ミッドレジデンス文京(新築)−思わず資料請求してしまった坪214万円以下物件
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★ 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅より徒歩1分、同東西線「神楽坂」駅より徒歩10分の場所に立地する新日鉄興和不動産分譲・松井建設施工・地上13階建・総戸数92戸(地権者住戸25戸を含む)の『ミッドレジデンス文京』です。

アドレスは文京区関口1丁目です。関口には、フォーシーズンズホテル椿山荘、東京カテドラル聖マリア大聖堂などが所在し、2丁目と3丁目は目白台から続く高台の文教地区獨協中学校・高等学校東京音楽大学付属高等学校などがあります。

 関口は、
西古川町、東古川町、小日向町、松ヶ枝町、関口町、関口水道町、関口駒井町、関口台町などが合併して誕生しました。正保年間(1644年〜1648年)には関口村と称していた記録があります。関口の地名は、奥州街道の関所、神田上水を神田川に分流するための堰があったからなど諸説があるところです。

 首都高速で分断された形になっていますが、神田川を挟んで北側に関口2丁目・3丁目があり、上記の通り椿山荘などが立地し、高台の高級住宅街になっています。椿山荘の向かいには、1962年築のヴィンテージマンション『目白台ハウス』があり、作家の円地文子や瀬戸内寂聴も住んでいたということです。

 本マンションの立地は、
関口エリアでも神田川南側で北側に首都高速、また西側に接するのが幹線道路である江戸川橋通りで、関口2丁目・3丁目の雰囲気とはやや趣を異にします。しかし、低地で駅に近いだけに利便性では関口2丁目・3丁目よりすぐれています。

 具体的な場所は公式HPにはまだ明らかになっていませんが、いずれにしても「江戸川橋」駅徒歩1分という至便の立地となっています。ただ、GOOGLE MAPで調べると、おそらくそこだと思われる場所は、東・南・西の三方を同じ程度の高さのマンションに囲まれ、北が公道に面しているようです。写真で見る限り、低層階では日照を望むことが困難かと思われます。

 さて、本マンションは、現在、数ある話題物件を押しのけて、
「Yahoo!不動産」の都内物件アクセスランキングの4位に輝いています。公式HPによれば、反響数1,000件を突破、来週5日(土)・6日(日)のプロジェクト発表会は満員御礼、キャンセル待ち受付中とのことです。

 実は私も
思わず資料請求をしてしまい、反響数1,000件超の1件にカウントされています(プロジェクト発表会は思案の末、タイミング的に移り住む可能性がないため、申し込んでいません)。なぜ思わず資料請求したかというと、公式HPにもでかでかと掲載されている「3LDK/70平米超4,500万円台(100万円単位)(予定)より」にびっくりしたからです。

 坪単価に換算すれば、最低ラインが214万円以下となる計算です。ここはれっきとした都心の人気区である文京区で、神田川沿いの低地とはいえ、地下鉄駅徒歩1分です。「あり得ない!」と気がはやるのも当然の価格設定です。

 確かに
低層部は囲まれ感が強く、日照も望めないかもしれませんが、マンションが利便性第一の住居だと考えれば十分価値ある物件です。しかも当該住戸は南西角住戸で通風に優れ、柱の出っ張りや全居室リビングインのやや癖のあるプランではあるものの、人気のカウンターキッチンで収納力もあり、決して悪い間取りではありません

 これがいわゆる人寄せのパンダ住戸ですが、現在の物件概要では間取り1LDK〜3LDK、専有面積34.87平米〜73.13平米、価格2,800万円台〜6,400万円台、坪単価換算で274万円〜293万円程度となります。標準相場をごくおおまかに試算すると、288万円[江戸川橋坪単価]×1.107[駅距離補正]×1.08[価格上昇補正]=坪単価344万円となりますので、全体的にも相当安い価格設定と推測されます。

 おそらくこの土地は、
地権者の方々との相対取引だったのではないでしょうか。私も最近、ある建替計画進行中の中古マンションに興味を持って問い合わせをしてみたのですが、どうも個々のマンション所有者にあまり旨味がなくデベロッパー優位で話が進んでいる印象を受けました。そのマンションと本件とでは事情はまったく異なるのでしょうが、圧倒的な情報量とノウハウを持つデベロッパーと渡り合うのは並大抵のことではないだろうなあ、と感慨を覚えた次第です。

 何はともあれ、この
坪単価214万円以下住戸の存在が気になります。この住戸だけ飛びぬけて安いのか、それとも他にも似たようなお買い得住戸があるのか、おそらく同タイプの対象住戸上下階はそれほど差もつけられないでしょうし、期待は高まります。4月下旬からモデルルーム事前案内会で、消費税増税後の市況に注目が集まる中、この春の目玉物件の一つとなりそうです。

公式ホームページ ⇒ミッドレジデンス文京

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| 新築マンション 文京区 | 22:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
アージョ・クレアーレ 文京根津(新築)−珍しい根津1丁目、根津神社目前物件
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★ 東京メトロ千代田線「根津」駅より徒歩5分、同南北線「東大前」駅より徒歩8分の場所に立地するダイナセル分譲・奈良建設施工・地上5階建・総戸数25戸の『アージョ・クレアーレ 文京根津』です。

 アドレスは文京区根津1丁目です。根津の町域の元は根津神社(旧名・根津権現)と門前、徳川綱重の屋敷地で、綱重の屋敷地は後に旗本の居宅街となりました。根津の名は古く、忍が岡、向ヶ岡と海との付け根の位置にあり、船着場であったことから港の意味を持つ「津」をあわせ地名になったといわれています。

 門前にできた岡場所は
根津遊廓と呼ばれ栄えましたが、明治時代になり東京帝国大学の近くにあることが問題視され、1888年に遊郭群が洲崎へ強制移転させられ色町としての街は消滅しています。1965年(昭和40年)4月1日、住居表示を実施し、根津須賀町、根津清水町、根津藍染町、根津片町、根津八重垣町、根津宮永町、根津西須賀町の全部に向ヶ丘弥生町の一部をあわせた町域を1-2丁目に分けて現行の「根津」となりました。

 台東区の谷中、文京区の根津と千駄木付近の下町情緒あふれる地域を、谷根千(やねせん)と愛称されています。この地域は山手線内側にありながら、戦災をあまり受けず、また大規模開発を免れたため、一昔前の街並みが残っています。また、落語の町として、やねせん亭という、落語家の集まりがあります。

 本マンションは、
根津神社の南側、一歩奥まったすぐの場所にあります。根津神社は、日本武尊が1900年近く前に創祀したと伝える古社で、東京十社の一社に数えられています。境内はツツジの名所として知られ、森鴎外や夏目漱石といった日本を代表する文豪が近辺に住居を構えていたこともあり、これらの文豪に因んだ旧跡も残されている場所です。

 また、
敷地南西側は、東京大学本郷キャンパスで、地震研究所や野球場があります。もしかすると野球の練習・試合音があるかもしれませんが、一般的にはそれほど気になるものでもないでしょう。「根津」駅からは徒歩5分不忍通り主体のルートとなり、「東大前」駅より徒歩8分東大キャンパスに沿って歩くアカデミックな道のりとなります。

 このような場所に
新築マンションが建つことは珍しく、根津1丁目物件としては2005年の『ハピネ文京根津』以来となります。また、建ったとしてもいずれも小規模マンションなのですが、本マンションも敷地面積535.07平米、総戸数25戸の小規模物件です。

 地上5階建ての建物には、間取りStudio・1DK・1LDK・1LDK+S・2LDK・3LDK、専有面積27.67平米〜65.52平米のシングルからファミリーまでの住戸が入ります。南東向き中心で、一部北西向きもありますが、北西向きは根津神社の緑が楽しめるかもしれません。

 小規模マンションですから、特筆すべき共用施設はなさそうですが、
1階に共用トイレがあります。専有部の設備としては、ハイパック式水栓、浴室のラインニッチ収納、全自動お掃除トイレ、室内物干など、細かなところで特徴を出しています。構造では、二重床・二重天井、Low-Eペヤグラスなどは合格点です。

 なお、公式HPでは、
「早期ご契約」の方には、「間取り・内装をはじめ、竣工前のこのタイミングでしか計画し得ない、通常の枠組を超えたカスタマイズが可能です」とあります。期間限定ということですが、まだ可能なのかどうかは、問い合わせを必要があるでしょう。

 現在の公式HP上の
販売戸数は9戸で、その内容は、間取り1LDK・1LDK+S・2LDK・3LDK、専有面積40.25平米〜65.52平米に対し販売価格3,380〜6,380万円、坪単価にして278万円〜322万円程度です。標準相場をごくおおまかに試算すると、277万円[根津坪単価]×1.041[駅距離補正]=坪単価288万円となりますので、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、4%程度割高との試算結果です。

 マンション価格上昇のおり、この価格は、小規模物件とはいえ、安心できる水準かもしれません。公式HPは、立地に対する自信にあふれており、一度訪れてみたい場所です。都心の利便性と谷根千の江戸情緒はまると抜けられないような雰囲気があるとすれば「買い」の物件となることでしょう。

公式ホームページ ⇒アージョ・クレアーレ 文京根津

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| 新築マンション 文京区 | 20:07 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズ本郷真砂(新築)−文人の息遣いが聞こえる静寂な丘上レジデンス
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★ 都営地下鉄三田線「春日」駅より徒歩3分、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅より徒歩8分の場所に立地する東急不動産分譲・前田建設工業施工・地上5階地下1階建・総戸数65戸の『ブランズ本郷真砂』です。

 アドレスは文京区本郷4丁目です。本郷は、文京区南東部に位置する菱形の地区で中央を南北に本郷通り、東西に春日通りが走ります。中央には拠点駅である「本郷三丁目」駅があり、本郷通りが尾根となり、緩やかな台地(本郷台)になっています。南は外濠(御茶ノ水)に面し東は湯島、西は後楽に接しています。旧東京市には本郷区がありましたが、1947年に小石川区と合併して文京区になりました。

 本郷は、
湯島郷の中に集落が出来た事に由来し湯島の中心地であったために湯島本郷とよばれていたのが、室町時代から戦国時代に本郷と呼ばれるようになりました。町屋として早い時期から開け、明治から昭和にかけて夏目漱石、坪内逍遥、樋口一葉、二葉亭四迷、正岡子規、宮沢賢治、川端康成、石川啄木など多くの文人が居を構えました。現在は日本屈指の文教地区であり、北東部には東京大学本郷キャンパスがあります。一帯に出版社・研究所その他関連施設が多く、在住する学者が多くなっています。他方、南部は秋葉原と連結し近時IT産業が興隆しているようです。

 公式HPによれば、この地は
東京「山の手」の原点であり、上記のとおり明治の頃から多くの文人が足跡を残しています。旧地名は真砂町ですが、そもそもこの土地自体が坪内逍遥の旧居跡で、その後伊予藩ゆかりの寄宿舎「常盤会」となり、正岡子規が寄宿したこともあります。松山に住んで俳句に没頭し、「坂の上の雲」を愛読した私としては、それこそ垂涎の地です。

 最寄駅は
「春日」駅で徒歩表示は3分ですが、この短い距離の間に海抜21メートルまで上らなければなりません。しかし、普通の立地だとそれが不利な要素になるだけですが、ブランド地の場合にはその坂がステイタスになります。公式HPではこの地を「真の山の手」と呼び、早くから開発が行われた由緒ある丘上立地として紹介しています。

 私も近くの坂を歩きましたが、
鎧坂では金田一京介・晴彦の旧居跡を見つけました。このほか、鎧坂には樋口一葉旧居跡炭団坂には宮沢賢治旧居跡があるようです。なお、「本郷三丁目」駅にはそれほどアップダウンなく行ける模様です。

 しかし、
本当に静かな場所で、配達のバイクが走るとそれだけで音が辺りに響き渡るほどです。1,819.04平米の敷地は、徒歩であればぐるりと四方を歩いて回れます。南側には住宅があり、低層階では眺望がききませんが、北側は高台からの穏やかな眺望が望めます。エントランスは「春日」駅のある西側にあり、風格のある石庭がアプローチとなります。丘状立地を活かした5階建ての建物は内廊下形式であり、四季を鮮やかに彩る植栽計画もあります。

 高台の住宅地にあるだけに、
生活利便施設はやや遠くなります。例えば成城石井は徒歩7分、オリンピックは徒歩10分、セブンイレブンは徒歩6分の距離です。区立本郷小学校が徒歩4分、区立本郷台中学校が徒歩7分とこちらはまずまずです。

 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積45.11平米〜86.69平米幅広い層をターゲットにしています。標準相場をごくおおまかに試算すると、297万円[春日坪単価]×1.074[駅距離補正]=坪単価319万円となりました。しかし、ネット上の掲示板では、最近の近隣物件の坪単価から推測して、坪単価340万円は下らないのではないかと言われています。

 モデルルームは7月上旬オープン、販売開始は9月上旬が予定されています。立地がよいだけに価格見合いで夏の間ずっと悩む日々が続きそうな物件です。建物竣工は来年2月下旬、引渡しは来年3月上旬を予定しています。

本マンションが接道する西側道路から写した本マンション工事現場です。高台にあって、目の前には開放的な空間が広がっています(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンション西側道路から南側歩道の入口を写したものです。敷地は南側を底辺とし、北側を斜辺とする直角三角形の形状をしています。



南側道路から本マンション工事現場を写したものです。敷地形状から南向きワイドスパンの間取りが可能となりました。



本マンションが接する西側道路で、こちらがメイン道路となります。車の往来がほとんどなく、大変静かな環境です。



本マンション東側通路です。敷地回りは車は通らないものの、ぐるりと通路が取り囲んでいます。



本マンション北側の眺望です。高台にあってここからは崖地となるため、大きな空と街の風景を手に入れることができます。



公式ホームページ ⇒ブランズ本郷真砂

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| 新築マンション 文京区 | 20:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
ブランズ文京白山(新築)−割高感を克服できる駅徒歩2分・閑静な優れた立地
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★ 都営三田線「白山」駅より徒歩2分、東京メトロ南北線「本駒込」駅より徒歩5分の場所に立地する東急不動産分譲・熊谷組施工・総戸数37戸の『ブランズ文京白山』です。

 アドレスは文京区白山5丁目です。白山は、江戸時代まで武蔵国豊島郡小石川村、駒込村の各一部でした。1878年7月に郡区町村編制法施行により小石川区、本郷区にそれぞれ編入され、1889年5月市制施行で東京市に編入、1947年に文京区の一部になっています。1967年1月、住居表示の実施に伴い、従来の丸山新町、指ヶ谷町、戸崎町、白山御殿町、白山前町、原町などの合併により現在の白山1〜5丁目が成立しました。

 白山には
東洋大学の白山キャンパスが所在し、「早稲田の政治、三田の理財、駿河台の法科、白山の哲学」と謳われ、「白山=東洋大学」という時期がありました。キャンパスは一時期分散していましたが、文系5学部の都心回帰と白山第2キャンパスの開設等により、再び白山のプレゼンスが高まりつつあります。大学人口の増加に伴い、地域商店のさらなる活性化に期待する声が高まり、文京区で一番新しい東洋大前商店会が誕生しました。

 さて、
白山の地名は、白山神社に由来します。白山神社は、948年に加賀一ノ宮の白山神社を分祀し、この地に祀ったもので、徳川綱吉の信仰を受けていました。そして、本マンションは、白山神社南東側に隣接する面積1,451.27屬良瀉呂卜地します。

 白山神社はそれほど大きくありませんが、
緑の潤いのある穏やかな境内です。商談成立にご利益があり、サラリーマン諸氏の信仰を集めているらしく、私も早速お参りをしてまいりました。本マンションは白山神社を突き当たりとする細い道路の脇に位置しますので、周辺は静かで穏やか、かつ、高い建物が四方にほとんど存在しないため、隣接住戸に遮られる南西部を除いては中高層階において日照・眺望とも良好です。

 ただし、
白山神社と向き合う方角では、場所によってはお墓が見える住戸もある模様です。一方、白山神社のおかげで、眺望・開放感は今後とも保証されているとも言えます。いずれにしても、選択肢はいろいろありますから、ご自身で納得のいく判断をすることができます。

 「白山」駅徒歩2分の近さもメジャー7のマンションとして希少価値があります。同駅からの道のりは一本ですが、いったん下って上る格好となり、白山台地の中腹に位置することとなります。道すがら、雰囲気の良いこぢんまりしたレストランが2件あり、気分よく行き来することができます。なお、「本駒込」駅へは、さらに東に向けて、横断歩道を2回渡って道を上っていくルートです。

 「白山」駅周辺には、東洋大学等の学生が多い土地柄を反映してか、
今はやりの「東京チカラめし」やおなじみ「マクドナルド」等があります。お昼時には列をなす光景が見られ、その周囲はやや雑踏的な雰囲気にもなります。このほか、コープとうきょう・三徳・マツモトキヨシ・ツタヤがすべて徒歩3分圏内にあり、日常の生活に便利です。

 本マンション敷地は
以前はクラリオンがあった場所とのことですが、歴史的には大名や旗本以外は家を建てることができない上屋敷だったそうです。そのような経緯はさておいても、立地環境は上記のとおり、総合的に見てかなり高得点をつけることができます。住戸は南向き及び西向き中心で、通りに面する北側は直線を基本としたデザイン、ファサードは、周辺の社寺の風格に合わせるように、土壁の質感を持つボーダータイルとしました。

 設備については、
ジーマテック社のシステムキッチンを採用、食器洗浄乾燥機天然御影石のキッチンカウンター、小規模マンションながらディスポーザが付き、天井カセット式エアコン、玄関床と廊下床が天然石仕上げと、なかなかの高級感です。構造としては、二重床・二重天井、杭基礎の長さは約36メートルと問題なく、また、節水型トイレに防災備蓄倉庫で、エコ・防災にも目配りしています。
 
 間取りは1LDK〜3LDK、専有面積47屐79屬函▲轡鵐哀訌悗らファミリー層まで想定しています。駐車場が敷地内に2台分しかありませんが、白山神社敷地内に敷地外駐車場を別途5台用意することとなりました。駐輪場は38台分で、ほぼ1世帯1台分しかなく、ファミリー層にはやや懸念が残ります。駐輪場に置けなくて共用廊下にやむなく置くようになると、あまり美しい光景とは言えなくなります。

 販売価格は4,580万円〜9,190万円、これを上記の専有面積と単純照合すると、坪単価にして322万円〜385万円となりますが、ネット上の情報によれば、最も安い1階住戸が坪単価300万円程度、平均坪単価は約340万円程度とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、282万円[白山坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価308万円となりますので、標準相場より10%程度割高な計算です。

 しかし、
売れ行きは悪くなく本年7月の販売開始以来約3か月で既に最終期に入り、現在最終期2戸、先着順3戸の販売となっています。立地が良いと、多少の割高感は乗り越えられる傾向がありますが、今回もそれに該当するでしょう。竣工は来年2月下旬、引き渡しは来年3月下旬が予定されていますので、竣工前完売が視野に入ってきました。都心駅徒歩2分でありながら、緑に親しめる穏やかで風格のある住まいは魅力十分です。

本マンションの工事現場を通りに接する北側から写したものです。ファサードは、周辺の社寺の風格に合わせるように、土壁の質感を持つボーダータイルとなる予定です(以下サムネイルをクリックしてご覧ください)。



本マンション北側道路を西に向けて写すと、そこはすぐ白山神社となります。写っていませんが、写真左手が本マンション工事現場となります。



本マンション西側の様子です。写真右手に一般の3階建てが写っていますが、これにより本マンション南西角低中層階の南側は視界が遮られます。



本マンション西側は、白山神社の駐車場となり、低層階でも視界が遮られません。また、ここに敷地外駐車場5台分が確保されるものと思われます。



公式ホームページ ⇒ブランズ文京白山

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| 新築マンション 文京区 | 09:29 | comments(0) | trackbacks(0) |
ザ・パークハウス小石川後楽園(新築)−過去15年例のない「後楽園」駅徒歩1分の驚異
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★ 東京メトロ南北線「後楽園」駅より徒歩1分、同丸の内線「後楽園」駅より徒歩2分、都営三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩2分の場所に立地する三菱地所レジデンス分譲・フジタ施工・地上14階建・総戸数116戸の『ザ・パークハウス小石川後楽園』です。
 
 アドレスは、文京区小石川2丁目です。江戸時代、武蔵国豊島郡小石川村は江戸の北辺に位置し、その多くは伝通院の寺領であったと伝えられています。小石川の名は、伝通院の前の川に小石や砂が多かったことからついたということです。1878年に東京15区の一つとして小石川区が誕生しましたが、1947年、東京22区ができたときに、本郷区と合併して文京区となりました。

 「後楽園」駅徒歩1分という近さは、ここ15年くらいの「後楽園」駅近辺の分譲マンションを調べても例がなく、その意味での稀少価値があります。ただし、地下鉄入口に行くには、通常、富坂下の交差点を横断しなければならず、よほどのことがない限り、1分では到達しないと思われます。

 なお、平成12年には、
『小石川後楽園パークハウス』という本マンションとよく似た名の分譲マンションが同じく三菱地所より分譲されており、こちらは文京区春日アドレスで、「後楽園」駅徒歩4分となっています。

 本マンションは、その東側を
千川通りが走っており、交通量はそこそこのものがあります。ただし、千川通りの向かいの建物は一部低いものがあり、本マンションの箇所によっては、眺望が抜けるところもありそうです(⇒この記述に対し、「本マンションの千川通り向かいに、再開発準備組合が立ちあがっています。再開発で建つ超高層ビルが気になります。」とのコメントをいただきました。現況でのみ判断してしまい、申し訳ありません。また、情報提供ありがとうございました)。ビル街立地ですから、敷地北側には東横イン、南側にもビルがあり、それなりの圧迫感があるでしょう。

 「後楽園」駅徒歩1分と聞いて、まず心配になるのが、ラクーアと東京ドームからの騒音や人の流れです。しかし、
本マンションとラクーアの間には文京シビックセンターがあり、ラクーアからの歓声や悲鳴の壁になってくれています。また、人の流れも「後楽園」駅や「春日」駅を通り越して本マンションの前まで来るスポーツ観戦客やラクーア利用客はほとんどいないと思われ、この点からも普通のビル街立地のマンションとほぼ変わらない生活環境といっていいと思います。

 1,653.19屬良瀉麓りには、
細い歩行者用の通路が以前からあり、また、敷地の西側の一部は高低差があります。本マンションは、この南北に長い敷地に板状マンションとして建設される予定です。敷地面積の割には総戸数116戸と戸数が多くなっています。なお、事業協力者住戸が19戸あるほか、店舗が2戸入る予定ですが、そのうち1店は、この敷地に以前からあった有名な弦楽器店だということです。

 公式HP上ではまだ情報量が少ないのですが、
内廊下設計とされ、間取りは1R〜3LDK、専有面積25.04屐88.33屬函賃貸用に出されがちなワンルームから、ファミリーで住める3LDKまで、かなり多種多様な層が購入層として想定されています。現地で見た外壁の一部は武家屋敷を思わせる石垣風の黒壁で、通行人の目を引くことでしょう。竣工は来年8月上旬、入居は来年9月下旬が予定されています。

 販売価格の発表もこれからです。標準相場をごくおおまかに試算すると、275万円[後楽園坪単価]×1.107[駅距離補正]=坪単価304万円となりました。本エリアでは、同じく三菱地所レジデンスにより、
『ザ・パークハウス小石川春日』(「後楽園」駅徒歩9分)が一部借地権を含んで坪単価247万円〜277万円で出ていますので、これから試算すると、本物件は、坪単価323万円程度となります。これらのことから、本マンションの販売価格の平均坪単価は、300万円〜330万円のレンジにあるものと推測します。

 同じ小石川2丁目では、平成19年夏の不動産プチバブル期に東急不動産が
『ブランズ小石川』を分譲し、「後楽園」駅徒歩9分にかかわらず、坪単価350万円〜453万円の高めの価格設定でした。本マンションは、「後楽園」駅徒歩1分で、『ブランズ小石川』より安くなると予想しますが、もしそれが事実となれば、4年前に比べてかなり価格の落ち着いた良い時期になったと言えそうです。

本マンションの工事現場を千川通りから写したものです(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの1階部分に用いられる石垣風の黒壁です。



本マンションの千川通り向かいの建物です。一部低い建物があり、眺望が抜けそうです(⇒この記述に対し、「本マンションの千川通り向かいに、再開発準備組合が立ちあがっています。再開発で建つ超高層ビルが気になります。」とのコメントをいただきました。現況でのみ判断してしまい、申し訳ありません。また、情報提供ありがとうございました)。



本マンション南側の歩行者用の抜け道です。奥に写るのが千川通りです。



本マンション西側から通路沿いに東方角を写したものです。敷地にかなりの高低差があります。



本マンション西側の道路です。住宅街になっています。




公式ホームページ ⇒ザ・パークハウス小石川後楽園


| 新築マンション 文京区 | 22:04 | comments(2) | trackbacks(0) |
グランスイート文京音羽(新築)−駅徒歩2分・音羽アドレスで高い注目度
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★ 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅より徒歩2分、同丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩11分の場所に立地する丸紅分譲・前田建設施工・地上15階建・総戸数83戸の『グランスイート文京音羽』です。

 アドレスは文京区音羽1丁目です。音羽は、文京区の北部に位置し、南北に細長いエリアです。1697年に護国寺領となり、町屋にしましたが人が入らず、奥女中の音羽という人物にこの地が与えられたためにこの名を町名としました。今ではその大半が閑静な住宅街で、音羽通りを挟む谷(音羽谷)の崖下と崖上に跨る街を有します。講談社や光文社、鳩山会館などが存在します。

 本マンションへは、「護国寺」駅5番出口を出て音羽通りを南下、大塚警察署交差点に面した一角にあります。元は印刷会社のビルがあったとかで、
敷地面積約800屬縫Ε┘好拭璽献紂▲ぁ璽好拭璽献紊2つのペンシルビルが並びます。本マンション西側は音羽通りに面していますので、交通音と排気ガスは注意点です。斜め向かいは大塚警察署があり、心理的な安心度は大きいものがあります。光文社は、ビルを一つ隔ててその隣りになります。

 音羽通り沿いは、本マンションと同じくらいの高さのビルが向かいに立ち並んでいるため、西向きの眺望は難しいでしょう。
東向きは細い道沿いで、音羽通りを背にしているため、生活環境は良さそうで、高層階では眺望も望めるでしょう。南向きは隣接ビルに日照・眺望を阻まれますが、北向きは圧迫感がありません。

 普段の買い物は、
近くにスーパー等がないため、やや不便を感じます。ただし、向かいにはセブンイレブンがあり、コンビニのちょっとした買い物であれば不自由はしません。通学区指定校である関口台町小学校までは徒歩10分です。なお、坂を登った東側には、お茶の水女子大学、筑波大付属中学・高校など有名な教育機関がずらりと並んでいます。

 本マンションは
内廊下設計で、設備では食器洗浄乾燥機、天然石カウンタートップ、ミストサウナ付浴室暖房乾燥機、タンクレストイレ、ハンスグローエ社製水栓等が目を引きます。二重天井・二重床など構造もしっかりしています。一方、駅徒歩2分とはいえ、駐車場は8台しかありません。

 販売は既に第3期に入り、
専有面積44.22屐72.41屬紡个3,500万円台〜7,300万円台、坪単価にして270万円〜340万円程度となっています。平均坪単価は315万円程度とのことです。標準相場をごくおおまかに試算すると、267万円[護国寺坪単価]×1.091[駅距離補正]=坪単価291万円となりましたので、やや割高という結果でしたが、購入検討者からは妥当または割安という意見が大勢です。

 これは、
「護国寺」駅徒歩2分の利便性の良さと、幹線道路沿いではあるものの音羽アドレスであること、設備・仕様も標準以上であることなどが好感されているためと思われます。実際、注目度は高く、説明会で立ち見が出る盛況ぶりだったとのことです。私も、「森の隣区」と呼んでいるイースタージュは環境もよさそうで、結構魅力的だなと思いました。

音羽通りから見た本マンションの工事現場です。ウエスタージュ側です(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの北東角から見た工事現場です。



写真奥の音羽通りからお茶の水女子大学に上る道路です。左手が本マンションの工事現場です。



本マンション東側の細い道路です。イースタージュ側です。



音羽通りを南から北へ見た風景です。右手が本マンション工事現場です。



音羽通りを北から南へ見た風景です。「シティテラス目白」の幟がかかっているビルとその奥のビルがウエスタージュの向き合う位置関係にあります。




公式ホームページ ⇒グランスイート文京音羽


| 新築マンション 文京区 | 23:37 | comments(0) | trackbacks(1) |
パルサージュ文京千石(新築)−坪単価220万円の驚きの新価格、文京区アドレスに注目度大
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★ 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩10分、都営三田線「千石」駅より徒歩12分の場所に立地するタカラレーベン分譲・間組施工・地上7階建・総戸数39戸の『パルサージュ文京千石』です。

 

 アドレスは文京区千石2丁目です。千石は、以前からある歴史的な地名ではなく、1967年の住居表示に伴い、小石川北部を合併して誕生しました。小石川植物園のそばを流れ、現在は暗渠となっている千川の「千」と、中山道の「せん」の読み、小石川の「石」からその名を採ったとされています。

 

 現地は、小石川植物園の北西方向、千川通りから北東に少し入った住宅街の中にあります。「茗荷谷」駅徒歩10分は、都心立地にしては少し距離があり、また、徒歩12分の「千石」駅へは坂道になっているようです。周辺道路は道が狭く、車のアクセスは慣れるまでは苦労するかもしれません。辺りは下町的な雰囲気を有しており、好みは分かれそうです。

 

 また、懸念材料としては、北東の崖を背にしたいわゆる崖下立地で、地上7階建てとの表示ですが、実際は地上4階地下3階建の地下室マンションになっている点です。構造上の手当てはきっちりしているのでしょうが、低層部の夏の湿気状態は住んでみないとわからないのがリスクと言えます。

 

 建物は、エントランス部分が簡素で、玄関ホールの天井が低いなどの点はありますが、全戸南西向きで、ジーマティック社製システムキッチンや魔法瓶浴槽など、最新の設備が整っており、費用のかかる共用施設もほとんどなく、派手さはありませんが、居住空間として過不足のないレベルとなっています。

 

 本物件で何よりも話題になっているのは、その価格の安さです。本年1月分譲開始時には売主が通販会社ベルーナ系のフレンドステージで、当初の売出価格は坪単価290万円〜360万円と、昨年の文京区マンションに比べれば妥当な価格設定のスタートでした。しかし、売行きははかばかしくなく、11月に突然売主がタカラレーベンに変更となりました。

 

 おそらくは、売行きの鈍さにフレンドステージがタカラレーベンに割安で譲り渡し、再販事業の一環としてタカラレーベンが新価格で分譲を始めたのでしょう。この価格が坪単価220万円からという、文京区マンションとして、昨年来のレベルからは「あり得ない」価格での再スタートとなったのです。

 

 現在の販売戸数は公式HP上7戸で、専有面積56.2691.56屬紡个携稜箍然3,988万円〜8,768万円、坪単価にして230万円〜320万円程度となります。中高層階の広い専有面積の住戸になると坪単価260万円〜290万円という価格帯です。

 

 小石川エリアで近年最も安価だったのは、平成16年分譲の『小石川ザ・レジデンス』で、平均坪単価218万円でしたので、これと比べるとまだ高いのですが、十分お得な価格設定です。標準相場を試算すると、264万円×1.219[地価上昇補正]×0.975[駅距離補正]314万円となりました。

 

 大手デベロッパーの方にお聞きすると、文京区エリアでは現在売れ残っている物件だけでなく、高値で仕込んだ土地を各社ともかなり抱え込み、悩みの種となっているようです。その意味では、値崩れをもう少し待つという選択肢もあるとは思いますが、来年以降の住宅ローン減税の規模拡大もほぼ確定し、一つの踏ん切りどころという判断もあり得るでしょう。

 

 『パルサージュ文京千石』は72日に既に竣工済み、モデルルームは予約でいっぱいで活況のようです。割安となった新価格帯であっさりと完売できるかどうか、今後の文京区エリアのマンション分譲の動向を探る意味でも注目物件と言えるでしょう。

 

公式ホームページ ⇒パルサージュ文京千石


| 新築マンション 文京区 | 11:58 | comments(7) | trackbacks(112) |
ブランズ六義園(新築)−憧れの大和郷立地、六義園隣接のプレミアム
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★ JR山手線「駒込」駅より徒歩8分、東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩6分、都営三田線「千石」駅より徒歩7分の場所に立地する東急不動産分譲・前田建設施工・地上11階地下1階建・総戸数40戸の『ブランズ六義園』です。

 アドレスは文京区本駒込6丁目です。本駒込は文京区の北側に位置し、江戸時代諸藩の下屋敷や武家屋敷が置かれたことから、明治時代以降に政官財界人の邸宅が建つ地域となりました。このため、今でも山手線内の高級住宅街と下町風情を偲ばせる街として知られていますが、邸宅のうち多くはビル、分譲マンションなどに変わりつつあります。

 明治期の邸宅の名残は、『ブランズ六義園』の所在する本駒込6丁目(大和郷(やまとむら))に残ります。都内屈指の高級住宅街で、初代名誉郷長に若槻禮次郎(総理大臣)が就任、また美智子皇后陛下が雙葉受験のため、俵孝太郎氏の旧宅に移り住んだことでも知られています。現在鳩山邦夫総務大臣がこの大和郷に住んでいます。

 『ブランズ六義園』は、名園たる
六義園の北側のマンション街に位置します。『Brillia六義園(ブリリア六義園)』と道路を挟んで隣接し、六義園に沿った前面道路は、六義園の外壁の上品さもあってきれいに整備されている印象です。

 もともとはマンション
『メゾンドジャルダン』であったものを東急不動産が買い取って建て替えるもので、総戸数40戸のうち地権者協力住戸があるのかどうか、公式HP上は今のところ不明です。

 敷地面積742.14屬肪肋11階地下1階建て、
1フロア4住戸が基本で、北東・北西・南東・南西の角住戸仕様となりそうです。このうち、北東・北西は六義園を間近に見下ろせるプレミアム、特に北西角住戸は日照も期待できる人気の部屋となることが予想されます。

 周辺環境としては、やはり
六義公園徒歩1分、六義園徒歩2分の近さが光ります。日常のお買い物は、徒歩3分の場所にある平成10年築の『文京グリーンコート』に大丸ピーコックなど商業施設が入り、通学は文京区立昭和小学校が徒歩3分、文京区立第九中学校が徒歩9分、また、大和郷幼稚園が徒歩6分と、生活利便性にも優れています。土地柄からか、国立国会図書館支部(東洋文庫)が徒歩1分、さらに、駒込警察署が徒歩1分、文京グリーンコート郵便局が徒歩4分と、安心便利な立地です。

 間取りは、専有面積56.06屐85.42屬2LDK〜3LDKで、デインクスからファミリー層をターゲットにしています。駐車場は23台分で、
駐車場設置率は58%と妥当な台数が確保されています。

 販売予定価格の発表はまだまだこれからですが、標準相場をごくおおまかに試算すると、264万円[千石一昨年坪単価]×1.167[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]=坪単価316万円となりました。一方、平成16年に分譲されたお隣の『Brillia六義園(ブリリア六義園)』が
平均坪単価317万円でしたので、これを基礎とすると、317万円×1.191[地価上昇補正]=坪単価378万円となります。

 不動産市況が停滞している難しい時期ではありますが、
憧れのアドレスで六義園隣接、生活利便性にも優れ、総戸数も少ないとなると、強気の価格で打ち出すことも予想されます。個人的には、標準的な価格帯が坪単価350万円〜400万円を予測、もし『Brillia六義園(ブリリア六義園)』と同程度の価格帯となるならば、よりスムースな販売になると思われます。モデルルーム公開は12月中旬、販売は2月上旬開始予定です。

公式ホームページ ⇒ブランズ六義園

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| 新築マンション 文京区 | 06:34 | comments(0) | trackbacks(3) |
シルバープラザ白山(中古)−ワンルーム×2の90崕燦諭活気づく白山エリアに
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★ 都営三田線「春日」駅より徒歩6分、同線「白山」駅より徒歩7分の場所に立地する昭和60年8月築・熊谷組施工・SRC造12階建・総戸数63戸の『シルバープラザ白山』です。

 アドレスは文京区白山1丁目です。白山の地名は、白山神社に由来します。白山神社は、948年に加賀一ノ宮の白山神社を分祀し、この地に祭ったもので、徳川綱吉の信仰を受けていました。

 白山には東洋大学の白山キャンパスが所在し、「早稲田の政治、三田の理財、駿河台の法科、白山の哲学」と謳われ、
「白山=東洋大学」という時期がありました。キャンパスは一時期分散していましたが、文系5学部の都心回帰と白山第2キャンパスの開設等により、再び白山のプレゼンスが高まりつつあります。大学人口の増加に伴い、地域商店のさらなる活性化に期待する声が高まり、文京区で一番新しい東洋大前商店会が誕生しました。

 『シルバープラザ白山』は、幹線道路である白山通り沿いの白山ニ丁目交差点近くにあるため、西向き住戸は交通音・排気ガスの影響は避けられません。1階は整骨院と不動産屋が入り、両隣ははんこ屋さんと同栄マンションで、敷地間の余裕はありません。

 『シルバープラザ白山』は、地上12階建てのペンシル型のマンションで、よくあるライトブラウン色の外観をしていますが、
外壁はタイル貼、オートロックもきちんとついています。土地柄から学生狙いの投資用ワンルーム住戸が『シルバープラザ白山』の大半を占めており、マンション住人同士のコミュニティの形成はむずかしいものと思われます。

 対象住戸は、12階建て建物の3階に所在する専有面積92.6屬3SLDKです。本件住戸の間取りは、ワンルーム住戸を2つつなげたもののようにも見えます。
東南西の3面開放角部屋で両面バルコニーとなっています。

 ただし、南面は同栄マンションにふさがれて換気の役割しか果たさないでしょうし、LDK側の西向きバルコニーは白山通りの交通音・排気ガスの影響があります。一方、
主寝室や居室となる東側バルコニーは、眺望は微妙ですが、静かでおだやかな住環境で、朝の目覚めが気持ち良いことでしょう。

 センターインの玄関で、入ってすぐ右手が3帖のサービスルームとトイレ、左手が洗面所・浴室となります。西側にLDK、東側に居室が配置され、結果として
PP(パブリック・プライベート)分離が明確となりました。

 LDKは20帖で、典型的なワンルームの間取り、しかし、水回りを外に出せたおかげでキッチンが半独立型で使いやすくなっています。浴室・キッチンには通風用窓があり、キッチンからはバルコニーに出ることもできます。

 居室はバルコニーに面する6.5帖と5.5帖の洋室、窓がなく昼でも電灯が必要と思われる6.2帖の洋室からなります。
各部屋には広めのクローゼットが付き、収納力は十分です。

 販売価格は4,700万円、坪単価167万円 (⇒平成20年9月27日、4,150万円(坪単価148万円)への値下げが確認されました。) です。標準相場をごくおおまかに試算すると、268万円[春日一昨年坪単価]×1.258[地価上昇補正]×1.025[駅距離補正]×0.559[築年数等中古補正]=坪単価193万円となりました。

 また、昨年7〜9月の文京区白山の昭和54年築マンション(「白山」駅徒歩3分)の成約事例が坪単価198万円、これを基礎とすると、198万円×1.135(地価上昇補正)×1.052(築年数経過分)×0.983(駅距離補正)=坪単価232万円となります。

 『シルバープラザ白山』では現在、
5階西向きワンルームが坪単価164万円、9階南西向きワンルームが坪単価150万円で売りに出されています。したがって、本物件は、標準相場からは割安ですが、一般に投資用ワンルームは通常の分譲マンションに比べて価格下落率が大きいため、同マンションのワンルーム売買の動向等も注意して検討することが必要です。なお、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『シルバープラザ白山』は、生活利便性にも優れており、
オリンピック白山店にもクイーンズ伊勢丹小石川店にも徒歩3分の近さです。通学校である指ヶ谷小学校へも徒歩3分、自転車に乗れば東京大学本郷キャンパスもすぐそこです。東洋大学の白山回帰でますます活気が出てくる白山エリア、そのまんなかで暮らす日常です。

 種別:中古マンション
 名称:シルバープラザ白山
 価格:4,700万円 ⇒4,150万円への値下げ
 所在:文京区白山一丁目
 交通:東京都三田線春日 徒歩6分
 面積:専有 92.6


☆ ポイント ☆
20畳のLDK
LDKと6.5畳の洋室と5.5畳の洋室に面す二面バルコニー
浴室にもキッチンにも窓があります
東南西角部屋
外壁はライトブラウン色のタイル張り
3畳のサービスルーム


 ※詳細はこちら
シルバープラザ白山
 
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| 新築マンション 文京区 | 22:11 | comments(0) | trackbacks(2) |
グランシーナ目白台(新築マンション)−由緒ある目白台にふさわしい小規模ハイグレード
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★ 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅より徒歩7分の場所に立地するJFE都市開発分譲・川村工営施工・地上5階地下1階建・総戸数20戸の小規模マンション『グランシーナ目白台』です。

 アドレスは高級住宅街で知られる文京区目白台3丁目です。北に護国寺、南に椿山荘を経て神田川へと下る高台の地で、鉄砲坂、幽霊坂といった歴史ある坂の名前が示すとおり、駅からは急な坂道を上らなければなりません。ただし、マンションからすぐのところにバス停があり、そこからJR「目白」駅に行くこともできます。

 それにしても、都心にいることを忘れてしまいそうな
緑の多い閑静な住宅街です。界隈の建物も美しく、日本女子大学・お茶の水女子大学・学習院大学といった多くの教育機関が周辺に所在し、文教の地を実感させてくれる立地でもあります。一方、商業施設には乏しく、日常の買い物には少々不便ですが、徒歩3分のところに「コープとうきょう」、「セブンイレブン」はあります。

 『グランシーナ目白台』は、外観に薄いブラウン系のタイルを施し、高級住宅街にふさわしいハイグレードなマンションとなっています。
雁行設計を用い、小規模マンションらしいこだわりの空間を実現、天井カセット型エアコン、天然石カウンターのキッチン、リングシャッター付駐車場、ホテルライクな内廊下など、設備には気を使っています。

 敷地との接道は南側、隣の建物とは距離も適切で、低層階でも採光・通風に支障はないでしょう。まわりに高い建物はなく、眺望も4階・5階であれば確実に抜けてくると思われます。

 間取りは、専有面積55.57屐100.57屬2LDK〜4LDKと、ディンクス&ファミリーがターゲット層のようで、全住戸が角住戸設計です。駐車場設置率が4割の8台、ハイグレードマンションにしては少ない印象です。敷地面積1,108.32屬箸笋箒垢い海箸ら、致し方ない面もあるのでしょう。

 気になる販売価格帯ですが、当初平均坪単価が600万円弱という噂がありました。しかし、別の情報では、
坪単価350万円からあるとのことであり、平均坪単価もさすがにそこまでいかないのではないか、という気もします。

 それでも高額ではあります。
目白台では近年、新築マンションが少なく希少性がありますが、平成17年に同じく目白台3丁目で分譲された『ディアクオーレ文京目白台』が坪単価274万円〜371万円、平均坪単価294万円程度という価格設定でしたので、3年前との比較ではありますが、最安値では3割弱増ということになります。

 誰もがうらやむ目白台の住宅地、古くは
若山牧水や菊池寛が、また、松尾芭蕉が暮らした文人の町でもありました。文化遺産を有する貴重な場所が数多く残されており、丹下健三氏が建築した東京カテドラル聖マリア大聖堂のようにダイナミックな建築物もあります。こんな恵まれた周辺環境の下で、『グランシーナ目白台』は富裕層の住む小規模マンションとして、この地に誇らしげに佇むことでしょう。

公式ホームページ ⇒グランシーナ目白台

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| 新築マンション 文京区 | 01:29 | comments(0) | trackbacks(1) |