リージェントハウス大森西(新築マンション)−大森西エリア最大級、割高感は否めずか
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★ 京浜急行電鉄本線「大森町」駅より徒歩11分の場所に立地する総合地所&阪急不動産分譲・長谷工コーポレーション施工・地上9階建・総戸数191戸の『リージェントハウス大森西』です。

 アドレスは大田区大森西4丁目です。大田区の東部に位置し、北方には内川が流れ、西方にはJR東海道本線があります。周辺は、住宅地と工場が点在しており、近くには都営住宅やミネベアの工場などもあります。

 したがって、『リージェントハウス大森西』がセールスポイントにしているのは、東側に広がる
「東邦大学医療センター大森病院を核とした医療・教育の集積エリア」です。また、住宅用地として、「南向き・四方道路」も大きな利点です。

 面積7,069.69屬箸いΨ觜醜めの敷地は東西に長く、この形状に沿った地上9階建てマンションが誕生します。南側は、セットバックを利用した93mの長さの自主管理道路で、植栽を施して
「シーズンズアベニュー」という散策路としました。暖炉がしつらえてある「リージェントホール」の目の前には水と紅葉の「アクアコート」があります。

 仕様・設備は、高級感とまではいかないまでも、
ディスポーザー、ペアガラスなど、標準的に必要なものは備わっています。セキュアゲートやカーシェアリング、コンシェルジュサービス等、セキュリティやサービスは安心です。二重天井ではありますが、二重床の表示がないため、直床工法の可能性があります。

 間取りは、
専有面積51.29屐115.71屬1LDK〜4LDKで、田の字型が基本ですが、ワイドスパンのバルコニーを擁する住戸もあります。駐車場は130台で、設置率は68%、駅から若干離れていることを考えるとまずまずのレベルでしょうか。

 日常のお買い物は、
マルエツ梅屋敷店が徒歩5分、公共施設では大森西図書館が徒歩4分、公園は徒歩4分以内に5つもあり、大森第三小学校へは徒歩5分、大森で第八中学校へは徒歩7分と、周辺施設・機能面では恵まれています。

 入居は来年3月末と、新生活をスタートするにはふさわしい時期です。販売は8月上旬からが予定されています。

 販売価格帯ですが、
3LDKで6千万円台から、4LDKで7千万円台から、という情報があります。仮に公式HP上の3LDK(76.80)が6千万円、4LDK(96.54)が7千万円とすると、坪単価250万円程度が最低ライン、といったところでしょうか。

 標準相場をごくおおまかに試算すると、197万円[大森町一昨年坪単価]×1.130[地価上昇補正]×0.959[駅距離補正]=坪単価213万円となりました。また、平成16年に近隣で分譲された
『エンゼルプラシア大森』 (「大森町」駅徒歩8分)の平均坪単価が175万円ですので、これを基礎とすると、175万円[赤羽橋一昨年坪単価]×1.125[地価上昇補正]×0.959[駅距離補正]=坪単価189万円となりました。

 上記の通り、『リージェントハウス大森西』については、低層階の坪単価が250万円程度と推測されるので、試算とのギャップはかなり大きいものと思われます。そこにはやはり、高値での土地仕入れや、物件費の高騰などが影響しているのではないかと考えます。

 売主は、『リージェントハウス大森西』がオーセンティックなマンションであることを強調することで、割高感を少しでも解消しようとしているようです。しかし、仕様においてグレードを若干ダウンさせ、何とか利幅をとっているようでもあり、苦しいところです。


 周辺は夜道の明るさや工場残存の雰囲気など気になるところがあり、現地で確認された方が良いでしょう。いずれにせよ、竣工前完売を目指すのであればあと半年がタイムリミット、この間に総戸数191戸を全て成約するにはハードルが高くなっています。

 大森西エリアのマンションとしては、近年で最大規模となる『リージェントハウス大森西』、まずは第1期販売でどのくらいの成約者が出てくるかが焦点となりそうです。

公式ホームページ ⇒リージェントハウス大森西

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| 新築マンション 大田区 | 00:31 | comments(0) | trackbacks(4) |
パークハウス雪が谷大塚(新築マンション)−池上線を知る粋人のための本格派
★ 東急池上線「雪が谷大塚」駅より徒歩6分、同線「御嶽山」駅からも徒歩6分に立地する三菱地所分譲・木内建設施工・総戸数99戸の『パークハウス雪が谷大塚』です。

 「雪が谷大塚」駅は、東急池上線の中心的な駅ですが、駅周辺は、「雪が谷デパート」など、どことなくレトロな良い雰囲気です。地名に「谷」が付くくらい坂道が多い土地柄、最近は新ラーメン激戦区とも言われています。

 「御嶽山」駅は、木曽の御嶽山信仰者で同山に行けない人がお参りに来ていた御嶽神社にちなんだ駅で、駅舎は小さいのですが、ジャスコスーパーオオゼキがある商売激戦区、雪谷の方々は、むしろ「御嶽山」駅前で買い物をするのだそうです。なお、御嶽神社には、樹齢400年と言われる「夫婦松」があり、多摩川へ向かって歩けば、福山雅治のヒット曲で有名になった桜のトンネルが見事な桜坂があります。

 このような特色ある両駅をつなげる東急池上線は、都心へのアクセスが必ずしも便利とは言えませんが、それがまたのんびりした住みやすい環境をつくっています。本マンションは、そんな雰囲気を十分に享受できるロケーションにあるのです。

 さらに、
環八通りからも中原街道からも一歩奥まった絶妙の間合いに恵まれた静かで端正な邸宅地に位置し、落ち着いて暮らすことができます。木々の緑に恵まれ、一流企業の社宅も多く、通学区の中学校は人気が高いとのことです。

 本マンションの敷地面積は3,874.72屬箸覆なかの広さ、専有面積62.62屐107.26屬瞭押垢燭覺崋茲蠅鰺覆垢訌躙与99戸は、本年発売の23区内「パークハウス」シリーズの中で、『本郷パークハウス ザ・プレミアフォート』に次ぐ規模となっています。

 敷地東北側は、通りをはさんで鉄道用地になっている模様ですが、深刻な騒音等の問題は生じないものと思われます。住宅地に立地する地上9階地下1階建建物のため、高層階は良好な眺望を楽しむことができるでしょう。敷地面積が広いだけに、植栽計画や共用施設も期待でき、詳細な発表が待たれるところです。

 販売予定価格は明らかではありませんが、標準相場を試算すると、252万円[雪が谷大塚昨年坪単価]×1.144[本年地価上昇率]×1.025[駅距離補正]=坪単価295万円となりました。

 本物件の比較対象となり得るのは、東急池上線「千鳥町」駅徒歩2分の立地でモリモトが分譲中の
『アールブラン千鳥町』ですが、同マンションの平均坪単価310万円程度となっています。また、専有面積31.47屐40.35屬料躙与40戸という小さな1LDKマンション『プライズ御嶽山』(「御嶽山」駅徒歩3分)が、『パークハウス雪が谷大塚』と同じ北嶽町で分譲中、こちらが平均坪単価337万円となっています。これらのことから、本マンションの価格帯は、現在の標準相場の1割増に当たる坪単価325万円程度が目安になるのではないかと考えます。

 この地域は、環八を越えれば田園調布、また東玉川にも境を接していますが、これらと比較して自然に形成された良好な住宅街という誇りを持っているように思います。私も界隈を歩いたことがあります。ネームバリューは田園調布よりも落ちるものの、やはり整然とした気持ちの良い邸宅街が連なっているのを実感しました。

 一度住んだら他に住めなくなる魅力を持つ雪が谷大塚に、近年なかった本格的な規模の上質マンション、東急池上線を愛する方々には必見のマンションだと思います。


公式ホームページ ⇒パークハウス雪が谷大塚

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| 新築マンション 大田区 | 01:33 | comments(0) | trackbacks(1) |
オーベル馬込iL(新築)−シンプルかつスタイリッシュな都心派マンション
★ 都営浅草線「馬込」駅より徒歩4分の場所に立地する有楽土地分譲・総戸数89戸の『オーベル馬込iL』です。「馬込」駅周辺は、案外新築物件が出ない場所です。『オーベル馬込iL』は、ここ6〜7年の新築マンションの中で、本年5月に竣工した『プラウド馬込』(「馬込」駅徒歩2分)に次ぐ「馬込」駅に近い物件となります。

 立地の特徴は、
北側を環七通りが通ることです。環七から国道1号線へのアクセス道路も近く、やはり騒音・排気ガスの影響は免れません。『オーベル馬込iL』では、東西(一部北)に面した窓には遮音等級T-4の二重サッシュ、南に面した窓にはT-3のサッシュを採用、消音スリーブ、高密度フィルターを使用するほか、建物配置を環七と平行にならないように配置し、また環七と建物との間に緑地を設けた外構計画として、影響の緩和を最大限図っています。

 面積1,440.28屬良瀉呂肪浪1階地上10階建ての建物、専有面積26.97屐65.17屬Studio〜3LDKの間取りとなっています。大半は、シングル&ディンクス向きのコンパクトな間取りと考えた方が良さそうです。駐車場台数は18台と、総戸数89戸の約2割しかありませんが、駅近であること、ファミリー層が少ないことから、妥当な台数なのかもしれません。一方、自転車置き場は140台分と、十分な駐輪台数を確保しています。

 構造は、杭基礎構造は標準的ですが、
耐震等級3の最高等級を取得しているのは立派です。二重床・二重天井で安心、外壁・戸境壁のコンクリート厚もまずまずです。設備仕様は見ただけで「オーベル」とわかる標準タイプ、ミストサウナ装備も「オーベル」らしい特徴です。セキュリティにも設備上の配慮がありますが、環七通りをはさんで斜向かいが池上警察署三本松交番で、心理的な安心感があるでしょう。

 間取りは、さまざまな形状のものがあります。田の字型住戸もありますが、玄関からリビングを見通せない配慮した設計にしているものも多くなっています。個人的には、E-TYPE専有面積60.48屬2LDKが南向きワイドスパン、5.0帖の洋室を開放すれば19.4帖のLDKにもなり、好みの間取りです。

 販売価格はまだ明らかではありませんが、標準相場を試算すると、228万円[馬込昨年坪単価]×1.099[本年地価上昇率]×1.058[駅距離補正]=坪単価265万円となりました。上述した昨年分譲・「馬込」駅2分の『プラウド馬込』の平均坪単価がちょうど265万円程度でしたので、その約5%増の坪単価280万円程度が平均になるのではないかと予想します。

 都営浅草線は都心へ短時間で直結する便利な路線でありながら、ひとつ前の「西馬込」駅が始発駅のため、
「馬込」駅でも座って通勤できるかもしれない穴場的な路線です。小気味よく都心の職場にアクセスし、シンプルかつスタイリッシュに私生活を送ることができる都心派マンションと言うことができるでしょう。

公式ホームページ ⇒オーベル馬込iL

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| 新築マンション 大田区 | 01:18 | comments(0) | trackbacks(5) |
『(仮称)萩中プロジェクト』(新築マンション)−元気な町のデザイナーズレジデンス
★ 京浜急行空港線「糀谷」駅より徒歩5分の利便性の高い場所に立地するモリモトの総戸数90戸『(仮称)萩中プロジェクト』です。東京と横浜の中央に位置する大田区荻中は、品川駅12分、横浜駅14分、羽田空港7分と、実は好アクセスの実力派です。

 「糀谷」駅付近の懐かしい雰囲気と、モリモトのデザイナーズレジデンスとはイメージが合致しないところも正直あるのですが、
「糀谷」駅では再開発事業が進行中で、駅前広場はすでに計画が決定、ここを中心に都市型住宅や商業施設、福祉施設などが融合した新しい街づくりが開始されています。言わばポテンシャルの高いエリアとして認知されているわけで、この点今後の資産価値の上昇を見込んだ先物買い的な要素もあるでしょう。

 「糀谷」駅からは環八を歩くことになり、敷地自体も北側を環八に接することになりますが、南面のバルコニー側が影響を受けることは少ないと思われます。
糀谷商店街、荻中通り商店街、西糀谷商店会の3つの商店街が徒歩5分圏、糀谷商店街は戦前から続く商店街で、気合いの入った個人商店がずらりと並んでいることで有名、32回を数える商店街名物阿波踊りも自慢です。

 東南方向へ歩いて徒歩5分の場所にある
荻中公園は、建設機械や消防車がごろんと置いてあるがらくた公園で知られ、室内プールの充実度もマスコミで紹介されたほどです。そして、その南側には、豊かな水と緑をたたえる多摩川が広がります。

 このように生活に便利で元気になれるエリアに誕生する『(仮称)萩中プロジェクト』、敷地面積2,231.24屬鯑世董地上13階建ての建物となります。総戸数90戸は、専有面積53.02屐100屬1LDK+DENから4LDKまで、ファミリーを中心に幅広い層を対象としているようです。最大13.55mの全戸ワイドフロンテージで、多くの住戸が天井高が2.7mあるのがうれしいところ、全戸駐車場完備もスグレモノです。

 販売価格は未定ですが、標準相場を試算すると、188万円[糀谷昨年坪単価]×1.065[本年地価上昇率]×1.041[駅距離補正]=坪単価208万円となりました。ただし、現在アゼルが分譲中の
『エンゼルアクシス多摩川緑地』(「糀谷」駅徒歩13分)の坪単価が190万円〜200万円ですので、より駅近で、モリモトのデザイナーズとなる本マンションは、坪単価230〜250万円程度を標準としてくるのではないかと推測します。

 「糀谷」駅周辺の再開発には異論もあるようですが、たとえ駅周辺が一層きれいに新しくなったとしても、良い意味でこの町の雰囲気は変わらないと思います。糀谷の生活感のある下町の良さ、それはマンションに新しく移り住んでくる人たちにもすぐに馴染める人懐っこさと強さを持っているのです。


公式ホームぺージ ⇒(仮称)萩中プロジェクト

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| 新築マンション 大田区 | 01:40 | comments(0) | trackbacks(9) |
パークホームズ久が原(新築マンション)ー久が原Free STYLE、待望の久が原物件
★ 城南エリアの中でも有数の住宅地として知られる久が原、昭和初期には早くも区画整理によって整えられた落ち着いた街並みが発達してきました。今回の『パークホームズ久が原』が立地する久が原2丁目は、中低層のマンションが立ち並ぶエリアに変わってきていますが、最近では2002年分譲の野村不動産による『グランファセット久が原ヒルズ』以来、同じ町内で物件の供給がありませんでした。「久が原」と冠する新築マンションも、2005年にモリモトが分譲した『アールブラン久が原』以来の登場となるため、このエリアでマンションをお探しの方には朗報です。

 都営浅草線「西馬込」駅徒歩13分は少々距離がありますが、いったん地下鉄に乗ってしまえば都心までは快適アクセスです。また、
本マンションとほぼ同時期に北側に隣接して東急ストアができる予定、久が原郵便局へ徒歩1分、けやき広場へ徒歩3分、久原小学校へ徒歩5分と、生活利便施設にはかゆいところに手が届く近さとなっています。

 マンション本体の詳細はまだ明らかにされていませんが、西側道路の整形の敷地2,401.96屬肪肋12階建て・総戸数99戸・専有面積56.23屐83.67屬離侫.潺蝓璽織ぅ彙羶瓦涼羌模マンションを建設する予定で、ある程度敷地の広さがあることから、多少の植栽計画と共用施設は期待できそうです。おそらく西向き・南向きの住戸が中心となり、
西側は低層住宅を臨み、高層階は360度のパノラマの眺望を手に入れることができる特等席となることでしょう。

 販売は10月中旬からが予定されており、販売価格の決定もまだまだ先のことですが、上に掲げた同じ久が原2丁目・「西馬込」駅徒歩11分の『グランファセット久が原ヒルズ』が2002年分譲で坪単価182万円〜227万円、2005年分譲の久が原物件である『アールブラン久が原』(東急池上線「千鳥町」駅徒歩2分)の坪単価が197万円〜273万円でした。

 『パークホームズ久が原』は当然この価格を越えた水準になりそうです。標準相場を試算すると、235万円[西馬込昨年坪単価]×1.119[本年地価上昇率]×0.927[駅距離補正]×0.517[築年数等中古補正]=坪単価244万円となりましたが、坪単価220〜230万円台の住戸があれば良心的という気がします。

 『パークホームズ久が原』から西側へ少し歩けば有名な久が原の邸宅街、思えば
久が原は、先土器時代から人が住み、1〜2世紀の後期弥生文化初頭には大規模な集落が形成された昔から居住に適した台地だったのです。そんな土地の記憶を刻み込むように来年4月に誕生する『パークホームズ』、ハートフルな集合住宅として新しい歴史を重ねてゆくことでしょう。

公式ホームページ ⇒パークホームズ久が原

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| 新築マンション 大田区 | 01:40 | comments(0) | trackbacks(14) |
ペアシティ大岡山(新築マンション)−インテリジェンスを感じさせる珠玉の大岡山マンション
 「孟母三遷」と言いますが、日本におけるテクノロジーの中枢である東京工業大学に隣接する『ペアシティ大岡山』は、それだけで教育熱心なお母様方の関心を引きそうなマンションです。しかも、東急目黒線・東急大井町線「大岡山」駅徒歩9分というステータス感あるロケーション、売主であるペアシティーズは、この恵まれた立地を十分に生かした総戸数26戸のマンションを誕生させることとしました。

 アドレスは大田区南千束3丁目、「大岡山」駅以外にも、東急池上線「石川台」駅徒歩6分、「洗足池」駅徒歩8分と、東急3線が利用可能です。南千束のマンションは、最近ではタウンハウス形式の『コートデコ洗足レイクサイド』しかなく、また、「大岡山」を最寄り駅とするマンションはここ4〜5年建築されていません。その意味でも希少価値の高いマンションと言うことができると思います。

 外壁は、名器「萩」を思わせる素朴な色合いの細長い素焼風ボーダータイル、折上げ天井を施したエントランスホール内には柔らかな材質が特徴のライムストーンを床壁に貼りつめて温もりに満ちた雰囲気に、ホテルライクな内廊下にはタイルカーペットを敷きつめて気品ある空間に仕立てるなど、知的で高級感あふれる設計が好印象です。高い角住戸比率や最大14.4mというワイドスパン、収納率の高さや全戸分のトランクルームなど、より快適な生活が送れるよう間取り・付帯設備も工夫されています。

 販売戸数は、総戸数26戸のうち6戸となりました。現在の販売対象住戸は、専有面積59.99屐88.09屬2LDKが5,890万円〜9,380万円、坪単価324万円〜351万円となっています。本エリアの標準相場は、268万円[大岡山昨年坪単価]×1.148[本年地価上昇率]×0.988[駅距離補正]=坪単価304万円と試算できました。

 上述の
『コートデコ洗足レイクサイド』(「洗足池」駅徒歩3分)が平均坪単価307万円、そして『ペアシティ大岡山』が物件全体の平均坪単価314万円と、これらの物件が本年1〜2月の大田区全体の平均坪単価を299.0万円に大きく押し上げたとも言われています。元来人気の高いエリアですが供給が払底気味なことから、価格の上昇も自然な流れと言えそうです。

 洗足池や呑川に近く、普段の散策には事欠きません。洗足池小学校へは徒歩3分という安心の距離、お洒落な店も点在し、教育・自然・生活・交通と4つの環境に恵まれた気品ある珠玉のマンション、資産価値も末永く保持されることでしょう。


公式ホームページ ⇒ ペアシティ大岡山

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| 新築マンション 大田区 | 00:43 | comments(0) | trackbacks(5) |
新着−分譲マンション−パークホームズ西馬込
★ コストパフォーマンスの高いマンションです。都営浅草線「西馬込」駅より徒歩9分、道のりに坂が多いのが難点ですが、「西馬込」駅は都心に案外近い始発駅、座って通勤できるのが魅力です。「その79邸は、ぬくもりを知っている」というのが本物件『パークホームズ西馬込』のキャッチコピー、ファミリーで安心して暮らせる住まいがコンセプトとお見受けしました。

 敷地面積2,654.70屬肪肋6階建の総戸数79戸、専有面積は最大82屬6,800万円台、坪単価274万円と、新築マンションとしてリーズナブルなお値段です。完成は今年7月ですが、棟内モデルルームにしてパビリオン設置のコストを削減、住まいサーフィンに投稿されたerisheepさんの情報によれば「三井の中では最後の値上げ前物件」ということで、とことんコストにこだわった販売が好印象です。

 狭いながらもパブリックスペースにフォーシーズンズガーデンを設け、上質なエントランスとともに安らぎを与える共用空間を実現、また、二重天井ではないものの、二重床・ペアガラス・ミストサウナ、そして十分なセキュリティなど、設備仕様も考えられています。専有面積60崑罎3LDKはちょっときつめですが、夫婦・お子さん1人のご家庭には不自由はないものと思われます。

 現在第1期第4次として、115号室・専有面積62屬瞭邯き3LDKが3,560万円(坪単価189万円)、101号室・専有面積64.95屬瞭邯き3LDKが4,090万円(坪単価208万円)と、手に届く価格で販売されています。登録は本日10日(火)までで、即日抽選ですが、今後も販売される住戸が出てくると思われますので、検討される方はお早めのチェックが必要でしょう。敷地内の駐車場が24台と少ないのは留意点です。


公式ホームページ ⇒パークホームズ西馬込

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| 新築マンション 大田区 | 01:12 | comments(0) | trackbacks(12) |
新着新築マンション−アデニウム洗足池南
★ 最後の1戸となった「アデニウム洗足池南」の501号室(109.52屐■械味庁法砲「家具付メゾネット住戸特別販売」を行っています。価格帯は9千万円台です。

 「アデニウム洗足池南」のモデルルームを見学したことがありますが、億ションをベースにしているだけに、内装や、中に設置されている設備・装置はいいものばかりでした。中でも標準装備の100インチの大型スクリーンには心が動きました。これらグレードの高い家具等がついてくるのはお得感があります。

 そのほか、大谷石を使ったエントランス、中庭や駐車場ゲートも和風で高級感があり、コンシェルジェサービスのスペースはご愛嬌ですが、徒歩6分の小学校も評判の良いところです。駅から13分と若干遠い点、住戸によっては大きな通りに面して車の騒音が気になる点はマイナスですが、23区内にゆとりを持って住むには良い物件だと思いました。

 私自身は、地の利がなかったので、それ以上の検討には進まなかったのですが、印象に残るマンションでした。地下高騰の折、城南で約110屐▲襦璽侫丱襯灰法蕊佞鬘渦円内で購入できるのはリーズナブルなのかもしれません。

アデニウム洗足池南


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| 新築マンション 大田区 | 02:09 | comments(0) | trackbacks(5) |