(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト(新築)−坪230万円からの千代田区アドレス、安心な資産価値
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★ JR総武線「浅草橋」駅より徒歩3分、都営浅草線「浅草橋」駅より徒歩6分、JR山手線・同京浜東北線・同総武線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス「秋葉原」駅より徒歩8分、JR総武線快速「馬喰町」駅より徒歩5分、都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩9分、同線「岩本町」駅より徒歩9分の場所に立地するプレサンスコーポレーション分譲・森本組施工・地上11階建・総戸数30戸の『(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト』です。

 アドレスは千代田区東神田3丁目です。東神田は、千代田区の北東部に位置し、北部JR総武線の線路及び台東区浅草橋4丁目に、東部台東区浅草橋1丁目・中央区日本橋馬喰町に、南部中央区日本橋小伝馬町に、西部千代田区岩本町に接しています。また、2丁目と3丁目の間を神田川が流れています。

 東神田は
商業地としての性質が強く、岩本町日本橋馬喰町などに近接し、全体に高層建造物が多く見られます。南部の東神田1丁目は靖国通りより南の区域にあたり繊維関連の企業が集中、中部の東神田2丁目靖国通りの北、神田川の南に挟まれた区域、北部の東神田3丁目は神田川の北、JR線の線路の間の区域にあたります。

 JR「浅草橋」駅から本マンションまでは徒歩3分の道のりです。同駅西口を出て西に向かって歩き、浅草橋駅西口交差点を左折、2ブロック目を右折して進んだ右手にあります。この右折する角には『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』が販売中で、「浅草橋」駅には同マンションが1分近く、しかし「秋葉原」駅には本マンションの方が1分近くなります。

 『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』のHPによれば、「左衛門橋の周辺は、
江戸当初から生粋の都心部として歴史豊かな場所。大名・旗本屋敷と町家が連なり、材木商や薪炭商で栄えた町」であったとされています。現在も千代田区アドレスでありながら神田エリアとして、神田明神などお祭りでにぎわったり、人情味のある場所でもあります。

 本マンションの
セールスポイントは、徒歩10分内で5駅7路線利用可能という利便性の高さが第一に挙げられます。第二には千代田区アドレスであるということ、また、第三には千代田区アドレスでありながら価格が安いということです。

 公式HPによれば、
1LDK2,400万円台〜、3LDK5,200万円台〜で、間取り1LDK・3LDK、専有面積35.02平米〜70.26平米に対し販売価格2,400万円台〜5,900万円台最多価格帯2,800万円台・2,900万円台(各3戸)、坪単価230万円〜280万円程度となっています。標準相場をごくおおまかに試算すると、349万円[秋葉原坪単価]×1.000[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価359万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると29%程度割安との試算結果です。

 もっともこれは
「秋葉原」駅を基点とした場合の積算で、最寄りの駅である「浅草橋」駅を基点として標準相場を試算すると、242万円[浅草橋坪単価]×1.074[駅距離補正]×1.028[地価上昇補正]=坪単価267万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると4%程度割安との試算結果になります。

 東神田千代田区の中ではもっとも地価の低いエリアです。過去には2011年夏に分譲された『プレシス東神田』(東神田1丁目)において、専有面積39.72屬何と1,970万円、坪単価164万円からの住戸がありました。しかし、分譲価格が安かったおかげで、同マンションは現在、分譲価格に対して2割弱の売却益が出ている状況です。

 同じ東神田3丁目で売りに出されている中古物件を見ても、駅徒歩1分・築8年・5階住戸で坪単価303万円、駅徒歩1分・築9年・8階住戸で坪単価240万円、駅徒歩4分・築2年・3階住戸で坪単価245万円、駅徒歩2分・築18年・6階住戸で坪単価225万円ですので、これら4戸を平均すれば駅徒歩2分・築9年・5〜6階住戸で坪単価253万円というイメージです。

 一方、
本マンションの上記坪単価レンジの中央値が255万円となりますので、この中古相場が将来的にも維持されるとすれば、約10年後もほぼ分譲時価格と同じ価格で売れると言う試算になります。その意味で資産価値としても安心できる物件と言うことができるでしょう。

 さて、本物件は、
敷地面積265.78平米という狭小の地に建設される地上11階建ての建物となります。建物形状は、この規模の敷地によく見られる細長い長方形の箱型タイプです。1階正面は壁面緑化をほどこした点がアクセントとなります。

 間取りは1フロア3タイプで、南向きバルコニーがAタイプ3LDKであり、ワイドスパン中高層階では眺望が抜けて日照良好浴室サイズが1317なのはいただけませんが、3タイプの中で最もよい条件の住戸です。その反面、北向きバルコニーがBタイプ及びCタイプの1LDKで、間口が狭く、また、日照は期待できません。さらに、北側には1ブロックおいてJR総武線の線路が走っており、かつBタイプの向かいが路地で抜けているため、鉄道音も聞こえてくると思われます。

 設備はごく標準的で、二重天井ですが、二重床やペアガラス装備の記述は公式HPにはありません。なお、日常のお買い物は肉のハナマサが徒歩4分、ライフ神田和泉町店が徒歩6分で、「浅草橋」駅からの帰りは肉のハナマサにちょっと寄って買い物をして帰ることができます。ファミリーには、和泉小学校が徒歩7分の距離になります。

 なお、
北向き1LDKは、投資用となることも考えられます。『適正家賃コム』で計算すると、最も投資効率が良いと思われるCタイプの適正家賃が125,186円となり、低層階2,400万円台の住戸であれば表面利回り6.0%を超えてきます。新築分譲マンションで表面利回りが6%を超える物件は数が少なく、その意味でも希少と言えるでしょう。

 周辺はマンションが点在する商業ビル街で、必ずしも特筆すべき魅力があるわけではありませんが、駅徒歩3分の利便性の高さ、価格の安さ、投資効率の良さからなかなか面白い物件です。『Brillia(ブリリア)千代田左衛門橋』との比較では、ネームバリューや立地ではやや劣るものの、同マンションより15%程度安く、その意味では十分対抗できる価値を有していると考えます。

公式ホームページ ⇒(仮称)プレサンス ロジェ 千代田プロジェクト 

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| 新築マンション 千代田区 | 23:14 | comments(0) | trackbacks(0) |
CONOE〈秋葉原 万世橋〉(新築)−江戸時代から未来まで堪能する小規模レジデンス
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★ JR山手線・京浜東北線・総武線・つくばエクスプレス「秋葉原」駅より徒歩3分、都営地下鉄新宿線「岩本町」駅より徒歩3分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩4分、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅より徒歩7分の場所に立地するアパホーム分譲・松尾建設施工・地上12階地下1階建・総戸数23戸の『CONOE〈秋葉原 万世橋〉』です。

 アドレスは千代田区神田須田町(かんだすだちょう)です。神田須田町は、千代田区北東部に位置し、神田地域に属しています。町域北部は、神田川に接しこれを境に外神田・神田佐久間町にそれぞれ接し、東部は神田岩本町に接し、南部は神田鍛冶町・鍛冶町に接し、西部は神田淡路町・神田小川町・神田多町にそれぞれ接しています。

 かつては市電の一大ターミナルであり、「万世橋」駅(1912年-1943年)との乗換え地点として繁華な場所でした。第二次世界大戦直後には在日アメリカ合衆国軍から流れた真空管を始めとする電気部品を販売する露天商が軒を連ねており、現在の秋葉原のルーツでもあります。現存のラジオガァデンもこの時代の名残です。

 マンション名にもなっている
万世橋は、秋葉原と神田須田町を繋ぐ橋で、明治6(1873)年に都内初の石橋として開架、当初は「萬世(よろずよ)橋」に、そして明治45(1912)年には「東京」駅と同じレンガ造りの「万世橋」駅が誕生し、その後この地は「交通博物館」になりました。さいたま市の鉄道博物館の前身であるこちらは平成18(2006)年に閉館し、2012年12月にはオフィス主体のJR神田万世橋ビルが完成しています。

 また、神田須田町には
天保元(1830)年創業あんこう料理専門店「いせ源」弘化3(1846)年創業のフルーツの老舗で日本で初めてマスクメロンを販売昭和2年から変わらぬレシピのホットケーキが名物の「万惣」など、面白い店が目白押しです。江戸時代から戦前まで一大繁華街であった当時の雰囲気を味わうのも一興でしょう。

 「秋葉原」駅からは徒歩3分という近さです。同駅を出てアキバ・トリムを右手に見ながら南下し、新幹線の線路沿いに神田川を渡って右手に線路をくぐった場所に立地します。したがって、本マンション東側は新幹線の線路、北側は神田川というロケーションになります。

 敷地面積は209.98平米しかなく、郊外であれば戸建てを建てるような広さです。もちろん建ぺい率・容積率が高いのでマンション建設が可能となりました。外観は、アパ・ホテルを本業とするアパ・グループらしくホテルライクなテイストで、アパ・グループの分譲マンション事業としては初の全戸ファミリータイプとなりました。

 また、近接地に開業した
アパホテル〈神田駅東〉アパホテル〈秋葉原駅前〉の2つのホテルは、マンション購入者が「マイホテル」として、ホテル客室をベストレートの価格で利用できる等、アパグループの強みを生かした特典も用意されています。購入者にとってはゲストルーム代わりに使えて重宝することでしょう。

 日常のお買い物は
成城石井が徒歩4分、ワイズマートが徒歩7分で、AKB48CAFEにも徒歩7分で行くことができます。秋葉原電気街は徒歩4分で、生活利便性の高さはもちろん、江戸時代をほうふつとさせる店舗から最先端のトレンドまで堪能できる非常に面白い場所だと言えます。なお、通学校である区立千代田小学校は徒歩6分の距離です。

 主なコンセプトは、アパホテルとの連携の他に、
「エコ仕様」、「ハイセキュリティ」が挙げられています。「エコ仕様」については、複層ガラス、LED照明、超節水型トイレ、高効率ガス給湯器『エコジョーズ』を採用するほか、アパホテルのノウハウを活かして、各住戸内の照明を一括オン・オフが出来るスイッチを玄関等に設置しているなど、環境だけでなく家計にもやさしい仕様としています。

 また、
「ハイセキュリティ」については、エントランス・EV・各住戸玄関での3段階のセキュリティに加えて、各住戸内に防犯センサーを備えたセキュリティシステムを採用、共用部各所に録画機能付防犯カメラも設置しています。

 間取りは2LDK〜3LDK、専有面積46.91平米〜65.31平米で、DINKS からファミリー層までをターゲットとし、1フロア2戸のファミリー層には嬉しい開放感ある全戸南向き角住戸プランを採用しています。主力となるAタイプ、Bタイプとも部屋の中央にLDKを配し、洋室は全てリビングイン、バルコニー面積は4.18平米と小さなものです。クローゼットは3LDKでは大型収納がなく、やや少なめです。

 販売価格は3,990万円〜6,320万円で、坪単価にして285万円〜320万円、平均坪単価は300万円程度とされています。標準相場をごくおおまかに試算すると、390万円[神田坪単価]×1.058[駅距離補正]=坪単価413万円となり、約27%割安との試算結果です。

 今回利用している相場計算では
「神田」駅の坪単価が少し高すぎるので、標準坪単価400万円超は行き過ぎだと思いますが、「秋葉原」駅を基点とした計算でも坪単価375万円程度が標準となるため(約20%割安)、いずれにしても割安感を感じる価格設定です。ただ、ごく小規模マンションで敷地面積も狭いことをどう判断するか、という論点はあるでしょう。

 南向きとはいえ、バルコニー向かいにはビルが立っており、高層階でも眺望は望みがたいと思われます。東側を走る鉄道音も気になるところですが、それでも交通の便は抜群で、周辺利便性も良好す。

 本マンションの
販売開始は2年前の6月で既に昨年10月に竣工しており、いわば旧価格物件(懐かしい響きです)として魅力があります。ディンクス又は3人家族なら十分満足できるマンションとして、狙い目かもしれません。

公式ホームページ ⇒CONOE〈秋葉原 万世橋〉

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| 新築マンション 千代田区 | 21:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
グローベル ザ・ステーション 水道橋(新築)−単身向け周辺環境・7駅10路線利用の高い利便性
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★ JR中央・総武線「水道橋」駅より徒歩3分、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線、都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩7分、東京メトロ半蔵門線・東西線、都営新宿線「九段下」駅より徒歩8分、東京メトロ半蔵門線、都営三田線・新宿線「神保町」駅より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅より徒歩12分の場所に立地するグローベルス分譲・吉原組施工・地上12階建・総戸数33戸の『グローベル ザ・ステーション 水道橋』です。

 アドレスは千代田区三崎町です。三崎町は、千代田区の北部に位置します。地域北部は神田川に接し、これを境に文京区後楽・本郷にそれぞれに接しています。地域東部は千代田区猿楽町に、地域南部は千代田区西神田に、地域西部は日本橋川に接し、これを境に、千代田区飯田橋にも接しています。

 江戸時代に
徳川家康をはじめとする歴代の将軍が城下町として開発し、大名や旗本の武家屋敷が立ち並ぶ町となりました。 江戸時代を通じて神田小川町と呼ばれ、幕府の講武所が設けられました。 しかし、1866年(慶応2年)11月に講武所は廃止され、陸軍所が吸収し、明治時代になると、陸軍の練兵場として使用されました。 その後、1890年(明治23年)、陸軍練兵場は三菱社に払い下げられ、市街地としての三崎町の開発が始まります。 特に丸の内のオフィス化開発と違い三崎町は市街地として開発されました。

 現在、当地は「水道橋」駅の駅前になり、
商業地域でオフィスビルや商店が多いほか、日本大学法学部などの教育施設も見られる地域です。住居表示実施前の神田三崎町への呼称変更を求める住民運動も起きています。

 「水道橋」駅から本マンションまでは徒歩3分の道のりです。JR「水道橋」駅西口から南下し、3つ目の交差点を右に曲がって、水路に突き当たる道路の北東角地になります。同駅西口から南下する道は特に、単身者がよく使うレストランやファーストフードが目白押しです。後楽園球場に近いため、このような手軽な飲食店が増えたのでしょうが、この辺りの単身者にとってはすごく便利です。反面、スーパーは、ラクーアにある成城石井が、神保町交差点のフジヤくらいになるのがやや難点です。

 本マンションの
最大のセールスポイントは、徒歩15分圏内で利用可能な鉄路が7駅10路線と、きわめて多いことです。これにより、JR山手線内の駅はすべて所要時間20分以内、すべての地下鉄路線に1回以内の乗り換えで接続することができます。都心勤務のサラリーマンがセクション移動で最寄駅が変わったとしても、本マンションからだと自由自在で行けます。また、賃貸に出した場合でも、賃貸需要は同様にかなり強いものと言えます。

 周辺環境は、
接道する西側道路も南側道路も交通量がそれほど多くなく、静かです。人によっては都心にありながらややさびれた印象をもたれる方がいらっしゃるかもしれませんが、激しい勤務を終えて帰宅する都心サラリーマンには格好のオフ生活に思えます。

 敷地面積は279.40平米と分譲マンションにしては小さいのですが、商業地域立地で地上12階建が可能となりました。1フロア3戸が基本、そのうち角住戸は1フロア2戸であり、角住戸率は66%となります。しかも全住戸南向きですが、通りを挟んで建物があるため、眺望が抜けるのは高層階に限られるでしょう。

 間取りは1LDK〜2LDK、専有面積は32平米〜45平米で、45平米で2LDKは苦しいと思いますが、間取りを見るとうまくまとめています。設備は食器洗い乾燥機、ローシルエットタンクレストイレ、複層ガラスが目を引き、構造面では二重床・二重天井などしっかりしており、防災備蓄倉庫も備わっています。

 販売は昨年9月に開始され、本年3月に竣工、現在先着順住戸4戸の販売となっています。販売価格は、専有面積40.06平米・45.13平米に対し4,260万円〜4,930万円、坪単価にして352万円〜361万円程度です。

 成約の進捗は、物件によって高額住戸から埋まっていくパターンと、低額住戸から埋まっていくパターンの2タイプがありますが、本件の場合は高額住戸が残りました。低層階では坪単価307万円からありましたので、全体の坪単価は307万円〜361万円程度となります。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、435万円[九段下坪単価]×1.000[駅距離補正]=坪単価435万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、23%程度割安との試算結果です。もっとも本マンションのグレードでは坪単価400万円超となるのはなかなか難しいのも事実です。

 もう既に
大半の方は入居済すが、私が現地を訪れた時は、メインエントランス付近がきれいに掃除されており、管理の良さを感じました。利便性重視のシングル中心の間取りは本エリアの商品として適切です。現在、商談ルーム使用住戸を正式に240万円値下げするなど追い込みを図っているところであり、早期の完売を期待します。

本マンションが接道する南側道路です。「水道橋」駅からはこの道を
通って帰ってくることになります(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンション南側外観です。向かいの建物のため、眺望が抜けるのは高層階に限られていると思われます。



本マンション南側から写したエントランス部側面です。煉瓦調タイルを貼ってお洒落な雰囲気を出しています。



本マンションのメインエントランスが接する西側道路で、こちらがメイン道路となります。車の往来は少なく、静かな環境です。



本マンションのメインエントランスです。私が現地を訪れた時は、管理人さんがメインエントランス周りをきれいに清掃していました。



メイン道路から写した本マンション西側外観です。外階段のスタンダードな設計となっています。



公式ホームページ ⇒グローベル ザ・ステーション 水道橋

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| 新築マンション 千代田区 | 21:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
プラウドタワー千代田富士見レジデンス(新築)−野村物件の後裔、三井との差別化に挑む
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★ 東京メトロ東西線「飯田橋」駅より徒歩4分、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩5分、JR総武中央線「飯田橋」駅より徒歩6分、東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「九段下」駅より徒歩7分の場所に立地する野村不動産分譲・前田建設工業施工・地上22階地下1階建(建築基準法上は地上21階地下2階建)・総戸数137戸の『プラウドタワー千代田富士見レジデンス』です。

 アドレスは千代田区富士見1丁目です。富士見は、千代田区の北西部に位置し、町域内には大学や高等学校、専門学校など文教施設が多く集まっています。このほか、町域内には商業地及び住宅地が混在しています。

 富士見町の地名は、
富士見坂に由来しており、富士見坂の由来は富士山がよく見えたことによります、現在では高層建造物が密集しており、その高層階以外は富士山を見ることはできません。一方、昔から変わらないのは、この地を含めた千代田区が政治・行政の中心であり続けたことで、富士見町にも、江戸時代は大名や旗本の屋敷が軒を連ねていました。

 「飯田橋」駅から本マンションまでは徒歩4分の距離です。同駅A4出口から目白通りを九段下方面に向かい、飯田橋二丁目交差点を右折、上り坂を上ると右手に本マンションの工事現場が現れます。この界隈の目白通りは、普段お世話になっている(本マンションに住む方には安すぎて縁がないかもしれませんが)様々な飲食チェーン店があって便利です。

 また、目白通りから一歩内側に入った道を通れば地元の
居酒屋等もあり、高級感はそれほど感じないものの、親しみやすいストリートです。夜の雰囲気はわかりませんが、私が歩いた休日は静かで落ち着いたルートでした。

 本マンションは、
「リセ・フランコ・ジャポネ(東京国際フランス学園)」が昨年、北区へ新校舎を移設したため、その跡地に建つものです。野村不動産はこの点に着目し、フランスの空港デザイン等を手掛けたドミニク・シャヴァンヌ氏に基本計画の設計を依頼、監修はフランスに精通した建築家である西山広朗氏としました。

 面積3,460.27の敷地は南北に長く、南にいくほど高度が高い傾斜地となっています。ランドプランとしては、「飯田橋」駅に最も近い北側にゲートを設置し、緑豊かなガーデンコリドーを通ってエントランスに向かう長いアプローチを設けることとしました。この緩やかに曲線を描くアプローチプライベートを保守すると同時に高級感を演出するのに効果的で、敷地形状を上手に活用していると言えます。

 共用施設としては重厚感ある
エントランスホールに寛ぎのアートテラス、眺望を楽しめるスカイテラス、そしてゲスト宿泊用のオーナーズルームと、必要最小限にとどめています。

 コンシェルジュサービスは当然ありますが、ちょっと変わっているのは食配お預かりサービスです。これはさまざまな会社の食配サービスを利用可能とするもので、留守の際はコンシェルジュが預かってくれます。また、各階にゴミ保管スペースがきちんとあるのは、この規模のタワーとしては少数派と言えるでしょう。

 周辺環境としては、本マンション
西隣がカトリック・マリア会本部シャミナード修道院で、本マンション南側にはカトリック系の学校法人「暁星学園」の幼・小・中・高校があります。辺りは静かで(学校が活動する平日昼はにぎやかかもしれません)、恵まれた住環境です。最寄りの公立小学校は富士見小学校で、徒歩3分の距離となります。スーパーは「サントク飯田橋店」が徒歩4分です。

 間取りは3LDK〜4LDK、専有面積68.54屐100.00と、思い切ってファミリー主体のプランとしたのも良い判断だと思います。ターゲットはアッパー層の30代〜40代もしくはシニアのファミリーでしょうか。野村不動産の特徴の一つであるオーダーメイドにももちろん対応しています。

 さて、以上の本マンションの内容以外で本マンションが
注目される点が2つあります。一つは、本ブログでも何度も取り上げている野村不動産の快心作『プラウドタワー千代田富士見』との比較です。同マンションは平成19年に平均坪単価470万円程度という高値で総戸数306戸を即日完売した不動産プチバブルを象徴する物件でした。

 これに対し、本マンションは、
『プラウドタワー千代田富士見』より「飯田橋」駅から離れ、規模も小さくなりますが、その分落ち着いた住環境が得られています。本マンションの名称が『プラウドタワー千代田富士見』+『レジデンス』とされたのも、そのようなコンセプトの違いを表したものでしょう。

 もう一つは、現在三井不動産レジデンシャルが分譲中の
『パークコート千代田富士見 ザ タワー』(総戸数505戸)との競合です。同マンションは、平成19年の『プラウドタワー千代田富士見』と同じく、鳴り物入りで喧伝されている千代田区大規模再開発プロジェクトです。

 『パークコート千代田富士見 ザ タワー』の価格は、直近の千代田区大規模再開発である『ワテラス タワーレジデンス』平均坪単価440万円程度で販売するのか、それとも同じ富士見2丁目に存在する『プラウドタワー千代田富士見』平均坪単価470万円程度で販売するのか、三井不動産レジデンシャルの社内でもせめぎあいがあったようです。

 結局、
『パークコート千代田富士見 ザ タワー』第1期1次販売255戸は平均坪単価474万円で昨年11月に販売したところ、ほぼ全戸に申し込みが入り、第1期2次・3次も含めて約1ヵ月間で300戸程度を成約させるという快調なスタートとなりました。購入者層は、医師や会社経営者・役員という富裕層で、『ワテラス タワーレジデンス』の購入者層とほぼ同様の構成となりました。

 一方、本マンションの価格水準は、ネット上の掲示板の情報によれば、
専有面積70嵬にかつ低層で8千万円台半ばから3LDKがあるとのことで、坪単価400万円を少し超える程度を低価格ラインとする模様です。『パークコート千代田富士見 ザ タワー』でも低層階では坪単価388万円程度の住戸もありましたので、低価格ラインはほぼ同等です。

 したがって、できれば、本マンションは地上22階建で高さが低い分、
高層階の価格を抑え目にして、全体では、『パークコート千代田富士見 ザ タワー』(地上40階建)よりもお得感が出るようにしていただきたいものです。

 少なくとも
周辺環境の落ち着きという点では、本マンションが『プラウドタワー千代田富士見』『パークコート千代田富士見 ザ タワー』よりも優っていると思われます。他の話題の大規模マンションと如何に差別化を図り、ターゲットとしている購入者層を引き寄せられるか、手腕が問われます。竣工は来年3月中旬、引渡しは来年3月下旬で、注目の販売開始は来月下旬が予定されています。

北側道路から写した本マンション工事現場です。写真奥に写るのは暁星学園の教育施設で教会の尖塔も見えます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの北側道路で、目白通りに向かって下り坂となります。穏やかな街並みで、道を行く人たちもゆったりとしています。



本マンションの東側道路を南から北へ写したものです。勾配のある下り坂で、写真右手手前から南側は白菊稲荷神社と暁星小学校となります。



本マンション工事現場を南東角から写したものです。写真やや右手奥に写るタワーは、野村不動産の大成功物件『プラウドタワー千代田富士見』です。



公式ホームページ ⇒プラウドタワー千代田富士見レジデンス

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| 新築マンション 千代田区 | 20:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズ四番町(新築)−東急不動産が力を込める久々の都心の本格正統派
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★ 東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅より徒歩3分、JR中央・総武線「市ヶ谷」駅より徒歩4分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅より徒歩7分の場所に立地する東急不動産&京阪電鉄不動産分譲・清水建設施工・地上15階地下1階建・総戸数165戸の『ブランズ四番町』です。

 アドレスは千代田区四番町です。四番町は、千代田区西部に位置します。地域北部は二七通りに接し、これを境に五番町・九段南にそれぞれ接します。地域東部は三番町に、地域南部は一番町に接します。地域西部は日本テレビ通りに接し、これを境に六番町に接します。地域内は高級マンションや学校が主体的になっている地域で、ほかに商業地としてオフィスビルも見られるところです。

 本マンションの
敷地面積は約4,100もあり、よくこれだけの敷地がとれたものだと驚きます。東隣は「四番町住宅」という名の国家公務員宿舎ですが、すでに封鎖されて人の気配がなく、これも最近の国家公務員宿舎縮減の動きにより民間へ売却されるのでしょうか。西隣は三菱地所が平成17年に分譲した『番町パークハウス』で、分譲時より2割近く値上がりしているようです。

 本マンション敷地には、以前の地図には
『マインハイム四番町』などの小規模マンションが掲載されていますが、全般に空地が多い低利用地であったように見えます。この一帯の敷地を東急不動産等がまとめて買い取ったのだと思われ、本マンションには地権者住戸が32戸入る予定です。

 「市ヶ谷」駅はA3出入り口を利用しますが、連絡通路が長く、同出入口から有楽町線ホームまでプラス徒歩3分、南北線ホームまでプラス徒歩8分みる必要があります。一方、A3出口を出てからは上り坂となりますが、それほど苦になる距離ではありません。すぐ近くには東郷元帥記念公園があり、その緑の多さが心を癒してくれます。私が現地を訪れた時は、欧米人の子弟が日本人の子どもたちと公園で仲良く遊んでいて、これも土地柄だなあと感じました。ちなみに、付近を歩かれている方は、身なりをきれいにした上品な方々ばかりに思えました。

 敷地は公務員宿舎と並行する形で
南北に1ブロックもあるくらい長く標高30.2mの高台にあって、ここを境に北に南に下っていく形状です。北側の二七道路の向かいは宮崎県東京学生寮、南側道路の向かいは千代田女学園中学校で、南北両面の接道です。いずれの道路も交通量は少なく、静かな環境が楽しめます。

 建物は、
南側のスクエアな場所に建てられ、北側は長さ60mのアプローチで並木道の風景となります。エントランスの横には壁泉を設け、これを眺めるロビーには木枠や天然石を効果的に配し、コンシェルジュデスクももちろん用意されています。ロビーと中庭を眺められるラウンジをつなぐ場所にはライブラリーも設けられることとなっています。

 建物は
免震構造で、太陽光発電システムを導入し、今では議論があるオール電化仕様です。非常用発電機を備え、長期優良住宅認定も取得しています。設備の説明が公式HP上まだ掲載されていませんが、外観・構造等に相応した高級なものが用意されていることでしょう。間取りは2LDK・3LDK、専有面積60.60屐107.29で、ディンクスからファミリー、そして一人住まいの富裕層などを対象にしているものと思われます。なお、駐車場台数の情報はまだ掲載されていません。

 都心の弱点として、日常のお買い物の場所が遠いことがありますが、本マンションからはマルエツプチ一番町店まで徒歩6分、ここのマルエツにはオープンテラスが付いているので、その場で飲食するのもOKです。コンビニは徒歩2、3分の距離に2店舗あり、ドラッグストアも徒歩5分の場所にあります。

 モデルルームの公開は来年1月上旬が予定されており、販売価格の情報はまだありませんが、相当な高値となることでしょう。標準相場をごくおおまかに試算すると、498万円[半蔵門坪単価]×1.013[駅距離補正]=坪単価504万円となりました。

 ちなみに、『住まいサーフィン』では
平均坪単価397万円(崔渦120万円)を予想しています。また、お隣の『番町パークハウス』の現在の中古平均坪単価が456万円、これに対応する住戸の平成17年の分譲時平均坪単価が388万円でした。おそらくこれらの数値のいずれかに答があるのではないかと思いますが、『番町パークハウス』が築5年経過していることから、やはり坪単価450万円〜500万円の間に本マンションの平均値が来るのではないかと推測します。

 東急不動産の『ブランズ』ブランドは最近、小振りの物件が多く、今回のように
総戸数100戸を優に超え、しかも都心の一等地でこれを事業化するのは、京阪電鉄不動産とのジョイントとは言え、東急不動産にとってはかなり大がかりなプロジェクトと言えます。実際、ブランズのTVコマーシャルでは本物件が前面に打ち出されているらしく、東急不動産の顔となるべきプロジェクトなのかもしれません。

 販売開始は来年2月中旬より、竣工は再来年2月下旬、引き渡しは再来年3月下旬となります。立地、クオリティとも申し分ないプロジェクト、私はもちろん買えませんが、こういう優良物件は見聞きするだけでわくわくします。来年の販売開始を楽しみに待つとしましょう。

北側の二七通りから写した本マンションの工事現場です。「市ヶ谷」駅には北側のアプローチを抜けて向かうこととなります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



北側の二七通りを六番町方面に向けて写したものです。交通量が少なく穏やかな通りです。写真左手が本マンション工事現場、右手が宮崎県東京学生寮です。



本マンションが接する南側道路です。写真右手が本マンション工事現場で、「半蔵門」駅へと向かうサウスエントランスが設けられます。車の往来はほとんどなく、静かです。



本マンション南側から北側を写したものです。写真左手が『番町パークハウス』、右手が国家公務員宿舎『四番町住宅』の植栽です。



公式ホームページ ⇒ブランズ四番町

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| 新築マンション 千代田区 | 22:16 | comments(0) | trackbacks(0) |
千代田ルネ神田和泉町(新築)−神田和泉の江戸の歴史と秋葉原の利便性を手中に
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅より徒歩5分、JR山手線「秋葉原」駅より徒歩6分、都営新宿線「岩本町」駅より徒歩9分の場所に立地する総合地所分譲・長谷工コーポレーション施工・地上12階地下1階建・総戸数78戸の『千代田ルネ神田和泉町』です。

 アドレスは千代田区神田和泉町です。神田和泉町は、千代田区の北東部に位置し、北部は台東区台東一丁目に接しています。町域内は商業地域としての性質が強く、オフィスビルや商店が多く見られます。

 江戸時代は武家地であり武家屋敷が存在していました。町名は藤堂高虎以降藤堂家当主が代々襲名した官位「和泉守」に由来し、現在でも津市では藤堂高虎縁の地としてイベントを行なっています。明治元年(1868年)7月、藤堂家屋敷跡に医学所仮病院が設置され、これがさまざまな変遷を経て、現在三井記念病院となっています。

 大正12年(1923年)の
関東大震災では、甚大な被害を被った下町地区にあって、神田和泉町は佐久間町等と共に奇跡的に焼失を免れました。住民は火勢の撃退に成功し、この功績により、当地一帯は昭和14年(1934年)1月に府より関東大震災協力防火の地として顕彰され、和泉町内に「防火守護地」の記念碑が建てられています。

 現代においては、神田和泉町は、
「秋葉原」駅を最寄りとする街となっています。同駅の昭和通り出口から大通りである昭和通りを北上し、3つ目の信号を右折します。三井記念病院に向かって東にしばらく進むと右手に本マンションが見えてきます。昭和通りで大通りの喧騒があるものの、行程はフラットで歩きやすい道のりです。

 本マンションの
道路を隔てて北側はもう台東区です。そのせいか、下町的気質もあり、私が現地を訪れたときは祭りの日だったようで、地元の若い衆が法被を着て歩いたり休んだりしていました。本マンションの向かいは、江戸三座の一つである市村座が明治の全盛期に拠点を構えていたところで、市村座跡の碑が残っています。

 本マンションは
面積786.07屬遼姪豎冀呂肪肋12階地下1階建て、総戸数78戸で構成される中規模マンションです。徒歩3分にスーパーマーケット「ライフ」があり、「秋葉原」駅にはヨドバシカメラの大型店があるなど、生活するには利便性が高い場所です。もちろん、秋葉原文化にも存分に触れることができます。医療関係も三井記念病院をはじめ、安心な住環境です。また、和泉小学校は徒歩3分の近さにあります。

 公式HPで強調される
「千載一遇」「奇跡」とまでは感じませんでしたが、歴史があって利便性の高い場所であることは確かでしょう。車通りもそれほど多くはなく、静かな立地と言えます。なお、お隣はトッパン印刷のビルとなっています。外観は伝統を感じさせる上質な美しさを出すことに意を用いています。

 総戸数は当初81戸を予定していたところ、
計画変更に伴い戸数が78戸に減少となり、また、事業協力者住戸が6戸含まれますので、販売戸数は72戸となります。間取りは1LDK・2LDK・3LDKで、専有面積は43.76屐75.51と、コンパクトなサイズとなりました。東西南北すべての向きにバルコニーを配していますが、向きによっては、隣接ビルとの距離感が気になります。

 販売価格は3,500万円台〜7,200万円台予定で、1LDK44.93屬3,500万円台(坪単価264万円)より、2LDK55.01屬4,200万円台(坪単価258万円)より、3LDK66.13屬5,900万円台(坪単価299万円)より、となっており、坪単価レンジが258万円〜319万円程度と推測されます。標準相場をごくおおまかに試算すると、349万円[秋葉原坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価363万円となりましたので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、21%程度割安という結果となりました。

 台東区近接ではありながら、「秋葉原」駅周辺の相場が高いために、結果的にかなり割安という試算となりましたが、あとはご自身の目で現地をご覧になって、価格帯として納得されるかどうか、判断されることとなるでしょう。

 セールスポイントとしては、[鮖砲里△訃貊蠅任△襪海函↓◆崕葉原」駅徒歩5分の立地、千代田区アドレス、だ験萢便性の高さ、セ旭羌念病院をはじめとした医療機関の充実ぶり、などが挙げられます。千代田区でも神田・秋葉原の雰囲気を有した好立地として十分検討の余地がある物件だと考えます。

本マンションの工事現場を北側道路から写したものです。北・東の二方道路に面した北東角地となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの工事現場を北東角から南に向けて写したものです。南側はビル等が立ち並び、低中層階に圧迫感がないか気になります。写真左手はトッパン印刷のビルです。



本マンションの工事現場を北東角から西に向けて写したものです。西側もビルが隙間なく立ち並んでいます。



三井記念病院へと続く本マンションの北側道路です。写真奥にはスーパー「ライフ」の看板も見えます。比較的大きな道路の割には車通りが少なく、開放感のある風景です。




※ マンション名が当初の『ルネ神田和泉町』から『千代田ルネ神田和泉町』に変更になりました。

公式ホームページ ⇒千代田ルネ神田和泉町

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| 新築マンション 千代田区 | 20:43 | comments(0) | trackbacks(0) |
ウェリスタワー千代田岩本町(新築)−利便性・価格・設備に秀でた高い総合力
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」駅より徒歩8分、同日比谷線「秋葉原」駅より徒歩8分、同線「小伝馬町」駅より徒歩2分、JR総武快速線「新日本橋」駅より徒歩5分、都営新宿線「岩本町」駅より徒歩5分、JR山手線・京浜東北線・中央線「神田」駅より徒歩8分、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩9分、都営浅草線・東京メトロ日比谷線「人形町」駅より徒歩10分、JR総武線・山手線・京浜東北線「秋葉原」駅より徒歩10分の場所に立地するNTT都市開発&三菱地所レジデンス分譲・熊谷組施工・地上23階地下1階建・総戸数120戸の『ウェリスタワー千代田岩本町』です。

 アドレスは千代田区岩本町1丁目です。岩本町は、千代田区の北東部に位置します。1965年7月1日の住居表示実施によって新設された町名で、神田岩本町の一部のほか、神田大和町、神田松枝町、神田元岩井町の全部、神田豊島町、神田東松下町の各一部からなります。当地は商業地域としての性格が強く、オフィスビルや商店が多く見られる地域となっています。

 千代田区物件には珍しいことではありませんが、本マンションも9駅10路線利用可能という驚くべきアクセスを有します。最も近い「小伝馬町」駅へは徒歩2分、本マンションの南側道路を東に進み、人形町通りを南下した右手にあります。その手前にある十思公園は、江戸時代には有名な伝馬町の牢屋があったところで,安政の大獄で牢送りとなった吉田松陰はこの地で処刑されました。

 その他、
「人形町」駅へは上記の人形町通りルートをそのまま南下したところですし、「新日本橋」駅や「三越前」駅へは逆に西に進路をとり、昭和通り・江戸通り・中央通りを通る道のりです。日本橋三越やCOREDO室町のある中央通り以外は、やや殺風景な街並みですが、フラットな道のりで利便性は高いものがあります。

 敷地面積は1,253.51で、タワーマンションとしてはそれほど広くありませんが、三方道路で、かつ、大通りに面していないために交通量は少なく、静かさを保持しています。ただし、都心部立地のために、周辺をビルに囲まれているのは致し方ないところです。それでも開放感があるのは、やはりある程度道幅のある三方道路の恩恵でしょう。

 地上23階建の本マンションは、ファサードの装飾的な要素を省き、
均整のとれたシンメトリーでスリムな構造美、デザインを追求しました。外観や共用部には、レンガ色のタイルや墨色の黒御影石といった日本の伝統色を表現するマテリアルを採用し、重厚感かつ優雅さを感じさせます。さらに、建物の足元、敷地西側には潤い豊かな植栽「四季彩の庭」をレイアウトしています。

 間取りは
1LDK〜3LDK、専有面積31.72屐83.67と、シングルからファミリーまで多彩なプランとなっています。南面をワイドに活用し、内廊下となる共用廊下は北側中央部に配して、できるだけ日照を取り入れる設計となっており、小規模タワーらしく角住戸率は70%という高さです。また、1LDKはとかく条件の悪い向きに押しやられがちですが、本マンションでは堂々たる南向きの中住戸となっており、シングルの方にとっても嬉しいプランです。

 リビング・ダイニングの天井高は約2,540mm〜約2,650mmを確保し、2LDKや3LDKの角住戸にはリビング・ダイニングにワイドハイサッシを採用しており、特に上層階の眺望は期待できます。このほか、ペアガラス、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、天然御影石カウンタートップ、節水型タンクレスシャワートイレなどが専有部分において目につく特徴です。

 構造としては
二重床・二重天井を確保、NTTグループらしく、NTT各商品との連携、電力一括購入も実現したほか、セキュリティは4重、防災倉庫・災害用マンホールトイレなど防災面での備えも豊富で、レンタサイクルや電気自動車充電スペースもあります。このように、120戸規模のマンションとしては、相当充実した仕様・設備となっています。

 日常のお買いものですが、
最寄りのスーパーは、「まいばすけっと日本橋本町4丁目店」や「マルエツプチ小伝馬町駅前店」など、やや弱いところがあるものの、日本橋三越、COREDO室町、アトレ秋葉原など、それを補って余りある商業施設が徒歩10分強の場所に所在しています。また、千代田区は医療費が高校生まで無料、子育ての手当・助成金も23区で1,2を争う充実ぶりであることも見逃せない魅力となっています。

 販売価格は、本年5月中旬に発表された予定価格帯が
2,700万円台から9,000万円台までというレンジでした。これを上記の専有面積のレンジで割ると、坪単価として291万円〜359万円というレベルとなります。標準相場をごくおおまかに試算すると、390万円[神田坪単価]×1.000[駅距離補正]=坪単価390万円と、9駅中坪単価の最も高い「神田」駅徒歩8分を基準とすれば、上記坪単価レンジの中央値との比較では、17%程度割安と、かなりお得な結果となりました。

 購入検討者の評判は、
街並みについてはネガティブな意見も聞かれるものの、利便性の高さ・外観やデザイン・充実した設備仕様等に対する評価は高いものがあります。6月24日に行われた第1期販売は総戸数の6割超になる75戸を販売することができ、しかも、高層階で10倍の倍率がつくなど抽選住戸も相当数あるなど、第1期はおおむね完売が見込めるとの情報です。 

 私も現地を歩き、また、公式HPを拝見して、
タワーとしては小規模ではありますが、物件の総合力としては高いレベルにある好物件であると感じました。価格としても、千代田区のビッグプロジェクトであった『ワテラス タワーレジデンス』と比べて3割近く安く、かつ、『ワテラス タワーレジデンス』のアクセス数(8駅9路線)を上回る利便性もあります。タワーレジデンスとしての価格設定も均質ですので、残り45戸もすっと売れてしまいそうな雰囲気を有するマンションです。

本マンションの西側道路です。「三越前」駅や「新日本橋」駅から帰宅するときに通る道となります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの工事現場を南西角から写したものです。南西角はもっとも開放感のある向きとなります。



本マンションの南側道路です。「小伝馬町」駅及び「人形町」駅方面へ歩くルートとなります。写真奥に見えるのが人形町通りです。



本マンションの工事現場を南側から写したものです。周辺ビルによる囲まれ感はあります。



本マンションの工事現場を西側から写したものです。写真右手となる本マンション南面が低層階において向かいのビルとお見合いになるのが少しマイナスです。



三方道路のうち最も細い道路となる本マンションの北側道路です。写真左手では、新日鉄都市開発により小規模マンションが建てられる計画です。




公式ホームページ ⇒ウェリスタワー千代田岩本町

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| 新築マンション 千代田区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
クラッシィハウス千代田富士見(新築)−大規模再開発の間隙を縫う高級物件
JUGEMテーマ:マンション

★ 東京メトロ東西線・南北線・有楽町線「飯田橋」駅より徒歩2分、JR中央・総武線「飯田橋」駅より徒歩3分、都営大江戸線「飯田橋」駅より徒歩5分の場所に立地する住友商事分譲・戸田建設施工・地上14階地下1階建・総戸数61戸の『クラッシィハウス千代田富士見』です。

 アドレスは千代田区富士見2丁目です。富士見は、千代田の北西部に位置し、町域内には大学や高等学校、専門学校など文教施設が多く集まっています。本マンションの立地する富士見2丁目には大型の病院が複数見られます。

 このほか、町域内には
商業地及び住宅地が混在しています。法政大学の裏側(富士見坂)から白百合学園、靖国神社にかけての道路では、朝鮮総連本部が近くにあるため、警官が数人終日配備されています。

 富士見町の地名は、上記の富士見坂に由来しており、富士見坂の由来は富士山がよく見えたことによります、現在では高層建造物が密集しており、その高層階以外は富士山を見ることはできません。一方、昔から変わらないのは、この地を含めた千代田区が政治・行政の中心であり続けたことで、富士見町にも、江戸時代は大名や旗本の屋敷が軒を連ねていました。

 「飯田橋」駅から本マンションまでは、
一番近い東京メトロ系で徒歩2分の道のりです。最も近い入口は同駅東口方面のA4入口となります。本マンションからはーブを描く下り坂を北東方向に歩きます。途中、居酒屋等もありますので、その雰囲気を敬遠したい方は、緑の多い線路沿いに出てもよいでしょう。

 本マンションは、
知名度の高い『プラウドタワー千代田富士見』道路を挟んで東隣となります。本マンションは敷地面積が1,089.75で、都心の駅近接マンションとしてはむしろ大きい方かもしれませんが、大規模再開発タワー物件である『プラウドタワー千代田富士見』と比較すると、どうしても小粒感は否めません。

 また、この秋には、
同じ町内に、同じく大規模再開発物件となる三井不動産レジデンシャル分譲の『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』総戸数505戸の規模で始まります。本マンションは、この間隙を縫って、できれば両方の大規模タワー物件より割安な価格で、タワーや大規模物件を好まない顧客層にアピールする戦略が効果的と思われます。

 本マンションの特徴としては、
千代田区総合設計制度の活用により、建物をスリムにして容積率を確保し緑地率を高めたところにあります。再開発エリアなので、おそらくは千代田区の指導が入り、このコンセプトになったものと思われます。

 このおかげで、
「歩道状空地」や「広場状空地」など、この敷地面積の中に考えられないくらいの緑を配し、さらに、環境に配慮して屋上のほとんどを占める「屋上緑化」を採用しています。敷地を上から見ると緑しか見えないような景観になるであろうと、公式HPでは紹介されています。

 外観は白と墨色のツートンカラーエントランスとロビーは、敷地の高低差があるためか、エントランスのある西側が天井が低く、東側が天井が高くなるのですが、これを活用して、雁行動線による露地感と植栽を見渡せる開放的なラウンジとの2つの効果を持たせています。なかなか面白い試みです。

 やや変形ながら
三方道路の敷地で、スリムな建物のため、角住戸率は8割以上、内廊下設計となっています。駅前だけに周辺ビルによる囲まれ感がありますが、南側高層階は案外抜けているとの評価もあります。ただし、再開発事業の影響で将来にわたる眺望等が確保されているとは言えないようです。

 設備・仕様は、天然御影石のキッチンカウンタートップ、ミストサウナ、トイレの天然石手洗いカウンター(なお、トイレはタンクレスではなく、ローシルエットとなります)、LED照明、断熱性複層ガラス、天然大理石仕様のホール床・上がり框、リングシャッターゲートなど、高級感があります。二重床・二重天井、長期耐久性コンクリートなど、構造面もしっかりしています。また、地下1階の防災備蓄倉庫には飲料水や救助工具などを常備することとしています。

 日常のお買いものは、
『プラウドタワー千代田富士見』の敷地内にあるスーパー三徳が徒歩1分と便利です。通学校である区立富士見小学校は徒歩5分の近さ、私立女子学校の御三家のうちの2つ、桜蔭学園中学校・高等学校は徒歩18分、雙葉小学校・中学校・高等学校は徒歩25分で、その他数多くの中学・高校・大学が近辺に所在します。

 間取りは2LDK・3LDK、専有面積55.61屐83.99で、ディンクス又はファミリーの入居を想定しています。気になる販売価格帯は、ネット上の情報によれば、低層階では坪単価350万円を切る水準とのことです。上記の『プラウドタワー千代田富士見』平均坪単価470万円程度で、低層階ではやはり坪単価350万円程度であったことが、一つの目安になっているかもしれません。
 
 そういえば、
『プラウドタワー千代田富士見』の販売の際は、三菱地所がやはり同じ町内で『パークハウス千代田富士見』敷地面積912.32屐∩躙与56戸の規模で販売していました。今回は、三井不動産レジデンシャルの『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』販売の直前に本マンションが売りに出され、どことなく似通った状況になっています。

 注目度に関しては、総戸数が505戸もあるビッグな再開発プロジェクトである『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』負けてしまうのは致し方ないところですが、エリアとしては再びこの千代田富士見2丁目にスポットライトが当たるわけで、これは本マンションにとっても好材料です。

 駅距離では本マンションが『(仮称)千代田富士見タワープロジェクト』に優り、小粒ながら緑地空間が多く、仕様も天然石をふんだんに使用した高級感あるものですので、価格設定を上手に行えば、購入検討者も、両物件を見比べた上で、本マンションを選択する方もいらっしゃることでしょう。販売は5月下旬からが予定されており、再びこの千代田富士見エリアが面白くなりそうです。

『プラウドタワー千代田富士見』の敷地から本マンション工事現場西側を写したものです。植栽が道路を挟んで両マンションで連続することが期待されます(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション西側道路を北方向に写したものです。「飯田橋」駅に向けて道路は下り坂となります。写真右手が本マンション工事現場、左手が『プラウドタワー千代田富士見』敷地です。



本マンション南側の道路です。三方道路のうち最もメインとなる道路ですが、車の往来はそれほど多くありません。



本マンション工事現場を東側から写したものです。ご覧のとおり西側には『プラウドタワー千代田富士見』がそびえており、その存在感は圧倒的です。



本マンション工事現場の北東角の様子です。北側はそれほど高さはありませんが隣接ビルが迫っています。



再び本マンション西側道路を南方向に写したものです。南方向ではこれから再開発による一層の発展が期待できます。




公式ホームページ ⇒クラッシィハウス千代田富士見

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| 新築マンション 千代田区 | 21:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
パークコート千代田富士見 ザ タワー(新築)−成功確実?千代田大規模再開発
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武線・中央線「飯田橋」駅より徒歩3分、東京メトロ東西線・同有楽町線・同南北線・都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅より徒歩4分の場所に立地する三井不動産レジデンシャル分譲・前田建設施工・地上40階地下2階建・総戸数505戸の『パークコート千代田富士見 ザ タワー』です。

 アドレスは千代田区富士見2丁目です。富士見は、千代田の北西部に位置し、町域内には大学や高等学校、専門学校など文教施設が多く集まっています。本マンションの立地する富士見2丁目には大型の病院が複数見られ、本マンション南西側には東京逓信病院が、また北東側には日本歯科大東京短大があります。そもそも本マンションの敷地自体が、東京警察病院その他の跡地となるものです。

 このほか、町域内には
商業地及び住宅地が混在しています。法政大学の裏側(富士見坂)から白百合学園、靖国神社にかけての道路では、朝鮮総連本部が近くにあるため、警官が数人終日配備されています。

 富士見町の地名は、上記の富士見坂に由来しており、富士見坂の由来は富士山がよく見えたことによります、現在では高層建造物が密集しており、その高層階以外は富士山を見ることはできません。一方、昔から変わらないのは、この地を含めた千代田区が政治・行政の中心であり続けたことで、富士見町にも、江戸時代は大名や旗本の屋敷が軒を連ねていました。

 本マンションから
「飯田橋」駅までは徒歩3分から4分の道のりです。本マンションは高台に位置しているため、同駅まではゆるやかな下り坂をおりていくこととなります。お堀沿いの一本道ですから、迷うことはありません。そういえば、このお堀端の桜は満開の時期には花見客を大勢引き寄せる場所となり、私も若かりし頃にここで花見をしたことを20数年ぶりに懐かしく思い出しました。本マンションの公式HPのイメージ画像のトップが桜であるように、この地と桜は切っても切り離せない関係にあります。

 さて、本マンションは、
『飯田橋駅西口地区第一種市街地再開発事業』の一環として建設されるものです。従来、この地にあった東京警察病院をはじめとする建物は老朽化が進み、また、事務所用途に偏重した土地利用となっており、周辺道路は幅員が狭く、歩道が整備されていない等の課題を抱えていました。

 しかし、本エリアは、
多くの路線が乗り入れる「飯田橋」駅に近く、高い立地ポテンシャルを有していることから、これを活かした業務・商業・住宅の複合開発を行うとともに、道路拡幅や広場・歩行者空間等の整備を図り、「飯田橋」駅西口前における富士見地区の玄関口としてふさわしい都市環境を創出することとしました。
 
 計画面積は約2.5haあり、本マンションはそのうち4,139.59屬良瀉を占めることとなります。地上40階建てのタワーマンションですが、タワーと言っても板状であり、お堀に向かってワイドなスパンがとれる形状となっています。また、隣には本マンションとほぼ同じ高さ・形状の業務棟が建設予定で、こちらに本マンション事業の施工会社である前田建設も入ることになります(事業全体としては鹿島建設も参加しています)。その意味で、万が一にも施工に手を抜くようなことは考えにくいと思われます。

 総戸数は505戸ですが、事業協力者住戸が80戸あるため、販売総戸数は425戸となります。間取りは1LDK〜3LDK、専有面積42.51屐181.48と、大規模タワーらしく幅広い層を想定しています。なお、売主が三井不動産レジデンシャル1社であるのに、マンション名がまだ決定されていません。考えられうるブランドとしては、「パークタワー」「パークコート」「パークコートタワー」「パークシティ」などですが、内部手続による遅れなのか、他の要因があるのか、気になるところです。(⇒2012年7月、正式名称が『パークコート千代田富士見 ザ タワー』に確定しました。)

 販売は本年11月上旬が予定されており、本格的なセールスもまだこれからなのですが、最も関心が高い事項はやはり価格水準です。千代田富士見と言えば、不動産プチバブル時の平成19年7月に平均坪単価470万円程度という高値で驚異の即日完売(販売戸数306戸)を果たした『プラウドタワー千代田富士見』が有名です。

 また、
同じ千代田区の最近の大規模タワー物件と言えば、平均坪単価440万円程度という高値で昨夏に分譲開始され、本年1月の半年余りで総戸数333戸を見事に完売した『ワテラス タワーレジデンス』が、昨年のベストな売れ行きの一つと言っても過言ではないでしょう。

 ネット掲示板の情報によれば、売主の三井不動産レジデンシャルでは、現場では
『ワテラス タワーレジデンス』を念頭に置いた価格設定を、上層部はさらなる高値(近隣の『プラウドタワー千代田富士見』レベル?)を要求しているとかで、いずれにしてもこの2つの既マンションの分譲時の売れ行き実績が販売側の指標となりそうな気がします。

 思うに、本マンションの価格設定に当たっては、
千代田区・大規模・タワー・再開発・駅近という組合せが高い確率で成功物件を生んでいること、過去2物件で購買主力層であった医療関係者等の需要が、大病院が近接する本マンションについても当てはまりそうなこと、などがプラス要因となるでしょう。

 一方、本年1月12日の当ブログ記事『地価、中古マンションとも下落幅拡大!−今が底なのか、それとも・・・?』で見たとおり、
最近の千代田区富士見の地価下落は23区内でワースト10に入る大きさで、「飯田橋」駅周辺の再開発期待で急上昇した地価の反動が表れている格好になっているのがマイナス要因と思われます。

 三井不動産レジデンシャルが
本事業敷地を取得したのは、リーマンショック前の価格が高騰していた頃だったとの情報もあり、採算を考えると、できるだけ高値で売りたいでしょうし、そのポテンシャルは十分秘めている立地です。ただし、本マンションは、『ワテラス タワーレジデンス』と異なり、低層階に販売住戸が入る可能性があるので、その場合には、リーズナブルな低層階住戸が販売される期待もあります。

 停滞する最近のマンション市場ですが、本マンションもその引力に負けてしまうのか、それとも『ワテラス タワーレジデンス』と同様、超越することができるのか興味は尽きないところです。現地はお堀端を中心に緑が多くて、私も気持ちよく歩くことができました。入居は2年後の7月下旬の予定、今後の販売が楽しみです。

本マンションが位置する広大な再開発エリアを北東側から写したものです。本マンションは、この再開発エリアの南西側先端にあります(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



お堀端の桜並木がある小道から本マンションの工事現場を写しました。さすが大規模な工事で多くの人や車両が忙しく稼働していました。



同じくお堀端の小道からお堀と対岸の外堀通りを写したものです。桜は既に散り際でしたが、ここを見下ろす本マンションのバルコニーからは、満開の時はとてもきれいな眺めが楽しめることでしょう。



同じくお堀端の小道から、今度は北東方向に向けて工事現場を写しました。こちらの方角は、飯田橋近隣のビル群を眺望することとなります。



本マンション南西側の三叉路の様子です。写真右手が東京逓信病院です。



本マンションから「飯田橋」駅に向かうお堀端の道路です。これらの道路が拡張されるものと思われます。春は満開の桜並木を眺めながらの通勤ができます。




公式ホームページ ⇒パークコート千代田富士見 ザ タワー

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| 新築マンション 千代田区 | 21:49 | comments(0) | trackbacks(0) |
ミテッツァ千代田三崎町(新築)−割安な価格で千代田区新築マンション投資を実現
JUGEMテーマ:マンション

★ JR総武・中央緩行線「水道橋」駅より徒歩5分、都営三田線「水道橋」駅より徒歩8分、東京メトロ半蔵門線・同東西線・都営新宿線「九段下」駅より徒歩6分、東京メトロ半蔵門線・都営新宿線・都営三田線「神保町」駅より徒歩10分の場所に立地するフリージアハウス分譲・ファーストカルディア施工・地上12階建・総戸数40戸の『ミテッツァ千代田三崎町』です。

 アドレスは千代田区三崎町です。三崎町は、千代田区の北部に位置します。地域北部は神田川に接し、これを境に文京区後楽・本郷にそれぞれに接しています。地域東部は千代田区猿楽町に、地域南部は千代田区西神田に、地域西部は日本橋川に接し、これを境に、千代田区飯田橋にも接しています。

 江戸時代に
徳川家康をはじめとする歴代の将軍が城下町として開発し、大名や旗本の武家屋敷が立ち並ぶ町となりました。 江戸時代を通じて神田小川町と呼ばれ、幕府の講武所が設けられました。 しかし、1866年(慶応2年)11月に講武所は廃止され、陸軍所が吸収し、明治時代になると、陸軍の練兵場として使用されました。 その後、1890年(明治23年)、陸軍練兵場は三菱社に払い下げられ、市街地としての三崎町の開発が始まります。 特に丸の内のオフィス化開発と違い三崎町は市街地として開発されました。

 現在、当地は「水道橋」駅の駅前になり、
商業地域でオフィスビルや商店が多いほか、日本大学法学部などの教育施設も見られる地域です。住居表示実施前の神田三崎町への呼称変更を求める住民運動も起きています。

 さて、
「水道橋」駅から本マンションまでは徒歩5分の道のりです。事業所の中に飲食店などの店舗が点在する通りを南西方面へまっすぐ歩き、首都高速に接する手前で右折すると左手に本マンションが立地します。また、通勤には最も利便性が高いであろう「九段下」駅からは、首都高速を超えた通りをそのまま北上すれば本マンションとなります。ただし、特に「九段下」駅からは、首都高速を左手に見ながらの道のりですので、殺風景と言えば殺風景です。

 本マンションの周辺も、
事業所系のビルが多く、街中にしては若干賑わいには欠けているところがあります。また、本マンション南西側は首都高速が通り、激しい交通音と排気ガスで南西側の窓をあまり開けられないのではないかと感じました。

 一方、
本マンション至近の交差点には住友不動産の高級賃貸マンション『ラ・トゥール千代田』があり、私が現地を訪れたときも、外国人のビジネスマンや富裕層とおぼしき方が『ラ・トゥール千代田』に出入りされていました。また、そこから首都高速を超えた斜め向かいには、知名度のある『東京レジデンス千代田九段下』があるなど、ちょっとしたプレミアムマンションの一角にもなっています。

 本マンションの
外観はホワイトで統一され、高級感というより、機能的な印象を与えます。間取りは1R、1DK、1LDKで専有面積25.21屐40.56ですので、単身者用・投資用またはセカンドハウスとしての用途が主目的のマンションのようです。

 本マンションの販売は、本年1月に開始され、
本年3月10日には竣工して完成売りとなり、販売はまだ続行中です。販売価格は2,520万円〜3,740万円のレンジですが、公式HPによれば、1DK37.95屐販売価格2,980万円(坪単価259万円)の住戸があるようです。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、337万円[九段下坪単価]×1.025[駅距離補正]=坪単価345万円となりますので、上記住戸は相当割安ということになります。公式HPでは、本物件を投資用にフルローンで購入した場合でも、現在の変動金利0.875%(35年)が使えるのであれば、管理費・住宅ローンを差し引いても毎月プラス収入が43,444円あるとされています。

 これを年額に換算すると、43,444円×12=521,328円となり、結構な収入額に見えます。一方、上記の計算には
固定資産税や収入にかかる所得税等が算定に入っていませんので、これらを加味して、購入者の年収を1千万円として試算してみると、毎月実質プラス収入が22,112円、年額換算で265,348円と、上記の約半分となりました。

 こうみてくると、
毎月2万円超の収入を得るのに3千万円近い住宅ローンを組むことを是とするか非とするか、の判断になってきます。投資用に賃貸に出すということは、当然空き室の状態がありうることを覚悟しなければならず、修繕積立金や専有部の修繕費用なども後年かかってきます。投資の出口としての売却では、購入時価格からの値下がりがそれまでの収益額を超えない範囲にとどまってくれるか、という心配もあります。

 それでも、本マンションの
表面利回りは上記住戸で5.7%となり、新築マンション投資の中では利回りが高い方です。場所柄、賃借人は、千代田区内にお勤めの収入の割合高い社会人である可能性が高く、いったん借りていただけたら滞納などの心配は少ないと思ってよいでしょう。また、家賃の設定も、周辺相場と比べて割高とはなっていないようです。

 本マンションは、
千代田区という都心で割安な価格を実現することにより、フィージブルな投資を可能にした点が評価されるべきだと思います。もうすぐ販売から1年、個人の不動産投資家がこのメリットをどこまで魅力的に感じて本物件を購入してくれるかどうか、が完売に向けてのカギとなることでしょう。

本マンションを水道橋側から写したものです。白いさわやかな外観です。(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンションの正面玄関です。赤く塗られたエントランスホールの壁が人目を引きます。



本マンションを九段下側から写したものです。



本マンションの南西側は水路になっています。写真左手が首都高速、写真右手の白い建物が本マンションです。



首都高速を越えた地点から本マンションを写したものです。写真手前から首都高速の橋げた、水路、階段部分が青く塗られた本マンションとなります。



本マンションの最寄りの交差点角は、再開発に伴って千代田区が整備した公園とそれにつながる高級賃貸マンション『ラ・トゥール千代田』があります。




公式ホームページ ⇒ミテッツァ千代田三崎町

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| 新築マンション 千代田区 | 21:14 | comments(0) | trackbacks(1) |