(1644年-1647年)頃に、海岸の低湿地を開発して村が作られ、約250年前の「元禄図」に初めてその名が出ています。当時比較的大きな島であったので、この地名がつけられたとされています。

 葛飾郡大島村のうち、小名木川沿岸の百姓が1657年(明暦3年)に商売屋を始め、1706年(宝永3年)には町地となり、深川上大島町と深川下大島町が起立し、この2町は1713年(正徳3年)町奉行と代官の両支配地となり、明治維新後の1878年(明治11年)に深川区へ編入されました。

 1889年(明治22年)市制町村制施行が施行された際に横十間川以西が東京市、以東が南葛飾郡とされ、それまでの南葛飾郡大島村と深川区深川上大島町は横十間川を境に以東は(新)大島村に、以西は東京市深川区にそれぞれ編入され、深川区深川下大島町は(新)大島村に編入されました。

 東京市深川区に編入された区域は、深川上大島町と大島村字曽根(暫定的に深川区の「村」として残っていた)がありましたが、1891年(明治24年)に、現在の江東区猿江(上大島町)、住吉(大島村)大島村字曽根が深川猿江裏町に編入され、これが現在の江東区猿江(上大島町)、住吉(大島村)にあたります。現在の大島はこの時に成立した(新)大島村の区域です。


 「大島」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A5出口を出て、新大橋通りを東に歩き、消防署の角を右折して南下したところに立地します。あるいは丸八通りを南下して、大島五丁目交差点を左折するルートの方がわかりやすいでしょう。いずれにせよ同駅も本マンションも海抜下の低地に位置するため、水害を懸念される向きもあるかもしれません。

 あたりは閑静な住宅街で、
バブル真っ最中の1989年3月に竣工、シングル向けの専有面積19.91平米〜31.24平米のワンルーム〜1DKが45戸とファミリー向けの44.45屐46.40屬2LDKが4戸の全49戸からなり、都会的な雰囲気のライトグレーのタイル貼りの外観が特徴です。

 セキュリティについては、共用エントランスにオートロックを導入、TVモニター付きインターホンも備えています。住戸内はフローリング仕様で、CATVとインターネットに対応、敷地内には自転車置場もあります。

 「大島」駅周辺には商店街やスーパーやコンビニエンスストアが複数あるほか、本マンションから徒歩12分で野球場やサッカー場もある
大島小松川公園に行くことができ、身近にスポーツを楽しめます。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積23.36平米の1Kです。キッチン4.3帖、洋室5.8帖で水廻りは3点ユニットの投資用住戸になります。室内洗濯機置場で収納もそこそこあるなど、1Kにしてはゆとりある間取りです。

 販売価格は800万円、坪単価113万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では934万円〜1,137万円、『イエシル』では791万円、『マンションマーケット』では1,026万円〜1,138万円、『ふじたろう』では869万円、『HOME'Sプライスマップ』では943万円〜1,211万円、『スモーラ』では985万円〜1,089万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は982万円、坪単価139万円となり、販売価格は18.5%割安との試算結果です。なお、不動産バブルの時期に竣工した本マンションの分譲時の平均坪単価は436万円だったとの記録があります。

 本物件はもっぱら投資用であり、対象住戸も
賃貸中となっています。ただ、賃料が資料では明らかでないのと、管理費・修繕積立金がいずれも0円表記なのが気になるところで、興味のある方はまずお問い合わせが必要です。いずれにしても駅近であるメリットに加え、相場よりかなり割安な価格で売り出されているのは事実であり、検討の価値は十分ありそうです。

 種別:中古マンション
 名称:ワコーレ大島
 価格:800万円 (税込)
 所在:江東区大島5丁目
 交通:「大島」駅徒歩3分
 面積:専有面積23.36平米

詳細はこちら
ワコーレ大島

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| 中古マンション 江東区 | 20:36 | comments(2) | trackbacks(0) |
25年ぶりの低い販売戸数が改善に寄与?−中くらいのめでたさのマンション成約

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★ 6月16日付SUUMOジャーナルによれば、不動産経済研究所は同月15日、2017年5月度・首都圏の「マンション市場動向」を発表しました。

 それによると、
5月の新規発売戸数は2,603戸です。対前年同月(3,002戸)比13.3%減、対前月(2,741戸)比5.0%減となりました。地域別発売戸数は東京都区部1,206戸(全体比46.3%)、都下276戸(同10.6%)、神奈川県590戸(同22.7%)、埼玉県254戸(同9.8%)、千葉県277戸(同10.6%)で、東京都のシェアは56.9%でした。

 新規発売戸数に対する契約戸数は1,880戸で、
月間契約率は72.2%と、前月の66.3%に比べて5.9ポイントアップ、前年同月の70.9%に比べて1.3ポイントアップしました。地域別契約率は都区部74.3%、都下75.0%、神奈川県73.1%、埼玉県55.9%、千葉県73.6%でした。

 1戸当り平均価格、1m2当り単価は、5,981万円、86.1万円です。2017年4月は5,918万円、85.6万円でしたので、
前月比総額では63万円(1.1%)のアップ、平米単価は0.5万円(0.6%)アップしています。

 地域別平均価格・1平米当り分譲単価は、東京都区部7,378万円・110.7万円、都下5,163万円・72.0万円、神奈川県5,137万円・70.5万円、埼玉県4,187万円・59.7万円、千葉県4,161万円・58.0万円です。


 即日完売は203戸(全体の7.8%)で、フラット35登録物件戸数は2,431戸(同93.4%)でした。

 以上がSUUMOジャーナルの記事の概要です。本記事は、不動産経済研究所のプレスリリース『首都圏のマンション市場動向 2017年5月度−』を基にしていますので、以下その内容を見ていくこととします。

 まず、5月の発売戸数2,603戸は、一昨年3,495戸、昨年3,002戸と比較してかなり少なく、
5月としては1992年の1,617戸以来、25年ぶりの低水準でした。その反面、契約率は72.2%と、本年に入って初めて好不調の目安とされる70%を上回っています。

 5月はGWをはさむため、
マンション販売の春シーズンとして注目を浴びる期間で、各デベロッパーもこの時期に照準を合わせて販売戦略を練るのが通常でした。しかしながら、マンション価格高騰の中で販売戸数を絞り込むことを優先し、その考え方が功を奏して、契約率の回復につながったものと考えます。

 そんな中で、
『Brillia Tower 代々木公園 CLASSY』が第1期116戸を即日完売し、気を吐いています。平均価格12,055万円という高額物件で、最高倍率は15倍にもなりました。億ションとなる高級マンションが3ケタの戸数で完売したことが、5月の首都圏マンションの好成績につながっていると言えます。

 1戸当たり価格は5,981万円で、ここ3年の中では、
2017年1月(6,911万円)、2015年11月(6,328万円)に次いで3番目に高くなっています。販売在庫数は6,422戸で、前月末比227戸の減少と、こちらも改善しています。

 ただし、
5月の超高層物件の売れ行きは11物件163戸と前年同月(330戸)に比べ半減、契約率も62.8%と振るいませんでした。なお、上記の『Brillia Tower 代々木公園 CLASSY』は地上19階建のため、この超高層物件の販売戸数にはカウントされていません。

 前年比で指標が悪化していた昨年に比べ、
今年は毎月、販売戸数なり契約率なり、あるいが販売在庫数なり、いずれかの指標で回復傾向が見られます。もっとも、昨年の指標が悪すぎた反動が来ているとも言えますが、私たち一般サラリーマンからすれば、ほしいマンションは手が届かないほど高く、どうしても購入を迫られている層が、立地というより広さや間取りを犠牲にして購入をしているのかもしれません。

 「高い」と感じても、いくら人口減少社会で今後需要が細ると言われても、
今後マンション価格が下落する方向に賭けられるほど確信があるわけでもなく「中くらいのめでたさ」で契約書にサインしている方もいることでしょう。

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| 市場動向 | 19:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
ドレッセWISEたまプラーザ(新築)−成功が約束された待望のたまプラーザ物件

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★ 東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩4分の場所に立地する東京急行電鉄&三菱商事&三菱地所レジデンス&大林新星和不動産分譲・東急建設施工・地上10階地下1階建(A棟)&地上9階地下1階建(B棟)・総戸数278戸(会員優先販売済みCOURTA](88戸)含む)の『ドレッセWISEたまプラーザ』です。

 アドレスは横浜市青葉区美しが丘1丁目です。美しが丘は、青葉区東部に位置し、全域が東急電鉄によって開発された多摩田園都市となっています。地域内には1966年(昭和41年)に開設された東急田園都市線「たまプラーザ」駅があり、駅周辺が商業地となっているほかは、地域内は主に団地や社宅、マンション、一戸建の並ぶ住宅街となっています。また、多摩田園都市の中心地区に位置付けられ、複合商業施設である「たまプラーザテラス」が整備されています。

 美しが丘は、元は横浜市港北区元石川町の一部であり、多摩田園都市開発の進展により1969年(昭和44年)(美しが丘1丁目〜3丁目)、1972年(昭和47年)(美しが丘4丁目〜5丁目)の2次にわたって同町から分離して新設されました。1969年に港北区から緑区が分離・新設された際に緑区の所属となり、さらに1994年(平成6年)に港北区と緑区の再編が行われると、当区域は新設された青葉区の所属となりました。


 「たまプラーザ」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅を北に出て、東急百貨店の東側を回って北上した場所に所在します。まさに「たまプラーザテラス ノースプラザ 東急百貨店」に隣接した垂涎の立地です。

 東急電鉄は2012年4月より横浜市と「既存のまち」の暮らしやコミュニティを重視しつつ、新たな発想でこれからの時代に合った郊外住宅地に再生していく
「次世代郊外まちづくり」「WISE CITY」と名付けて推進しており、「たまプラーザ駅北側地区(横浜市青葉区美しが丘一・二・三丁目)」を第1号のモデル地区として、産・官・学・民の連携・協働によるまちづくりに取り組んでいるとのことです。

 したがって、本マンションには、そのコンセプトに沿った共用施設(複合利便施設)
「CO-NIWAたまプラーザ」が整備される予定であり、例えば、遊歩道、広場、コミュニティカフェ、子育て支援施設などがこれに該当します。屋上の一部には菜園を設け、「スカイファーム」名付けているところがユニークです。

 敷地は、
A(2,536.93平米)、B(3,006.62平米)、C(4,145.36平米)の3つに分かれ、合計9,688.91平米と、1万平米近くの広大な敷地となります。これだけまとまった敷地が東急百貨店隣接の人気ブランド駅近に出てくるのは大変珍しいのですが、ここは日本生命社宅跡地で、「たまプラーザ」エリアでマンションを検討している方々には以前からよく知られた待望のプロジェクトだったようです。

 間取りは2LDK〜4LDK、専有面積61.92平米〜96.33平米で、そのコンセプトどおり、まちづくりを担うファミリー層をターゲットとしたプランです。オーソドックスな田の字型間取りで安心感があります。ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ミストサウナなど、家族に必要な設備は過不足なく整っています。

 平均坪単価は360万円程度とも言われ、条件の良い部屋は坪400万円超、上層階角部屋が坪500万円超、最上階が坪600万円超と言われています。なお、先行して、売主たる各デベロッパー友の会会員の方々には先んじて優先販売が行われ、A棟の88戸が既に成約済となっています。

 三菱地所レジデンスをはじめ、
複数の名だたるデベロッパーが名前を連ねており、その力の入れようがわかります。7月中旬に販売開始予定ですが、多少高価でも、この立地は必ず売れる、と確信が持てる数少ない物件です。

公式ホームページ ⇒ドレッセWISEたまプラーザ

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| 新築マンション 横浜市青葉区 | 20:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
大規模改修が大火事を招く?−「対岸の火事」ではないロンドンの悲劇

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 「テロ以上の恐怖−」

 15日付産経新聞は、ロンドン高層アパート火災について、このような住民の声を伝えています。ロンドン消防庁の消防総監は、「前例のない火災だ。これほどの規模のものは見たことがない」と話しています。

 誰もがこの火災を伝える映像を見て、慄然としたと思います。低層階から高層階まですっぽりと炎に包まれた高層アパートは、まさに
阿鼻叫喚の地獄そのものでした。

 本建物は公営住宅で、120世帯が入居、1974年竣工で、
昨年、約14億円をかけて2年にわたる大規模改修を終えました。外装や全館共通の暖房システム等を新しくし、住民の方々は暮らしやすくなったと喜んでいたのでしょう。原因はまだわかりませんが、おそらくはこの大規模改修こそが火災をこれほどまでに広げた要因ではないかと推察されています。

 日本では断熱材は建物の内側に貼るのが多いのですが、イギリスなど海外は
外断熱が一般的なのだそうです(日本でも住宅に外断熱を勧める本が出版されています)。そして、この断熱材に可燃性のポリエチレン素材が使われ、マンション外壁を覆ったために、外壁が一気に燃え広がったのではないかというのです。

 「なるほど」と思わせる説明です。それでは、日本の高層タワーマンションは大丈夫なのか、と誰しも心配になりますが、報道では、
日本国内の高層タワーマンションは、今回のロンドンと同様の火災が起きる可能性は低い」とされています。

 日本では、はしご車が届かない11階建て以上の建物は、
スプリンクラーの設置が義務付けられ、どの部屋で火災報知機が作動しても管理室を通じて全部屋に知らせる仕組みが取られています。また、マンションの場合、各部屋の鉄扉の外側に廊下が設置され、ベランダ側も仕切りで分断されています。

 平成27年に全国で起きた高層マンション火災は合計477件で、うち死亡火災は13件14人なのですが、
高層マンション火災全体の平均焼失面積は3.4平方メートルにとどまっています。日本国内では焼けても1室だけで済む場合が多く、大規模な延焼や逃げ遅れは考えにくい、というのが消防庁の担当者の弁です。

 ただ、
不適切な管理で危険が生じたケースもあり、平成元年8月、東京都江東区の28階建マンションから出火し、24階の約100平米が焼け、子供ら7人が一時取り残された火災がありましたが、この際には火災発生を知らせる放送に不具合があったとのことです。

 そういえば、過去にあった
雑居ビル火災では、逃げ道となるはずの外部階段に燃えやすい不要物がいっぱい置かれ、それが火災を広める原因となって避難を阻み、大惨事となったことを思い出します。亡くなられた方々は、本当に無念だったことでしょう。

 記憶に新しいのは
本年2月に埼玉県で発生したアスクル倉庫の大規模火災で、法令を遵守した防火装置を備えていたものの、防火シャッターやスプリンクラーが有効に機能せず、窓のない建物構造が消火を阻んで莫大な損失を被ってしまいました。大手会社の最新設備を備えた建物ですら火災を防げなかった状況を、私たちはもっと深刻にとらえるべきしょう。

 いかに建物自体が法令を遵守していたとしても、
適切な管理がなされていなければリスクは大変大きくなります。個人がいくら注意したとしても、集合住宅全体に気を配ることは不可能で、そのような適切な管理が欠如した建物となってしまうリスクを考えると、やはりタワーマンションは高層階ほど命を落とす可能性が高く、低層階ほど逃げられる可能性が高くなります。今回のロンドン火災でも、2階に住んでいた母親を助け出した住民は、「低層階でラッキーだった。炎が上に上がる様子を見て、背筋が凍った」と振り返っています。

 もう一点気になるのは、
今回の火災は大規模修繕が原因ではなかったか、ということです。過去にも改修中の火花が建物に燃え移ったことによるビル全焼などの悲惨な事故があったことを思い出します。改修事態に火気を使用するなどのリスクがありますが、今回の火災のように、不適切な改修方法が要因となることを気を付けなければいけません。

 建築基準法等日本の法制も、
建物建築時には建築確認をはじめとする厳しい規制や評価がなされていますが、いったん建築した後の改修方法や、リフォーム、リノベーションにはこれといった規制がない状態ではないでしょうか。今回のような誤った改修をしたとしても、それを改善指導できない点では、ロンドンでも日本国内でも同様だと思われます。

 その意味で、
今回のロンドン高層アパート火災は決して「対岸の火事ではない」ということを、私たちマンション住民は肝に銘じておくべきだと思います。

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| 地震・防災 | 20:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
コープフェニックス(中古)−坪単価78万円の1LDK、自己使用も投資用も満足空間

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★ 西武池袋・豊島線「桜台」駅より徒歩4分・同有楽町線「新桜台」駅より徒歩8分、都営大江戸線「新江古田」駅より徒歩12分の場所に立地するトーシン旧分譲・地上11階建・総戸数35戸・1968年11月築の『コープフェニックス』です。

 アドレスは練馬区豊玉上2丁目です。豊玉上(とよたまかみ)は、1丁目及び2丁目が設置されており、人口は平成20年時点で5,562人です。北部を練馬・桜台・栄町、南部及び西部を豊玉北、東部を旭丘と接しています。練馬・桜台・栄町との境に千川通りが、1丁目と2丁目の境付近を南北に環状七号線がそれぞれ通っています。

 地名は、豊玉(ほうぎょく)小学校の名をとったもので、小学校名の由来は、開校当時の学区であった北豊島郡と東多摩郡の郡名からとなっており、読み方は地名変更後に「とよたま」となりました。


 「桜台」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口から千川通りを横断して東南の方向に歩を進め、環七を横断した左手に立地します。道のりはフラットで歩きやすいのですが、環七沿いのため、交通音・排気ガスの影響はあるものと思われます。

 ただ、
マンション裏手には、武蔵大学の緑豊かなキャンパスが広がっており、公園も点在しているので、四季の潤いを感じながら生活することができるでしょう。「桜台」駅周辺では西友などスーパーが充実しています。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の10階に所在する専有面積42.08平米の1LDKです。高層階で南・西角部屋のため日照・眺望良好です。玄関からはすぐ階段となり、この階段を上った右手に8.0帖のLDKが配されています。LDKと引き戸で隔てられた洋室は6.0帖となります。水廻りのうち洗面所は広々としたゆとりのスペースです。

 昨年8月にフルリノベーションが施され、システムキッチン、ウォークインクローゼット、バイク置き場、収納スペース、室内洗濯機置場、モニター付インターホン、シャワー付洗面化粧台、洗濯機置場、全居室フローリング、プロパンガス、駐輪場、照明器具が交換されて室内は新品同様、レッドカラーのシステムキッチンが目を引きます。

 販売価格は998万円、坪単価78万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,172万円〜1,373万円、『マンションマーケット』では1,132万円〜1,252万円、『ふじたろう』では1,334万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,181万円〜1,599万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。これらの自動査定の平均は1,297万円、坪単価102万円となり、販売価格は23%割安との試算結果です。

 本物件は自己居住用でももちろんよいのですが、
投資用としても、月額賃料7.5万円で表面利回り9.0%、実質利回り6.6%と成り立ちます。自主管理ではありますが、管理費は月額13,000円と結構とっていて、しっかりした管理ができている印象です。築年数は50年経過しているものの、お得で割安な物件として、検討の価値は十分ありそうです。

 種別:中古マンション
 名称:コープフェニックス
 価格:998万円 (税込)
 所在:練馬区豊玉上2丁目
 交通:「桜台」駅徒歩4分
 面積:専有面積42.08平米

詳細はこちら
コープフェニックス

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| 中古マンション 練馬区 | 20:13 | comments(0) | trackbacks(0) |