ブリリアタワー品川シーサイド(中古)−駅もイオンも目の前の定期借地タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ りんかい線「品川シーサイド」駅より徒歩2分の場所に立地する2006年11月築・東京建物旧分譲・大成建設施工・地上22階建・総戸数189戸の『ブリリアタワー品川シーサイド』です。

 アドレスは、品川区東品川4丁目です。東品川は、品川区東部に位置し、北部は港区港南に接し、東部は東京港になり、品川区東八潮になります。南東部一帯は京浜運河に接し、品川区八潮になります。南部は都道420号鮫洲大山線に接し、品川区東大井に接しています。西部は元なぎさ通り・八ツ山通りに接し、これを境に品川区南品川・品川区北品川になります。

 東品川は
旧来の陸地と新興の埋立地からなっており、住宅、オフィスビル、港湾関連の施設、工場、商店などが見られます。東品川2丁目天王洲アイルと呼ばれており、1990年代以降、先端的なオフィスビルが次々と登場した区域として知られています。また、東品川5丁目は北部の港区港南とともに品川ふ頭の一角を担っているところで、港湾関連の施設や発電所が見られます。

 本マンションの立地する
東品川4丁目は、東品川の南部に当たり、東部は京浜運河が流れています。東部の八潮とは八潮橋で繋がり、西部には元なぎさ通りが通り、これを境に南品川と接しています。また、南北に海岸通り天王洲通りが通り、北部は東西にジュネーヴ平和通りが通っており、これを境に東品川3丁目となっています。

 東品川4丁目は、
全般にビルやマンションが並ぶ地域で、海岸通りより東側の一帯は、日本たばこ産業品川工場がありましたが、品川シーサイドエリアは運河と市街地が一体となった水辺空間の再生・創造を進め、住居・業務・物流等の機能が適切に配置された「東京都ウォーターフロント活性化ゾーン」として再開発エリアとされ、この日本たばこの跡地は「品川シーサイドフォレスト」としてインテリジェントビルやショッピングセンターなどが複合した建物群へと変わりました。「品川シーサイド」駅も当地にあります。

 本マンションから
「品川シーサイド」駅までは徒歩2分の道のりで、同駅東側の目の前に本マンションは立地します。これも同駅周辺の再開発として一体的に整備された故の利便性で、同駅は2002年の開業時の3.5倍に乗降人口が増えています。なお、京浜急行線「青物横丁」駅にも徒歩11分の距離です。

 同駅をはさんで
西側には上記の品川シーサイドフォレストがあり、居住者にとっては、数多くの専門店が集積したイオン品川ショッピングセンター(徒歩2分)やオーバルガーデンが大変ありがたい存在です。また周辺は、京浜運河緑道公園(徒歩5分)など大小13の公園があり、案外緑豊かな住環境です。品川シーサイドには楽天本社(楽天タワー)もありますが(「品川シーサイド」駅の副駅名は「楽天タワー前」となっています。)、こちらは来年6月に二子玉川に移転予定です。

 本マンションのエントランスフロアは開放感の溢れる吹き抜けの空間となっています。共用施設にはコミュニケーションルームやAVルームなどがあり、屋上の展望デッキからは、お台場方面や品川ベイエリアの眺望や、夏には東京湾花火大会を楽しむことができます。このほか、フロントサービスや、近隣ホテルからのフードデリバリー、提携レンタカーによるマンションまでの配車など居住者を快適にサポートしています。

 対象住戸は、
地上22階建て建物の6階に所在する専有面積70.62平米の3LDKです。東向きバルコニーバルコニー面積は13.42平米とゆとりがあります。11.8帖のリビングからは運河を望む眺めが広がります。また、マンションの廊下部分は吹き抜けとなっていますので、外部から見られる心配はほぼありません

 設備については、
フルフラットフロア、TES温水式浴室乾燥機、オートバス、TES床暖房、ディスポーザー、二重床・二重天井など、標準的なものが備わっています。キッチンは独立型で3.8帖、3洋室は6.5帖、5.5帖、5帖となっています。収納はウォークインクローゼットもあり、まずまずと言えるでしょう。

 本物件は
2059年5月までの定期地上権物件のため、販売価格3,990万円、坪単価187万円と見やすい価格となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、244万円[品川シーサイド坪単価]×1.091[駅距離補正]×0.931[築年数等中古補正]×0.8[定期借地補正]=坪単価198万円となりました。『マンションナビ』においても、対象住戸の自動査定を行うと、3,920万円〜4,220万円が相場との結果が出ましたので、定期地上権物件であっても、上記販売価格はリーズナブルであるということができます。

 再開発エリアの良いところは、スーパーや専門店がすぐ近くに誘致される点で、私も「武蔵小杉」駅に東急スクエアができてこれを実感しています。ましてステイタス性のある品川区物件で、3千万円台で築浅物件を購入できるわけですから、これから45年間利用し尽くすつもりで買えばお得な物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ブリリアタワー品川シーサイド
 価格:3,990万円 (税込)
 所在:品川区東品川4丁目
 交通:「品川シーサイド」駅徒歩2分
 面積:専有70.62平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ブリリアタワー品川シーサイド

TOPへ


| 中古マンション 品川区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
ユニーブル御殿山南(中古)−角部屋・日照・通風良しの築12年・坪230万円台
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・同埼京線・同湘南新宿ライン・りんかい線「大崎」駅より徒歩7分の場所に立地する平成14年6月築・ユニホー旧分譲・松井建設施工・地上8階建・総戸数24戸の『ユニーブル御殿山南』です。

 アドレスは品川区北品川5丁目です。北品川は、品川区の北部に位置します。町域北部は港区高輪・港区港南に、東部は概ね八ツ山通りを境に品川区東品川に、南部から南西部にかけては目黒川を境にそれぞれ品川区南品川・品川区広町・品川区大崎に、西部は品川区東五反田に接します。

 町域内には
住宅、オフィス、寺院、商店などが見られます。1丁目・2丁目内には旧東海道があり、かつての品川宿の名残を見ることができます。3丁目・4丁目・5丁目には高級住宅地として知られる御殿山があり、地名に由来する「北品川」駅は「品川」駅の南に位置します。これは旧来の品川が現在の品川区にあたり、「品川」駅はそれより北の港区に作られたことに起因します。

 本マンションの立地する
北品川5丁目も「御殿山」と呼ばれる一帯があり、邸宅や高級マンションが多く見られます。

 本マンションから
「大崎」駅までは徒歩6分の道のりです。同駅東口を出て大崎ニューシティの中を通り、目黒川にかかる小関橋を渡って右方向に曲がってしばらく歩くと『北品川ホームズ』の裏手に本マンションが所在します。標高約8mで、同駅からはわずかに上り坂ではありますが、ほとんど気になる勾配ではないでしょう。「大崎」駅からは渋谷へ6分、東京・新宿へ各11分と交通利便性が高く、再開発により魅力的な発展を続けています。

 本マンションは
山手線の内側に位置し、周辺はマンションの建ち並ぶ閑静な住宅街で、私も近隣を歩いたことがありますが、落ち着いた明るい街並みと静かさに好印象を持ちました。目の前にはスーパー「まいばすけっと」があり、日々の買物にも便利、ゲートシティ大崎にも徒歩5分の距離です。また目黒川まで徒歩3分、春には桜が楽しめる小関公園も徒歩2分と四季を感じることの出来るスポットが近くにあるのも魅力です。御殿山小学校も徒歩7分の距離となります。

 建物はプライバシーに配慮した
ワンフロア2住戸、エントランスには安心・便利なTVモニター付きオートロック、宅配ボックスが設置されており、ペット飼育も可能です。追焚き機能・浴室乾燥機能付のフルオートバスも備わっています。

 対象住戸は
地上8階建て建物の4階に所在する専有面積70.7平米の3LDKです。南西角部屋で日当たり良好、採光がしっかりとれており、明るい部屋となります。敷地形状からナロースパンで、全般に細長い間取りですが、角部屋で各居室に窓があるため、窮屈感はありません。

 ポーチ付玄関から長い廊下をまっすぐ進むと11.1帖のLDです。使いやすいL字型キッチンの広さは3.4帖で独立しています。洋室はほぼ均質な広さで6.5帖、6.1帖、5.2帖の3室です。浴室は1317サイズでファミリーとしては小さめです。収納はウォークインクローゼットはありませんが、各部屋にクローゼット又は物入があります。

 販売価格は4,980万円、坪単価233万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、305万円[大崎坪単価]×1.013[駅距離補正]×0.775[築年数等中古補正]=坪単価239万円となりました。また、『マンションナビ』における対象住戸の自動査定価格も販売価格近辺の数値となり、標準相場に見合った安心して購入できる価格と言えるでしょう。

 本マンションには目を見張るような豪華な施設があるわけではありませんが、
「大崎」駅徒歩7分で御殿山エリアにある築12年程度のマンションが坪単価230万円台で購入できるというのが魅力です。小規模マンションのため角住戸となり、日照・通風がよく、気持ちよく住めるマンションとなっています。周辺環境も含め、充実した大崎ライフが楽しめることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ユニーブル御殿山南
 価格:4,980万円 (税込)
 所在:品川区北品川5丁目
 交通:「大崎」駅徒歩7分
 面積:専有 70.7平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ユニーブル御殿山南

TOPへ


| 中古マンション 品川区 | 20:32 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティタワー大崎(中古)−豪華な外観&共用部の大崎副都心・駅前制震タワー
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・同湘南新宿ライン(宇都宮〜逗子)・りんかい線「大崎」駅より徒歩3分、JR山手線「五反田」駅より徒歩8分の場所に立地する平成16年1月築・住友不動産旧分譲・清水建設施工・地上29階地下2階建・総戸数271戸の『シティタワー大崎』です。

 アドレスは品川区大崎5丁目です。大崎は、品川区の北部に所在し、「大崎」駅を中心とした地域です。大崎1丁目のみが山手線内、2丁目から5丁目は山手線の外側に位置しており、本マンションも山手線外側になります。

 大崎の北東側には
目黒川が流れ、北品川地区との自然境界を形成しています。また北西側には東急池上線があり、西五反田地区との境界を成しています。同線の「大崎広小路」駅は大崎4丁目・大崎5丁目と西五反田1丁目・西五反田8丁目の集まる点にあります。また、東京都道317号環状六号線(山手通り)「大崎広小路」駅から「大崎」駅付近を越えて北品川地区へと通り抜けています。

 大崎という地名が現れたのは江戸時代という説が有力です。地名は秩父から続く尾崎であることに由来し、これが転訛して大崎となったとする説、および過去に大きな崎(岬)として東京湾に突き出ていたためとする説が知られています。ただし、当時大崎と呼ばれていた地域は、現在のJR「目黒」駅近辺(上大崎村)から「五反田」駅北側(下大崎村)にかけてです。

 「大崎」駅周辺の大崎地域は、
山手線沿線としては比較的地味な存在でした。しかし、1980年代に入るとフジテレビ本社の移転候補地の一つとして名前が挙がるなど、徐々に注目されるようになり、1980年代後半より事業が始まった「大崎」駅東口地区の再開発によって、大崎ニューシティ、ゲートシティ大崎などの複合施設が相次いで開業し、東京副都心の1つとしてにわかに脚光を浴びるようになりました。

 さらに
埼京線乗り入れ、東京臨海高速鉄道りんかい線開通、湘南新宿ラインの運行開始などにより、品川と並ぶ山手線南端の交通結節点となりました。現在、「大崎」駅西口の再開発が進行しており、2007年10月には明電舎跡地にThinkPark(地上30階)がオープン、 2011年7月には、旧大崎西テクノロジーセンター跡地にソニーシティ大崎(地上25階)がオープンしました。

 すなわち、大崎は、
東京都の進める多心型都市構造の形成をめざし、大手町の都心を囲むように7つの副都心を整備する計画の中で、「先進技術の情報が交流する街」として位置づけられ、山手のサウスエリアの中心として、次世代を担う役割を担っているのです。

 本マンションからは、
3路線4駅利用可能ですが、「大崎」駅までは徒歩3分の近さで、本来の名称は『シティタワー大崎ステーションフロント』と、駅前であることを強調するものになっています。同駅西口から北西方向に道なりに歩くルートで、都道317号線の下をくぐることとなります。道のりはわずかに下っていますが、気になるほどではありません。

 地上29階建のタワーマンションは、都心にそびえ立つ大いなる樹木をモチーフとしたグリーン基調の外壁に、頭頂部エアトップフィンが異彩を放つ、次世代のモニュメントとなっています。構造面では、地下9m以深にある東京礫層を支持層とする直接基礎構造を採用、鉛入り積層ゴムを用いた制震装置を用いていますが、ゴムで被覆されているためメンテナンスフリーで、大地震後も鉛の再結晶によっで性能を回復できるため、地震後の再使用が可能となっています。

 24時間有人管理で、コピー・FAX・D.P.Eも頼めるフロントコンシェルジュサービスが提供され、共用部デザインはホテルライクでエレガントな雰囲気です。共用施設は、エスカレーター設置のプレミア感あるエントランスのほか、コモンライブラリー、自動演奏ピアノがあるフォーマルラウンジ、ビューラウンジ、ゲストスイート、DVDシアタールームと豪華で充実しています。また、各フロアに便利なダストステーションがあります。

 なお、エントランスは、居住者の動線に基づき、
グランドエントランス・カーエントランス・ガーデンエントランス・サイクルポートエントランスの4つのエントランスを配置し、各エントランスに、オートロックシステムを設けています。植栽計画は、四季折々の彩りも鮮やかに、常緑高木で緑のアウトフレームを形成し、ホワイトストリート・フロントガーデン・イエローストリート・ハーベストガーデン・ステップガーデン・レッドストリート・シェイドガーデンを設けています。

 専用部の設備としては、
天井カセット式エアコン、ディスポーザー、ドラム式洗濯乾燥機を装備、逆梁工法・ハイサッシュで大きな開口部を設けています。また、二重床・二重天井構造で、フルフラット設計、全戸トランクルーム付です。

 なお、本マンションの土地の権利関係は
普通借地権となっていることに注意が必要です。借地期間は2050年7月までですが、普通借地であれば、まず問題なくその後も継続使用されることとなります。

 対象住戸は、
地上29階建建物の13階に所在する専有面積39.07平米の1LDKです。北西向きバルコニーで、前面建物より目線が高いため、バルコニー面には空の広がりを感じることができます。LDKは11帖あって、カウンターの出っ張りが特徴的、キッチンは使いやすいL字型となっています。

 LDKに隣接する
洋室は4.5帖でLDKとともにバルコニーに面しています。浴室は1LDKにしては大きい1416サイズ、洗面所はコンパクトにまとまっています。収納はやや少ない印象ですが、トランクルームも入れれば合格点でしょう。

 販売価格は3,350万円、坪単価283万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、305万円[大崎坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.939[築年数等中古補正]×0.9[普通借地補正]=坪単価277万円となりました。また、本マンションの分譲時の平均坪単価は285万円程度です。対象住戸の提示価格は、ほぼ相場に沿った適正なものということができるでしょう。

 豪華な外観と共用部で知られる住友不動産の『シティタワー』物件ですが、本マンションもこの点では力が入っている印象です。高級タワー物件ながら、普通借地権物件だけにリーズナブルな価格設定であり、狙い目とも言えます。ますます便利になっていく大崎エリアで、既に確固たる存在感を放つ本マンションは、今後の資産価値の維持の面でも安心な物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シティタワー大崎
 価格:3,350万円 (税込)
 所在:品川区大崎5丁目
 交通:「大崎」駅徒歩3分
 面積:専有39.07平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シティタワー大崎

TOPへ


| 中古マンション 品川区 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークホームズ武蔵小山(中古)−親近感と品格の駅徒歩3分ランドマーク
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「武蔵小山」駅より徒歩3分の場所に立地する平成20年6月築・ゼクス&三井不動産レジデンシャル旧分譲・奥村組施工・地上19階建・総戸数278戸の『パークホームズ武蔵小山』です。

 アドレスは品川区小山3丁目です。小山は、北で小山台、北東で西五反田、東から南にかけて荏原、南西で目黒区洗足・原町、西で目黒区目黒本町と隣接しています。全体的に台地になっており、5丁目と6丁目の境を立会川が流れています。
 
 東急目黒線(旧目蒲線)と中原街道に挟まれた「不動前」駅から「武蔵小山」駅・「西小山」駅・「洗足」駅に至る細長い町です。7丁目は田園都市(企業)(現在の東急)が分譲した洗足田園都市の一部で、戦前からの高級住宅街です。一方、立会川沿いにはかって西小山三業地(昭和3年許可同4年開業 戦後は赤線指定)があり栄えたこともありました。3丁目には都内最長のアーケードを持つ武蔵小山商店街(パルム)があります。

 小山という地名は、寛永2年(1625年)、
江戸幕府から出された朱印状に「小山村」とあるのが初見とされています。地内の鎮守小山八幡神社が小高い山になっていたことから小山と呼ばれるようになったという説が有力です。明治期に入り、東京府荏原郡小山村となりますが、1889年(明治22年)の町村制施行により、付近の中延村、戸越村と合併して成立した平塚村の大字名となりました。現在の小山1丁目から7丁目は、平塚村大字小山、荏原町大字小山を経て荏原区小山町となった一部です。

 武蔵小山は、取り澄ました雰囲気が多い東急目黒線沿線の中でも
親しみやすさを持った活気のある街です。かといって下町的な雰囲気が支配的でもなく、品の良さも程良く有していて暮らしやすい街になっています。また、「武蔵小山」駅から北側には広大な林試の森が広がり、自然にも親しむことができます。女性には学芸大学エリアが人気ですが、生活のしやすさから言えば武蔵小山エリアに軍配が上がり、この界隈もOLの方々が多く住んでいます。

 この武蔵小山の
魅力の大きな部分を占めるのが上記の「武蔵小山商店街(パルム)」で、本マンションと同じ町内にあります。そして、本マンションも今や、武蔵小山のランドマーク的な存在になっています。

 「武蔵小山」駅から同駅建物に沿って
北東方向に歩き、同駅建物が切れたところで右に折れると、「こんなところにまさかこんな大きな建物が」と驚くほどで、個人商店街の向こうに本マンションが出現します。同駅からの道のりはフラットで至近の距離、そして総戸数300戸にも近い大規模マンションは、駅前になかなかまとまった土地がとれない武蔵小山エリアで希少です。本物件周囲は車の往来が少なく、かつ、人通りは結構ありますので、夜遅くなっても安心です。

 本マンションは、
東京の「しゃれた街並みづくり推進条例」第1号の再開発エリアに建てられました。それまではこの地は飲み屋や個人商店街などが軒を連ねる場所でラブホテル等もあって必ずしもお洒落な場所とは言い難いところだったようですが、本マンションの誕生により街並みも一変しました。その代わり、総戸数278戸のうち事業協力者住戸が127戸あり、分譲戸数は151戸となっています。なお、地権者住戸は7階以下で、1Kの賃貸住戸も多くありますが、本マンションの理事会は質が高いとの書き込みもネット上で見つけました。

 建物は
伝統的で落ち着いたアースストーンのレンガ調タイル貼の外観で人目を引きます。容積率が緩和されて地上60mの高層建築物が可能となり、その分敷地内に公開空地が広く取れています。建物外観に合ったシックなペイブメントが本マンション周囲をぐるりと囲んでおり、私のような部外者でも気持ちよく散策することができます。本マンション1階には洒落た店舗が入店しており、特に日中から開いているスマートなバーには休日の午後をゆったり過ごす人たちでにぎわっており、私も思わずビールを1杯飲みたくなりました。

 マンションとしての質の高さは言うまでもなく、内廊下・各階ゴミ置き場・24時間管理・洋と和2つのゲストルーム・ライブラリー・管理人/警備員常駐などタワーマンション並みの共用施設です。容積率の緩和から周囲の建物よりも高層であるため、高層階の眺望も良好です。

 また、
ガラスとメタルがシンボリックな表情を作るエントランスを抜けるとライブラリーがしつらわれた重厚感のあるソファーラウンジが迎えてくれ、滝と水盤を配し、ウッドデッキが敷き詰められた心地よい空間を演出する「サンクンガーデン」も備わっています。このほか、ヒートアイランド緩和に配慮した「屋上緑化」を施し、エコにも配慮しています。

 対象住戸は
地上19階建て建物の14階に所在する専有面積65.29屬2LDKです。北西・北東角住戸で眺望良好、富士山のパノラマビューが望めます。内廊下・角住戸のため玄関からの廊下面積が長く、その先にLD11.4帖、オープンカウンター式のキッチン3.7帖があります。LDの角の柱の出っ張りがやや難点ですが、それ以外は窓部分となり、開放感が楽しめます。

 居室は
2洋室(6帖と4.5帖)とも西向きバルコニーに面する明るい部屋となります。水回りは洗面所が大きいのが利点ですが、浴室が1317サイズでやや狭めです。収納についてはウォークインクローゼット等がないため、ちょっと少なめな印象です。

 販売価格は6,480万円、坪単価328万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、295万円[武蔵小山坪単価]×1.074[駅距離補正]×0.980[築年数等中古補正]=坪単価310万円となりました。一方、対象住戸の分譲時価格は6,170万円(坪単価312万円)との記録があり、売り出し価格は約5%アップとなっています。出物が少ない人気マンションの角住戸という点をどう判断するかがポイントでしょう。

 私は本物件の販売当時、武蔵小山エリアになじみがなく、
本物件にあまり関心がなかったのですが、今回訪れてみて、「これはいいマンションだ」と実感しました。ただ、分譲価格もそれだけ高く、坪単価310万円〜350万円標準でしたので、どのみち手は出せませんでした。この場所は若い方にも、そしてご高齢の方にも幅広く受け入れられる立地だと思います。私も今のマンションを住み替えるときは、本マンションの価格が築年とともにもっと下がっていれば、候補物件として検討してみたいと思います。

「武蔵小山」駅から歩いてくると目に飛び込んでくる本マンションの北西側外観です。アースストーンカラーの高級感とスケールに圧倒されます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション南西側にあるメインエントランスです。1階に店舗が入居していることもあり二層吹き抜け構造はとらず、ガラスとメタリックにより無駄なく品良くまとめられています。



本マンション北西側公開空地です。シックなペイブメントが敷き詰められ、散策しやすくなっています。



対象住戸のある北西・北東角です。高層階は眺望良好で、天気の良い日は遠く富士山まで見渡せます。



本マンション北東側公開空地です。両脇に植栽を配し、向かいのマンションとの間に潤いのある通路を作っています。



本マンション南東側道路です。写真右手が本マンションで、1階には品の良い店舗が入店し、特に南欧を思わせる昼下がりのバーが魅力的でした。



 種別:中古マンション
 名称:パークホームズ武蔵小山
 価格:6,480万円 (税込)
 所在:品川区小山3丁目
 交通:「武蔵小山」駅徒歩3分
 面積:専有 65.29

詳細はこちら(ノムコムより)
パークホームズ武蔵小山

TOPへ


| 中古マンション 品川区 | 21:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン不動前(中古)−公園前立地の心地よさ・ワンランク上の品質を体感
JUGEMテーマ:マンション

★ 東急目黒線「不動前」駅より徒歩6分の場所に立地する平成12年1月築・積水ハウス旧分譲・住友建設施工・地上6階建・総戸数46戸の『グランドメゾン不動前』です。

 アドレスは品川区小山1丁目です。小山は、東急目黒線と中原街道に挟まれた「不動前」駅から「武蔵小山」駅・「西小山」駅・「洗足」駅に至る細長い町です。地区内にある小山八幡神社が小高い山になっていたことから、「小山」と呼ばれるようになったという説が有力です。

 「不動前」駅を南西方向に歩き、
攻玉社高校の前を通過してはじめの信号の四つ角にあります。北東・北西角地で、敷地北東側は桐ケ谷通りで片道一車線ながらバスも通る道路ですが、その向こうは木々の緑が美しい西桐ケ谷公園となっており、街並みもすっきりとした閑静な住宅街です。一方、桐ケ谷通りを南東に歩くと桐ケ谷斎場があり、『グランドメゾン不動前』の前も時折葬儀車が通る可能性があります。

 『グランドメゾン不動前』の背後は大陽日産の社屋となっており、土地の用途が準工業地域であることをうかがわせます。南東側隣接地はプラスチック金型製造の増子製作所の本社工場で、環境的に何らかの影響があるのかどうかは現地でチェックが必要です。

 『グランドメゾン不動前』は、
外壁タイル貼で、積水ハウスのグランドメゾンシリーズらしい気品がありますが、築8年を経過して外壁に黒ずみ等もところどころ見られます。角地立地のため圧迫感はなく、5階北側には共用施設としてスカイガーデンもあります。オートロック・宅配ボックスなど、設備は充実しています。

 対象住戸は209号室、6階建て建物の2階に所在する専有面積70.67屬3LDKです。
センターインの玄関で、PP(パブリック・プライベート)分離が明確、入って右手が9.5帖のLDとなります。バルコニーは南西向きで、大陽日産の植栽が眺められ、通りに面していないため、静かな環境を楽しめることでしょう。キッチンは4.1帖で使いやすいL字型、対面カウンター式、食洗機付きです。LDインの洋室は6.4帖となっています。

 玄関左手は、
6.8帖の主寝室と4.1帖の洋室、可動間仕切り方式ですので、両部屋をつなげて使うことも可能です。水回りは玄関正面に浴室及び洗面所、収納は、4.1帖洋室にそのスペースがないものの、まずまずといったところです。エアコンは3台あり、LDはビルトインエアコンです。全般に工夫された間取りで設備もワンランク上を感じます。

 販売価格は、当初の5,980万円から5,480万円と値下げして現在5,280万円、坪単価247万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[不動前一昨年坪単価]×1.158[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]×0.771[築年数等中古補正]=坪単価230万円となりました。

 一方、昨年の品川区小山の平成14年築・「不動前」駅徒歩6分のマンションの成約事例が坪単価271万円、これを基礎とすると、271万円×1.067[地価上昇補正]×0.954[築年数補正]=坪単価276万円となります。

 対象物件は、
当初の価格設定は最近の取引事例をにらんだ坪単価279万円でしたが、その後購入検討者の反応をみて値下げをしてきました。標準相場試算からはまだ若干割高に感じますが、あとは価格交渉のレベルかもしれません。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 東急目黒線を越えれば
林試の森公園で、お子さんが遊べる広場や大人が散策できる散策路もあり、お勧めのスポットです。「武蔵小山」駅にも徒歩8分、安さと活気で有名な武蔵小山商店街パルムの街歩きも楽しめます。周囲の方々からもしっかりしたマンションとして評判のある『グランドメゾン不動前』、長く住むには適したマンションと言うことができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グランドメゾン不動前
 価格:5,280万円
 所在:品川区小山1丁目
 交通:東急目黒線不動前 徒歩6分
 面積:専有 70.67

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
グランドメゾン不動前

TOPへ


| 中古マンション 品川区 | 06:57 | comments(0) | trackbacks(4) |
藤和シティホームズ大井町駅前(中古マンション)−駅前でありながら住環境良好、利便性大
JUGEMテーマ:マンション

★ JR京浜東北線・東急大井町線「大井町」駅より徒歩3分の場所に立地する平成9年5月築・藤和不動産分譲・SRC造地上14階建・総戸数60戸の『藤和シティホームズ大井町駅前』です。

 アドレスは品川区東大井5丁目です。東大井5丁目は、「大井町」駅の東口に当たり、駅前には各種商店やビルなどが多く、「大井町」駅周辺は品川区でも有数の商業地となっています。昨年丸井大井町店が閉店してしまいましたが、その代わりにヤマダ電機の都市型駅前店舗であるLABI品川大井町店が入り、そのほか、西友大井町店や品川区立総合区民会館「きゅりあん」、品川郵便局など、にぎわいは衰えていません。

 『藤和シティホームズ大井町駅前』は、きゅりあんに程近い池上通り沿いにあります。敷地南側に接する池上通りは結構大きな通りですので、交通量の確認が必要でしょう。池上通りをはさんだ本マンションの向かいは、幸いあまり大きな建物は立っておらず、
中高層階は日照・眺望が確保できるものと思われます。

 ダークブラウンの外観は、若干ありふれたマンションの感もありますが、なんと言っても
「大井町」駅徒歩3分の近さは希少価値があります。

 対象住戸は、SRC造14階建て建物の10階に所在する専有面積68.39屬2LDKです。
南東・南西角部屋で、日照・眺望良好です。

 田の字型を基本とする間取りで、
基本3LDKを2LDKとした結果、LDは横長16帖の広々としたスペースになりました。南東・南西の2面開口で、両方とも日照・眺望が良く、心地よい空間です。カウンター付きキッチンは2.6帖とやや狭めですが、カウンターの下部は物入となり重宝しそうです。

 共用廊下側の洋室は6.1帖と5.1帖の2室でまずまずの広さ、5.1帖の部屋は柱や下足入などの出っ張りが少し気になります。洗面所は他のスペースに圧迫された細長い形で余裕がなく、脱衣場の場所があまりありません。収納力はウォークインがないものの、まずまずといったところです。


 販売価格は5,350万円、坪単価258万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、236万円[大井町一昨年坪単価]×1.177[地価上昇補正]×1.074[駅距離補正]×0.809[築年数等中古補正]=坪単価241万円となりました。

 また、昨年10月〜本年3月の品川区東大井の平均築年数7年のマンション(平均駅距離徒歩6分)の成約事例が坪単価243万円、これを基礎とすると、243万円×1.040(地価上昇補正)×1.048(駅距離補正)×0.928(築年数補正)=坪単価246万円となります。

 『藤和シティホームズ大井町駅前』では現在、同じ専有面積の南東向き11階住戸が坪単価255万円で売り出し中です。これと比較して本物件は、
1階下であるものの、南東・南西角住戸であることからわずかながらプレミアムが乗っている格好です。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 「大井町」駅は、JR線と東急線の2線が使え、都心に近い利便性の高い駅で、駅の反対側にはイトーヨーカドーの大きなスーパーもあるなど、ショッピングが楽しいエリアです。『藤和シティホームズ大井町駅前』は管理体制が良好ということで、藤和不動産の駅前「藤和シティホームズ」シリーズの中でも、住環境が良く立地にすぐれたマンションとして、今後とも資産価値が守られていくことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:藤和シティホームズ大井町駅前
 価格:5,350万円
 所在:品川区東大井5丁目
 交通:京浜東北・根岸線大井町 徒歩3分
 面積:専有 68.39平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
藤和シティホームズ大井町駅前
 
TOPへ


| 中古マンション 品川区 | 21:11 | comments(0) | trackbacks(92) |
シーフォートタワー(中古マンション)−駅徒歩1分・再開発・第一ホテル東京シーフォートと複合建築のプレミアムで割安感大
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京モノレール羽田「天王洲アイル」駅より徒歩1分、東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅より徒歩3分の場所に立地する平成4年6月築・三菱商事旧分譲・鹿島建設&大成建設&大林組施工・SRC造30階建・総戸数139戸の『シーフォートタワー』です。

 アドレスは品川区東品川2丁目です。いわゆる天王洲エリアで、1980年代後半のバブル景気の末期以降、22haに及ぶ全国最大規模の民間主導の都市開発がなされており、レストランやファッション施設、ホテルなどが集積しているため、1990年初頭の完成当時より現在までテレビドラマのロケ地やCMによく使われており、デートスポットとしても有名でした。

 最近では、オフィスビルや高層マンションが着実に増加し、ビジネスマンやOL、それに近隣のマンションに住む家族連れなど、ようやく地に足のついた街になってきました。東京モノレールの乗客が空港や競馬場に向かう人だけではなく、サラリーマンが増えてきたのも天王洲アイルの発展の影響です。

 『シーフォートタワー』は、そんな
天王洲アイルブームの先駆けとも言うべきもので、低層階を住宅が占め、高層階をあの『第一ホテル東京シーフォート』が占めています。この地は、江戸時代末期には江戸防衛のため築造された第四台場の跡であり、また、魅力の一つである『シーフォートタワー』を取り巻くボードウォークの護岸は、旧第四台場の石垣を再利用したものです。

 「天王洲アイル」駅まで徒歩1分、天王洲アイル再開発物件として、総合複合施設シーフォートスクエアの中にあり、ここには40店舗ほどのショップ&レストランのほか、東京トップクラスの設備を誇る劇場もあります。この街に来る人たちの年齢層は若干高く、20代後半が中心で、さらに若いファミリーや年配の女性グループ等も多く見られるようで、落ち着いた雰囲気の中にもセンスのある都市生活空間ということができます。

 『シーフォートタワー』は一流ホテルとの複合施設ですので、
外観はもちろん、エントランス植栽等の共用部分は大変立派です。また、ホテルライクな24時間管理サービスもセールスポイントとなっています。

 また、鹿島建設では、『シーフォートタワー』にハニカムダンパシステムを利用した制震構造を採用しており、これも
マンション建築に制震・免震構造をいち早く取り入れたものとして注目されます。

 対象住戸は、30階建て建物の8階に所在する専有面積79.44屬1LDKです。玄関から下足入れ部分の廊下を除くと間取りの大部分を占める
18.9帖のLDが広がり、その開放感が最大のセールスポイントです。南向きとなっていますが、周囲に高い建物も多いため、日照については確認が必要です。

 6.2帖の洋室はLDから廊下部分を通って出入りをすることになりますが、窓がないために、昼間でも電灯が必要なのでしょう。玄関付近の約2帖のキッチンと奥まった洗面所・浴室との間が遠く、家事動線はやや劣ります。収納は、6.2帖の洋室にウォークインクローゼットと壁に沿った長い収納スペースが付いています。


 販売価格は4,800万円、坪単価199万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、251万円[天王洲アイル一昨年坪単価]×1.260[地価上昇補正]×1.107[駅距離補正]×0.775[築年数等中古補正]=坪単価271万円となりました。

 『シーフォートタワー』では現在、4階南向き住戸が坪単価215万円、4階東向き住戸が坪単価206万円、9階東向き住戸が坪単価213万円、13階家具付き北東角住戸が坪単価294万円、18階南向き住戸が坪単価180万円となっています。東向きはオーシャンビューとなるため、人気が高いようです。

 また、『シーフォートタワー』のここ
3年間の中古物件31件の売出価格の平均は、坪単価226万円となります。これらのことから、本物件の価格については、さらに安価な物件もあるものの、おおむね割安なレベルにあると言ってよいでしょう。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 築年数16年を経過したとは言え、
今をときめく「天王洲アイル」駅徒歩1分の再開発エリアで、しかも「第一ホテル東京シーフォート」と同じ建物というプレミアムは大きく、『シーフォートタワー』の中古価格は安すぎるのではないかと思える程です。ホテルが同居しているだけに、構造もしっかりしており安心、日常と非日常の間を遊べるお買い得なマンションの一つではないかと思います。

 種別:中古マンション
 名称:シーフォートタワー
 価格:4,800万円
 所在:品川区東品川2丁目
 交通:東京モノレール羽田天王洲アイル 徒歩1分
 面積:専有 79.44平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
シーフォートタワー

『分譲マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 品川区 | 23:49 | comments(0) | trackbacks(3) |
五反田リーラハイタウン(中古マンション)−南側に目黒川の輝く癒しの角部屋
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線「五反田」駅より徒歩5分、都営浅草線「五反田」駅より徒歩5分の場所に立地する昭和57年4月築・藤和不動産旧分譲・SRC造12階建・総戸数116戸の『五反田リーラハイタウン』です。

 アドレスは品川区西五反田2丁目です。
春は桜並木できれいなことで有名な目黒川沿いに建っています。しかし、西側は首都高速目黒線が隣接しており、交通量の比較的少ない支線とは言え、騒音・排気ガスの影響は免れないでしょう。

 『五反田リーラハイタウン』は、ホワイトの外観をした12階建てのL字型マンションです。屋上の藤和不動産の宣伝看板が残念です。商業地域に立地し、場所柄、事務所使用の住戸がかなり多くあります。
管理人さんは住み込みで、日勤方式となっていますが、管理体制良好です。本年4月には大規模修繕工事を実施済みです。昭和57年4月築ですので、おそらく耐震基準が強化された建築基準法改正前の建築許可の建物と思われ、耐震性等の確認がされているかどうかもチェックが必要でしょう。

 対象住戸は中層階の5階に所在する専有面積71.5屬3LDKです。
南西・南東角住戸につき日照・眺望・通風良好、本マンションの中ではもっとも首都高速目黒線の影響を受けにくい位置です。2面バルコニーで、南西側バルコニーからは目黒川が眺められ、春は桜並木に癒されることでしょう。南東側バルコニーは隣接ビルのため、眺望は望めないと思われます。

 南西バルコニー側には6帖の洋室と6帖の和室が並び、9.3帖の狭めのLDが中央にある旧タイプの間取りです。独立型のキッチンは4帖の広さがあり、共用廊下側の5.8帖の洋室も、南東バルコニーの明るさを享受できます。水周りは一ところに固められ、押入・物入等
収納力があります。

 販売価格は4,580万円、坪単価211万円です。標準相場を試算すると、275万円[五反田昨年坪単価]×1.252[本年地価上昇率]×1.041[駅距離補正]×0.581[築年数等中古補正]=坪単価208万円となりました。

 また、本年上半期の品川区西五反田の平均築年数28年のマンションの成約事例が平均坪単価202万円、地価上昇及びより築浅であることを考慮すると、202万円×1.168(地価上昇率)×1.036(築年数経過分)=坪単価244万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値ですが、
ほぼ相場に沿った提示価格と言うことができるでしょう。

 西五反田エリアは再開発の進む五反田駅周辺として地価も高騰しており、
資産価値は十分です。専有面積70崑罎4千万円台とリーズナブルでもありますので、お好きな間取りにリノベーションしても良いかもしれません。居室からゆったりと眺める日光に輝く目黒川の風景は、日々の生活に潤いをもたらすことでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:五反田リーラハイタウン
 価格:4,580万円
 所在:品川区西五反田2丁目
 交通:山手線五反田 徒歩5分
 面積:専有 71.5平米


☆ ポイント ☆
管理方式:日勤(住込み)
南西角住居につき陽当り、採光良好
バルコニー前方は目黒川


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
五反田リーラハイタウン
 
TOPへ


| 中古マンション 品川区 | 08:24 | comments(0) | trackbacks(2) |
大森駅前住宅(中古マンション)−大森駅前に残された昭和の大規模コミュニティ
★ JR京浜東北・根岸線「大森」駅より徒歩2分の場所に立地する昭和45年10月築・東京都住宅供給公社旧分譲・総戸数528戸の『大森駅前住宅』です。

 アドレスは品川区南大井6丁目となります。大森駅東口を出て商工中金の角を左に曲がり、一つ目の信号を越えればほどなく右手に見えてくる巨大な住宅群です。南北に長い2棟構成で、
1号棟と2号棟の間にはきれいに整備された公園があります。

 築37年を経ているとは思えない外観で、管理体制は良好です。自治会組織がしっかりしており、安全・交通部がパトロールを行ったり、月1回の清掃活動や、7月には、周囲にお住いの方々も楽しみにされている「団地まつり」を開催したりしておられます。

 「大森」駅は、西口が山手、東口が下町となっています。もともとは、昭和の街並みの広がる人間くさい懐かしい風情で、『大森駅前住宅』もその街並みにしっくり溶け込んでいました。一方では、下町であるがゆえに再開発が進み、高層ビルが建ち並びつつあります。

 代表的なビルとしては、いすず自動車の業務棟群である
大森ベルポート、『大森駅前住宅』から徒歩3分の西友の入るキネカ大森イトーヨーカドー、また、高層マンションとしては、来年5月竣工・NTT都市開発分譲の『ウェリスシティ大森タワー』、東急不動産等分譲の『大森プロストシティレジデンス』など、昭和と未来がないまぜになった風景を現出させています。

 対象住戸は、13階建て建物の3階に所在する専有面積60.97屬3DKです。東向き住戸で、朝はさわやかな光が差し込みます。DKはまさに食事のためのスペース、
メインは間取りの主要部分を占める8帖+6帖の和室です。昔懐かしい間取りで、西側の4.5帖が唯一のプライベートスペース、収納は押入れ2つと、昭和の香りが濃厚です。

 販売価格は2,380万円、坪単価129万円です。標準相場を試算すると、235万円[大森昨年坪単価]×1.200[本年地価上昇率]×1.091[駅距離補正]×0.338[築年数等中古補正]=坪単価104万円となりました。

 また、『大森駅前住宅』は、昨年10〜12月に2号棟の取引事例があり、専有面積約55屬僚燦佑約2,000万円(坪単価約120万円)で成約していました。また、現在売出し中の住戸が、2号棟3階専有面積55.3崚豸き住戸が2,080万円(坪単価124万円)、2号棟9階専有面積56.34崕燦佑2,180万円(坪単価128万円)があり、
坪単価120万円〜130万円が相場のようです。

 「大森」駅徒歩2分という駅近住宅は、近年分譲事例がなく希少性があります。また、今後とも開発が進むであろう「大森」駅東口において、しっかりと昭和の良き造りとコミュニティを残しているという意味でも、希少価値がますます高まる住宅だと思います。リフォームなどをせず、昔ながらの開放的な和室中心で暮らしていただきたい物件です。

 種別:中古マンション
 名称:大森駅前住宅
 価格:2,380万円
 所在:品川区南大井6丁目
 交通:京浜東北・根岸線大森 徒歩2分
 面積:専有 60.97平米


☆ ポイント ☆
敷地内に公園あり/管理体制良好/買い物至便(西友大森店迄200m(徒歩3分)/コンビニエンスストア迄20m)


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
大森駅前住宅

『賃貸マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 品川区 | 10:12 | comments(2) | trackbacks(1) |
パークハウス オー・タワー(中古マンション)−大崎警察署が目の前の高級マンション
★ JR山手線「大崎」駅より徒歩4分、道路を挟んで大崎警察署がお向かいとなる安心な立地となる三菱地所分譲・平成18年1月築・総戸数153戸の『パークハウス オー・タワー』です。東急池上線「大崎広小路」駅からは徒歩2分、また、JR山手線・都営浅草線「五反田」駅からも徒歩7分と、3線3駅が利用可能、都心の中でもかなり便利な場所にあると言えます。

 三菱地所とIDEEとのコラボレーションが付加価値となっており、お洒落なIDEEのインテリアが魅力です。建物の高さは59.9mと、タワーの中では高さが低い20階建てですが、斬新な円形フォルムは未来型タワーマンションの可能性を予感させます。

 分譲当時の販売価格帯は、専有面積50屬3,550万円(坪単価234万円)からあり、最高でも専有面積124屬10,760万円(坪単価286万円)までと、当時からお買い得なマンションとの評判でした。その割には分譲開始から完売まで2年近くかかったのですが、地価上昇が鮮明となり、その優位性はますます顕著です。

 対象住戸は、タワー棟隣接のレジデンス棟4階に所在する専有面積79.54屬寮掌き1SLDKです。私もモデルルームに行ったことがありますが、西側には大崎警察署や立正大学などの建物があり、電柱及び電線もありますので、バルコニーからの眺望及び日照は確認が必要です。本住戸は、エレベーターホールと向き合う位置にあるため、共用廊下側の2つの居室の採光がさえぎられ、サービススペース扱いです。また、共用廊下の人の往来も多く、玄関からLDへの視界が直線状に抜けてしまうため、プライバシー上も気になるところでしょう。リビング・ダイニングは整形で12.6帖あり、バルコニーは小さいですが、各居室の広さもまずまずだと思います。

 販売価格は直近の7,850万円から350万円値下げし、7,500万円、坪単価311万円です。標準相場を試算すると、263万円[大崎昨年坪単価]×1.233[本年地価上昇率]×1.058[駅距離補正]×0.847[築年数等中古補正]=坪単価291万円となりました。一方、昨年10〜12月の品川区大崎の平成8年〜12年築マンションの成約事例が平均坪単価250万円、半年間の地価上昇及びより築浅であることを考慮すると250万円×1.117×1.125=坪単価314万円となり、販売価格とほぼ等しくなります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 利便性と三菱地所物件としての信頼性、そして最新設備に囲まれた生活が快適であることは言うまでもありません。再開発で発展著しい大崎エリアの高級マンション、常勤管理でセキュリティ体制も万全です。


詳細はこちら ⇒パークハウス オー・タワー

『賃貸マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 品川区 | 12:48 | comments(0) | trackbacks(38) |