野毛山公園三和プラザ(中古)−野毛山公園・プール・小学校にはさまれた明治の豪商の地
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★ 京浜急行電鉄本線「日ノ出町」駅より徒歩8分の場所に立地する平成9年11月築・三和ホーム旧分譲・和同建設施工・地上5階建・総戸数21戸の『野毛山公園三和プラザ』です。

 アドレスは横浜市西区東ケ丘(あずまがおか)です。北には野毛山プールが隣接し、その向こうには野毛山公園があります。この一帯はかつて原善三郎や茂木惣兵衛といった明治期の横浜の豪商が邸宅を構えていた場所でしたが関東大震災によって壊滅、その後の復興事業として旧野毛山貯水池や病院などの跡地とともに公園として整備されたものです。

 野毛山プールは今でこそ野毛山公園のはずれに控えた格好になっていますが、昭和24年に日本貿易博覧会が横浜で開かれたとき、噴水池として誕生し、会期終了後は競技用プールに様変わりして、その年の第4回国体の夏季水泳大会会場をつとめた、という輝かしい歴史を持っています。もちろん今も現役で、毎年夏の間、大人も子供もしぶきをあげて楽しんでいます。

 『野毛山公園三和プラザ』の南側には横浜市水道局の人材開発センターがあり、その向こうには
横浜市立東小学校があります。このように、『野毛山公園三和プラザ』は南北を公共施設に挟まれた珍しい場所に立地しているといえます。公園、プール、小学校と、子育てにはまたとない立地です。

 東ヶ丘の名の通り、この地は丘陵地帯です。西側を通る道路は一方通行で、車の往来は少ないと思われ、プールや小学校からの歓声や活動音は聞こえるのでしょうが、それ以外は閑静さが保たれています。

 面積809.74屬良瀉呂冒躙与22戸の小規模マンションで、エレベーターは1基、オートロック付きとなっています。1階部分が9台分の駐車場となっており、素人目には耐震構造として弱いのではないかと気になります。

 対象住戸は、5階建て建物の3階に所在する専有面積81.81屬3LDKです。
南東南西角部屋で両面バルコニー、南東・南西・北西の3面開放となっています。本年9月に室内各所をリフォーム済です。

 玄関はポーチ付き、LDは13.67屬任后キッチンは独立型で、リビングインの洋室は6.41帖と6帖の2室、主寝室はバルコニー付の7.97帖となっています。水回りは玄関から見て左側に固められ、物入れが3洋室にそれぞれあり、
収納力は十分です。四方の柱の出っ張りは気になりますが、欠点の少ない間取りということができます。

 販売価格は3,480万円、坪単価140万円です。標準相場をごくおおまかに試算すると、175万円[日ノ出町一昨年坪単価]×1.039[地価上昇補正]×1.000[駅距離補正]×0.870[築年数等中古補正]=坪単価158万円となりました。

 一方、『野毛山公園三和プラザ』では現在、4階南東向き伊戸が坪単価119万円で売りに出されています。これらのことから、本物件は標準相場からは割安ですが、同マンション内の4階南東向き住戸との実地での比較検討が必要と思われます。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 『野毛山公園三和プラザ』の所在する東ヶ丘は、
中古マンションの取引事例が少なく、その意味でも本件は希少価値があると思われます。横浜の中でも歴史的な地と言える野毛山において、横浜の来し方行く末に思いをはせるのも悪くないかもしれません。

 種別:中古マンション
 名称:野毛山公園三和プラザ
 価格:3,480万円
 所在:横浜市西区東ケ丘
 交通:京浜急行電鉄本線日ノ出町 徒歩8分
 面積:専有 81.81

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
野毛山公園三和プラザ
 
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| 中古マンション 横浜市西区 | 00:26 | comments(0) | trackbacks(2) |
セレナハイム横浜浅間町(中古マンション)−横浜中心部・横浜三昧の日々を送る
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★ JR東海道本線「横浜」駅より徒歩15分の場所に立地する平成9年1月築・大和建設旧分譲&施工・SRC造11階建・総戸数51戸の『セレナハイム横浜浅間町』です。

 アドレスは横浜市西区浅間町3丁目です。横浜市主要地方道83号の交差点に近い商業地域にあります。南北に細長い浅間町は、旧東海道の街道筋で、市電時代は浅間町車庫が置かれるなど、横浜の交通面の重要な位置にあります。本マンションの敷地も、その西側を横浜市主要地方道83号が走り、交通音・排気ガスの影響は免れないでしょう。

 最大のセールスポイントは、JR線・東急東横線・京急線・横浜市営地下鉄線・相鉄線の5路線が利用できる「横浜」駅に徒歩15分と、徒歩圏内であることです。なお、相鉄線「平沼橋」駅へは徒歩11分となっています。

 本マンションの
外壁はタイル貼で、余裕のあるエントランスホールはきれいに管理されています。土地柄から、1階はファミリーマート、道路を挟んで向かいにはショップ99があります。また、通学校である浅間台小学校へは徒歩5分、岡野中学校へは徒歩2分の近さ、岡野中学校のお隣には岡野公園プールもあります。

 対象住戸は、11階建建物の7階に所在する専有面積62.72屬3LDKです。南東向きバルコニーで、その方向には素晴らしい眺めのみなとみらい地区があるのですが、駐車場を隔てたところにあるマンションが視界を遮るかもしれません。

 典型的な田の字型住戸で、縦長LDは8.1帖、続きの6帖和室を開放して使用することとなるでしょう。独立型のキッチンは2.7帖とこちらもコンパクトサイズです。共用廊下側の洋室は6.5帖と4.5帖、居住スペースとしては問題ない広さです。

 押入部分は洗面所に一部スペースをとられていますが、クローゼット・物入れ等、収納力はまずまずです。
フルオートバス、インターネット対応で、ウォシュレットも完備しています。

 販売価格は3,030万円、坪単価159万円です。標準相場を試算すると、189万円[横浜一昨年坪単価]×1.077[本年地価上昇率]×0.895[駅距離補正]×0.726[築年数等中古補正]=坪単価132万円となりました。

 また、昨年第2四半期の横浜市西区浅間町の平成6年築マンションの成約事例が坪単価126万円、これまでの地価上昇及びより築浅である点を考慮すると、126万円×1.051(地価上昇率)×1.036(築年数経過分)=坪単価137万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。


 横浜市西区の従来からの商店街や繁華街に近い利便性の高い場所です。その上、小中学校が近く、公園もあるなど、生活環境としても満足がいくものがあります。「横浜」駅からはどこへでも快適アクセス、また、みなとみらいや中華街の散策など、横浜三昧の生活が送れそうです。

 種別:中古マンション
 名称:セレナハイム横浜浅間町
 価格:3,030万円
 所在:横浜市西区浅間町3丁目
 交通:東海道本線横浜 徒歩15分
 面積:専有 62.72平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
セレナハイム横浜浅間町

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| 中古マンション 横浜市西区 | 08:27 | comments(0) | trackbacks(1) |
サンクタス横浜紅葉坂(中古マンション)−みなとみらいを見晴らす伝統の横浜中心地・稀有な最上階プレミアム
★ 京浜東北・根岸線「桜木町」駅より徒歩8分、京浜急行電鉄本線「日の出町」駅より徒歩9分の場所に立地する平成12年11月築・オリックス分譲・総戸数46戸の『サンクタス横浜紅葉坂』です。

 アドレスは横浜市西区宮崎町、
近年では主だったマンションの供給がないエリアです。「桜木町」駅からは大きな通りを通っていくのがわかりやすいでしょうが、最短距離としてお寺の多い風情のある小路を上っていくこともできます。横浜の総鎮守、関東のお伊勢様として知られ、桜の名所でもある伊勢山皇大神宮を背後とする好ロケーションです。

 幹線道路である横浜根岸道路からは一歩奥に入っていますが、通りに向かってさえぎる建物がなく、騒音・排気ガスの影響はあるものと思われます。北へ240mさらに上れば、
石畳の坂道の風情も楽しい紅葉坂沿いに県立中央図書館・音楽堂・青少年センターなどの文化施設が整い、西へ下れば昔から皆に親しまれ、市民の声で存続が決まった野毛山動物園があります。

 本マンションは、オリックスのサンクタスらしく、丘の上に堂々たる外壁タイル貼り7階建ての外観を誇り、バルコニーからの
眺望はみなとみらいを一望に見渡せて、夏は花火、冬はクリスマスイルミネーションを楽しむことができます。

 対象住戸は、7階建て建物の最上階に所在する専有面積110.95屬3LDKです。南東・北東角部屋の3面開放、11.08屬離丱襯灰法爾梁召法
25.68屬離襦璽侫丱襯灰法が付いています。デッドスペースのないLDは横長の2面全面ガラス張りの17.9帖、ルーフバルコニーへ出入りできる4.4帖のキッチンも大きく窓が付いています。

 PP(パブリック・プライベート)分離が明確な2洋室は、バルコニー又はルーフバルコニーに面し、9.4帖と6帖の使いやすいゆったりサイズ、奥の6帖の和室は広い板敷が付いて仏壇も設置可能です。
洗面台が2つある広い洗面所と浴室、収納力も豊富で優れた間取りと言うことができるでしょう。

 販売価格は直近の8,580万円から値下げして8,280万円、坪単価246万円です。10月7日現在、
ノムコムの神奈川県中古マンション高価格ランキングで3位となっています。標準相場を試算すると、196万円[桜木町昨年坪単価]×1.048[本年地価上昇率]×1.000[駅距離補正]×0.939[築年数等中古補正]=坪単価193万円となりました。

 標準相場の計算上は販売価格までの数字は出てこないのですが、昨年は横浜市西区宮崎町の取引事例の記録がなく、希少価値がある上に、眺望の良い最上階プレミアム住戸という、
横浜市の伝統ある中心地の最も恵まれた条件の物件にどの程度の価格を付けるか、購入者の判断が問われるところでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:サンクタス横浜紅葉坂
 価格:8,280万円
 所在:横浜市西区宮崎町
 交通:京浜東北・根岸線桜木町 徒歩8分
 面積:専有 110.95平米


☆ ポイント ☆
最上階・角部屋!
冬はクリスマスイルミネーション、夏はみなとみらいの花火など、
みなとみらい一望の絶景が魅力の物件です!
LDK22帖で収納も多く、専有面積110屬里罎辰燭蠅靴心崋茲蠅泙匹蠅任后
バルコニーが広く通風もよく周辺に自然も多い住環境良好の立地で、
京急日ノ出町駅・JR桜木町駅・市営地下鉄桜木町駅の3線3駅利用可能の便利な立地です!
洗面台が2つ、広い浴室など設備も充実しています!
中央図書館等文化施設も充実!
是非一度ご見学ください!


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
サンクタス横浜紅葉坂
 
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| 中古マンション 横浜市西区 | 10:56 | comments(0) | trackbacks(1) |
みなとみらいミッドスクエア ザ・タワーレジデンス(中古)−あり得ない環境のハイグレードタワーマンション
★ 横浜高速鉄道みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩1分の場所に立地するオリックス不動産等分譲・平成19年5月築・総戸数650戸の大規模タワーマンション『みなとみらいミッドスクエア ザ・タワーレジデンス』です。

 横浜の都市機能の集約を目的に開発が進められてきた
「みなとみらい21地区」、未来志向に基づいた先進的な都市計画と景観デザインを特徴とする街づくりは確実に進化を遂げ、現在では観光・文化・商業の重要な拠点となっています。

 そんな未来都市の真ん中にある『みなとみらいミッドスクエア ザ・タワーレジデンス』は、
横浜美術館の斜向かいに当たる区画に堂々と誕生しました。私は、横浜美術館に行った際、すぐ近くがマンション建設現場になっているのを見て、そのあまりの好立地にとまどいを覚えたほどでした。

 最近、関係者にお聞きしたところによると、「みなとみらい21地区」は本来、もっと業務集積を図るべく計画されていたところ、思ったほど企業が集積しなかったので、住宅棟に転換した区画が多いとのことでした。本マンションも、その例に該当するのかもしれません。


 それにしても魅力の大きいマンションです。駅徒歩1分という利便性、街の中心・グランモール公園隣接という住環境、カフェ、クリニック、ショッピングなどの生活機能を住まいに融合させた住・商・業の複合型が可能にする多彩なライフシーン、また、偉大なる建築家フランク・ロイド・ライト氏の思想を継承したエリック・ロイド・ライト氏のデザイン監修という話題満載のプロジェクトとなりました。幼稚園、小中学校が遠いのが唯一の難点と言えるでしょう。

 地上31階地下1階の堂々たるタワーは、
三角形の中空構造で、外観も内装もデザイン性に優れ、特に夜間にマンション自らが放つ光の美しさは目を瞠ります。周辺環境は、囲まれ感がないとは言えず、海方面の眺望は、クイーンスクエアや横浜ランドマークが遮っていますが、それらがまた価値ある眺望ともなっています。臨港パーク、山下公園前から打ち上げられる年に2回の花火大会時には、居住者のみに最上階屋上を開放するそうです。なお、今年7月15日の花火大会は、台風接近のため残念ながら中止となりました。

 共用施設も充実していますが、
28・29階吹き抜けのメゾネットタイプのラウンジがゴージャスな雰囲気で素晴らしいものがあります。朝食、ボトルキープ、ケータリングも可能と、ほとんどホテル並みのサービスです。

 竣工直前に、構造上の改善工事が行われ、その是非や対応をめぐって購入者の中で動揺が走った局面もありましたが、4月に行われた最終期販売は、2年前の旧価格販売であったこともあり、平均倍率9倍とすごい人気でした。これで総戸数2,500戸に及ぶMM地区の分譲販売は、ひとまずすべて終了したことになるようです。

 さて、対象住戸は、地上31階地下1階建て建物の24階に所在する専有面積80.02屬3LDKです。南西向きで日当たり良好、LDは15帖を確保しています。標準的な田の字型住戸で、本マンションの中では少し平凡かもしれませんが、過不足はなく、収納力も十分です。

 販売価格は、直近の7,980万円から500万円値下げし、7,480万円、坪単価308万円です (⇒平成19年9月12日、7,680万円(坪単価317万円)への値上げが確認されました。) (⇒平成19年12月23日、7,480万円(坪単価308万円)への値下げが確認されました。) 。標準相場を試算すると、240万円[みなとみらい昨年坪単価]×1.115[本年地価上昇率]×1.107[駅距離補正]×1.064[築年数等中古補正]=坪単価315万円となりました。また、昨年の横浜市西区みなとみらいの平成13年以降築マンションの成約事例が坪単価253万円、1年間の地価上昇を考慮すると253万円×1.115=坪単価282万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 本マンションの中古売り出し価格は、分譲時価格の3割〜4割増しが相場となっており、現在、15階住戸が坪単価293万円、17階住戸が坪単価310万円、最上階31階住戸が坪単価412万円で売りに出されています。本件住戸は今回の値下げにより、他の住戸と比較して価格競争力が出てきたように思います。

 職場の関係で、横浜に住むつもりのなかった私も、本マンションには心を動かされました。まして、横浜で物件を探していらっしゃった方には、本当に垂涎のマンションだったと思います。未来都市の真ん中で一流の美術館を見下ろして暮らすというあり得ない環境、販売価格云々の話がちっぽけに見える後世に残るマンションです。


 種別:中古マンション
 名称:みなとみらいミッドスクエアザ・タワーレジデンス
 価格:7,480万円 ⇒7,680万円への値上げ ⇒7,480万円への値下げ
 所在:横浜市西区みなとみらい4丁目
 交通:横浜高速鉄道MM線みなとみらい 徒歩1分
 面積:専有 80.02


南西向き、24階部分。陽当り良好です。みなとみらい線『みなとみらい』駅徒歩1分。横浜美術館、美術の広場、ランドマークプラザ、109CINEMASなど日々の生活が楽しくなるような注目の好立地!最先端のセキュリティー施設、面震構造マンション。引渡し間もない為、お部屋も大変きれいです。是非、室内をご覧下さい。

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
みなとみらいミッドスクエアザ・タワーレジデンス

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| 中古マンション 横浜市西区 | 08:18 | comments(0) | trackbacks(0) |