ピアース高田馬場(新築)−ハイエンドデザイン標榜の坪340万円デザイナーズ
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★ JR山手線・東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩4分、西武新宿線「高田馬場」駅より徒歩5分の場所に立地するモリモト分譲・松村組施工・地上7階建・総戸数52戸の『ピアース高田馬場』です。

 アドレスは新宿区高田馬場3丁目です。1636年、徳川三代将軍家光により旗本達の馬術の訓練や流鏑馬などのための馬場が設営されました。一説に、この地が家康の六男で越後高田藩主だった松平忠輝の生母、高田殿の遊覧地であったことから、高田の名をとって高田馬場とした説、あるいは、それ以前に、この一帯が高台である地形から俗称として高田とも呼ばれていたため、その名を冠したとの説があります。

 今や
「高田馬場」駅は、JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線が乗り入れるターミナル駅で、「新宿」駅・「池袋」駅・「大手町」駅へのアクセスも良好です。駅周辺は学生街でもあることから、飲食関係の物価も総じて安い傾向にあります。

 「高田馬場」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅から早稲田通りを西に歩き、西友とロイヤルホストの間の急な坂を下っていくルートとなります。いかにも低地に下りていく道のりで、神田川を背後に控えているのがやや不安を誘いますが、神田川は貯水機能を備え、もう何十年も水害に見舞われたことはないそうです。

 この地は
東京電力社宅の敷地で、敷地面積915.36平米の不整形地です。用途地域は準工業地域で、敷地東側は4メートル道路を挟んで東電の変電所があり、南側は約5.7mの道路を挟んで中層ビルなどが建ち並んでいます。周辺は住工混在エリアの庶民的な街並みになっており、飲み屋やvisual系ライブハウスもあるとのことで、繁華街の裏通りといった風情もあります。ただ、そのような店舗のほかは概して静かで、むしろ寂しいといった方がよいかもしれません。

 しかし、そうは言っても
JR山手線と東京メトロ東西線が交差し、西武新宿線のターミナルも存在し、新宿にも池袋にも近接している「高田馬場」駅に徒歩4分の立地は大きな魅力です。周辺環境も、見方によっては落ち着きがあると評価することもできます。

 そして、
やや難がある立地を上手にデザイナーズ住宅に変貌させるのはモリモトの十八番です。外観は光沢とマット2種類のホワイトタイルを用いるとともに、屋根には淡いシルバー素材を採用しました。ピロティと一体化したライムストーン貼のエントランスは、空間を大きく見せるのに効果的です。一方、総戸数が52戸なのに、エレベーターが2基もあるのは首をかしげる検討者が多く、将来の維持管理コストへのはね返りを心配する声があります。

 専有部については、
玄関床と廊下は天然石を採用し、食器洗い乾燥機、ドラム式全自動洗濯乾燥機を標準装備しています。一方、戸数が少ないためかディスポーザーはありません。なお、トイレは節水トイレタイプです。構造面では二重床・二重天井を採用して将来の可変性に備えています。駐車場は平置障害者用として1台分しかありません。

 間取りは1K〜3LDKで、専有面積25.11平米〜70.33平米と、シングルから少人数ファミリーまでを対象としています。専有面積20平米台の住戸も9戸あるようですが、土地柄から賃貸需要は強く、投資用の購入も出てくると思われます。賃料は月額10万円は十分とれそうですが、この水準になると早稲田大学等の学生ではなく、社会人需要となることでしょう。

 販売価格については全体像が明らかになっていませんが、平均坪単価は340万円とされています。公式HPには1階住戸で平均坪単価300万円程度の例が出ていましたので、最低坪単価ラインもこのへんにあるのでしょう。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、285万円[高田馬場坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.029[地価上昇補正]=坪単価310万円となり、平均坪単価340万円と比較すると、10%程度割高との試算結果です。

 高田馬場3丁目と言えば、同じ町内で『イニシアイオ高田馬場』2012年に分譲されており、同マンションには南向き住戸でも坪単価230万円台の住戸がありました。同マンションは「高田馬場」駅徒歩9分で本マンションの方が立地条件はもちろん良いのですが、かなり価格差があるのも事実です。

 その価格差には、
売主における2012年と2014年のセンチメントの違いが影響しているものと考えられます。また、専有面積が狭い分グロスは抑制されていますので、裕福なサラリーマン層が買えない額ではないことも確かです。ハイエンドデザインを標榜する本マンションがアッパーミドル層の心をとらえることができるかどうか、注目の販売は現在のところ5月中旬開始が予定されています。
 
公式ホームページ ⇒ピアース高田馬場
 
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| 新築マンション 新宿区 | 21:21 | comments(0) | trackbacks(0) |
SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE (スカイフォレストレジデンス)(新築)−戸山公園隣接・業&住の大規模免震タワー
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★ JR山手線「高田馬場」駅より徒歩6分、東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩8分、同副都心線「西早稲田」駅より徒歩9分の場所に立地する住友不動産分譲・大林組施工・地上26階地下2階建・総戸数361戸の『SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE (スカイフォレストレジデンス)』です。

 アドレスは新宿区大久保3丁目です。大久保は、大正時代から終戦までは戸山界隈とともに東京有数の高級住宅街として知られていました。大久保やその近辺には文学者が住み、クラブに集まり、投扇興という京都風の風雅な遊びを楽しんでいました。当時の大久保は「樹木に囲まれた閑静な住宅街で、文筆家や芸術家の集まる土地」「大久保文士村」とも呼ばれました。

 しかし、
東京大空襲で街のほぼ全域が罹災し、家を失った住民は街を離れ、1960年代以降、大久保の住宅の多くは連れ込み宿となりました。現在も基本的には住宅街ですが、駅周辺は百人町と合わせてコリア・タウンといわれています。ただ実際は韓国のみならず、中華人民共和国やタイ、ミャンマー、インド等のアジア諸国の料理店・雑貨店が立ち並んでいます。他には戸山公園、新宿スポーツセンターや大久保スポーツプラザなどの運動施設があり、早稲田大学大久保キャンパスや海城中学校・高等学校といった私立中高学校、各種専門学校が多く集まる文教地区でもあります。

 山手線線路と早稲田大学「西早稲田キャンパス」に挟まれた大久保3丁目では、本マンションを含む大規模な再開発事業「大久保三丁目西地区開発計画」が進行していますが、これら大型建築物が計画通りに完成した場合、神宮外苑イチョウ並木と聖徳記念絵画館や、日暮里富士見坂からの富士山の眺望などの環境に支障が出てくるとも言われています。

 本マンションから
「高田馬場」駅までは徒歩6分の道のりで、鉄道網と並行して北東方向に歩くルートです。「新大久保」駅までも近いのですが、公式HPでは殊更「新大久保」駅利用が記されていません。独特の雰囲気を有する新大久保エリアにある同駅の表示をあまり歓迎していないということでしょうか。

 本マンションの
土地取得から販売までは9年を要しています。この土地は、売主である住友不動産がJR東日本から社宅跡地2.4haを買い取ったものですが、新宿区が高さ規制を強化し、これに合わせるために計画の変更を余儀なくされ、それもようやく整ったときに東日本大震災が勃発、本マンションも制震構造から免震構造に仕様を変更するなどして対応し、ようやく販売にこぎつけたものです。

 さて、その概要ですが、本マンションは
「新宿スカイフォレスト」の住宅棟として位置付けられています。本マンションはA-2街区となるのですが、A-1街区37階建てのオフィス棟(上層部賃貸住宅)広場A-3街区には生活利便施設を誘致する予定で、延床面積約は17.7万平米に及びます。

 A-1街区に設ける
広さ約7,200平米の広場は、平時は住民やオフィスワーカーの憩いの場として、災害時は一時避難場所、地域の防災拠点として活用し、毛布や飲料水などの備蓄に加え、断水時でも利用できるマンホールトイレを設置する予定です。本マンションには地下に防災倉庫を設けたほか、各住戸の引渡し時に防災リュックを配布するとのことです。

 生活利便施設としては、
徒歩3分のオレンジコートショッピングセンター、10分圏内に複数の商店街、スーパーが揃い、通学区の小中学校や総合病院も徒歩10分以内にあります。近接する面積約18haの戸山公園内には「新宿区立新宿スポーツセンター」があり、屋内プールやトレーニングジムなどが利用できます。戸山公園内にはホームレスがいるとのことですが、近年、行政がその排除に力を入れているとのことです。

 現地付近には、上記のとおり
早稲田大学理工学部や学習院女子大学、戸山高校、海城学園などの名門校があり、さらに、新宿伊勢丹をはじめ、多彩な店舗が揃う日本最大級の商業エリア「新宿」が日常生活圏にあります。なお、線路を挟んだ対面にはバブル期に大人気となった『西戸山タワーホウムズ』があり、昭和63年築ながら今でもランドマーク的存在です。

 本マンションの
外観は、ガラス・ベースの白と黒のシンプルなコントラスト、住友不動産のデザインの特徴が現れた仕上がりになっています。高級ホテル並のエントランス及びエントランスホール(2層吹抜け)ということですので、『シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル』のようなものを期待していいのでしょうか。地下駐車場にはコーチエントランスがあり、共用廊下は内廊下を採用、そのほかゲストルーム、スカイラウンジがありますが、維持費のかかる共用施設は設けられていない模様です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積は41.86平米〜81.74平米と、最近の間取りのコンパクト化に沿ったものとなりました。南西、北西の上層階からは、それぞれ新宿都心、秩父連山が望め、南東側の住戸は、戸山公園を借景にしたプランニング、1LDKは珍しく間口7m超のワイドスパン住戸になっています。設備としては、食器洗い乾燥機、ディスポーザー、ミストサウナ等が標準装備です。

 販売開始は12月中旬が予定されており、具体的な内容開示はこれからですが、10月12日にモデルルームがグランドオープンし、予定価格の提示を受けたモデルルーム来場者の多くは「高い」との印象だったようです。その水準についての情報については、まだネット上にはありません。標準相場をごくおおまかに試算すると、285万円[高田馬場坪単価]×1.025[駅距離補正]=坪単価292万円ですが、その1割高で坪単価321万円、2割高で坪単価350万円、3割高で坪単価380万円となります。

 本マンションで
考慮すべき材料の一つは周辺環境なのでしょうが、その庶民的な雰囲気などは好き好きですし、今後の発展も期待できるところかもしれません。山手線内側で公園隣接の大規模免震タワーは希少価値があり、かつ、新宿にごく近いなど、魅力を感じる点もたくさんあります。幸い、他にも好立地の大規模タワーマンションが相次いで発売予告されているので、消費税増税に伴う駆け込み需要も一段落した今はじっくりと選べるよい時期であると考えます。

公式ホームページ ⇒SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE (スカイフォレストレジデンス)

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| 新築マンション 新宿区 | 22:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
Tomihisa Cross Comfort Tower(新築)−山手線内側・新宿エリアの超高層イゴコチ再開発空間
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★ 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅より徒歩5分、同副都心線・都営新宿線「新宿三丁目」駅より徒歩8分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩9分、JR山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン、小田急線「新宿」駅より徒歩16分の場所に立地する野村不動産&三井不動産レジデンシャル&積水ハウス&阪急不動産分譲・戸田建設&五洋建設共同体設施工・地上55階地下2階建・総戸数1,093戸の『Tomihisa Cross Comfort Tower』です。

 アドレスは新宿区富久町です。富久町は、新宿区のほぼ中央部に位置し、外苑西通りが当地域内の靖国通りにある富久町西交差点を始点にして南に向かって伸びています。私も、四谷から西新宿に抜けるときは、外苑西通りから富久町西交差点を左折し、靖国通りに入るルートをよく利用しています。

 地名は、明治時代に町が成立したとき、
「久しく富む町」という住民の願いから付けられたものといわれています。1983年の住居表示実施まではほぼ全域が市谷冨久町(いちがやとみひさちょう)でした。市谷冨久町は公称地名としては消滅していますが、バス停の名称などで見かけることができますし、都営アパートの名前は「市ヶ谷富久町アパート」となっています。

 町域内は主に住宅地として利用されていますが、富久町の一部はバブル時代に地上げに遭って多くの家屋が立ち退き虫食い状態になってしまいました。この場所は、近年再開発が進み、2002年には超高層マンション『ローレルコート新宿タワー』が地上げ跡地に建ったりしています。そして、地域西部の西富久地区では、現在では都市再開発が行われており、新宿区主導の開発によってその中心となるのが商業施設を併置した大規模な本タワーマンションとなります。

 大規模再開発の総敷地面積は約2.5haで、大型スーパーの床面積は1,000坪になります。保育施設の認定こども園約800平米の憩いの広場を有する再開発地域の中で、山手線内側としては最高層となる55階建の防災施設充実のタワーマンションです。「新宿三丁目」駅や「新宿御苑前」駅など、新宿エリアの利便性と自然を十分に享受しながら、富久地区という庶民性を持った暮らしやすい場所に立地します。

 地盤は強固で安定した武蔵野台地の一角に位置し、標高30m〜35mの高台にあって気持ちよい開放感も味わえます。ライブラリーやラウンジなどの共用施設も充実し、もちろんコンシェルジュサービスも導入されます。

 コンセプトとしては、
富久という土地柄もあってか、高級感というより「イゴコチのよさ」を前面に出しています。コミュニティの形成とその発展を主眼に据えたプロジェクトとして、共用施設もそれに適合したスタイルをとっており、今後のマンションの方向性として示唆的です。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積36.22平米〜120.65平米と、大規模マンションらしく幅広い層を予定しています。なお、戸数が確定していませんが、地権者用の非分譲住戸もあり、新宿に近い立地から投資用の購入も想定されます。

 販売価格は坪単価300万円以上で、高層階では坪単価400万円に達するとの情報です。最近の富久町物件では、一昨年秋から昨年にかけて販売された『ブランズ新宿富久町』坪単価257万円〜300万円までで、本マンションはこれとはワンランクアップした価格帯となっています。

 しかし、その
スケールや位置付けが両者では異なりますので、価格の違いは致し方ないところでしょう。ちなみに、本マンションの標準相場をごくおおまかに試算すると、329万円[新宿御苑前坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価342万円となりますので、これとの比較では標準的な水準とも言えそうです。

 販売開始は当初9月上旬、その後10月上旬と延びましたが、現在の物件概要では9月中旬と早まりました。これも消費税5%基準が今月末契約までとなることの影響でしょうか。ただ、その割には公式HP上では価格や販売戸数の情報はなく、9月6日までは「モデルルーム先行案内会」との表示です。なお、複数存在する売主の主導権は野村不動産が握っている模様です。

 第1期販売戸数については、500戸は堅いとの販売員発言の情報がちらほらと現れています。総戸数は1,093戸ですから、その半分程度は確保、これからどの程度まで第1期で販売戸数を伸ばせるか、という段階でしょうか。いずれにしても、山手線内側・新宿エリアではかつてない規模で出現した大規模再開発タワーマンションに注目が高まっています。

公式ホームページ ⇒Tomihisa Cross Comfort Tower

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| 新築マンション 新宿区 | 19:44 | comments(2) | trackbacks(0) |
ヴィークコート市谷加賀町(新築)−武家屋敷の風格残る街並みの高級レジデンス
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★ 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩6分、同線「牛込神楽坂」駅より徒歩11分、都営新宿線「曙橋」駅より徒歩11分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ヶ谷」駅より徒歩13分、JR総武線・中央線・都営新宿線「市ヶ谷」駅より徒歩15分、東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩16分の場所に立地する清水総合開発分譲・新日本建設施工・地上7階地下1階(建築基準法上は地上6階地下2階)建・総戸数85戸の『ヴィークコート市谷加賀町』です。

 アドレスは新宿区市谷加賀町2丁目です。市谷加賀町は、新宿区の東部に位置します。町域北部は市谷甲良町および二十騎町に、東部は納戸町及び市谷左内町に、南部は市谷本村町に、西部は市谷薬王寺町に、それぞれ接しています。市谷加賀町の地名は、1丁目付近に江戸時代初期の加賀藩主・前田光高夫人の屋敷があったことに因んでいます。

 市谷加賀町1丁目は、
大日本印刷市谷工場(本社)のほかに新宿区立牛込第三中学校や社宅が主に占めており、少数の民家が残っています。そして、本物件の所在する市谷加賀町2丁目は、大日本印刷の関連施設の他に寮やマンション、そして民家があります。なお、大日本印刷の関連施設は市谷加賀町のみならず、周辺地域へと広がっています。

 市谷加賀町は、上記の地名の由来のとおり、
加賀藩主の屋敷があった武家の町でした。その系譜は今日に至るまで脈々と受け継がれ、今も大きな区画の富裕層の戸建てが目立つエリアです。また、日本銀行やNTTの社宅があり、このせいか通学校の市谷小学校は、成績の良さでは新宿区で1、2を争います。なお、近くには柳田國男の旧居跡がありました。

 海抜30メートルの高台立地でもあり(公式HPには「真の山の手」とあります)、地震の際に安心です。本マンションが接する南側道路は車の往来も少なく、都心にありながら長閑ささえ感じられます。また、エリア全体に品の良さが感じられ、永住の地にふさわしい場所だと言えます。私も現地を歩きながら、「ここに1回住んだら他には移れないだろうなあ」と感じました。

 「牛込柳町」駅には徒歩6分の距離で、途中アップダウンはありますが、基本的には市谷柳町交差点に向かって下っていくルートとなります。同駅周辺にはスーパーよしや柳町店など、さほど大規模ではありませんが、日常のお買い物には不自由をしない店舗が揃っています。一方、「市ヶ谷」駅へはアップダウンを伴ってかなりの距離がありますが、実際同駅を通勤通学に使っている方もおられ、要は慣れの問題のようです。

 主要複数路線が走る「市ヶ谷」駅利用に比べれば
都営大江戸線「牛込柳町」駅はマイナー感も漂いますが、通勤通学時の乗降人数が少ない分、利用者にはかえって好評のようです。特に新宿方面の通勤の方には利便性が高くなります。

 周辺環境で若干懸念の点があるとすれば、この地を本拠地とする
大日本印刷による高層ビルの建設が決定されており、その日影の影響を少し受けそうだということです。また、建築基準法上は地下2階となっており、1階部分はやや沈み込む高さとなります。

 面積2,684.18平米の敷地は、南面接道の整形地と恵まれています。外観は、この地にふさわしい伝統美を取り入れた重厚なデザインで、本マンションの顔となる南面のアースカラーのタイルの高級感が人目をひきます。エントランスはやや下る形で、エントランスホール・ラウンジには本小松石を使用した景石の庭を配しました。

 設備については、
ディスポーザー、グローエ社製ハンドシャワー水栓、天然御影石カウンター、ショット社製ガラストップコンロ、食器洗い乾燥機、ミストサウナ、タンクレストイレ、天井カセット式エアコンなど、高級感十分です。もちろん二重床・二重天井構造で複層ガラス採用、駐車場はシャッターゲート付きとなっています。

 本物件の
間取りは1LDK〜4LDK、専有面積42平米〜120平米と結構幅広いのですが、販売価格は3,530万円〜15,170万円で、坪単価278万円〜417万円程度となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、409万円[市ヶ谷坪単価]×0.927[駅距離補正]=坪単価379万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると8%程度割安との試算結果です。
 
 しかしながら、上記は
千代田区エリアを含めた「市ヶ谷」駅基準で算出したものであり、「牛込柳町」駅基準(坪単価302万円)で考えた場合には割高感があり、これが販売速度を鈍らせているものと考えます。分譲開始は東日本大震災直後の2011年4月からで、昨年8月には竣工済ですが、公式HPでは最終期1戸、先着順4戸の表示となっています。

 もっとも、
マンションへの先高観がある現状では、本物件は立地のよい高級マンションだけに、販売側もそれほどあせる必要がないかもしれません。現在、家具付きモデルルーム使用住戸のゴールデンウィーク特別商談会を開催していますから、購入検討者にとってもチャンスです。 

本マンションの正面の顔となる南側外観です。アースカラーのタイルとブラックのサッシ枠に高級感が感じられます(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



南側にある本マンションのメインエントランスです。2層吹き抜けでやや沈み込む形で下って入っていきます。



メインエントランスの右隣にある駐車場です。シャッターゲート付きとなっています。



本マンションが接する南側道路を「牛込柳町」駅方向に写したものです。写真右手が本マンションで、静かな住宅街になっています。



今度は南側道路を「市ヶ谷」駅方向に向けて写したものです。写真左手が本マンションで、その奥には日本銀行の社宅が写っています。



公式ホームページ ⇒ヴィークコート市谷加賀町

『百年後のヴィンテージマンション』へ


| 新築マンション 新宿区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
グランドメゾン神楽坂(新築)−坂下ながら「神楽坂」駅徒歩4分の魅力
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★ 東京メトロ東西線「神楽坂」駅より徒歩4分、同有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩8分、JR総武線「飯田橋駅」より徒歩17分の場所に立地する積水ハウス分譲・熊谷組施工・地上13階建・総戸数58戸の『グランドメゾン神楽坂』です。

 アドレスは新宿区天神町です。天神町は、新宿区の北東部に位置し、北部は山吹町に、北東部は中里町に、東部から南部にかけては矢来町に、東部は赤城下町に、南西部は東榎町に、西部は榎町に接します。町域内を東西方向に早稲田通りが通っており、早稲田通りとの交差点である牛込天神町交差点を始点として江戸川橋通りが北に向かって伸びています。町域内は住宅のほか、ビルやオフィスが混在し、印刷・製本関連の企業が多く点在しています。

 本マンションから
「神楽坂」駅までは徒歩4分の道のりで、本マンションから東に進み、牛込天神町交差点を早稲田通り沿いに上ってなお東に歩くと、マクドナルドの手前に同駅2番出入口があります。牛込天神町交差点を通るあたりが上り坂になっているのですが、そこを越えてもしばらくは緩やかに上っていくルートです。

 本年1月4日の本ブログ記事『プレミスト神楽坂』のある
新宿区西五軒町神楽坂らしい雰囲気からはやや離れていましたが、本マンションの立地も同様のことが言えます。また、方角は異なるものの、『プレミスト神楽坂』と同様に、神楽坂から見て坂下となります。ただし、本マンションは神楽坂に連なる早稲田通り沿いにあるので、まだ神楽坂との関連性は心理的に近いものがあります。

 周囲に印刷・製本関連の企業・事業所が多いのも、『プレミスト神楽坂』と似通っています。ただ、私が現地を歩いた時にはそれほど気になりませんでした。また、私は気がつかなかったのですが、本マンション北側にはゲストハウスがあるとのことで、これを気にする方もおられます。

 本マンションは早稲田通り沿いというデメリットはありますが、道路幅が
片道2車線と広い割には交通量はさほどでもありません。本マンション向かいの道路脇にはタクシーが何台も止まって運転手さんが休息を取っており、これも交通量がそれほど多くない証でしょう。

 そして、この早稲田通りのおかげで、本マンション
南側には開放感があります。道路沿いのため、向かいの眺望は高層階でないと望めないのですが、日照は低層階を除いて良好だと思われます。

 本マンションの敷地面積は742.68で、地上13階の建物は昨年9月に既に完成し、木質風の手摺り(本当に木材を使用すると早い段階で劣化すると思われます)が印象的なファサードデザインです。大きなカツラの木に守られたアプローチは二層吹き抜けで、南側及び東側の低層部は、石積みと豊かな緑につつまれています。エントランスにはソファが置かれたラウンジがあり、3つの石庭がアートな和空間を盛り上げます。

 総戸数58戸の規模ながら
エレベーターは2基あり便利ですが、保守点検費用や将来の修繕費は少し心配です。ただし、管理費は257円/屬班現狹なものになっています。また、総戸数58戸のうち事業協力者住戸が30戸と過半を占め、これらは1LDK・2LDKの賃貸住戸となって既に賃貸に出されています。

 現在賃貸市場に出ている本マンションの賃貸住戸の
崔渦舛3,770円〜4,502円で、当地の標準3,908円/屬犯罎6%程度高めですが、新築であることを考えればリーズナブルな範疇と言えます。それはともかく、本マンションの住戸の過半数が賃貸住戸で占められることに懸念を抱く声があるのはもっともなことでしょう。

 設備では、
LDの天井カセット型エアコン、ディスポーザー、ハンスグローエ社製混合水栓、キッチンや洗面化粧台の天然石カウンター、ミストサウナ、太陽光発電システムなど、グランドメゾンシリーズだけあってなかなかの高水準です。また、二重床・二重天井で、基礎杭計14本を地下約18m〜25mの深さに打ちこんだ強固な基礎構造であるとともに、省エネルギー対策における最高等級4を取得しています。

 ショッピング施設は、
業務スーパー新宿榎店が早稲田通り沿いに徒歩1分のところにあるほか、丸正徒歩6分、コモディイイダ徒歩7分となっています。区立早稲田小学校は徒歩8分の距離です。

 販売は竣工後に行われ、昨年11月に販売対象住戸28戸が一斉に売りに出されました。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積41.96屐70.05屬紡个携稜箍然3,390万円〜7,690万円で、坪単価にして267万円〜363万円という水準でした。標準相場をごくおおまかに試算すると、309万円[神楽坂坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価327万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると約4%割安との試算結果です。

 現在、販売は既に
最終3戸を残すのみとなっている模様で、販売戸数が少ないとは言え、売主である積水ハウスへの信頼感やグランドメゾンブランドの魅力も手伝って順調な売れ行きを示しています。残住戸3戸の坪単価は336万円〜344万円で、比較的高額の住戸しか残っていないことになります。

 本マンションについてはいくつか懸念点もありますが、
坂下とはいえ「神楽坂」駅徒歩4分の立地は目をひくものがあります。価格水準も、三井不動産レジデンシャルが現在分譲中の『パークコート神楽坂レゼリア』と比較して特に低層階では手頃感が感じられるもので、駅距離からすればお得度は強かったと言えます。入居は今月下旬を予定、いよいよ神楽坂を中心とする新しい生活が始まります。

牛込天神町交差点から本マンションを写したものです。写真中央の高い建物が本マンションです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの南側外観です。木質風の手摺りが神楽坂らしいアクセントになっています。



早稲田通り向かいから写した本マンション低層部です。石を多用した重厚感と豊かな植栽の緑がマッチして、道行く人を振り向かせます。



本マンションのメインエントランスです。二層吹き抜けのアプローチにこぢんまりとしたガラスの箱のようなエントランスが印象的です。



本マンションの東側道路です。写真左手が本マンションで、石積みの上に植栽を植えて和風の彩りを添えています。道路は車の往来も少なく静かです。



本マンションの北側外観です。敷地の形状に合わせて建物は北に少し突き出ており、その下は駐車場となっています。



公式ホームページ ⇒グランドメゾン神楽坂

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| 新築マンション 新宿区 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
プレミスト四谷(新築)−アクティブもリラックスも自在の「四ツ谷」駅徒歩5分
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★ 東京メトロ丸ノ内線・同南北線「四ツ谷」駅より徒歩4分、JR中央本線・総武線「四ツ谷」駅より徒歩5分の場所に立地する大和ハウス工業分譲・淺沼組施工・地上12階建(カレントコート)・地上11階建(ソシアコート)・総戸数62戸の『プレミスト四谷』です。

 アドレスは新宿区三栄町です。三栄町は、新宿区の南東部に位置し、主に住宅地として利用され、町域内を三栄通りが通っています。1943年(昭和18年)に箪笥町・北伊賀町・新堀江町の三つの町が合併して成立しましたが、この際に「三つの町が栄えるように」という願いから三栄町と名付けられたということです。

 「四ツ谷」駅より本マンションまでは、徒歩4分〜5分の道のりす。同駅から四谷見附交差点を西に進み、三井ガーデンホテル四谷の角を右折して、四谷一丁目交差点を左折して三栄通りに入り、しばらく歩くと本マンション北側に着くこととなります。道のりはほぼフラットで、歩きやすさを感じます。

 本マンションは、
カレントコートとソシアコートの2棟構成です。特徴的なのは、両棟が細い既存の路地をはさむ配置となっていることです。この路地は、昔ながらの庶民的なたたずまいとなっており、正直言うと、ここに新築マンションが誕生するのにやや違和感を覚えました。しかし、隣接地は既にビジネス・SOHOに部屋貸しをする低層ビルになっており、徐々に雰囲気は変わりつつあるのでしょう。

 一方、この
路地への入口には銭湯があり、年配の方々が開店を待ちわびて複数名、佇んでいらっしゃいました。古くからの街並みですので、界隈に住んでいらっしゃる方も年配の方が多い印象を受けました。

 敷地面積は両棟とも500崢となっており、カレントコートが地上12階建て・ソシアコートが地上11階建てとなります。外観は両棟ともオフホワイトのタイルにライン状に配したブルーグレーのタイルを採用、上層部に向かって色をグラデーションさせることで光の陰影を生み出す工夫をしています。また、小さいながらもラウンジやサロンを配置し、お住まいの方がくつろげる空間としました。

 日常のお買いものは、「まいばすけっと新宿三栄店」が徒歩1分又は2分のところにあり、重宝することでしょう。教育面では、区立四谷小学校が徒歩2分又は3分の近さです。また、四谷はちょっとした飲み屋も多く、1杯飲んですぐに帰路に着けるのもありがたいところです。なお、四谷は標高約30mの高台にあって、赤坂見附や市ヶ谷と比べても一段と高い場所になっていて、地震の面でも安心です。

 総戸数62戸の
間取りは1LDK〜3LDK、専有面積は41.29屐70.82で、シングルからファミリーまで幅広く対象としています。なお、駐車場台数は両棟合計で5台しかありません。

 本マンションは、
本年9月中旬からの販売が予定されており、公式HP上の情報もまだ限定的です。もちろん販売価格についても記載がないのですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、377万円[四ツ谷坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価399万円となりました。

 しかし、本マンションの立地を考えると、
平均坪単価400万円程度の水準にはなりがたい気がします。例えば、現在、「四ツ谷」駅近辺で分譲中のマンションは、例えば同駅徒歩10分『パークナード四谷』があり、同マンションの坪単価が275万円〜307万円といったレンジでした。これを踏まえ、本マンションは、同駅徒歩5分の距離とさらに駅に近いことを考慮すると、標準坪単価298万円〜333万円あたりが妥当なラインではないかと推測します。

 現在のところ
購入検討者の本物件に対する注目度はそれほど高いとは言えませんが、「四ツ谷」駅徒歩5分という立地は、新宿区エリアでは平成17年竣工の『アトラス四谷レジデンス』以来であり、希少価値があります。大通りの交通音に悩まされることもなく、奥まったロケーションでほっと一息つけるレジデンスということもできます。公式HPの表現を借りれば、アクティブも、リラックスも手中にするコンパクトマンションということができるでしょう。

本マンションの両棟の間の細い路地を西から東へ写したものです。住宅やスナックなどが並んでいます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの工事現場を南側道路から写したものです。現状は、住宅やビルの立ち並ぶ中でぽっかり空いた空間になっています。



本マンションの南側道路を西から東へ写したものです。主に小さな飲食店や商店が並ぶ通りとなっています。



再び本マンションの両棟の間の細い路地を東から西へ写したものです。特に本マンション西側が細い道になっています。



本マンションの工事現場を北側道路から写したものです。全体としてビルに囲まれている敷地であることがわかります。



本マンションの北側道路である三栄通りです。本マンションの周囲では最も大きな通りとなり、「まいばすけっと」もこの通り沿いにあります。




公式ホームページ ⇒プレミスト四谷

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| 新築マンション 新宿区 | 22:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
インプレストコア四谷坂町(新築)−単身女性に特化した利便性・機能性重視物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営地下鉄新宿線「曙橋」駅より徒歩4分、東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅より徒歩10分、JR総武線・中央線・東京メトロ丸の内線・南北線「四ツ谷」駅より徒歩11分、都営地下鉄新宿線・東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅より徒歩10分、JR総武線・中央線「市ケ谷」駅より徒歩12分の場所に立地する双日分譲・馬淵建設施工・地上13階建・総戸数45戸の『インプレストコア四谷坂町』です。

 アドレスは新宿区坂町です。坂町は、新宿区の南東部に位置し、南が高く北が低い周辺高低差のある地形となっているのが特徴の町で、地名もそんなところに由来しているのでしょう。地域北部にある靖国通り沿いにはビルやマンションなどが並びますが、坂町の地域内は、主に住宅地となっています。地域の人口は、2010年8月1日現在で1,915人とのことです。

 「曙橋」駅から本マンションまでは徒歩4分の道のりです。同駅のA4出口を出て、靖国通りを東に進むと合羽坂下交差点に出ますので、これをさらに東に進んだところの右手に所在します。傾斜としては、同駅からやや下りながら進むルートとなります。また、「四谷」駅や「四谷三丁目」駅へ行くには、これらの駅が南側の高い位置にあるため、いずれも上り坂を上るルートとなります。

 本マンションは、北側を靖国通りに接していますので、
交通音や排気ガスの影響は免れません。ただし、本マンションには遮音ガラス及びT-2、T-3サッシュが採用されていますので、窓を閉じた状態で室内に交通音が響くような状況ではないでしょう。なお、靖国通りを隔てて北向かいは、陸上自衛隊の市ヶ谷駐屯地となります。

 本マンションの
敷地面積は275.42と、コンパクトマンションの中でもさらに狭小な敷地です。また、靖国通りに接する敷地北側以外は、東・西側が靖国通り沿いのビル・南側が住宅に囲まれていますので、高層階を除き開放感にはやや欠けるところがあります。

 外観は
タイル貼りで、スタイリッシュなルーバーの配置がアクセントになっています。狭小の敷地に建つ他のコンパクトマンションと同様に、内廊下設計と角住戸(総戸数の73%に相当)のメリットがあります。また、総戸数の8割に当たる36戸が南向き住戸であり、低層階には向かいの住宅が迫る圧迫感があるものの、高層階となれば視界が開けてきます。
 
 購入者層のターゲットは女性に絞っており、例えば洗面室(パウダールーム)における化粧用拡大鏡など女性が住むことを念頭に置いた住戸内の設備になっています。確かに都心の1LDKの購入者は、その大半が女性ですが、それをここまで明確に打ち出す姿勢は珍しいかもしれません。

 二重天井・二重床、複層ガラス+遮音(合わせ)ガラスなど、構造はしっかりしています。省エネに配慮したLED照明を標準実装とするなど、エコへの取組も見られます。セキュリティについては、エントランス、エレベーター、玄関扉のトリプルセキュリティシステムになっています。

 間取りはA〜Dの4タイプで、全て1LDK、専有面積は30.27屐36.98屬函∩憾40嵬にのコンパクトサイズになっています。このうち、A〜Cタイプが南向き住戸で、Dタイプが北向き住戸となり、特に南向きのA、Bタイプは開口部が広く取れて問題ありませんが、Dタイプの居室は独立して使用するには難があり、通常はLDKとつなげて使うのが一般的でしょう。

 販売価格は、上記専有面積に対し
2,880万円〜3,790万円で、坪単価換算では315万円〜339万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、317万円[曙橋坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価335万円となりますので、2%程度割安な価格水準との計算結果となりました。価格的には概ね妥当といってよいでしょう。

 一方、最近の都心コンパクトマンションの常として、
購入検討者の注目度が非常に高い、という風には伺えません。販売側は、あの手この手で集客を図っており、つい最近までは、モデルルーム来訪者に5千円、女性3人で訪問すると計1万5千円をプレゼントするという度肝を抜くキャンペーンをやっていました。

 こうなると、例えば、
仲の良い女性3人組で午後3時からモデルルームを訪問、1万5千円をゲットして、その足で、四谷の居酒屋で飲み放題込み5千円宴会コースを注文、という荒業も可能でした。もっともその席では必ずモデルルームのことが話題になるでしょうから、販促の目的はしっかり達成しているとも言えます。

 現在は、モデルルーム来場者に
ゴルフレッスン券やゴルフグッズを抽選でプレゼントするキャンペーンを実施しています。女性でゴルフを趣味とする層はかなり限られていると思うのですが、都心でばりばり働くキャリアウーマンはもしかすると、私のようにゴルフを辞めてしまった男性陣よりよほどこの方面でも意欲的なのかもしれません。

 立地的には利便性・機能性重視の物件であり、お隣のビルにローソンが開店したこともあり、単身女性が住むには不自由しないマンションです。都営新宿線で「新宿」駅までは3分、休日は新宿伊勢丹などでのショッピングも満喫できます。会員数6万4千人超の「一般社団法人 女性のための快適住まいづくり研究会」に推薦マンションとしても取り上げてもらうなど、女性に特化した販売手法が功を奏するか、注目したいと思います。

本マンションの工事現場を靖国通りから写したものです。敷地に余裕はなさそうです。写真右手のお隣のビル1階ではローソンが開店準備を行っていました(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの北側が接する靖国通りです。片道3車線の幹線道路です。



同じく靖国通りを四谷方面に向けて写したものです。休日の交通量は少なめでした。



本マンションの南側は、一般住宅が軒を連ねています。写真奥の青いビニルシートが本マンションの工事現場です。



再び靖国通りです。写真に写る本マンションの向かい側は、陸上自衛隊の市ヶ谷駐屯地となります。



広大な防衛省の敷地を囲う壁には植物がつたい、緑の多い風景となっています。




公式ホームページ ⇒インプレストコア四谷坂町

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| 新築マンション 新宿区 | 22:24 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズ新宿富久町(新築)−新宿至近の穏やかで小回りのきく都会派住宅
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営新宿線「曙橋」駅より徒歩5分、の東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅より徒歩7分、都営大江戸線「若松河田」駅より徒歩13分の場所に立地する東急不動産分譲・大豊建設施工・地上6階地下1階建・総戸数28戸の『ブランズ新宿富久町』です。

 アドレスは新宿区富久町です。富久町は、新宿区のほぼ中央部に位置し、外苑西通りが当地域内の靖国通りにある富久町西交差点を始点にして南に向かって伸びています。私も、四谷から西新宿に抜けるときは、外苑西通りから富久町西交差点を左折し、靖国通りに入るルートをよく利用しています。

 町域内は
主に住宅地として利用されていますが、富久町の一部はバブル時代に地上げに遭って多くの家屋が立ち退き虫食い状態になってしまいました。この場所は、近年再開発が進み、2002年には超高層マンション『ローレルコート新宿タワー』が地上げ跡地に建ったりしています。また地域西部の西富久地区では、現在では都市再開発が行われており、新宿区主導の開発によって商業施設を併置した大規模なタワーマンションが建つ計画もあるということです。

 地名は、明治時代に町が成立したとき、
「久しく富む町」という住民の願いから付けられたものといわれています。1983年の住居表示実施まではほぼ全域が市谷冨久町(いちがやとみひさちょう)でした。市谷冨久町は公称地名としては消滅していますが、バス停の名称などで見かけることができますし、都営アパートの名前は「市ヶ谷富久町アパート」となっています。

 本マンションへは
「曙橋」駅が徒歩5分ともっとも近くなっています。道のりはシンプルで、同駅A2出口から西進し、住吉町交差点を通過して靖国通りをさらに進み、白鳥山善慶寺の手前角を右折すると、本マンションに着くことができます。最後の右折まではほぼフラットな道のりで、その後は少し坂を上ったところに位置します。また、「四谷三丁目」駅へは徒歩7分で、靖国通りから南に進むときに階段がありますが、その後は落ち着いた住宅街やお寺が並ぶ街並みを楽しみながら歩くルートです。

 本マンションのセールスポイントの一つとして、
駅近にもかかわらず通りから一歩奥まった小高い丘の穏やかな住環境があります。善慶寺の墓地が南西側にあるのが難点といえば難点ですが、このために目の前に圧迫感のある建物が建つことはまずないという利点もあります。本マンションの北西側、北東側には東洋美術学校があり、私が現地を訪れたときも、学生と思われる若い女性を数人見かけました。

 面積759.37屬良瀉呂
二方角地で、本マンションの正面側となる南西側は墓地側ではありますが日当たりが確保されています。しかし、南東、北東方向は住宅が隣接しており、北西側は北寄りで、日照はほとんど望めない模様です。一方、各住戸は四方に巡らされているため、総戸数の約3割弱の住戸に日照に難があるのは住宅街立地の宿命とも言えます。

 プライバシーを考慮して
正面に植栽が配された建物は、重厚感のあるボーダータイルを使用し、ガラス手摺を用いたインナーバルコニーを備えたファサードとなっており、入口はアートギャラリーをイメージした全面ガラス張りのワイドな設計、敷地の高低差を利用して広くとられたホールが優雅な空間構成となるように工夫されています。また、1階部分に全住戸のトランクルームが備わっているのもうれしいポイントです。

 施設・設備は
定評のあるブランズ仕様として標準的ですが、タンクレストイレが目を引きます。一方、エアコンや最近のマンションに多く備わっているミストサウナは付いていません。クッキングヒーターはIHとなっています。日常のお買い物は「曙橋」駅付近にスーパー三徳がありますので、通勤の帰りなどに寄って帰れる便利さがあります。また、上記の再開発により、近い将来に西側にも商業施設ができる予定です。

 そして、本マンションで
注目されるのは価格です。都心立地でありながら、日照等の条件の厳しい北西・北東角の1LDK住戸は坪単価265万円から、南東三方角の2LDK住戸は坪単価257万円からあります。最高価格のルーフバルコニー付きメゾネット住戸が坪単価300万円までで、『住まいサーフィン』が昨年秋に予想した予想平均坪単価324万円(平米単価98万円)を大きく下回っています。

 しかし、それでも
売れ行きが極めて好調、というわけではありません。販売開始から約半年になろうとしていますが、現在、総戸数28戸のうち成約済が半分行くか行かないか、といったところでしょうか。都心ではありますが、立地が若干地味な印象があることと、上記のように、墓地や日照の面で「一生モノ」のマンションを探す検討者にとって、やはり躊躇するところもあるのでしょう。

 ただし、
利便性のよさは特筆すべきで、特に新宿方面へのアクセスは、地下鉄でも自転車でも抜群です。私もかつては、「曙橋」駅付近に住んで、新宿伊勢丹を庭とする生活にあこがれたことがあります。多少の難点は目をつぶれば、多くの利点が見えてくるはずで、穏やかでかつ小回りのきく都会派住宅系マンションとして満足感は高いのではないかと個人的には感じました。

靖国通りから善慶寺の角を上っていく坂道です。写真右奥が本マンション工事現場です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションを北西側から写したものです。あたりは住宅街の落ち着いた通りとなっています。



同じ位置から本マンションを見上げて写したものです。既に最上階まで建てられているようにも見受けられます。



本マンションの北側を写したものです。北側向かいには駐車場があり、視界は開けています。



本マンションの北東側の様子です。隣接する住宅との距離はやや厳しいものがあります。



住宅街の中の本マンション北側の通りを写しました。写真左奥が本マンションの工事現場です。




公式ホームページ ⇒ブランズ新宿富久町

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| 新築マンション 新宿区 | 21:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
シティハウス市谷薬王寺(新築)−都営線2駅利用の堅実な高級仕様住宅
JUGEMテーマ:マンション

★ 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩4分、同新宿線「曙橋」駅より徒歩8分の場所に立地する住友不動産分譲・奥村組施工・地上14階建(建築基準法上は地上13階地下1階建)・総戸数60戸の『シティハウス市谷薬王寺』です。

 アドレスは新宿区市谷薬王寺町です。市谷薬王寺町は、新宿区の中東部に位置し、町のほぼ中央を外苑東通りが南北に縦貫しています。この外苑東通り沿いには高層建造物や商店などが見られますが、道路から離れると住宅地となっており、ほかに寺院も見られます。

 市谷村の一部で、当初は旗本萩原氏の屋敷地より元禄14年(1701年)に返納され薬王寺に給付、門前町を形成しました。 正徳3年(1713年)に町奉行の支配となって市谷薬王寺前町と称しました。薬王寺が市谷薬王寺前町に加えられたのは明治5年で、このとき併せて蓮秀寺・長厳寺・浄栄寺・林松寺・妙典寺・長昌寺・市谷南寺町と旗本久貝氏ほかの旗本屋敷・御先手組大繩地・東円寺墓所が加えられました。明治44年(1911年)に『前』の字が取られ、現行名の市谷薬王寺町となりました。かつて陸軍大将児玉源太郎の自宅があったところでもあります。

 なお、
地名は外苑東通りに面した薬王寺に由来していますが、明治維新の時に廃寺となり、法灯は文京区大塚の護国寺に移されましたので、現在当地に薬王寺という寺院はありません。

 このように、かつては門前町としてにぎわったところのようですが、現在は交通の便の関係もあり市ヶ谷の中心部から少し外れたエリアとして意識されているようです。しかし、『薬王寺ねっと』などを拝見すると、地域の商店街がなかなかがんばっています。大手スーパーなどは『曙橋』駅周辺にあり、近くでは地元の商店が特色を出して充実しています。

 本マンションから
「牛込柳町」駅までは徒歩4分の道のりで、外苑東通りを北上し、市谷柳町の交差点を左折するシンプルなルートです。また、「曙橋」駅までは徒歩8分で、外苑東通りを逆に南下し、石川外科のある交差点を斜め右手に下っていく道のりです。特に「曙橋」駅からの帰路は緩やかながら上りの坂道となります。

 最寄りの
都営大江戸線「牛込柳町」駅は、「都庁前」駅での乗り換えを要するなど、やや使い勝手に難がありますが、「慣れればスムース」という声もあります。敷地東側を走る外苑東通りは道路拡張が予定されており、歩道幅も広がり、植栽も整備されて、よりきれいな道路へと変わります。この一帯は渋滞の絶えない箇所だっただけに、4車線化によりその緩和が期待される一方、更なる交通量の増加があるのではないかと懸念する方もいらっしゃいます。

 市谷薬王寺町は
標高28mの高台にあるため、水害等は心配する必要がなさそうです。敷地面積は661.52で、東側が外苑東通り、西側がひな壇の一般住宅街、南側にはビルがあり、北側は今のところ高い建物はありませんが、建築確認の手続はすでになされているようです。

 外観デザインは、住友不動産らしい
黒のモノトーンをファサードとし、洗練された白のタイルやアクセントとしてのガラスがレイアウトされています。高層階からは、南西向きを中心に都心の眺望が楽しめそうです。内廊下方式で、共用施設は、小規模マンションとして必要な物を標準的に備えています。

 間取りは1K〜3LDKと幅広く、専有面積は26.00屐76.16と、かなりコンパクトなものからファミリータイプまで取り揃えています。専有住戸内仕様は、住友不動産トップグレードの「エクセレントグレード採用マンション」となっており、天井カセット型エアコン、タンクレストイレや天然石のカウンター、ミストサウナなど、高級感と機能性を追求しています。

 分譲は昨年1月から開始されていますが、
公式HP上では販売戸数、販売価格などの記載が未定のままとなっています。一方、『住まいサーフィン』に提供された価格表を見ると、1階から6階住戸の先着順住戸で坪単価202万円〜264万円となっています。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、317万円[曙橋坪単価]×1.000[駅距離補正]=
坪単価317万円となりましたので、低層階とはいえ、かなり割安な価格が目を引きます。一方、西側がひな壇、南側にビル、東側が外苑東通りと、低層階住戸にとっては、日照や距離間、交通音、プライバシーとの関係で条件があまりよくないことが想定され、それが価格に反映されているとも考えられます。しかし、提供された価格表がそもそも本マンションの専有面積と合わないため、誤記載の可能性も十分にあります。

 当初、完成は本年1月中旬、入居は3月下旬が予定されていましたが、東日本大震災の影響もあったのか、
完成が4月下旬、入居が8月上旬と延期されました。モデルルームは現在は住友不動産の総合マンション新宿ギャラリーで案内がされていますが、建物竣工の4月下旬には現地モデルルームができることとなるのでしょう。

 私も現地を訪れてみて、確かに派手さはなく、かつ、外苑東通り沿いではありますが、
周辺は落ち着いて暮らせる堅実な場所だとの印象を受けました。販売開始からかなりの期間が経過し、今では本マンションが話題に上ることも少なくなってきていますが、都心立地の高級感あるマンションとして、検討する価値はあると考えます。

敷地東側を走る外苑東通りの様子です。道路の拡幅が予定されています(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションを南東側から写したものです。軒並み立ち並ぶビルの中で本マンションがひときわ高くなっています。



外苑東通りから写した本マンションの工事現場です。すでに最上階まで建てられています。



本マンションの工事現場をさらに近接して写しました。視界に電線が入る住戸もありそうですが、距離は離れています。




公式ホームページ ⇒シティハウス市谷薬王寺

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| 新築マンション 新宿区 | 05:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
イニシアイオ高田馬場(新築)−坪単価230万円台〜の落ち着いた高田馬場ライフ
JUGEMテーマ:マンション

★ JR山手線・東京メトロ東西線「高田馬場」駅より徒歩9分、西武新宿線「下落合」駅より徒歩6分の場所に立地するコスモスイニシア分譲・新三平建設施工・地上6階建・総戸数39戸の『イニシアイオ高田馬場』です。

 アドレスは新宿区高田馬場3丁目です。1636年、徳川三代将軍家光により旗本達の馬術の訓練や流鏑馬などのための馬場が設営されました。一説に、この地が家康の六男で越後高田藩主だった松平忠輝の生母、高田殿の遊覧地であったことから、高田の名をとって高田馬場とした説、あるいは、それ以前に、この一帯が高台である地形から俗称として高田とも呼ばれていたため、その名を冠したとの説があります。

 今や
「高田馬場」駅は、JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線が乗り入れるターミナル駅で、「新宿」駅・「池袋」駅・「大手町」駅へのアクセスも良好です。駅周辺は学生街でもあることから、飲食関係の物価も総じて安い傾向にあります。

 本マンションから最も近いのは西武新宿線の
「下落合」駅ですが、利便性からは「高田馬場」駅を利用される方が多いでしょう。「高田馬場」駅からは徒歩9分早稲田通りを早稲田大学方面とは反対の方向である西方へ進路をとり、西友の角で右に曲がります。ここで道は急な下り坂となり、低地へ向かうことを実感します。庶民的な商店街や住宅街の中を、西、北、西と歩き、区立戸塚第三小学校と道路を隔てた北側に本マンションは立地します。

 以前はここは、近くにある
東京富士大学の寮があったところで、敷地面積は809.19と、コンパクトなマンションとしては敷地面積は広めです。用途地域は準工業地域であり、「高田馬場」駅から本マンションに至る道は少しさみしい感じがしないでもありません。夜道の暗さは、実際に歩かれて確認した方がよさそうです。

 周囲に
車の往来は少なく、立地場所は交通音に関しては概して静かと言えます。一方、平日を中心に小学校からの歓声などが気になる方はいらっしゃるかもしれません。この小学校と本マンションとの間は道を一本隔てているため、南向き住戸は眺望はないものの中高層階は日当たりは問題なさそうです。

 本マンションは
地上6階建て、総戸数39戸の小規模なマンションです。この39戸のうち21戸が南向き住戸で、ファミリー向けの2LDK・3LDKが中心となっています。一方、北向き住戸は18戸で、こちらはすべて専有面積35崑罎1LDKと、日当たりをあまり気にしないシングル向けとなっています。

 本マンションの
北側は神田川が流れます。立地上、川の氾濫等が心配されますが、神田川は貯水機能を備え、もう何十年もそのような水害に見舞われたことはないとのことです。神田川沿いには桜の木々が存在するため、北向き住戸は、春は満開の桜の花が楽しめます。また、川をはさんで、向かいの岸のマンションとは距離があり、かつ、その反射光で、北向き住戸の室内は明るさがあります。

 共用施設としては品のあるエントランスホールがあり、設備も標準の質をキープし、ミストサウナや食器洗い乾燥機もついています。ペアガラスを採用し、二重床・二重天井、直接基礎と構造面も確かなものがあり、天井高は2,500mm〜2,550mmと余裕があります。

 そして、本マンションの
セールスポイントは価格にあります。いったん昨年に販売に入ったのですが、東日本大震災直後ということで客足が伸びず販売を延期することとなりました。その後は新価格として販売価格を約200万円下げて本年2月より本格的な販売を開始していますので、お得感が増しています。

 販売価格は、専有面積35崑罎1DK/1LDKが2,448万円〜2,578万円、専有面積46崑罅59崑罎2LDKが3,598万円〜4,698万円、専有面積61崑罅68崑罎2LDK+S/3LDKが4,398万円〜4,848万円です。坪単価換算では、南向き住戸の坪単価が233万円〜273万円で平均坪単価250万円程度、北向き住戸の坪単価が230万円〜239万円で平均坪単価が235万円程度と推測されます。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、285万円[高田馬場坪単価]×0.988[駅距離補正]=坪単価282万円となりますので、本マンションは標準相場より約15%弱割安な計算です。管理費も1崚たり273円と比較的抑えめになっています。なお、駐車場は3台分しかないことには留意が必要です。

 ショッピングは高田馬場からの帰り道で上記の西友がありますし、神田川の向こう岸には徒歩3分で区立中央図書館もあります。ネット掲示板の書き込みは必ずしも芳しくありませんが、華やかさには若干欠けるものの、その分リーズナブルで、交通音に悩まされることもなく、落ち着いて住むにはよいマンションだと思います。

 なお、
ライバル物件は、同様に坪単価230万円台からある「高田馬場」駅徒歩11分『THEパームス高田馬場四丁目』で、購入検討者はこの両マンションを比較しながら検討することになりそうです。

アパート、マンション等が並ぶ住宅街の細い道を入っていくと本マンションが見えてきます。写真左手が本マンションです(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションを南東角から写したものです。写真右手の青いタイル屋根のマンションは『マンションヴィップ落合』です。



同じく本マンションの南東側からカメラを西に向けて写したものです。写真右手が本マンション、写真左手から手前にかけての建物や倉庫が区立戸塚第三小学校です。



本マンションのエントランス部分です。天然石仕様で高級感があります。建物は竣工済で、周辺の植栽等の工事を行っていました。



本マンションを南西角から写したものです。日当たりも良く、冬場は室内も暖かそうな印象です。


 

本マンションの南側の接道です。写真右側の建物及び設備が区立戸塚第三小学校となります。




公式ホームページ ⇒イニシアイオ高田馬場

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| 新築マンション 新宿区 | 23:54 | comments(0) | trackbacks(0) |