アルス鷺沼南(中古マンション)−小中学校徒歩1分・田園都市ファミリーのための住環境
★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩15分の場所に立地する平成6年10月築・東急不動産分譲・総戸数39戸の『アルス鷺沼南』です。

 アドレスは川崎市宮前区有馬7丁目、
落ち着いた住環境が保たれた丘陵地帯です。宅地化が進みましたが、以前は一面に田畑が広がっていました。農家の方々は近年、植木づくりや梨の栽培に力を入れ、この地域は「植木の里」と呼ばれるようになりました。これにちなみ、「植木の里めぐりの散歩道」という全長約7kmの散歩コースも設定され、地域の方々に親しまれています。

 西有馬小学校には約80m、有馬中学校には約60mという近さ、マンションエントランスを出て道路向かい側にあり、徒歩約1分の立地になります。また、スーパー丸正までは約430m、徒歩6分と便利です。

 本マンションは、東南側道路のL字型をした
外壁タイル貼りの落ち着いた外観です。南側・東側とも緑地帯が広がる恵まれた環境で、バルコニーからの眺めは目を潤してくれます。エントランスは堂々としており、ホールに飾られたオブジェは、田園都市線にふさわしい品の良さを醸し出しています。今年7月には大規模修繕を完了しました。

 対象住戸は、5階建て建物の2階に所在する専有面積71.55屬瞭酖豸き3LDKです。低層階ながら、上記の通り緑地帯に囲まれ、
日照・眺望良好です。センターインの玄関で、横長ワイドスパンのLDは11.1帖の広さ、和室6帖と合わせて使えばかなりの広さとなります。バルコニーの奥行きは十分、各部屋に収納スペースがあるのは使いやすい印象です。一方、キッチンの収納スペースは、間取りの関係上、若干狭くなっています。

 販売価格は3,690万円、坪単価170万円です。標準相場を試算すると、196万円[鷺沼昨年坪単価]×1.087[本年地価上昇率]×0.895[駅距離補正]×0.768[築年数等中古補正]=坪単価146万円となりました。

 また、昨年の川崎市宮前区有馬の平成8年〜12年築マンションの成約事例が平均坪単価156万円、1年間の地価上昇及びより築年数を経過している点を考慮すると、156万円×1.087×0.936=坪単価159万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 駅から距離がありますが、だからこそ、
東急田園都市線らしい良好な住宅街が広がる緑のびやかなエリアです。ポイントは何と言っても小中学校徒歩1分の近さ、お子さんを持つご家庭には本当に便利です。子供たちの安全が脅かされている時代ですので、徒歩1分の近さは大きな安心感です。また、『アルス鷺沼南』は、小中学校と向き合う位置関係ではなく、学校の放送音等はそれほどでもないと思われます。ファミリーで楽しく住むには格好のマンションと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:アルス鷺沼南
 価格:3,690万円
 所在:川崎市宮前区有馬7丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩15分
 面積:専有 71.55平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
アルス鷺沼南

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 08:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
宮前平グリーンハイツ(中古マンション)−強固な巨大コミュニティに共同住宅の原点をみる
★ 東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩13分の場所に立地する昭和47年7月築・総戸数20戸の『宮前平グリーンハイツ』です。

 アドレスは、川崎市宮前区けやき平1丁目です。
「けやき平」は、昭和60年秋に実施された住居表示によって新しく誕生した町名で、この町名を中心になって決めたのは、他ならぬ宮前平グリーンハイツ自治会でした。街路樹の美しいけやきの並木と旧平村であったことにちなんだものです。

 『宮前平グリーンハイツ』は、
55の棟からなる巨大団地で、1,015世帯2千数百人のビッグコミュニティ、その8割が自治会に加入しています。通学校である平小学校に通う子供たちは、全校生徒の4分の1を占める152人もいます。長年地域に住んでいるシニアが中心に支える57人のパトロール隊、自治会幹事49名を中心に行う共同募金活動など、自治会活動は活発です(数字は昨年9月現在)。

 『宮前平グリーンハイツ』は、敷地西側を東名高速道路東京料金所に接していますが、防音がしっかりされているせいか、目立った騒音はありません。
宮前平グリーンハイツ北口商店会など、近くに団地とともに発展してきた商店会があり、評判の良い診療所や歯科が敷地内にあります。『宮前平グリーンハイツ』の頂点には向丘緑地公園がありますが、ここに限らず、団地群はことごとく緑で囲まれ、豊かな住環境です。
 
 対象住戸は、5階建て建物の1階に所在する専有面積75.84屬3LDKです。
南西向きのワイドスパンのバルコニーが光ります。7.5帖のLと6帖のDKが分離されており、これはこれで使いやすそうです。DKにも北東向きのサービスバルコニーがついています。

 居室はDKにつながる6帖の出窓付き洋室、Lにつながる7帖の洋室、玄関に近い6帖和室となります。今どきのとってつけたような和室ではなく、
独立型として尊重された和室となっているのが嬉しくなります。収納は少なめかもしれませんが、それぞれの部屋の機能を大事にした間取りは新鮮に感じました。

 販売価格は1,980万円、坪単価86万円です。標準相場を試算すると、197万円[宮前平昨年坪単価]×1.094[本年地価上昇率]×0.927[駅距離補正]×0.405[築年数等中古補正]=坪単価81万円となりました。また、昨年の川崎市宮前区けやき平の昭和46年〜55年築マンションの成約事例が平均坪単価63万円、1年間の地価上昇を考慮すると63万円×1.094=坪単価69万円となります。

 『宮前平グリーンハイツ』で現在売りに出されている住戸は確認できるもので6戸あり、その平均坪単価は86万円となります。その意味で、本物件は、
本マンションの相場に沿った価格と言うことができるでしょう。

 『宮前平グリーンハイツ』は豊かな住環境、確かな間取り、しっかりした自治会など、
共同住宅として供えるべき要素を長年維持してきており、今でも本マンションをご指名で物件を探される方が多くいらっしゃいます。特に低層階の102屮織ぅ廚人気で、緑の多い広々とした明るい住まいに魅力を感じてのことでしょう。

 値段も手ごろで安心感の高い巨大団地、
共同住宅のあるべき原点がここにはあるのではないでしょうか。

 種別:中古マンション
 名称:宮前平グリーンハイツ
 価格:1,980万円
 所在:川崎市宮前区けやき平
 交通:東急田園都市線宮前平 徒歩13分
 面積:専有 75.84平米

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
宮前平グリーンハイツ

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 08:04 | comments(0) | trackbacks(2) |
エクレール宮前平(中古マンション)−車での生活に便利な広々割安マンション
★ 東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩21分の場所に立地する昭和57年7月築・総戸数16戸の『エクレール宮前平』です。

 アドレスは川崎市宮前区南平台8丁目、「宮前平」駅からは尻手黒川道路を犬蔵方面へ向かって歩き、東名高速道路の跨線橋を渡ってほどない場所にあります。同駅へは自転車使用が良いのでしょうが、朝の通勤通学は下り道となり爽快、帰りはだらだらの上り道で20分超の道のりはきつそうです。奥さんがいれば車で送り迎えということになるかもしれません。


 東名川崎ICに至近距離で、車での生活には便利です。川崎市民の憩いの場所である生田緑地や伝統ある川崎国際ゴルフ場も車ですぐの場所にあり、休日の生活を楽しめます。通学校は白幡台小学校になりますが、こちらも坂道で少々距離があります。

 あたりは緑地が残る中をマンション・団地・一般住宅が立ち並ぶ住宅街で、幸いに本マンションの南側は道路を挟んで駐車場敷地になっており、現在のところ
日照が確保されています。昭和57年築で、耐震基準改正前の建物である可能性もありますから、その耐震性のチェックがなされているかどうかも確認が必要でしょう。

 ホワイトの外壁と一部円形のバルコニー、窓枠とバルコニーフェンスに使われたブラックの色使いがやわらかさと強さのコントラストをなして、なかなか引き締まった表情の外観をつくっています。平置きの駐車場は空有となっていますが、空無としているHPもあります。駐車場代は月15,000円です。

 対象住戸は、5階建て建物の4階に所在する専有面積91.14屬3LDKです。センターインの玄関で
南北の両面バルコニー、メインの南向きバルコニーは日当たり良好です。間取りの中央に洗面所・浴室、それを取り囲むように居室スペースがあります。14帖のLDはバルコニーに面しない旧来方式ですが、各居室への出入り口が付いて動線はすぐれています。

 南側は8帖の和室と7.5帖の洋室です。北側は6.5帖の洋室と5.1帖の洋室がつながったL字型をしていますが、これを分離して4LDKとすることも可能です。個人的には今の間取りの方が回遊性がありますし、いろいろと面白い使い方ができそうな気がします。お子さんが2人いて、まだ小さければ、大きな子供部屋として仲良く育つことでしょう。

 販売価格は1,780万円、坪単価64万円です。標準相場を試算すると、197万円[宮前平昨年坪単価]×1.034[本年地価上昇率]×0.799[駅距離補正]×0.437[築年数等中古補正]=坪単価71万円となりました。また、昨年の川崎市宮前区南平台の昭和61年〜平成2年築マンションの成約事例が平均坪単価77万円、1年間の地価上昇およびより築年数が経過していることを考慮すると、77万円×1.034×0.904=坪単価72万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 やはり駅距離と道の勾配がネックです。小規模マンションですが、間取りや周囲の環境等は悪くないと思います。
専有面積90崢兇2千万円未満という価格は魅力的、特に車での通勤が可能な方などは検討できる物件でしょう。

 種別:中古マンション
 名称:エクレール宮前平
 価格:1,780万円
 所在:川崎市宮前区南平台8丁目
 交通:東急田園都市線宮前平 徒歩21分
 面積:専有 91.14


☆日当たり良好 ☆4LDKに変更可能 ☆東名川崎インター至近

■ 担当者のコメント
東急田園都市沿線で90岼幣紊諒件は稀少です。


 ※詳細はこちら(ノムコムより)
エクレール宮前平

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 08:21 | comments(0) | trackbacks(5) |
鷺沼パーク・ホームズ ウエストコート(中古マンション)−田園都市ファミリーにぴったりの生活環境
★ 東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩11分の場所に立地する三井不動産旧分譲・平成8年10月築・総戸数31戸の『鷺沼パーク・ホームズ ウエストコート』です。

 住所は川崎市宮前区土橋4丁目です。源頼朝がこの地に橋を架けることを命じ、武士たちは土を運んで丸太の上にかぶせ、農民の暮らしに役立つ土橋が架かったため、これが村の名前になったと言い伝えられています。

 昭和30年代までは都市近郊ののどかな農村地帯でしたが、東急電鉄による大規模な区画整理事業が始まり、東名高速道路の川崎インターチェンジが建設されるに及んで、激しい都市化の波に洗われました。東京のベッドタウンとして人口が急激に増加、その開発は現在もなお続いています。

 マンション建設に伴って人口が急増、富士見台小学校が児童数1510人という全国一のマンモス校となったことから、昨年4月、長らく市民に親しまれてきた土橋3丁目の鷺沼プール跡地に土橋小学校が開校、本マンションは、同小学校から870mほどの距離にあり、その通学区となりました。


 土橋小学校は、川崎市内の小学校では初の全面天然芝が張ってあるのが特徴で、東急田園都市線に面しているため、騒音防止のため全室冷暖房完備、エレベーターや校内LAN、太陽光発電システムも設置されるなど充実した設備を誇り、人気の小学校となっています。
 
 本マンションは、上記の通り、川崎インターに近い小高い地のマンション群の中にあります。少し奥まった東急田園都市線沿線のマンション住宅地として静かで良好な環境、周りにはまだ畑や樹木があります。三井不動産の「パークホームズ」シリーズで
外壁タイル貼りと、安心感と上質感を感じさせます。

 住民の方々はマンション住民が多く、レベル感のある均質なコミュニティが形成されているものと思われます。川崎インターにつながる尻手黒川道路に近く、車でのアクセスも良好です。公立の
土橋保育園が近いので、小さいお子さんがいらっしゃるご家庭には便利でしょう。

 対象住戸は、5階建て建物の1階に所在する専有面積60.51屬3LDKです。メインは西向きですが、東側にもバルコニーのある
両面バルコニータイプで、北側に出窓の付いた角部屋です。9帖のLD、3帖のキッチン、4帖の洋室がやや狭さを感じさせますが、603LDKであれば致し方ないところでしょう。3面開口の通風に優れた田の字型住戸で、過不足はありません。

 販売価格は2,880万円、坪単価157万円です。標準相場を試算すると、196万円[鷺沼昨年坪単価]×1.083[本年地価上昇率]×0.959[駅距離補正]×0.733[築年数等中古補正]=坪単価149万円となりました。ただし、昨年の川崎市宮前区土橋の平成8年〜12年築マンションの成約事例が平均坪単価159万円、1年間の地価上昇を考慮すると159万円×1.083=坪単価172万円となります。不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 すぐ近くに、丸紅が平成15年に分譲した
『ファミールヒルズ鷺沼』があり、分譲時の坪単価が175万円〜219万円でした。また、同じ土橋4丁目内にはオリックス不動産が昨年来『サンクタス鷺沼ノール』を分譲中、この坪単価が203万円〜264万円となっています。土橋エリアは新築も中古も取引事例が多いため、相場観は形成しやすい地域、本物件もまずまずのレベルだと思います。

 一帯は、田園都市線らしい田園と都市が共存するエリア、マンション住民向けの小洒落たショップやレストランも点在します。教育環境は良好、尻手黒川道路に出ればファミレスやおなじみのショップも数多くあり、マンション型ファミリーにはうってつけの生活環境と言うことができるでしょう。


 種別:中古マンション
 名称:鷺沼パーク・ホームズ ウエストコート
 価格:2,880万円
 所在:川崎市宮前区土橋4丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 徒歩11分
 面積:専有 60.51

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
鷺沼パーク・ホームズ ウエストコート

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| 中古マンション 川崎市宮前区 | 08:02 | comments(0) | trackbacks(1) |
鷺沼メイプル2号棟(中古マンション)−梨園の香りの中を散策する
★ 東急田園都市線「鷺沼」駅よりバス5分、「中有馬」バス停下車徒歩3分、または「鷺沼」駅徒歩17分の距離にある東急プレハブ施工・昭和55年2月築・総戸数15戸の『鷺沼メイプル2号棟』です。

 「鷺沼」駅からは距離がありますが、だからこそ馬絹から有馬にかけては、なだらかな丘陵地という地形を活かした落ち着いた住環境が保たれてきました。以前は一面に田畑が広がっていましたが、宅地化が進むにつれ、農家の方々は、植木づくりや梨の栽培に力を入れています。こうして植木づくり農家が集まったこの地域は、「植木の里」と呼ばれ、
「植木の里めぐりの散歩道」という全長約7kmの散歩コースも設定されるなど、地域の方々に親しまれています。

 また、近くには、
有馬療養温泉旅館という有名な温泉場があります。今から1358年前に発見された日本最古の療養泉で、朝一番には黄金の膜が湯の表面に現れるのだそうです。こんな湯治場が街中にあるのも驚きです。

 こんな恵まれた環境に立地する『鷺沼メイプル2号棟』は、東南道路向かいに
「有馬こども公園」、南西側は敷地内公園「有馬六丁目公園」など、緑が多いロケーション、スーパーまでは約100m、通学区である西有馬小学校には約450m、保育園、病院も近くにあります。

 対象住戸は、3階建て建物の最上階に所在する専有面積68.42屬3LDKです。
南向きで日照・眺望ともに良好、また、3面開口の角部屋のため、通風にもすぐれています。一番条件の良い南側には6帖の和室、7.5帖・6帖の洋室の3室が並び、西・北に窓がある位置に10帖のLDKがあります。

 洗面室の設備がやや弱い感じがありますが、キッチン交換・クロス交換・床張替等の
新規内装リフォーム済です。室内の収納は標準的、しかし、別途プレハブ造りのトランクルームが付いています。

 販売価格は2,780万円から2,580万円、そして2,480万円と下げてきました。坪単価換算では120万円です。標準相場を試算すると、196万円[鷺沼昨年坪単価]×1.044[本年地価上昇率]×0.863[駅距離補正]×0.566[築年数等中古補正]=坪単価100万円となりました。

 また、昨年の川崎市宮前区有馬の昭和56年〜60年築マンションの成約事例が平均坪単価105万円、1年間の地価上昇およびより経過年数を経ていることを考慮すると、105万円×1.044×0.952=坪単価104万円となります。ただし、不動産の価格は物件ごとに大きく異なりますので、上記はあくまでご参考程度の数値です。

 なお、HP上の記録によれば、平成13年には本マンションの同タイプの部屋が坪単価105万円で売りに出されていました。当時から地価が上昇していることを考慮すると、本件の販売価格も提示価格として妥当なものなのかもしれません。

 近年、マンション建設など宅地開発が進み、新しい住宅が多くなりましたが、新旧のバランスがとれ、恵まれた自然環境の中に溶け込んだしっとりとした街並みになっています。車の騒音や排気ガスよりも、農園から飛んでくる虫の心配をしなければならない、というのは、都会にあってはむしろ恵まれています。人間らしい緑あふれた暮らしをするなら好環境にあるマンションです。


 種別:中古マンション
 名称:鷺沼メイプル2号棟
 価格:2,480万円 (税込)
 所在:川崎市宮前区有馬6丁目
 交通:東急田園都市線鷺沼 バス5分 徒歩3分
 面積:専有 68.42

 ※詳細はこちら(ノムコムより)
鷺沼メイプル2号棟
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 中古マンション 川崎市宮前区 | 02:35 | comments(0) | trackbacks(0) |