THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)(中古)−武蔵小杉再開発の先陣を切ったシアワセスギ・タワー
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★ JR横須賀線「武蔵小杉」駅より徒歩4分の場所に立地する平成20年築・伊藤忠都市開発&東京建物&ジョイントコーポレーション旧分譲・大成建設施工・地上49階建・総戸数689戸の『ザ・コスギタワー』です。

 アドレスは川崎市中原区中丸子です。中丸子は、明治22年前は中丸子村でしたが、明治の大合併により橘樹郡御幸村となり、大正13年、同じ橘樹郡の川崎町、大師町と合併して川崎市が成立しました。その意味では、川崎市の原型をなす地域でもあります。昭和11年には日本電気玉川事業所が建設され、約80年後の現在に至るまで日本電気(NEC)の重要な拠点となっています。

 このように、中丸子は最近まで工業都市の色合いの強い町でしたが、
川崎市が大々的に仕掛けた武蔵小杉再開発によって、中丸子地区も平成22年に開業したJRの新駅「武蔵小杉」駅を中心とする一大住宅地区へ大きく変貌を遂げています。

 その中でも、中丸子地区を代表するタワーマンションとして、また、武蔵小杉再開発の先駆けとして、いち早く登場したのが『THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)』です。今から6年前の平成17年、中山美穂をイメージキャラクターに起用し、第一弾「トウキョウスキ ヨコハマスキ ヨクバリスギ シアワセスギ ムサシコスギ」、そして第二段「オヒサマスキ ナガメガスキ ムサシコスギ」と呪文のようなキャッチフレーズをTVのCMで流し、武蔵小杉に新しい時代が来ることを予感させたものでした。

 本マンションは、もともとは不二サッシの工場地帯を敷地としたもので、
武蔵小杉再開発エリアの最南端に位置します。したがって、従来の中心駅である東急東横線「武蔵小杉」駅には徒歩8分と、再開発エリアのタワーマンションでは最も遠いものの、南側に高層建築物が建つ可能性はゼロに近く、また、西側も地上12階建ての賃貸マンション『R-Styles武蔵小杉』の高さを超えれば遮るものがなく、再開発エリアのタワーマンションにしては珍しく眺望が確保されています。また、再開発エリアのタワーマンションにありがちな周囲の交通音に悩まされることなく、概して静かな環境を楽しむことができます。

 また、私は個人的に、
再開発エリアのタワーマンションの中で、本マンションがデザイン的に最もすぐれていると思います。アースカラーを基調としつつ、初々しいホワイトの直線を効かせて、存在感を際立たせながらすっきりと空に伸びる様は秀逸です。

 エントランス部分や開放感のある吹き抜けを有した1階ロビーは、洒落たデザインで高級感を持っています。また、足元に広がるガーデンや植栽は、『リエトコート武蔵小杉』のツインタワーの植栽と切れ目なく続き、中丸子B地区全体を緑で覆う魅力的なエリアを構成しています。

 これらの要素から、本マンションは、
2009年グッドデザイン賞を受賞しました。私もそのニュースを目にしたとき、大いに同意したことを覚えています。

 さて、対象住戸は、地上49階建て建物の39階に所在する専有面積71.85屬2LDKです。
西向きバルコニーで、日照・眺望良好です。LDKは21.2帖ですが、キッチン横のスペースはデッドスペースにならないよう工夫が要りそうです。隣接の洋室は6.7帖、玄関側の洋室は5帖となっています。収納は、ちょっと少なめな印象ですが、シューズインクロークは大きめです。

 本マンションは
トーヨーキッチンを備えていることがセールスポイントの一つでしたが、本住戸にももちろん備わっています。なお、本マンションは外廊下方式ですので、北側居室には窓が付いています。

 販売価格は直近の価格より値下げして5,680万円、坪単価261万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、221万円[武蔵小杉坪単価]×1.058[駅距離補正]×1.159[築年数等中古補正]=坪単価271万円となりました。また、本マンションにおいて、対象住戸と同じ階にある39階住戸の過去の中古売り出し価格は、平成21年に坪単価281万円、平成22年に坪単価271万円という記録があります。これらのことから、値下げをされた本住戸については、現時点での相場ではリーズナブルなものであると言うことができるでしょう。

 本マンションの
分譲時の平均坪単価は211万円と言われています。当時としては割高とも言われましたが、その後武蔵小杉の地価はぐんぐんと上昇、再開発の先陣を切った本マンションを購入された方は、結果として最も割安な価格でタワーマンションを手に入れたことになりました。ちなみに、本マンションの分譲時以降昨年末までの中古価格の平均坪単価は258万円で、騰落率は22.3%アップという高いものとなっています。

 本マンション内の
コミュニティ活動は活発で、さまざまなイベントや試みを行っておられるようです。居住者はファミリー層が主体で、お子さんも多く、私が周囲を散策するときはいつも、明るい楽しそうな会話や笑い声が聞こえてくるマンションです。

対象住戸のある西側から本マンションを見上げたものです。青空にアースカラーとホワイトのストライプが映えています(以下サムネイルをクリックし拡大してご覧ください。)。



本マンションの正面玄関です。ゆるやかな曲線を描く遊歩道の奥にあります。



本マンション南側の大きな吹き抜けと全面に広がるガラスです。内部のインテリアの配置もお洒落です。



本マンション西側の道路です。『リエトコート武蔵小杉』の敷地につながる豊かな緑道が続きます。奥に見えるのが『パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー』です。



本マンション北側の道路です。写真右手がタワー式の駐車場です。奥の建物は新しくできた野村ビルです。



本マンション北側の植栽です。写真に見える水盤の周りはバラ園になっています。




 種別:中古マンション
 名称:THE KOSUGI TOWER(ザ・コスギタワー)
 価格:5,680万円 (税込)
 所在:川崎市中原区中丸子
 交通:JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩4分
 面積:専有71.85

詳細はこちら(ノムコムより)
ザ・コスギタワー


| 中古マンション 川崎市中原区 | 20:29 | comments(0) | trackbacks(2) |
ラポール新丸子(中古マンション)−変わりゆく武蔵小杉の変わらない街並み
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★ 東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩5分の場所に立地する昭和56年8月築・辰村不動産旧分譲・辰村組施工・地上5階建・総戸数32戸の『ラポール新丸子』です。

 アドレスは川崎市中原区新丸子東2丁目です。綱島街道から西へ一歩奥まった共同住宅が多い住宅街で、周りは一方通行の細い道路が取り囲み、静かさは保たれていると言っていいでしょう。なお、各駅停車駅「新丸子」駅にも徒歩3分程度です。

 その道路を隔てて北西側には
京浜伏見稲荷神社があります。名前の通り狐を祀ったお稲荷さんですが、全部で108体もの狐が山で生活をしているような姿・形で配置されています。また、綱島街道から本マンションへ入る道はデニーズが目印となります。

 日常のお買い物は、「新丸子」駅にある
東急ストアの方が徒歩3分で便利です。「武蔵小杉」駅の方はJR南武線の北口の方となり、整備された駅前に飲食店や金融機関等が並んでいます。「武蔵小杉」駅徒歩5分の記載ですが、東急東横線利用の場合は、ホームまでさらに1〜2分、時間がかかりそうです。なお、通学校である上丸子小学校も近いのですが、綱島街道を横断する必要があります。

 『ラポール新丸子』は、外観ホワイトの建物で、
平成16年4月に給水管更生工事、平成17年11月に外壁等修繕工事が行われました。南側が階段状の造りとなり、日照を取り込みやすくなっています。昭和56年築ですので、耐震基準改正前の建物である可能性が高く、建物の耐震性が確認されているか、チェックが必要でしょう。場所柄なのか、1階は飲食店や事務所が複数入っています。

 対象住戸は5階建て建物の3階に所在する専有面積70.55屬3LDKです。
南向きで日当たり良好、昨年12月にはアフターサービス付きのリフォームが行われ、フローリング・玄関・食洗機付きキッチン・浴室・洗面台・トイレ・壁&天井クロス・建具・照明器具等が一新されました。

 間取り中央に14.4帖のLDKが配置される旧タイプで、LDへの日照面では難があります。キッチンはオープン型でLDと一体化しています。南向きバルコニー側は7.6帖と6.7帖の洋室2室、北向き共用廊下側は4.5帖の洋室と、各居室は十分な広さです。クローゼットは2か所で、水周りは玄関から左側に固められています。


 販売価格は直近の3,580万円から値下がりし3,480万円、坪単価163万円です (⇒平成20年3月5日、3,380万円(坪単価158万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、214万円[新丸子一昨年坪単価]×1.094[本年地価上昇率]×1.074[駅距離補正]×0.528[築年数等中古補正]=坪単価133万円となりました。

 また、一昨年10〜12月の川崎市中原区新丸子東の昭和59年築マンションの成約事例が坪単価132万円、これまでの地価上昇及びより築年数が経過していることを考慮すると、132万円×1.118(地価上昇率)×0.933(築年数経過分)=坪単価138万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますし、本物件は新規リフォームを行っていますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。


 バルコニーからは、武蔵小杉の再開発エリアのタワーマンションが望めることでしょう。変わりゆく武蔵小杉にあって、昔ながらの街並みに住むのも悪くないかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:ラポール新丸子
 価格:3,480万円 (税込) ⇒3,380万円への値下げ
 所在:川崎市中原区新丸子東2丁目
 交通:東急東横線武蔵小杉 徒歩5分
 面積:専有 70.55平米


☆ ポイント ☆
再開発エリア「武蔵小杉」駅徒歩5分!専有面積70.55屬里罎箸蠅△襭械味庁法
●アフターサービス保証付(設備・部位別に最長10年) ●3階部分・南向き、陽当り良好!
●キッチンには食洗機付!


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
ラポール新丸子
 
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| 中古マンション 川崎市中原区 | 00:41 | comments(0) | trackbacks(1) |
セレマークス武蔵小杉(中古マンション)−再開発を見守る小杉町のランドマーク
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★ 東急東横線「武蔵小杉」駅より徒歩5分、JR南武線「武蔵小杉」駅より徒歩4分の場所に立地する平成17年1月築・三井不動産等旧分譲・NIPPO&間組施工・総戸数166戸の『セレマークス武蔵小杉』です。

 アドレスは川崎市中原区小杉町2丁目です。敷地南側をJR南武線が走り、その向こうは中原区役所です。東隣は、平成15年1月築の同じく三井不動産等の手による
『レアリス武蔵小杉』となり、南部沿線道路の2大マンションとして通りを行く人々の目を引いています。線路と幹線道路に挟まれた立地は、やはり騒音・排気ガス等気になるところです。

 しかし、
東急東横線・東急目黒線・JR南武線が交差する一大ターミナル駅「武蔵小杉」駅徒歩5分の近さは大きなメリットです。地下道により線路をくぐればイトーヨーカドーをはじめとする充実した商店街武蔵小杉再開発も現実のものとして動き出し、利便性がますます高まります。区役所にも近いので、各種手続きにも便利です。小学校区が等々力緑地隣接の西丸子小学校で、かなり遠いのが難点ではあります。

 分譲当時は野村不動産の
『プラウド武蔵小杉』等と競合し、隣の『レアリス武蔵小杉』と比べた割高感・供給過剰感もあって、竣工時には売れ残りもありましたが、その後2カ月で完売となりました。二重床・二重天井で将来のリフォームにも対応、各階3住戸に1基のエレベーターでプライバシー性も高い永住型大規模マンションで、その評価も高まっています。

 対象住戸は、13階建て建物の12階に所在する専有面積81.9屬2LDKです。
高層階で眺望良好、奥行2.5mのゆったり南面バルコニーと北面プライベートバルコニーの両面バルコニーで通風も良好です。現在居住中ですが、売主さんは大変きれいにお使いになられている印象、ご入居に当たって、様々にオプションをお付けになったようです。

 天然石張りの玄関に至るプライベートポーチが長く、玄関・廊下はクランク状で、プライバシーが保たれています。LDは19.7帖と十分な広さ、これと連なる和室6帖は琉球畳をひいて高級感があります。主寝室も9.2帖とゆとりがあり、プライベートバルコニーからは、北に広がる小杉町や小杉御殿町のレベル感ある団地群や学校群を眺めることができます。洗面室から主寝室に直接出入りができる点も隠れたポイントです。

 食洗器・コンベック・吊戸棚のついたカウンターキッチンはデザイン性にも優れ、窓付き浴室は自然な換気ができます。ウォークインクローゼットをはじめ物入れが随所にあり、トランクルームもついています。専有面積をゆったりと使った優れた間取りと言うことができます。

 販売価格は直近の5,980万円から値下がりし、5,780万円、坪単価233万円です (⇒平成19年12月11日、5,580万円(坪単価225万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、213万円[武蔵小杉昨年坪単価]×1.187[本年地価上昇率]×1.041[駅距離補正]×1.003[築年数等中古補正]=坪単価264万円となりました。

 昨年の川崎市中原区小杉町の平均築年数6年のマンションの成約事例が平均坪単価217万円、1年間の地価上昇及びより築浅である点を考慮すると、217万円×1.187(地価上昇率)×1.047(築年数経過分)=坪単価270万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値、「武蔵小杉」駅前の新規分譲が盛んで供給豊富という点はあるものの、
地価が高騰している本エリアにおいてはリーズナブルな価格設定と言えるでしょう。

 なお、『セレマークス武蔵小杉』は、専有面積75.9屐106.7(平均81.4)に対し、販売価格4,380万円〜7,800万円、分譲時の平均坪単価は211万円程度でした。本物件は高層階に所在し、オプションも多種付けておられますので、地価高騰前の分譲時価格に相応する提示価格になっているのではないかと推測します。

 「武蔵小杉」駅前を語る上で、ランドマークの一つとなっているのが『セレマークス武蔵小杉』です。
総戸数166戸の程よい均質なコミュニティ、本物件と合わせてできた提供公園の小杉町2丁目公園もあり、住環境も良好です。再開発が進んで資産価値も十分、高級感のある室内で、満足してお住まいになれる物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:セレマークス武蔵小杉
 価格:5,780万円 ⇒5,580万円への値下げ
 所在:川崎市中原区小杉町2丁目
 交通:東急東横線武蔵小杉 徒歩5分
 面積:専有 81.9平米


☆ ポイント ☆
★武蔵小杉駅より徒歩5分 ★12階部分につき眺望良好
★北・南 2面バルコニーにより通風良好
★カラーTVモニター付インターホン
★宅配ロッカー ★オートロック
★浴室に窓有り ★2WAYの洗面室
★LDに床暖房 ★スロップシンク


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
セレマークス武蔵小杉
 
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| 中古マンション 川崎市中原区 | 09:35 | comments(0) | trackbacks(1) |
日神パレステージ武蔵新城(中古)−隠れた実力派「武蔵新城」の良さを満喫
★ JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩6分の場所に立地する日神不動産旧分譲・平成15年9月築・総戸数73戸の『日神パレステージ武蔵新城』です。日神不動産は1975年創業、以来首都圏を中心に幅広いエリアで供給を重ね、「パレステージ」シリーズでは、分譲マンションならではの設備・仕様が魅力のファミリータイプを主体としています。

 「武蔵新城」駅は、エリアのターミナル駅「武蔵小杉」駅と「武蔵溝ノ口」駅の両方に近く、東急東横線と東急田園都市線への接続が便利、第三京浜にも近くアクセス性は良好です。駅前の商店街のにぎわいと、それに連なる落ち着いた住宅街が特徴の活気ある街で、周辺には緑が点在しています。お散歩コースにはもってこいの江川せせらぎ緑道、二ヶ嶺用水沿いの桜並木、古事記にも記載のある古墳や貝塚などの史跡の地、千年新町には神奈川県認定の黒褐色の天然温泉「千年温泉」まであります。

 駅周辺の商店会の代表的なものとしては、
新城北口はってん会、新城あいもーるアルコ、新城北口一番街商店会、新城サンモール商店街などがあります。同駅北口前・西方向には比較的大きな西友武蔵新城店が立地、新城サンモール商店街の中にあるマルエツ新城店とともに、日常のショッピングの中心となっています。

 本マンションは、「武蔵新城」駅の北口から府中街道に至る道沿いに建つ6階建ての建物です。普段の買い物は、徒歩5分の上記「マルエツ新城店」が便利でしょう。なお、本マンションの背後には、
『ザ・クレストシティ』、『グランアルト武蔵新城』、『JFEパシオーネ新城』などの大規模マンションが控えています。

 対象住戸は、6階建て建物の3階に所在する専有面積75.00屬3LDKです。南向きバルコニーで、日照良好となっています。通り沿いという立地からくる騒音・排気ガスは、現地確認が必要です。

 典型的な田の字型住戸で、12.6帖のLDは、キッチンと和室に挟まれた通路状のスペースが長くなっています。使いやすいカウンターキッチン、7帖・5帖の2つの洋室と6帖の和室という造りは、面白味には欠けるかもしれませんが、もっとも使いやすい間取りでもあります。

 販売価格は3,980万円、坪単価175万円です。標準相場を試算すると、183万円[武蔵新城昨年坪単価]×1.070[本年地価上昇率]×1.025[駅距離補正]×0.790[築年数等中古補正]=坪単価159万円となりました。ただし、昨年の川崎市中原区上小田中の平成13年以降築マンションの成約事例が平均坪単価169万円、1年間の地価上昇を考慮すると169万円×1.070=坪単価181万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 武蔵新城エリアは、派手さはありませんが、駅前で何でもそろう隠れた実力派です。特に、等々力緑地や多摩川方面の川崎市中原区内に限れば、お隣の武蔵中原と比べて、実は新規マンションの分譲が少ない地域でもあります。中原区側において、ここ4〜5年では、『ザ・クレストシティ』に次ぐ駅近分譲物件、地元の方が愛する武蔵新城の良さを十分満喫できるマンションです。


 種別:中古マンション
 名称:日神パレステージ武蔵新城
 価格:3,980万円
 所在:川崎市中原区上小田中2丁目
 交通:南武線武蔵新城 徒歩6分
 面積:専有 75


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
日神パレステージ武蔵新城

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| 中古マンション 川崎市中原区 | 07:53 | comments(0) | trackbacks(1) |
パークスクエア多摩川グリーンレジデンス(中古マンション)−東京と神奈川を自在に行き来する多摩川ライフ
★ 東急東横線「新丸子」駅より徒歩5分の場所に立地する住友不動産旧分譲・平成18年5月築・総戸数165戸の『パークスクエア多摩川グリーンレジデンス』です。

 新築分譲時に、その価格が安いと思うことはあまりないものですが、本マンションは、チラシを見たときに、「おっ、安い・・・」と思ったことを覚えています。当時は平均坪単価200万円という、今では考えられない
コストパフォーマンスの高いマンションでした。

 新丸子エリアは、多摩川を川崎市側に渡ってすぐのエリア、川の両岸で地価がずいぶん異なります。多摩川を渡る丸子橋が渋滞することは時々ありますが、車でも鉄路でも利便性が両岸で異なることはそれほどありませんから、ある意味お得と言えます。

 特急停車駅「武蔵小杉」駅と急行停車駅「多摩川」駅の間にあって、穴場的な存在の「新丸子」駅、しかし同駅に徒歩5分の利便性はなかなかなものです。大型スーパーは
「武蔵小杉」駅周辺のイトーヨーカドーや、東急池上線「御嶽山」駅周辺のジャスコなどまで足を伸ばす必要があるものの、「新丸子」駅構内の東急ストアや周辺の商店街、飲食店が軒を連ねる「新丸子東栄会」・「WITH MALL」も親しみやすい雰囲気です。

 本マンションの周辺は、中小ビルが建ち並ぶエリア、玄関付近のラブホテルの存在が云々されますが、比較的地味な存在で、居住者の皆さんは納得されて購入されていますので、部屋によっては夜のネオン(点滅はしないとのことです)が気になる程度のようです。

 いまだに不確定要素なのは、南側の築30年超のマンションの建替計画で、容積率いっぱいに建築されるとすれば、13階建の高さが可能です。本住戸は南向きで所在階が13階ですので、その建替計画の可能性や実際に建て替えられた場合に視界がさえぎられるのかどうか、よく確認が必要でしょう。

 西側を走る綱島街道は交通量が多く、交差点も近辺に複数個所あるため、バルコニー側に道路が直接面する造りではありませんが、車の発進停止音をはじめとする騒音や排気ガスの影響をチェックする必要があります。近隣に公園が少ないためか、提供公園を利用する子供たちが多く、居住者によってはその声が気になるようです。また、多摩川に近く、屋上が緑化されていることもあってか、夏場には高層階でも結構虫が飛んでくるとの話もあります。

 しかしながら、上記の点はあるものの、
居住者の方々は大変満足して住んでいらっしゃいます。緑色に縁取られた外観は他にあまり例がなく、高級感があって好評、子供も遊べる屋上庭園があり、多摩川の花火を鑑賞することもできます。住んでいらっしゃる方々で同年代の均質なコミュニティが形成されており、HP上の掲示板を拝見しても良識的な方が多いようです。休日には歩いてすぐの多摩川で、一日中寝転がって過ごす、などというある意味贅沢な過ごし方ができるマンションです。

 対象住戸は、15階建て建物の13階に所在する専有面積75.04屬3LDKです。ファミリー向け仕様の田の字型住戸で、高層階のため、現在のところ、日照・通風ともに良好です。LDは12帖、カウンター形状の縦長キッチン、6帖・6.2帖・8.1帖の3洋室等、どれをとっても過不足ないでしょう。収納が豊富なのはありがたいところ、北側洋室のフラワーコーナーはアクセントとなり得ます。

 販売価格は6,080万円、坪単価267万円です (⇒平成19年9月9日、5,780万円(坪単価254万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、214万円[新丸子昨年坪単価]×1.094[本年地価上昇率]×1.041[駅距離補正]×0.984[築年数等中古補正]=坪単価240万円となりました。また、昨年の川崎市中原区丸子通の平成8年〜12年築マンションの成約事例が坪単価177万円、1年間の地価上昇およびより築浅の物件であることを考慮すると、177万円×1.094×1.124=坪単価218万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 新丸子から始まる綱島街道は片道1車線、今でも渋滞がありますが、今後武蔵小杉再開発により人口が急増するため、さらに渋滞がひどくなることが懸念されます。本マンションのポジションは、川崎市側でその影響をあまり受けない唯一のエリア、快適なアクセスが楽しめることでしょう。

 人気の東急東横線で、多摩川ライフをもっとも良く享受できる『パークスクエア多摩川グリーンレジデンス』、
新丸子エリアの最大規模のマンションとして、今後とも資産価値が十分保たれるものと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:パークスクエア多摩川グリーンレジデンス
 価格:6,080万円 ⇒5,780万円への値下げ
 所在:川崎市中原区丸子通1丁目
 交通:東急東横線新丸子 徒歩5分
 面積:専有 75.04

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
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| 中古マンション 川崎市中原区 | 13:30 | comments(0) | trackbacks(1) |